market trends - Contempora Servicios Inmobiliarios

Lima Oficinas
MARKET TRENDS
Panorama General
Indicadores Económicos
Últimos datos oficiales entregados al 31/12/2013 por el BCRP e IINEI
PBI (Var. 3 meses)
5.01%
IPC (Var. 3 meses)
0.2%
Tasa de Desempleo
5.23%
Dólar Observado
2.7851
Índice General de BVL (Var. 3 meses)
-4.518%
Rent. Fondos de Pensión (A 12 meses)
-1.46%
Tendencias del Mercado
3T 2013
Producción
Absorción
Vacancia
Valor Renta
Valor Venta
4T 2013
4T 2013
Escenario Nacional
La tasa de crecimiento que registro el Perú en el último trimestre del año fue de 5.01%. Este
porcentaje representó un incremento de 0.24 puntos porcentuales respecto al anterior trimestre.
Esta modificación porcentual se explica por el mejor dinamismo de la demanda interna y de la
actividad económica de diversos sectores, como el sector primario, el cual creció a 5.4% con
respecto al trimestre anterior.
En el reporte de inflación del IV trimestre del BCR (diciembre 2013) menciona que la inflación de
los últimos 12 meses ascendió a 2.96%,ubicándose dentro del rango meta. En el escenario de
proyección se espera que la inflación se mantenga dentro del rango meta y que llegue gradualmente a 2%.
Escenario internacional
Según el último reporte del BCR, la economía mundial mantiene una recuperación moderada.
Las economías desarrolladas registran un crecimiento de 2% aproximadamente, mientras que en
las economías emergentes las tasas se han estabilizado luego de la desaceleración del primer
semestre. Con respecto al crecimiento mundial se espera una recuperación para el 2014 del 3.6
% y 3.8% en el 2015. Esta proyección se ha realizado con el supuesto de que los mercados financieros internacionales se corrijan ordenadamente frente a la reducción del estimulo monetario
anunciado por la Reserva Federal de los E.E.U.U.
Sector Inmobiliario
Cada vez la construcción de edificios “Prime” crece. Todo parece cambiar respecto a la concentración de edificios prime en ciertos distritos, ya no solo es San Isidro el gran clúster de oficinas,
ahora son más distritos los que apuestan por invertir en una importante construcción de edificios
corporativos, lo que hace que este mercado crezca y pueda satisfacer en mayor proporción a la
demanda. Nuevas zonas de desarrollo inmobiliario de oficinas como Magdalena, San Miguel,
Lince, Surquillo donde se han invertido en grandes proyectos que podrán ser vistos y sumados al
stock de oficinas entre 2015 y el 2016.
Mercado Local
EL stock total de oficinas prime en Lima Metropolitana aumentó
en 51,598 m2 en el cuarto trimestre del 2013, siendo 77,159 m2 el
stock actual de oficinas en el segmento prime. Este incremento se
originó por la entrega de los siguientes edificios corporativos:
“Platino” ,ubicado en el distrito de Miraflores, el cual aportó al
stock de oficinas 12,545 m2, “Edificio Corporativo Basadre 225”
ubicado en el distrito de San Isidro Golf, el cual incremento al
stock este último trimestre en 5,280 m2. Por la zona del Este, en el
distrito de Surco se entregaron los edificios “Los Inkas Torre 1” y
Capital el Derby los cuales aportaron 15,400 m2 y 20,020 m2 al
stock de oficinas respectivamente.
Por el lado del segmento B de oficinas se entregó en la zona de
San Isidro Golf, “Edificio Corporativo Basadre 145” (5,200 m 2).En
Miraflores fueron entregados los edificios de Recavarren (5,886
m2) y Benavides 1238 (4,225.74 m2).
La primera gráfica se representa la dinámica del mercado de oficinas y en cuánto ha ido creciendo la cantidad de edificios Prime a
través de los años expresado en trimestres. Por otro lado la segunda gráfica representa la evolución del stock de oficinas en m2
del sector Prime desde el año 2007 hasta el 4to trimestre del
2013.
Evolución de la cantidad de edificios Prime en Lima
25
20
15
10
5
0
2011-1 2011-2 2011-3 2011-4 2012-1 2012-2 2012-3 2012-4 2013-1 2013-2 2013-3 2013-4
San Isidro Saga
San Isidro Golf
Miraflores
Este
Stock (m2) de oficinas A+ y A
750,000.00
700,000.00
650,000.00
600,000.00
550,000.00
500,000.00
450,000.00
400,000.00
350,000.00
300,000.00
250,000.00
200,000.00
150,000.00
100,000.00
50,000.00
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013 - I
2013 - II
2013-III
2013- IV
Trimestres
Lima - Perú / Santiago / Antofagasta / La Serena / Viña del Mar / Rancagua / San Fernando / Concepción / Temuco / Puerto Montt - Chile
MARKET TRENDS
Lima Oficinas 4T - 2013
Mercado Local
La construcción de edificios corporativos prime , ha ido aumentado a los largos de los años, pues hasta el día de hoy existen alrededor de 59
edificios A+ y A en Lima Metropolitana, siendo la zona de San Isidro Saga la que hasta la fecha posee la mayor cantidad de este tipo de oficinas.
Este hecho está provocando que exista una mayor vacancia que se apreciará aún más en los próximos años.
La construcción de edificios corporativos tipo B también ha ido aumentado en estos últimos años, pues cada vez los inversionistas apuestan por
este tipo de oficinas, ya que hay una fuerte demanda por parte de este mercado a la cual hay que abastecer. Esta demanda la conformarían
estudios de abogados, empresas comerciales nacionales y extranjeras, doctores, personas naturales con negocio, entre otros.
Oferta en el Mercado de oficinas
En el gráfico de la derecha se aprecia el ritmo de crecimiento de m2
ofertados. Como podemos observar en el 2007, no había una gran
oferta. Sin embargo fue en el 2009, donde se comenzó a dinamizar en
mayor velocidad este mercado. El 2009 fue un año donde hubo un
gran auge respecto a la oferta de metros cuadrados, pues esta aumentó en más de 200%.
El 2013 también ha representado un año muy importante respecto al
crecimiento de m2 ofertados, pues este último trimestre ha cerrado
con la entrega de alrededor de 68,500 metros cuadrados y ha representado la mayor cantidad ofertada de oficinas en los últimos años.
metros cuadrados
Crecimiento de m2 ofertados
160,000.00
350.00%
140,000.00
300.00%
120,000.00
250.00%
100,000.00
200.00%
80,000.00
150.00%
60,000.00
100.00%
40,000.00
50.00%
20,000.00
0.00%
-
-50.00%
2007
2008
2009
Nueva oferta
2010
2011
2012
2013
Crecimiento de m2 ofertados
Alquiler y Venta
En los siguientes gráficos se aprecia la oferta de las oficinas “Prime” y de las de tipo B. En el cuarto trimestre del 2013 cerró con mayor oferta,
para la venta , las oficinas tipo A+ y A, esto se debe a la liberación de metros cuadrados de diversos centros corporativos como Juan de Arona,
Link Tower, Cronos entre otros de categoría prime, y a la entrega de edificios en la zona Este ,San Isidro y Miraflores como: Los Inkas, Capital el
Derby, Basadre 225, y Platino
En cuanto a la oferta de oficinas tipo “B” para alquiler son las que mayor se ofertan, con un 88.84%, a diferencia de las “Prime”. Esto se debe a
que se liberaron una mayor cantidad de metros cuadrados en oficinas de tipo“B”; en edificios corporativos tales como: En el distrito Miraflores
(Torre 28, Icono 2, del Park II, Centro Empresarial Burgos), en el distrito de San Isidro (Quattro, Centro empresarial Conquistadores y Torre
Central Camino Real), en el distrito de Surco (Metrópolis, Centro Empresarial Chacarilla). Otra razón por la cual existe una mayor oferta en el
segmento B , es por la entrega de edificios como Recavarren, Edificio Comercial Basadre, Rio de la Plata, Schreiber, Benavides 1238 y Limatambo Tower.
Lima - Perú / Santiago / Antofagasta / La Serena / Viña del Mar / Rancagua / San Fernando / Concepción / Temuco / Puerto Montt - Chile
MARKET TRENDS
Lima Oficinas 4T - 2013
Lima Metropolitana Mercados y Sub-mercados
Lima Metropolitana posee en la actualidad cuatro zonas importantes, en las cuales se destaca la concentración de edificios corporativos llamadas: San Isidro Golf, San Isidro Saga, Miraflores y la Zona Este (esta última está compuesta por los distritos de San Borja, La Molina y Surco).
Ahora podemos observar que hay otros nuevos distritos los cuales han estado a la vista de varios inversionista y que en la actualidad se han
convertido en nuevos clúster para el desarrollo de proyectos inmobiliarios corporativos. Estos nuevos distritos se juntan para formar la nueva
“Zona Oeste”, la cual comprende los distrito de San Miguel y Magdalena. En esta nueva zona se desarrollará diferentes proyectos inmobiliarios,
en su mayoría de tipo B como: Aliaga Bussines Tower y T Javier Prado, los cuales se construirán en el distrito de Magdalena . Asimismo tenemos grandes proyectos clase A+ y A como: Prisma Bussines Tower, Sky Tower 1757(ambos desarrollados en el distrito de Magdalena) y el
gran proyecto “Prime” llamado “Nodo” en el distrito de San Miguel, el cual aportará alrededor de 42,500 m 2 al stock de oficinas.
Cada vez el mercado de oficinas se está volviendo más dinámico, y cada vez se suman a este mercado nuevos distritos para el desarrollo de
edificios corporativos.
Lima - Perú / Santiago / Antofagasta / La Serena / Viña del Mar / Rancagua / San Fernando / Concepción / Temuco / Puerto Montt - Chile
MARKET TRENDS
Lima Oficinas 4T - 2013
Principales indicadores
Precios
24.00
22.00
20.00
18.00
Clase A+
16.00
Clase A
14.00
Clase B
12.00
2013 - 4
2013 - 3
2013 - 2
2013 - 1
2012 - 4
2012 - 3
2012 - 2
2012 - 1
2011 - 4
2011 - 3
2011 - 2
2011 - 1
10.00
Como observamos en el cuadro superior, el precio de venta promedio de
oficinas “Prime” ha sido de 2,600 $, 4.35% más que el trimestre anterior, y
en el segmento B el precio promedio fue de 2,400 $, 4.8% más que el
trimestre pasado.
2010 - 4
Por otro lado, en el segmento B, los precios de renta casi se han mantenido ya que sólo se han elevado un 0.8%.
Precio de renta por clase (US$/m2)
2010 - 3
Con respecto a los precios de renta de este último trimestre, podemos
afirmar que los precios de la clase A y A+ han aumentado ligeramente.
Sin embargo, hay que destacar que en zonas como el Este, sobre todo en
el distrito de Surco, los precios están disminuyéndose ya que aparentemente esta habiendo una sobre oferta, debido a las entregas de edificios
“Prime” tales como Capital el Derby y Torre 1 Los Inkas. Al parecer estos
precios seguirán tendiendo a la baja, ya que existen un desarrollo continuo de proyectos de edificios, de los cuales muchos ya se encuentran en
la etapa de desarrollo y otros en la etapa de preventa.
Estos proyectos se sumaran en un par de años a la oferta de metros cuadrados en la zona Este (en el distrito de Surco).
Vacancia y absorción
La absorción neta de oficinas de la zona Este ha aumentado considerablemente debido a la entrega de los edificios Prime (Capital el Derby y Los
Inkas), de los cuales se absorbieron alrededor de 30,000 m2. En esta zona
la vacancia fue de aproximadamente 3.60%. En la zona de San Isidro
Saga se dio una absorción negativa, debido a la liberación de m2 en el sector Prime (Edificios corporativos: Juan de Arona, Altavista, Fibra ) y en el
sector B ( Edificio corporativo: Quattro). En esta zona la vacancia fue de
aproximadamente de 3%. En la zona San Isidro Golf la absorción en el
sector Prime fue positiva debido a la entrega del edificio Basadre 220
(Prime) y a la liberación de m2 en el Centro Camino Real ,LimaTambo Tower y Centro Empresarial Conquistadores. Con respecto al sector B,en San
Isidro Golf, se entregó Basadre 145 (Tipo B) y la absorción fue negativa, ya
que se ofertó más de lo que se arrendó . La vacancia promedio en esta
zona fue aproximadamente 4.6% Por último, en la zona de Miraflores, la
absorción que se dio fue positiva, debido a que más de 7,000 m2 de nuevos edificios entregados como Benavides 1238, Recavarren y Platino
(Edificio Prime), fueron tomados. La vacancia promedio de esta zona fue
aproximadamente de 4.40%, siendo el sector B el que obtuvo un mayor
porcentaje de vacancia con un 7%.
Vacancia y Absorción
45,000
40,000
35,000
30,000
25,000
20,000
15,000
10,000
5,000
-
Vacancia
Absorción
Clase A+,A
Clase B
Clientes destacados de CONTEMPORA Servicios Inmobiliarios - PERÚ
Lima - Perú / Santiago / Antofagasta / La Serena / Viña del Mar / Rancagua / San Fernando / Concepción / Temuco / Puerto Montt - Chile
MARKET TRENDS
Lima Oficinas 4T - 2013
Principales Proyectos de Oficinas entregados hasta el 4T - 2013
Edificio Basadre
San Isidro Golf
Clase A
Torre Begonias
San Isidro Golf
Clase A
Área de oficinas
5,184 m2
Área de oficinas
26,078 m2
Fecha de Entrega:
4º Trimestre 2013
Fecha de Entrega:
3º Trimestre 2013
Edificio Platino
Miraflores
Clase A
Edificio Altavista
San Isidro Saga
Clase A
Área neta de oficinas:
12,545 m2
Área de oficinas:
8,418 m2
Fechas Entrega:
4º Trimestre 2013
Fecha de Entrega:
3º Trimestre 2012
Capital El Derby
Santiago de Surco
Clase A+
Edificio Fibra WB
San Isidro Saga
Clase A
Área neta de oficinas:
20,020 m2
Área de oficinas:
11,000 m2
Fechas Entrega:
4º Trimestre 2013
Fecha de Entrega:
2º Trimestre 2013
Próximos proyectos a entregarse
Centro Empresarial Reducto
Miraflores
Clase A
Torre Barlovento
San Isidro Saga
Clase A+
Área neta de oficinas:
13,390 m2
Área neta de oficinas:
19,800 m2
Fechas Entrega:
1º Trimestre 2014
Fechas Entrega:
4º Trimestre 2014
Torre Tekton
San Isidro Saga
Clase A+
EFI100TECH2
San Isidro Saga
Clase B
Área neta de oficinas:
9,198 m2
Área de oficinas:
1,700 m2
Fechas Entrega:
1º Trimestre 2014
Fecha de Entrega:
1º Trimestre 2014
Lima - Perú / Santiago / Antofagasta / La Serena / Viña del Mar / Rancagua / San Fernando / Concepción / Temuco / Puerto Montt - Chile
MARKET TRENDS
Lima Oficinas 4T - 2013
Proyecciones
Como hemos observado al término del 2013, se ha incorporado alrededor de 68,000 m2 al stock de oficinas. Esto se debió a la entrega de edificios corporativos de categoría Prime y B en la zona Este, San Isidro Golf y Miraflores . Siendo los edificios de la categoría Prime los que representaron el mayor porcentaje de esta nueva oferta con un 60%.
La dinámica del mercado de oficinas se está acelerando cada vez, son muchos los proyectos que se tienen previstos para ser entregados en los
próximos años; en su mayoría de clase Prime como Panorama en la zona Este, Proyecto Nodo en San Miguel, Sky Tower en Magdalena, entre
otros muy importantes y de gran infraestructura, los cuales aportaran un gran cantidad de oficinas al mercado.
Cada vez existen inversionistas que apuestan por invertir en el desarrollo de grandes proyectos, lo que supone un constante crecimiento del
stock de m2 de oficinas, por esta razón hemos estimado el crecimiento de este mercado y su evolución en m 2. Como observamos en el gráfico de
proyecciones de Stock, estimamos que en el 2017 Lima Metropolitana llegará a tener alrededor de 1,500 000 m2.
Debemos tener en cuenta, que a pesar de la constante oferta de m 2 de oficinas, va a llegar un momento en que pueda haber una sobre oferta en
algunas zonas y los precios tiendan a bajar levemente. Sin embargo existen nuevos distritos o zonas de desarrollo como Surquillo, Lince, San
Miguel y Magdalena que puede que no sufran este problema de sobre oferta, ya que los edificios corporativos se encuentran desarrollando en
nuevos lugares donde hay una demanda a la cual satisfacer.
Evolución del mercado de oficinas
160,000.00
140,000.00
120,000.00
100,000.00
80,000.00
60,000.00
40,000.00
20,000.00
-
7.00%
6.00%
Nueva oferta
5.00%
4.00%
Absorción
3.00%
Vacancia
2.00%
1.00%
0.00%
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
STOCK DE m2 DE OFICINAS 2017
1,600,000
1,400,000
1,200,000
1,000,000
800,000
600,000
400,000
200,000
2017
2016
2015
2014
2013 - 4
2013 - 3
2013 - 2
2013 - 1
2012 - 4
2012 - 3
2012 - 2
2012 - 1
2011 - 4
2011 - 3
2011 - 2
2011 - 1
2010 - 4
2010 - 3
0
CONTEMPORA Servicios Inmobiliarios
Nota:
Este Informe es un reporte elaborado por Contempora Servicios Inmobiliarios (CSI) como
parte de su Departamento de Estudios. La información utilizada para su elaboración fue obtenida de fuentes fidedignas. No obstante CSI no se
responsabiliza de omisiones o cambios de ultimo minuto. Esta información no puede ser distribuida ni copiada sin consentimiento previo de
Contempora Servicios Inmobiliarios.
Representación y Marketing - Servicios Corporativos
Consultoría Inmobiliaria - Desarrollo de Proyectos
Gerenciamiento de Proyectos
Analista:
Vanessa Toro Lira
[email protected]
Calle Enrique Palacios 335, Oficina 704
Miraflores
Lima - Perú
Fono: (51 1) 211-8400
www.contempora.com.pe
Lima - Perú / Santiago / Antofagasta / La Serena / Viña del Mar / Rancagua / San Fernando / Concepción / Temuco / Puerto Montt - Chile