Número de registro: 19826 Novena Época Instancia: Primera Sala

CONTRADICCIÓN DE TESIS 65/2006-PS.
Número de registro: 19826
Novena Época
Instancia: Primera Sala
Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta
Tomo: Tomo XXIV, Diciembre de 2006
Página: 34
CONTRADICCIÓN DE TESIS 65/2006-PS. ENTRE LAS SUSTENTADAS POR LOS
TRIBUNALES COLEGIADOS SEXTO Y TERCERO, AMBOS EN MATERIA CIVIL
DEL PRIMER CIRCUITO.
CONSIDERANDO:
PRIMERO. Esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, es competente
para conocer de la posible contradicción de tesis denunciada, de conformidad con lo
dispuesto en los artículos 107, fracción XIII, de la Constitución Política de los Estados
Unidos Mexicanos; 197-A de la Ley de Amparo; y 21, fracción VIII, de la Ley Orgánica del
Poder Judicial de la Federación; en relación con el punto segundo del Acuerdo 5/2001
emitido por el Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, en virtud de que la posible
contradicción de criterios se presentó en la materia civil, la que es competencia exclusiva de
esta Sala.
SEGUNDO. La denuncia de contradicción de tesis proviene de parte legítima en términos del
artículo 197-A de la Ley de Amparo, en razón de que fue formulada por los Magistrados del
Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, órgano colegiado que
resolvió por unanimidad de votos el juicio de amparo directo 180/2006.
En efecto, de acuerdo con dicho numeral, cuando se sustenten criterios contradictorios entre
Tribunales Colegiados de Circuito, en asuntos que son de su competencia, la denuncia
correspondiente ante esta Suprema Corte de Justicia de la Nación sólo puede plantearse por:
a) Los Ministros de la Suprema Corte de Justicia de la Nación.
b) El procurador general de la República.
c) Los Tribunales Colegiados o los Magistrados que los integren o las partes que
intervinieron en los juicios en que tales criterios contradictorios se hayan sustentado.
En el caso que nos ocupa, la propuesta de denuncia de contradicción de tesis provino, como
se dijo antes, de los Magistrados de uno de los tribunales que participan en la contradicción
de criterios; por tanto, queda patente que quien realiza la propuesta tiene legitimación para
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motivar la denuncia.
TERCERO. Por otra parte, para que exista materia a dilucidar respecto de cuál criterio es el
que debe prevalecer, debe existir, cuando menos formalmente, una oposición de criterios
jurídicos en los que se analice la misma cuestión, es decir, para que se surta su procedencia,
la contradicción denunciada debe referirse a las situaciones jurídicas, consideraciones,
razonamientos o interpretaciones jurídicas vertidas dentro de la parte considerativa de las
sentencias respectivas.
En otras palabras, existe contradicción de criterios cuando concurren los siguientes
supuestos:
a) Que al resolver los asuntos se examinen cuestiones jurídicas esencialmente iguales y se
adopten posiciones o criterios jurídicos discrepantes.
b) Que la diferencia de criterios se presente en las consideraciones, razonamientos o
interpretaciones jurídicas de las sentencias respectivas.
c) Que los diferentes criterios provengan del examen de los mismos elementos.
Al respecto, es aplicable la siguiente jurisprudencia:
"Novena Época
"Instancia: Pleno
"Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta
"Tomo: XIII, abril de 2001
"Tesis: P./J. 26/2001
"Página: 76
"CONTRADICCIÓN DE TESIS DE TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO.
REQUISITOS PARA SU EXISTENCIA. De conformidad con lo que establecen los artículos
107, fracción XIII, primer párrafo, de la Constitución Federal y 197-A de la Ley de Amparo,
cuando los Tribunales Colegiados de Circuito sustenten tesis contradictorias en los juicios de
amparo de su competencia, el Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación o la Sala
que corresponda deben decidir cuál tesis ha de prevalecer. Ahora bien, se entiende que
existen tesis contradictorias cuando concurren los siguientes supuestos: a) que al resolver los
negocios jurídicos se examinen cuestiones jurídicas esencialmente iguales y se adopten
posiciones o criterios jurídicos discrepantes; b) que la diferencia de criterios se presente en
las consideraciones, razonamientos o interpretaciones jurídicas de las sentencias respectivas;
y, c) que los distintos criterios provengan del examen de los mismos elementos."
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CUARTO. Las consideraciones medulares que sustentan la sentencia dictada por el Sexto
Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, por unanimidad de votos, el día
diez de junio de dos mil cuatro, en el amparo directo 3826/2004, que se advierten en la copia
certificada glosada en autos, documental pública con valor probatorio pleno conforme al
artículo 202 del Código Federal de Procedimientos Civiles, de aplicación supletoria a la Ley
de Amparo, son las siguientes:
"En cuanto a la materia sustancial del presente juicio de amparo, es menester analizar el
contenido del artículo 2,428 (sic) E del Código Civil para el Distrito Federal y determinar su
actualización en el presente caso. De la interpretación que se hace del multicitado numeral,
tenemos que contrario a lo sustentado por la responsable, éste releva de la carga de la prueba
al arrendatario de demostrar el pago de las renta y la negativa del arrendador para recibirlas,
cuando se reclaman más de tres pensiones de ese tipo. En efecto, históricamente en el artículo
2,448 del Código Civil para el Distrito Federal, al que pertenece el estudiado, no obstante su
incorrecta modificación en la reforma respectiva, en lo específico y en sus diversos incisos
han establecido normas de orden público e interés social que han propugnado en la medida en
que el legislador ha estimado conveniente proteger al inquilino de fincas urbanas destinadas a
la habitación, instaurando reglas para ello, la razón es simple, el derecho a la vivienda a que
todo ser humano tiene derecho es una cuestión de tal orden relevante y trascendente que debe
ser objeto de resguardo, además de que económicamente hablando los arrendatarios de tales
localidades se encuentran en desventaja ante su necesidad imperiosa de tener un lugar para
vivir y desarrollarse, lo que les obliga, en algunos casos, a aceptar situaciones desventajosas,
como sería el pago de rentas sin la entrega de recibos. Con esa óptica deben ser interpretadas
esas disposiciones, pues de lo contrario se contravendría la intención del legislador, la cual ha
sido, como se dijo, proteger al inquilino. Luego entonces, el artículo 2,428 (sic) E, impone la
obligación del arrendatario de pagar puntualmente la renta en los plazos convenidos y a falta
de convenio por meses vencidos. Además que el arrendador debe entregar el recibo de renta
correspondiente por el pago respectivo. Pero en el segundo párrafo, establece una presunción
legal a favor del arrendatario, en el sentido de que si el arrendador no le entrega los recibos
de pago por más de tres meses, se entenderá que el pago ha sido efectuado, salvo que el
casero haya hecho el requerimiento correspondiente en tiempo y forma. Esto significa que el
arrendador ante la falta de pago de rentas debe requerir al inquilino a efecto de que no opere
en su favor dicha presunción, pues no puede entenderse de otra manera que el arrendador se
desentienda de tal forma del derecho a percibir el numerario correspondiente por un lapso
mayor del ahí establecido, que el hecho de que las mismas fueron pagadas y no se entregaron
los recibos correspondientes. Por tanto, el arrendador cuando pretenda el cobro de rentas por
un lapso mayor al de tres meses, debe demostrar haber requerido antes de que culmine ese
término al inquilino, de lo contrario esas y las posteriores se entenderán pagadas, hasta en
tanto que no lo interpele en los términos que establece la ley. Entonces, contrario a lo
sustentado por la responsable, al amparo del precepto en comento, no debe el inquilino
demostrar haber hecho el pago correspondiente y que el arrendador a su vez se negó a
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entregar los recibos correspondientes, en tanto que lo que pretende es proteger al primero
mediante el establecimiento de una presunción de pago ante la falta de requerimiento, antes
de que transcurran tres meses por la falta de pago. Consecuentemente, cuando se reclaman
más de tres meses de renta, la carga de la prueba de la falta de pago de las mismas
corresponde al casero de demostrar el requerimiento respectivo, en términos del artículo 282,
fracción II, del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, al pretender
desconocer la presunción legal que le otorga a su contrario, el artículo 2,428 (sic) E del
diverso Código Civil para la propia ciudad. Sin embargo, no obstante lo fundado de su
concepto de violación, el mismo deviene inoperante en razón de que por razones que ven al
fondo de la cuestión debatida, es inconducente para que se resuelva el asunto en su favor, por
lo que por economía procesal debe negarse el amparo en vez de concederse para efectos, es
decir, para que la responsable, reparando la violación, entre al estudio omitido, toda vez que
este proceder a nada práctico conduciría, puesto que subsanada aquélla, la propia responsable
y, en su caso, el Tribunal Colegiado que por virtud de un nuevo amparo que en su caso se
llegue a promover, tendría que resolver el negocio desfavorablemente a los intereses de la
quejosa, de ahí que no hay para qué esperar dicha nueva ocasión para negar un amparo que,
desde luego, puede y debe ser negado. Sirve de apoyo a lo anterior, la jurisprudencia número
170 emitida en la Séptima Época por la extinta Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia
de la Nación, consultable en el Apéndice 1995, Tomo VI, Parte Suprema Corte de Justicia de
la Nación, página 114, del siguiente contenido literal: ‘CONCEPTOS DE VIOLACIÓN
FUNDADOS, PERO INOPERANTES.’ (se transcribe). En efecto, el artículo en comento fue
resultado de las reformas al Código Civil para el Distrito Federal, publicadas en la Gaceta
Oficial del Distrito Federal, del dieciséis de enero de dos mil tres, mediante el decreto que
reforma, adiciona y deroga diversos artículos del Código Civil y del Código de
Procedimientos Civiles, ambos para el Distrito Federal, cuyos artículos transitorios segundo y
tercero textualmente disponen: ‘Segundo. El presente decreto entrará en vigor al día siguiente
de su publicación en la Gaceta Oficial del Distrito Federal.’. ‘Tercero. Los asuntos iniciados
con anterioridad a la entrada en vigor de este decreto, continuarán tramitándose hasta su
conclusión, en los términos de la legislación vigente en el momento de su inicio.’. Cabe aquí
recordar que la responsable estimó que el artículo cuestionado sí era aplicable al caso, en
términos del artículo tercero transitorio del referido decreto. Sin embargo, tal dispositivo
transitorio sólo refiere a la aplicación de las reformas en tratándose de procedimientos
judiciales y en el caso el precepto en comento contiene un aspecto procesal y uno meramente
sustantivo. El primero consiste en un requisito de procedibilidad para la acción basada en el
cumplimiento de pago de rentas, esto es, el requerimiento previo de sustentarse el reclamo en
más de tres mensualidades. En estos casos, las normas procesales dada su naturaleza especial
se agotan en fases y que, en la fecha en que entran en vigor, si bien deberán aplicarse a los
asuntos en trámite, esta aplicación podrá hacerse sobre derechos no adquiridos, aun dada la
fase en que se encuentre el proceso. La segunda, se deriva de la obtención de una presunción
legal de pago a favor de los arrendatarios, es decir, de un derecho que otorga la ley a los
inquilinos. Aquí opera el principio de no retroactividad de las leyes en materia contractual,
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pues los contratos se rigen por la ley en vigor al momento de celebrarse. Sin que pase
inadvertido el hecho de que las leyes son obligatorias desde su entrada en vigor, pero en
materia contractual esto implica que la nueva ley se aplicará a los convenios que se
perfeccionen durante su vigencia, y no a los celebrados con anterioridad a ella, pues de lo
contrario se le daría efecto retroactivo en perjuicio de alguno de los contratantes, lo cual está
prohibido expresamente en el artículo 14 constitucional. Luego entonces, para su
materialización en la realidad deben acatarse a los principios generales de derecho, en razón
de su complejidad. Es claro, el artículo 14 constitucional señala que a ninguna ley se dará
efecto retroactivo en perjuicio de persona alguna. Sobre ese supuesto, si la inquilina no
demostró mediante la prueba directa, esto es, la documental, el pago de rentas que van del
mes de noviembre de dos mil uno al mes de enero de dos mil tres, siendo que en este último
mes se publicó la referida reforma que le otorgaba la presunción a que se ha hecho mención
en líneas precedentes, tenemos que no era factible exigirle al arrendador que antes de que
culminara enero de dos mil dos, es decir, antes de que culminara el tercer mes de mora, le
requiriera de pago al inquilino de las rentas adeudadas, si aún no existía la disposición
respectiva. Asimismo, es claro que antes de enero de dos mil tres, no nacía a favor de la
inquilina el derecho otorgado por esa norma, de la presunción legal de pago, por lo que no
puede eximirse del pago de rentas sobre las que aún no obtenía la referida presunción. Pensar
como lo hace la quejosa, sería aplicar el referido precepto de manera retroactiva en ambos
aspectos, procesal y sustantivo, en perjuicio del arrendador, la referida disposición, y si bien
sería en beneficio de la quejosa, los actos reclamados no derivan de un proceso penal en el
que opera que cuando una ley posterior modifica la naturaleza de un delito tipificado en los
códigos correspondientes, o modifica la pena impuesta por ese delito, el inculpado puede
acogerse a los beneficios de la nueva disposición, si le resulta favorable; pero tal criterio no
priva ni puede constituir norma jurídica en materia civil, porque en ese caso no se trata de la
libertad individual de las personas, sino de contienda entre partes, en la cual, el aplicar un
principio semejante, implicaría dejar en estado de indefensión a una de ellas, con perjuicio de
sus intereses patrimoniales o propiamente jurídicos, según el caso de que se trate, dado que el
riesgo se asume en función de las disposiciones vigentes y no de las que puedan establecer un
distinto trato, por cuanto de ser así, la defensa o excepciones podrían variar para la parte
afectada. En consecuencia, las rentas reclamadas como vencidas datan de fechas anteriores a
la reforma citada, por lo que no podía exigirse al arrendador como requisito de procedibilidad
que las requiriera antes del tercer mes de atraso, ni había nacido la presunción a favor de la
arrendataria sobre las mismas, si en tales fechas aún no existía la disposición a la que
pretende acogerse la quejosa."
Derivado de ese fallo, emitió la tesis aislada que se identifica y lee como sigue:
"Novena Época
"Instancia: Sexto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito
"Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta
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"Tomo: XXI, marzo de 2005
"Tesis: I.6o.C.343 C
"Página: 1079
"ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS DESTINADAS A LA HABITACIÓN. EL
ARRENDATARIO TIENE A SU FAVOR LA PRESUNCIÓN LEGAL DE HABER
PAGADO LAS RENTAS, SI EL ARRENDADOR NO LO REQUIERE DE PAGO ANTES
DE QUE VENZA EL TERCER MES DE RETRASO. En el artículo 2,448-E del Código
Civil para el Distrito Federal actualmente 2,428-E, debido a la imprecisión del numeral en la
reforma de 16 de enero de 2003, históricamente se han establecido normas de orden público e
interés social, que han propugnado, en la medida en que el legislador ha estimado
conveniente proteger al inquilino de fincas urbanas destinadas a la habitación, instaurando
reglas para ello, porque el derecho a la vivienda es una cuestión de tal orden relevante, que
debe ser objeto de resguardo, además de que los arrendatarios están en desventaja económica
ante su necesidad imperiosa de tener un lugar para vivir y desarrollarse, lo que los obliga en
algunos casos, a aceptar situaciones desventajosas, como sería el pago de rentas sin la entrega
de recibos. Bajo esa óptica debe interpretarse el actual artículo 2,428-E citado, el cual
establece que ‘la renta debe pagarse puntualmente en los plazos convenidos y a falta de
convenio por meses vencidos’, instituyendo la obligación del arrendador de entregar recibos
por cada mensualidad que el arrendatario pague pero, además, determina que ‘a falta de
entrega de recibos de renta por más de tres meses, se entenderá que el pago ha sido efectuado,
salvo que el arrendador haya hecho el requerimiento correspondiente en tiempo y forma’. Lo
anterior implica una presunción legal de pago a favor del locatario, en el sentido de que si el
arrendador no le entrega los recibos por más de tres meses, se entenderá que el pago ha sido
efectuado, salvo que haya hecho el requerimiento correspondiente en tiempo y forma, pues
no podría entenderse de otra manera que el dueño del inmueble se desentendiera de tal forma
del derecho a percibir el numerario correspondiente por un lapso mayor del ahí establecido.
Consecuentemente, cuando el arrendador pretenda el cobro de rentas por un lapso mayor de
tres meses, debe demostrar haber requerido al inquilino antes de que culmine ese término, de
lo contrario se entenderán pagadas, ante la falta de interpelación, dada la presunción legal que
establece en su favor el artículo en comento."
QUINTO. Por otra parte, las consideraciones medulares que sustentan la resolución dictada
por el Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, por unanimidad de
votos, el seis de abril de dos mil seis, en el amparo en revisión 180/2006, que se advierten en
la copia certificada glosada en autos, documental pública con valor probatorio pleno
conforme al artículo 202 del Código Federal de Procedimientos Civiles, de aplicación
supletoria a la Ley de Amparo, son las que a continuación se transcriben:
"La fracción I del artículo 2,425 del Código Civil para el Distrito Federal, dispone lo
siguiente: ‘Artículo 2,425. El arrendatario está obligado: I. A satisfacer la renta en la forma y
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tiempo convenidos.’. Por su parte, los artículos 2,078, primer párrafo y 2,079 del mismo
código, disponen lo siguiente: ‘Artículo 2,078. El pago deberá hacerse del modo que se
hubiere pactado; y nunca podrá hacerse parcialmente sino en virtud de convenio expreso o de
disposición de ley.’. ‘Artículo 2,079. El pago se hará en el tiempo designado en el contrato,
exceptuando aquellos casos en que la ley permita o prevenga expresamente otra cosa.’. De
esos artículos se desprende que si en el caso concreto la parte arrendataria dentro del contrato
basal se obligó a pagar una renta mensual, en forma adelantada y en el domicilio del
arrendador, existía la carga de probar en el juicio natural que dentro del plazo pactado se hizo
tal pago o, en su caso, que ante la negativa por parte del arrendador en recibir el pago o de
extender el recibo correspondiente, efectuó la consignación que hace referencia a los artículos
2,097, 2,098 y 2,102 del Código Civil para el Distrito Federal, que disponen lo siguiente:‘Artículo 2,097. El ofrecimiento seguido de la consignación hace veces de pago, si reúne
todos los requisitos que para éste exige la ley.’. ‘Artículo 2,098. Si el acreedor rehusare sin
justa causa recibir la prestación debida, o dar el documento justificativo de pago, o si fuere
persona incierta o incapaz de recibir, podrá el deudor librarse de la obligación haciendo
consignación de la cosa.’. ‘Artículo 2,102. Aprobada la consignación por el Juez, la
obligación queda extinguida con todos sus efectos.’. Asimismo, es importante destacar que la
ley establece el plazo que debe transcurrir para que el arrendatario esté exento de cubrir
aquellas rentas que por determinada razón no fueron cubiertas, esto es, que el arrendador
pierde el derecho sobre el pago de las rentas ya generadas al actualizarse su prescripción, que
en sí, válidamente pueden oponerse en un juicio en el que se reclama el pago de rentas, y está
prevista en el artículo 1,162 del Código Civil para el Distrito Federal, que dispone que las
rentas no cobradas a su vencimiento quedarán prescritas en cinco años contados desde el
vencimiento de cada una de ellas. En apoyo a lo expuesto en el párrafo que precede se cita
por analogía, la tesis sustentada por este Tribunal Colegiado publicada en la página 64, del
tomo 157-162, Sexta Parte, del Semanario Judicial de la Federación, Séptima Época, que es
del tenor siguiente: ‘DESAHUCIO, PRESCRIPCIÓN Y PAGO PARCIAL SON
EXCEPCIONES OPONIBLES DENTRO DEL JUICIO DE.’ (se transcribe). En otro aspecto,
se destaca que para determinar el carácter sustantivo o adjetivo de una norma, debe tomarse
en cuenta la función que desempeña, con independencia de que se encuentre en una
determinada codificación, pues su naturaleza no depende de su ubicación legislativa, sino de
los efectos que la misma contempla. De ese modo, el que una norma se encuentre en el
Código Civil de una entidad federativa no presupone lógicamente que tenga una naturaleza
sustantiva ni tampoco puede caracterizársele como adjetiva si aquella se encuentra en una ley
que rige el procedimiento civil, ya que en todos los casos debe atenderse a su contenido y
alcance. Sobre el particular, resulta aplicable la tesis sustentada por este Tribunal Colegiado
en Materia Civil del Primer Circuito, al resolver en sesión de veinte de marzo de dos mil tres,
el juicio de amparo en revisión, expediente RC. 1543/2003, publicada en la página 1159 del
Tomo XVIII, correspondiente al mes de julio de dos mil tres, del Semanario Judicial de la
Federación y su Gaceta, Novena Época, que dispone lo siguiente: ‘NORMAS JURÍDICAS.
SU UBICACIÓN LEGISLATIVA NO DETERMINA SU NATURALEZA SUSTANTIVA
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O PROCESAL.’ (se transcribe). Ese criterio es de fundamental relevancia en la medida de
que no sólo permite establecer cuándo se está en los casos de una aplicación retroactiva de la
ley en perjuicio del gobernado, sino además, hace patente la necesidad de interpretar la
norma con base en la vinculación que guarda con la distribución de las cargas procesales que
prevé el artículo 281 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, en el
sentido de que las partes asumirán la carga de la prueba de los hechos constitutivos de sus
pretensiones. El dieciséis de enero de dos mil tres, se publicó en la Gaceta Oficial del Distrito
Federal, el decreto que reforma, adiciona y deroga diversos artículos del Código Civil y del
Código de Procedimientos Civiles, ambos para el Distrito Federal, entre los cuales destacan,
a fin de resolver la litis planteada en esta instancia constitucional, los siguientes: ‘Artículo
2,448. Las disposiciones contenidas en este capítulo son de orden público e interés social, por
tanto son irrenunciables y en consecuencia cualquier estipulación en contrario se tendrá por
no puesta.’. ‘Artículo 2,428-E (sic). La renta debe pagarse puntualmente, en los plazos
convenidos y a falta de convenio por meses vencidos. El arrendador está obligado a entregar
un recibo por cada mensualidad que el arrendatario pague; a falta de entrega de recibos de
pago de renta por más de tres meses, se entenderá que el pago ha sido efectuado, salvo que el
arrendador haya hecho el requerimiento correspondiente en tiempo y forma. El arrendador no
podrá exigir en su caso, más de una mensualidad de renta a manera de depósito.’. Esos
preceptos transcritos que se ubican en el capítulo relativo al arrendamiento de fincas urbanas
destinadas a la habitación, son de orden público e interés social, y tienen la calidad de
irrenunciables, por lo que cualquier estipulación en contrario se tendrá por no puesta. Es
importante destacar que si bien en el citado decreto se asentó que se trataba del artículo
2,428-E en lugar del artículo 2,448-E, que por orden lógico cronológico sería el correcto, al
estar entre el artículo 2,448-D y 2,448-F; no obstante, en el artículo primero del propio
decreto sí se precisó que al artículo al cual se le adicionaba un segundo párrafo era al 2,448E, sin que en la fe de erratas, publicadas en la Gaceta Oficial para el Distrito Federal el seis
de febrero de dos mil tres, se hiciera mención alguna en torno a este error mecanográfico. En
ese contexto, atendiendo al principio de congruencia que debe prevalecer en toda sentencia,
de conformidad con lo dispuesto en el artículo 77 de la Ley de Amparo, a efecto de evitar
confusión sobre el artículo que será materia de interpretación en la presente sentencia, se hace
pertinente precisar que al hacerse referencia al artículo 2,448-E, implícitamente se estará
examinando el artículo 2,428-E que fue materia de consideración dentro de la sentencia
definitiva aquí reclamada. El segundo párrafo del artículo 2,448-E del Código de
Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, constituye una norma adjetiva porque
comprende el tema de la carga de la prueba en torno al pago de la renta cuando se trate de
más de tres meses, esto es, que se circunscribió al campo del procedimiento y configuró
como un requisito de procedencia de la acción de pago de rentas que se sustenta en el
reclamo de más de tres mensualidades. En el primer párrafo del citado artículo 2,448-E, se
estableció la obligación a cargo del arrendatario de pagar la renta en los plazos convenidos y,
a falta de convenio, por meses vencidos; esa obligación es congruente con lo dispuesto
fundamentalmente en los artículos 2,425, fracción I, 2,078 y 2,079 del ordenamiento legal en
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cita, transcritos con antelación, en el sentido de que la renta debe pagarse en el tiempo y
modo convenido; por lo que en el caso concreto dentro del juicio natural, la parte actora no
tenía la carga de probar que de conformidad con lo convenido en la cláusula segunda del
contrato base de la acción, la parte arrendataria cumplió con el pago de la renta en el plazo y
lugar establecidos, esto es, dentro de los primeros diez días de cada mes, en forma adelantada
y en el domicilio del arrendador, pues ante la existencia de un hecho negativo, la carga
procesal de probar el cumplimiento del pago en los términos y forma convenidos
correspondía al obligado. En apoyo a lo expuesto en el párrafo que precede, se cita la
jurisprudencia emitida por la Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación,
publicada con el número 308 en la página 261 del Tomo IV, correspondiente a la Materia
Civil, del Apéndice al Semanario Judicial de la Federación de la compilación de los años
1917-2000, que dispone lo siguiente: ‘PAGO O CUMPLIMIENTO. CARGA DE LA
PRUEBA.’ (se transcribe). En esas condiciones, cuando en un contrato de arrendamiento se
conviene que la renta se pagará en un plazo determinado en el domicilio del arrendador, de
conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimientos Civiles para el
Distrito Federal, corresponde a la parte arrendataria la carga de probar que pagó las rentas en
que se sustenta el pago reclamado, lo que válidamente puede probar a través de los recibos
correspondientes, o la consignación efectuada en tiempo y forma. Es por esa carga procesal
que corresponde al arrendatario, que el segundo párrafo del artículo en cita partió de la base
de que ‘el arrendador está obligado a entregar un recibo por cada mensualidad que el
arrendatario pague’, pues ello es congruente no sólo con la lógica elemental de que si la
mensualidad es pagada, debe extenderse el recibo correspondiente, sino con lo dispuesto en la
propia ley, específicamente en el artículo 2,088 del precitado código que establece que ‘el
deudor que paga tiene derecho de exigir el documento que acredite el pago y puede detener
éste mientras que no le sea entregado’; pero, el presupuesto que actualiza la presunción legal
de pago en favor del arrendatario, por la ‘falta de entrega de recibos de pago de renta por más
de tres meses’, se genera únicamente cuando en el contrato se pacta que la renta se pagará en
el domicilio del arrendatario. Es así, porque no es lógico que el dueño del inmueble en un
lapso de tres meses se desatienda del derecho que tiene a percibir el numerario
correspondiente, por tal motivo, en el artículo 2,448-E del Código Civil para el Distrito
Federal, se dispuso que la causa que impide el nacimiento de tal presunción, se genera
cuando ‘el arrendador haya hecho el requerimiento correspondiente en tiempo y forma’, lo
que se entiende, porque si el arrendador demuestra con prueba eficaz que requirió en tiempo
el pago de la renta que tenía derecho a recibir en el domicilio del arrendatario, no podrá
generarse la presunción legal en comento por estar acreditado que sí existió interés en el
arrendador en recibir el pago correspondiente, ya que dicha presunción radica en el interés
que en su caso tenga o no el arrendador en percibir la renta que por convenio expreso debe
pagarse en el domicilio del arrendatario. Por otra parte, es importante destacar que el artículo
2,448-E, no debe ser interpretado en el sentido de que el arrendador tiene la carga de exhibir
los recibos que son objeto de las rentas que reclama, ya que el artículo 2,088 del Código Civil
para el Distrito Federal, impone esa obligación para el caso de que se pretenda efectuar el
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pago correspondiente, pero no es lógico ni congruente que el arrendador deba elaborar
recibos sobre pagos que no percibió, cuando al arrendatario corresponde, en primer lugar,
probar que cumplió con el pago en el plazo y modo que se obligó; y considerar que ante la
omisión del arrendador de no exhibir los recibos de los propios pagos que reclama, pierde el
derecho a esa reclamación, se estaría vulnerando su derecho a cobrar un dinero que por regla
general únicamente puede ser destruido con la demostración del pago respectivo o por
actualizarse la prescripción contemplada en el artículo 1,162 del Código Civil para el Distrito
Federal, pero no porque no se exhiban los recibos de las propias rentas cuyos pagos se
reclaman, pues éstos sólo deben entregarse a cambio del pago pactado. En el caso concreto,
la parte demandada con el carácter de fiador, al contestar la demanda en el juicio de origen,
opuso las siguientes excepciones: (se transcriben). En relación a los primeros cinco hechos de
la demanda, manifestó que eran ciertos, es decir, que el cinco de febrero de dos mil cuatro, se
celebró el contrato de arrendamiento antes referido, que la renta mensual sería por la cantidad
de seis mil cien pesos con cero centavos, la cual se pagaría los primeros diez días de cada
mes en el domicilio del arrendador, que en caso de incumplimiento en el pago de rentas, se
generaría un interés del veinte por ciento sobre el monto correspondiente, que de
conformidad con la cláusula tercera el contrato tendría una vigencia de un año forzoso y que
el objeto del inmueble arrendado sería para casa habitación. En relación al hecho seis,
manifestó que de conformidad con lo convenido en la cláusula tercera del contrato, era cierto
que se constituyó fiador solidario y mancomunado pero únicamente por el plazo de un año; al
referirse al séptimo hecho indicó que sí suscribió el contrato pero ignoraba los alcances de las
renuncias de los beneficios de orden y exclusión insertos en él, destacando que el arrendatario
‘no fue requerido en forma legal para el pago de sus obligaciones principales’. Que los
hechos ocho y nueve, no eran propios, porque el pago y el interés reclamados, derivaba de las
rentas correspondientes del mes de septiembre de dos mil cuatro al mes de agosto de dos mil
cinco que no cubrió en tiempo el arrendatario, y que no era cierto que procediera reclamar al
fiador las prestaciones demandadas, tal como lo expuso el actor en el hecho diez, pues para
tal efecto se remitía a las excepciones planteadas. Precisado lo anterior, este Tribunal
Colegiado determina que es fundado el concepto de violación en el que la parte quejosa
fundamentalmente expuso que la presunción de pago en favor del arrendatario derivada del
artículo 2,448-E del Código Civil para el Distrito Federal no se actualizó en la especie,
porque si en el contrato controvertido en el juicio natural se convino el plazo del pago y que
éste se efectuaría en el domicilio del arrendador, el arrendador no tenía la carga de acreditar
que requirió el pago de las rentas reclamadas ni de exhibir los recibos de las mismas. Es
importante destacar que la parte quejosa, en los agravios que sometió ante la potestad
jurisdiccional de la Sala responsable, expuso una serie de argumentos con los que finalmente
concluyó con la interpretación sintetizada en el párrafo que precede, particularmente en el
agravio que externó en los siguientes términos: ‘Ahora bien, en concepto del suscrito el a quo
hace una inexacta y equivocada interpretación del segundo párrafo del artículo 2,428-E del
Código Civil vigente para absolver al demandado; pues sostiene implícitamente ya ni siquiera
asentó el razonamiento al respecto en la sentencia, que la citada disposición establece que por
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CONTRADICCIÓN DE TESIS 65/2006-PS.
el hecho de reclamar más de tres meses de renta de casa habitación, se entiende que el pago
ha sido efectuado, salvo que el arrendador haya hecho el requerimiento de pago en tiempo y
forma. Lo cual es una interpretación incorrecta, pues de la lectura de la citada disposición,
únicamente se desprende lo siguiente: a) Que el arrendador está obligado a entregar un recibo
por cada mensualidad que el arrendatario pague. Lo cual además es congruente y acorde con
lo dispuesto por los artículos 2,088 y 2,098 del Código Civil que establecen que el que paga
tiene derecho a exigir el documento que acredite el pago y que puede detener éste mientras
no le sea entregado y que si el acreedor rehúsa dar el documento justificativo del pago podrá
el deudor liberarse de la obligación haciendo su consignación. De donde se desprende, sin
lugar a dudas, que el arrendador está obligado a entregarle al arrendatario el recibo de cada
renta que le haya cubierto. b) En segundo lugar, en la disposición mencionada después del
punto y coma (;) de la primera frase, se establece que a falta de entrega de recibos de pago de
renta por más de tres meses, se entenderá que el pago ha sido efectuado. De lo cual,
solamente se puede desprender que si el arrendador no le entrega al arrendatario, una vez
pagadas las rentas, los recibos correspondientes por más de tres meses, que a partir de la
cuarta renta que se reclame como no pagada se entenderá que fueron pagadas, esto es, que el
presupuesto contenido en esta disposición para aplicarle el arrendador la sanción que
implícitamente en la misma se contiene y, por consecuencia, la presunción legal a favor del
arrendatario, es la demostración por parte de éste, de que pagó cuando menos tres
mensualidades al arrendador sin que éste le haya otorgado el recibo respectivo. Pues de
acuerdo con la redacción de la disposición en comento, en el segundo en su primera y
segunda frase se habla de la obligación del arrendador de entregar un recibo de cada renta
pagada y de que si no lo hace así por más de tres meses se entenderá que las mismas fueron
pagadas por el arrendatario, esto es, que se habla de recibos entendidos estos como los
documentos de un pago, mas no se habla de rentas; por lo que al hablarse de recibos
necesariamente implica que las rentas fueron pagadas por el inquilino y que no se le entregó
el comprobante respectivo, y sólo así se puede entender que como una sanción al arrendador
que se abstuvo de entregar más de tres recibos (pagados) se le castigue con la presunción
legal a favor del arrendatario o de su fiador -que puede oponer las mismas defensas- de que
las rentas fueron pagadas, y esto además con la salvedad que se contiene en la tercera de las
frases del segundo párrafo de la disposición de referencia. Puesto que los recibos sólo se
expiden o extienden al efectuarse un pago. Pues es de señalarse que no existe ninguna
disposición legal que establezca la obligación de un acreedor y en el caso de un arrendador de
extender recibos de cantidades o rentas que no se le han pagadas (sic), pues dichos
documentos sólo se elaboran y otorgan a cambio de un pago y no antes. ... es inexacto y
equivocado lo afirmado por el Juez de origen, de que le correspondía la carga probatoria de
acreditar haber requerido en tiempo al demandado del pago de las rentas e intereses
reclamados, pues insisto, a la actora no le correspondía demostrar haber requerido del pago
de las rentas, puesto que en el contrato base de la acción se estableció que el lugar de pago de
las mismas sería en el domicilio que al efecto se señaló por mi representado en la cláusula
segunda del contrato base, y por lo mismo, la carga de acreditar el pago de las rentas le
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CONTRADICCIÓN DE TESIS 65/2006-PS.
correspondía a mi contraparte, en términos de las disposiciones citadas en este agravio. Pues
es indispensable repetir que al haber sido pagadas las rentas reclamadas como insolutas, mi
representado nunca tuvo la obligación de hacer entrega de ningún recibo de pago de renta, ni
de requerir el pago de las mismas de forma distinta a la previamente convenida en el contrato
de arrendamiento. Por lo que no opera la extinción de la obligación de pago, toda vez que en
el contrato base de la acción se establecieron los plazos, y el lugar para cumplir con el pago
de las rentas, y con fundamento en el artículo 2,425, fracción I, del Código Civil, el
arrendatario y su fiador estaban obligados a satisfacer la renta en la forma y tiempo
convenidos (páginas dos, tres y cinco del escrito de agravios que se observa a folios nueve,
diez y doce del toca de apelación). De las consideraciones sustentadas en la sentencia
definitiva reclamada en el presente juicio de amparo directo, se desprende que la Sala
responsable tácitamente declaró infundados tales agravios, al precisar que en su opinión la
interpretación del artículo 2,448-E del Código Civil para el Distrito Federal, era en el sentido
de que ‘el actor como presupuesto para que prospere su acción, debe exhibir los recibos de
rentas cuyas mensualidades reclama, cuando son más de tres, y acreditar que requirió de pago
al obligado, para que no opere a favor del obligado la presunción juris tantum de pago, y
pueda prosperar la pretensión del actor’; interpretación que se desprende de la tesis
sustentada por el Sexto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, que
implícitamente acogió al citarla dentro de la sentencia definitiva reclamada. En apoyo a lo
expuesto en el párrafo que precede, se cita por analogía la jurisprudencia emitida por el Pleno
de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, aplicable en Materia Común, publicada en la
página 35 del Tomo X, correspondiente al mes de noviembre de mil novecientos noventa y
nueve, del Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, que dispone lo
siguiente: ‘SENTENCIA. CUANDO EL JUEZ CITA UNA TESIS PARA FUNDARLA,
HACE SUYOS LOS ARGUMENTOS CONTENIDOS EN ELLA.’ (se transcribe). La
precisión destacada en el párrafo que precede, obedece a que la parte quejosa, en sus
conceptos de violación, atribuye una omisión a la Sala responsable, por no estudiar sus
agravios en los términos en que los expresó; pero esa omisión no existe porque la Sala
responsable vertió su criterio al respecto, el cual fue inconstitucional atendiendo a las
consideraciones vertidas en la presente ejecutoria. La tesis aislada en que se apoyó la Sala
responsable del Sexto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, fue publicada
en la página 1079 del Tomo XXI, correspondiente al mes de marzo de dos mil cinco, del
Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, y dispone lo siguiente:
‘ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS DESTINADAS A LA HABITACIÓN. EL
ARRENDATARIO TIENE A SU FAVOR LA PRESUNCIÓN LEGAL DE HABER
PAGADO LAS RENTAS, SI EL ARRENDADOR NO LO REQUIERE DE PAGO ANTES
DE QUE VENZA EL TERCER MES DE RETRASO.’ (se transcribe). El criterio contenido
en esa tesis revela que el Sexto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito,
estableció en forma genérica que corresponde a la parte arrendadora la carga de probar que
requirió al arrendatario el pago de la renta correspondiente, cuando reclame más de tres
rentas. Ese criterio no es compartido por este Tribunal Colegiado, porque en términos de lo
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CONTRADICCIÓN DE TESIS 65/2006-PS.
expuesto en la presente ejecutoria, de la interpretación del artículo 2,448-E del Código Civil
para el Distrito Federal, se desprende que esa carga corresponde al arrendador sólo cuando en
el contrato de arrendamiento se convino que el pago de la renta se efectuaría en el domicilio
del arrendatario; mas no así, cuando el pago debe realizarse en el domicilio del arrendador."
SEXTO. Del análisis íntegro de las ejecutorias que en su parte medular han quedado
transcritas en los considerandos anteriores, se arriba a la conclusión de que sí existe la
contradicción de tesis denunciada, por las razones siguientes.
En la sentencia dictada por el Sexto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito,
en el juicio de amparo directo civil 3826/2004, se advierte que:
1. Con fecha veintinueve de mayo de dos mil tres, ante el Juez Vigésimo Séptimo de
Arrendamiento Inmobiliario del Distrito Federal, se promovió juicio sobre controversia de
arrendamiento de finca urbana destinada a la habitación, en que se demandó al arrendatario,
entre otras prestaciones, la declaración judicial de terminación del contrato de arrendamiento
de fecha primero de abril de mil novecientos noventa y siete, así como el pago de pensiones
rentísticas, correspondientes a los meses de enero de dos mil a enero de dos mil tres.
2. Seguido el procedimiento, se dictó sentencia en que se declaró la terminación del contrato
de arrendamiento, y se condenó a la arrendataria, entre otros, al pago de las pensiones
rentísticas generadas a partir del mes de noviembre de dos mil uno hasta la desocupación y
entrega del inmueble.
3. En el recurso de apelación interpuesto por la arrendataria, la Décima Sala Civil del
Tribunal Superior de Justicia del Distrito Federal, confirmó la sentencia recurrida. Dicho
fallo de apelación, fue impugnado mediante el juicio de amparo directo 286/2004, en que el
Sexto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, concedió el amparo para el
efecto de que la Sala Civil dejara insubsistente la resolución reclamada, y en su lugar dictara
otra en la que diera respuesta al agravio relativo sobre la aplicación o no del artículo
denominado 2,428-E del Código Civil para el Distrito Federal, reformado y adicionado
mediante decreto publicado el dieciséis de enero de dos mil tres en la Gaceta Oficial del
Distrito Federal.
4. En cumplimiento a la sentencia de amparo, la Sala Civil responsable dictó un nuevo fallo
en el recurso de apelación, confirmando la sentencia recurrida. Ello motivó que se
promoviera un nuevo juicio de amparo directo, radicado con el número 3826/2004, y en la
parte considerativa que al caso interesa se hace la interpretación del artículo 2,428-E del
Código Civil para el Distrito Federal, en el sentido de que:
a) Dicho precepto releva de la carga de la prueba a la arrendataria de demostrar el pago de las
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CONTRADICCIÓN DE TESIS 65/2006-PS.
rentas y la negativa del arrendador para recibirlas, cuando se reclaman más de tres pensiones
rentísticas.
b) Que la reforma a dicho precepto, obedece a la intención del legislador de proteger al
inquilino que se encuentra en desventaja frente al arrendador.
c) Que el segundo párrafo del artículo en comento establece una presunción legal a favor del
arrendatario, en el sentido de que si el arrendador no le entrega los recibos de pago por más
de tres meses, se entenderá que el pago ha sido efectuado, salvo que el casero haya hecho el
requerimiento correspondiente en tiempo y forma.
d) Que no debe el inquilino demostrar haber hecho el pago correspondiente y que el
arrendador se negó a entregar los recibos correspondientes, en tanto que se protege al primero
mediante el establecimiento de una presunción de pago, ante la falta de requerimiento antes
de que transcurran tres meses por la falta de pago.
e) Que, en consecuencia, cuando se reclaman más de tres meses de rentas, la carga de la
prueba de falta de pago corresponde al casero, de demostrar el requerimiento respectivo, al
pretender desconocer la presunción legal que le otorga a su contrario el artículo 2,428-E del
Código Civil para el Distrito Federal.
f) No obstante la interpretación del artículo en comento, en que el Tribunal Colegiado
convino con lo argumentado por el quejoso, declaró inoperante el concepto de violación
relativo, al estimar que el precepto en cita no era aplicable al caso concreto, dado que no se
encontraba vigente al tiempo de la celebración del contrato de arrendamiento.
Por otra parte, de la sentencia dictada por el Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del
Primer Circuito, al resolver el amparo directo civil 180/2006, en esencia, se advierte lo
siguiente:
1. Con fecha diecinueve de septiembre de dos mil cinco, ante el Juez Vigésimo Octavo de
Arrendamiento Inmobiliario del Distrito Federal, fundado en un contrato de arrendamiento de
fecha cinco de febrero de dos mil cuatro, se promovió juicio sobre controversia de
arrendamiento de finca urbana destinada a la habitación, en que se demandó al fiador, entre
otras prestaciones, el pago de pensiones rentísticas, correspondientes a los meses de
septiembre de dos mil cuatro a agosto de dos mil cinco, que de acuerdo con las cláusulas del
contrato las rentas tenían que pagarse en el domicilio del arrendador, así como el pago de
cuotas de mantenimiento del departamento arrendado.
2. Seguido el procedimiento se dictó sentencia en que se absolvió al demandado del reclamo
de pago de rentas y sólo se le condenó al pago de las cuotas de mantenimiento.
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CONTRADICCIÓN DE TESIS 65/2006-PS.
3. En el recurso de apelación interpuesto por ambas partes, la Décima Sala Civil del Tribunal
Superior de Justicia del Distrito Federal, confirmó la sentencia recurrida.
4. Contra lo resuelto por el tribunal de apelación, se promovió el juicio de amparo directo
180/2006, y en la parte considerativa que al caso interesa se hace la interpretación del artículo
2,428 (sic) E del Código Civil para el Distrito Federal, en el sentido de que:
a) Que el segundo párrafo del artículo en comento, constituye una norma adjetiva que
comprende el tema de la carga de la prueba, en torno al pago de la renta cuando se trate de
más de tres meses; que en el primer párrafo se estableció la obligación a cargo del
arrendatario, de pagar la renta en los plazos convenidos, y a falta de convenio por meses
vencidos, lo que es congruente con los artículos 2,425, fracción I, 2,078 y 2,079 del Código
Civil para el Distrito Federal, por lo que la actora no tenía la carga de probar que la parte
arrendataria cumplió con el pago de la renta, pues la carga procesal de probar el
cumplimiento del pago en los términos y forma convenidos correspondía al obligado.
b) Que cuando en el contrato de arrendamiento se conviene que la renta se pagará en un plazo
determinado en el domicilio del arrendador, de conformidad con el artículo 281 del Código
de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, corresponde a la parte arrendataria la
carga de probar que pagó las rentas.
c) Que la presunción de pago en favor del arrendatario, derivada del artículo en comento, no
se actualizó, si en el contrato controvertido en el juicio natural se convino en el plazo del
pago, y que éste se efectuaría en el domicilio del arrendador.
d) Que no comparte el criterio del Sexto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer
Circuito, en la tesis del rubro: "ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS
DESTINADAS A LA HABITACIÓN. EL ARRENDATARIO TIENE A SU FAVOR LA
PRESUNCIÓN LEGAL DE HABER PAGADO LAS RENTAS, SI EL ARRENDADOR NO
LE REQUIERE DE PAGO ANTES DE QUE VENZA EL TERCER MES DE RETRASO.",
porque de la interpretación del artículo en comento, se desprende que la carga de probar el
arrendador que requirió al arrendatario el pago de la renta, cuando se reclamen más de tres
meses, sólo se establece cuando en el contrato de arrendamiento se convino que el pago de la
renta se efectuaría en el domicilio de la arrendataria, mas no cuando el pago debe realizarse
en el domicilio del arrendador, y esta distinción no la hace el referido Sexto Tribunal
Colegiado.
De la reseña anterior, se obtiene que ambos Tribunales Colegiados, al resolver los asuntos
examinen cuestiones jurídicas esencialmente iguales, a propósito de la interpretación del
artículo 2,428-E del Código Civil para el Distrito Federal, que fundamenta el acto reclamado
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CONTRADICCIÓN DE TESIS 65/2006-PS.
en los dos juicios de amparo directo, sentencia definitiva de segunda instancia que pone fin a
controversias de arrendamiento inmobiliario de fincas urbanas destinadas a casa habitación,
por lo que parten del examen de los mismos elementos.
Empero, cada uno de los Tribunales Colegiados adoptó posiciones o criterios jurídicos
discrepantes en los considerandos de su respectiva sentencia, ya que mientras el Sexto
Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, estableció que cuando el arrendador
pretende el cobro de rentas por un lapso mayor de tres meses, debe demostrar haber requerido
el pago al arrendatario antes de que fenezca ese término, porque de lo contrario se entenderán
pagadas virtud a la presunción que establece el artículo 2,428-E del Código Civil para el
Distrito Federal.
Por su parte, el Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito consideró que
esa carga de probar el arrendador que requirió al arrendatario el pago de la renta cuando se
reclamen más de tres rentas, se establece sólo cuando en el contrato se convino que el pago
de las rentas se efectuaría en el domicilio del arrendatario, y no cuando el pago debe
realizarse en el domicilio del arrendador, quedando entonces al arrendatario la carga de
probar que pagó las rentas.
Así las cosas, los puntos de contradicción que han de resolverse consisten en determinar, por
una parte, si la presunción de pago de rentas por falta de entrega de recibos, cuando se
reclaman más de tres meses de renta, a que se refiere el segundo párrafo del artículo 2,428-E
(sic) del Código Civil para el Distrito Federal, se establece sólo cuando en el contrato de
arrendamiento de finca urbana destinada a la habitación, se señala como lugar de pago el
domicilio del arrendatario, o bien, si también se debe establecer esa presunción aun cuando el
domicilio señalado para el pago fuera el del arrendador; y por otra parte, pero en el mismo
orden de ideas, habrá de resolverse sobre a cuál de las partes, arrendador o arrendatario,
corresponde la carga de la prueba sobre el pago de las rentas.
Es pertinente establecer desde ahora, que no resulta obstáculo para la existencia de la
contradicción de tesis, el hecho de que los criterios de ambos tribunales no se hayan
formalizado en jurisprudencia, o en "tesis" el de uno de ellos, en razón de que de
conformidad con lo dispuesto por los artículos 107, fracción XIII, de la Constitución Política
de los Estados Unidos Mexicanos, 197 y 197-A de la Ley de Amparo, basta con que las Salas
de la Suprema Corte de Justicia de la Nación o los Tribunales Colegiados de Circuito, al
dictar resoluciones en asuntos de su competencia sustenten criterios diferentes sobre un
mismo punto de derecho, para que proceda decidir cuál es el que deba prevalecer.
Resulta aplicable al caso la tesis de jurisprudencia, que se identifica y lee como sigue:
"Novena Época
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CONTRADICCIÓN DE TESIS 65/2006-PS.
"Instancia: Pleno
"Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta
"Tomo: XIII, abril de 2001
"Tesis: P./J. 27/2001
"Página: 77
"CONTRADICCIÓN DE TESIS. PARA QUE PROCEDA LA DENUNCIA BASTA QUE
EN LAS SENTENCIAS SE SUSTENTEN CRITERIOS DISCREPANTES. Los artículos
107, fracción XIII, de la Constitución Federal, 197 y 197-A de la Ley de Amparo establecen
el procedimiento para dirimir las contradicciones de tesis que sustenten los Tribunales
Colegiados de Circuito o las Salas de la Suprema Corte de Justicia de la Nación. El vocablo
‘tesis’ que se emplea en dichos dispositivos debe entenderse en un sentido amplio, o sea,
como la expresión de un criterio que se sustenta en relación con un tema determinado por los
órganos jurisdiccionales en su quehacer legal de resolver los asuntos que se someten a su
consideración, sin que sea necesario que esté expuesta de manera formal, mediante una
redacción especial, en la que se distinga un rubro, un texto, los datos de identificación del
asunto en donde se sostuvo y, menos aún, que constituya jurisprudencia obligatoria en los
términos previstos por los artículos 192 y 193 de la Ley de Amparo, porque ni la Ley
Fundamental ni la ordinaria establecen esos requisitos. Por tanto, para denunciar una
contradicción de tesis, basta con que se hayan sustentado criterios discrepantes sobre la
misma cuestión por Salas de la Suprema Corte o Tribunales Colegiados de Circuito, en
resoluciones dictadas en asuntos de su competencia."
Tampoco resulta obstáculo para la existencia de la contradicción, el hecho de que el Sexto
Tribunal Colegiado no se haya referido al lugar de pago de las rentas, pues ante tal omisión,
debe entenderse que de manera implícita sostuvo su criterio independientemente del lugar en
el que se haya pactado el pago, es decir, que en los dos casos aplica, cuando se pacta el pago
en el domicilio del arrendador o del arrendatario, lo cual es contrario a lo sostenido por el
Tercer Tribunal Colegiado, que dijo que el criterio de aquel tribunal sólo es aplicable cuando
se pacta el pago en el domicilio del arrendatario.
SÉPTIMO. Precisada la existencia y el tema de la contradicción de tesis y examinadas las
resoluciones que dieron origen a la misma, se considera que debe prevalecer la tesis
jurisprudencial sustentada en la presente resolución.
Como punto de partida, para la mayor comprensión de la forma en que se resuelve este
asunto, es preciso aclarar como lo hicieron el Sexto y Tercer Tribunales Colegiados en
Materia Civil del Primer Circuito, que el dieciséis de enero de dos mil tres, en la Gaceta
Oficial del Distrito Federal se publicó el "Decreto que reforma, adiciona y deroga diversos
artículos del Código Civil y del Código de Procedimientos Civiles, ambos para el Distrito
Federal".
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CONTRADICCIÓN DE TESIS 65/2006-PS.
En los artículos transitorios, se anuncia la adición, entre otros, del artículo 2,448-E del
Código Civil para el Distrito Federal, como se lee a continuación:
"Artículo primero. Se reforman los artículos 2,398, 2,401, 2,402, 2,406, 2,409, 2,410, 2,412,
2,416; se reforman las fracciones I y II del artículo 2,423; se reforman los artículos 2,426,
2,435, 2,437 y 2,440; se adiciona un segundo párrafo y el actual segundo se recorre como
tercero del artículo 2,446; se reforman los artículos 2,447, 2,448, 2,448-A y 2,448-C; se
reforma y adiciona un segundo párrafo al artículo 2,448-D; se reforma y se la (sic) adiciona
un párrafo al artículo 2,448-E; se reforma la fracción IV se le adicionan las fracciones IX y X
al artículo 2,448-F; se reforman las fracciones I, II, III y V. adicionando las fracciones VI y
VII al artículo 2,448-J, se adiciona el artículo 2,448-M; se reforman los artículos 2,478, 2,479
y 2,481; se adiciona la fracción IX al artículo 2,483; se adiciona la fracción VI al artículo
2,489; se reforma el artículo 2,495 y se degora (sic) el artículo 2,482 de (sic) Código Civil
para el Distrito Federal.
"Artículo segundo. El presente decreto entrara en vigor al día siguiente de su publicación en
la Gaceta Oficial del Distrito Federal."
Empero, la publicación del decreto presenta una incorrección, en tanto que el artículo en
comento se publicitó con el número 2,428-E, como se demuestra del siguiente texto extraído
de la citada Gaceta Oficial:
(Reformado, G.O. 16 de enero de 2003)
"Artículo 2,428-E. La renta debe pagarse puntualmente, en los plazos convenidos y a falta de
convenio por meses vencidos.
"El arrendador está obligado a entregar un recibo por cada mensualidad que el arrendatario
pague; a falta de entrega de recibos de pago de renta por más de tres meses, se entenderá que
el pago ha sido efectuado, salvo que el arrendador haya hecho el requerimiento
correspondiente en tiempo y forma.
"El arrendador no podrá exigir en su caso, más de una mensualidad de renta a manera de
depósito."
De ahí que como el acto legislativo que culminó con la reforma y adición del artículo en
comento no ha sido aclarado mediante la correspondiente fe de erratas, o bien, mediante un
nuevo acto legislativo, habremos de referirnos en todo momento a dicho artículo en la forma
en que se publicitó.
Hecha la anterior aclaración y para el mejor entendimiento de la adición del artículo en
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CONTRADICCIÓN DE TESIS 65/2006-PS.
comento, es conveniente tener presente la motivación que se advierte en el proceso
legislativo, especialmente en el Dictamen de las Comisiones Unidas de Administración y
Procuración de Justicia y de Vivienda de la Asamblea Legislativa del Distrito Federal,
fechado el veintitrés de diciembre de dos mil dos. En ese dictamen que analiza de manera
conjunta dos iniciativas de ley, se dijo lo siguiente:
"Antecedentes
"1. Con fecha 15 de enero, ante la Comisión de Gobierno y en sesión ordinaria del Pleno de
esta asamblea de fecha 13 de marzo del año en curso, fueron presentadas por los diputados
Adolfo López Villanueva y Edgar Rolando López Nájera, respectivamente, las iniciativas de
Decreto que reforman, adicionan, modifican y derogan, diversos artículos del Código Civil y
el Código de Procedimientos Civiles, ambos para el Distrito Federal.
"2. Con fecha 13 de febrero y 18 de marzo del año en curso, la Comisión de Gobierno de esta
H. Asamblea Legislativa, turnó a Comisiones Unidas de Administración y Procuración de
Justicia y Vivienda, las iniciativas en comento, para su estudio, análisis y dictamen.
"3. Con fecha 17 de diciembre del año en curso, las Comisiones Unidas se reunieron con el
objeto de analizar y discutir las citadas iniciativas y se emitió el presente dictamen, no sin
antes señalar lo siguiente:
"A principios del siglo, existió un ordenamiento jurídico que regulaba la materia de
arrendamiento, la cual presentaba una serie de lagunas, pero que sin embargo constituía una
figura muy usada en su momento.
"Más adelante con la Segunda Guerra Mundial, el Estado mexicano declara una situación de
emergencia congelando las rentas para salvaguardar el bien jurídico de la vivienda. Esta
situación ayudó a la sociedad por el tiempo que duraron los desequilibrios económicos de
país, con el paso de las décadas los mandatarios mantuvieron esta situación de rentas
congeladas independientemente de que la realidad económica incluso social se había
cambiado, por lo que se comenzaron a provocar conflictos entre los particulares en la relación
contractual del arrendamiento.
"En 1948 se prorrogan los contratos de congelamiento de rentas, entre otros para los
inmuebles dedicados a la habitación. Se trata de una medida de urgencia tomada a fin de
evitar la especulación y la inflación de los precios en un periodo de guerra, a la cual están
sometidas 113 mil 205 viviendas, o sea 1/8 de las propiedades del Distrito Federal,
beneficiando teóricamente a 710 mil personas y las rentas no podían pasar de 300 pesos.
"A raíz del congelamiento de las rentas y a que el costo de la vida había aumentado
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CONTRADICCIÓN DE TESIS 65/2006-PS.
considerablemente -(en 1 mil por ciento desde 1940)-, los propietarios vieron disminuir sus
ingresos por lo que abandonaron completamente el cuidado y mantenimiento de sus
inmuebles, dejándolos a cargo de sus inquilinos.
"Los inmuebles de renta congelada en general estaban completamente arruinados, carecían de
toda instalación sanitaria, lo cual implicaba un grave riesgo para sus moradores.
"Mediante el decreto de fecha 30 de diciembre de 1992 se abroga el decreto de la década de
los cuarentas y se establece el descongelamiento de rentas en cinco etapas:
"Cabe hacer mención que en este decreto que descongeló las rentas, en su artículo segundo se
estipulaba la creación de un programa específico de créditos para vivienda con subsidios y
facilidades administrativas a las familias que hubiesen habitado una renta congelada, mismo
que supuestamente operó a través del Fideicomiso Casa Propia y que logró captar un grupo
muy reducido de las que reconocía el Departamento del Distrito Federal, bajo el régimen de
rentas congeladas, otras fuentes consignaban la existencia de más de 10 mil viviendas en
estas condiciones, ubicadas en su mayoría en las Delegaciones centrales: Cuauhtémoc,
Venustiano Carranza, Miguel Hidalgo y Benito Juárez.
"A partir de la publicación del decreto de 1992, la desinformación y el desconocimiento de la
población de los tiempos y procedimientos para el descongelamiento, permitió que
comenzaran los abusos de los caseros hacia los inquilinos, se dieron aumentos desmedidos en
las rentas y quienes no los aceptaban fueron amenazados con ser desalojados, de tal forma
que iniciaron y en algunos casos, los menos, negociaciones entre caseros e inquilinos para
actualizar contratos de acuerdo a los tiempos que marcaba el decreto de 1992, la gran
mayoría no respetaba los tiempos que establecía el decreto, en donde no hubo posibilidades
de acuerdo, en el mejor de los casos se iniciaron juicios civiles por terminación de contrato,
controversia de arrendamiento o especial de desahucio de acuerdo a lo que estipulaban los
Código Civil y el de Procedimientos Civiles, en el peor de los casos se inicia el juicio y de
forma violenta los inquilinos fueron desalojados.
"El 21 de julio de 1993, Carlos Salinas de Gortari conforme a lo dispuesto en el Acuerdo de
Coordinación para el Fomento a la Vivienda, lanza una nueva iniciativa de modificaciones y
reformas a los Códigos Civil y de Procedimientos Civiles en materia de arrendamiento, el
contenido de las nuevas reformas implicaba:
"a) La cancelación del derecho al tanto de los inquilinos y la creación del llamado derecho de
preferencia.
"b) Se cancela la jurisdicción voluntaria, notificación al inquilino de que el propietario ya no
le quería rentar y por tanto iniciaría un juicio civil, por terminación de contrato, controversia
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CONTRADICCIÓN DE TESIS 65/2006-PS.
de arrendamiento de desahucio.
"c) Se deroga el juicio especial de desahucio, con lo que esta tipificación al no existir se
sumaría al juicio por terminación de contrato o la de controversia de arrendamiento (juicios
sumarios).
"d) Se libera el monto de las rentas permitiendo que el propietario lo defina a su libre arbitrio.
"e) Se reducen los tiempos para el procedimiento de juicios de arrendamiento.
"El 23 de septiembre del mismo año, se publica el decreto que pospone cinco años la entrada
en vigor de las reformas, es decir, hasta 1998, acotando en sus transitorios que las viviendas
que hubieran estado en arrendamiento hasta antes del 19 de octubre de 1993, van a continuar
normadas por los Códigos Civil y de Procedimientos Civiles vigentes con anterioridad al 19
de octubre de 1993, pero que las viviendas que se produjeran para nuevo arrendamiento o
nuevos arrendamientos serán normadas por las reformas de julio de 1993.
"En los años 1998, 1999 y 2000, se prorroga la entrada en vigor de estas reformas únicamente
para los contratos suscritos antes del 19 de octubre de 1993.
"Con las prórrogas también se pospuso su discusión y reformas reales de hacerles frente, ya
que si bien es cierto dichas modificaciones no entraron en vigor para todos aquellos contratos
de arrendamiento suscritos antes del 19 de octubre de 1993, la inmensa mayoría de los
procedimientos judiciales ya se regían por estas reformas, así, las cifras oficiales
proporcionadas por el Tribunal Superior de Justicia del Distrito Federal; Dirección General
de Anales de Jurisprudencia y Boletín Judicial; la Dirección del Boletín Judicial y
Estadística; nos señala que:
"El total de los juicios ingresados ante las autoridades correspondientes del periodo
comprendido de diciembre del 2000 a noviembre del 2001 fueron: ...
"Con base en lo anterior emitimos el presente dictamen, fundado en los siguientes
"Considerandos:
"Primero. Del estudio y análisis de las dos iniciativas se desprende gran similitud de las
propuestas de reforma, asimismo, con la finalidad de evitar la duplicidad en la discusión, se
consideró oportuno la integración de un solo proyecto de dictamen que contenga las
propuestas enunciadas, orientadas a reformar el título sexto ‘Del arrendamiento’, establecido
en el Código Civil y diversos preceptos del Código de Procedimientos Civiles, ambos para el
Distrito Federal.
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CONTRADICCIÓN DE TESIS 65/2006-PS.
"Segundo. Que es de considerarse procedentes las iniciativas que en materia de
arrendamiento fueron turnadas a estas comisiones, ya que las dos son congruentes con los
fines de un Estado social de derecho y obedecen a una necesidad de regulación y su
aprobación se hace atendiendo los aspectos que a continuación se señalan:
"- En nuestro país, millones de personas no tienen la oportunidad de contar con una vivienda
propia, según estimaciones oficiales, el 43% de las familias percibe ingresos inferiores a tres
salarios mínimos, por lo que para adquirir una vivienda terminada de interés social, se
requieren de 4.7 a 10 veces el salario mínimo, lo que ocasiona que millones de personas
vivan en condiciones de hacinamiento o se asienten en predios irregulares lo cual conlleva a
poner en riesgo la integridad física de sus habitantes.
"- Las reformas, adiciones, modificaciones y derogaciones que se proponen se sustentan en
tres ejes fundamentales: 1) buscar un sano equilibrio, entre dos sectores cuyos intereses son
contrarios, el de los caseros y los inquilinos, donde la parte más débil es el inquilino,
situación que muchas veces es hecha de lado por el juzgador; 2) agilizar y dar claridad a la
norma; y 3) otorgar seguridad al arrendador y al inquilino en el marco de nuestra legislación.
"- El arrendamiento, se ha definido como la expresión voluntaria de las partes, con el objeto
de conceder el uso y goce temporal de una casa a cambio de un precio cierto.
"- Se debe reconocer, sin lugar a dudas o interpretaciones, que las relaciones entre caseros e
inquilinos, no son relaciones entre iguales, no tan sólo por la oposición de intereses, sino
fundamentalmente, porque la autonomía de la voluntad para establecer la relación contractual
no existe.
"- En la medida de que el casero es el propietario del inmueble y el inquilino debe de tener la
capacidad para pagar la renta, la cual representa el mayor gasto del ingreso familiar, además
su incremento no responde a criterios con que se fija el salario mínimo, quedando al arbitrio
de los propietarios y de los indicadores económicos. Por ello, las reformas, deben de
establecer una serie de mecanismos que protejan a la parte más débil en la relación
contractual, en este caso el inquilino, en contraposición del más fuerte, que es el casero, en
este sentido, el proyecto de dictamen contempla:
"Ampliar la duración de los contratos de arrendamientos en inmuebles destinados a la
habitación.
"Que el dueño del inmueble arrendado sea el único que tenga la facultad de celebrar los
contratos de arrendamiento, a excepción de poder legal o mandato del propietario, que
deberán constar en escritura pública.
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CONTRADICCIÓN DE TESIS 65/2006-PS.
"Implementar medidas para conservar la funcionalidad del inmueble arrendado.
"Fortalecer el derecho de preferencia.
"Prorrogar los contratos de arrendamiento.
"Regular los incrementos de las rentas.
"Establecer las obligaciones a los arrendadores de entregar los recibos de renta
correspondientes.
"Flexibilizar las condiciones de los contratos de arrendamiento.
"Establecer formalidades para concluir los contratos de arrendamiento.
"Se notifique la ejecución de la sentencia y se fije un término para que el Juez dicte la misma.
"Bajo ciertas circunstancias, la posibilidad de dar por terminados los juicios de
arrendamiento.
"Fijar nuevos criterios para la desocupación en caso de allanamiento a la demanda.
"Impulsar un papel más activo de los Jueces encargados de las controversias de
arrendamiento, tratando de poner fin a la práctica de que sean los secretarios, quienes en la
realidad conducen y muchas veces llevan adelante los juicios.
"Alternativas cuando se pretende notificar en inmuebles desocupados.
"Establecer términos para que los arrendatarios cumplan con el aseguramiento de los
inmuebles alquilados para industria peligrosa.
"Tercero. En síntesis, la propuesta de reformas, adiciones, modificaciones y derogaciones a
diversos artículos del título sexto, del Código Civil, en materia de arrendamiento y a diversos
artículos del Código de Procedimientos Civiles, ambos para el Distrito Federal, constituye la
respuesta legislativa a una nueva realidad en materia de arrendamiento urbano, es la que
presenta mayor diversidad dentro del conjunto de nuestra legislación nacional.
"Se termina el periodo, extraordinario y singular, en el Distrito Federal, en que existió
dualidad en la legislación, para regir el contrato de arrendamiento urbano en la capital del
país, aplicándose por una parte, el Código Civil y por otra parte los famosos decretos.
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CONTRADICCIÓN DE TESIS 65/2006-PS.
"En materia de procedimiento, las iniciativas tienen como propósito, obtener y generar
igualdad de las partes, en materia de arrendamiento, una vez que han quedado derogados y
sin uso los decretos generados por un Estado de excepción, en que se les otorgó un trato
preferencial a los arrendatarios y en su lugar son aplicables disposiciones que actualmente se
traducen en un procedimiento sumario en donde el arrendatario está obligado a preparar las
pruebas, mismas que si no se desahogan en la audiencia de ley se dejan de recibir las mismas.
"No se notifica la ejecución de la sentencia, misma que se dicta inmediatamente después de la
celebración de la audiencia de ley, imposibilitando a cualquiera de las partes para el caso de
que por enfermedad o accidente ocurrido el mismo día de la audiencia se pueda diferir la
misma, etc., generando un daño irreparable muchas veces para el arrendatario, pues para el
caso de que el arrendador desee ejecutar la sentencia sólo tiene que exhibir la fianza que le
fije el Juez, y al no contar el arrendador con cantidad suficiente para presentar su contrafianza
inevitablemente será lanzado.
"Por lo anteriormente expuesto y fundado las Comisiones de Administración y Procuración
de Justicia y Vivienda, resuelven. ..."
De la transcripción precedente, queda de manifiesto que las reformas, modificaciones y
adiciones propuestas se sustentan en tres ejes fundamentales: 1) Buscar un sano equilibrio
entre los caseros y los inquilinos, donde la parte más débil es el inquilino; 2) Agilizar y dar
claridad a la norma; y 3) Otorgar seguridad al arrendador y al inquilino. Se dijo que las
relaciones entre caseros e inquilinos no son relaciones entre iguales, fundamentalmente
porque la autonomía de la voluntad, para establecer la relación contractual no existe; que las
reformas estaban encaminadas a proteger a la parte más débil en la relación contractual, que
es el inquilino, de ahí que se estableciera, entre otros, la obligación de los arrendadores de
entregar los recibos de renta correspondientes.
Destaca de lo anterior que el legislador ordinario, en el decreto publicado el dieciséis de
enero de dos mil tres, estableció nuevas reglas, especialmente dirigidas al arrendamiento de
inmuebles urbanos destinados para casa habitación. Esto se puntualiza, ya que el Código
Civil para el Distrito Federal en el título sexto, denominado "Del arrendamiento", además de
las reglas especiales "Del arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación",
contenidas en el capítulo IV, también reglamenta de modo especial otros tipos de
arrendamiento; a saber, "Del arrendamiento de fincas rústicas" en el capítulo V, y "Del
arrendamiento de bienes muebles" en el capítulo VI. El artículo 2,428-E que aquí se analiza,
sólo se refiere al caso de arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación, por estar
incluido precisamente en el capítulo IV relativo, y no existe disposición igual para los demás
tipos de arrendamientos, pues para cada uno se establecen reglas en su mayor parte distintas.
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CONTRADICCIÓN DE TESIS 65/2006-PS.
Ahora bien, el problema deriva de la interpretación del segundo párrafo del artículo 2,428-E,
que contiene en principio una obligación para el arrendador de "entregar un recibo por cada
mensualidad que el arrendatario pague", que el legislador estimó pertinente como medida de
protección del arrendatario frente a los abusos del arrendador, obligación que es correlativa
con el deber del arrendatario de pagar la renta y es congruente con las disposiciones generales
de la ley, relativas a la obligación del arrendatario de pagar la renta en la forma y tiempo
convenidos, que se desprenden de los artículos 2,425, fracción I, 2,078 y 2,079 del Código
Civil para el Distrito Federal. Además, resulta indiscutible que incluso la jurisprudencia ha
resuelto que el pago o cumplimiento de las obligaciones corresponde demostrarlo al obligado,
pues si el actor sostiene en su demanda que el inquilino ha dejado de pagarle determinada
mensualidad de renta, y acredita la relación contractual existente entre él y el arrendatario y,
por tanto, demuestra su derecho para cobrar las pensiones, corresponde al demandado
demostrar el pago, toda vez que exigir tal prueba al arrendador equivaldría a obligarlo a
probar una negación, situación contraria no sólo a las posibilidades humanas por tratarse de
una negativa pura y simple que no es susceptible de prueba, sino por ser tal cosa contraria a
las normas procesales inherentes a la prueba que establece la ley procesal.
Son aplicables, en lo conducente, las siguientes tesis de jurisprudencia:
"Quinta Época
"Instancia: Tercera Sala
"Fuente: Apéndice 1995
"Tomo: IV, Parte SCJN
"Tesis: 113
"Página: 76
"ARRENDAMIENTO. PRUEBAS DEL PAGO DE LAS RENTAS. El contrato de
arrendamiento exhibido en un juicio sobre rescisión, por falta de pago de las pensiones
adeudadas, es la prueba de la existencia de la obligación del inquilino, de pagar sus rentas,
desde la fecha del contrato; éste en sí mismo, es la prueba fundamental del derecho para
exigir las pensiones pactadas, y basta que el actor demuestre la existencia del contrato y que
afirme la falta de pago de las pensiones, para que proceda tramitar, tanto la acción rescisoria,
como la de pago de todas las rentas, desde la fecha del contrato, y al inquilino incumbe
demostrar que hizo los pagos, puesto que exigir tal prueba al arrendador, equivaldría a
obligarlo a probar una negación; y si el inquilino sostiene que la ocupación no tuvo lugar por
todo el tiempo cuyo pago se le exige, debe comprobar tal hecho."
"Novena Época
"Instancia: Primera Sala
"Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta
"Tomo: VII, enero de 1998
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CONTRADICCIÓN DE TESIS 65/2006-PS.
"Tesis: 1a./J. 2/98
"Página: 138
"RENTA, EL MONTO DE LA, ESTIPULADO EN EL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO, CORRESPONDE ACREDITARLO AL ARRENDADOR. Para
determinar a quién incumbe la carga de la prueba, debe observarse que aun cuando la ley
positiva establezca el principio de que al actor corresponde probar, que no tiene obligación de
acreditar los hechos negativos, a no ser que impliquen una afirmación expresa, entre otras
reglas, el juzgador deberá realizar un análisis constante acerca de las circunstancias
especiales de cada caso para determinar las dificultades que se presenten en la práctica y
atribuir correctamente la carga probatoria, sin descuidar que esta figura procesal opera de
manera diversa en dos campos: a) en materia de obligaciones, el actor prueba los hechos que
suponen la existencia de la obligación y el reo los hechos que suponen la extinción de ella; b)
en materia de hechos y actos jurídicos, tanto el actor como el reo prueban sus respectivas
proposiciones, de acuerdo con las reglas que fijen en ese punto los códigos adjetivos
respectivos; partiendo de dichas premisas, cuando existe controversia sobre el monto de las
pensiones rentísticas derivadas del contrato de arrendamiento, debe considerarse que la
relación contractual existente entre el arrendador y arrendatario generan obligaciones, entre
las que se encuentra la estipulación del pago de una renta; luego, si la discusión de los
contendientes versa sobre el monto de ese concepto, es obvio que ese hecho, al estar inmerso
en una obligación, en el actor (arrendador) recae la carga de demostrarlo, máxime si resulta
un hecho constitutivo de su acción, atento lo dispuesto por los artículos 223 del Código de
Procedimientos Civiles para el Estado de Nuevo León y 286 del código adjetivo del Estado
de Jalisco, que consignan el principio regulador de la prueba, de cuyo tenor se advierte que el
actor está obligado a probar los hechos constitutivos de su acción y el reo los de sus
excepciones; siguiendo con las reglas de la aplicación de las leyes de la prueba, cuando el
accionante comprueba los hechos que son fundamento de su demanda, como, por ejemplo, el
monto de la renta, si su contraparte alega uno menor, está obligada a acreditar su afirmación,
en virtud de que se le revirtió la carga probatoria, porque el actor probó la adquisición de un
hecho constituido a su favor."
Sin embargo, la porción normativa en estudio contiene una excepción a la regla general en
comento y arroja sobre el arrendador, cuando reclama el pago de más de tres meses de rentas,
la carga de probar que hizo el requerimiento correspondiente en tiempo y forma, lo que debe
entenderse en el tiempo y la forma en que hayan convenido en el contrato o lo determine la
ley, ya que si no lo prueba, opera la presunción de pago a favor del arrendatario. Así se lee la
porción normativa en estudio:
"... a falta de entrega de recibos de pago de renta por más de tres meses, se entenderá que el
pago ha sido efectuado, salvo que el arrendador haya hecho el requerimiento correspondiente
en tiempo y forma."
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La norma legal supone, por regla general, el ejercicio de la acción de pago de rentas por más
de tres meses, y por vía de consecuencia, la correlativa excepción de pago por parte del
arrendatario, pues el allanamiento a la prestación reclamada, por lógica jurídica imposibilita
la actualización de la hipótesis que arrojaría al arrendador la carga de probar el previo
requerimiento en tiempo y forma.
Pero, además, debe tenerse presente que la excepción establecida en la porción normativa en
estudio, tampoco se actualiza cuando sólo se reclama el pago de rentas por menos de tres
meses, ya que entonces se estaría bajo la regla general de la primera parte del segundo
párrafo del artículo 2,428-E, que arroja sobre el arrendatario la carga de probar el pago de las
rentas, como se explicó en párrafos precedentes.
De ahí que en la práctica, la disposición legal en estudio, obliga al arrendador no sólo a
otorgar el recibo de pago de las rentas, sino a demandar el pago de no más de dos rentas
mensuales vencidas para evitar que se actualice el supuesto de excepción que le arrojaría la
carga de probar el requerimiento en tiempo y forma de pago de rentas por más de tres meses,
so pena de presumir pagadas las mismas.
Esta interpretación es congruente con la intención del legislador ya anunciada, de proteger al
inquilino de fincas urbanas destinadas a la habitación, al obligar al arrendador a entregar
recibos del pago de las rentas e impedir al mismo tiempo que el arrendador pueda demandar
sin límite el pago de rentas. Y debe entenderse que esas son las mismas razones por las que
en el artículo 2,448 del Código Civil para el Distrito Federal también reformado en el decreto
publicado el dieciséis de enero de dos mil tres, se estableció que todas las disposiciones
relativas al arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación, son de orden público
e interés social, irrenunciables y que, por tanto, cualquier estipulación en contrario se tendría
por no puesta.
Así, no se desconoce la existencia de otras reglas de carácter general, como las contenidas en
los artículos 1162, 2097, 2098, y 2102, entre otros, del Código Civil para el Distrito Federal,
que disponen que las rentas no cobradas a su vencimiento prescriben en cinco años, o bien, el
cumplimiento de la obligación de pago mediante la consignación.
Empero, en atención al principio general de derecho de que la norma especial predomina
sobre la general, esas disposiciones sólo pueden estar referidas a casos distintos a los
expresamente señalados en el artículo 2,428-E, esto es, siempre que no se demande
precisamente el pago de rentas por más de tres meses respecto de un inmueble urbano
destinado a la habitación; así, aquellas disposiciones regirán en arrendamiento de fincas
rústicas, de bienes muebles u otros tipo de bienes, pero no en la específica hipótesis del
artículo en comento, que trata sobre el arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la
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habitación, en congruencia con lo dispuesto por el artículo 11 del Código Civil para el
Distrito Federal que dispone que "las leyes que establecen excepción a las reglas generales,
no son aplicables a caso alguno que no esté expresamente especificado en las mismas leyes."
En este mismo orden de ideas, como el legislador al reformar el artículo 2,428-E del Código
Civil para el Distrito Federal, no estableció ninguna diferenciación en cuanto a que la
convención sobre el lugar del pago de las rentas, esto es, en el domicilio del arrendador, o
bien, en el del arrendatario, hiciera la diferencia para que sólo en el primer caso operara la
presunción de pago a que se refiere en el segundo párrafo en comento, así se advierte del
proceso legislativo de su creación, en especial del dictamen transcrito en párrafos
precedentes; luego, debe entenderse que para la actualización de la hipótesis normativa en
estudio, es intrascendente que en el contrato de arrendamiento sobre inmueble urbano
destinado a la habitación, se estableciera o no lugar de pago de las rentas, o bien, que dicho
lugar fuera el domicilio del arrendador o del arrendatario, ello en atención al principio
general de derecho que establece que en donde el legislador no distingue, el juzgador no debe
hacerlo.
Como corolario de todo lo anterior, esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la
Nación, considera que debe prevalecer con carácter de jurisprudencia, la tesis que dice:
ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS DESTINADAS A LA HABITACIÓN.
PRESUNCIÓN DE PAGO DE RENTAS POR FALTA DE ENTREGA DE RECIBOS
(INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 2,428-E DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL
DISTRITO FEDERAL VIGENTE A PARTIR DEL 17 DE ENERO DE 2003).-En el artículo
2,448-E del Código Civil para el Distrito Federal, actualmente 2,428-E debido a la
imprecisión del numeral en la reforma publicada en la Gaceta Oficial del Distrito Federal el
16 de enero de 2003, establece la obligación para el arrendador de entregar un recibo por
cada mensualidad que le sea pagada, la cual es correlativa con el deber del arrendatario de
pagar la renta en la forma y tiempo convenidos, siendo que el pago o cumplimiento de esa
obligación corresponde demostrarlo al obligado, toda vez que exigir tal prueba al arrendador
equivaldría a obligarlo a probar una negación, situación procesalmente inadmisible; sin
embargo, el citado artículo contiene una excepción a dicha regla general e impone al
arrendador, cuando reclama el pago de más de tres meses de rentas, la carga de probar que
hizo el requerimiento correspondiente, ya que si no lo hace, opera la presunción de pago a
favor del arrendatario, en tanto que la porción normativa señala que "a falta de entrega de
recibos de pago de renta por más de tres meses, se entenderá que el pago ha sido efectuado,
salvo que el arrendador haya hecho el requerimiento correspondiente en tiempo y forma". Por
otro lado, dicha excepción no se actualiza cuando sólo se reclama el pago de rentas por
menos de tres meses, pues estaría bajo la regla general de la primera parte del segundo
párrafo del referido artículo 2,428-E, que obliga al arrendatario a probar el pago de las rentas;
de ahí que el arrendador no sólo deba otorgar el recibo de pago de las rentas, sino también
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CONTRADICCIÓN DE TESIS 65/2006-PS.
demandar el pago de no más de dos rentas mensuales vencidas, para evitar que se actualice el
supuesto de excepción que le impondría la carga de probar el requerimiento en tiempo y
forma de pago de rentas por más de tres meses, so pena de que se presuman pagadas. Esta
interpretación es congruente con la intención del legislador de proteger al inquilino de fincas
urbanas destinadas a la habitación, con el fin de evitar abusos del arrendador e impedir que
éste pueda demandar sin límite el pago de las rentas; siendo también esas las razones por las
cuales todas las disposiciones relativas al arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la
habitación son de orden público e interés social, irrenunciables y, por tanto, cualquier
estipulación en contrario se tiene por no puesta. Consecuentemente, cuando el arrendador
pretende el cobro de rentas por un lapso mayor de tres meses, debe demostrar haber requerido
al inquilino antes de que culmine ese término, de lo contrario se entenderán pagadas, ante la
falta de interpelación, dada la presunción legal que establece en su favor el artículo en
comento, sin que importe el señalamiento en el contrato sobre el lugar de pago de las rentas,
esto es, en el domicilio del arrendador o en el del arrendatario, ello en atención al principio
general de derecho que establece que en donde el legislador no distingue, el juzgador no debe
hacerlo.
Lo resuelto no afecta las situaciones jurídicas concretas derivadas de los juicios de amparo en
los cuales se dictaron las ejecutorias materia de la contradicción, por así ordenarlo el artículo
197-A, párrafo segundo, de la Ley de Amparo.
Por lo expuesto y fundado, se resuelve:
PRIMERO.-Sí existe la contradicción de tesis a que este expediente 65/2006-PS se refiere, en
los términos del considerando sexto de esta resolución.
SEGUNDO.-Debe prevalecer con carácter de jurisprudencia, el criterio sustentado por esta
Primera Sala, en los términos de la tesis redactada en el último considerando del presente
fallo.
TERCERO.-Dése publicidad a la tesis jurisprudencial que se sustenta en la presente
resolución, en términos del artículo 195 de la Ley de Amparo.
Notifíquese; cúmplase y, en su oportunidad, archívese el toca relativo a la presente
contradicción de tesis, como asunto concluido.
Así lo resolvió la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, por unanimidad
de cinco votos de los señores Ministros: José de Jesús Gudiño Pelayo, Sergio A. Valls
Hernández, Juan N. Silva Meza (ponente), Olga Sánchez Cordero de García Villegas y
presidente José Ramón Cossío Díaz.
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