Hacia un modelo interpretativo de los precios de suelo y vivienda en

“PROBLEMA QUE NO SE MIDE,
NO SE RESUELVE”.
Rafael Valdivia López
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Revisión del “estado del arte” siguientes temas: conformación de los precios
del suelo urbano y vivienda en las zonas metropolitanas; avance de las
investigaciones en torno a la problemática urbana de las metrópolis; revisión
a profundidad sobre las tendencias en la investigación de modelos
econométricos que expliquen la conformación de los precios del suelo y la
vivienda; comprensión del papel del estado y su intervención como agente
regulador de los procesos, tanto en la planeación urbana como en la
“determinación” de los precios del suelo y vivienda; análisis de los enfoques
de las disciplinas como la geografía y sociología y su aportación a la
problemática urbana del suelo y vivienda; revisión de los avances teóricos en
materia de “modelación espacial”, entre otras disciplinas.
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Revisión de 77 artículos indexados.
Revisión y cita de 42 autores relacionados con diversos trabajos de
investigación, así como publicaciones referentes al tema.
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En el campo del conocimiento de la planeación territorial:
Existen tres elementos o ejes teóricos:
1.
2.
3.
4.
5.
en teoría económica, dentro de los enfoques clásico y neoclásicos.
en sociología se identificaron aspectos como el “individualismo
metodológico” la “elección racional”; y sus implicaciones sociales e
individuales en torno a vida urbana y en especial, al papel que juegan estas
en la estimación de preferencias, intereses y utilidad, al momento de la
interacción racional;
en los estudios urbanos y físico espaciales, en los nuevos campos
exploratorios que dan luz a la explicación del comportamiento
metropolitano como totalidad compleja. La inconsistencia del campociudad.
en la geografía se identificaron las corrientes interpretativas de la geografía
física, económica y urbana, con especial énfasis en la modelación y análisis
de indicadores espaciales.
En medio ambiente, incorporación de técnicas de análisis del ordenamiento
ecológico, ecología y desarrollo sustentable.
Región
Área de investigación relacionadas con la
problemática de suelo y producción
vivienda
Temática
Europa
Localización periférica y segregación racial;
Política urbana y problemática de los
inquilinos; Vivienda, Desarrollo Urbano, y la
persistencia de la desigualdad racial; Ecología,
medio ambiente y desarrollo urbano.
Exclusión de información, efectos sobre
precios del suelo y vivienda. Política pública
en la renovación urbana. Inmigración y
localización urbana
Segregación Racial; Medio
ambiente; Ecología;
Financiamientos de
vivienda.;Acceso a la
información; Renovación
urbana; Policentrismo
urbano
Asia
Conformación de rápidos crecimientos
urbanos y características de la producción de
vivienda; Mercado de vivienda; Transporte y
sus efectos al precio de la vivienda; Reforma
urbana; Desarrollo inmobiliario
Precios vivienda; Mercado
vivienda.
África
Crecimientos urbanos desordenados,
expansión desordenada, planeación y crisis de
infraestructuras; Problemática social y
desarrollo urbano; Expansión urbana y
subvención del estado. Cambios periurbanos
de las ciudades grandes en Africa.
Déficit de infrestructura;
Desarrollo desordenados;
Sociología urbana.
Norte América
“Real State” (Bienes y raíces) , modelos
econométricos y localización de nueva
vivienda, conformación de precios de
vivienda; Investigación cuantitativa sobre
problemática de localización urbana.
Renovación y reciclamientos urbanos;
Homeless y la vivienda; Crisis de la vivienda
en población de bajos ingresos; Estilos de vida
y localización;
Modelos cuantitativos;
Financiamientos a
desarrollos; Crisis de
vivienda; modelos
econométricos.
Expansión urbana y segregación urbana.
Política de local y desarrollo urbano;
Problemática municipal desarrollo urbano;
Intervención del estado; Gobernabilidad en las
áreas urbanas;
Política Urbana;
Desigualdad y desarrollo
EE.UU.
América Latina
Tabla 1.- Áreas de investigación en las diferentes regiones.
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Interpretación neoclásica del impacto de las actividades
económicas en la conformación de las ciudades,
metrópolis.
Medir los impactos de la planeación territorial en los
elementos de la estructura urbana
Intervención del Estado y sus efectos en la economía
urbana
La escuela clásica, convertida en noeclásica
La visión marxista y sus limitaciones
En contraposición, la “Elección Racional” , en las
decisiones del mercado de la vida metropolitana.
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Los costos del transporte e infraestructura, así como los costos de
transacción, forman parte de la distorsión de los precios del mercado.
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Trabajos como los de Gwilym (1998) ofrecen técnicas econométricas como
el cálculo de la elasticidad de la oferta en dos periodos de promoción de
construcción de vivienda, un periodo de “boom” y otro de depresión o
contracción
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Otro aspecto importante a destacar en Gwilym (2002, p. 2284) es la
referencia que hace en torno a la “contracción de la oferta” observada en
estos periodos, y refiere a los estudios de Mayo and Sheppard (1991)
donde se ofrece un marco teórico justificativo por la viabilidad de la
contracción de la oferta, demostrando que el “control sobre el desarrollo
o restricciones de la planeación” pueden causar un incrementos en la
demanda.
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Visión neoclásica relacionada a la teoría de precios, sin embargo en las últimas dos
décadas, autores como Evans A.W.(1983- 1999), Bramley, G., Raymond (1997) Y.C.,
Antonio Páez, Takashi U. y Kazuaki M. (2001), entre otros, han trabajado profundamente
la composición de los precios en la óptica de los modelos econométricos.
Por ejemplo, Evans (1995) trabaja sobre los impactos que producen los procesos de
planeación en los usos del suelo y los subsidios sobre la oferta y precios de la
vivienda y suelo en la Gran Bretaña.
En la década de los noventa, la importancia de medir estos fenómenos atrajo la atención
de los investigadores, las proposiciones se centraron en profundizar sobre la teoría
clásica de los efectos de la oferta y la demanda considerando a los bienes y
servicios urbanos como bienes del mercado cuyo comportamiento no sólo tiene que
ver con los precios de producción y los costos de las materias primas, sino con
factores de localización e intervención de las políticas públicas. (Colin, 2002).
Las corrientes de pensamiento contemporáneo sajón, que abordan el problema del
mercado desde la óptica económica, han impulsado una tendencia hacia la “modelación
econométrica” puntual. La preocupación de los europeos y algunos sectores de
investigación norteamericanos sobre éste tema, han abultado las aportaciones relativas la
formación de precios (Tse, 1997) como producto de la oferta de bienes y servicios
en procesos de renovación metropolitana o urbana.
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Los controles para el desarrollo urbano incrementan, al parecer, la incertidumbre en
la toma de decisiones.
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Un incremento en la incertidumbre producida por una restricción en los procesos de
planeación urbana, produce una contracción de la oferta de los bienes y servicios
urbanos.
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La base de este principio se sustenta en las restricciones e incertidumbre que
produce una falta de planeación certera, que no deje expectativas o abra
incertidumbres.
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En la misma línea, otros investigadores actualmente han trabajado enfoques
orientados a la revisión de la teoría económica y los desajustes espaciales, (Arnott,
1997) asume que en el “espacio” de las ciudades existen dos comportamientos, el
del centro de la ciudad y el de los suburbios, y que los costos de localizarse en los
suburbios se encuentra más ligado a los tiempos de traslado que al dinero que se
invierte en el traslado. La revisión de este modelo implica un ejercicio relativo para
las ciudades o zonas metropolitanas.
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Medir los impactos de la planeación en los precios de los bienes y
servicios urbanos, como consecuencia de la intervención del
Estado.
White and Allmendinger, (2003), proponen una revisión del modelo
de Bramley (1993a) el cual siguiere los impactos de la planeación
en los precios de los bienes y servicios. Aproximación que aborda
econométricamente los problemas de elasticidad e inelasticidad de
oferta.
Resulta altamente estimulante poder contar con estimaciones
“medibles” en términos de la elasticidad de los precios, como
consecuencia de la toma de decisiones en planeación urbana.
Krugman (1995) modelos Centro-Periferia, en términos urbanos es
la de elaborar una prospectiva teórica de que las regiones con un
menor carga fiscal en términos netos (entendida como la diferencia
entre los impuestos recaudados por el gobierno y la cantidad que
las transferencias a los ciudadanos) tienden a monopolizar niveles
más altos de la actividad económica.
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Giddens, aporta una visión crítica a las escuelas derivadas del estructural
funcionalismo como las teorías accionalistas.
Se olvidan los condicionamientos de las propiedades estructurales de los
sistemas sociales, privilegiando la idea del carácter fundamentalmente
repetitivo de la vida social, la que expresa la dependencia mutua de la
estructura y el agente en términos de espacio-tiempo.
Giddens se advierte la “superioridad del pensamiento marxista”, que no
solamente comprendió ese doble carácter de la "estructura" sino que, a
través del análisis de la praxis laboral (del trabajo) develó sus orígenes
histórico-sociales y le suministró contornos concretos con el análisis de los
fundamentos económicos de la sociedad capitalista. Aún más, en el ámbito
de interpretación de los fenómenos urbanos, la aportación marxista ha sido
fundamental, posterior a la década de los 60´s toda una corriente de
pensamiento filosófico europeo y latinoamericano, se desborda en formas y
categorías que fueron resueltos como base para los estudios urbanos.
La cuestión urbana en Castells, Lojkine y Poulanzas, y el debate suscitado
alrededor de estos enfoques, se han mantenido en las ciencias sociales
como una de las más coherentes e influyentes del análisis social.
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Racionalidad limitada.
Entendemos por racionalidad limitada (RL) la elección consistente de los
agentes económicos, habida cuenta de sus limitaciones cognitivas y
emocionales, así como de su conocimiento parcial de las decisiones de los
otros agentes y del velo institucional Racionalidad ecológico (del caos al orden
espontáneo) Del caos al orden. Sin información completa el agente “egoísta no
perverso” de Smith (la Riqueza de la Naciones) posibilita el orden.
Teoría de la opción racional
OPCIÓN RACIONAL DE LA CONDCUTA
Acción
Deseos ---------------------------Creencia
Información
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La teoría de juegos y el diseño organizativo. Integrando sociología y economía
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Orden macro y componente social. Las reglas institucionales, el comportamiento del
agente mercado, que cambia como resultado de las interacciones de los agentes
individuales. De modo que el aprendizaje de los agentes tiene una componente social.
Compatibilidad del individualismo metodológico y del conocimiento social.
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En torno a la ocupación del espacio urbano, en la teoría del intercambio y
la concepción de la modernidad en las metrópolis.
Simmel (1986), aporta una aproximación a la concepción de formas de
interacción propias de la modernidad en las metrópolis y los espacios
urbanos, misma que tiene génesis en la teoría del intercambio individualista
en Homans (1964), como representante de la Escuela de Chicago, ambas
en torno a las diversas reflexiones sobre a la noción de espacio urbano de
las ciudades contemporáneas.
Hay que entender también, el problema de la justicia y la justicia del
intercambio en el espacio urbano, desde el llamado “derecho a la ciudad”
(Lefèbvre ;1969), se ha cuestionado la forma en que el individuo se apropia
de este espacio. Simmel (1986), rescata esta figura compleja de
localización y apropiación del llamado “espacio” urbano; La ciudad como
campo de interacciones, reconoce en la metrópoli, caracterizada por una
“sociedad de la moneda”, tanto un elemento liberador para el individuo
como la cuna de producción de nuevos modos básicos de interacción
social.
Simmel y la Escuela de Chicago en torno a los espacios públicos en la
ciudad
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Algunos otros autores como Six, (Heilbrum, 1986), explica el proceso urbano a
través de un “modelo” simplificado referido al uso del suelo residencial.
La ciudad “imaginaria”:
◦ 1) Que ésta se desarrolla en una superficie plana con una forma asimilada al
concepto de la teoría del lugar central, (ciudad monocéntrica que crece por anillos
concéntricos).
◦ 2) Todas las actividades productivas y de servicios se ubican en el centro.
◦ 3) La población está conformada por familias de igual tamaño, gusto e ingreso
que arriendan viviendas unifamiliares en terrenos de igual tamaño.
◦ 4) El costo de construcción y mantenimiento de las viviendas (sin incluir la
rentabilidad del suelo), es constante a través de la ciudad.
algunos autores consideran que la expansión física de las zonas urbanas se
presenta de tres formas: 1) desarrollo continúo en el área urbanizada; 2) expansión
sectorial axial y 3) expansión discontinua. (Sobrino, Ibarra: 2008), en una visión
sociodemográfica.
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El policentrismo de las metrópolis.
◦ las regiones urbanas policéntricas, definen como diversos núcleos
urbanos que generan una red sinérgica, éstas definidas también
como as redes entre empresas, transporte y de comunicación.
El enfoque de Ingram (pp. 1019, 1998) establece que las áreas de las
grandes metrópolis están convergiendo a un proceso de estructuras
descentralizadas similares, con sub-centros urbanos descentralizando las
estructuras de la manufactura y centralizando empleo en el sector
servicios.
Los crecimientos en las áreas metropolitanas siguen creciendo con
factores de dependencia sobre la estructura de transporte de empleados y
mercancías, sin embargo, el mercado del suelo es un factor determinante a
los procesos de expansión, las ciudades que no cuentan con una oferta de
suelo tienen un peor funcionamiento.
Por el lado de la oferta de suelo, los impedimentos varían ampliamente,
resultando un efecto en el rango de los precios de la vivienda.
◦ Geografía física y técnicas de medición
espacial
◦ La utilización de indicadores de
accesibilidad pueden resultar adecuadas
para medir factores tales como:
estimación de promedios de recorridos
◦ Donde es el indicador de accesibilidad,
es el indicador de costo de transporte y b
es el parámetro de fricción de la
distancia Garrocho (Garrocho y Campos,
2006) comenta que algunos de estos
ejemplos se pueden ver en Dupy y
Stansky (1996), Pooler (1995) y Cervero
et al. (1999). En especial este indicador
puede ser utilizado en la estimación de
efectos de distancia b, por ejemplos, en
desarrollos inmobiliarios N, con relación
a la accesibilidad a centros comerciales,
industria, servicios y equipamientos. A
parecer uno de los factores que se
utilizan como valorización del suelo y
vivienda, son estos factores de
accesibilidad.
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Otro indicador utilizado para medir tiempos de
transporte y umbral de distancia, el cual utiliza el
número de destinos potenciales de ese umbral
como medida de accesibilidad.
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Donde t es el umbral, Ot es un destino que está
dentro del umbral. Aunque Garrocho y Campos
(2006) lo utilizan para unidades de servicio que
están dentro del umbral, es posible generarlo para
la localización de desarrollos inmobiliarios u ofertas
de suelo vacante. Los autores mencionan que
algunos ejemplos de aplicaciones se encuentran en
las obras de Ikharta y Michell (1997) y Handy
(1993)
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construcción de un indicador compuesto :
Donde Ai, es el indicador de accesibilidad, Oj es la
atractividad del servcio, dij es el costo de
transporte entre el origen y el destino, y b es la
fricción de la distancia derivada del
comportamiento espacial de los usuarios,
(Garrocho y Campos, 2006).
La dimensión de la oferta y los costos de transporte
se mezclan para estimar mejor los costos
representativos.
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Geoestadística y análisis espacial
donde zj : punto problema o de
observación en campo, en este caso
corresponde a la observación urbana
de la ZMCM; zi : punto del entorno; B :
exponente de ponderación; dij =
distancia entre los puntos .
Podremos sintetizar que las tendencias de los modelos de
pensamiento se continúan definiendo desde la óptica económica,
sociológica, físico espacial, y del campo de los estudios urbanos y
regionales, este último con enfoques de sesgo físico espacial,
económico o sociológico.
1.
Conceptos integradores y más explicativos. Hay diversos intereses
teórico metodológicos en el ámbito mundial, que nos llevan a
suponer que el estudios de la planeación territorial y de la
economía urbana, se encuentran estrechamente ligados a la
medición de los fenómenos, a través de modelación econométrica.
(escuelas norteamericanas, europeas y asiáticas).
2.
En el caso de Latinoamérica, existe un aún, un sesgo neomarxista a
la interpretación de los fenómenos urbanos y metropolitanos.
3.
◦
.

Teoría económica
◦ Hay una mayor incidencia en la modelación econométrica para explicar los
fenómenos relacionados con la evolución de la estructura económica territorial.
◦ Existe una incidencia en la modelación econométrica para medir los impactos de las
políticas públicas.
◦ Las nuevas evidencias de avances teóricos orienta hacia los modelos de la elección
racional.
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Teoría sociológica
◦ El neoinstitucionalismo como modelo explicativo.
◦ Hay una experiencia clásica desde el enfoque de la sociología urbana, contundente y
de mayor fuerza. La visión de la escuela de Chicago seguirá prevaleciendo.
◦ El individualismo metodológico como modelo teórico.
◦ La teoría de juegos y el diseño organizativo. Existe una tendencia mayor a la
vinculación la sociología y economía, en la interpretación de los fenómenos urbanos.
◦ Aunque no es un tema estrictamente sociológico, hay una preocupación teórica por
abordar los efectos de la segregación urbana, con el componente económico.
Analizar las implicaciones económicas de estos fenómenos.
◦ La participación del Estado, a través de la definición de políticas públicas que afectan
el componente y la organización territorial, representan un tema sustantivo en la
problemática urbana y metropolitana.
Teórica de la planeación urbano – regional y físico - espacial
◦ La planeación urbana, continua abordando el problema como un factor
multivariado, en donde los componentes de localización, accesibilidad,
características urbanas, políticas pública, normatividad y usos del suelo, se
encuentran vinculados en una totalidad compleja.
◦ Las condiciones del policentrismo urbano, explican el comportamiento de los
fenómenos metropolitanos.
◦ La movilidad urbana, vías de comunicación, accesibilidad, forman parte de los
temas centrales en la especialización y preferencias de localización.
◦ Los agentes promotores del desarrollo urbano, mercado informal y Estado,
definen las condiciones de producción de la vida metropolitana ej. Vivienda,
suelo, equipamientos, así como las expansiones a nuevas áreas al desarrollo.
◦ El suelo apto al desarrollo urbano, medio ambiente y ordenamiento territorial,
aún no se incorporan como variables integradas. La tendencia es hacerlo.
◦ Existe una tendencia mundial a la modelación espacial y al uso de nuevas
herramientas de análisis espacial, gracias a la aparición de los Sistemas de
Información Geográfica.
◦ La geoestadística se incorpora como herramienta de análisis, localización y
descripción de fenómenos urbanos.
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Rompimiento de los paradigmas en torno a los
modelos explicativos de los fenómenos urbanos.
“El mercado” por si solo no es alternativa
La “econometría espacial”, necesaria en el
entendimiento de los fenómenos urbanos y
metropolitanos.
Modelos de simulación y análisis espacial, en el
ámbito regional y urbano.
Utilización de herramientas y tecnología de punta
(SIG´s, Sistemas Expertos, lenguajes de
programación)
La incorporación de la variable ambiental.
Ordenamiento Ecológico
Econometría ambiental.