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Lima Oficinas
MARKET TRENDS
Panorama General
Indicadores Económicos
Últimos datos oficiales entregados al 31/03/2013 por el BCRP
PBI (Var. 3 meses)
5.80%
IPC (Var. 3 meses)
0.93%
Tasa de Desempleo
6.40%
Dólar Observado
2.672
Índice General de BVL (Var. 3 meses)
-3.73%
Rent. Fondos de Pensión (A 12 meses)
4.2%
Tendencias del Mercado
4T 2012
Producción
Absorción
Vacancia
Valor Renta
Valor Venta
1T 2013
1T 2013
En el primer trimestre del 2013, la economía peruana registró un crecimiento de 5.8%, con lo que
viene acumulando 43 meses de expansión continua. La inflación y el desempleo en este periodo
se mantuvieron estables respecto al trimestre anterior, registrando tasas de 0.93% y 6.4% respectivamente.
El Fondo Monetario Internacional y las principales instituciones financieras del país mejoraron las
expectativas de crecimiento para el 2013 y 2014, gracias a que la demanda interna peruana se
mantiene muy activa y dinámica, además de contar con políticas fiscales y monetarias pertinentes. Se espera finalizar el 2013 con un crecimiento de 6.4%, y el 2014, con 6.1%. El PBI peruano
mantendrá tasas de crecimiento entre 5% y 7%, por lo menos hasta el 2017.
Por otro lado, según datos del Ministerio de Vivienda, el sector construcción creció 18.4% en el
primer trimestre del 2013 respecto al mismo periodo del año anterior, y el Índice de Precios de la
construcción acumuló un incremento de 0.46% entre enero y febrero. Se mantiene estable la
expectativa de crecimiento para el sector construcción de 15% para el 2013.
Luego de 4 periodos de continua entrega de Edificios Prime, no se estrenó ningún edificio corporativo A+ o A en el primer trimestre del 2013. Para el siguiente periodo se espera la entrega del
proyecto Torre Begonias, que se convertirá en el nuevo edificio más alto de Perú con 120 metros
de altura, aportará con 26,000 metros cuadrados al stock de oficinas A+ de la capital. Los principales ocupantes de la Torre Begonias serán la Compañía Minera Buenaventura y el Banco GNB
(ex HSBC) con cerca de 10,000 metros cuadrados en total. En el segundo trimestre del 2013
también ingresarán la Torre Fibra WB, y las 2 torres de San Borja Plaza que cuentan con el
100% de sus oficinas arrendadas.
Mercado Local
El stock total de oficinas prime de Lima Metropolitana no se incrementó en el primer trimestre del 2013. Se esperaba la entrega del
edificio Fibra WB en San Isidro Saga en marzo, sin embargo, al
cierre de este informe, el edificio se encuentra en la etapa de los
acabados finales. El Centro Empresarial Fibra aportará con
11,000 metros cuadrados al stock de la capital en el siguiente
periodo. En lo que respecta al mercado de oficinas B, tampoco se
registró la entrada de ningún centro empresarial.
La absorción de oficinas A+ y A presentó diferentes escenarios en
cada sub-mercado: En Miraflores y el Este se registró una absorción negativa, debido a que se desocuparon espacios en 4 centros empresariales, siendo esta cantidad mayor a la que se tomó;
por otro lado, en San Isidro Saga y San Isidro Golf la absorción
fue positiva, que es resultado de la ocupación del metraje disponible del periodo anterior. En lo que respecta al segmento de oficinas B, se registró absorción positiva en todos los sub-mercados
que cuentan con oferta disponible. En líneas generales, Lima
Metropolitana experimentó una absorción positiva en el primer
trimestre del 2013, sin embargo esta fue menor a la del periodo
previo. El efecto directo de la absorción positiva se ve reflejado en
la reducción de la vacancia para el primer periodo del 2013 que
pasó del 1.3% a 1.2%.
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MARKET TRENDS
Lima Oficinas 1T - 2013
El precio de renta se incrementó sobretodo en el segmento de oficinas B, debido al nivel alto de requerimientos que viene registrando. En respuesta a este
escenario, en Miraflores y Lince se vienen construyendo 12 edificios exclusivos a atender a dicho sector,
cuya demanda la conforman principalmente pequeñas
y medianas empresas. El precio de alquiler prime se
mantuvo constante respecto al periodo anterior.
Actualmente, en la comercialización de oficinas de
Lima Metropolitana domina el arriendo frente a la venta.
Uno de los factores cruciales por el cual se decide alquilar y no vender es la revalorización constante de los
activos inmobiliarios, que continúa siendo creciente por más de 6 años consecutivos. La estructura de la oferta actual de oficinas se presenta de
la siguiente manera: en el segmento prime se destina 22% para venta, 68% para alquiler, y un 10% indiferente entre la venta o alquiler; mientras
que en el segmento B se observa un 55% para venta, 31% para alquiler y 14% para la venta o alquiler.
Lima Metropolitana Mercados y Sub-mercados
Lima Metropolitana posee 4 zonas de proyectos inmobiliarios de oficinas: San Isidro Golf, San Isidro Saga, Miraflores y la zona del Este que
comprende San Borja, Santiago de Surco y La Molina. Las vías más importantes que forman los sub-mercados de la capital son: las avenidas
Javier Prado Oeste, Arequipa, República de Panamá, Camino Real y Paseo de la República entre San Isidro Saga y San Isidro Golf; Pardo Benavides y 28 de Julio en Miraflores; Javier Prado Este y Manuel Olguín para el Este.
Actualmente en San Miguel se vienen desarrollando 2 proyectos importantes de Edificios Corporativos, uno de los cuales se entregará en Setiembre del 2013. Escenarios similares se observan en los distritos de Magdalena y Lince con proyectos que contarán con 10,000 metros cuadrados de oficinas en promedio cada uno. Los proyectos de Magdalena formarán parte del stock de San Isidro Golf; y los de Lince, de San Isidro
Saga.
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MARKET TRENDS
Lima Oficinas 1T - 2013
Principales indicadores
Precios
Al cierre del primer trimestre del 2013, el precio promedio de renta en
los sectores prime y B se incrementó ligeramente respecto al periodo
anterior. El aumento de los precios de alquiler se dio de forma natural,
al no registrar producción nueva de oficinas y contar con una demanda
latente de espacios corporativos. El precio de renta de oficinas mantiene una tendencia creciente por más de 4 años seguidos.
Por otro lado, el precio de venta de oficinas prime en San Isidro Saga
se incrementó en 6.4% y en el Este en 4.37%. En San Isidro Golf y
Miraflores no existe oferta de oficinas prime para la venta. En el segmento B, el precio de venta promedio es de US$ 2,489.97, valor 3.31%
respecto al promedio del cuarto trimestre del 2012.
A nivel regional, el precio de alquiler de oficinas prime en Perú se encuentra bajo. Por ejemplo, en Sao Paulo, el alquiler promedio de una
oficina prime por metro cuadrado está en US$ 102.65; en Bogotá, US$
55.35; en Buenos Aires, US$ 42.33; y en Santiago, US$ 33.92. En general, el promedio de renta de una oficina prime es de US$ 34.
Vacancia y absorción
Para el primer trimestre del 2013, se encuentran disponibles 7,150 m 2 de
oficinas prime y 4,606 m2 de oficinas de clase B, lo cual representa niveles de 1.25% y 1.74% de vacancia respectivamente.
No se registró la entrada de ningún edificio empresarial prime o B a la
capital, por lo que la ocupación de espacios corporativos estuvo sujeta a
la vacancia disponible del periodo anterior. En el Este, se desocuparon
cerca 1,200 m2 en entre los edificios Qubo, Blu Building y Link Tower,
generando una absorción neta baja. En Miraflores, que cuenta sólo con 5
edificios prime, se liberaron 650 m2 en el Centro Empresarial Miracorp.
La absorción total neta del periodo asciende a 704.38 m2, cifra menor a
lo registrado en el periodo anterior.
Clientes destacados de CONTEMPORA Servicios Inmobiliarios - PERÚ
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Lima Oficinas 1T - 2013
Principales Proyectos de Oficinas entregados hasta el 1T - 2013
Centro Empresarial Omega
Este—Santiago de Surco
Clase A+
Edificio Link Tower
Este - Santiago de Surco
Clase A+
Área neta de oficinas:
15,795 m2
Área neta de oficinas:
16,325 m2
Fechas Entrega:
1º Trimestre 2012
Fechas Entrega:
3º Trimestre 2012
Edificio Gerens
Este - Santiago de Surco
Clase A
Edificio Umayuq
San Isidro Golf
Clase A
Superficie disponible para oficinas:
4,500 m2
Área neta de oficinas:
4,950 m2
Fechas Entrega:
1º Trimestre 2012
Fechas Entrega:
2º Trimestre 2012
Edificio Altavista
San Isidro Saga
Clase A
Edificio Onyx
San Isidro Saga
Clase A
Área neta de oficinas:
8,418 m2
Área neta de oficinas:
4,690 m2
Fechas Entrega:
3º Trimestre 2012
Fechas Entrega:
4º Trimestre 2012
Próximos proyectos a entregarse
Torre Begonias
San Isidro Saga
Clase A+
Edificio Platino
Santiago
Clase A
Área neta de oficinas:
26,000 m2
Área neta de oficinas:
12,545 m2
Fechas Entrega:
2º Trimestre 2013
Fechas Entrega:
3º Trimestre 2013
Torres San Borja Plaza
Este - San Borja
Clase A
Capital El Derby
Providencia
Clase A+
Área neta de oficinas:
14,424 m2
Área neta de oficinas:
000 m2
Fechas Entrega:
2º Trimestre 2012
Fechas Entrega:
3º Trimestre 2012
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MARKET TRENDS
Lima Oficinas 1T - 2013
Proyecciones
Al término del 2013, Lima contará con 7 nuevos edificios prime, distribuidos entre Miraflores, San Isidro Saga, San Isidro Golf y el Este. En total
estos nuevos edificios sumarán cerca de 200,000 nuevos metros cuadrados al stock total de la capital. El segmento prime tendrá una alta participación en el Este, ya que hasta el 2016 tiene asegurado la entrega de 8 centros empresariales importantes. Cabe resaltar que dichos edificios
contarán con la certificación LEED, que es el estándar de la construcción sostenible con más prestigio en el mundo.
La oferta de oficinas B también se expandirá de forma considerable incrementando su stock en cerca de 80,000 m2. La expansión de los edificios
empresariales B responden a necesidades de precios más económicos, espacios menores y/o diferentes ubicaciones estratégicas. Es por ello
que actualmente encontramos que los proyectos de oficinas B contemplan precios entre US$ 2,200 y US$ 3,000 por m2, espacios desde 35 m2 y
ubicaciones variables como Miraflores, Lince, Magdalena y San Miguel.
Los precios de venta y alquiler continuarán crecientes mientras se mantenga una demanda real de espacios corporativos y escaseen los terrenos adecuados para la construcción de edificios empresariales. El proceso de expansión inmobiliaria de oficinas continuará creciente aproximadamente hasta el 2016, año en el que Lima contará con más de 1.5 millones de metros cuadrados de oficinas.
CONTEMPORA Servicios Inmobiliarios
Nota:
Este Informe es un reporte elaborado por Contempora Servicios Inmobiliarios (CSI) como
parte de su Departamento de Estudios. La información utilizada para su elaboración fue obtenida de fuentes fidedignas. No obstante CSI no se
responsabiliza de omisiones o cambios de ultimo minuto. Esta información no puede ser distribuida ni copiada sin consentimiento previo de
Contempora Servicios Inmobiliarios.
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