Acuerdo Nº 467 En la ciudad de Rosario, a los 27 días del mes de

1
Acuerdo Nº
467
En la ciudad de Rosario, a los
27 días del mes de
Noviembre
de dos mil nueve,
se reunieron en Acuerdo los señores miembros de la
Sala Primera de la Cámara de Apelación en lo Civil y
Comercial de la ciudad de Rosario, doctores Ricardo A.
Silvestri, María Mercedes Serra y Ariel Carlos Ariza,
para
dictar
“VANZINI
sentencia
S.A.
contra
en
BERNAL,
CUMPLIMIENTO
CONTRACTUAL
(Expte.
462/2008),
Nro.
los
autos
caratulados:
Francisco
(SUBSIDIARIA
venidos
Juan
sobre
RESOLUCIÓN)”
para
resolver
los
recursos de nulidad y apelación interpuestos contra el
fallo
número
proveniente
1.402
del
de
fecha
Juzgado
de
28
de
mayo
Primera
de
2008,
Instancia
de
Distrito en lo Civil y Comercial Nº 6 de Rosario.
Realizado el estudio de la causa, se resolvió
plantear las siguientes cuestiones:
Primera: ¿Es nula la sentencia recurrida?
Segunda: En su caso, ¿es ella justa?
Tercera: ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?
Correspondiendo votar en primer término al señor
vocal
doctor
Silvestri,
sobre
la
primera
cuestión
dijo:
El recurso de nulidad interpuesto a foja 66 por
el demandado no ha sido mantenido en esta instancia.
Tampoco
se
advierte
la
existencia
de
vicios
o
2
irregularidades
sumado
al
procesales
hecho
de
que
declarables
la
nulidad
de
es
oficio,
estricta
y
restrictiva. Por ello, ante el interrogante, me expido
por la negativa (arts.360 y 361 del C.P.C.).
Sobre la misma cuestión, la señora vocal doctora
Serra, a quien le correspondió votar en segundo lugar
dijo: Que adhiere a los fundamentos expuestos por el
señor vocal doctor Silvestri, y vota por la negativa.
Concedida la palabra al señor vocal doctor Ariza,
a quien le correspondió votar en tercer término, a
esta cuestión dijo: Que coincide con lo manifestado
por
el
señor
vocal
doctor
Silvestri
y
vota
negativamente a esta cuestión.
Sobre la segunda cuestión, el señor vocal doctor
Silvestri, dijo:
1.
Mediante la sentencia recurrida (fs.61/65) la
jueza de primera instancia hizo lugar a la demanda de
cumplimiento contractual -pago de saldo de precio- y
de subsidiaria declaración de resolución del contrato.
En lo que resulta de interés, la sentenciante tuvo por
probado que la actora cedió al demandado sus derechos
sobre un lote de terreno descripto en el instrumento
de
cesión
de
fs.3
por
el
precio
de
U$S
17.100,-
pagadero en U$S 1.140,- al contado y el saldo en 84
cuotas mensuales consecutivas de U$S 190,- venciendo
3
la primera el 10.01.1998, y con estipulación de mora
automática y caducidad de plazos. Tuvo por acreditado
también que el demandado pagó hasta la octava cuota y
que adeuda las restantes. Señaló que el demandado no
demostró lo afirmado en el sentido de que la actora se
negó a recibirle los pagos. Entendió que la demanda se
ajustaba
a
lo
dispuesto
por
el
artículo
1204
del
Código Civil, y que en el caso no constituía óbice
para ello lo dispuesto por el artículo 8 de la ley
14.005 puesto que el acreedor reclamó el cumplimiento
del contrato y sólo subsidiariamente la resolución del
mismo.
En
consecuencia,
la
magistrada
condenó
al
demandado a pagar a la actora en un plazo de diez días
la
suma
Decreto
reclamada,
214/02,
adecuada
con
a
aplicación
lo
normado
del
por
C.E.R.,
el
más
intereses a la tasa promedio entre la activa y la
pasiva sumadas del Banco de la Nación Argentina hasta
el 03.02.2002, e intereses al 8% anual a partir de
dicha
fecha
y
hasta
el
efectivo
pago,
bajo
el
apercibimiento de tenerse por resuelto el contrato de
compraventa. Para el supuesto de que se resolviere el
contrato, señaló la jueza que el demandado resultaría
obligado, dentro de los treinta días posteriores a la
notificación,
a
restituir
el
inmueble
a
la
actora,
quedando a favor de ésta las sumas percibidas a cuenta
4
en
concepto
de
daños
y
perjuicios,
pudiendo
el
demandado retirar las mejoras que hubiere realizado
sobre el bien dentro de los treinta días de notificada
la resolución y siempre que ello no perjudicare al
bien, y si no procediera al retiro dentro de dicho
plazo quedarían las mismas en beneficio de la actora,
sin derecho de aquél a reclamar suma alguna, todo ello
según
lo
estipulado
en
la
cláusula
séptima
del
contrato.
2.
Contra
apelación
el
el
veredicto
demandado
interpuso
(fs.66,
recurso
concedido
a
de
fs.70,
expresando agravios a fs.82/84). Dice agraviarle la
sentencia por cuanto la jueza de primera instancia no
habría tenido presente la aplicabilidad al caso de la
Ley 14.005 y las normas del Código Civil relativas al
contrato de compraventa. Expresa que en virtud de ello
y
le
de
lo
causa
normado en el artículo 510 del Código Civil
gravamen
resolución
del
lo
resuelto
boleto
de
con
respecto
a
la
compraventa –apercibida-.
A continuación realiza un comentario del articulado de
la ley 14.005, exponiendo los motivos históricos que
la
inspiraron
legislador.
y
la
Haciendo
finalidad
un
perseguida
esfuerzo
por
por
el
comprender
la
confusa argumentación de la apelante puede extraerse
que,
aparentemente,
ésta
afirma
que
la
actora
5
vendedora incumplió con la obligación establecida en
el artículo 2 de la ley, referida a la afectación del
inmueble al régimen de venta en lotes y a plazos,
quedando
por
ello
incursa
en
mora
ex
re,
lo
que
configuraría un impedimento para reprocharle cualquier
incumplimiento al comprador según lo previsto en el
artículo 510 del Código Civil. Menciona también que la
actora omitió la anotación provisoria del instrumento
de
venta.
Afirma el demandado que ha pagado la suma
de $ 10.640,- y que, a tenor de lo dispuesto en el
artículo
7
de
correspondía
a
la
la
ley
que
vendedora
comenta,
era
el
el
de
acto
que
escriturar.
Agrega que lo pagado supera al 25% del valor del lote
y
que
las
mejoras
realizadas
sobre
el
inmueble
equivalen al 100% del valor de compra del inmueble, y
que en función de lo normado en el artículo 8 de la
Ley
14.005
resulta
limitado
el
pacto
comisorio.
Expresa que el incumplimiento de lo anterior y de las
demás exigencias de la Ley 14.005, más los pagos y
mejoras
realizados,
sentencia
de
sustentan
el
agravio
contra
la
primera instancia. Menciona que habita
el inmueble con su familia. Finalmente, solicita la
apertura de la causa a prueba para que se determine,
por intermedio de un perito martillero, el valor del
inmueble y el valor del lote sin edificar.
6
A
fs.87/90
solicitando
su
la
actora
rechazo.
contesta
A
fs.91
los
fue
agravios
denegada
la
petición de apertura de la causa a prueba en función
de lo normado en el artículo 369 del Código Procesal.
Consentida la providencia de autos (fs.95/97) quedó la
cuestión en estado de resolver.
3.
El relato de los antecedentes de la causa ha
sido adecuadamente desarrollado por la sentenciante de
primera instancia, por lo cual a dicha relación de
hechos,
que
no
ha
sido
objeto
de
reproche
alguno,
corresponde remitir en esta instancia.
Liminarmente se impone recordar que para dar por
cumplida la carga procesal contenida en el artículo
365 del Código Procesal, ha menester que quien recurre
presente una crítica razonada que refute seriamente
los
puntos
de
la
sentencia
en los cuales el a quo
basó su pronunciamiento, indicando concretamente, con
claridad
y
erróneos
esenciales
precisión,
o
injustos,
que
sirven
los
argumentos
rebatiendo
de
sustento
que
los
a
considera
fundamentos
la
decisión
atacada. En esa tarea, el interesado debe poner de
resalto los errores de hecho o de derecho que contiene
el
pronunciamiento
formularse
de
modo
en
crisis,
cuestiones
autosuficiente,
esto
que
es,
deben
que
la
sola lectura del memorial permita inferir al tribunal
7
de
alzada
que
la
decisión
impugnada
incurre
en
defectos in iudicando de magnitud tal que la hacen
injusta.
carga
Por eso no puede considerarse cumplida dicha
cuando,
como
en
el
caso
ocurre,
se
acude
a
teorizaciones y manifestaciones meramente dogmáticas,
y
no se formula una crítica clara, precisa, ordenada
y
razonada
VELLOSO,
del
Adolfo,
pronunciamiento
Estudio
apelado
Jurisprudencial
(ALVARADO
del
Código
Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Santa
Fe, Rubinzal Culzoni, 1987, T.III, p.1218/1220 y T.IV,
p.544/546;
y
BARACAT,
Comercial
de
la
Edgar, en Código Procesal Civil
Provincia
de
Santa
Fe.
Análisis
doctrinario y jurisprudencial, dir. Jorge W. PEYRANO,
coord. Roberto A. VÁZQUEZ FERREYRA, T.2, Juris, 1997,
p.145/155 y sus citas).
Sin perjuicio de ello, por toda eventualidad y a
fin de no generar eventuales cuestionamientos sobre el
derecho de postulación, se dará respuesta al planteo
del recurrente.
4.
En
cuanto
a
los
incumplimientos
que
la
apelante le endilga a la actora con respecto a las
obligaciones establecidas en los artículos 2 y 4 de la
ley, referidas a la afectación del inmueble al régimen
de
venta
en
lotes
y
a
plazos,
y
a
la
anotación
provisoria del instrumento de venta, se trata de temas
8
que no fueron sometidos al conocimiento y decisión de
la
jueza
anterior,
en la alzada
por
deviene
lo
que
tardío
su
por
planteo recién
ser
ésta
una
sede de revisión y no de creación (art.246 C.P.C.C.).
En
efecto,
y
como
fue
señalado
por
la
a
quo
(v.
considerando d), el demandado en su responde se limitó
a
alegar
incumplimientos
especificar
refería,
“la
concretamente
aludiendo
normativa
a
lacónica
aplicable”
formalidades”
de
la
qué
y
(ley
(fs.22/23),
vendedora
sin
obligaciones
se
confusamente
14.005)
y
haciendo
a
a
la
“las
referencia
aparentemente –sin claridad de expresión- a la falta
de “instrumentación por instrumento público”, según se
desprende de su alegato (fs.59).
De cualquier modo, y a todo evento, se ha señalado
que
frente
al
incumplimiento
de
la
obligación
de
inscribir en el registro la voluntad de someter el
inmueble al régimen de venta en lotes, para determinar
si
el
vendedor
ha
incurrido en mora, el requisito
de
constitución
en
mora
“por
cualquiera
de
los
interesados” previsto en el art.2 de la ley 14.005
debe ser armonizado con los textos del Código Civil
que
refieren
al
sistema
de
constitución
en
mora
(art.509, C.C.). En ese orden, en primer término hay
que indagar las cláusulas del contrato para verificar
9
si
en
él
se
cumplimiento
ha
de
establecido
ese
un
recaudo.
plazo
Si
para
existe
el
plazo
determinado –sea éste cierto o incierto-, el vendedor
habrá incurrido en mora “por el solo vencimiento”, de
suerte que será innecesaria la interpelación. Si en el
contrato
no
se
ha
fijado
un
plazo,
será
necesario
indagar si de la naturaleza y circunstancias de la
obligación
es
posible
inferir
el
término
final
del
plazo, caso en el cual el acreedor deberá interpelar
al deudor para constituirlo en mora. Por fin, si el
plazo no fue determinado en el contrato ni tampoco es
posible
de
la
juicio
inferirlo
obligación,
sumario
Ernesto,
en
Código
las
contiene
la naturaleza y circunstancias
los
para
Belluscio-Zannoni,
según
de
que
el
juez
Civil
y
leyes
T.6,
constancias
un
interesados
plazo
p.598).
lo
iniciar
fije
(WAYAR,
complementarias,
En
aportadas,
determinado
deberán
el
el
para
sub
iudice,
contrato
la
no
referida
obligación, y no hubo interpelación a la vendedora ni
fijación
judicial
que,
haber
de
de
mediado
plazo,
de
lo
incumplimiento
que
se
sigue
material,
el
mismo no resultaría jurídicamente relevante a fin de
inhabilitar a la vendedora para constituir en mora al
comprador. Asimismo, y con respecto a la omisión de
inscripción del boleto de compraventa, se ha entendido
10
que entre las partes resulta de aplicación la doctrina
del art.20 de la ley 17.801, según la cual las partes
no
pueden
prevalerse
de
la
falta
de
inscripción
para sustraerse al cumplimiento de las obligaciones
documentadas (WAYAR, ob. cit., p.616).
5.
La
queja
del
apelante
con
respecto
a
la
aplicación de los arts.7 y 8 de la ley 14.005 tampoco
puede prosperar.
5.1.
En cuanto a la supuesta no aplicación por
el juzgador del art.7º de la ley 14.005, el argumento
es
inaudible:
i)
el
comprador
ni
siquiera
ha
demostrado que ha pagado el 25% del precio, así como
que nunca reclamó (ni lo podía hacer) al vendedor la
escritura
del
constancias
de
lote
la
adquirido;
causa,
ii)
conforme
especialmente
fs.3
a
las
y
la
confesional ficta del demandado a fs.41/42, teniendo
en cuenta los pagos realizados de la deuda originaria
de
U$S 17.100,- (una suma de contado de U$S 1.140,- y
el
saldo
en
84
cuotas
mensuales
consecutivas
de
U$S 190,-, habiendo abonado solamente 8 cuotas, siendo
la última la del 8 de septiembre de 2000), todo lo
cual
permite
interposición
concluir
de
la
que
demanda
al
de
momento
de
la
cumplimiento
de
contrato y subsidiaria resolución del 30 de marzo de
2007, el accionado llevaba casi nueve años ocupando el
11
lote, desde el 26 de junio de 1998 y más de once en la
actualidad, habiendo abonado menos del 25% del precio
y hace más de nueve años que no paga, desde septiembre
de 2000; iii) no hay ninguna prueba que sustente la
afirmación del apelante al expresar agravios, en el
sentido de que pagó la suma de $ 10.640,-, y tampoco
tiene apoyo probatorio alguno lo dicho al contestar la
demanda
en
recibirle
bien
cuanto
los
señaló
a
pagos
la
que
que
la
dijo
demandada
haber
se
negó
intentado,
a
como
sentenciante de primera instancia;
iv) ni siquiera se ha demostrado la realización de
mejoras
en
el
inmueble por un valor equivalente al
50% del precio del lote, siendo de escaso valor la
tasación
extraprocesal
realizada
a
instancia
del
demandado y agregada a fs. 29, sin participación ni
control de la contraparte (sobre el valor probatorio
de
los
dictámenes
extraprocesales
de
expertos,
v.
DEVIS ECHANDIA, Hernando, Teoría General de la prueba
judicial,
T.II,
Víctor
P.
De
Zavalía,
1970,
p.356/359).
5.2.
El sentenciante no ha fallado en contra de
la ley. Por el contrario, ha hecho lugar a la demanda
de
cumplimiento
subsidiario,
para
incumplimiento
del
de
contrato
el
caso
comprador,
y
sólo
de
declara
de
persistir
la
modo
el
resolución
12
del mismo. En la adecuada interpretación doctrinaria y
jurisprudencial
del
art.8
de
la
ley
14.005
se
ha
expresado que “la prohibición del ejercicio del pacto
comisorio por falta de pago no se puede extender a los
resultados
condena
del
al
adeudado
y
resolverse
incumplimiento
comprador
a
el
a
pagar
de
el
una
saldo
escriturar,
bajo
contrato
restituir
(Belluscio-Zannoni,
y
T.6-p.627;
sentencia
del
que
precio
apercibimiento
el
de
inmueble”
C.N.Especial
Civil
y
Comercial, Sala VI, J.A. 25-1975-279; C.N.Civil, Sala
E, La Ley 1975-C-500; C.C.C. San Isidro, Sala I, La
Ley 1976-D.379, entre otros). Es decir, se admite la
resolución
del
peticionada
en
contrato
la
demanda
cuando
lo
ha
esta
sido
posibilidad
con
carácter
subsidiario a la de cumplimiento. Se entendió que una
vez agotada toda posibilidad de cumplimiento por parte
del comprador, pese a las facilidades otorgardas, no
es inmoral acceder al pedido de resolución, pues ésta
se presenta como el único modo de dar a cada uno lo
suyo (C.C.C.Mar del Plata, Sala III, La Ley 148-481;
C.N.Civil, Sala F, E.D. 53-237; C.N.Especiala Civil y
Comercial,
Sala
VI,
La
Ley
1975-C.377).
Idéntica
solución se presenta, como en autos, cuando después de
ventilado el juicio que condena a cumplir el contrato
y pagar el saldo de precio, incurre el comprador en
13
incumplimiento de la condena judicial, en tal caso si
el
adquirente
cumplimiento
no
puede
la
sentencia,
a
pagar
el
saldo
nada
obsta
para
a
que
dar
se
resuelva el contrato y que el vendedor recupere el
inmueble
vendido.
Siempre
que
se
detecte
abuso
del
derecho en el comprador moroso que pretende ampararse
en la irresolubilidad impuesta por el art.8º, el juez
debe
admitir
la
pretensión
(Belluscio-Zannoni,
Juicio
de
Morello,
T.6-p.627;
Escrituración,
Augusto
inmobiliario,
resolutoria
M.
p.222
y
Kiper,
tercera
El
boleto
223;
en
subsidio
Claudio
edición,
de
Suprema
M.
p.237;
compraventa
Corte
de
la
Provincia de Buenos Aires, La Ley 1976-D.74; CCCSF,
Sala III, Zeus T.21-J.165). Las normas de los arts. 7
y
8
al
de
la
ley
cumplimiento
14.005 “no obstan a que la condena
del
contrato,
dirigida
contra
el
comprador que satisfizo una parte del precio, contenga
el apercibimiento de la resolución del contrato, toda
vez que al dársele la posibilidad de conservar sus
derechos
de
comprador
y
de
perfeccionar
el
dominio
sobre el lote mediante la escrituración, no se viola
el fin tuitivo de dichos preceptos pues mal podría
pretender
el
adquirente
quedarse
con
el
bien
sin
satisfacer la contraprestación del precio” (C.N.Civil,
Sala
C,
E.D.
126-391).
No
se
estaría
así
ante
un
14
incumplimiento de cláusulas del boleto de compraventa
sino de una decisión judicial (C.N.Civil, Sala D, E.D.
107-442);
pues
vinculados
con
la
la
ley
no
ejecución
deroga
los
de
sentencias
las
principios
que
condenan a dar o hacer alguna cosa (C.N.Civil, Sala A,
E.D. 83-290; E.D. 120-681; C.N.Civil, Sala G, E.D. 90281; C.N.Civil, Sala A, E.D. 66-364; C.N.Civil, Sala
B,
E.D.
89-315,
Profesor
entre
Morello,
otros
muchos).
Como
dice
el
los contratos deben interpretarse
y ejecutarse de buena fe (art.1198 del CC), siendo que
se halla vedado el abuso del derecho (art.1071 del
CC), de modo que la ley 14.005 no puede servir de
amparo
a
legitimar
los
compradores
situaciones
morosos
incompatibles
al
con
extremo
la
de
justicia
(Morello, obra citada, p.222). En síntesis, procede
que
la
sentencia
que
condene
al
comprador
de
un
inmueble comprendido en la ley 14.005 a pagar el saldo
de precio más intereses por mora, contenga, como lo
pide el vendedor, el apercibimiento de resolverse la
operación
y
con
la
obligación
de
restituir
el
inmueble, pues el derecho resolutorio no se funda, por
cierto, en el pacto comisorio sin vigencia del art.8,
sino en el incumplimiento de la sentencia que condena
al
cumplimiento
del
contrato
(Kiper,
obra
citada,
p.237; nota a fallo y doctrina nº 16 al pie). Esta
15
doctrina
tiene
la
finalidad
de
impedir
que
los
compradores morosos obtengan la titularidad del predio
prometido
en
venta
sin
hacerse
cargo
de
las
obligaciones asumidas, aprovechándose que el vendedor
se encuentra impedido de ejercer la resolución, cuando
concurran
los
hechos
enunciados
por
el
art.8.
Se
impone la armonización del art.8 de la ley 14.005 con
las normas del Código Civil (arts.1204, 1071, 1198)
[vid.
igualmente:
C.N.Civil,
Sala
A,
La
Ley
1997-
D.523; Doctrina Judicial 1998/1/731].
Esta Sala, mucho antes de ahora, ha sentado la
misma doctrina judicial en un supuesto análogo, con la
actual
integración,
en
la
causa
“Giordano
S.A.
c.
Orzuza, Miguel y otra s. Cumplimiento de contrato y
subisidiaria resolución. Ley 14.005” (Acuerdo nº 672
del 13 de Noviembre de 2006). En tal sentido se ha
expresado que “la ley 14.005 reguló la compraventa de
lotes por mensualidades y es de naturaleza protectoria
del
adquirente,
razón
que
justifica
la
fuerte
limitación del ejercicio del pacto comisorio, tanto
más
cuando
contrato
se
ha
avanzado
(Lorenzetti,
en
Ricardo
el
L.,
cumplimiento
Teoría
de
del
los
contratos. Parte General, RC, 2004, p.670). De acuerdo
a lo establecido por el art.8º de la citada ley, el
pacto comisorio por falta de pago no podrá hacerse
16
valer después que el comprador haya pagado el 25% del
precio o realizado construcciones equivalentes al 50%
de ese precio. Cierto es que la jurisprudencia declaró
en reiteradas oportunidades que el carácter de orden
público
de
la
excluía
toda
ley
10.005
posibilidad
y
especial
de
del
aplicación
art.8º,
del
pacto
comisorio, cuando se daban los requisitos contemplados
en
la
mencionada
norma
(C.N.Civil,
Sala
C,
5
de
Septiembre de 1974, La Ley 1975-B.865; E.D. 60-249,
entre otros). No obstante, diversas circunstancias han
sido tenidas en cuenta por la doctrina judicial y de
los autores para aceptar el ejercicio de la facultad
resolutoria, entre las cuales ha valorado la conducta
del comprador. En este sentido, como la ley 14.005
debe ser interpretada en armonía con las disposiciones
del
Código
Civil
(arts.1071
y
1198
del
CC)
se
ha
considerado que el sólo hecho de haber pagado más del
25% del precio no daba derecho al comprador para pedir
el
rechazo
de
la
resolución
con
carácter
absoluto,
pues ello implicaría legitimar una situación de abuso
de su parte. También, que no resulta aceptable que el
comprador
moroso
improcedencia
art.8º
de
apartarse
la
de
del
pretenda
pacto
ampararse
comisorio
ley
14.005,
esa
norma
por
y
en
contenida
lo
admitir
que
la
en
la
el
corresponde
pretensión
17
resolutoria
Código
(v.
Civil
y
Wayar,
leyes
Ernesto
C.,
Ley
complementarias,
14.005,
en
Belluscio,
Augusto C. y Zannoni, Eduardo A., T.6-p.627, Astrea;
Moisset de Espanés, Luis, Introducción al abuso del
derecho, Zeus, boletín del 2 al 5 de Octubre de 2005,
T.102, nº 8.034 a 8.037). Así, se ha juzgado razonable
la resolución del contrato por parte del vendedor en
un caso en que el demandado había pagado el 50% del
precio, pero había sido beneficiario de la posesión
durante un tiempo considerable (C.N.Civil, Sala B, La
Ley 135-693) o cuando el comprador incurrió en mora y
no ofrece ni intenta purgarla (C.N.Civil, Sala F, La
Ley 152-103, con nota de Huberman, El pacto comisorio
en la ley 14.005: un fallo novedoso) o cuando muestra
desinterés en el mantenimiento del vínculo contractual
guardando silencio frente a las intimaciones de pago
(C.N.Civil, Sala C, La Ley 155-502) o cuando observa
comportamientos
que
traducen
desinterés
(C.N.Civil,
Sala F, La Ley 130-759); también se ha considerado que
no es abusivo ejercer el pacto comisorio cuando, a
pesar de la mora del deudor, el vendedor ha ofrecido
al comprador la posibilidad de pagar el saldo y éste
no
lo
Se
ha
ha
hecho (C.N.Civil, Sala E, La Ley 156-182).
sostenido
en
diversos
precedentes
del
orden
nacional que la evaluación teleológica del instituto
18
del
pacto
comisorio,
autoriza
a
sustentar
que
las
razones moralizadoras que inspiraron las disposiciones
de
la
ley
14.005
aplicación
resultarían
irracional
desvirtuadas
llevara
a
si
su
extender
exageradamente sus preceptos, al margen de los fines
que
determinaron
forma,
a
amparar
su
sanción,
los
llegándose,
abusos
que
los
de
esta
compradores
también suelen cometer en perjuicio de los enajenantes
(C.N.Civil, Sala D, E.D. 47-175; C.N.Civil, Sala F,
E.D. 51-576), siendo este criterio coincidente con el
de la Suprema Corte de Justicia de la Provincia de
Buenos Aires al considerar que “paréceme lo expuesto
el justo equilibrio, máxime cuando no puede pretender
la
aplicación
comprador
es
analógica
moroso
de
y
la
ley
14.005
permanentemente
si
remiso
el
e
incumplidor, porque así se invertirán los términos de
la debida protección jurídico-social, transformándose
aquél
en
legítima
el
la
beneficiario
demanda
conducta,
deduce
vendedor”
(Suprema
Aires,
Acuerdo
del
que
por
Corte
abuso,
correlativamente
rescisión
de
20.211-74,
considerándose
la
a
(resolución)
Provincia
causa
de
Las
tal
el
Buenos
Marismas
Industrial y Comercial c. Chiaradía, La Ley 156-776;
Morello,
Augusto
inmobiliaria,
M.,
T.2-p.163
El
a
boleto
167,
de
compraventa
tercera
edición,
19
Platense-Abeledo Perrot, año 1981). En ese sentido,
diversos
cuando,
pronunciamientos
como
ocurre
admitieron
en
el
caso
la
de
resolución
autos,
esta
posibilidad fue peticionada en la demanda con carácter
subsidiario a la de cumplimiento del contrato. Así se
entendió
que
cumplimiento
una
por
vez
agotada
parte
del
toda
posibilidad
comprador,
pese
a
de
las
facilidades otorgadas por el demandante e intentadas
todas las vías de ejecución patrimonial, no resultaba
inmoral acceder al pedido de resolución, pues ésta se
presentaba como el único modo de dar a cada uno lo
suyo
(C.C.C.
La
Plata,
Sala
III,
La
Ley
148-481;
C.N.Civil, Sala F, E.D. 53-237). También se juzgó que
las normas de los arts. 7 y 8 de la ley 14.005 no
obstan a que la condena al cumplimiento del contrato
dirigida contra el comprador que satisfizo más del 25%
del
precio,
se
disponga
bajo
apercibimiento
de
resolución del contrato (arts.629, 1185 y 1187 del CC)
toda vez que al dársele la oportunidad de conservar
sus derechos de comprador y perfeccionar el dominio
sobre el lote mediante la escrituración (arts.1137,
1184, inciso 1º, 1185, 1187 y 1313 del CC) no se veda
el fin tuitivo de dichos preceptos, pues mal podría
pretender el adquirente quedarse con el bien comprado
sin
satisfacer
la
contraprestación
del
precio
20
(C.N.Civil, Sala C, del 19 de Mayo de 1987, causa Ben,
Francisco
B.
y
Escrituración,
Jurídica,
otro
s.
Servicio
sumario
Silva,
Angel
Argentino
de
A.
s.
Informática
nº C0002070)” (cfr. Acuerdo nº
672-2006, de esta Sala I, Giordano S.A. c. Orzuza y
otra).
Recapitulando:
incumplimiento
contrato
y
de
la
corresponde
las
distinguir
obligaciones
inobservancia
de
que
la
entre
el
emanan
del
sentencia
que
condena al comprador a cumplir. La inobservancia de la
sentencia
que
condena
al
comprador
a
cumplir
el
contrato es extraña a la prohibición legal de la ley
14.005
y,
por
lo
vedado
solicitar
apercibimiento
tanto,
que
de
al
la
enajenante
condena
declararse
se
no
le
está
decrete
bajo
resuelto el contrato.
El art.8º de dicha ley constituye una excepción a la
regla
del
principios
sentencias
art.1203
del
vinculados
que
CC,
con
condenan
a
pero
la
no
deroga
ejecución
de
los
las
dar o hacer alguna cosa.
Lo que la ley 14.005 prohíbe al vendedor es hacer el
pacto comisorio por falta de pago en los casos del
art.8º.
Pero
cuando
se
ha
ejercido
la
acción
de
cumplimiento, nada obsta a que la sentencia que la
acoja
contenga
operación
si
el
el
apercibimiento
adquirente
no
de
acata
resolverse
la
condena
la
a
21
cumplir
las
obligaciones
a
Marcelo
J.
Código
Anotada
con
jurisprudencia,
Civil
su
y
cargo
leyes
(López
Mesa,
complementarias.
T.V-p.227,
2008,
Lexis-
Nexis; C.N.Civil, Sala G, del 26 de Junio de 1980,
Agropecuaria S.A. c. Comuzzi, La Ley On Line). Por
ende,
la
resolución
pedida
en
subsidio,
para
el
supuesto de que el deudor no cumpla con el precio
adeudado,
resulta
legítima
y
razonable
y
así
fue
dispuesta. Esta Sala I ha considerado que “el juez
sólo
hizo
lugar
a
la
pretensión
subsidiaria
de
resolución del contrato (y daños y perjuicios) si el
demandado no daba cumplimiento al pago pendiente más
los accesorios. Por ende, entiendo que está en manos
del demandado que no suceda la resolución y para ello
debe
dar
satisfacción
a
la
deuda
que
dicha
parte
reconoce como cierta. Si ocurre la resolución lo será
por
la
conducta
voluntaria
y
discrecional
del
comprador” (C.C.C.Rosario, Sala I, Acuerdo nº 63 del 7
de
Junio
de
Dislacio,
2000,
Daniel
Subsidiaria
D.
causa
s.
resolución;
Zunino,
Verónica
Cumplimiento
ídem:
Acuerdo
D.
c.
de
contrato.
nº
672-2006,
Giordano S.A. c. Orzuza y otra s. Cumplimiento del
contrato. Subsidiaria resolución).
5.3.
De todos modos, y aún cuando ni siquiera se
ha demostrado que Bernal haya satisfecho el 25% del
22
precio
ni
equivalente
haya
al
realizado
50%
de
mejoras
dicho
por
precio,
un
aquél
valor
todavía
puede acceder a la escritura del lote cumpliendo con
lo adeudado, en los términos sentenciados a fs.61/65,
ya que sólo en forma subsidiaria se ha ordenado la
resolución del contrato para el eventual e hipotético
caso de que el comprador no abonare el saldo de precio
adeudado en el plazo judicialmente establecido. Hasta
ahora
el
adquirente
en
largo
estado
de
mora
ni
siquiera ha ofrecido el pago ni ha intentado purgarla
no
demostrando
interés
real
y
serio
en
el
mantenimiento del vínculo, por lo que la pretensión de
cumplimiento y subsidiaria resolución es ajustada a
derecho (C.N.Civil, Sala E, La Ley 156-182; C.N.Civil,
Sala F, La Ley 152-103; La Ley 1981-D.598; C.N.Civil,
Sala C,
La
Ley
155-502;
C.N.Civil,
Sala F, La Ley
130-759). Incluso se ha dicho de modo reiterado por la
doctrina judicial y autoral que el sólo hecho de haber
pagado más del 25% del precio (no es el supuesto de
autos,
porque
Bernal
pagó menos que tal porcentaje)
no da derecho al comprador a oponerse al mecanismo
resolutorio
implicaría
con
carácter
legitimar
una
absoluto,
situación
pues
abusiva
ello
de
su
parte. Así se ha declarado que “aunque la pretensión
resolutoria parezca abusiva, sólo en principio, cuando
23
se pagó más del 50% del precio, hay que admitirla
cuando el comprador incurrió en mora y no ofrece ni
intenta purgarla, o cuando muestra desinterés en el
mantenimiento
del
vínculo
contractual,
guardando
silencio frente a las intimaciones de pago, o cuando
observa
comportamientos
que
traducen
el
señalado
desinterés” (Belluscio-Zannoni, T.6-p.626 y sus citas
de fallos reiterados en las notas 15, 16, y 17; Kiper,
obra
citada,
p.239;
C.N.Civil,
Sala
C,
E.D.
126-
391)[ver igualmente lo expuesto en el punto 5.2 del
presente voto a los que se hace remisión].
5.4.
Adicionalmente,
se
ha
sostenido
que
aún
cuando el comprador haya pagado el 25% del precio (que
en el sub-litem, de todos modos, ello no ocurrió) hay
que evaluar si el comprador no incurre en abuso del
derecho al solicitar la escrituración “porque si de
100 cuotas el comprador pagó el 25%, pero cuando exige
la
escrituración
adeuda
60,
no
tiene
sentido
la
escrituración y transmisión del dominio para que luego
el
inmueble
sea
ejecutado
por
el
vendedor
en
su
carácter de acreedor hipotecario (art.7º, in fine, de
la ley 14.005). Eso implicaría obligar al vendedor a
perder su inmueble y a rematarlo después por un precio
seguramente
inferior,
incurrir
en
mayores
gastos
y
soportar una demora exagerada. La doctrina del abuso
24
del derecho debe ser la piedra angular para resolver
estas situaciones” (Kiper, obra citada, p.239).
5.5.
En el caso de autos, la jueza ha otorgado
una nueva chance al comprador ya que establece como
procedente la pretensión principal de cumplimiento de
contrato y así condena al demandado al pago del saldo
de
precio
persistir
adeudado;
en
subsidio,
el
y
solamente
incumplimiento
admitir
la
para
Bernal,
secundaria
el
caso
de
ordena,
en
pretensión
de
resolución del contrato. Por lo que si el comprador
tiene
real
interés
en
mantener
el
vínculo
negocial
puede y debe demostrarlo cumpliendo con lo pactado y
ordenado
en
el
veredicto.
La
hipotética
y
eventual
resolución no está fundada en el pacto comisorio, sino
en el incumplimiento de la sentencia que condena a
cumplir
el
contrato
(Kiper,
obra
citada,
p.237;
mención del fallo en igual sentido de la C.C.C. de San
Martín, Provincia de Buenos Aires, en la nota nº 16;
igualmente: Morello, obra citada, p.225).
Resta
señalar
que
los
efectos
de
la
eventual
resolución por el incumplimiento de la condena sobre
los
el
pagos
inmueble
sentenciante
parciales
por
de
el
y
las
mejoras
comprador,
conformidad
con
realizadas
en
dispuestos
por
la
lo
en
las
pactado
cláusulas sexta y séptima del contrato, no han sido
25
blanco de crítica alguna y por ello no pueden ser
revisadas por el tribunal de alzada, desde que las
cuestiones resueltas en el fallo de primera instancia
sobre las cuales nada diga el apelante al agraviarse
de la sentencia se consideran excluidas por el propio
apelante (BARACAT, Edgar, en Código Procesal Civil y
Comercial
de
la
Provincia
de
Santa
Fe.
Análisis
doctrinario y jurisprudencial, dir. Jorge W. Peyrano,
coord. Roberto A. Vázquez Ferreyra, T.2, Juris, 1997,
p.145; ALVARADO VELLOSO, Estudio Jurisprudencial del
Código Procesal Civil y Comercial Provincia de Santa
Fe, T. III, 1987, Rubinzal Culzoni, p. 1221).
Sobre
esta
cuestión,
voto,
pues,
por
la
afirmativa.
Sobre la misma cuestión, la señora vocal doctora
Serra,
dijo:
señor
vocal
Que
coincide
doctor
con
lo
Silvestri,
propuesto
y
vota
por
por
el
la
afirmativa.
Concedida la palabra al señor vocal doctor Ariza,
a
esta
cuestión,
dijo:
Que
hace
suyas
las
razones
expuestas por el señor vocal preopinante y vota en
idéntica forma.
Sobre la tercera cuestión, el señor vocal doctor
Silvestri, dijo:
Atento
el
resultado
obtenido
al
tratar
las
26
cuestiones
anteriores,
corresponde
desestimar
el
recurso de nulidad, rechazar el recurso de apelación,
e
imponer
las
costas
de
esta
segunda
instancia
al
recurrente perdidoso (art.251, C.P.C.C.).
Los honorarios profesionales por la intervención
en
segunda
instancia
serán
regulados
en
el
50%
de los que en definitiva resulten regulados en primera
instancia.
Así voto.
Sobre la misma cuestión, la señora vocal doctora
Serra, dijo: Que coincide con la resolución propuesta
por el señor vocal preopinante, y vota en la misma
forma.
Concedida la palabra al señor vocal doctor Ariza,
a esta cuestión dijo: Que concuerda con lo expresado
por
el
señor
vocal
preopinante
y
vota
en
igual
sentido.
En
mérito
antecede,
en
lo
a
los
fundamentos
del
acuerdo
que
la Sala Primera de la Cámara de Apelación
Civil
y
Comercial
de
Rosario,
RESUELVE:
1) Desestimar el recurso de nulidad. 2) Rechazar el
recurso de apelación. 3) Imponer las costas de esta
segunda
instancia
al
recurrente.
4)
Regular
los
honorarios profesionales de alzada en el 50% de los
que
en
definitiva
resulten
regulados
en
primera
27
instancia. Insértese, hágase saber, y bajen. (Expte.
Nº 462/08)
SILVESTRI
SERRA
ARIZA