UNIVERSIDAD DR. JOSE MATIAS DELGADO FACULTAD DE ECONOMIA DR. SANTIAGO I. BARBERENA PROPUESTA PARA EL FUNCIONAMIENTO DE UN MERCADO SECUNDARIO DE HIPOTECAS EN LA BOLSA DE VALORES DE EL SALVADOR. PARA OPTAR AL TITULO DE LICENCIADO(A) EN ADMINISTRACIÓN DE EMPRESAS TESIS PRESENTADA POR CARLOS MAURICIO CARTAGENA CORTEZ SARA MAGDALENA CALDERÓN FLORES LUIS ALVARO SALAZAR HÉRNANDEZ SEPTIEMBRE, 2001 SAN SALVADOR, EL SALVADOR, CENTROAMÉRICA INDICE INTRODUCCION I 1 1 ANTECEDENTES Y SITUACION ACTUAL 1.1 MERCADO SECUNDARIO DE HIPOTECAS 1 1.1.1 Mercados Secundarios de Hipotecas 4 1.1.2 Fideicomiso 5 1.1.3 Securitizacion de Hipotecas 7 1.1.3.1 Antecedentes en España 10 1.1.3.2 Antecedentes en México 10 1.1.3.3 Antecedentes en Argentina 10 1.1.3.4 Antecedentes de Chile 12 1.1.3.5 Antecedentes de Colombia 14 1.1.4 2 Mercado de Valores en El Salvador MARCO TEORICO 2.1 MERCADO DE VALORES 15 19 19 2.1.1 Mercado de Dinero. 20 2.1.2 Mercado de capital 20 2.1.3 Clasificación de los mercados 21 2.1.4 Análisis del Mercado de Valores 26 2.1.5 Marco Legal Vigente 29 2.1.5.1 Leyes 29 2.1.5.2 Reglamentos 31 2.1.6 2.2 Participantes 33 2.1.6.1 Bolsa de Valores 33 2.1.6.2 Casas de Corredores de Bolsa 34 2.1.6.3 Sociedades de depósito y custodia de valores 34 2.1.6.4 Clasificadoras de Riesgo 35 2.1.6.5 Emisores 35 2.1.6.6 Ente Fiscalizador 35 FIDEICOMISO 36 2.2.1 Concepto 38 2.2.2 Marco legal vigente 47 2.3 TITULARIZACION DE ACTIVOS 49 2.3.1 Proceso 49 2.3.2 Títulos que se emiten 50 2.3.3 Actores en el proceso 51 3 INVESTIGACION DE CAMPO 3.1 OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIÓN 53 53 3.1.1 Objetivo General 53 3.1.2 Objetivos Específicos 53 3.2 HIPÓTESIS DE LA INVESTIGACIÓN 54 3.2.1 Hipótesis General 54 3.2.2 Hipótesis Específicas 54 3.3 POBLACIÓN A INVESTIGAR 3.3.1 55 ESTRUCTURACION DE LA MUESTRA Y DEFINICIÓN DE PROCEDIMIENTO DE RECOLECCIÓN DE INFORMACIÓN. 55 3.3.1.1 Diseño de la muestra 55 3.3.1.2 Recolección de datos 55 3.3.2 TABULACIÓN DE DATOS 56 3.3.3 Resultados de la Investigación 56 3.4 4 3.3.3.1 Guía de Entrevista para la Banca 3.3.3.2 Guía de Entrevista para Presidente y Gerente de la 56 Bolsa de Valores de El Salvador 69 3.3.3.3 72 Guia de Entrevista para el Superintendente de Valores Limitaciones de la Investigación CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES 77 78 4.1 CONCLUSIONES 78 4.2 RECOMENDACIONES 81 5 PROPUESTA PARA EL FUNCIONAMIENTO DEL MERCADO SECUNDARIO DE HIPOTECAS EN LA BOLSA DE VALORES DE EL SALVADOR 84 5.1 ESQUEMA DE LA PROPUESTA 84 5.2 DESCRIPCIÓN DEL ESQUEMA. 85 5.2.1 PARTES QUE INTERVIENEN EN EL PROCESO 85 5.2.1.1 El Originador 85 5.2.1.2 El colocador 95 5.2.1.3 Estructurador y Administrador de paquetes de Créditos Hipotecarios 95 5.2.2 Estandarización del producto 5.2.3 Reducción de Costos. 100 5.2.4 Mecanismos de Mejoramiento de Riesgos 102 5.2.5 Beneficios obtenidos por esta figura 105 5.2.6 Tendencia mundial 106 5.2.7 Elementos a Considerar en el Diseño. 110 5.3 99 DISEÑO DE UNA ESTRUCTURA ORGANIZATIVA PARA SOCIEDADES TITULARIZADORAS 127 RECOMENDACIONES GENERALES: 128 6 130 BIBLIOGRAFÍA ANEXOS 134 INTRODUCCION El mercado secundario de hipotecas ha tenido auge en los últimos años en muchos países, pero principalmente en Estados Unidos, que ha sido pionero en estructuración de emisión con respaldo en hipotecas, permitiendo de esta forma su negociación en mercados de valores. Uno de los mecanismos utilizados para que estos activos (carteras hipotecarias) puedan separarse de la empresa que los posee, y con cargo a ellos, emitir, es la titularización de activos, sin embargo en nuestro país esta figura financiera no existe. Por otro lado, la cartera de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda a marzo de dos mil uno es de US $ 823 millones (Anexo 1), si a este monto se le deduce la cartera vencida que asciende a US $ 70,9 millones (Anexo 2), queda un potencial de carteras a negociar de US $ 752,8 millones. En los siete años de funcionamiento de la Bolsa de Valores en El Salvador, se han tenido experiencias de utilización de hipotecas para la emisión de valores, bajo una modalidad parecida a los Asset Backed Bonds1, por ejemplo, el Fondo Social para la Vivienda (FSV), realizó en 1994 una emisión de certificados de inversión por 8 millones de dólares, que tenía como garantía un pool de hipotecas de un saldo del 25% por encima del monto de los valores emitidos; y en 1998, fueron autorizadas 5 emisiones más por un monto de ¢655 millones, y así se han emitido valores con cargo en carteras hipotecarias, pero sin las garantías que la figura como tal exige, como lo es, principalmente, la separación de activos y la administración de patrimonios autónomos que permite el aislamiento del riesgo existente en toda empresa emisora. El mercado de valores salvadoreño presenta actualmente déficit en oferta de valores, lo que genera que los recursos existentes no sean eficientemente asignados, generando distorsiones en los precios de los mismos. Para contrarrestar esta problemática en este documento de tesis se hace una propuesta, después de analizar los diferentes mecanismos que se utilizan para la negociación de las hipotecas en mercado de valores, sobre el desarrollo de la titularización de carteras hipotecarias, que representa la alternativa jurídica para la negociación de estos activos, contemplándose una reseña de los antecedentes del mercado secundario de hipotecas en países que dieron el primer paso para su desarrollo e influyendo en países como España, México, Argentina, Chile, Colombia. 1 Títulos valores emitidos en EEUU con respaldo de activos o con respaldo de un conjunto de créditos Para que en El Salvador se efectúen operaciones de esta índole es necesario el análisis de estructura tales como el Mercado de Valores, el Fideicomiso, y la titularización en sí. Con el fin de demostrar que la titularización puede desarrollarse exitosamente en el país, se presenta una investigación realizada a los sectores involucrados para su implementación, conllevando objetivos propios que comprueben las hipótesis trazadas en dicha investigación, concluyendo y recomendando los aspectos que se deberán tomar en cuenta para su funcionamiento. Además presentando una propuesta esquematizada y descrita para su funcionamiento en la Bolsa de Valores de El Salvador, tomando en cuenta que la titularización de activos, consiste en un rediseño – mediante armado de “paquetes” de activos – del flujo de caja que generan individualmente los activos agrupados, a efectos de que los mismos sirvan de base para la emisión de Títulos Valores o de Certificados de Participación que son colocados entre distintos inversores. La titularización, resulta particularmente útil para la negociación de créditos hipotecarios, dado que: Permite el contacto directo entre los demandantes de recursos monetarios con los inversionistas. Trata de brindar mayor rendimiento al inversionista, superior al que pueda obtener a partir de inversiones financieras o bancarias tradicionales. Beneficia al demandante de fondos con la obtención de dinero a un costo menor que el del endeudamiento, y sobre todo, sin crearle “papeles” (valores) que le signifiquen pasivos (obligaciones, papel comercial) o cuya solución represente cargo al patrimonio contable (acciones, partes beneficiarias). Se constituye en un mecanismo orientado a la disminución del costo del dinero en el mercado, estas dependerán del manejo que se les dé a las variables macroeconómicas del país. Posibilita la disminución del costo del endeudamiento para la adquisición de vivienda e inmuebles, siempre que, además, se vayan creando otras condiciones que deben combinarse, como por ejemplo: La activación del crédito hipotecario con la existencia de inversionistas de largo plazo. Contribuye al desarrollo del mercado de capitales. Este mecanismo de estructuración de emisiones (titularización), ha resultado en muchos países donde ha sido aplicada, una herramienta importante para el financiamiento de proyecto de inversión, entre ellos, construcción de viviendas, carreteras, etc., permitiendo además, que activos ilíquidos o de baja rotación, como son las hipotecas, se conviertan en valores negociables en mercados de valores formales, en donde existen potenciales compradores. La figura de Titularización en El Salvador es una alternativa para superar el déficit habitacional existente y su impacto en la economía nacional, así como en el desarrollo económico sostenible, es, hoy por hoy, una crisis que desborda las posibilidades actuales del sistema financiero. Siendo la carencia de recursos que satisfaga la demanda de financiamientos de vivienda, uno de los factores de la crisis, ya que estos recursos provienen básicamente de las entidades del sistema financiero y del Fondo Social para la Vivienda. La razón principal para la creación de esta figura es la de facilitar al sector vivienda lo necesario para la obtención de fondos que puedan eliminar o disminuir sustancialmente el déficit habitacional que padece el país, ya que al canalizar fondos de diferentes tipos de inversionistas, se amplía la fuente de recursos para financiar vivienda, responsabilidad que, hasta la fecha, ha recaído en financieras, bancos y el Fondo Social para la Vivienda (FSV). Es indudable que la titularización tendrá un papel protagónico en los próximos años, tanto por su sofisticación como por sus volúmenes de negociación. Es ahí donde esta figura contribuirá en buena parte a lograr la tan deseada profundización del mercado publico de valores salvadoreño. 1 ANTECEDENTES Y SITUACION ACTUAL 1.1 MERCADO SECUNDARIO DE HIPOTECAS La hipoteca, data de la época de los babilonios, que usaban la tierra como garantía para la construcción de diques y pantanos, necesarios para la agricultura en el río Eufrasis. Los egipcios inventariaban las parcelas de terrenos por diferentes fertibilidades. Los romanos introdujeron la fiducia, documento que era traslativo de la tierra además de llevar la transmisión de título. Luego de la caída del imperio romano, los germanos desarrollaron la idea de usar la propiedad de la tierra como garantía real y prenda, denominándose "calibre", combinándose con la palabra (mort) para significar "prensa cerrada o hipoteca sobre la propiedad inmobiliaria". En la primera mitad del siglo XIX se encuentran antecedentes interesantes en Francia y en Alemania. 2 En Francia se establece una poderosa compañía investida de un monopolio desde 1852 denominada “Credit Foncier”, que hacia préstamos a largo plazo, 50 años o más a un porcentaje que comprendía una anualidad calculada a manera de amortizar el capital en aquel plazo, de suerte que al cumplirse éste, el dueño de la propiedad quedaba libre de toda deuda. 2 Conferencia dictada en el seminario sobre Mercado Secundario de Hipotecas, en la Cámara Salvadoreña de la construcción, el 18 de noviembre de 1993. Resumidos por el Dr. Guillermo Hidalgo Qüehl. En Alemania se permitió que el dueño de la tierra pudiera crear de antemano sobre su inmueble y antes de todo empréstito, créditos hipotecarios que luego negociaba en la medida de sus necesidades, es decir que emitían varios títulos con garantía de su tierra, girando con ellos cuando un banquero emite cheques de caja sobre su propio banco. Estos bonos permitían, según se decía, en una frase gráfica que el dueño de la tierra la llevara en su bolsillo, representada por títulos y pudiera convertirla en dinero, mediante préstamos obtenidos con garantía de aquella. Este ingenioso sistema fue publicado por primera vez en Bremen, en 1860, con base a un decreto gubernativo y constituye el antecedente de las cédulas hipotecarias. Estos sistemas influyeron en el auge del crédito hipotecario en otros países europeos y así se fue desarrollando éste como institución. Posteriormente se da el aparecimiento de las instituciones intermediarias, principalmente como bancos hipotecarios. Son estos los que conceden préstamos con garantía inmobiliaria, generalmente de primera hipoteca. Los bancos comienzan a ampliar sus actividades haciendo emisiones de obligaciones, principalmente bonos y cédulas hipotecarias, negociándose estos títulos valores en un mercado extrabursátil. Como no había mercado bursátil la venta de las cédulas hipotecarias fue muy lenta y nunca alcanzó los montos que hubieran podido obtenerse si aquel hubiera existido. Las entidades bancarias o no bancarias(entidades financieras), comienzan a otorgar prestamos hipotecarios al deudor, quien se compromete a devolverlo, esperando la entidad financiera que le devuelvan ese préstamo en pagos periódicos, concretándose una transferencia del préstamo, que sale del activo del originador y pasa a ser propiedad del inversionista, sea directa o indirectamente, dándose así la relación de un mercado secundario con la entidad financiera y el inversionista. En los tiempos modernos los primeros en invertir en hipotecas, fueron las compañías de seguros que hacían seguros de vida, luego las cajas de pensiones y a posterior las entidades de ahorro y préstamo, invirtiéndose en los mercados secundarios donde muchos activos financieros de primer orden se intercambian de viejos a nuevos propietarios; estos mercados proveían liquidez para los activos financieros, haciéndolos más atractivos a los ahorrantes e invirtiéndolos en la Bolsa de Valores que es un mercado de capitales abierto al público de acuerdo con unas reglas preestablecidas donde se realizan operaciones con títulos valores a libre cotización, con el objeto de proporcionarles liquidez en el mercado secundario. En EE.UU. en los últimos sesenta años, los préstamos negociados en el mercado hipotecario secundario han sido instrumentos a largo plazo, con interés fijo y con pago de amortización mensual de capital e interés, amortizando el capital durante la vigencia del crédito. La mayor parte de los bancos e instituciones que otorgan préstamos hipotecarios cuentan con diferentes tipos de ofertas, como son las hipotecas de tasa fija. Desde finales de los sesenta, las fluctuaciones en las tasas de interés han proporcionado el surgimiento de una amplia variedad de Hipotecas con tasas ajustables como alternativas a los préstamos de tasas fijas y mensualidades iguales, teniendo cada préstamo una manera diferente de calcular cambios en los rendimientos y que puede tener características importantes no presentes en otros y que se ha necesitado de la comprensión básica de los diferentes productos hipotecarios y poder distinguir sus características individuales antes de salir al mercado a conseguir un préstamo. 1.1.1 Mercados Secundarios de Hipotecas La consecución de recursos financieros de largo plazo y del menor costo es un pilar básico para la economía y el sistema económico, ya que se han ido desarrollando y evolucionan hacia nuevos tipos de negocios y transacciones y su desarrollo se acentúa aun más en el mercado financiero donde continuamente surgen nuevas variantes e innovaciones, ya sea en el aspecto del otorgamiento de financiamiento, como el de nuevas propuestas para los inversores, siendo dos los aspectos necesarios para alcanzar tal fin. El primero es la existencia de instrumentos apropiados para la captación de recursos de largo plazo, a fin de lograr una adecuada compatibilidad entre las condiciones de los fondos utilizables para la concesión de créditos hipotecarios, el otro aspecto es la existencia de fuentes de recursos que, por su naturaleza y condiciones, sean capaces de ser atraídas hacia las inversiones de largo plazo. Por tal necesidad se ha inducido la generación de nuevas alternativas para la movilización de recursos financieros entre ellas la Securitización de Hipotecas, que es particular para los países con mercados primarios de hipotecas más desarrollados y el fideicomiso. 1.1.2 Fideicomiso Fideicomiso proviene del latín “fideicommissum” (de “fides”, fe y “commissus”, confiado). “El fideicomiso es de origen romano; se introdujo principalmente con dos objetos: primero, facilitar la testamentifacción buscando un medio de que dispusiesen de sus bienes los peregrinos, o quienes por otras causas no pudiesen hacer el testamento romano; segundo hacer llegar las herencias a las personas incapacitadas por ley para ser herederas, pero que no obstante merecen ser remuneradas por los servicios que habían prestado a los testadores” 3. En España se introducen los fideicomisos en su afán de imitar el derecho romano ya que la forma de negocio de confianza que adopto este derecho fue “el pactum fiduciae”, que tomo las figuras de la “fiducia cum creditore contracta” y “fiducia cum amico contracta”. En la primera tenía la finalidad de garantizar al acreedor el pago de una deuda mediante la entrega en propiedad de una cosa, la que debía serle restituida al hacerle efectivo el pago. En la segunda, al contrario de lo anterior, el acto de entrega en propiedad de la cosa a un “amico” se constituía en interés del fiduciante. La fiducia daba al fiduciario la custodia o administración, pero frente a los terceros él era el propietario del bien, “permaneciendo oculta la convención que limitaba sus atribuciones. 3 Silvio V. LISOPRAWSKI, CLAUDIO M. KIPER, FIDUCIARIO.SECURITIZACION. 2da. Edición,1996, p.93-94 FIDEICOMISO.DOMINIO 1.1.3 Securitizacion de Hipotecas La securitización, bursatilización, etc., pero que en adelante se le llamara titularización, como ha sido denominada en otros países en que se ha desarrollado. Si bien desde los años treinta se emitieron los “asset backed securities” la década de los setenta es la que marca el origen de la “titularización” , conocido en el derecho anglosajón bajo la denominación “securitization”, cuando la National Government Mortgage Association(“Ginnie Mae” ) desarrollo el “G.N.M.A pass –through”, un título garantizado por préstamos hipotecarios de viviendas originados en la Federal Housing Administration (F.H.A.) y la Veterans Administration (V.A.). Esta entidad asegura el pago puntal del capital y la renta debidos a los tenedores de los títulos o certificados de participación sobre el activo de que se trate. El inicio de estos procesos de “Securitization” se da como consecuencia de las altas tasas de interés en el otorgamiento de créditos y de la necesidad de entidades financieras de reducir costos para la obtención de fondos. Por ese motivo, muchos préstamos se transformaron en instrumentos negociables, a los que se denomino Securitización del crédito. Así nacieron los títulos de deudas respaldados, es decir garantizados por un activo real.4 4 La titularización de Activos a la Luz de la Ley de Mercado de Valores, por Dr. Roberto Gonzalez Torre. El gobierno de los Estados Unidos creó un organismo que inició el mercado de securitización, desarrollando un titulo garantizado por préstamos hipotecarios para viviendas; de esta manera se incentivaba a las entidades financieras a otorgar ciertos tipos de préstamos hipotecarios que se financian con la emisión de títulos respaldados por dichas hipotecas y garantizados por el gobierno. Posteriormente se incorporan en la operatoria los bancos comerciales y las sociedades de ahorro y préstamos para la vivienda5 Posteriormente en 1971 la Federal Home Loan Mortage Corp. (Freddie Mac”), agente del Gobierno Federal, desarrolló los denominados “certificados de participación”. Sería luego la década de los ochenta la que determinara la expansión de la “securitization” en los Estados Unidos de América. En Estados Unidos podemos encontrar el origen de la Titularización en la década de mil novecientos treinta, cuando a raíz de la gran depresión, el gobierno implementó mecanismos para proteger el ahorro del público y la solvencia de las entidades financieras, creando agencias federales con el objeto de garantizar el repago de los créditos hipotecarios. Estas agencias federales fueron las antecesoras de las famosa Agencias Gubernamental FNMA (Federal National Mortgage Asociation), cuyo objetivo era comprar y 5 Trabajo realizado para la Universidad de Buenos Aires-Materia Derecho Privado, [email protected] vender créditos hipotecarios garantizados por las agencias federales FHA (Federal Home Asociation), para otorgar liquidez al mercado. En 1954 la FNMA fue convertida en ente mixto, posteriormente en la década de los sesenta (1968) fue dividida en dos, naciendo la GNMA (Government National Mortgage Asociation ) agencia gubernamental de carácter federal y la FNMA fue privatizada en su totalidad, impulsando el desarrollo del Mercado de Valores respaldados por Hipotecas. En 1970 se origino la primera emisión de valores con respaldo hipotecario, los cuales se denominaron “Pass Through Certificates”, valores que le dan al inversionista un derecho de propiedad y pro indiviso sobre el bloque de hipotecas que respalda la emisión. Abriendo la Titularización de todo tipo de hipotecas sin el respaldo de las agencias federales y de otros activos crediticios, en varios países del mundo, siendo su característica primordial que los títulos emitidos eran a largo plazo, lográndose así, un gran despegue de la titularización. En 1983 se dio un cambio donde ya no se hablaba solamente de valores respaldados con hipotecas, sino de valores respaldados con activos (Asset Backed Securities) 1.1.3.1 Antecedentes en España6 En 1992 se consagró legalmente el mecanismo de Titularización, abriendo la posibilidad de comenzar el proceso con transformación de Créditos Hipotecarios en Títulos de Renta Fija, labor que desarrollan los fondos de titulización hipotecaria. El desarrollo del mecanismo de Titularización Hipotecaria en este país tiene una amplia cobertura, considerándose que alrededor del 80% de los préstamos hipotecarios otorgados son utilizados para la emisión de títulos. 1.1.3.2 Antecedentes en México7 Se ha presentado un gran desarrollo del mecanismo de Titularización, el cual ha sido implementado en todos los sectores de la economía (financiero, industrial, servicios públicos) pudiéndose observar la Titularización de flujos futuros (peajes) y de diversos tipos de cartera. 1.1.3.3 Antecedentes en Argentina8 Se encuentra un principio de lo que a futuro se puede tomar como base para la titularización, en lo que se ha denominado Titularización de Hipotecas, 6 La titularización en Colombia, “UNA VENTANA HACIA LA MODERNIZACION FINANCIERA ISBN 958-8007-07-0 SANTAFE BOGOTA D.C.-COLOMBIA. P.17 7 idem 5. p.19 8 La titularización en Colombia, “UNA VENTANA HACIA LA MODERNIZACION FINANCIERA ISBN 958-8007-07-0 SANTAFE BOGOTA D.C.-COLOMBIA. P.18 mecanismo empleado para la realización y venta de proyectos de construcción con la intervención del Banco Hipotecario Nacional, el cual otorga la financiación tanto para la construcción como para la adquisición de las unidades construidas. La Titularización de Hipotecas utiliza la figura jurídica del fideicomiso, para implementar el financiamiento de mediano y largo plazo para proyectos de construcción. Es así como el originador o dueño de los bienes se constituye en fiduciante, transfiriendo el dominio fiduciario sobre el inmueble y el proyecto de construcción, al Banco Hipotecario Nacional, encargándose de que se cumpla con la construcción, financiación y comercialización del proyecto, así como de velar que la liquidación del fideicomiso sea de la manera mas transparente. El originador adquiere obligaciones que le genera el llevar a cabo el proyecto, como la de ser garante de las obligaciones derivadas de la ejecución del fideicomiso, adicionalmente debe obtener la calificación de riesgo del proyecto y administrar la transferencia de hipotecas al Banco Hipotecario Nacional, que es en este caso el Banco Nacional de Colombia. 1.1.3.4 Antecedentes de Chile9 La Ley del Mercado de Valores de Chile contempla la reglamentación concerniente a las Sociedades Securitizadoras (Titulizadoras). La Sociedades Securitizadoras tienen como objeto exclusivo la adquisición de créditos y la emisión de títulos de deuda de corto plazo. Cada emisión origina la formación de patrimonios separados del patrimonio común de la emisora. Las Sociedades Securitizadoras están sometidas a la fiscalización de la Superintendencia de Valores y los títulos de deuda que emitan deben inscribirse en el Registro de Valores. Créditos que pueden adquirir las Sociedades Securitizadoras para conformar patrimonios y realizar emisiones: 1. Letras hipotecarias y mutuos hipotecarios 2. Los títulos de crédito que autorice la Superintendencia de Valores 9 La titularización en Colombia, “UNA VENTANA HACIA LA MODERNIZACION FINANCIERA ISBN 958-8007-07-0 SANTAFE BOGOTA D.C.-COLOMBIA. P.19 Estas sociedades pueden administrar directamente los bienes integrantes de los patrimonios separados que posean o encargar esta gestión a un banco, sociedad financiera, administradora de mutuos hipotecarios endosables u otras entidades que autorice la Superintendencia de Valores. Los títulos de crédito y valores que integren el activo de los patrimonios separados deben ser entregados en custodia a bancos, sociedades financieras, empresas de depósito y custodia de valores y otras entidades expresamente autorizadas por ley. El contrato de emisión debe contener normas sobre: 1. Custodia de los títulos representativos de las inversiones de los patrimonios separados. 2. Administración de excedentes 3. Rescate anticipado de los títulos de deuda de la emisión o sustitución de los bienes que forman el activo del patrimonio separado, en el caso que los créditos que lo integren fueren pagados anticipadamente en forma voluntaria por el deudor, o porque el acreedor lo haya exigido, por razones legales o contractuales que lo autoricen. 4. Formas y sistemas de comunicación de la sociedad con los tenedores de títulos. 5. Opción del acreedor a cobrar el eventual saldo impago de su crédito, en el patrimonio común del emisor. La Ley de Valores contempla también todo lo relativo a la liquidación de los patrimonios separados y las normas para la disolución de la sociedad securitizadora. 1.1.3.5 Antecedentes de Colombia10 El bosquejo de lo que es actualmente el mecanismo de Titularización en Colombia lo empezamos a encontrar en 1905, cuando la Ley 50, estableció la posibilidad de emitir Cédulas y Títulos representativos de derecho sobre inmuebles, mecanismo que no tuvo acogida. Posteriormente, se esboza un artículo de un Decreto relativo a emisiones de Bonos por un número plural de entidades vigiladas o por la Superintendencia Bancario o Superintendencia de Sociedades, un mecanismo asimilable a lo que en la actualidad es la titularización, en esta norma se consagró la posibilidad de que varias entidades conformen un patrimonio autónomo, en una entidad fiduciaria para que respalde una emisión de bonos, mediante la entrega de bienes por valor de una vez y media el monto del empréstito y de sus intereses, se avale la totalidad de la emisión y la entidad fiduciaria se haga cargo de la administración de la misma. En 1991, se empieza a perfilar lo que más adelante se tomaría como base para la Titularización. Es así, como se genera una resolución 7, de la Comisión Nacional de Valores, La Ley 3 y la Resolución 51 del COMPES aportan, la posibilidad de movilizar títulos de deuda pública a través de fondos de valores y fondos comunes especiales mediante la emisión de documentos a la orden, representativos de derechos de participación en el fondo; la viabilidad de que la fiduciaria emita títulos de contenido crediticio respaldados por inmuebles, para financiar proyectos inmobiliarios, y el hecho de permitir la adquisición por parte de inversionistas de capital del exterior de unidades o certificados de participación en fondos constituidos por acciones o bonos mediante fiducia mercantil, encargo fiduciario o análogos. Finalmente en el año de 1992, dados los antecedentes nacionales e internacionales sobre la materia, la Superintendencia de Valores inicia con su equipo de inmediatos colaboradores el desarrollo de la normatividad sobre titularización, lo cual se logró cristalizar a través de una resolución. 1.1.4 Mercado de Valores en El Salvador La titularización es una técnica financiera cuya práctica sé esta popularizando en diferentes países latinoamericanos, al considerarse que contribuye al desarrollo de los mercados de valores, especialmente en los últimos veinte 10 La titularización en Colombia, “UNA VENTANA HACIA LA MODERNIZACION FINANCIERA ISBN 958-8007-07-0 SANTAFE BOGOTA D.C.-COLOMBIA. P.22 años en que se han experimentado transformaciones de los sistemas de pensiones latinoamericanas cuyo inicio fue marcado por la experiencia chilena, lo que se ha reproducido y desarrollado con algunas variantes en Colombia, Argentina, Perú, México y últimamente en El Salvador. El volumen de recursos que requieren ser invertidos en títulos valores, es de tal magnitud que se vuelve imprescindible que las empresas financieras y comerciales y todas aquellas que manejen activos con garantías y flujos de fondos predecibles puedan beneficiarse con ese tipo de recursos de origen interno, cuya característica de largo plazo permitirían a las entidades que los usen, el poder desarrollar actividades productivas, especialmente de largo plazo. Los Mercados de Capitales son el ámbito económico donde se transan los títulos valores producidos por la titularización de activos; este mercado permite a las empresas y al estado formar capitales a mediano y largo plazo con el propósito de financiar sus actividades. El proceso de globalización de los mercados financieros esta privilegiando esta técnica de financiación ya que esta permitiendo que no solo los instrumentos financieros emitidos en los Estados Unidos sean los más transados internacionalmente, si no que una vez que se supere todas las limitantes y se llenen las formalidades implícita en un proceso de titularización de activos puedan demandar fondos internacionales a través de títulos generados en economías latinoamericanas o que puedan ser transados, como es el caso de Argentina y Colombia, en bolsas internacionales. En El Salvador, cuando el Banco Hipotecario, fundado en 1935, inicia la emisión y colocación de cédulas hipotecarias, que regularon en su momento un mercado, el cual no se pudo desarrollar eficientemente en su totalidad por lo que actualmente contamos con experiencias pasadas en otros países y aprovechamos la experiencia para el futuro, pues precisamente la colaboración y apoyo que puede prestar la bolsa de valores para un desarrollo exitoso del “Mercado Secundario de Hipotecas” depende de la mercadería que se disponga: Cédulas y Bonos hipotecarios, Certificados de Vivienda, etc. La Ley del Banco Hipotecario disponía que las emisiones se autorizaran garantizadas con toda la cartera, el Fondo de Garantía y la responsabilidad subsidiaria e ilimitada del estado; la distinción entre las cédulas y los bonos hipotecarios radica en el plazo, denominándose Cédulas Hipotecarias las que se emiten con vencimiento no menor de 3 años y denominándose Certificados titularizados los que se emiten con vencimiento hasta de 3 años, siendo estos conocidos como Bonos Hipotecarios. Como no había mercado bursátil, la venta de las cédulas hipotecarias fue muy lenta y nunca alcanzó los montos que hubieran podido obtenerse si aquel pudiera haber existido, habiéndose trazado el panorama actual del Mercado Secundario de Hipotecas en nuestro país.11 El desarrollo de ese mercado puede hacerse sin mayor demora pues existe un potencial de hipotecas “muertas o dormidas” para iniciarlo y se tiene ya la bolsa de valores, uno de cuyos campos principales es el desarrollo del “Mercado Secundario” seguido de todo título valor, incluso de los títulos valores relativos al financiamiento de vivienda. Un rubro sobre el cual el Mercado de Hipotecas se ha desarrollado con mayor profundidad en las diferentes experiencias internacionales, es el relacionado con los préstamos hipotecarios para adquisición de viviendas, registrándose volúmenes impresionantes sobre dichos financiamientos que podrían ser titularizados. Información proporcionada por el BCR para marzo del 2001, indicaba que en el sistema financiero se manejaba un monto de 823,791.1112 en miles de dólares en préstamos hipotecarios para adquisición de viviendas, lo cual representa el 15.26% de la cartera total de préstamos de los bancos comerciales. 11 Conferencia dictada en el Seminario sobre Mercado Secundario de Hipotecas, en la Cámara Salvadoreña de la Construcción, el 18 de Noviembre de 1993. 12 Fuente: información remitida por los bancos para la central de riesgos. 2 MARCO TEORICO 2.1 MERCADO DE VALORES En el mercado de valores concurren personas que ofertan títulos valores y personas que desean invertir su dinero en ellos para obtener ganancias, el cual opera como un mercado corriente en donde se demandan y ofertan productos, con la diferencia que en él se negocian títulos valores. El Mercado de Valores representa un sector de la economía, donde demandantes y oferentes de dinero, a través de la transacción de títulos valores, encuentran alternativas de financiamiento y de inversión. Las empresas ofrecen dos tipos de títulos a los inversionistas, los de deuda que son obligaciones contractuales en donde el emisor se obliga a pagar al vencimiento del plazo del mismo, el monto invertido por el inversor más una tasa de interés. Por otro lado, están las acciones, en donde se participa en la propiedad del emisor. Los mercados de valores se dividen en mercado de dinero y mercados de capitales. 2.1.1 Mercado de Dinero. El Mercado de Dinero está conformado por transacciones de títulos de deuda, a través de las cuales el emisor se obliga a restituir la cantidad pagada por el inversionista por la compra de los títulos, en un período establecido y con el reconocimiento de un rendimiento o interés. La característica principal de este mercado, es que los instrumentos que se negocian son de elevada liquidez y vencimiento a muy corto plazo. Algunos de los principales contratos negociados en el Mercado de Dinero son: Reporto (préstamo de documentos con un premio). Papel Comercial (pagarés sin garantía específica). Bonos (títulos de deuda generalmente emitidos por el Estado). Pagarés Garantizados (con garantías específicas). 2.1.2 Mercado de capital Es un mercado financiero a largo plazo, en el que concurren un conjunto de negociaciones de compra–venta de capital social, representado por acciones o contratos de opciones, así como inversiones de obligaciones de largo plazo. Se considera que es a largo plazo, dado que en el caso de las acciones desde el punto de vista de la inversión, los resultados no se verán sino al final del período o ejercicio financiero de la empresa, cuando de acuerdo a las utilidades obtenidas, si las hubo, se disponga del pago de los dividendos. En el caso de las obligaciones, se emiten valores a plazos mayores de cinco años. Estos mercados presentan una mayor sofisticación que los de dinero, tanto por la cantidad como por la calidad de sus participantes, lo que permite la negociación de una serie de productos financieros, como las opciones, cuyo contrato otorga el derecho al inversionista o tomador a ejercer, si así lo desea, la compra de las acciones negociadas, en un período establecido y mediante el pago previo de una prima. 2.1.3 Clasificación de los mercados En ambos mercados, de corto como de largo plazo, los títulos valores se negocian en diversas etapas, al igual que existen una serie de productos bursátiles que permiten un manejo financiero de las inversiones en la que los inversores pueden efectuar una mayor diversificación de sus portafolios, lo que les permite como consecuencia un mejor manejo del riesgo implícito en transacciones de esta naturaleza. Las etapas de negociación dentro de los mercados, están representadas por los valores que participan en las distintas operaciones bursátiles, existiendo dos principales, una denominado mercado primario y mercado secundario que, de este último se derivan otros tipos de negociaciones en la que se realizan operaciones con pacto de recompra o préstamos de valores. a) Mercado Primario. En este mercado se negocian títulos valores de una nueva emisión, dando origen a la oferta pública para su posterior colocación en mercados de valores organizados. Estos valores que son emitidos por empresas emisoras autorizadas, deben reunir una serie de requisitos para ser objeto de oferta pública, como homogenización y clasificación de riesgo entre otras. Las negociaciones en mercado primario pueden ser financiadas directamente por los inversores, por la banca de inversión o utilizando los contratos de colocación primaria o underwriting. Estos últimos permiten la compra total por parte de los intermediarios bursátiles, quienes se comprometen a colocarlos al mejor postor en un tiempo estipulado. Algunos de los títulos que se transan en este mercado son: LETES (Letras del Tesoro) CAM (Certificado de Administración Monetaria) CEM (Certificado de Estabilización Monetaria) CI (Certificado de Inversión), emitidos en su mayor parte por los bancos. b) Mercado Secundario. Es cuando se realiza la compra y venta de títulos-valores que ya han sido adquiridos en el mercado primario, es decir, están en poder de los primeros compradores y éstos desean volver a venderlos para recuperar su inversión. Son operaciones que se realizan entre inversionistas, y que proporcionan liquidez a los propietarios de los títulos. El Mercado Secundario lo constituyen las subsecuentes transacciones realizadas con los títulos del Mercado Primario. Es el que dinamiza la economía, y a través del juego continuo de la oferta y la demanda, establece los precios reales de los títulos y por ende el valor de las propias empresas emisoras; tanto de títulos de propiedad o acciones (Mercado de Capitales), o de títulos de deuda (Mercado de Dinero), es una alternativa transparente y real tanto para los demandantes de financiamiento como para los inversionistas. Algunos de los títulos transados en este mercado son: CAM EUROBONOS CDPV (Certificados de depósito a plazo para la vivienda) CC ( Certificados Comerciales) CBD (Certificados Bancarios de Depósito) c) Otras Formas de Negociación Dependiendo del desarrollo del mercado, existen diversas formas de transar los títulos que han sido colocados en el mercado, así se tienen: Operaciones de Reporto Este contrato permite al propietario de valores obtener financiamiento sin necesidad de vender sus valores. Así, el propietario de valores "vende" sus valores que se compromete en recomprar en un plazo y a un precio previamente fijados (el precio incluye los intereses). Generalmente estos contratos son de corto plazo. Ventas en Corto. Estas se realizan a través de préstamos de valores, permitiendo a los dueños de valores ganar intereses por sus valores inmovilizados (no piensan venderlos pronto). Los préstamos se realizan a través de contratos privados entre los agentes de bolsa. Los préstamos deben garantizarse con la entrega de valores, efectivo o fianzas. En la mayoría de los préstamos se requiere que las garantías excedan el valor del préstamo en un porcentaje determinado. Como el precio de las acciones materia del préstamo puede subir por encima del precio de la venta corta, los agentes de bolsa solicitan garantías adicionales a los inversionistas. En todo momento hasta que el préstamo se cubra, el valor de las garantías (dinero de la venta + garantías adicionales) debe superar el valor de las acciones prestadas. Luego los préstamos deben cubrirse mediante la devolución de acciones. Si las expectativas de precio que llevaron a la venta en corto fueron acertadas, el inversionista obtendrá una ganancia equivalente a la diferencia entre el precio de la venta en corto y el precio de compra de las acciones. 2.1.4 Análisis del Mercado de Valores Se ha observado un crecimiento en el mercado de valores desde su creación en 1992 a la fecha. A partir de 1997 los montos transados en el mercado en general experimentaron un leve aumento debido al surgimiento de las Administradoras de Fondos de Pensiones (AFP’s), de la privatización de las telecomunicaciones, y de las compañías de electricidad. Por ejemplo los montos transados, que han mostrado una tendencia creciente año tras año, se muestran en el siguiente gráfico. Gráfico 1. MONTOS COMPARATIVOS TRANSADOS EN EL MERCADO DE VALORES AL 31 DE DICIEMBRE DEL 2000 92,051 100,000 EN MILLONES DE COLONES 90,000 80,000 68,094 70,000 57,351 60,000 47,840 50,000 35,540 40,000 20,201 21,201 30,000 20,000 7,010 10,000 0 1993 1994 1995 1996 1997 AÑOS 1998 1999 2000 PRIMA SECUN REPORT ACCION Gráfico 2. MONTOS TRANSADOS POR MERCADO 5 4 Secund 2001 2000 0 Primario 0 541 Privado 1,053 2,417 Público 2,478 17 20 88 144 27 63 Privado Público Privado 1,524 1,617 Público 0 500 1000 1500 2000 2500 En este gráfico se refleja el predominio del mercado de reporto por lo que se concluye que es un mercado de dinero en donde se realizan mayormente operaciones de corto plazo. a) Mercado Primario El mercado primario reflejó un incremento en el volumen de montos transados a diciembre del año 2000 de 1,391 millones de colones, equivalentes a un 7.34% respecto al mismo mes del año anterior. Gráfico 3. Montos Comparativos Por Mercado (1999-2000) En millones de Colones 18,945 25000 20,337 20000 15000 10000 27.82% 5000 18.32% 0 Año 1999 Año 2000 b) Mercado Secundario El mercado secundario reflejó un incremento en el volumen de montos transados a diciembre del año 2000 de 1,890 millones de colones, equivalentes a un 132.07% respecto al mismo mes del año anterior. Gráfico 4. Montos en 3500 Comparativos por Mercado (1999-2000 millones de Colones 3321 3000 2500 1431 2000 1500 1000 500 0 2.10% 3.61% Año 1999 Año 2000 2.1.5 Marco Legal Vigente El marco legal vigente del mercado de valores salvadoreño esta dividido de acuerdo a la siguiente estructura: 2.1.5.1 Leyes a) Ley del Mercado de Valores La finalidad de esta ley es regular la oferta pública de valores y a todos los participantes del Mercado. b) Ley Orgánica de la Superintendencia de Valores. Faculta a la Superintendencia de Valores para que pueda ejercer la función fiscalizadora de las sociedades que participan en el mercado, entre las que se encuentra: la Bolsa de Valores, Casas de Corredores de Bolsa, las Centrales de Depósito de Valores, los Almacenes Generales de Depósito, las Sociedades Clasificadoras de Riesgo. Además le concede facultades de vigilancia a los Auditores Externos de las sociedades fiscalizadas. c) Régimen Fiscal aplicado al Mercado de Valores. Exime del pago de impuesto sobre la renta, a las personas naturales, que obtengan utilidades, dividendos, premios, intereses, réditos, incluyendo ganancias de capital, o cualquier otro beneficio, generados en inversiones o en la compra venta de acciones o demás títulos valores, siempre y cuando tales acciones o títulos valores pertenezcan a emisiones inscritas y autorizadas por la Bolsa de Valores y la Superintendencia de Valores, y la colocación de los mismos sea realizada a través de una bolsa de valores legalmente autorizada. d) Ley de Instituciones de Crédito y Organizaciones Auxiliares. Esta ley regula a los almacenes generales de depósito, que son instituciones fiscalizadas por la Superintendencia de Valores. e) Ley de Integración Monetaria. La Ley de Integración Monetaria, que entró en vigencia a partir del 1 de enero de 2001, estableció el dólar de Estados Unidos de América como moneda de curso legal, dejándolo en iguales condiciones que el colón salvadoreño. Además, reguló las operaciones financieras, incluyendo la emisión de títulos valores, los cuales deben ser emitidos en dólares. Esto generó cambios en la representación de los valores y los procedimientos internos de cálculo de las operaciones realizadas a través de la bolsa por el efecto de la conversión de las monedas. 2.1.5.2 Reglamentos a) Reglamento de la Ley del Mercado de Valores El objeto de este reglamento es desarrollar las normas e Instituciones jurídicas contenidas en la Ley del Mercado de Valores. b) Reglamento General Interno de la Central de Deposito de Valores. Busca regular las operaciones del cual son objeto de custodia en la central de deposito. c) Reglamento para la Emisión de Valores en Moneda Extranjera Este reglamento tiene como objetivo establecer disposiciones especiales de registro, para que las sociedades emisoras de títulos valores en moneda extranjera limiten su riesgo cambiario. d) Reglamento General Interno del Mercado de Valores, Reglamento de Relaciones Financieras de las Casas Corredoras de Bolsa, Reglamento del Registro Público Bursátil. Reglamentos que regulan las actividades en general del Mercado de valores, casa corredoras de bolsa. e) Reglamento para el calculo de pagos por operaciones en el mercado de valores. Como consecuencia de la Ley de Integración Monetaria, es que surge la necesidad de emitir este Reglamento, en el que se norma respecto a los decimales que se utilizan en los cálculos que se realizan en las operaciones del mercado de valores. f) Normas de Contabilización y Valorización de los Títulos Valores de la Cartera de Inversiones de los Bancos (Anexo 3) El objeto de estas normas es determinar los principios, métodos y procedimientos que deben utilizar los bancos para valorizar sus inversiones en títulos valores. 2.1.6 Participantes 2.1.6.1 Bolsa de Valores La bolsa es el lugar, es el predio, el recinto en dónde los emisores concurren y ofrecen los títulos que emitieron, los llamados títulos-valores (pueden ser acciones, bonos, pagarés, etc.) y éstos pueden producir ganancias o pérdidas a quien los adquiere y a quien los ofrece. Su principal finalidad es la de facilitar y proveer a sus miembros y al público en general de instalaciones, servicios, sistemas, y mecanismos adecuados para posibilitar las operaciones y negociaciones de valores debidamente registrados con legalidad y seguridad. Proporcionar tales elementos es el objetivo de las Bolsas de Valores, estas son Sociedades Anónimas de capital privado supervisadas por una institución reguladora y estatal que proporcionan un espacio físico donde se llevan a cabo y se certifican las operaciones bursátiles, de acuerdo a una ley o reglamento operativo debidamente sancionado por el órgano legislativo y nacional. Las Bolsas de Valores establecen el comportamiento, los requisitos, horarios e información requerida para que emisores e inversionistas puedan hacer sus operaciones con seguridad y conocimiento. 2.1.6.2 Casas de Corredores de Bolsa Son los intermediarios autorizados para operar en la Bolsa. Son sociedades Anónimas especializadas que promueven, analizan y efectúan las operaciones bursátiles, las cuales pueden hacerse directamente en el piso de remate o Corro, y también electrónicamente. En la actualidad existen 18 casas corredoras de bolsas activas, de las cuales, 9 están asociadas a bancos. 2.1.6.3 Sociedades de depósito y custodia de valores Es una institución que tiene como objetivo la guarda y administración física de los títulos representativos de valores que se negocian en Bolsa y comprueban la legalidad de los mismos. Las sociedades de depósito y custodia de valores llevan el registro de las operaciones transadas en el Mercado de Valores, y liquida y cancela los documentos a la fecha de maduración de estos o a la fecha término de la transacción bursátil, que puede ir desde el mismo día hasta, en el caso de los futuros y opciones dentro de varios meses. 2.1.6.4 Clasificadoras de Riesgo Las calificadoras son las entidades que realizan los análisis de los activos en función de su riesgo crediticio, flujos de caja, y la seguridad jurídica del vehículo emisor y del tipo de título, con el fin de definir una calificación de riesgo y determinar el precio del mismo. En la actualidad todas las emisiones deberán tener al menos una calificación, en el caso específico de las Administradoras de Fondos de Pensiones (AFP), por ley no pueden invertir los fondos que administran, sino en emisiones que tengan dos calificaciones, efectuadas por dos empresas calificadoras diferentes. 2.1.6.5 Emisores Están constituidos por Bancos y financieras, compañías de seguros, empresas del sector comercio, electricidad, comunicación, Industria y servicios, AFP’s, estados y bancos Centroamericanos y Organismos internacionales. 2.1.6.6 Ente Fiscalizador En el país la entidad encargada de la fiscalización del mercado de valores, es la Superintendencia de Valores, un organismo de carácter técnico adscrito al Ministerio de Hacienda que tiene como finalidad regular y promover las actividades realizadas a través del mercado público de valores, así como efectuar el seguimiento y supervisión de los agentes que actúan en dicho mercado. Es el órgano estatal encargado de velar por que la Ley del Mercado de Valores y Reglamentos, se cumplan en todo su rigor, para lo cual está facultada a emitir normativa que le permite la aplicación tanto de la Ley como de su reglamento. Además, tiene entre sus responsabilidad, llevar el registro de los emisores y de las emisiones, así como de los demás participantes del mercado, casas de corredores de bolsa, clasificadoras de riesgo, auditores externos y administradores de las entidades fiscalizadas y sociedades de depósito y custodia de valores, entre otras funciones que le definen su ley orgánica para lograr el objetivo de fiscalización definido anteriormente. Así, dentro de sus funciones autoriza a las Casas Corredoras de Bolsa, las clasificadoras de riesgo y a todas aquellas entidades que tienen que ver con el negocio bursátil. 2.2 FIDEICOMISO Se puede afirmar, en términos generales, que el negocio fiduciario se caracteriza por la existencia de un fin seriamente querido por las partes, para cuya obtención se otorga a una de ellas de poderes que, no requeriría jurídicamente para obtener la finalidad económica buscada. Según Regelsberger “negocio fiduciario” es aquél cuya característica consiste en la incongruencia o heterogeneidad entre el fin contemplado por las partes y el medio jurídico empleado para lograrlo. De tal manera que el expediente jurídico utilizado permitiría alcanzar mayores resultados que los realmente obtenidos. Otro argumento expresado por Grassetti, nos dice que se entiende por “negocio fiduciario” una manifestación de voluntad con la cuál se atribuye a otro una titularidad de derecho en nombre propio pero en interés del transfiriente o un tercero. Las anteriores definiciones nos permiten destacar tres aspectos fundamentales: En primer término, un elemento real constituido por la transferencia plena de derechos, ya reales como la propiedad o personales como la titularidad de un crédito, por parte del fideicomitente al fiduciario, en forma de constituirlo frente a terceros como dueño o titular sin limitación alguna y frente a sí mismo o al beneficiario. En segundo término está el elemento personal u obligacional, en virtud del cual la titularidad del fiduciario se ve limitada en orden al cumplimiento de la finalidad prevista por el fideicomitente. Dicho en otras palabras, el fiduciario tiene una gama de facultades, derivadas de la posición frente a terceros, pero estas se encuentran limitadas por las obligaciones que haya contraído en virtud del acto constitutivo, por las que adicionalmente señala la ley. Un tercer aspecto, es el riesgo de que el fiduciario abuse de sus facultades, dado el exceso de poderes jurídicos que recibe y que resultan de hacerlo propietario. Tal consideración destaca, el alto grado de confianza implícito en los negocios fiduciarios y el particular cuidado con que las legislaciones establecen las cargas de conducta para el fiduciario y deducen a su cargo una eventual responsabilidad. 2.2.1 Concepto El Fideicomiso es un mandato a través del cual un Fideicomitente traspasa Bienes y Derechos a un Fiduciario para su administración, en beneficio de un Fideicomisario, que puede ser un tercero o el mismo Fideicomitente. Los principales derechos y obligaciones del fideicomitente y del fiduciario, se presentan en las siguientes tablas: Tabla 1. Derechos y Obligaciones del Fideicomitente Derechos Obligaciones Designación del fiduciario o de sus sustitutos. Pago de honorarios. Modificación del fideicomiso. Pago de gastos. Vigilancia de la gestión del fiduciario. Saneamiento para el caso de evicción. Requerimientos de cuentas. Revocación del fiduciario. Tabla 2. Derechos y Obligaciones del Fiduciario Derechos Obligaciones La facultad de disponer, tanto material como Realizar todos los actos necesarios para el logro del fideicomiso: jurídicamente, de un bien. Actos de dominio, de posesión de los bienes Fideicomitidos y de administración. Actos de uso y goce . Facultad de administración. El Fiduciario debe actuar como: 1. Administrador. 2. Con un cuidado diligente. Derechos Obligaciones Además, debe de efectuar los pagos a cargo del fideicomiso, como pago de impuesto, seguros, etc Derecho de posesión de los bienes Fideicomitidos. Obligación de guardar secreto sobre el fideicomiso. Obligación de no hacer competencia Mantener los bienes Fideicomitidos debidamente separados de los demás bienes y de los correspondientes a otros fideicomisos. Mantener en caja o en cuenta especial los fondos que provengan del fideicomiso. Inversión de fondos. Transferir los bienes fideicomitidos al sustituto del fiduciario. Obligaciones de declarar el impuesto sobre la renta. Otras obligaciones del fiduciario. Obligaciones del fiduciario de una legitima. Prelación de fuentes para determinar las facultades del fiduciario. Diligencia que debe poner el fiduciario en sus gestiones. Las responsabilidades del fiduciario van desde responsabilidad civil, ante terceros, responsabilidad contractual y la deriva de obligaciones extra contractuales, ante el beneficiario y el fideicomitente. Los derechos y obligaciones del beneficiario, son principalmente, las siguientes: a) Derechos i) Derechos que concede el acto constitutivo de acuerdo a las Leyes Salvadoreñas. El objeto del fideicomiso ( lícito y posible según lo estipulado por la ley para la constitución de Fideicomisos). Los derechos y obligaciones del fiduciario y del beneficiario de acuerdo con las normas legales de orden público, de lo contrario tal acto sería nulo. ii) Exigir al fiduciario el fiel cumplimiento de sus obligaciones. Rendición de cuentas del fiduciario. Exigencia de responsabilidad del fiduciario. Indemnización de daños y perjuicios por los resultados de la gestión dolosa o culposa del fiduciario. iii) Impugnación de los actos anulables realizados por el fiduciario. .Derecho a proteger los bienes fideicomitidos: Oponerse a toda clase de medidas preventivas o ejecutivas practicadas contra los bienes fideicomitidos: Otras acciones que puede ejercer el beneficiario iv) Transferencia de los bienes fideicomitidos. v) Remoción del fiduciario. vi) Credibilidad del derecho del beneficiario. b) Obligaciones Las obligaciones del beneficiario, consisten básicamente: i) En el pago de los honorarios y de los gastos en que haya incurrido el fiduciario, igualmente, el beneficiario debe reparar al fiduciario, cualquier daño o perjuicio que éste haya sufrido en el ejercicio de sus gestiones. ii) El Fideicomitente debe rembolsar al Fiduciario los avances y los gastos que éste haya hecho para la ejecución del mandato y pagarle sus salarios si lo ha prometido. Si no hay ninguna culpa imputable al mandatario, el mandante no puede excusarse de hacer este reembolso y pago, aunque el negocio no haya salido bien, ni hacer reducir el monto de los gastos y avances bajo pretexto de que habrían podido ser menores. iii) Saneamiento para casos de evicción. El fideicomiso implica un acto traslativo de dominio, por lo cual de él se deriva la obligación para el beneficiario de responder por evicción, responsabilidad mayor que se da, especialmente, en el caso de garantía, es importante distinguir, que cuando el beneficiario responde al saneamiento, hay que tomar en cuenta si el fideicomiso, es gratuito u oneroso, porque en el primer caso referente a las donaciones, según la cual el beneficiario sólo sería responsable de la evicción de la cosa y si expresamente se obligó a darla La figura jurídica del Fideicomiso13 es de una gran versatilidad, y puede tener múltiples usos y finalidades. Así, pues, nos referiremos en este caso al Fideicomiso de Inversión: a) Fideicomisos de Inversión Esta forma de fideicomiso se da cuando el cliente entrega al Banco o Institución Financiera una cierta cantidad de fondos para que éste los invierta en valores que reúnan ciertas características, y para que los productos o rendimientos de esta inversión sean entregados al beneficiario nombrado por el propio fideicomitente de acuerdo a las instrucciones estipuladas en el contrato. El fideicomitente puede ser cualquier persona que cumpla con los requisitos legales para poder serlo y que disponga de una suma de dinero o de un bien que permita la iniciación del Contrato de Fideicomiso. El fideicomitente puede reservarse determinados derechos dentro de los cuales pueden estar ciertas normas para la inversión de los valores por parte del fiduciario; es decir, el fideicomitente puede por ejemplo en cualquier momento ordenar al fiduciario la liquidación o compra de específicos valores para entregar al fondo, o puede establecer en el contrato que se le participe el tipo de inversión que efectúe el Fiduciario. El beneficiario puede ser cualquier persona que tenga la capacidad para ser beneficiario. Generalmente en este tipo de Contrato de Inversión coincide con el propio Fideicomitente, en otras palabras el Fideicomitente afecta una suma en Fideicomiso para su propio beneficio. 13 Silvio V. LISOPRAWSKI, CLAUDIO M. FIDUCIARIO.SECURITIZACION. 2da. Edición,1996 KIPER, FIDEICOMISO.DOMINIO Generalmente la materia del Fideicomiso de Inversión está representada por la entrega material de una suma de dinero, pero eventualmente, podría serlo de cualquier tipo de bienes muebles o inmuebles sobre los cuales el Banco tuviera instrucciones de convertir en efectivo en un momento determinado y desde esa época invertirlo de acuerdo a las normas que le dé el Fideicomitente para regir esa inversión. Los fines de este Fideicomiso son de que el fondo fiduciario sea invertido en valores que cumplan con ciertas ventajas de seguridad y productividad, para que los frutos de esa inversión sean puestos a disposición del beneficiario del contrato. Los valores en los que se invierte esta modalidad de fideicomiso, son generalmente valores de renta fija que ofrecen características de mucha seguridad, aceptable rentabilidad y fácil de conversión o liquidación en efectivo. Este tipo de valores esta generalmente representada por certificados de plazo fijo, certificados de inversión, certificados de estabilización monetaria (CEM), cédulas hipotecarias, bonos financieros emitidos por sociedades financieras autorizadas para el fin, bonos hipotecarios o quirografarios de empresas industriales de primer orden, y en general los valores de renta fija de primera categoría. La responsabilidad del Fiduciario es la de recibir el fondo fiduciario, invertirlo de acuerdo a las normas que se le han pautado en el contrato y poner a la disposición del beneficiario los productos que se obtengan de tal inversión. Es asimismo responsabilidad suya el buen manejo y administración que haga de aquel fondo de acuerdo a las normas legales que rigen al Fideicomiso en El Salvador. El Fiduciario tanto en ésta como en las demás modalidades del Fideicomiso es responsable por el buen cuidado y diligencia en la administración del fondo recibido en Fideicomiso que involucra la inversión por parte del Fiduciario en ciertos y determinados valores según su criterio ( si es que así los han determinado las normas que rigen al Fideicomiso), su responsabilidad no involucra la devolución en efectivo del mismo capital fideicometido, al término del Fideicomiso, si los valores que está representando para ese momento no consiguen liquidación en el mercado, o han bajado de cotización en las bolsas de valores y por tanto el monto del capital que inicialmente se fideicometió, ha disminuido por tal causa. El Fiduciario es responsable por que se cumplan en su totalidad las normas que rigen el acto constitutivo del Fideicomiso; sin embargo si dentro de esas normas se le ordena al fiduciario que invierta una parte del fondo en valores de tipo especulativo, y estos al final del Fideicomiso han bajado su valor o han mermado su capital en una parte considerable , tal hecho no será de la responsabilidad del fiduciario. Este es un riesgo total del Fideicomitente y beneficiario. Entre otros pueden constituirse fideicomisos en las siguiente áreas: Educación, para Fondo de Becas, de Seguros de Vida o Accidente, de Jubilación y/o Pensión de Retiro, de Hospitalización y Geriatría, Inmobiliario, etc. 2.2.2 Marco legal vigente El marco legal vigente en El Salvador esta constituido de la siguiente manera: a) Ley de Bancos y Financieras Esta ley tiene por objeto regular la función de Intermediación Financiera y las otras operaciones realizadas por los bancos, propiciando que estos brinden a la población un servicio transparente, confiable y ágil, que contribuya al desarrollo del país. La Ley de Bancos y Financieras regula las actividades fiduciarias en el país, solamente en los artículos 67 y 68, no habiendo una ley específica para ello, como existe en otros países como Venezuela, México, Colombia, etc. b) Código de Comercio Regula las actividades comerciales que se desarrollan en el país, en lo que respecta al Fideicomiso, los aspectos que rigen la materia están contenidos en los artículos 883 al 906, en los cuales se refiere únicamente a los Certificados Fiduciarios de Participación. Posterior, el Código de Comercio regula todo lo referente al Fideicomiso en el Articulo 1233 al 1262, ya en forma especifica y ampliamente determinando su actividad legal, tanto sus derechos como sus obligaciones. c) Ley del Impuesto sobre la Renta Ley que tiene por finalidad determinar a los sujetos pasivos o contribuyentes que están obligados al pago del impuesto sobre la renta. Señala como sujetos pasivos de la obligación tributaria al Fideicomiso en el Articulo 5 de esta ley, en el literal b), así como también se refiere ampliamente en los artículos 9,10,22, 36, 37,67,92 y 95. d) Ley del Impuesto al Valor Agregado Ley que tiene por finalidad determinar a los sujetos pasivos o contribuyentes que están obligados al pago del impuesto al valor agregado, previamente determinando el hecho generador del impuesto. Esta ley esta sujeta al Fideicomiso en los siguientes artículos. Art. 16, el cual determina el hecho generador del pago del impuesto. Art. 20 el cual declara sujeto del pago a los Fideicomisos. e) Ley del impuesto sobre la transferencia de bienes raíces. Ley que tiene por finalidad determinar quienes son sujetos obligados al pago del impuesto que esta ley establece, ya sea persona natural o jurídica y que adquiere bienes raíces. En esta ley se regula el Fideicomiso en los siguientes artículos: Articulo 1, numeral 9, Art. 2, 4, 116, 2.3 TITULARIZACION DE ACTIVOS 2.3.1 Proceso Se conforma de varias etapas, teniendo como la primera en la generación de un contrato crediticio y monto de la contratación de un préstamo. La segunda etapa se da cuando el originador de los préstamos o prestatario, vende todos los créditos que ha contratado a un vehículo de propósito especial. Una vez que se define este vehículo de propósito especial, se emiten títulos con respaldo de pool de deudas o activos. Con ello se logra que disminuya la responsabilidad del originante ya que está traspasado la responsabilidad sobre los activos al vehículo de propósito especial. En general, este vehículo controla una serie de aspectos que permitirán el titulo titularizado respaldado en esa cartera de activos. Algunos de estos tienen que ver con la contra garantía de respaldo a la cartera de activos, la administración de flujos de caja del manejo de la cartera de activos tanto de la cobranza de los créditos que son parte del pool de préstamos, así como, la distribución de ganancias a los inversionistas que han invertido en los títulos securitizados. El mecanismo legal para el proceso de titularización depende del vehículo del propósito especial que el originador escoja, este a su vez determinará la operatividad entre el originador y el mismo vehículo, así como las características tributables. 2.3.2 Títulos que se emiten14 Pass through: Es la venta, cesión o endoso de activos del originador o acreedor original a un ente jurídico llamado vehículo, quien emite los títulos valores a ser colocados entre los inversores. Estos se forman cuando la cartera se transmite por venta, cesión o endoso a un vehículo que en general es un fideicomiso que se suscribe con un fiduciario el cual emitirá certificados de participación posteriormente. Bonos respaldados por activos (asset backed bonds): Es la más similar al tradicional préstamo con garantía en activos, en este tipo de titularización se emite un valor respaldado por un conjunto de créditos. Estos se garantizan por una cartera de préstamos u otros activos e incluso por los certificados de participación. Estos constituyen una emisión de títulos respaldados por deuda de manera tal que los activos afectados a la garantía permanecen en el patrimonio del emisor así como los títulos integran el pasivo del mismo. Pay through bonds o securities: En este título o emisión hay una transmisión de los activos, pero los títulos son emitidos en función del flujo de fondos que estos producen y figuran como deuda en el balance del acreedor-originante. A diferencia de los asset backed bonds, la amortización y los intereses previstos en los valores, se pagan con los referidos flujos. 2.3.3 Actores en el proceso Generalmente los actores en el proceso varia de acuerdo a los diferentes países, sin embargo, en forma general los que tienen participación directa son: Originador, Administrador, Vehículo de propósito especial o emisor, Banco de Inversión o Underwriter, Depositario, Garante, Proveedor de Fondos, Clasificadores de riesgo. Adicionalmente y de acuerdo al Mercado, pueden participar: Bancos Inversores, Agentes de Bolsa, Garantes, etc. a) Garantías Normalmente las garantías más utilizadas en los procesos desarrollados en un Mercado de valores son: Sustituciones de Crédito Emisión de deuda Subordinada Avales, Fianzas Emisión de un monto mayor al valor de cartera 3 INVESTIGACION DE CAMPO 3.1 OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIÓN 3.1.1 Objetivo General Determinar si existe el mercado potencial de Hipotecas. 3.1.2 Objetivos Específicos Conocer si los requerimientos legales dela Bolsa de Valores permiten el funcionamiento de un Mercado Secundario de Hipotecas. Conocer cuales son los requisitos de las Autoridades de la Superintendencia de Valores para autorizar el funcionamiento del Mercado Secundario de Hipotecas. Conocer el interés de las Casas Corredoras de Bienes Raíces sobre su participación en un Mercado Secundario de Hipotecas en la Bolsa de Valores analizar a los posibles emisores e inversionistas del mercado secundario de hipotecas. 3.2 HIPÓTESIS DE LA INVESTIGACIÓN 3.2.1 Hipótesis General Si existe Mercado Potencial de Hipotecas mayor será la factibilidad para su funcionamiento en el mercado de valores. 3.2.2 Hipótesis Específicas Los requerimientos legales de la Bolsa de Valores permiten el funcionamiento de un Mercado Secundario de Hipotecas. Los requisitos de las Autoridades de la Superintendencia de Valores facilitan la autorización del funcionamiento del Mercado Secundario de Hipotecas. Las Casas Corredoras de Bienes Raíces tienen interés en participar en un Mercado Secundario de Hipotecas en la Bolsa de Valores. 3.3 POBLACIÓN A INVESTIGAR La población a investigar será de: Superintendente de Valores 1 Jefes de áreas relacionados con hipotecas en la 13 Banca Comercial Presidente y Gerente de la Bolsa de Valores 3.3.1 ESTRUCTURACION DE LA MUESTRA 2 Y DEFINICIÓN DE PROCEDIMIENTO DE RECOLECCIÓN DE INFORMACIÓN. 3.3.1.1 Diseño de la muestra Para cada una de las poblaciones antes mencionadas se hará un censo. 3.3.1.2 Recolección de datos Para la recolección de información del Superintendente de la Superintendencia de Valores, Jefes de Áreas relacionados con Hipotecas en la Banca Comercial y al Presidente y Gerente de la Bolsa de Valores se utilizó una entrevista mixta, en la que se elaboró un cuestionario estándar por tipo de participantes, el que sirvió de base para dirigir al entrevistado y a partir de allí, iniciar una entrevista abierta, para obtener información adicional a los parámetros establecidos en el cuestionario. 3.3.2 TABULACIÓN DE DATOS Para tratar los datos de la guía de entrevistas del Superintendente de la Superintendencia de Valores, Jefes de Áreas relacionados con Hipotecas en la Banca Comercial, y al Presidente y Gerente de la Bolsa de Valores se utilizará un cuadro comparativo con las respuestas y análisis de cada uno, de acuerdo al objetivo de cada pregunta para determinar y comprobar las hipótesis. 3.3.3 Resultados de la Investigación 3.3.3.1 Guía de Entrevista para la Banca a) Pregunta No.1 Consideraría el Banco utilizar su cartera hipotecaria como garantía de una emisión de Títulos en la Bolsa de Valores. i) Respuestas Tabla I Banco Respuesta Si existiese una legislación en la cual ampararse para esa emisión si estaríamos dispuestos a considerarlo ya que la experiencia internacional nos Cuscatlán ha demostrado que es una excelente alternativa para dar mayor liquidez a la banca con lo cual invertir en proyectos de vivienda y disminuir el déficit habitacional. Por el conocimiento que tenemos de experiencias internacionales sabemos que es una muy buena opción para conseguir mayor liquidez a nuestra banca, se tendría que evaluar el tipo de cartera Agrícola hipotecaria que se utilizaría para la emisión, pero si contamos con lo necesario para llevar a cabo un proyecto de esta índole, por lo que si lo consideraríamos. Tendríamos que realizar un análisis profundo a nuestra cartera hipotecaria para una emisión de Comercio títulos en la Bolsa de Valores, pero definitivamente si es una alternativa viable para el financiamiento de Banco Respuesta más proyectos habitacionales, además que esto proporciona una mayor liquidez a las instituciones bancarias y minimiza en cierto punto los depósitos de los ahorrantes, sin embargo, debe existir una legislación que permita la creación de un Mercado Secundario de Hipotecas el cual nos respalde nuestra emisión. Si estaríamos dispuestos a utilizar nuestra cartera hipotecaria como un respaldo a títulos negociables ya que en otros países de Latinoamérica y E. U. En Salvadoreño el cual existen mercados mas desarrollados de Hipotecas si se ha demostrado que es un excelente medio de financiamiento de vivienda, lo cual contribuye a regular este Mercado haciendo mas accesible a las personas la adquisición de viviendas. A pesar de que manejamos una cartera hipotecaria reducida si tenemos conocimiento de ser una Capital alternativa de inversión que conlleva excelentes resultados para obtener liquidez, es buena la experiencia que se tiene en el ámbito latinoamericano. Uno Por el momento no tendríamos capacidad de hacerlo Nuestro sistema y marco regulatorio no esta apto PROMERICA para crear un Mercado Secundario de hipotecas Banco Respuesta Si se ha querido hacer desde varios años, si embargo no ha sido posible debido a la carencia de Hipotecario una legislación que permita el funcionamiento de este tipo de Mercado, sin embargo, si se crea, si estaríamos dispuestos a realizarlo. Si se nos permite, lo haríamos ya que es una buena Fomento Agropecuario alternativa para conseguir liquidez, tendríamos que seleccionar el tipo de cartera hipotecaria que nos soliciten. Claro, tenemos experiencia como Scotiabank en Ahorromet este tipo de mercados, sin embargo, en el país Scotiabank tendría que existir reglas bien claras para estas inversiones así como los mecanismos necesarios para su consecución. Por nuestro proceso de crecimiento no estaríamos Credomatic en la capacidad ya que nuestros objetivos están actualmente centrados financieras. Banco Americano No se consiguió entrevista. en otras estrategias ii) Tabulación Tabla II. Tabulación de las respuestas obtenidas a los entrevistados. Institución Respuesta Resumen % Banco Cuscatlán Si Si 8 67% Banco Agrícola Si No 4 33% Total 12 100% Banco Si Salvadoreño Banco de Si Comercio Banco Hipotecario Si Banco de Fomento Si Banco Promerica Banco Capital No Si Banco Uno No Credomatic No Ahorromet Americano Si No No. 1 : Consideraria el Banco utilizar su cartera hipotecaria como garantía de una emisión de títulos valores en la Bolsa: Si No iii) Objetivo Conocer el interés de la banca en participar en la emisión de títulos en la bolsa y así poder estimar si existe un Mercado potencial de Hipotecas. iv) Análisis El 67% de los entrevistados considera que si pudiese utilizar su cartera hipotecaria como garantía para la emisión de títulos en la Bolsa de Valores del país, lo que demuestra el interés de la banca en participar en un Mercado de Hipotecas, con la salvedad que exista una legislación adecuada, la cual asegure transparencia en la emisión de los títulos. Los entrevistados hacen énfasis en que la experiencia internacional ha demostrado que la creación de un Mercado Secundario de Hipotecas es una fuente para el financiamiento de viviendas, lo que genera la disminución del déficit habitacional, además de proveer de liquidez a la banca. El 33% que no considera la emisión de títulos con respaldo de la cartera hipotecaria , se debe a que consideran que tanto ellos como el medio no es apto para la creación de un Mercado Secundario de Hipotecas. PREGUNTA NO. 2 La colocación de sus títulos preferiría que fuera en Mercado de Capitales (en propiedad) o en Mercado de Dinero (deuda). i) Respuesta Tabla III. Banco Respuesta Cuscatlán En el Mercado de capitales Agrícola Capitales Comercio Capitales Salvadoreño Capitales Capital Capitales Uno No contesto Banco Respuesta Promerica No contesto Hipotecario Capitales Fomento Agropecuario Capitales Ahorromet Scotiabank Capitales Credomatic No contesto Unibanco No contesto ii) Tabulación Tabla IV. Respuesta Resumen % Cuscatlán Capitales Capitales 8 67% Banco Agrícola Capitales Deuda 0 0% Capitales No contesto 4 33% Capitales Total 12 100% Banco Banco Salvadoreño Banco Comercio de Banco Hipotecario Capitales Respuesta Banco Resumen % de Fomento Capitales Promérica No Contesto Banco Capital Capitales Banco Uno No Contesto Credomatic No Contesto Ahorromet Capitales Americano No Contesto No. 2 : La colocación de sus titulos preferiria que fuera en mercado de capitales o de dinero? Capitales Deuda No contesto Objetivo: Conocer el tipo de Mercado en el cual se realizarían las transacciones de los títulos emitidos. Análisis: EL 67% considera que participarían en un Mercado de capitales, es decir de propiedad, ya que consideran es el indicado para estas transacciones. Al quedar establecido que se desarrollaría en el Mercado de capitales estamos estableciendo que la Bolsa de Valores si permite el funcionamiento de un Mercado Secundario de Hipotecas ya que existen condiciones para que la banca pueda emitir títulos con garantía de carteras hipotecarias. PREGUNTA No. 3 ¿Consideraría factible el intercambio de sus títulos emitidos por Títulos Gubernamentales de Deuda Soberana para refinanciar la reconstrucción de El Salvador? Tabla V. Banco Cuscatlán Respuesta Se tendría que analizar el costo beneficio del intercambio, pero como una necesidad del país si lo podríamos realizar. Agrícola Consideramos que existen otras alternativas más Banco Respuesta viables para la reconstrucción del país Comercio Sería muy riesgoso llevarlo a cabo. Salvadoreño Es factible, pero habría que analizar el riesgo del intercambio. Capital No Uno No Promerica No Hipotecario Si es factible ya que serían contra títulos emitidos por el gobierno, los cuales se esta asegurando el retorno de la inversión. Fomento Si, sobre todo en estos momentos que se hace Agropecuario necesario el buscar mecanismos de financiamiento de viviendas. Ahorromet No estaría dentro de nuestras estrategias Scotiabank Credomatic No Unibanco No TABULACION TABLA VI Banco Cuscatlan Respuesta Resumen Si Si 4 33% No 7 58% 1 8% 12 100% Banco no Agrícola Banco no Salvadoreño Banco de Comercio Banco de Fomento Si Promerica no Banco Capital no Banco Uno no Credomatic no Ahorromet no Americano contesto Total Si Hipotecario Banco Si No No Contesto % ¿Consideraría factible el intercambio de sus títulos emitidos por Títulos Gubernamentales de Deuda Soberana para refinanciar la reconstrucción de El Salvador Si No No contesto Objetivo: Conocer el beneficio para el país a partir de la reconstrucción por los daños de los terremotos al implementar un Mercado Secundario de Hipotecas: Análisis: El 58% los entrevistados considera que no negociaría el intercambio de sus títulos con los de deuda soberana que emite el gobierno para la reconstrucción del país. Un 33% considera que si intercambiaría sus títulos por los de deuda soberana ya que consideran que efectivamente si favorecería a la reconstrucción del país, además de considerar que los títulos emitidos por el gobierno tienen un grado de seguridad mayor que las demás emisiones. Los que consideran no realizar el intercambio se basan en que prefieren estar al margen de transacciones junto al gobierno, que prefieren ayudar a la reconstrucción por sus medios. 3.3.3.2 Guía de Entrevista para Presidente y Gerente de la Bolsa de Valores de El Salvador PREGUNTA No.1 De acuerdo al cuestionario anteriormente planteado, es posible de acuerdo a la normatividad de la Bolsa efectuar estas operaciones. Respuesta Por el momento no es posible, pero en conjunto a la Superintendencia de Valores estamos creando una normativa que haga posible realizar estas transacciones. Presidente Estamos tomando experiencias de otros países como Chile, Colombia, EE.UU. En estos momentos puede funcionar este tipo de mercados pero de una manera mas sencilla e informal. Se esta trabajando con base a experiencias internacionales en la creación de este Mercado, por el Gerente momento no es posible, pero en un mediano plazo si lo será. Los países con logrado beneficios programas de este tipo han importantes, tanto para las instituciones participantes como para el sector vivienda Objetivo: Conocer si los requerimientos legales de la Bolsa de Valores permitirían el funcionamiento de un Mercado Secundario de Hipotecas: Análisis: Queda definido que actualmente no existe una legislación que permita el buen funcionamiento de este tipo de mercados, que ampare todos los procesos que conlleve y permita una transparencia en las transacciones. Sin embargo si podrá implementarse en un mediano plazo ya que se esta trabajando en la creación de un marco regulatorio de este tipo de mercados. Definitivamente las experiencias internacionales juegan un papel importante en el desarrollo de este Mercado en nuestro país. PREGUNTA No. 2 ¿En que condiciones es posible efectuar estas operaciones? Respuesta Principalmente tendría que ser una cartera hipotecaria Presidente sana. Además de lo que anteriormente se plantea, que deben existir las reglas del juego claras, tanto para los inversionistas como para los originadores de los títulos. Respuesta Deben plantearse condiciones tanto para los originadores de los títulos como para los inversionistas, bajo que ley tendrán que ampararse ambos para poder Gerente participar en este Mercado, todo debe ser transparente para que las emisiones de títulos sean respaldadas por garantías reales y que previamente hayan sido evaluadas por una clasificadora de riesgo. Objetivo: Conocer las condiciones necesarias para participar en un Mercado Secundario de Hipotecas en el Mercado de Valores de El Salvador. Análisis: Prácticamente cada institución tendría que emitir títulos con garantía hipotecaria de categoría “A”, a parte que sería necesario la certificación de una clasificadora de riesgo, lo cual es beneficioso ya que permite a los inversores tener confianza en los rendimientos de los títulos. 3.3.3.3 Guia de Entrevista para el Superintendente de Valores PREGUNTA No. 1 ¿La actual normativa legal del Mercado de Valores permite el funcionamiento del Mercado Secundario de Hipotecas? RESPUESTA SUPERINTENDENTE DE VALORES Se ha formulado una ley de titularización la cual será la base legal para la emisión de títulos valores con garantía hipotecaria, es decir, un Mercado Secundario de Hipotecas ya formalizado y mucho más complejo de lo que actualmente se esta dando. Actualmente si no existe un marco legal que permita desarrollar un Mercado Secundario de Hipotecas complejo, se realizan operaciones similares pero en menor escala a lo que seria el mercado en un corto plazo. Objetivo: Conocer desde el punto de vista de la Superintendencia de Valores si actualmente existe una normativa que permita el desarrollo de un Mercado Secundario de Hipotecas. Análisis: No existe en estos momentos la normativa o la legislación necesaria que permita a los participantes de un Mercado Secundario de Hipotecas desarrollarse de una manera compleja para que puedan actuar basados en reglas claras y transparentes, las cuales son necesarias para que puedan determinar los riesgos y las posibles ganancias que generan estos mercados. PREGUNTA No. 2 ¿Qué condiciones facilitarían que la Superintendencia de Valores autorizara el funcionamiento de un Mercado Secundario de Hipotecas en La Bolsa de Valores de El Salvador? RESPUESTA Pues se enviara en muy corto plazo un estudio de SUPERINTENDENTE DE VALORES ley para que sea aprobado por la Asamblea Legislativa, ley en la cual se esta dando vida al Mercado Secundario de Hipotecas en El Salvador, esta ley contempla una serie de requisitos que tendrán que tener todos los participantes de este Mercado, principalmente es que la cartera hipotecaria que se titularizara deberá exceder un 125% al valor de las emisiones de títulos, además que tendrá que estar certificada por una clasificadora de riesgo y que sea categoría “A” todos los créditos a titularizar. Objetivo: Conocer las condiciones mínimas para que la Superintendencia de Valores autorice un Mercado Secundario de Hipotecas en el país. Análisis: Las condiciones que la Superintendencia solicitará a los participantes en general están basadas en una cartera sana a titularizar, es decir, tendrán que asegurar el flujo de los pagos a los inversionistas, además tendrán que estar certificados por una clasificadora de riesgo, lo que permitirá que los inversionistas tengan la mayor seguridad posible del retorno de su inversión. Los mecanismos de fondo para titularizar carteras hipotecarias estarán contenidas en la ley de titularización que presentarán a la asamblea próximamente. PREGUNTA No. 3 ¿Considera que los participantes en un Mercado Secundario de Hipotecas en El Salvador reúnen las condiciones necesarias para el funcionamiento y desarrollo de este mercado? RESPUESTA SUPERINTENDENTE DE VALORES Si las reúnen, tanto los bancos comerciales como empresas constructoras, las cuales también pueden participar en un Mercado Secundario de Hipotecas, sobre todo ellos que mantienen proyectos de vivienda estancados. Existiría solo el problema de que participar en estos mercados resulta un tanto oneroso ya que se incurre en muchos gastos, sobre todo contratar a la clasificadora de riesgo, la creación del fideicomiso, etc Esto hará que no cualquier institución o empresa ingrese al Mercado. Objetivo: Conocer si los posibles participantes en un Mercado Secundario de Hipotecas en El Salvador actualmente reúnen las condiciones necesarias para el desarrollo de este Mercado. Análisis: Si es factible el desarrollo de este Mercado ya que los participantes si reúnen las condiciones necesarias para su buen funcionamiento, partiendo de esto podría tener éxito el que se desarrolle a niveles esperados que puedan facilitar el acceso a vivienda a personas que anteriormente no lo tenían. La aceptación en un futuro de estos títulos en los mercados puede permitir a la banca comercial otorgar créditos a menor costo, ya que estas instituciones solo transitoriamente tienen estos créditos en su balance, evitando así el riesgo y el costo de fondeo Las instituciones pueden incrementar la rentabilidad de su capital ya que el proceso de originar cartera a largo plazo y venderla a corto plazo, permite cobrar comisiones con mayor frecuencia, asimismo, las reservas de capital se ven reducidas, ya que sé establecen sobre los créditos en el balance y no sobre la totalidad de los créditos originados, lo que reduce efectivamente los costos de fondeo y colocación 3.4 Limitaciones de la Investigación El principal obstáculo para la elaboración del presente documento de tesis fue la escasa bibliografía sobre Titularización de Activos existente en el país, lo cual se subsanó con el material obtenido de los entrevistados y asesores. Otro obstáculo importante, resultó, la falta de conocimiento del mercado de valores por los autores del presente trabajo, que por ser un sector especializado, requirió de esfuerzo adicional para investigar y comprender su operatividad y la operatividad dentro de él, del mercado secundario de hipotecas. 4 4.1 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES CONCLUSIONES 1. De acuerdo a las entrevistas y la investigación realizada, se ha podido determinar que existe un mercado potencial de hipotecas en El Salvador, ya que se tienen los activos (carteras hipotecarias) y los demás elementos necesarios para participar. 2. No obstante, lo expresado en el numeral anterior, no existe una legislación que permita el desarrollo del mercado secundario de hipotecas, dado que el mismo está supeditado a la existencia de mecanismos que permitan transparencia en las operaciones, en donde se regulen tanto la actividad de la enajenación de las hipotecas, así como a los intermediarios que son los encargados de ejecutar los procesos del referido mercado. 3. Dentro de los requisitos exigidos por las autoridades para autorizar el funcionamiento de un Mercado de Hipotecas, están, principalmente, el establecimiento de un adecuado Mercado de garantías para el cumplimiento de las obligaciones que se generaran con la emisión de valores, los que deberán ser objeto de oferta publica, lo cual conlleva que su negociación debe realizarse en una bolsa de valores. 4. La investigación realizada a los principales participantes del Mercado de valores donde se desarrolla es un Mercado Secundario de Hipotecas (Superintendencia de Valores, Bolsa de Valores, Bancos,) determina que las casas corredoras de bienes raíces no tendrían una participación activa en este tipo de Mercado. 5. Mecanismos como el propuesto, son parte de las medidas que permitirán sentar las bases a través de las cuales se canalizará a bajos costos recursos para la construcción y adquisición de casas-habitación. 6. La capacidad del Sistema Bancario y de vivienda para satisfacer esta demanda ha sido sobrepasada, por lo que se requiere crear mecanismos que permitan disminuir el creciente déficit y eventualmente cubrir la demanda. 7. La titularización como mecanismo jurídico y financiero de desintermediación es una importante herramienta para las empresas, dado que les permite financiarse bajo un esquema menos costoso que el tradicional (sistema financiero). 8. Además, dada la estructuración que se genera a partir de este proceso (titularización), le da una gama de opciones a los inversionistas, en cuanto a plazos y niveles de riesgo, permitiéndoles mayor diversificación de sus portafolios. 9. La titularización es una financiación fuera de balance y por ello los ingresos de la venta de las cuentas a cobrar de la compañía (i) no se contabilizan como una deuda en balance, mejorando todos los ratios de gestión y (ii) pueden utilizarse para reducir deuda financiera más cara o para financiar la expansión del negocio. 10. Existen garantías reales, ya que se trata de hipotecas sobre bienes inmuebles con valor comercial, las cuales seria factible reciclar en caso de incumplimiento. 11. Se incrementaría la rentabilidad del capital de las instituciones bancarias, dado que se obtendría financiación de la cartera que volvería a invertirse. 12. Se incrementarían los recursos disponibles para vivienda, lo cual tendría como resultado la colocación a bajas tasas de interés y por ende, fomentaría el crecimiento económico. 13. Los compradores de los Certificados en el mercado secundario, en el corto plazo, pueden tener una preferencia por éstos mismos debido a las características de su rendimiento respecto a otros instrumentos, su plazo y alta liquidez (efecto sustitución). 14. El esquema propuesto es una modernización del sistema hipotecario en El Salvador, traduciéndose en la agilización y estandarización del proceso de la originación (Mercado Primario) y en la liquidez y profundidad del Mercado Secundario. 15. Es una herramienta financiera, que de implementarla, se utilizaría para la emisión de valores con respaldo en otros activos diferentes a la hipotecas, como tarjetas de crédito, créditos para la adquisición de automóviles, créditos de agencias exportadoras y en general todos aquellos que sean capaces de generar un flujo futuro capaz de hacer frente a las obligaciones que se generan con los inversionistas. 4.2 RECOMENDACIONES 1. Que se emita una Ley de Titularización de Activos para que exista la legislación adecuada para el funcionamiento de un Mercado Secundario de Hipotecas en El Salvador, de tal manera que permita su desarrollo transparente y ordenado. 2. Definir el proceso para evaluación de carteras a las instituciones que participarán en el Mercado Secundario de Hipotecas, ya que esto proporcionará seguridad a los inversionistas. 3. Definir en la Ley de Titularización de Activos las responsabilidades y funciones de los participantes del Mercado Secundario de Hipotecas en la Bolsa de Valores de El Salvador ya que esto contribuirá al buen desarrollo y éxito del mercado. 4. Un mecanismo adicional, que ha sido usado en otros países para aislar las carteras hipotecarias de los originadores es el fideicomiso, por lo que se recomienda la evaluación de esta figura, para lo cual se deberá reformar la Constitución de la República y la otras leyes secundarias, con el fin de eliminar la restricción, entre otras, de que éstos (los fideicomisos), sean administrados únicamente por bancos. 5. En general, el desarrollo de un mercado secundario de hipotecas, como se ha demostrado anteriormente, es factible, sólo si se crean los mecanismos necesarios para la implementación a través del mercado de valores, para lo cual deben de crear las bases para una legislación que permita su incorporación y como consecuencia, su utilización para el financiamiento de las empresas que generan créditos respaldados por hipotecas. 6. En ese sentido, se deberán considerar los siguientes aspectos, los que son abordados extensamente en la propuesta que se presenta en el siguiente capítulo: Costo fiscal neutral, lo que implica que la transferencia de los activos aún cuando implique una separación total del emisor de los créditos, no debe causar impuesto, dado que se estaría ante una doble tributación. Se deberá mejorar el proceso de recuperación de los activos titularizados, ya que son los generadores del flujo de efectivo para los que deseen invertir. Se deberán establecer reglas que faciliten las transferencias de los patrimonios autónomos, en caso de que pueda quebrar el vehículo de propósito especial, denominados sociedades titularizadoras. Se debe imposibilitar a los tenedores de valores titularizados, el que puedan solicitar la división del patrimonio. Las titularizadoras deben tener un capital mínimo para funcionar como tal, esto para establecer barreras de entrada a la industria. Es necesario una verdadera valoración en el tiempo de activos a titularizar. Se tendrá que normar la regulación de patrimonio y dejarse clara. 5 PROPUESTA PARA EL FUNCIONAMIENTO DEL MERCADO SECUNDARIO DE HIPOTECAS EN LA BOLSA DE VALORES DE EL SALVADOR 5.1 ESQUEMA DE LA PROPUESTA ORIGINADOR AGENTE MANEJO DE TRANSFERENCIA INVERSIONISTAS EMISION BLOQUE DE ACTIVOS, BIENES, O FLUJOS DE CAJA FUTUROS 5.2 DESCRIPCIÓN DEL ESQUEMA. 5.2.1 PARTES QUE INTERVIENEN EN EL PROCESO 5.2.1.1 El Originador Es quien transfiere los bienes o activos base del proceso de titularización. Puede ser cualquier persona natural o jurídica, nacional o extranjera. El originador no se requiere para los casos de titularizaciones estructuradas a partir de fondos comunes especiales o de fondos valores. Contratará los servicios de una empresa estructuradora y administradora de créditos hipotecarios, con la finalidad de seleccionar el paquete que se pretende titularizar, de acuerdo a características previamente establecidas. Información necesaria para la clasificación de una titularización de créditos hipotecarios 1. Contrato de clasificación firmado. 2. Criterios de Selección de cartera. 3. Cartera a titularizar: A. Base de datos, en archivo de computadora, con todas y cada una de las hipotecas, como también datos agregados, incluyendo: a. Saldo original del crédito. b. Saldo actual del crédito. c. Tasa de interés original del crédito. d. Tasa de interés actual del crédito. e. Relación crédito a valor de la propiedad. f. Tipo de propiedad. g. Tipo de hipoteca. h. Propósito de la hipoteca. i. Destino de la vivienda. j. Plazo original del crédito. k. Primera fecha de pago. l. Fecha de madurez. m. Estado del seguro de vida del tomador y seguros del inmueble (incendio, terremoto, etc.) n. Ciudad y departamento. o. Estrato de servicios públicos del sector donde está ubicado el inmueble. p. Moras mensuales históricas de la cartera según la clasificación siguiente: 31 a 60 días. 61 a 90 días. 91 ó más días. q. Recuperaciones mensuales históricas de la cartera según la siguiente clasificación: 31 a 60 días. 61 a 90 días. 91 ó más días. r. Otra información que considere relevante. s. Castigos y recuperaciones históricos de la cartera. t. Pérdidas brutas. u. Pérdidas netas. B. Políticas y procedimientos de aprobación de créditos hipotecarios. C. Información del servidor de las hipotecas. a. Procedimientos de servicio, operación y recaudo. b. Análisis histórico del portafolio, incluyendo moras y pérdidas brutas y netas. c. Descripción de los sistemas de amortización. d. Metodología para cobros prejurídicos y jurídicos. D. Borrador reciente de la documentación legal de la titularización. Contrato de fideicomiso. Prospecto de la emisión. E. Tasa de interés de la emisión (títulos de contenido crediticio o mixto). F. Clasificación deseada. G. Soporte crediticio y de liquidez propuesto. H. Mecanismo propuesto de asignación de pérdidas. I. Proyección del flujo de caja. 4. Cartera General. A. Historia de la cartera para los últimos cinco años (evaluado al final de cada año): a. Saldo anual. b. Moras históricas según la clasificación siguiente: 31 a 60 días. 61 a 90 días. 91 ó más días. c. Recuperaciones históricas según la clasificación siguiente: 31 a 60 días. 61 a 90 días. 91 ó más días. d. Castigos históricos de la cartera. e. Periodicidad de pago (trimestral, mensual, etc.). f. Descripción de los sistemas de amortización. g. Tasa ponderada por monto de la cartera. h. Promedio de edad de la cartera. i. Número residual de contratos. Promedio de edad de la cartera. j. Historia de prepagos para los últimos cinco años: Prepagos totales. Prepagos parciales. B. Estado actual de la cartera. Saldo actual de la cartera. Periodicidad de pago. Programa de pagos por sistema de amortización. Promedio ponderado por monto, de la tasa de interés residual. Número residual de contratos. Promedio de edad de la cartera. 5. Adicionalmente, para el seguimiento trimestral y la revisión anual de la clasificación, deberán remitir la siguiente información: A. Estado actual de la cartera titularizada: a. Saldo actual de la cartera. b. Periodicidad de pago. c. Promedio ponderado por monto, de la tasa de interés residual. d. Promedio ponderado por monto, de la madurez residual. e. Número residual de contratos. f. Promedio de edad de la cartera. B. Estadísticas de desempeño: a. Metodología de manejo de moras. b. Moras e intereses de mora según la clasificación siguiente: 31 a 60 días. 61 a 90 días. 91 ó más días. c. Recuperaciones según la siguiente clasificación: 31 a 60 días. 61 a 90 días. 91 ó más días. d. Créditos en cobro prejurídicos y jurídicos. e. Enajenaciones. f. Pérdidas brutas. g. Pérdidas netas. 6.- La institución estructuradora y administradora de créditos hipotecarios junto al originador presentará la documentación necesaria ante la Superintendencia de Valores, con la finalidad de que se les autorice un monto determinado a titularizar. Es responsabilidad de esta institución autorizar los montos en función de variables de política monetaria como: Masa Monetaria, Inflación, Tasa de interés, etc. 7. Una vez obtenido el oficio de autorización por parte de la Superintendencia de Valores, la institución solicitante procederá a tramitar con el fideicomitente, el dictamen para determinar el monto total nominal a titularizarse (para lo cual podrá solicitar un peritaje independiente a alguna institución Clasificadora de Riesgo independiente de la estructuradora. 8. El originador emitirá un dictamen en el que se determina el monto total nominal sujeto a ser emitido y estimará sobre este, un margen prudente de seguridad. Posteriormente, el banco determinará los mecanismos de “mejoramiento de riesgo” que deberá tomar el fiduciario con cargo al patrimonio titularizado antes de la emisión, con la finalidad de proporcionar seguridad a los tenedores de los “certificados titularizados”. 9. El Dictamen del fideicomitente se enviará a la Superintendencia de Valores para que autorice la emisión de valores titularizados con las Comentario [N1]: DEBEMOS HABLAR EN TERMINOS DE TITULARIZACIÓN, ACA EMPEZAMOS A HABLAR DE FIDEICOMISO, PORQUE UTILIZAMOS LA FIGURA DEL FIDEICOMITENTE. características de tasa, plazo y clausulado de amortización que se consideren adecuadas. 10. La Superintendencia de Valores autorizará el acta de emisión mediante un oficio. 11. El fiduciario solicitará a alguna Calificadora de Valores, otorgue una calificación de riesgo a la emisión autorizada. La participación de la empresa calificadora es de vital importancia en el esquema debido a que fomentará el crecimiento y desarrollo de un mercado secundario que proporcione liquidez en el Sistema Financiero. 12. Una vez cubiertos todos los pasos anteriores, el fiduciario solicitará a la Superintendencia de Valores la inscripción de los Certificados titularizados en el registro correspondientes. 13. La Superintendencia de Valores le otorgará al Fideicomiso Maestro, la inscripción y autorización de oferta pública de los Certificados titularizados para ser colocados entre el gran público inversionista. Cabe señalar que todos los trámites anteriores deberán ser gestionados por la institución Estructuradora y Administradora de Créditos Hipotecarios y por una Casa de Bolsa en representación del banco originador y de la fiduciaria, con el fin de evitar retrasos o ineficiencias en el proceso. 5.2.1.2 El colocador Es la entidad que, faculta por su objeto social, puede actuar como suscriptor profesional o underwriter de una emisión. Aunque la existencia de esta entidad no es indispensable en un proceso de titularización, puesto que el mismo agente de manejo puede efectuar directamente la colocación de los títulos en el mercado, se considera que la actuación de un underwriter puede asegurar el éxito del proceso. 5.2.1.3 Estructurador y Administrador de paquetes de Créditos Hipotecarios Es la entidad encargada de la administración, custodia y conservación de los bienes o activos objeto de la titularización, así como del recaudo y transferencia al agente de manejo de los flujos provenientes de dichos activos o bienes. Puede actuar como administrador de una titularización el originador de la misma, el agente de manejo o una persona diferente. Sin embargo, la actuación del administrador no exonera al agente de manejo de su responsabilidad en la realización diligente de los actos necesarios para la consecución de la finalidad perseguida en el proceso de titularización. Además recauda los recursos provenientes de la emisión y se relaciona con los inversionistas de acuerdo con los derechos incorporados en los títulos. El agente de manejo debe velar por el manejo seguro y eficiente de los recursos que ingresen al patrimonio El Estructurador y Administrador de paquetes de Créditos Hipotecarios, es una figura presente en todos los mercados en los que existe la posibilidad de Titularizar estos créditos. Por lo general, es un banco que se ha especializado en el área hipotecaria, y se dedica a adquirir temporalmente hipotecas de otras instituciones, administrarlas, mejorar su calidad crediticia o rematarlas, empaquetarlas y revenderlas, manteniendo en algunos casos la función de dar servicios a dichos créditos, ya que el banco originador deja de recolectar los pagos derivados del crédito. Esta función de estructurador, es de gran importancia, ya que permite mejorar la calidad de los créditos que eventualmente se venden en el mercado, y a la vez dar liquidez y profundidad al Mercado Secundario Hipotecario. Sin embargo, es conveniente resaltar que esta figura se tendrá que ir moldeando paulatinamente a medida que el mercado de créditos hipotecarios bursatilizados evolucione, lo que llevará a la creación y especialización de áreas específicas dentro de los bancos que se dedicarán a empaquetar créditos de este tipo. Esta especialización, en la actividad de estructurar paquetes de créditos hipotecarios, podrían ser en principio, más atractivos para los bancos de tamaño mediano que para los grandes, ya que éstos últimos estarían interesados en ser originadores, mientras que los primeros podrían adaptarse rápidamente para desempeñar ésta actividad. La estructura del sistema financiero en El Salvador es notablemente diferente a la de los Estados Unidos, ya que existe un Banco Central que regula organismos coordinados y dependientes del Ministerio de Hacienda y la Superintendencia Financiera, grupos financieros, banca privada y nacional. Por todo lo anterior se considera conveniente que al estructurarse el Mercado Secundario de Hipotecas en El Salvador, se siga un modelo propio para su desarrollo, de tal forma, las limitaciones legales (banca comercial y nacional) y el gran número de instituciones originadoras de créditos hipotecarios que en los Estados Unidos dieron origen a organismos nacionales para titularizar hipotecas, no tienen un equivalente en el sistema financiero salvadoreño. La situación del sistema financiero en El Salvador es muy diferente, se cuenta solamente con 12 bancos, y 4 de ellos con presencia a nivel nacional, abarcando un alto porcentaje del mercado bancario del país. El esquema propuesto, tiene como un elemento principal, la creación de un Patrimonio Autónomo, el cual emita “Certificados Titularizados”. Lo anterior tiene su fundamento en: 1) La neutralidad del Patrimonio. La entidad que administra el patrimonio autónomo, denominada securitizadora, no debe tener “conflicto de intereses” con la parte originadora, ya que este mejora la posición financiera y puede determinar beneficios importantes para los inversionistas posibilitando la emisión de los "certificados" o "títulos" que serán adquiridos por estos, y el patrimonio será el que respaldará la emisión de los distintos tipos de valores que se den. Valores correspondientes a cada tipo o serie, que existan, y que deberán de reconocer iguales derechos a los inversionistas, aunque puede establecer diferencias en los derechos asignados a las distintas series, sin llegar al conflicto. Los certificados de participación ordinarios amortizables o “Certificados titularizados” se calificarán tomando como base la cartera sobre la cual se emitieron, así como los mecanismos de mejoramiento de riesgo utilizados. No se conocerá el o los bancos originadores de los créditos originales. De tal forma, no habrá un recurso “implícito” por tratarse del titularizador de la institución originadora o por mención de su nombre. De igual manera, para evitar que se considere que estos títulos son garantizados por el originador, la funciones de esta institución serán exclusivamente las de un titularizador, es decir la vigilancia, del patrimonio de los administradores de los fideicomisos. Se sugiere que los anuncios de oferta pública, prospectos de colocación y cualquier publicación que se hiciere, se resalte el hecho de que éstos títulos estarían respaldados únicamente por el patrimonio titularizado y los mecanismos de mejoramiento de riesgo y que el originador no los garantiza o respalda. Otros participantes • Garantes: • Bancos de Inversión 5.2.2 Estandarización del producto Actualmente hay poca estandarización en el criterio de otorgamiento de créditos hipotecarios en El Salvador, por lo que se requiere de personas con amplia experiencia en crédito para llevar a cabo esta función. El originador tendría como administrador del fideicomiso la función de vigilar que la cartera titularizada este en orden y se cuente con toda la documentación legal. La vigilancia y supervisión que imponga el administrador del fideicomiso junto con las condiciones de calificación que exijan las instituciones que califique las emisiones, serán los factores que detonen el proceso de estandarización en el otorgamiento de créditos hipotecarios por las diversas instituciones. 5.2.3 Reducción de Costos. El Hecho de que sea administradora de Fideicomiso, el que emita los ”Certificados titularizados”, abarata los costos de una manera significativa. La emisión de Certificados de Participación Ordinarios Amortizables se llevaría a cabo a través de administradora de fideicomiso y garantía en el cual: Originador: Instituciones de Banca Múltiple Administrador: Institución Financiera. Titularizadora: Los tenedores de los Certificados de Participación Ordinario Amortizables, “Certificados titularizados” Patrimonio Autónomo: Los derechos de crédito que afectarían los bancos y cualquier otro bien o derecho que adquiera el fideicomiso. Representante Común: El representante común de los tenedores de los Certificados de Participación Ordinarios Amortizables debe actuar como mandatario de estos, con las siguientes obligaciones y facultades a) Comprobar la existencia de los derechos o bienes dados en Fideicomisos y en su caso que se aseguren los bienes inmovilizados por su valor o por el importe de los Certificados en circulación. b) Recibir y conservar los fondos relativos como depositarios y aplicarlos al pago de los bienes adquiridos en los términos que señale el acta de emisión. c) Ejercitar todas las acciones y derechos que al conjunto de los tenedores de los Certificados correspondan por pagos de interés o de capital o por virtud de las garantías señaladas para la emisión así como los que requiera el desempeño de las funciones y deberes antes referidos. La titularizadora, tendrá la obligación de publicar trimestralmente en el boletín de la Bolsa de Valores de El Salvador, el valor del Fideicomiso y los rendimientos pagados a la fecha de dicha publicación. Los fines de la administradora titularizadora serían los siguientes: a) Emitir y colocar entre el público inversionista los “Certificados Titularizados”. b) Con los Recursos derivados de la colocación pagar a la banca comercial el importe de los derechos de crédito titularizado. c) Delegar la administración y la cobranza de los derechos de crédito a los bancos comerciales. d) Recibir de los bancos el importe de la cobranza de los derechos de crédito para pagar los rendimientos de los certificados titularizados y proteger el patrimonio de los tenedores de los títulos. 5.2.4 Mecanismos de Mejoramiento de Riesgos Con la finalidad de garantizar al público inversionista, se requiere que la calificadora de valores analice y considere mecanismos que mejoren el riesgo del instrumento; para ello, se pueden clasificar varios tipos de riesgo: a. Riesgo Sistémico b. Riesgo Legal c. Riesgo de Liquidez Existe la contingencia de un desfasamiento o retraso en los pagos de hipotecas al banco administrador de la cartera, relación a los pagos que deben hacerse a los tenedores de los títulos. Este riego, que es limitado y temporal, podría ser evitado a través de la creación del Fondo de Reserva que cubra total o parcialmente el rendimiento mínimo garantizado a pagarse en un trimestre determinado. Este fondo se constituirá temporalmente con fondos provenientes de la colocación los cuales se reembolsarían a las instituciones originadoras una vez que el diferencial entre las tasas de los créditos y a la tasa de interés de los “Certificados titularizados” alcance para cubrir el nivel determinado por estudios actuariales, el cual se estima en un trimestre completo de intereses. El comité Técnico de la administradora podrá, si así lo considera conveniente, utilizar dichos recursos, sin mermar la cobertura de riesgo de liquidez, para pagar anticipadamente series completas de Certificados de Participación. d. Riesgo Crediticio: Este riesgo se refiere a la calidad de los créditos individuales titularizados, la capacidad del individuo para hacer amortizaciones anticipadas del crédito. Esta problemática se resolverá a través de: Una dispersión geográfica y de actividad económica del acreditado final. Titularizar créditos menores del 80% del valor comercial del inmueble, y Seleccionar inmuebles con adecuado potencial de plusvalía. e. Riesgo de Incumplimiento Deberá hacerse un análisis actuarial del riesgo de un porcentaje de la cartera titularizada pudiera no pagarse, lo que significaría que durante un tiempo indeterminado dejarían de percibirse, flujo de intereses y principal. Una manera de cubrirse contra estos riesgos es a través de la contratación de cartas de crédito con alguna institución bancaria, o mediante una sobrecolateralización, es decir, incrementar un porcentaje adicional de hipotecas al fideicomiso. Otra forma de cubrir estos riesgos sería la de que la administradora pudiera vender el derecho de crédito en “default” en el Mercado Secundario de Hipotecas a alguna institución de crédito. Esta institución podría a su vez dar un mandato al banco originador o por su cuenta propia llevar a cabo el remate del bien inmueble. Para poder llevar a cabo esta alternativa, es necesario dar libertad al desarrollo del Mercado Secundario y promover la creación de la figura del estructurador de paquetes de créditos hipotecarios. 5.2.5 Beneficios obtenidos por esta figura Los países con programas de titularización de créditos hipotecarios han logrado beneficios importantes, tanto para las instituciones participantes como para el sector vivienda. En lo referente a los créditos hipotecarios se puede mencionar que pudieron atenderse de manera efectiva las demandas dé Vivienda de los países. De igual forma, al tender a una estandarización de los créditos otorgados con el fin de poderse eventualmente empaquetar y vender, se ha creado un mercado ágil en el otorgamiento de créditos de éste tipo, ya que se simplificaron los trámites y se, han convertido en créditos paramétricos. La aceptación de estos títulos en los mercados ha permitido otorgar créditos a menor costo, ya que las instituciones bancarias solo transitoriamente tienen estos créditos en su balance, evitando así el riesgo y el costo de fondeo. Las instituciones han incrementado la rentabilidad de su capital ya que el proceso de originar cartera a largo plazo y venderla a corto plazo permite cobrar comisiones con mayor frecuencia, asimismo, las reservas de capital se ven reducidas, ya que sé establecen sobre los créditos en el balance y no sobre la totalidad de los créditos originados, lo que reduce efectivamente los costos de fondeo y colocación. 5.2.6 Tendencia mundial Los futurólogos financieros opinan que la titularización desplazará a la intermediación como la actividad preponderante de los bancos en un futuro no muy lejano, ellos basan su afirmación en el simple hecho de que prestar es más caro que el titularizar. Algo que avala esta teoría, es el hecho de que en el periodo comprendido entre 1983 y 1985 el comercio de hipotecas representó entre un 20% y un 30% de las utilidades en la industria financiera de los Estados Unidos, para algunas firmas como Salomon Brothers y First Boston Corporation el porcentaje es mayor. Debido a esto y a que la titularización de hipotecas se ha convertido en una herramienta financiera importante, los bancos han establecido y expandido áreas especificas para desarrollar esta actividad. a) América Latina En América Latina la titularización se esta desarrollando en varios países como es el caso de Bolivia, puesto que uno de los grandes obstáculos que impiden llegar a un nivel de profundización adecuado del mercado de valores boliviano es la escasa oferta de títulos, la estructuración de procesos de titularización permite ampliar la gama de posibilidades de emisión de valores en el mercado. Adicionalmente, facilita el acceso a nuevos participantes en el mercado que encuentran beneficios al actuar como originadores de procesos, sin verse obligados a cumplir con las exigencias que tendrían como emisores de valores. Con los anteriores objetivos, recientemente se han expedido una serie de normas que posibilitan la estructuración de procesos de titularización a partir de una diversidad de bienes o activos, entre ellos cartera hipotecaria. Es importante resaltar que el modelo regulatorio adoptado en Bolivia corresponde al colombiano, debido al especial éxito de esta figura en ese país. Sin embargo, fue necesario incorporar una serie de ajustes que permitieran su adaptación de conformidad con las condiciones particulares del mercado boliviano. Es importante considerar que, si bien es cierto en Bolivia se encuentra ya un marco legal y reglamentario para la figura, aún no se ha tenido la experiencia del primer proceso de titularización ni la primera sociedad de titularización en funcionamiento. Lo anterior implica necesariamente la exigencia por parte de las personas involucradas en este proceso, consistente en aplicar una alta dosis de creatividad y decisión para poder lograr que los primeros esfuerzos en la implementación de la figura sean exitosos. El caso de Colombia aunque pueda parecer muy corto el tiempo que lleva la titularización, los resultados obtenidos demuestran que esta figura puede constituirse en una valiosa herramienta para coadyuvar en el proceso de profundización del mercado de valores. Hasta junio de 2.000 se habían ofertado en el mercado 73 procesos de titularización por un monto de us $ 1.630 millones. De estos procesos, la mayor participación, en relación con el monto en pesos ofertado, la tienen los estructurados sobre cartera hipotecaria, abarcando el 23% del total y, con respecto al número de procesos, la titularización de inmuebles construidos representa el 55% del total. Por clase de título, el 62 % ha sido de participación, el 34% de contenido crediticio y el 4% restante mixtos. Vale la pena resaltar que, a pesar de que algunos de los primeros procesos que salieron al mercado tuvieron problemas de baja colocación, el porcentaje de efectividad del total de procesos, medido como el coeficiente entre valor colocado sobre valor ofrecido, es del 92%. Un resultado alentador en cuanto al éxito de la titularización en Colombia, ha sido el alto interés de otros países como Perú, Ecuador y Bolivia en tomar como modelo el caso colombiano, para estructurar la figura en sus mercados locales. También, este esquema ha llamado la atención de grandes inversionistas norteamericanos que ven en él una interesante alternativa de inversión en mercados emergentes como el colombiano. 5.2.7 Elementos a Considerar en el Diseño. a) Certificados titularizados i) Características demandadas por el mercado. El instrumento debe adecuarse a la dinámica operativa del mercado de valores, en lo referente a tasa de rendimiento y mecánica de manejo. ii) Naturaleza de la operación. Los "Certificados titularizados" son el vehículo a través del cual se vendería la cartera hipotecaria de los bancos entre el público inversionista, por lo que el instrumento debería poder reflejar de cierta manera el comportamiento de los derechos titularizados; los tenedores de los títulos recibirán flujos por concepto de intereses y capital con un calendario y un patrón semejante a como lo hubieran recibido los bancos originadores. b) Fundamentación Legal Los aspectos jurídicos relevantes de la "titularización" de los derechos de crédito de la Banca comercial son, principalmente, la naturaleza jurídica que tendría el instrumento, la regulación de la transmisión de los de derechos de crédito que harían 12 bancos al fideicomiso correspondiente y, la naturaleza jurídica de la delegación de la administración y cobranza de los propios derechos de crédito. Respecto al primer aspecto, el instrumento en cuestión sería un Certificado de participación Ordinario Amortizable que se emitiría y que daría a su tenedor el derecho a una parte alícuota de la titularidad y de los frutos o rendimientos de los derechos de crédito. La emisión de los "Certificados titularizados" se haría por el monto que se fijara de conformidad con el dictamen que, al efecto, tendría que emitir el originador respecto del valor de los bienes titularizados. Cabe mencionar que dicha emisión se efectuaría mediante la declaración unilateral de la fiduciaria expresada en escritura pública y que la misma tendría que ser aprobada por la Superintendencia del Sistema Financiero. Finalmente, es pertinente hacer notar que para representar a los tenedores de los "Certificados titularizados" se designaría un representante común que obraría como mandatario de estos. En lo que respecta al segundo punto, la afectación de la administradora de los derechos de crédito que harían los bancos comerciales implicaría la transmisión de su propiedad sin reserva de ninguna especie. Ahora bien, dicha transmisión tendría que ser autorizada por el BCR, ya que este precepto legal establece que las instituciones de crédito solo podrán ceder o descontar su cartera a personas distintas a BCR, a otras instituciones de crédito o a fideicomisos constituidos por el Gobierno para el fomento económico, con la autorización expresa del propio BCR. Es pertinente hacer notar que la transmisión de los derechos de crédito incluirá todos los derechos accesorios a ellos, incluyendo la hipoteca y, en su caso, los intereses vencidos. Así mismo es pertinente destacar que la transmisión de los derechos de crédito a la administradora surtirá efectos contra terceros a partir de la fecha en la que se le notificará a los deudores de los propios derechos de crédito. En cuanto al tercero y ultimo punto, la delegación de la administración y cobranza dé los derechos de crédito tendría la naturaleza de una comisión mercantil, lo cual sé traduciría en un mandato aplicado a actos concretos de comercio que otorgaría la administradora a los Bancos Comerciales con el fin de que éstos, actuando por cuenta de la titularizadora, realizaran todos los actos necesarios para llevar a cabo dicha administración y cobranza. c) Lineamientos Generales que se deben Considerar en una Legislación sobre Titularización de Activos En el esquema que se propone para el país, los participantes en un proceso de titularización, son: los originadores, sociedades titularizadoras, casas de corredores de bolsa, bolsa de valores, inversionistas, centrales de depósito y custodia de valores y clasificadoras de riesgo. Además, es importante considerar las partes intervinientes en la sobrecolaterización, que se constituyen en garantías adicionales que se utilizan para lograr una mejor clasificación de riesgo y colocar los valores a un precio bajo en el mercado. Pueden, también participar la banca de inversión, que aunque no está desarrollada podría ser un nuevo servicio que presten los bancos del sistema, dada la necesidad de que entidades de este tipo, aseguren el flujo proyectado durante un período dentro de un proceso de titularización. Por lo tanto, la pregunta sería ¿cómo regular a cada uno de estos participantes, para lograr transparencia en todas las etapas del proceso de titularización?. En primer lugar, se identifican dos grandes momentos uno, cuando se da la tradición de los bienes y formación del fondo de titularización y, el otro, cuando se da la emisión de los valores y todo el proceso de colocación, negociación y liquidación de los valores. Sin embargo, hay uno que subyace en todo el proceso, las gestiones de administración del fondo y la vigilancia de dicha gestión que realiza un representante de los tenedores de bonos. En ese sentido, se presentan los lineamientos generales que deben regularse en el proceso de titularización. Conformación del Fondo de Titularización i) Contrato de titularización Es el acto jurídico en el que se plasma el deseo de las partes de iniciar un proceso de titularización, en el se detallan los activos que conformarán el fondo, las características de la emisión, las funciones de la titularizadora y del representante de los tenedores de bonos, así como otros aspectos que generan la tradición de los activos. ii) El originador Debe establecerse si se permitirá que un mismo fondo reúna bienes o activos de diferentes originadores, así como la obligatoriedad de éste en cuanto a asegurar que los activos no provienen de lavado de dinero y que realmente existen. iii) Activos a Titularizarse Una característica que es fundamental para que un activo pueda ser objeto de titularización es que sea capaz de generar un flujo futuro periódicos y predecibles. En ese sentido, debe de regularse que tipos de activos pueden entrar en este proceso. De acuerdo a la experiencia internacional se tiene que entre los activos de otros países como Chile, Colombia y Perú han considerado estás: carteras de crédito hipotecarios, créditos debidamente respaldados, leasing habitacional, inmuebles, títulos valores y flujos de derechos que aún no han sido registrados en el balance del originador, como es el caso del cobro de peaje futuro. No obstante, en la legislación, la práctica internacional señala que los activos más utilizados para llevar a cabo este proceso son créditos otorgados por entidades bancarias y de seguros (tarjetas de crédito, obligaciones de pólizas de seguros) créditos para consumo y compra de bienes durables (vehículos, cocinas, refrigeradoras), créditos para la exportación, cuentas por cobrar de empresas de consumo masivo (agua, luz, teléfono) En Colombia se inició con la titularización inmobiliaria, sin embargo, los flujos proyectados por los constructores no se generaron, quedando sin respaldo los títulos valores, es así como en ese país la figura ha decaído en tanto se tiene mal precedente dada la experiencia de liquidar el fondo para hacer frente a las obligaciones frente a los inversionistas. La propuesta para El Salvador, dado que no se tiene experiencia sobre la materia, sería que se iniciara con carteras de crédito y si estas tienen respaldo hipotecario, la garantía es superior, lo cual vendría a potenciar la figura y que entre con buenas señales para los inversionistas, ya que se proyectarían a ser potenciales títulos a ser adquiridos por las administradoras de fondos de pensiones. Entre las características principales de los créditos a titularizar están: Debe ser posible una agrupación de un volumen relevante en cuantía total y número de operaciones que facilite el análisis estadístico del riesgo crediticio del conjunto. Debe existir homogeneidad en las operaciones crediticias que facilite y abarate el proceso de titularización consecuente. Esta característica supone la necesidad de armonizar otros aspectos específicos como los procedimientos de revisión de los tipos de interés, la penalización por cancelación anticipada, etc. Criterios de selección contrastados y suficientemente evaluables que posteriormente faciliten la determinación y realización de la calificación. Los activos deben ser capaces de generar flujos periódicos y predecibles. Diversificación geográfica y socio-económica de las operaciones a efecto de diluir el riesgo crediticio. iv) Administradoras La administración como lo señala Fiorella Carvajal15, debe ser totalmente independiente del originador y de quien hace las gestiones de cartera16, por lo que la recomendación sería, dado que los bancos son los principales dueños de cartera hipotecaria en el país, debe buscarse una estructura de accionariado que sea totalmente independiente al sistema bancario, da tal manera que no se generen incentivos perversos de manipulación de información y conflictos de intereses entre ambos participantes. Respecto a las administradoras, existen muchos aspectos a regular, entre los que se encuentran: Autorización previa para constituirse, debiendo exigírseles requisitos de operación como nómina de accionistas, estudio económico-financiero, entre otros. Según la práctica internacional este capital no tiene relación con el monto de el o los fondos que administre, por lo tanto el capital que se establezca debe responder a las exigencias de administración, control 15 Gerente Jurídica, SUGEVAL Costa Rica Generalmente, las gestiones de cartera comprende cobros a los deudores, notificación de obligaciones en mora, contabilización y registro de los pagos, recaudación e ingreso en las cuentas del fondo, pago de comisiones e impuestos, tramites legales para la exigencia forzosa de las cantidades impagadas, conservación y custodia de los documentos contractuales. 16 interno, sistemas de información, especialistas que realicen estructuraciones, etc. Plantear un esquema de salida que permita actuar expeditamente a la entidad fiscalizadora, el cual debe contener, entre otros aspectos las causales de disolución y liquidación, la transferencia de Fondos Titularizados, la disolución y liquidación por fuerza de ley, la prelación de pagos y todas aquellas acciones judiciales contra funcionarios y empleados, que deben ejecutarse como resultado del establecimiento de responsabilidades. Requisitos para los accionistas Deben de estar enfocados a regular el acceso a las sociedades de propósito exclusivo, evitando conflicto de intereses con los que le requieran el servicio de titularización. Responsabilidad de la Sociedad Titularizadora Cumplir con los términos de las emisiones, conforme las garantías o mecanismos de cobertura. Pagar contra el patrimonio de la Sociedad Titularizadora, las indemnizaciones por responsabilidad civil derivado de daños y/o perjuicios causados a los tenedores de valores debido a conductas dolosas o culposas en su gestión . Informar sobre política de administración del FT a la SV Funciones Entre otras, se encuentran: Estructurar la emisión Administrar la emisión y suscripción primaria de valores respaldados en los diferentes Fondos de Titularización que tenga a su cargo. Contratar por el fondo. Invertir y administrar los flujos generados por los bienes incorporados a cada Fondo de Titularización Funciones que puede delegar: las referidas, únicamente, a la administración de las carteras de créditos, como cobros, exigibilidad legal de cuentas incobrables. Debe quedar explicitado en la Ley estas funciones, las que no deben mezclarse con las señaladas en el literal anterior. Responsabilidades ante el ente regulador y ante los inversionistas Básicamente son responsabilidad de información, en la que deberá definirse qué se requerirá, su periodicidad y las formalidad de la emisión de la misma, así como firmas que debe llevar y responsables de la información que se presente. v) Fondo de Titularización Las características de autonomía y de control del fondo, el cual debe ser en todo independiente a las operaciones del ente que lo administra, así se tiene que aún cuando actúe en nombre de él, debe de presentar contabilidad y por consiguientes, estados financieros de cada uno de los fondos que administre. Respecto al fondo deberán considerarse en la regulación, los siguientes aspectos: Constitución Debe definirse si la cesión de los bienes y/o activos que conformarán el fondo, se transmitirán como una venta, esto a efecto de establecer los requerimientos fiscales que tal operación conllevaría. Inembargabilidad Los activos que integran el fondo de titularización, de acuerdo a la investigación internacional realizada, son inembargables y no podrán ser sujetos de ningún tipo de medida cautelar o preventiva por los acreedores del originador, ni de la titularizadora. Su existencia en el Fondo es exclusivamente servir de respaldo para el pago de los valores emitidos. Custodia y Depósitos de los bienes o activos que lo conforman. En algunos países se establecen seguros para estos bienes, en todo caso debe considerarse alguna forma de custodiarlos por un ente diferente a los participantes en el proceso. Contabilidad Como se ha mencionado debe ser separada de la que lleva la titularizadora, así como de los demás fondos que esta administra. Forma de inversión de los flujos remanentes Deben de establecerse parámetros que permitan resguardar los remanentes de los flujos periódicos que va recibiendo la titularizadora, en ese sentido se esperaría que se inviertan en valores emitidos por el estado o con clasificación, sin perjuicio de depósitos bancarios para efectos de la liquidez que deberá manejar para ir haciendo frente a las obligaciones que el fondo adquiera, como pago de comisiones a intermediarios, etc. Liquidación Es importante definir los casos en que los tenedores, bajo la representación de la Junta de Tenedores de Bonos y su representante, definen que el fondo será liquidado, sin embargo, el ente regulador, debe establecer procedimientos que permitan una liquidación transparente. vi) Emisión de Valores La emisión de los valores, debe sujetarse a las reglas establecidas en la ley del Mercado de Valores, para la emisión de valores de oferta pública, sin embargo has especificidades en este proceso, que hacen necesario regular otros aspectos, relacionados con: Plazo de los valores El plazo de los valores debe estar acorde a la vida de los activos que lo conforman. Características de los valores a emitir La financiación de la compra de las activos del fondo de titularización se hace posible mediante la emisión de valores negociables. Los valores resultantes de procesos de tiutularización han experimentado un alto grado de innovación financiera desde las primeras emisiones en la década de los años setenta, referida en los antecedentes de este documento. Sin embargo, las características de los valores que se emiten, responden a los pass throug y pay throug emitidos en sus origines en Estados Unidos, los cuales son: Pass through Se emiten valores de participación y se da un traslado directo de los flujos de principal e intereses a los inversionistas, según estos van siendo devueltos por los deudores. El valor que adquirido confiere un derecho de propiedad proporcional sobre la cartera y con ello el derecho a percibir los flujos derivados de las operaciones que la componen. Pay through Se emiten valores de renta fijo o de contenido crediticio, en donde el inversionista recibe flujos atendiendo a un plan de amortización fijado para cada clase de emisión. En este caso el valor que adquiere el inversionista incorpora un derecho de crédito contra el emisor. Esta forma de emitir permite convertir operaciones crediticias a largo plazo en valores que abarquen todo un abanico de vencimientos desde el corto hasta el largo plazo. Representante de Tenedores de Valores. Debido a que en el país no se emiten bonos, esta figura no existe, sin embargo, la experiencia en otros países ha sido significativa en cuanto a las funciones que este representante adquiere, de allí la necesidad de que sea un ente independiente de los involucrados en proporcionar los activos, de administrarlos y emitirlos. Dentro de sus funciones están, vigilar el cumplimiento por parte de la titularizadora de las cláusulas contenidas en los contratos de titularización, así como todas aquellas acciones que tienen que ver directamente con la gestión que está efectúa sobre el fondo. Lo pertinente definir en la Ley, es quién lo elige y quién financia sus actividades, en otros países como Chile, todos los gastos que se incurren para la emisión, incluyendo la remuneración a representante de tenedores de bonos, han sido aplicados con cargo al fondo de titularización. vii) Determinación y funciones del ente Regulador En el literal a) del apartado de Administradoras, mencionó los requisitos de autorización de éstas sociedades, y así en todo el proceso se requieren de una serie de autorización y fiscalización para que los participantes realicen adecuadamente las operaciones, de allí la importancia de un ente regulador que permita el establecimiento de la figura en un ambiente transparente, evitando prácticas insanas en un mercado de valores. La discusión en cuanto al ente responsable de vigilar las operaciones de estas empresas queda sajado cuando se establece que el fin último de las mismas es administrar un fondo, que servirá de respaldo para la emisión de valores a ser colocados en mercados formales de valores, por lo que su fiscalización corresponde, en nuestro caso al ente regulador del mercado de valores, la Superintendencia de Valores. 5.3 DISEÑO DE UNA ESTRUCTURA ORGANIZATIVA PARA SOCIEDADES TITULARIZADORAS /2 127 RECOMENDACIONES GENERALES: Emitir una Ley de Titularización que especifique que institución será la encargada de regular y quien será la encargada de fiscalizar a los participantes del Mercado Secundario de Hipotecas. Creación de un fondo de reserva, y "seguros" de crédito estructurados con cartas de crédito, permitirán asegurar el porcentaje de riesgo que hay en cartera, para mejorar su calificación. Mantener asegurados contra daños y siniestros los inmuebles hipotecados, mantener a los acreditados con seguros de vida, etc. Si existe un costo tributario para la transferencia de los activos a titularizar el mismo sólo deberá pagarse una sola vez. Las titularizadoras deben tener un capital mínimo para funcionar como tal. Estudiar la posibilidad de poder titularizar otros tipos de activos, como tarjetas de crédito, créditos para la adquisición de automóviles y créditos de agencias exportadoras. Facilitar a los inversionistas la información acerca de el riesgo y rentabilidad de los títulos a emitir con garantías hipotecarias. Los activos a titularizar deberán ser separados completamente del balance del originador. Definir las facultades de las compañías titularizadoras. Modernización del Centro Nacional de Registro para un mejor control del estado legal de las hipotecas. 6 BIBLIOGRAFÍA Zepeda, Manuel (1998), Developing the secondary mortgage market in México. Documento presentado en la 5ta. Conferencia Internacional Anual de Financiamiento Inmobiliario, Maui, Hawai, EE.UU.,septiembre. Hermida, Federico ed,(1999), Desarrollo de los Mercados Primarios de Hipotecas como base para la Titularización, (Perú: Unión Interamericana para la Vivienda-UNIAPRAVI)[email protected] Matarrita, Rodrigo V. MSC, (1996), Evaluación de Alternativas de Financiamiento por medio de la emisión de Títulos en el Mercado local para El Sistema Financiero Nacional para la Vivienda. (Alajuela, mutual, BANHVI). Lozano, Vicente (1998) Financiamiento de Vivienda y Securitización de Hipotecas en América Latina, (Washington, D.C Conferencia del Banco Interamericano de Desarrollo, 2-3 de Noviembre). LISOPRAWSKI, Silvio V., KIPER, CLAUDIO M. (1996) FIDEICOMISO. DOMINIO FIDUCIARIO. SECURITIZACION. (2da. Edición) Banco Mundial (1993) Housing: enabling markets to work. A world Bank policy paper (Washington, D.C.: Banco Mundial). 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FannieMae, Folleto de la Federal National Mortage Association, Congreso de Los Estados Unidos en 1938. ANEXOS 134 135 136 ANEXO 3 NORMAS PARA LA CONTABILIZACION Y VALORIZACIÓN DE LOS TITULOS VALORES DE LA CARTERA DE INVERSIONES DE LOS BANCOS. CAPITULO I OBJETO Y SUJETOS Art. 1. El objeto de estas normas, es determinar los principios, métodos y procedimientos que deben utilizar los bancos para la valorización de sus inversiones en títulos valores representativos de deuda, a través de lo dispuesto en el literal c) del articulo 10 de la Ley Orgánica de la Superintendencia del Sistema Financiero, en el articulo 224 de la Ley de Bancos y el Articulo 444 del Código de Comercio. Art. 2. Los sujetos obligados al cumplimiento de estas Normas son los bancos y las sucursales de bancos extranjeros en el país, la expresión banco utilizada en estas normas es comprensiva de sucursales de bancos extranjeros. CAPITULO II VALORIZACIÓN Y CONTABILIZACION Frecuencia de las valorizaciones Art. 3. Las valorizaciones de los instrumentos financieros a que se refiere esta norma se harán al final de cada mes y los métodos que a continuación se describen se adoptaran con la prelación que están expuestos. Valor de Mercado Art. 4. Los títulos valores que se transen reiteradamente en el mercado secundario bursátil de El Salvador, se deben valuar a su valor de mercado. Se entenderá que un instrumento se ha transado reiteradamente cuando se haya negociado al menos una vez en cada una de las cuatro ultimas semanas a la fecha de referencia de la valuación, para lo cual deberán consultarse las estadísticas de la Bolsa de Valores. Este método consiste en comparar el valor contable de los títulos valores con el valor de mercado. Se entiende por valor de mercado el promedio simple de las transacciones ocurridas en las ultimas cuatro semanas. Si el valor de mercado resulta menor que el valor contable, este ultimo se corregirá creando una estimación o provisión en la cuenta complementaria de activo que corresponda, cuando se presente el caso contrario, se mantendrá el valor contable. Para los fines de este método no se deben considerar las denominadas operaciones de reporto. En el caso que no se cumplan las condiciones para aplicar este método deberá dársele cumplimiento al contenido en el articulo siguiente. Categoría de Riesgo Art. 5. Cuando se trate de títulos valores emitidos por entidades radicadas en el país sin cotización en el mercado bursátil salvadoreño, se les deberá constituir una provisión con base a la categoría de riesgo asignada por una calificadora de riesgos inscrita en la Superintendencia de Valores, con base a la tabla de Anexo 4. Las categorías de riesgo y las calificaciones antes referidas, serán las que proporcione la Superintendencia de Valores. Los títulos emitidos o garantizados por el Banco Central de Reserva y por otras entidades del Estado, pagaderos con fondos del Presupuesto Nacional, deberán considerarse sin riesgo, para los propósitos de estas normas, por consiguiente, el valor contable deberá ser igual al valor de registro inicial establecido en el articulo 7 de estas normas. Cuando se trate de títulos valores emitidos por entidades radicadas en el extranjero el banco deberá obtener la calificación de riesgo del instrumento y procederá conforme el inciso primero de este articulo, asignándole la categoría de riesgos que mas se aproxime a la tabla del anexo 4. La asimilación de la categoría de riesgo del instrumento con las emitidas por la Superintendencia de Valores, deberá quedar documentada y autorizada por quien corresponda según las políticas de cada banco. En el caso que no se cumplan las condiciones para aplicar este método deberá dársele cumplimiento al contenido en articulo siguiente. Valor presente Art. 6. Los títulos valores sin cotización en el Mercado bursátil salvadoreño y sin clasificación de riesgo del instrumento o del emisor, excepto los emitidos por las entidades mencionadas en el inciso tercero del articulo anterior, se deben valuar a su valor presente. Este método consiste en ajustar el valor contable de los títulos valores calculándoles el valor presente, utilizando como tasa de descuento el promedio simple que resulte de la tasa promedio mas alta del mes inmediato anterior de los títulos valores emitidos por el Banco Central de Reserva negociados en el mercado secundario de la Bolsa de Valores, según las estadísticas de la Bolsa de Valores y la tasa promedio de las operaciones activas que publica el banco antes citado. Por la diferencia entre el valor contable y el valor presente determinado se deberá constituir la provisión o estimación en la cuenta complementaria de activo correspondiente. Registro inicial Art. 7. Los títulos valores que adquiera el banco se deben contabilizar al costo de adquisición neto de gastos de corretaje, comisiones y otras erogaciones relacionadas con la compra. Cuando los títulos valores se compren entre fechas de pago de intereses, los devengados desde la fecha del ultimo pago hasta la de compra, no deberá formar parte del costo de los mismos por lo que se registraran como intereses por cobrar. El corretaje, comisiones y cualquier erogación que se identifique con la compra debe aplicarse a la cuenta de resultados correspondiente. Constitución de provisiones Art. 8. Las provisiones o estimaciones referidas en los artículos anteriores se harán mensualmente, debitando los gastos de operación en la cuenta denominada “Saneamiento de Inversiones Financieras e Intereses” y acreditando la cuenta complementaria de activo denominada “Provisión para valuación de Inversiones”. Reconocimiento de perdidas Art. 9. El reconocimiento de perdida en una inversión ocasionara un crédito en la cuenta de activo que registra la inversión y se debitara la cuenta complementaria de activo hasta por el valor provisionado correspondiente al instrumento castigado, la diferencia si hubiere, se debitara a la cuenta de gastos denominada “ Castigos de Activos de Intermediarios”. Liberación de provisiones Art. 10. Las liberaciones de provisiones ocasionaran un crédito en los ingresos no operacionales, en la cuenta denominada “Liberación de Reservas de Saneamiento” y un debito en la cuenta complementaria de activo. Las liberaciones de provisiones pueden ser ocasionadas por disminución del requerimiento de provisiones, por redención del instrumento o por transferencia del mismo. CAPITULO III OTRAS DISPOSICIONES Y VIGENCIA Art. 11. Los Bonos del Fondo de Financiamiento de Reactivación de las Actividades Productivas (FFRAP) y los saldos por cobrar por este concepto, deberán valuarse con base a las normas para calificación de deudores emitidas por la Superintendencia del Sistema Financiero. Art. 12. Los bancos que al constituir las provisiones requeridas por estas normas tengan una disminución del requerimiento de fondo patrimonial por debajo del requerido legalmente, podrán presentar un plan para la constitución de tales provisiones a la Superintendencia. Art. 13. Lo no previsto en estas Normas será resuelto por el Consejo Directivo de la Superintendencia del Sistema Financiero. Art. 14. Las financieras constituidas con base a la Ley de Bancos y Financieras, deberán cumplir con estas disposiciones. Art. 15. Estas normas tendrán vigencia a partir del 1 de octubre del año dos mil. ANEXO 4 CATEGORÍAS DE CLASIFICACION Categorías Provisión AAA Emisiones de títulos de deuda a largo plazo Corresponde a aquellos instrumentos en que sus emisores cuentan con la más alta capacidad de pago de capital e intereses en los términos y plazos pactados, la cual no se vería afectada ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. AA Corresponde a aquellos instrumentos en que sus emisores cuentan con una muy alta capacidad de pago de capital e intereses en los términos y plazos pactados, la cual no se vería afectada ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. A 2% Corresponde a aquellos instrumentos en que sus emisores cuentan con una buena capacidad de pago de capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero esta es susceptible de deteriorarse Categorías Provisión Emisiones de títulos de deuda a largo plazo levemente ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. BBB 5% Corresponde a aquellos instrumentos en que sus emisores cuentan con una suficiente capacidad de pago de capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero esta es susceptible de debilitarse levemente ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. BB 10% Corresponde a aquellos instrumentos en que sus emisores cuentan con capacidad de pago de capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero esta es variable y susceptible de deteriorarse ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía, pudiendo incurrirse en retraso de el pago de intereses. B 25% Corresponde a aquellos instrumentos en que sus emisores cuentan con el mínimo de capacidad de pago de capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero esta es muy variable y susceptible de Categorías Provisión Emisiones de títulos de deuda a largo plazo deteriorarse ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía, pudiendo incurrirse en perdida de intereses y capital. C 50% Corresponde a aquellos instrumentos en que sus emisores no cuentan con una capacidad de pago de capital e intereses en los términos y plazos pactados, existiendo alto riesgo de perdida de capital e intereses. D 75% Corresponde a aquellos instrumentos en que sus emisores no cuentan con una capacidad para el de capital e intereses en los términos y plazos pactados, y que presentan incumplimiento efectivo de pago de intereses o capital o requerimiento de quiebra en curso. E 100% Corresponde a aquellos instrumentos cuyo emisor no ha presentado información suficiente, o no tiene información representativa para el periodo mínimo exigido para la clasificación, además de no existir garantías suficientes. Categorías Provisión N-1 Emisiones de títulos de deuda a corto plazo Corresponde a aquellos instrumentos cuyos emisores cuentan con la más alta capacidad de pago de capital e intereses en los términos y plazos pactados, la cual no se vería afectada ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. N-2 5% Corresponde a aquellos instrumentos cuyos emisores cuentan con una buena capacidad de pago de capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero esta es susceptible de deteriorarse levemente ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. N-3 10% Corresponde a aquellos instrumentos en que sus emisores cuentan con una suficiente capacidad de pago de capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero esta es susceptible de debilitarse levemente ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. Categorías N-4 Provisión 25% Emisiones de títulos de deuda a corto plazo Corresponde a aquellos instrumentos cuyos emisores poseen una capacidad de pago de capital e intereses en los términos y plazos pactados, que no reúne los requisitos para clasificar en los niveles N-1, N-2, N-3. N-5 100% Corresponde a aquellos instrumentos cuyos emisores no han proporcionado información representativa para el periodo mínimo exigido para la clasificación, además de no existir garantías suficientes.