Alternativas procesales para la defensa de los - Pérez

ANÁLISIS | 9
Actualidad Jurídica Aranzadi, núm. 89822 de enero de 2015
DERECHO MERCATIL
Alternativas procesales para la defensa de
los derechos del arrendador financiero en un
contrato de ʻleasingʼ inmobiliario
Luis
LÓPEz
Abogado de Litigación y Arbitraje en
Pérez-Llorca.
La falta de regulación del contrato de
arrendamiento financiero (leasing)
ha dado lugar a prolija jurisprudencia sobre sus notas características
desde un punto de vista de derecho
sustantivo. Asimismo, el tratamiento
del leasing en materia concursal ha
suscitado un amplio debate y también han aparecido recientemente
pronunciamientos del Tribunal Supremo sobre esta cuestión. En cambio, la LEC tiene en cuenta esta figura a nivel procesal, bien por previsión
expresa (se regula un procedimiento
especial sumario para recuperación
de bienes muebles), bien por remisión implícita (permitiendo acudir a
distintos remedios procesales recogidos en la LEC).
El incumplimiento de la
obligación de pago de la renta del arrendatario financiero
que no se encuentra en estado de insolvencia permite
al arrendador financiero
–generalmente un banco–
acudir a distintos mecanismos procesales recogidos
en la LEC para defender sus
intereses, siempre que las
gestiones extraprocesales para
el cobro de las rentas debidas no
hayan sido satisfactorias.
El supuesto de hecho del que se
parte para realizar el análisis
de las distintas alternativas
procesales que el ordenamiento jurídico pone a
disposición del arrendador financiero es
una póliza de leasing
sobre bien inmueble suscrita entre
un banco y una
sociedad, cuya obligación de pago
de la renta ha sido incumplida por el
arrendatario financiero.
Procedimiento ordinario de re1. solución del contrato de leasing
más acciones cuantitativas acumulables a la principal
Este procedimiento ordinario faculta al arrendador financiero a interponer todas las acciones de que
disponga frente al deudor y que sean
compatibles entre sí. La acción principal consistirá en solicitar la resolución del contrato y la subsiguiente
imposición al arrendatario financiero
de la obligación de restituir de inmediato la posesión del bien inmueble.
A esta acción resolutoria se le
podrá acumular la reclamación de
cantidad que tenga su origen en el
propio incumplimiento del contrato, y que variará en función de lo
pactado en el mismo. Con carácter
general, a la acción principal solicitando la resolución del contrato
podrán acumularse las siguientes:
(i) la solicitud de las rentas del contrato que han vencido y se encuentran impagadas; (ii) los intereses de
demora sobre las rentas impagadas,
al tipo que se haya pactado en el
contrato o en su defecto el interés
legal; (iii) las penalizaciones económicas por incumplimiento que se hubieran previsto en el contrato, cuya
relevancia ha apreciado la jurisprudencia (entre otras, las SSTS de 6 y
11 de noviembre, y 3 y 4 de diciembre de 2014); y (iv) la reclamación de
una indemnización por lucro cesante
(ex artículo 1.106 del Código Civil)
equivalente a una renta mensual por
cada mes que transcurra desde la
notificación de la resolución al arrendatario hasta que se devuelva la posesión del bien o se dicte sentencia
(en ocasiones también se recogen en
el contrato cláusulas de vencimiento
anticipado que prevén la posibilidad
de reclamar las rentas pendientes
hasta la finalización del contrato).
La demanda se dirigirá contra el
arrendatario deudor, pero también
podrá acumularse subjetivamente y
hacerla extensiva a los fiadores que
pudiera haber. Aunque no es un requisito procesal el previo requerimiento de pago al deudor y al fiador,
es recomendable notificar fehacientemente (e.g. burofax con acuse de
recibo y certificación de contenido)
la resolución del contrato junto con
el requerimiento de devolución del
bien inmueble, así como las cantidades que se reclaman. Con ello, el
arrendador podrá justificar en el petitum de su demanda que el momento a partir del cual debe entenderse
resuelto el contrato es el de notificación al arrendatario, en lugar de la
fecha de notificación de la sentencia,
con las consecuencias que ello conlleva para la reclamación económica.
En este caso, el pronunciamiento de
la sentencia sobre la resolución tiene carácter declarativo, ya que los
efectos son desde la notificación al
arrendatario financiero (SSTS de 7
de noviembre de 2012 y 3 de julio de
2013).
Por último, debe señalarse que el
arrendador tiene la facultad de solicitar medidas cautelares tendentes a
lograr la efectividad de lo reclamado
en la demanda. No obstante, este
mecanismo procesal tiene más sentido cuando nos encontramos ante un
leasing de bien mueble, donde es común solicitar al Juzgado el depósito
del bien con el fin de evitar su deterioro, pérdida o sustracción.
2. Procedimiento verbal sumario de
recuperación de la posesión del
bien inmueble
Este procedimiento verbal y sumario tiene como finalidad recuperar
el bien inmueble a la mayor celeridad y su fundamento reside en
el artículo 250.1.1º LEC. A diferencia de lo que ocurre con un
leasing de bien mueble, donde
el ordenamiento jurídico regula un
procedimiento ad hoc para recuperar
la posesión del bien (artículo 250.1.11ª
LEC), si el bien cuya posesión se pretende recuperar es inmueble se deberá
acudir al comúnmente llamado juicio
de desahucio. Este mecanismo está
a disposición de los arrendadores de
bienes inmuebles, de naturaleza rústica o urbana, tanto en los contratos
de arrendamiento financiero, como no
financiero u ordinario.
Una peculiaridad de este mecanismo es que se trata de un procedimiento sumario, de manera que las causas
de oposición están tasadas (pago o
consignación y excepciones de naturaleza estrictamente procesal), no cabe
mandado y son nulos aquellos pactos
en los que las partes se sometan a
otro foro distinto. Por otro lado, contra
la eventual sentencia que declare resuelto el contrato y ordene el desalojo
cabrá recurso de apelación, pero únicamente si el arrendatario acredita haber pagado las rentas y las cantidades
que sigan venciendo, tal y como exige
el artículo 449.1 LEC.
3. Ejecución de título no judicial
Una póliza de
arrendamiento
financiero
intervenida ante
notario es un
título ejecutivo
de conformidad
con el artículo
517.2.5º LEC
la presentación de reconvención por
parte del demandado (en el procedimiento ordinario sí) y las declaraciones
que se realicen en la sentencia carecerán de la eficacia de cosa juzgada ex
artículo 447.2 LEC.
El procedimiento del artículo
250.1.1º LEC faculta al arrendador financiero a realizar una acumulación
objetiva de acciones a tenor de lo dispuesto en el artículo 220.2 LEC y dirigir la acción no solo contra el arrendatario, sino también contra los fiadores
o avalistas solidarios, siempre que
hayan sido previamente requeridos de
pago y no lo hayan efectuado.
La acción principal tiene como
fin la declaración de resolución del
contrato y la recuperación del bien
inmueble. No obstante, a esta acción
se le podrán acumular las acciones
cuantitativas de reclamación de las
rentas vencidas e impagadas, así
como aquellas que se vayan devengando con posterioridad a la presentación de la demanda y hasta la
entrega de la posesión efectiva de la
finca, tomándose como base para la
liquidación de las rentas futuras el
importe de la última mensualidad
reclamada al presentar la demanda.
El arrendatario (y en su caso los fiadores) tienen la posibilidad de enervar la acción ejercitada (sólo una
vez), mediante el pago o consignación judicial o notarial de las rentas
y cantidades debidas en el momento
en que la demanda se interpuso, así
como cuantas vayan venciendo después hasta el día del juicio.
Otras peculiaridades procesales
de este procedimiento son, por un
lado, que la competencia territorial
del Juzgado es la del lugar donde se
encuentra la finca, por lo que no opera
el foro general del domicilio del de-
Una póliza de arrendamiento
financiero intervenida ante Notario
es un título ejecutivo de conformidad con el artículo 517.2.5º LEC, por
lo que el arrendador financiero está
legitimado para acudir directamente
a un procedimiento de ejecución en
el caso de que el arrendatario financiero incumpla su obligación de pago
de las rentas. En particular, el procedimiento ejecutivo al que puede acudir el arrendador financiero es el de
la ejecución dineraria que se regula
en los artículos 571 y siguientes LEC.
Son requisitos procesales previos
al inicio de la ejecución, al margen de
que el arrendatario haya incumplido
su obligación de pago, que en el título se haya pactado que la cantidad
exigible en caso de ejecución será la
resultante de la liquidación efectuada por el acreedor en la forma convenida por las partes en el propio
título ejecutivo (artículo 572.2 LEC).
Asimismo, el arrendador deberá notificar fehacientemente al arrendatario (y a los fiadores si también dirige
la acción contra ellos) la cantidad
exigible resultante de la liquidación
practicada.
La demanda deberá ir acompañada de los siguientes documentos:
(i) el documento o documentos en
que se exprese el saldo resultante
de la liquidación efectuada por el
acreedor, así como el extracto de
las partidas de cargo y abono y las
correspondientes a la aplicación de
intereses que determinan el saldo
concreto por el que se pide el despacho de la ejecución; (ii) el documento fehaciente que acredite haberse
practicado la liquidación en la forma
pactada por las partes en el título
ejecutivo; y (iii) el documento que
acredite haberse notificado al deudor y al fiador, si lo hubiere, la cantidad exigible.
La acción a ejercitar consiste en
reclamar aquellas cantidades resultantes de la liquidación practicada
y que se reflejarán en el certificado
final de deuda, que normalmente
coincidirán con aquellas rentas vencidas e impagadas. A ello se suman
los intereses moratorios sobre las
cantidades adeudadas y una cantidad provisional para intereses y
costas de la ejecución que no podrá
superar el 30% del importe total
reclamado, de conformidad con el
artículo 575 LEC.
Junto con la acción señalada
deberán manifestarse los bienes del
arrendatario o, si no se conocen, proponer las medidas de averiguación
tendentes a localizar aquellos bienes susceptibles de ser realizados
para garantizar el pago. Asimismo,
deberán solicitarse cuantos embargos sean precisos para asegurar el
abono. Con esta acción ejecutiva no
es posible solicitar la devolución de
la posesión de la finca, requerimiento que deberá realizarse por alguno
de los otros dos cauces procesales
expuestos anteriormente.