h. tribunal superior de justicia del estado de campeche escuela

H. TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DEL ESTADO DE CAMPECHE
ESCUELA JUDICIAL DEL ESTADO DE CAMPECHE
NOMBRE DE LA TESIS:
“FORMALIDAD Y TEMPORALIDAD DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
EN CAMPECHE: CONTRARIAS A LA NATURALEZA DEL CONTRATO Y A LA
AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD DE LAS PARTES. ANÁLISIS CRÍTICO DE
LOS ARTÍCULOS 2305, 2310, 2311 Y 2358 DEL CÓDIGO CIVIL DEL ESTADO
DE CAMPECHE”
Que para obtener el grado de:
MAESTRA EN DERECHO JUDICIAL
Presenta la alumna:
LICDA. ALMA PATRICIA CÚ SÁNCHEZ
Directora de Tesis:
MTRA. BEATRIZ BAQUEIRO GUTIÉRREZ
San Francisco de Campeche, Camp; agosto de 2013.
AGRADECIMIENTOS
Mi gratitud a la Dra. Guadalupe Eugenia Quijano Villanueva, por ser líder y
guía, pero sobretodo por haberme motivado a hacer los estudios de la Maestría en
la Escuela Judicial y por su invaluable comprensión en las horas dedicadas a mi
formación y desarrollo profesional.
A mis padres, Alma Rosa Sánchez Coj y Jorge Alberto Cú Gutiérrez !"; mis
hermanos, Laura Guadalupe y Jorge Armando Cú Sánchez y mis sobrinos, Diana
Laura, José Eduardo y Ana Paulina Valladares Cú, por ser mi eje central y
equilibrio, gracias por su apoyo incondicional y amor fraternal.
Doy gracias también a la Dra. María del Carmen Platas Pacheco, por su
dedicación y entrega a la Escuela Judicial, por haber dejado en mí, la convicción
de ser congruente con temas propios de la función jurisdiccional, como la
prudencia, la ética, la analogía proporcional y la justicia.
Agradezco a mis compañeros de trabajo, la Jueza Beatriz Baqueiro
Gutiérrez, la licenciada Cristobalina Ballina Colomé y la maestra Alma Isela Alonzo
Bernal, por sus acertados comentarios, amistad sincera y comprensión.
DEDICATORIAS
Dedico mi tesis con mucho cariño y respeto a mi abuelita Rosa María Pech
Ramírez !", porque siempre estuviste conmigo, apoyándome y motivándome a
seguir adelante; por acompañarme en mis horas de desvelo y preocupación.
A mi padres, por creer en mí y darme la confianza y libertad para perseguir
mis sueños y alcanzar mis metas; también por su paciencia, consideración y amor
inigualable.
A mis hermanos -mis mejores amigos- por su apoyo incondicional; y a mis
sobrinos, porque sin ustedes mi vida no fuera tan divertida.
I
ÍNDICE
NTRODUCCIÓN
p. IV
CAPÍTULO I CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
1.1 Género y especie del contrato
1.2 Concepto del contrato de arrendamiento
1.3 Naturaleza del contrato de arrendamiento
1.3.1 Consensualismo
1.3.2 Formalismo
1.4 Tipos de contrato de arrendamiento
1.5 Elementos del contrato de arrendamiento
1.5.1 Consentimiento: elemento de existencia del contrato de
arrendamiento
1.5.2 Forma: elemento de validez
1.6 Seguridad: Notario y Escritura Pública
1.7 Prórroga y Reconducción tácita
1.8 Principio de la autonomía de la voluntad
p.9
p.11
p.12
p.14
p.15
p.16
p.17
p.18
p.20
p.22
p.25
p.30
CAPÍTULO II. EVOLUCIÓN HISTÓRICA DEL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO Y EL PRINCIPIO DE LA AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD
2.1 Obligatio romana
2.1.1 Ex contractu
2.1.1.1 Contratos verbis, litteris, reales y consensuales.
2.1.1.2 Contratos stricti iuris y bona fidei
2.2 Buena fe en los contratos consensuales
2.3 Formalidad en el Derecho Romano
2.4 Evolución histórica del Contrato de Arrendamiento
2.4.1 Forma
2.4.2 Prórroga
2.4.3 Tácita reconducción
2.5 Origen del Principio de la autonomía de la voluntad de las partes
II
p.34
p.37
p.38
p.40
p.41
p.46
p.48
p.49
p.52
p.53
p.54
CAPITULO III. ANÁLISIS CRÌTICO DE LA FORMA Y TEMPORALIDAD DEL
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN EL ESTADO DE CAMPECHE
3.1 Forma del contrato: artículo 2305 del Código Civil
3.2 Temporalidad del contrato: artículo 2310 del Código Civil
3.2.1 Prórroga legal: artículo 2311 del Código Civil
3.2.2 Tácita reconducción: artículo 2358 del Código Civil
p.61
p.73
p.78
p.84
CAPÍTULO IV. INICIATIVA DE REFORMA A LOS ARTÍCULOS 2305, 2310,
2311 Y 2358 DEL CÓDIGO CIVIL DEL ESTADO DE CAMPECHE
4.1 Forma del contrato de arrendamiento: Reforma al artículo 2305
del Código Civil
4.2. Temporalidad del contrato de arrendamiento: Proyecto de reforma
al artículo 2310 del Código Civil del Estado
4.3 Prórroga legal:Iniciativa de reforma al artículo 2311 del Código Civil
del Estado
4.4 Tácita reconducción: Iniciativa de reforma al artículo 2358 del
Código Civil del Estado de Campeche
p.107
CONCLUSIONES
p.114
BIBLIOGRAFÍA
p.119
ANEXOS
p. 125
III
p.90
p.97
p.101
INTRODUCCIÓN
El ser humano es eminentemente social, es decir, para la consecución de
sus fines necesita relacionarse con otros; de allí es donde surgen los actos
jurídicos y las obligaciones.
En efecto, todo acto jurídico requiere la manifestación exterior de la
voluntad para crear, transmitir, modificar o extinguir un derecho o una obligación,
que sin duda tiene consecuencias jurídicas para las partes.
De allí que se consideren elementos de existencia de las obligaciones: el
consentimiento y el objeto; por ello se afirma que el derecho contractual encuentra
su primer fundamento en el principio de buena fe y la autonomía de la voluntad de
las partes.
Una de las formas en las que se materializan las obligaciones son los
contratos, y hoy en día es el contrato de arrendamiento de inmueble el que más
se celebra entre las partes, quizá por la necesidad temporal de vivienda o bien por
carecer de los medios suficientes para adquirir una vivienda digna y decorosa.
Este contrato, desde el Derecho Romano conocido como locatio conductio,
es de naturaleza consensual, es decir, únicamente bastaba el consentimiento de
las partes para que una de ellas usara y disfrutara de una cosa, durante un tiempo
convenido, mediante un pago o retribución, llamada merces. Por ello, al ser
también un contrato de bona fides, se perfeccionaban solamente con el
consentimiento de las partes, el cual podía ser expresado de cualquier forma,
incluso con un gesto.
No obstante, la naturaleza del contrato en el Derecho Romano ha ido
evolucionando y se ha visto afectado por el derecho positivo, tan es así, que con la
regulación de su forma y temporalidad, se pretende excluir los dos principios
básicos del derecho contractual: la buena fe y la autonomía de la voluntad de las
partes.
IV
Hoy, el contrato de arrendamiento, aun cuando su existencia esté motivada
por la habitación temporal o la falta de recursos para hacerse de una propia,
resulta un convenio oneroso para las partes, con mayores cargas al arrendador,
como es la obligación que tiene a prorrogar el contrato y hacer efectiva la tácita
reconducción.
En nuestro Estado, el primer Código Civil de 1942, refería en su artículo
2305 que todo contrato de arrendamiento debía constar necesariamente por
escrito, no obstante, cuando la renta no excediere de un mil pesos anuales, debía
ser un documento privado suscrito por los contratantes y dos testigos, y sólo
procedería la escritura pública, cuando excediera de dicha cantidad.
Posteriormente, en 1981 dicho precepto fue reformado para efecto de
establecer como generalidad que todo contrato de arrendamiento constara
necesariamente por escrito y sólo en aquellos cuya renta excediera de cinco años
constaría en escritura pública.
Finalmente, en 2009 sufrió otra reforma con el fin de obligar a las partes a la
suscripción de escritura pública para todo contrato de arrendamiento, sin importar
monto y duración.
Es precisamente la exposición de motivos de esta última reforma, publicada
en el Periódico Oficial del Estado el 16 de julio de 2009, la que constituye el objeto
de estudio y análisis de la presente tesis. Porque a todas luces, de la evolución
legislativa de la misma, se advierte que resulta contraria al principio de buena fe y
autonomía de la voluntad de las partes.
En efecto, los principales argumentos que sostienen los legisladores en la
exposición de motivos son:
a) La necesidad de dar seguridad y certeza legal a los contratantes.
b) La existencia de ochenta Notarios Públicos en el Estado, uno en cada
Municipio.
c) Que los documentos privados no hacen prueba plena.
V
Argumentos que, de su simple lectura, resultan insuficientes y poco
convincentes para la reforma en la formalidad de los contratos de arrendamiento;
aunado a ello, me atrevo a afirmar que esta reforma se vio influenciada por la
profesión de la mayoría de quienes, en ese momento, conformaban la LVIII
Legislatura del Congreso del Estado.
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sólo contra la naturaleza del contrato de arrendamiento, sino también contra los
principios de libertad contractual y autonomía de la voluntad de las partes.
En este contexto, el objeto de la tesis es analizar los artículos 2305, 2310,
2311 y 2358 del Código Civil del Estado, para demostrar que la formalidad exigida
para el contrato de arrendamiento, la duración mínima y la obligación del
arrendador parra prorrogarlo o renovarlo, vulneran los dos principios rectores del
derecho contractual.
Para efecto de demostrar dichas transgresiones, el
investigación
se
divide
en
cuatro
capítulos
denominados:
trabajo
de
Contrato
de
Arrendamiento; Evolución histórica del Contrato de Arrendamiento y el Principio de
la Autonomía de la voluntad; Análisis crítico de la forma y temporalidad del
Contrato de Arrendamiento en el Estado de Campeche; e Iniciativa de reforma a
los artículos 2305, 2310, 2311 y 2358 del Código Civil del Estado de Campeche.
En el primer capítulo, se desarrollarán conceptualmente las figuras relativas
al contrato de arrendamiento como: su género y especie,
contrato,
consensualismo
y formalismo,
tipos
de
la naturaleza del
contrato,
elementos,
consentimiento, forma, Notario y escritura pública, prórroga y reconducción tácita;
buena fe y principio de la autonomía de la voluntad de las partes. Esto es con el
fin de que se identifiquen plenamente los conceptos principales, los cuales se
encuentran relacionados con el objeto de estudio.
En el segundo capítulo, se abordará la evolución histórica del contrato de
arrendamiento, a través del estudio de la obligatio romana, los contratos bona
VI
fidei, contratos consensuales, la formalidad en el Derecho Romano, la prórroga, la
tácita reconducción y el origen del principio de la autonomía de la voluntad de las
partes.
Este capítulo resulta de mayor interés toda vez que permite al lector
conocer el origen y la naturaleza del contrato de arrendamiento, las obligaciones
de las partes y los efectos jurídicos para cada uno de ellos.
El análisis de los artículos del Código Civil del Estado de Campeche,
relativos a la forma y temporalidad del contrato de arrendamiento se contiene en el
tercer capítulo; en éste se fijarán los argumentos que evidencian la transgresión al
principio de buena fe y autonomía de las partes, y, con base en el derecho
comparado, se presentará la regulación de dicho contrato en diversas entidades
del país.
En este apartado se incluye el análisis a la Exposición de motivos de la
reforma al artículo 2305 del Código Sustantivo Civil del Estado, publicada en el
Periódico Oficial del Estado, el 16 de julio de 2009. De igual forma se refutarán
cada uno de los argumentos expuestos por los legisladores, con el firme propósito
de evidenciar la violación a los principios de libertad contractual y autonomía de la
voluntad de las partes.
Finalmente, en el último capítulo se presentará la Exposición de motivos de
la Iniciativa de reforma a los artículos 2305, 2310, 2311 y 2358 del Código Civil del
Estado, acorde al principio de buena fe y libertad contractual.
En la cual se propone que atendiendo a la buena fe en la voluntad de las
partes, el contrato de arrendamiento conste, por excepción, en escritura pública;
no obstante todos los contratos deberán estar inscritos en el Registro Público de la
Propiedad, con ciertos requisitos. Para el caso de la duración, prórroga y tácita
reconducción en los contratos de arrendamiento, éstos siempre quedarán
conforme a la voluntad de las partes.
VII
Por lo anterior, afirmo que esta investigación tiene por objeto demostrar
que, atendiendo a la naturaleza del contrato, basta con que éste conste por escrito
para ser válido y sólo en algunas circunstancias se suscriba en escritura pública,
como podría ser el caso del inmueble de un menor, de un incapaz o bien esté
sujeto a una sucesión.
Asimismo, conforme al derecho de la libre contratación, la prórroga legal
deberá dejar de ser una obligación para el arrendador y proceda sólo cuando las
partes así lo hayan convenido expresamente. Y finalmente, la tácita reconducción
proceda en ciertos casos y bajo ciertas circunstancias.
En sí, el fin de la tesis es rescatar el valor e importancia del principio de buena
fe y de la autonomía de la voluntad de las partes que rigen el derecho contractual;
pero sobre todo en aquellos contratos que por su propia naturaleza, no debieran
ser tan onerosos para las partes.
Máxime que por la naturaleza del contrato, su existencia y validez deberían
estar libres del positivismo a ultranza que se vive en nuestra época.
VIII
CAPÍTULO 1. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Analizar y estudiar la figura del contrato de arrendamiento, implica el
conocimiento previo de ciertos conceptos inherentes a éste, tales como acto
jurídico, obligaciones, convenio, voluntad, consentimiento. Es por ello que para
efecto de uniformar criterios y definiciones, se abordarán, en primer tiempo, éstas
figuras jurídicas.
1.1 Género y especie del contrato
El hombre, tal como refiere Aristóteles, es un zoon politikón, un ser
eminentemente social, que para efecto de conseguir sus fines y satisfacer sus
necesidades, tiene necesariamente que relacionarse con otros.
De estas relaciones surgen diversas figuras, no obstante, para los fines de la
presente investigación, interesa saber que las relaciones interpersonales generan
actos jurídicos que se definen como aquella manifestación exterior de la voluntad
por la que se crea, transmite, modifica o extingue un derecho o una obligación,
que genera consecuencias jurídicas para las partes.1
De la definición anterior, se deduce que todo acto jurídico necesariamente
consta de dos elementos: la voluntad – elemento psicológico- y el derecho
objetivo, sin alguno de los cuales no puede existir. Esto se traduce en que para
que nazca un acto jurídico, es necesario que el hombre otorgue su consentimiento
para realizar determinado acto, cuyo objeto esté reconocido y sancionado por el
derecho, de tal forma que en caso de incumplimiento disponga de los medios
legales –acciones- para exigir el cumplimiento.
1
Gutiérrez y González, Ernesto, Derecho de las Obligaciones; 5ª ed., Ed. Cajica; México, 1991, p. 124.
9
Puesto que a través de los actos jurídicos se generan las obligaciones
definidas como el “vínculo jurídico por virtud del cual una persona denominada
deudor, se encuentra constreñida jurídicamente a ejecutar algo a favor de otra
persona, llamada acreedor.” 2
A lo largo de la historia, los actos jurídicos se han clasificado, entre otras, por
la forma en que se presenta la voluntad de las partes, así se tiene que existen los
actos jurídicos unilaterales y los plurilaterales. Siendo los primeros, aquellos
generados por una sola voluntad; mientras que en los segundos, intervienen dos o
más voluntades que adquieren derechos y obligaciones recíprocas.
Dentro de los actos jurídicos plurilaterales se encuentra el convenio, que en un
sentido amplio puede definirse como el acuerdo de dos o más voluntades para
crear, modificar, trasferir y extinguir derechos y obligaciones. 3 Y en un sentido
estricto, corresponde a lo que conocemos como contrato -especie del género
convenio-; por medio del cual se crea y transfiere derechos y obligaciones.
Respecto a los contratos, existe una variedad de métodos de clasificación, así
se tienen aquellos que se clasifican según su regulación normativa (nominados e
innominados)(típico o atípico); por el número de voluntades (unilateral o
plurilateral);
por
el
interés
económico
(oneroso
y
gratuito);
por
su
perfeccionamiento (real o consensual); por la forma (consensual, formal y
solemne); por su existencia (principal y accesorio); por la forma de cumplimiento
del contrato (instantáneo, de tracto sucesivo y de prestaciones diferidas); entre
otras.
2
3
Rojina Villegas, Rafael; Derecho Civil Mexicano; 1º ed., Ed. Porrúa, México, 1976, p. 9.
Gutiérrez y González, Ernesto, Op. cit., p. 125.
10
Para la presente investigación, cuyo objeto de estudio es el contrato de
arrendamiento, interesa conocer los contratos clasificados según su forma, es
decir, los formales versus consensuales.
1.2 Concepto de Contrato de Arrendamiento
El contrato de arrendamiento es uno de los contratos de mayor importancia,
por ser de aquellos que se celebran constantemente en la práctica y encuentra
mayor regulación en el Código Civil.
El Derecho Romano refiere que el arrendamiento (locatio conductio) es el
contrato consensual, por medio del cual una de las partes se obligaba a usar o
hacer disfrutar a la otra una cosa, durante un tiempo convenido, o a hacer para él
alguna cosa mediante un pago o retribución determinada, llamada merces.4
El Derecho civil lo define como el contrato por el cual, una persona llamada
arrendador concede a otra, llamada arrendatario el uso o goce temporal de una
cosa, mediante el pago de un precio cierto.5
Definición que se sostiene en el artículo 2297 del Código Civil del Estado al
señalar:
“Art.
2297.- Hay arrendamiento cuando las dos partes
contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o
goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce
un precio cierto”
4
5
Morales, José Ignacio, Derecho Romano; 3ª ed., Ed. Trillas, México, 1998, p. 240.
Rojina Villegas, Rafael; Op. cit., p. 214.
11
De lo anterior se deduce que los elementos de la definición del contrato son:
a) La concesión del uso o goce temporal de una cosa.
b) El pago de un precio cierto.
c) La restitución de la cosa.
1.3 Naturaleza del contrato de arrendamiento.
Respecto a la naturaleza del contrato se afirma que es un contrato principal,
porque es independiente y no necesita de otro para existir; es bilateral, porque
como refiere el Código Civil local, genera derechos y obligaciones recíprocas; es
oneroso porque impone gravámenes y provechos para ambas partes; es formal
debido a que para su validez debe constar por escrito; y excepcionalmente
consensual; también es conmutativo, y de tracto sucesivo, porque las obligaciones
de las partes no pueden cumplirse en un solo acto, sino que requiere
necesariamente de un lapso más o menos largo.
Considerando lo anterior, se afirma que el contrato se caracteriza por lo
siguiente:
a) Puede ser traslativo de uso, o bien, de uso y goce; el primer caso, se da
cuando el contrato se celebra sólo respecto del uso de la cosa, en cuyo
caso el arrendamiento podrá disponer de ella conforme a los convenido o a
lo que sea conforme a la naturaleza de la cosa; mientras que si se celebra
además respecto del goce, el arrendamiento podrá hacer suyos los frutos o
productos normales de la cosa, pero no de sus partes y menos de toda la
cosa.
12
b) La concesión del uso o del uso y goce siempre debe ser temporal, con base
en consideraciones de orden económico, la ley impone la necesidad de la
temporalidad en este contrato para facilitar la posibilidad de circulación de
la riqueza; en efecto, la propia naturaleza del contrato lleva consigo la
temporalidad del mismo por tratarse de una concesión en el uso y goce del
inmueble a cambio del pago de una renta, el cual por cuestiones prácticas
no podría ser permanente. 6
c) Es un contrato siempre oneroso, ya que el arrendador al conceder el uso o
el uso y goce de un bien invariablemente lo hace a cambio de un precio,
partiendo de que éste es un elemento esencial, y en ausencia de éste no se
podría hablar jurídicamente de un arrendamiento, sino que se trataría de un
comodato.
d) Es un contrato consensual en oposición a real, porque para su
perfeccionamiento no se requiere de la entrega de la cosa, sino sólo del
consentimiento de las partes.
Concerniente a la naturaleza consensual en oposición a formal, el Derecho
romano refiere que:
“...De entre los contratos de Buena fe, cuatro de ellos son
consensuales: mandato, sociedad, compraventa y arrendamiento,
esto es, se perfeccionan solamente por el consentimiento
(consensus) de las partes, mismo que puede ser expresado de
cualquier forma, incluso mediante un gesto…”7
6
7
Zamora y Valencia, Miguel Ángel; Contratos Civiles; 7ª ed., Ed. Porrúa, México, 1998, p. 174.
Padilla Sahagún, Gumesindo; Derecho Romano; 3ª ed; Ed. Mc Graw Hill; México, 2004, p. 194.
13
Debido a la contradicción
respecto a la naturaleza consensual del
arrendamiento, reconocida por el Derecho Romano y la naturaleza formal
defendida por el Derecho positivo vigente; resulta imprescindible distinguir dos
corrientes importantes sobre la naturaleza del contrato: el consensualismo y el
formalismo.
1.3.1 Consensualismo
El vocablo consensual puede situarse en dos contextos y por ende, tener dos
significados, cuando se opone a los reales y a los formales. Cuando se afirma que
un contrato es consensual por oposición al real, significa que el primero existe a
partir de que se da el consentimiento de las partes independientemente de la
entrega material de la cosa; mientras que para la existencia del segundo
necesariamente debe entregarse materialmente la res, cosa.
Cuando se alude que un contrato es consensual en oposición al formal, y en
algunos casos al solemne; se debe interpretar en el sentido de que el primero
existe y es válido sólo con el simple consentimiento de las partes, expresado
verbal o tácitamente, sin que para ello deba constar en escrito público o privado,
es decir, que tenga que satisfacer alguna formalidad.
En este tenor, se puede afirmar que el consensualismo es la tesis jurídica que
sostiene que un acto jurídico existe y se perfecciona por el simple acuerdo de
voluntades, sin necesitar que éstas consten en documento alguno; bastando el
solo consentimiento de las partes para que el contrato se perfeccione y surta
efectos jurídicos.8
8
Gutiérrez y González, Ernesto, Op. cit; p. 248.
14
1.3.2 Formalismo
Por el contrario, en los contratos formales el consentimiento debe constar
necesariamente por escrito, sea público o privado según lo disponga la ley, para
efecto de tener plena validez, y en caso de no cumplir esta formalidad, el contrato
estará afectado de nulidad relativa.
Por lo anterior se sostiene que el formalismo es la tesis jurídica que pretende
que la voluntad de las partes se fije en un documento, de tal forma que la
existencia, la perfección y la plenitud de los efectos jurídicos del contrato
dependan de la expresión formal de la voluntad, a través el documento que
expresamente refiera la ley.
Esta tesis no siempre consideró la manifestación escrita como forma del
contrato, pues como se desarrollará en el siguiente Capítulo, el Derecho Romano
contemplaba como contratos formales a los verbis y litteris; es decir, aquellos en
los que la formalidad del consentimiento radicaba en el pronunciamiento de
palabras sacramentales o bien, en la escritura.9
No obstante derivado de las necesidades y seguridad que reclaman los
ciudadanos, el Derecho moderno se ha preocupado únicamente por regular la
manifestación escrita de los contratos formales, máxime que ya no se encuentra
vigente el pronunciamiento de palabras sacramentales.
Sobre la teoría del formalismo, VON IHERING
encuentra las siguientes
ventajas:
“a) Es una garantía de seguridad; b) Que los pactos no se
concluyan con precipitación… c) los compromisos no quedan en la
9
Rojina Villegas, Rafael; Op. cit; p. 344.
15
memoria, se pueden probar, son precisos y d) Permite una
inscripción en registros, dando así una garantía a los terceros.”10
El tema de la forma del contrato de arrendamiento será abordado con
profundidad más adelante. No obstante coincido con el Mtro. Gutiérrez y
González, al señalar que:
“…no es recomendable ni el extremo consensualismo, ni tampoco
el extremo formalismo; deberá encontrarse un justo medio en
donde ni se viole la palabra por no estar escrita, ni por escribir ésta
se retarde la marcha del Derecho y la realización de las
operaciones jurídicos…”11
1.4 Tipos de contrato de arrendamiento
El Código civil vigente contempla sólo una de las especies del contrato de
arrendamiento reguladas en el Derecho Romano, la locatio conductio rei, es decir,
el arrendamiento de las cosas, omitiendo pronunciarse respecto a la locatio
conductio operarum y la locatio conductio operis, esto es, el arrendamiento de
servicios y de obra, respectivamente.
Existen diversos tipos de arrendamiento, según la naturaleza de los bienes y
el ordenamiento jurídico que lo regula, pueden ser:
A) Arrendamiento administrativo.- Es aquella relación contractual en el que el
objeto o bien pertenece a la Federación, a los Estados o a los Municipios;
10
11
Bejarano Sánchez, Manuel; Obligaciones Civiles; 5ª ed., Ed. Oxford, México, 1999, p. 69.
Gutiérrez y González, Ernesto; Op. cit., p. 252.
16
B) Arrendamiento mercantil.- Exclusivamente es mercantil cuando recae
sobre bienes muebles y se tiene una especulación comercial y;
C) Arrendamiento civil.- Éste se da por exclusión, es decir, cuando el
arrendamiento no sea ni mercantil ni administrativa.
Los arrendamientos civiles, conforme al Código Civil del Estado pueden
clasificarse según el objeto del contrato. Así se tiene que existen los siguientes
tipos de contrato:
A) Arrendamiento de fincas urbanas. Este tipo de arrendamiento es de interés
público, las rentas deben pagarse en plazos vencidos, y a la falta de
convenio, por meses vencidos. Sólo en este caso procede la táctica
reconducción. 12
B) Arrendamiento fincas rústicas. Las variantes de esta clase de contrato se
encuentra en el pago de las rentas, las cuales deberán ser cubiertas en los
plazos convenidos, y a falta de convenio, para el derecho de usar de las
tierras y edificios por el tiempo absolutamente indispensable para la
recolección y aprovechamiento de los frutos pendientes al término del
contrato. 13
C) Arrendamiento de bienes muebles. Nuevamente la diferencia radica en el
tiempo de pago de las rentas y en los derechos y obligaciones que tiene el
arrendamiento sobre el bien, por la duración del contrato. 14
1.5 Elementos del contrato de arrendamiento
Afirmando que el contrato es la especie del convenio, se tiene que
necesariamente es un acto jurídico, que como he referido anteriormente, para que
exista con plenitud, debe poseer los elementos de existencia: el consentimiento, el
12
Regulado en del artículo 2351 al 2360 del Código Civil del Estado de Campeche, publicado en el Periódico
Oficial del Estado el 23 de diciembre de 1943.
13
Figura jurídica contemplada en el Código Civil del Estado de Campeche del artículo 2361 al 2365.
14
Previsto del artículo 2366 al 2382 del Código Civil del Estado…Op. cit.
17
objeto y en su caso, la solemnidad; y los elementos de validez: forma y capacidad,
los cuales serán analizados posteriormente.
En virtud del objeto de la presente investigación únicamente se analizará el
consentimiento, como elemento de existencia y la forma como elemento de
validez; obviando el estudio de los elementos restantes de existencia y validez, por
no ser temas debatidos en esta tesis.
1.5.1 Consentimiento: elemento de existencia del contrato de arrendamiento
Este elemento compuesto - de existencia- se define como el acuerdo de dos o
más voluntades sobre la producción o transmisión de derechos y obligaciones,
siendo necesario que dichas voluntades tengan una manifestación exterior. 15
Estas voluntades, en derecho se conocen como propuesta, oferta o
policitación y aceptación.
Respecto a la propuesta, oferta o policitación, se puede afirmar que sus
orígenes se encuentran en la Roma clásica, en donde el término “policitar” se
refería a la promesa unilateral que se hacía a un municipio o al Estado
(pollicitatio)16
En este tenor, la policitación se define como:
“…la declaración unilateral de voluntad, recepticia, expresa o
tácita, hecha a persona presente o no presente, determinada o
indeterminada, con la expresión de los elementos esenciales de
15
16
Gutiérrez y González, Ernesto; Op. cit., p. 208.
Ibid, p. 209.
18
un contrato cuya celebración pretende el autor de esa voluntad,
seria y hecha con ánimo de cumplir en su oportunidad.”17
De esta definición se tiene que la policitación es la declaración u oferta,
expresa o tácita, hecha por una de las partes a otra que esté presente o no,
determinada o indeterminada; y que para efecto de formar el consentimiento
necesita ser recibida y aceptada por ésta; señalando el tipo de contrato que se
desea celebrar, así como sus elementos esenciales; en sí, es la proposición de
celebrar un contrato. En esta oferta siempre debe existir la intención y
responsabilidad de cumplir lo prometido.
Por otro lado, la aceptación es la “declaración unilateral de voluntad, expresa o
tácita, hecha a persona determinada, presente o no presente, seria, lisa y llana,
mediante la cual se expresa la adhesión a la propuesta” 18 . Es decir, es la
declaración unilateral de voluntad, expresa o táctica, que hace una persona al
ofertante, presente o no presente, respecto a la aceptación, en los términos
propuestos, de la policitación, asumiendo la responsabilidad jurídica que genere
su declaración.
Cuando se fusiona la oferta con la aceptación nace plenamente el
consentimiento, de allí que resulte indispensable para determinar los alcances y
efectos del contrato, conocer la primera intención de las partes respecto a lo que
quisieron obligarse.
Respecto al consentimiento, el Código Civil del Estado de Campeche refiere
que puede ser expreso o tácito. Expreso, siempre que se manifieste de modo
verbal, por escrito, por medios electrónicos, ópticos, tecnológicos o bien, por
signos inequívocos; mientras que es tácito, cuando resulta de hechos o de actos
17
18
Id.
Ibid., p. 214.
19
que lo presuman o presupongan, con excepción de los casos en que por ley o
convenio, la voluntad debe manifestarse expresamente.
19
1.5.2 Forma: elemento de validez
Nuevamente el consentimiento se encuentra relacionado indirectamente con
los elementos de validez, específicamente con la forma, toda vez que no es
suficiente que, al celebrar un contrato, se de la policitación-aceptación y en
consecuencia, el consentimiento, sino que resulta indispensable,
para que el
contrato surta sus efectos plenamente, que conste o se plasme en la forma que
expresamente prescribe la ley.
Así, en un sentido amplio, se define a la forma como el o los elementos de
carácter exterior sensibles, que rodean o cubren a todo acto de voluntad, a los
hechos de la vida social, de donde provienen los derechos subjetivos.20
Mientras que en un sentido estricto se le define como:
“…el conjunto de elementos sensibles que revisten exteriormente
a las conductas que tienden a la creación, modificación,
conservación, transmisión
o extinción de
los derechos y
obligaciones y cuyos efectos dependen en cierta medida de la
observancia de esos elementos sensibles según la exigencia de la
organización jurídica vigente”21
19
Artículo 1708 del Código Civil del Estado de Campeche, reformado por Decreto 64 de fecha 22/VI/2007,
publicado en el Periódico Oficial del Estado el 4 de julio de 2007.
20
Gutiérrez y González, Ernesto; Op. cit., p. 246.
21
Ibid., pp. 246 a 247.
20
Definición que puede resumirse como el conjunto de elementos sensibles
determinados por la ley, que deben revestir los contratos para efecto de surtir
plenamente sus efectos jurídicos.
El Código Civil del Estado de Campeche, en los preceptos 1736 y 1737,
contempla que en los contratos civiles las partes se obligan en la manera y en los
términos en los que aparezca que quisieron obligarse, sin que para la validez de
éstos se requieran formalidades determinadas, con excepción de los casos en que
la ley expresamente exija determinada forma para que sea válido.
Sobre la forma del particular –arrendamiento- la legislación local, hasta antes
de la reforma al artículo 2305, publicada en el Periódico Oficial del Estado, el 16
de julio de 2009, expresamente señalaba que todo contrato de arrendamiento
debía constar necesariamente por escrito; y cuando la renta excediera de cinco
años constaría en escritura pública.
No obstante por Decreto de reforma No. 237, se reformó para quedar como
sigue:
“Art. 2305.- Todo contrato de arrendamiento de bienes inmuebles
se hará constar en escritura pública, sin importar su monto y
duración.”
Por
lo
que
hoy
en
día,
todos
los
contratos
de
arrendamiento,
independientemente de su monto y duración, deben constar en escritura pública y
sólo cumpliéndose con esta formalidad, surtirán plenamente sus efectos jurídicos,
no sólo contra los contratantes sino contra terceros.
21
1.6 Seguridad: Notario y Escritura Pública.
Se ha referido que la forma es un elemento de validez del contrato de
arrendamiento, es decir, que su observancia y cumplimiento es condición de la
plenitud de los efectos jurídicos, por lo que si el contrato reviste la forma prescrita
por la ley, es válido plenamente; y por el contrario, cuando carece de ésta o se
encuentra indebidamente realizada, el contrato puede surtir efectos que se verán
afectados por la nulidad relativa, la cual podrá ser alegada por cualquiera de las
partes contratantes.
“…la ley exige una manera específica y determinada de
exteriorización del consentimiento que pretende una mayor
seguridad y prueba de las operaciones, pero que si no se cumple
con esa exigencia, de todas maneras se producen los efectos
previstos por la norma; aun cuando éstos podrían llegar a ser
nulificados por la falta de esa formalidad.”22
Para el contrato de arrendamiento, la exteriorización del consentimiento debe
constar en Escritura Pública, independientemente de la duración o del monto del
mismo. Y si bien este documento público no es por sí, la manifestación de la
voluntad, su redacción sirve para “…reservarse una prueba fácil de la convención;
pero no debe confundirse el medio de prueba con el modo de formación del
contrato. El contrato existe independientemente de su prueba escrita.”23
En efecto, el derecho contemporáneo sostiene que por razones de seguridad
para las partes y a terceros, así como para evitar controversias que de otra
manera serían recurrentes, se requiere la escritura pública para dotar de validez
22
Zamora y Valencia, Miguel Ángel; Contratos Civiles; 7ª ed., Ed. Porrúa; México, 1998, p. 32.
Planiol, Macel y Ripert, George; Tratado elemental de Derecho Civil; 1ª ed., Ed. Cárdenas; México, 1983, p.
24.
23
22
determinados contratos, no obstante lo limita a que ello sea determinado por la
trascendencia de la cuantía y la naturaleza de los derechos que transfiere.
En la emisión de la escritura pública, participa activamente el Notario Público
que conforme al artículo 2 de la Ley de Notariado del Estado de Campeche, es el
licenciado en derecho, con independencia e imparcialidad, dotado de la facultad
para autenticar y dar forma, en los términos de ley, a los instrumentos en que el
Estado, a través de su Poder ejecutivo, le confiere capacidad para otorgar y dar fe
pública. Para ejercer y ser titular de la Notaría se requiere tener el fíat o patente de
notario público para hacerse caro en forma permanente, de la administración del
protocolo.
La escritura pública puede definirse como el documento con fuerza ejecutiva,
realizado por el Notario, profesional del derecho, titular de una función pública,
nombrado por el Estado para conferir autenticidad a los actos y negocios jurídicos
contenidos en los documentos que redacta; este documento tiene doble
presunción de legalidad, la exactitud de su contenido y que no pueden ser
objetados o redargüidos de falsedad más que por la vía judicial.24
Por su parte, la Ley del Notariado del Estado de Campeche se define como
el original que el Notario Público siente en el libro autorizado del protocolo, para
hacer constar un acto jurídico, que contenga las firmas de los comparecientes y la
firma y sello del notario.
Las escrituras deberán redactarse en español, con letra clara, sin
abreviaturas y sin guarismos; haciendo constar los datos del Notario y la Notaria
consignando los antecedentes, las cláusulas, designará el objeto del acto, las
renuncias de derecho o leyes convenidas, dejará acreditada la representación,
Pulido Luna, Brenda; “El Notario Público en el sistema latino”; en Revista Foro Jurídico, No. 91, abril, 2011,
pp. 46 a 48.
24
23
compulsará los documentos, señalará las generales de los comparecientes y
testigos, y hará constar bajo su fe, lo siguiente:
1. “Que se cercioró de la identidad de los otorgantes y que, a su juicio,
disponen de capacidad legal;
2. Que fue leída la escritura a los otorgantes, a los testigos y traductores, en
su caso, o que la leyeron por ellos mismos;
3. Que explicó a los otorgantes el valor y las consecuencias legales del
contenido de la escritura, cuando así proceda;
4. Que otorgaron la escritura los comparecientes mediante la manifestación
ante el notario de su conformidad, así como mediante su firma o, en su
caso, que no la firmaron por haber declarado no saber o no poder hacerlo;
en este caso, el otorgante imprimirá las huellas digitales de sus pulgares
derecho e izquierdo y firmará a su ruego la persona que al efecto elija;
5. La fecha o fechas en que se firma la escritura por los otorgantes o por la
persona o personas elegidas por ellos, y por los testigos y traductores, so
los hubiere; y
6. Los hechos que presencie el notario y que sean integrantes del acto que
autorice, como entrega de dinero o de títulos y otros.” 25
Aunado a lo anterior, del análisis sistemático a los artículos 351 y 569 fracción
I del Código de Procedimientos Civiles del Estado de Campeche, se deduce que la
escritura pública es un instrumento público de naturaleza ejecutiva.
Por otro lado, respecto de la utilidad de la escritura pública se afirma que si
bien, como forma del contrato de arrendamiento, protege contra la precipitación de
la decisión, otorga mayor seguridad a las partes respecto del contenido y
conclusión del contrato, y facilita la prueba; también presenta algunas desventajas
25
Art. 41 de la Ley de Notariado para el estado de Campeche, emitida por Decreto No. 336 publicado en el
Periódico Oficial del Estado el 19 de septiembre de 2011 y vigente desde el 1 de enero de 2001.
24
como el que la forma se encuentre viciada y la carga económica y de tiempo
generada a las partes; máxime cuando esta nueva formalidad exigida por la ley, y
recién reformada, no se encuentre justificada en su exposición de motivos.
Concerniente a la principal ventaja de la escritura pública – facilitar la pruebanuestro Código Procesal Civil, la contempla en el capítulo relativo al valor de las
pruebas, al señalar en el numeral 450 y 451, que los instrumentos públicos –como
la escritura- hacen prueba plena, salvo el derecho del colitigante para redargüirlo
de falsedad, bajo los términos del segundo de los preceptos referidos.
A diferencia de los documentos privados que para hacer prueba plena
necesitan ser reconocidos en la forma legal, por su autor. 26
Esta desventaja se encuentra consagrada en el Código Civil Federal, en su
precepto 2406, al señalar que el contrato de arrendamiento debe otorgarse por
escrito y que la falta de éste es imputable al arrendador, por lo que se da derecho
al arrendatario para demandar el daño o perjuicio, generados por la falta de forma.
1.7 Prórroga y Reconducción tácita
Conforme al Código Civil del Estado de Campeche, el contrato de
arrendamiento termina por las siguientes causas27:
a) Por haberse cumplido el plazo fijado o satisfecho el objeto para el que la
cosa fue arrendada.
b) Por convenio expreso.
c) Por nulidad.
d) Por recisión.
e) Por confusión.
f)
Por pérdida o destrucción total de la cosa arrendada, por caso fortuito o de
fuerza mayor.
26
27
V. Art. 454 del Código Procesal Civil del Estado de Campeche.
V. Art. 2388 del Código Civil del Estado de Campeche.
25
g) Por exposición de la cosa arrendada hecha por causa de utilidad pública.
h) Por evicción de la cosa arrendada.
No obstante, antes de que se termine el contrato, el arrendatario tiene la
prerrogativa de ejercitar los derechos contenidos dos figuras jurídicas: la prórroga
y la reconducción tácita, temas que serán desarrollados a continuación.
En un sentido amplio, la prórroga se define como la continuación de algo por
un tiempo determinado o bien, la prolongación del vencimiento de un plazo. 28
En este sentido, el Código Civil del Estado de Campeche reconoce la figura de
la prórroga en los numerales 2130 y 2311al señalar:
“Art. 2310.- El plazo del arrendamiento será, cuando menos, de
dos años, aunque el estipulado sea el menor.
Art. 2311.- Si al vencerse los dos años a que se refiere el artículo
anterior, o un plazo mayor si así se hubiere estipulado, el inquilino
estuviese al corriente de sus pagos se entenderá prorrogado el
contrato por dos años.”
En este tenor, se tiene que la duración mínima del contrato de arrendamiento
es de dos años y siempre que el arrendatario se encuentre al corriente de sus
pagos, el derecho al uso y disfrute del bien se prorrogará forzosamente por dos
años, a pesar de la voluntad expresa de las partes de dar por concluido con la
llegada de cierto día.
28
Goldstein Mabel; Diccionario Jurídico; Ed. Consultor Magno; Colombia, 2010, p 461, voz: prórroga.
26
Así, cuando no se expresa la voluntad de concluir el contrato, por razones de
interés público autorizadas por la ley, el arrendatario gozará de la prórroga.
Esta determinación es una prerrogativa para el arrendatario y una obligación
para el arrendador, tal como lo dispone el artículo 2312 del Código Civil del
Estado, al referir que el término de dos años, como duración mínima del contrato,
y como prórroga son únicamente obligatorios para el arrendador.
Evidentemente la prórroga legal forzosa atenta contra el principio de la
autonomía de la voluntad de las partes, que más adelante se abordará.
Por otro lado, desde el derecho romano se regulaba la relocatio tacita, es
decir, la reconducción tácita, según l cual si al término del plazo previsto en el
contrato, el arrendador no se oponía a que el arrendatario siga usando la cosa
arrendada, ni el arrendatario de seguir cumpliendo con lo pactado, el silencio de
ambas partes generaba que el contrato se prorrogara en las mismas condiciones
que las estipuladas, pero sin plazo determinado, hasta que alguna de ellas
manifestara el deseo de terminarlo, y si se trataba de un precio rural, la relocatio
tacita se hacía siempre año por año, a causa del ciclo anual de las labores
agrícolas.
“ …El plazo puede prorrogarse en el arrendamiento de inmuebles, si
las partes consienten tácitamente en ello, lo que sucede cuando el
arrendatario continúa ocupando el inmueble sin oposición del
arrendatario, si el predio es rústico se prorroga por cada año que
guarden silencio, si es urbano por el tiempo que haya ocupado, es la
llamada “tácita reconducción”29
En la doctrina jurídica, se denomina a la reconducción tácita, como la
renovación de un contrato por hechos o situaciones en que la voluntad se
manifiesta sin necesidad de comunicaciones expresas verbales o por escrito, es
29
Padilla Sahagún, Gumesindo; Op. cit., p. 221.
27
decir, como la “prórroga por manifestación tácita de la voluntad, cuando el
arrendador permite que el arrendatario continúe en el uso de la cosa y acepta el
pago de la renta.”30
De lo anterior se tiene que en la reconducción tácita, la voluntad resulta de
hechos o de actos indubitables que la presuponen o autoricen presuponerla, es
decir, que demuestren la intención del arrendatario de continuar con el uso y goce
del bien, y la del arrendador, de permitir este uso y seguir disfrutando del pago
cierto y en dinero.
Se afirma que la reconducción tácita se presenta cuando vence el contrato de
arrendamiento, o su prórroga, de tal forma que el término fijo se transforma en un
término voluntario.
El Código Civil del Estado, en el numeral 2358 refiere:
“Si vencida la prórroga legal establecida en el artículo 2311, el
inquilino continuare sin oposición en el uso y goce del predio
arrendado, por más de tres días, el arrendatario continuará por
tiempo indefinido, y el arrendatario deberá pagar la renta legal que
corresponda.
El arrendamiento sólo terminará previo aviso que el arrendador dé al
inquilino, con seis meses de anticipación. Este plazo se contará
desde que el inquilino sea notificado judicialmente o ante Notario”.
De lo anterior se deduce que para que proceda la reconducción tácita es
necesario que se presenten los siguientes elementos:
a) Que se haya vencido la prórroga legal y forzosa, de dos años.
30
Rojina Villegas, Rafael; Op. cit. p. 248.
28
b) El arrendatario continúe, por más de tres días, con uso y disfrute del bien
arrendado.
c) Que no haya manifestación expresa de terminación del contrato por parte
del arrendador.
No obstante, el Código Civil permite que el contrato de arrendamiento continúe
por tiempo indefinido y condiciona la terminación de éste, con el aviso previo de
seis meses, que debe realizar el arrendador al arrendatario, en el que manifieste
expresamente que desea concluir la relación contractual.
Por lo anterior, la Primera Sala Suprema Corte de Justicia de la Nación,
sostiene que la esencia de la reconducción tácita es permitir la persistencia por
cierto tiempo, de un contrato de arrendamiento de plazo vencido, pero que por
acuerdo que se presume tácito, y acorde con el principio de conservación de los
contratos, continúa sus efectos y con ello no crea la indeterminación en este
contrato. 31
31
TÁCITA RECONDUCCIÓN. ESTÁ PREVISTA EN EL CÓDIGO CIVIL DEL ESTADO DE MÉXICO
PUBLICADO EN LA GACETA DEL GOBIERNO DE ES ENTIDAD DEL 7 DE JUNIO DE 2002. Desde el
derecho romano se distinguía dentro del contexto de la locatio-conductio rerum (contrato de arrendamiento), la
relocatio tacita, es decir, la reconducción tácita, según la cual si al término del plazo previsto en el contrato las
partes continuaban comportándose como si todavía estuviera en vigor, se tenía por prorrogado en las mismas
condiciones, pero sin plazo determinado, hasta que una de ellas manifestara su deseo de terminarlo, y si se
trataba de un predio rural, la relocatio tacita se hacía siempre año por año, a causa del ciclo anual de las
labores agrícolas.
Luego, la esencia de dicha figura jurídica es permitir la persistencia por cierto tiempo (indeterminado o
determinado) de un contrato de arrendamiento de plazo vencido, pero que por acuerdo que se presume tácito,
y acorde con el principio de conservación de los contratos, continúa surtiendo sus efectos, no así crear la
indeterminación en un contrato de esa naturaleza.
De acuerdo con esa tradición romanista, el Código Civil del estado de México de 1956 aludía a la tácita
reconducción en sus artículos 2.340 y 2.341, pues establecía que si después de terminado el arrendamiento y
su prórroga, si la hubo, continuaba el arrendatario sin oposición en el goce del predio y si éste era rústico, se
entendería renovado el contrato por otro año, pero si el predio fuere urbano, el arrendamiento continuaría por
tiempo indefinido. Ahora bien, el Código Civil del estado de México vigente (publicado en la gaceta del
gobierno de la entidad el 7 de junio de 2002), regula el contrato de arrendamiento en sus artículos 7.650 al
7.720, pero sin reiterar lo previsto en los artículos 2.340 y 2.341 del Código anterior; sin embargo, ello no
significa que se haya proscrito de la legislación sustantiva civil mexiquense la figura de la tácita reconducción,
pues además de que del proceso legislativo correspondiente no se advierte que el legislador haya pretendido
desaparecer esa institución fundamental del derecho civil, la permitió expresamente al establecer en el
artículo 7.717 del citado Código vigente que al vencimiento del plazo, el contrato de arrendamiento termina en
el día prefijado, y que si ha subsistido, se observará lo previsto en las disposiciones generales de dicho
contrato, lo cual implica que aunque éste llegue a su término en el día prefijado, sus efectos y consecuencias
29
En síntesis, se afirma que las figuras de la prórroga y reconducción tácita,
cuyo objeto principal es la prolongación del contrato de arrendamiento, tienen
condiciones y efectos jurídicos diversos.
La prórroga es una obligación para el arrendador y un derecho para el
arrendatario únicamente cuando se presentan las siguientes condiciones:
a) Que el plazo del arrendamiento, originalmente convenido, haya concluido.
b) Que el arrendatario se encuentre al corriente de sus rentas.
Mientras que para que opere la reconducción tácita tiene que cumplirse las
condiciones señaladas líneas arriba, sin que sea necesario que el arrendatario se
encuentre al corriente del pago de la renta, pues esto únicamente corresponde a
la prórroga. Aunado la actualización de esta figura opera entre el vencimiento del
contrato y la falta de oposición del arrendador.
1.8 Principio de la autonomía de la voluntad
La dinámica de las relaciones sociales, impide que la legislación sea
suficiente para regular todos los actos de carácter convencional o contractual que
sean celebrados por los justiciables; de ahí que resulte necesario atender al
principio de la autonomía de la voluntad, que como se designa en el Derecho
pueden persistir, aunque ya no es posible que sea indeterminadamente, pues se entenderá que es
prolongación queda sujeta a los plazos fijos que señala el artículo 7.673 del referido Código vigente,
comprendido dentro de las disposiciones generales del contrato a las cuales remite el aludido artículo 7.717;
circunstancia que no desnaturaliza la figura jurídica de la tácita reconducción, la cual no consiste en la
indeterminación de un contrato de arrendamiento, sino en prorrogarlo tácitamente por tiempo indefinido o por
tiempo fijo. Contradicción de tesis 121/2009. Entre las sustentadas por los Tribunales Colegiados tercero y
Cuarto, ambos en Materia Civil del Segundo Circuito. 1º de julio de 2009. Cinco votos. Ponente: Sergio A.
Valls Hernández. Secretario: José Álvaro Vargas Ornelas. Tesis de jurisprudencia 83/2009. Aprobada por la
Primera Sala de este Alto Tribunal, en sesión de fecha veintiséis de agosto de dos mil nueve. Tesis 1ª./J.
83/2009, en Seminario Judicial de la Federación y su Gaceta XXI, mayo de 2012, p. 792.
30
Alemán, es la libre estructuración del contenido de los contratos, dentro de los
límites de lo posible y lícito.32
“…teoría de la autonomía de la voluntad, que afirma el culto al
individuo y a su voluntad, reconociéndole el poder de crear a su
arbitrio los contratos y las obligaciones que libremente decida,
principio…que subsiste…limitado, porque la libertad de acción del
individuo debe quedar restringida por el respeto a los intereses
comunes (…) el dogma de la “autonomía de la voluntad”, la
irrestricta libertad de crear la norma contractual, se ve cada vez más
neutralizado por las normas…de orden público.”33
En este tenor, al celebrarse los contratos, en ocasiones la voluntad real o
interna de las partes discrepa de la que aparece en la forma del contrato, en el
caso del arrendamiento, en la escritura pública. Por lo que surge la interrogante
respecto a si se debe atender a la voluntad real o interna, o a la voluntad
declarada formalmente. Así existen dos Teorías que analizan este aspecto:
a) La teoría de la voluntad real o interna.
b) La teoría de la Voluntad declarada.
La Teoría de la voluntad real también se conoce como la Teoría de la
autonomía de la voluntad y señala que “si la voluntad de las partes es el alma del
contrato, habrá sin duda que atender a ella” 34 ; por lo que para interpretar el
contrato y sus alcances se tendrá que desentrañar la verdadera intención de las
partes. De ahí que nuestro Código Civil refiera que en los contratos civiles cada
uno se obliga en la manera y términos que aparezca que quiso obligarse, siendo
32
Gutiérrez y González, Ernesto; Op. cit., p. 199.
Bejarano Sánchez, Manuel; Op. cit., p. 45.
34
Gutiérrez y González, Ernesto; Op. cit., p. 353.
33
31
necesario que la voluntad de las partes conste fehacientemente, aún cuando no se
haya cumplido con la formalidad requerida por la ley, pues concede a las partes la
acción para exigir darle forma al contrato.
“Actualmente el principio de autonomía de la voluntad no ha
desaparecido, sino que sigue siendo la base del derecho moderno
en
materia
de
contratos,
pero
esta
autonomía
está
considerablemente debilitada, pues cada vez la ley impone mayor
número de limitaciones a la libertad contractual, bajo una doble
influencia: la dependencia material, cada día más estrecha, del
individuo con relación al medio en que vive, el sentimiento más claro
de que ninguna sociedad puede quedar indiferente a los fines
perseguidos por los contratantes, y que debe velar por el
mantenimiento
de
cierto
grado
de
justicia
distributiva
o
conmutativa.”35
Así se afirma que la teoría de la autonomía de la voluntad, cuyo mayor auge
fue en el siglo XIX, a raíz del individualismo liberal, se encuentra atemperado con
las nuevas corrientes iusfilosóficas de socialización del derecho y las leyes
imperativas del orden público que constituyen límites a la libertad contractual.
36
Por otro lado, la “Teoría de la voluntad declarada”, sostiene que para
interpretar y conocer los alcances del contrato, se debe atender exclusivamente a
lo que exteriorizaron los contratantes, independientemente de la intención real en
que esa declaración se traduzca.
35
Borja Soriano, Manuel; Teoría general de las obligaciones; 9ª ed., Ed. Porrúa, México, 1984, p. 123.
Treviño García, Ricardo; Los contratos civiles y sus generalidades; 6ª ed., Ed. Mc Graw Hill; México, 2003,
p. 8.
36
32
Esta teoría se fundamenta en la responsabilidad de los otorgantes al celebrar
un contrato, que necesariamente reconoce derechos y obligaciones en cada una
de las partes y cuyo vínculo es de interés de terceros.
Respecto a lo anterior, considero que es la Teoría de la autonomía de la
voluntad la que debería regir la interpretación del contenido y alcances del
contrato de arrendamiento, pues como se ha referido anteriormente la forma que
este reviste –escritura pública- únicamente es un modo probatorio, que facilita la
convicción del juzgador, más no es una solemnidad que necesariamente tenga
que cumplir la exteriorización de la voluntad; tan es así que en caso de que el
contrato no cumpla con la forma establecida en la ley, cuando fehacientemente
existe el consentimiento de las partes, cualquiera de ellos, tiene expedito su
derecho para solicitar la forma legal y así se destruya la nulidad relativa de la cual
se encuentre viciada.
33
CAPÍTULO 2. EVOLUCIÓN HISTÓRICA DEL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO Y EL PRINCIPIO DE LA AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD
El presente capítulo tiene por objeto analizar histórica y dogmáticamente la
figura del arrendamiento, en lo que respecta a su formalidad, temporalidad y la
relación de estos elementos con el principio de la autonomía de la voluntad de las
partes.
Por ello, para encontrar el origen y entender la naturaleza propia del
arrendamiento, es necesario acudir al Derecho romano, en virtud de que este
derecho se encuentra estrechamente vinculado al derecho civil mexicano, sobre
todo en el aspecto del derecho de las obligaciones.
Analizar el contrato de arrendamiento, desde la concepción romana, supone
el previo conocimiento de las obligaciones. Por ello, en principio se abordará la
figura de las obligaciones.
2.1 Obligatio romana
El hombre es un ser eminentemente social, que para la consecución de sus
fines, le es necesario relacionarse con otros; de éstas relaciones nacen los actos o
hechos jurídicos que en algunos casos se ejercen sobre alguna cosa corporal o un
bien; y en otros, se refieren a la relación con otras personas, a la deuda. Los
primeros corresponden a los derechos reales (res-cosa), mientras que los
segundos, se refieren a los derechos personales o de crédito. Es justamente en
los derechos personales, donde se ubica la obligación.
“…los derechos personales (jus ad rem), consisten en la relación
de dependencia particular o individual que se establece entre el
acreedor y el deudor, y es precisamente la que constituye la
34
obligación, pues en ellos las obligaciones ponen en relación
directa a las personas obligadas a dar la cosa que es su objeto”37
La obligatio fue definida por Justiniano, como el vínculo de derecho en
virtud del cual una de las partes llamada creditor, tiene derecho a exigir, de otra
llamada debitor, una determinada prestación.
“obligatio est iuris vinculum quo necesitae astringimur alicujus
solvendae rei secundum nostrae civitatis iura.”38
De lo anterior se tiene que la obligación expresamente se refiere a la
relación jurídica existente entre dos personas, en la cual el debitor o deudor debe
dar, hacer o prestar algo a favor de otro llamado creditor o acreedor, quien tiene
los medios que el derecho civil otorga para exigirlos, esto es tiene la actio o acción
personal que debe ejecutarse en caso de incumplimiento para obtener el pago de
lo debido o bien, el interés pecuniario que la obligación representa para el
acreedor.
“La actio in personam es aquella por la cual accionamos contra
alguien que está obligado hacia nosotros ya en virtud de un
contrato, ya en virtud de un delito, es decir, cuando reclamamos
que se nos deba dar, hacer o prestar algo.”39
De esta definición postclásica se pueden desprender cuatro elementos:40
37
Morales, José Ignacio; Derecho Romano; 3ª ed; Ed. Trillas, México, 1998, p. 233.
V. Justiniano, Instituta, libro 111, título XIII y D. 44,7, 3 pr.
39
Gayo, Institutas IV, 2.
40
Cfr. Topasio Ferreti, Aldo; Derecho Romano Patrimonial; 1ª ed; Ed. UNAM, México, 1992, pp. 117 y 118.
38
35
a) Vínculo jurídico.- El cual es reconocido por el derecho civil y protegido por
la actio. Esta relación de derecho en la que participan los sujetos, da lugar
al débito o deber jurídico de prestación y genera la responsabilidad
patrimonial.
b) Sujetos.- Es el créditor y debitor que se encuentran relacionados
jurídicamente. El primero es el sujeto activo, quien es titular del derecho
subjetivo exigible al sujeto pasivo (debitor), quien tiene un deber jurídico
correlativo.
c) Prestación.- Es la actuación a la que se encuentra obligado a cumplir el
deudor y que puede consistir, como lo describe Gayo 41 fundamentalmente
en un dare, un facere o un praestare; la cual debía ser valorable en dinero,
en virtud de que la actio se dirigía al patrimonio del deudor. Dare no sólo
abarcaba la transmisión de la propiedad y la constitución de un derecho,
sino también contemplaba la prestación de servicios (dare operas): de un
esclavo, un liberto o de otra persona libre. Facere se refería a un hacer, un
no hacer (non facere) o un pati (tolerar); pero siempre se refería a realizar
determinada conducta. La praestare consistía en garantizar el cumplimiento
de una obligación –propia o ajena- o bien hacerse responsable de la
conducta desplegada; esto se encuentra en las figuras de culpam, dolum,
custodiam praestare.42
d) Causa.- La causae obligationum se obtiene contestando a la pregunta del
porqué de la existencia de las obligaciones en el derecho. En la esencia del
derecho romano clásico: “Toda obligación nace, o de un contrato o de un
delito”43
Gayo reafirma el origen de la obligación, al señalar: “Obligationes aut ex
contractu nascuntur, aut maleficio, aut propio quodam iure ex variis causarum”44
41
Gai. 4, 2; D. 44, 7, 3 pr.
Padilla Sahagún, Gumesindo; Derecho romano; 3ª ed; Ed: Trillas, México, 1988, pp.126 y 127.
43
Gayo, Institutas, 3, 88.
44
D. 44.7.1.pr.
42
36
En este tenor se tiene que las obligaciones nacían de las siguientes causas:
a) De los contratos (ex contractu).
b) De los cuasicontratos (quasi ex contractu).
c) De los delitos (ex delito o maleficio).
d) De los cuasidelitos (quasi ex delito).
e) De la ley.
2.1.1 Ex contractu
Para el objeto de la presente investigación, interesa conocer las obligaciones
nacidas de los contratos.
El vocablo contractus deriva del verbo contrahere, que tiene su mayor uso en
la lengua latina; que significa “estrecha, constreñir una cosa con otra”; este
vocablo fue utilizado para referir el hecho de contraer matrimonio (contrahere
nuptias), la constitución de derechos reales (res contrahenda), contraer una
estipulación (contrahere stipulationem).
En el Derecho romano el contrato era concebido como una especie de
convención. La convención o pacto, elemento esencial del contrato, es el
consentimiento de dos o más personas, para que se comprometan y obliguen
recíprocamente a dar, hacer o no hacer una cosa. Sólo eran materia de un
contrato o convención, las promesas que se hicieran con la intención de
empeñarse y de conceder a quien se las hacemos el derecho de exigir su
cumplimiento. 45
45
Cfr. Pothier, Rober Joseph; Tratado de las obligaciones; 1ª ed; Ed. Tribunal Superior de Justicia del Distrito
Federal; México, 2003, p. 7.
37
2.1.1.1 Contratos verbis, litteris, reales y consensuales.
De ahí que en el derecho romano, exista una variedad de clasificaciones
del contrato, de las cuales para la presente investigación sólo interesa abordar las
que corresponden a su forma de constitución: en
verbis o compromiss si se
perfeccionan con la pronunciación de una fórmula oral, solemne o sacramental;
contratos litteros, perfeccionados con la inscripción de una fórmula en los registros
de pater familias o de un escrito; contratos re, realizados por la entrega materia de
una cosa y el consensu¸ el cual se perfecciona con el sólo consentimiento de las
partes; y los contratos de buena fe y de derecho escrito.
Como antecedente histórico de la clasificación de los contratos por su forma
de composición, cabe mencionar que en Roma existían los contratos nominados y
los innominados; siendo los primeros reconocidos por el ius civile de la última
época republicana46. Los nominados eran aquellos reconocidos por el derecho y
que tenían aparejada una acción con su nombre; mientras que los innominados
que se perfeccionaban con la prestación de cualquiera de las partes, se
desenvolvieron durante la época clásica del derecho romano una vez que se
estableció definitivamente el esquema de los demás contratos.
En este tenor, los contratos nominados podían constituirse atendiendo a las
siguientes formalidades:
a) Verbis.- Eran aquellos que se perfeccionaban con la pronunciación de
frases consagradas por la tradición, relacionadas con la magia o religión.
Entre ellos, se encuentra la stipulatio, que se perfeccionaba con el
intercambio de preguntas y respuestas respecto a una prestación, con la
utilización del mismo verbo para ambas partes spondere, promittere.
46
Margadant S, Guillero Florios; El derecho privado romano; 1ª ed; Ed. Esfinge, México, 2010, p. 370.
38
b) Litteris.- Éstos se perfeccionaban mediante el uso de la escritura. Cabe
distinguir dos momentos de la litteris romana: la del derecho antiguo hasta
la época imperial y la del derecho justinianeo. En el derecho antiguo, el
contrato se perfeccionaba por la inscripción de la deuda en la contabilidad
doméstica, de carácter sagrado del paterfamilias; mientras que en el
derecho justinianeo, se dio una nueva interpretación del contrato, “de tal
modo que las chirographae y syngraphae (documentos probatorios) una
vez que el deudor no podía utilizar la excepción de pecuniae non numerate¸
y de la querella, por la prescripción establecida en dos años, se habían
convertido en realidad en contratos litteris.47
c) Reales.- Su perfeccionamiento se daba con el consentimiento y la entrega
material del objeto. Esta clasificación comprendía los contratos de estricto
derecho –mutuo y préstamo- y los contratos de buena fe, siendo éstos
únicamente el préstamo de uso o comodato, la prenda y el depósito.
d) Consensuales.- Éstos se perfeccionaban únicamente con el consentimiento
de las partes. Castrillón refiere que en los contratos como la compraventa y
el arrendamiento, lo esencial era el objeto mismo (intuito rei); mientras que
en otros –sociedad y mandato- lo que importaba era la calidad individual de
la contraparte (intuitu personae).
“La escritura no es la manifestación del consentimiento, que en la
mayoría de los casos se ha dado... en la forma verbal. La redacción
del escrito sirve únicamente para reservarse una prueba fácil de la
convención; pero no debe confundirse el medio de prueba con el
modo
de
formación
del
contrato.
El
contrato
existe
independientemente de su prueba escrita…”48
47
Castrillón y Luna, Javier Manuel; Contratos civiles; 1ª ed; Ed. Porrúa; México, 2007, p. 63.
Planiol, Macel y Ripert, George; Tratado elemental de Derecho Civil; 1ª ed; Ed. Cárdenas; México, 1983, p.
24.
48
39
En efecto, los contratos consensuales son aquellos que consideran al
consentimiento como elemento de existencia y validez del acto.
En Roma, el derecho objetivo de la forma, cedió su lugar al elemento
subjetivo del consentimiento, por lo que un contrato se perfeccionaba con el
simple consensus de las partes; la cual podía manifestarse de cualquier forma;
por correspondencia, por intercambio de manifestaciones verbales o tácitas. De
allí que se afirme que los contratos consensuales representan la victoria contra el
formalismo del derecho antiguo.
2.1.1.2 Contratos stricti iuris y bona fidei
Asimismo en el Derecho romano existían los contratos de:
a) Stricti iuris.- Estas eran las obligaciones de derecho estricto, en las cuales
el Juez debía concretarse únicamente a dos aspectos: primero, a
comprobar la existencia o no del contrato y segundo, valorar estrictamente
aquello a lo que las partes se han obligado; sin considerar circunstancias
alternas que beneficiaran o perjudicaran a las partes. Esta clasificación se
sostiene bajo el argumento de que las obligaciones, comúnmente, recaían
en algo cierto (certum), por lo que únicamente sobre ello debía resolverse.
b) Bonae fidei.- En este tipo de contratos, que en su mayoría no tenían un
objeto determinado, el Juez, ante un conflicto, debía indagar todo lo que el
demandado debe dar o hacer según la buena fe; es así como aparece la
deuda civil fundada en la buena fe, entre las personas que se comprometen
con las palabras dadas. En virtud de ello, el juez debía considerar todas las
circunstancias que se relacionaban con la obligación generada. Este tipo de
contrato daba mayor amplitud al Juez, puesto que no lo obligaba a
pronunciarse estrictamente a los estipulado por las partes, sino con base a
la equidad y prudencia, se encontraba facultado para, al momento de
resolver, considerar todas las circunstancias derivadas del contrato. Estas
obligaciones dan lugar a las iudicia bonae fidei: acciones de compraventa,
40
arrendamiento, gestión de negocios, mandato, depósito, fiducia, sociedad,
tutela y la actio rei uxoriae49, la cuales daban mayor libertad de valoración
jurídica.
Por lo anteriormente expuesto, se infiere que la diversidad de la formalidad
de los contratos, se justifica históricamente, en la garantía de dotar de seriedad del
acto y darle seguridad jurídica de la relación jurídica que se crea. Es decir, las
fórmulas, las palabras y los escritos tienen su razón de ser en la seguridad jurídica
a la que tiene derecho todo ciudadano.
O como refieren algunos autores, el formalismo tiene las siguientes ventajas:
“a) Es una garantía de seguridad; b) Que los pactos no se
concluyan con precipitación… c) los compromisos no quedan en
la memoria, se pueden probar, son precisos y d) Permite una
inscripción en registros, dando así una garantía a los terceros.”50
2.2 Buena fe en los contratos consensuales.
En los contratos consensuales aparecería uno de los principios más
importantes para el derecho: la buena fe. Pues estos contratos, bilaterales,
obligaban a las partes a un dare, facere y vel praestare ex fide bona.
Como se ha referido, los contratos de buena fe se fundamenta en el lema
quid dare facere oportere ex fide bona (todo lo que el demandado deba dar o
hacer según la buena fe), que vino a romper el severo formalismo del ius civile
quiritium, que se caracterizaba por los ritos religiosos y tradicionales.
En efecto, la bona fides daba fundamento a la obligación contraída por
relaciones que no eran reconocidas por el antiguo ius civile. La fides, en el
49
Gai. 4, 62.
Bejarano Sánchez, Manuel; Obligaciones civiles; 5ª ed; Ed. Oxford, México, 1999, p. 69 al citar a Von
Ihering.
50
41
derecho antiguo, se refería a la adhesión a la palabra; comprometía a que el
hombre mantuviera su palabra, con independencia de la forma en que se haya
exteriorizado la voluntad.
“Quizá no encontremos en toda la ciencia jurídica un concepto
más afín de la definición de Celso, que el de la bona fides como
expresión del “honor latino”, llevado al campo del Derecho y que
nosotros hemos recibido como uno de los aspectos más valiosos
de la herencia de la cultura clásica”51
La fides, en un principio tenía un papel de garantía objetivo. En el derecho
antiguo, la fe se manifestaba como el mantenimiento de la palabra dada: fit quod
dicitur, dictorum conventorunque constancia et veritas bonas fides exiit, ut quod
conveiu fiat. Es así como por la buena fe, se da reconocimiento jurídico y la
posibilidad de intentar la acción contra los contratos no reconocidos por el ius
civile.52
La bona fides se extendió a la interpretación de los contratos en relación a
la forma y el cumplimiento de la obligación, dándole facultad al juez para
considerar todas las circunstancias relacionadas con el contrato, pero también era
oponible a los contratantes, toda vez que éstos se obligaban a cumplir la
prestación pactada y actuar sin dolo y en la forma que de ellos se espera,
conforme al criterio de relaciones leales y honestas.
Es así como el magistrado valoraba y juzgaba la relación jurídica
controvertida no sólo respecto a las normas jurídicas, sino también considerando
los conceptos de equidad y buena fe.
Bialostosky de Chazán, Sara; “La buena fe en los contratos” en Revista de la Facultad de Derecho, No. 7980, México, 1970, p. 1105.
52
Ibid; p. 1108.
51
42
Respecto a la bona fides, Guarino distingue dos características en la
concepción jurídica romana:
“Un comportamiento leal y honesto en la ejecución de los
compromisos, obligaciones y asuntos; en tal acepción, la bona
fides constituye un parámetro para evaluar la coherencia o
incoherencia de una conducta.
Una convicción de no lesionar el derecho ajeno. En esta segunda
idea, con un matiz destacadamente ético, la bona fides constituye
un requisito fundamental para figuras como la usucapio.”53
Por lo anterior, se afirma que la buena fe contractual permite: determinar e
integrar el objeto del contrato (en caso de duda se debe aquello que es propio de
la naturaleza del contrato); valora la ejecución del contrato (partes cumplen el
objeto del contrato y lo que se deben ex bono et aequo); fija la responsabilidad por
incumplimiento y la condena pecuniaria.
Al final de la República, con el traspaso al sistema económico monetario
basado en el intercambio de mercancías, la necesidad de tráfico, el desarrollo del
comercio y el engrandecimiento del poder público romano, se admitieron entre los
contratos de buena fe: la compraventa, el arrendamiento, la sociedad y el
mandato, los cuales se derivaron del derecho de gentes.
“Hacia principios del siglo VII de Roma, se otorgó acción a cuatro
pactos: la venta, el arrendamiento, el mandato y la sociedad, que
fueron llamados contratos consensuales.”54
53
Padilla Sahagún, Gumesindo; La buena fe como elemento de integración jurídica en América latina en
Congreso Internacional de Derecho Civil y Romano; UNAM, México, 2005, p. 689 (conferencia)
54
Gaudemet M, Eugene; Las fuentes de las obligaciones; 10ª ed; Ed. Leyer; Colombia, 2007, p. 18.
43
Es así como nace la idea de que las voluntades libremente unidas y sin
formalidades, pueden crear obligaciones sancionadas por la autoridad pública.
Era la bona fides la que permitía sancionar los negocios derivados del
tráfico de Roma con los extranjeros.
El derecho romano se detuvo ahí; pero llevaba ya el germen de una idea
fecunda. En la teoría francesa hubo de nacer del desarrollo de los pactos y de la
retirada de los contratos formales o reales.
Las invasiones impidieron la evolución de esta figura jurídica. El derecho
germánico fue tan formalista como el romano, a los contratos verbis correspondía
la fids facta; a los contratos re, la res praestita; a los contratos litteris, los contratos
per cartam.
Fue hasta finales del siglo XIII, que se reanudó el progreso bajo una triple
influencia: la del desarrollo mercantil, la de los jurisconsultos de las costumbres y
la del derecho canónico. Por consideraciones de equidad, se tuvo por injusto
declarar la nulidad de un convenio por simple falta de forma, cuando el acuerdo de
voluntades fuese indudable. Se hallaron en el Digesto los textos relativos a los
pactos (1.1, De pactis, D. II, 14) que decían que había que proteger los convenios.
Esta protección consistía en derecho romano en una mera excepción.
En el Derecho español, la buena fe no se incluía expresamente en las Siete
Partidas de Alfonso X, sin embargo si hacía referencia a la laesio enormes, por
medio de la cual tipificaba y delimitaba las prestaciones típicas en el contrato,
basado en el derecho romano.
“Todos los contratos, que sean de buena fe o estricto derecho,
requieren la buena fe, es decir, la buena mente de los
contrayentes, aunque cualquier buena fe conviene más a los
contratos de buena fe que a los de estricto derecho”55
55
Bialostosky de Chazán, Sara; Op. cit., p. 692.
44
En Alemania, Pufendorf destacaba en 1759 que:
“Los contratos de buena fe, que produjesen una acción de buena
fe, en la que el juez tenía un poder más libre para valorar y
estimar a partir de lo bueno y equitativo. Sin embargo, la misma
razón natural demuestra que los contratos onerosos son de buena
fe, es decir, admiten una interpretación más amplia por su origen
en lo bueno y equitativo. “56
Por su parte el Código Civil Francés de 1804, se pronuncia sobre la buena
fe en los artículos 1134 tercer inciso y 1135:
“1134.- Elles (les conventions) doivent étre exécutées de bonne
foi.
1135.- Les conventions obligent non seulemente á ce qui y est
exprimé, mais encoré á toutes les suites que l´équité, l´usage ou
la loi donnent á l´obligation d´aprés san ature.”57
Estos artículos señalan que las convenciones deben ejecutarse de buena
fe; y que obligan no sólo a lo pactado, sino también a las consecuencias que la
equidad, la costumbre o la ley contribuyen a la obligación dependiendo de su
naturaleza.
El Código Civil del Distrito Federal y Territorio de la Baja California de 1870
disponía en su artículo 1392:
“Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento; y
desde entonces obligan no sólo al cumplimiento de los
56
57
Ibid, p. 693.
Ibid, p. 694.
45
expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias
que, según su naturaleza, son conformes a la buena fe, al uso o a
la ley.”
El Código Civil del Distrito Federal de 1928 contiene el principio de buena fe
en el artículo 1796 casi en los mismos términos que el anterior, no obstante añade
que los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento de las partes,
excepto aquellos que deben revestir una forma establecida por la ley.
En esos mismos términos se pronuncia el Código Civil de Campeche en su
texto original, publicado en el Periódico Oficial del Estado, el 17 de octubre de
1942, en su artículo 1701:
“Art.-1701.-
Los
contratos
se
perfeccionan
por
el
mero
consentimiento; excepto aquellos que deben revestir una forma
establecida por la ley. Desde que se perfeccionan obligan a los
contratantes no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado,
sino también a las consecuencias que, según su naturaleza son
conforme a la buena fe, el uso o la ley.”
De lo anterior se tiene que la obligación del cumplimiento de lo
expresamente pactado por las partes y de las consecuencias conforme a la buena
fe, el uso o la ley, advierten la naturaleza positiva del principio de la autonomía de
las partes que más adelante se desarrollará.
2.3 Formalidad en el Derecho Romano.
En Roma, originariamente la voluntad humana, era incapaz para crear
obligaciones, por
ello resultaba necesario emplear ciertos modos o formas
prescritos por el derecho civil. 58
58
Gaudemet M, Eugene; Op. cit., p. 17.
46
El formalismo romano se sustentaba en el argumento de que conocer la
voluntad era una cuestión abstracta y se prestaba a incertidumbres; por lo que
para producir efectos, resultaba necesario que dicha voluntad se concretara en
hechos materiales sensibles a través de formas llamativas y determinadas, de tal
forma que fueran perceptibles a los sentidos.
Esto era justamente lo que diferenciaba al contrato de los pactos, en virtud
de que en los primeros, para ser obligatorios era necesario que existiera el
consentimiento y que éste fuera pronunciado en ciertas palabras o mediante
escritos; mientras que los pactos, carecían de obligatoriedad y protección del
derecho por carecer de lo que hoy se conoce como formalidad.
“…la
ley
exige
exteriorización
del
una
manera
específica
consentimiento
que
y
determinada
pretende
una
de
mayor
seguridad y prueba de las operaciones, pero que si no se cumple
con esa exigencia, de todas maneras se producen los efectos
previstos por la norma; aun cuando éstos podrían llegar a ser
nulificados por la falta de esa formalidad.”59
Por ello se afirma que en el derecho romano sólo tenía carácter de
contratos los convenios o pactos expresamente reconocidos por el derecho y
sancionados con una actio civil.
Durante la época clásica, los pretores, por cuestión de equidad, fueron
reconociendo lentamente, fuerza a los pactos, primero a través de excepciones y
posteriormente dotándola de acciones. Lo anterior justificado en el interés de la
convivencia pacífica, que hacía necesario que la palabra fuera respetada y los
pactos cumplidos; es en este contexto donde surge el principio pacta sunt
servanda, hoy importante tanto en derecho privado como en internacional público.
59
Zamora y Valencia, Miguel Ángel; Contratos civiles; 7ª ed; Ed. Porrúa, México, 1998, p. 32.
47
Esta regla influyó en el sistema normativo mexicano, en virtud de que fue
incorporada en los Códigos Civiles de 1870, 1884 y 1928.
2.4 Evolución histórica del Contrato de Arrendamiento
De lo aquí expuesto se advierte que el contrato de arrendamiento tiene su
origen en el Derecho Romano, que es producto del derecho de gentes, que formó
parte de los derechos consensuales que se perfeccionaban con el consentimiento
de las partes, y que a través de éste reconocimiento se le dotó de la actio para
hacer exigible la deuda u obligación.
Es así como el antecedente romano del arrendamiento lo encontramos en
la figura de locatio, que se deriva de la expresión locare, que significa poner algo,
colocar; por lo que a decir de Alfredi di Pietro 60, el locator es quien coloca en
manos de otro por un cierto tiempo y por una suma de dinero, merces, algo que el
conductor se lleva, ya para su uso, ya para trabajarla. O bien, es el contrato por el
cual, el locator se obliga a proporcionar a otra persona conductor, el goce temporal
de una cosa no consumible a cambio de una remuneración periódica en dinero. Es
así como en Roma se regula la locatio rei, locatio operarum y locatio operaris
fasciendi.
En un principio el objeto de la locatio fueron los esclavos y los animales,
posteriormente apareció la renta de tierras y fue hasta la época del Imperio
cuando surgió el alquiler de viviendas. Cabe señalar que la protección del
arrendamiento se muestra por primera vez a fines de la época clásica.
Es a partir de este momento que podemos enunciar que el contrato de
arrendamiento es, de acuerdo a sus características: bilateral, oneroso,
consensual, conmutativo, de tracto sucesivo.
60
Castrillón y Luna, Javier Manuel; Op. cit., p. 273.
48
2.4.1 Forma
Al respecto, Petit61 refiere que en cuanto a la forma, el arrendamiento era
análogo con la venta, en virtud de que podía ser formado por escrito o con la
entrega de arras; pero éstos solo eran medios de prueba. Asimismo señala que en
el arrendamiento, el acuerdo de las partes debía recaer sobre la cosa objeto del
contrato, que podía ser mueble o inmueble, incorporal o corporal, siempre que
fuera susceptible de ser parte del patrimonio de los contratantes, y el precio debía
ser cierto y en dinero, tal como lo era en la venta.
Las causas de terminación del contrato de arrendamiento romano eran: la
voluntad de las partes, el cumplimiento del término, el incumplimiento en el pago
de la renta durante dos años, el deterioro del objeto arrendado y la necesidad del
propietario para usar el objeto arrendado.
Por su parte, el Código de Napoleón en la regulación del contrato de
arrendamiento sigue el espíritu del derecho romano, al reconocer la existencia de
las locaciones de cosas y de obras. Tal como lo dispone el Libro Tercero, en su
Título VIII, en los artículos siguientes:
“Art. 1708.-Existen dos contratos de arrendamiento, el de cosas y
el de obras.
Art. 1709.- El arrendamiento de cosas es un contrato por el cual
una de las partes se obliga a hacer que la otra goce de una cosa
durante cierto tiempo y mediante un cierto precio que ésta se
obliga a pagarle.
Art. 1710.- El arrendamiento de obras es un contrato por el cual
una de las partes se compromete a hacer una cosa para la otra
mediante un precio convenido entre ellas.
Art. 1711.- Estas dos clases de arrendamiento se subdividen
además en varias especies particulares;
61
Ibid; p. 275.
49
Arrendamiento rústico, el de los predios rurales;
Arrendamiento de servicios el del trabajo o el de los servicios;
Aparcería de ganado, el de animales cuya utilidad se reparte entre
el propietario y aquél al que se los confía.”62
Es así como en el derecho francés, el arrendamiento se define como el
contrato por el cual una de las partes se compromete, mediante un precio cierto
que la otra se obliga a pagar, a concederle, durante un tiempo cierto, el uso o
disfrute de una cosa, a suministrarle temporalmente sus servicios o a hacer una
obra determinada.
El derecho español, siguiendo la concepción romana y su evolución
francesa, se refiere al arrendamiento de cosas, al de obras y al de servicios. Así
los artículos 1542 y 1543 del Código Civil, establecen:
“Art. 1542.-El arrendamiento puede ser de cosas, de obras o de
servicios.
Art. 1543.- En el arrendamiento de cosas, una de las partes de
obliga a dar a la otra el goce de una cosa por tiempo determinado
y precio cierto.”
El arrendamiento llegó a México a través del Derecho español. Es así como
el Código Civil de 1870 define al arrendamiento en el artículo 3068 del Título
Vigésimo:
“Art. 3068.- Se llama arrendamiento al contrato por el que una
persona cede a otra el uso o goce de una cosa por tiempo
determinado y mediante un precio cierto. Se llama arrendador el
que da la cosa en arrendamiento y arrendatario al que la recibe.”
62
Ibid; p. 277.
50
Respecto a la forma que debe revestir el contrato, el artículo 2406 del
Código Civil Federal vigente establece que el arrendamiento debe otorgarse por
escrito y la falta de éste será imputable al arrendador; es decir en caso de que no
conste por escrito el contrato, la carga probatoria será para el arrendador. El
escrito deberá contener las estipulaciones consagradas en el numeral 2448 F,
entre ellas: nombres de las partes, ubicación del inmueble, descripción del
inmueble, monto de renta, garantía, destino habitacional y término del contrato.
Por su parte, en el Código Civil del Estado de Campeche de 1942, se
señalaba en el artículo 1736, que en los contratos civiles cada una de las partes
se obliga en la manera y términos que aparezca que quiso obligarse, sin que para
la validez del contrato se requieran formalidades determinadas, con excepción de
aquellos casos expresamente designados por la ley.
Específicamente, respecto a la forma del contrato de arrendamiento, el
numeral 2305 estipulaba que debía constar necesariamente por escrito,
condicionando esta formalidad al monto de la renta; así las partes suscribían un
documento privado, ante dos testigos, cuando la renta no excediere de un mil
pesos anuales; y constaría en escritura pública siempre que el monto de la renta
excediera de la cantidad señalada.
“Art. 2305.- Todo contrato de arrendamiento debe constar
necesariamente por escrito. Cuando la renta no excediere de un
mil pesos anuales, en documento privado suscrito por los
contratantes y dos testigos, que se extenderá por duplicado,
conservando un ejemplar cada uno de los otorgantes; y en
escritura pública, cuando exceda de dicha cantidad.”
Posteriormente, con la reforma publicada en el Periódico Oficial del Estado,
el 28 de abril de 1981, la L Legislatura estatal varió las condiciones de la forma
51
del contrato de arrendamiento, así estableció como una generalidad que todo
contrato constara por escrito, y por excepción, solo cuando la renta excediera de
cinco años, debía constar en escritura pública.
“Art. 2305.- Todo contrato de arrendamiento debe constar
necesariamente por escrito. Cuando la renta exceda de cinco
años constará en escritura pública.”
Finalmente, por Decreto 237 de fecha 2 de julio de 2009, la LVIII
Legislatura del Congreso Local modificó el artículo 2305 del Código Civil (vigente)
para establecer como única forma del contrato de arrendamiento de bienes
inmuebles, la escritura pública:
“Art. 2305.- Todo contrato de arrendamiento de bienes inmuebles
se hará constar en escritura pública sin importar su monto y
duración.”
2.4.2 Prórroga
Como antecedente inmediato de la prórroga en el Derecho Mexicano,
refiere Juan Luis González Alcántara63, que en el año de 1942, con motivo de la
Segunda Guerra Mundial, el Presidente de la República decretó la prohibición de
aumentar las rentas por ocupación de inmuebles mientras continuara la
suspensión de garantías. Esta prórroga de congelación de rentas permaneció
parcialmente hasta 1951, cuando por Decreto de 30 de noviembre de este año, se
González Alcántara, Juan Luis; “El Arrendamiento” en Boletín mexicano, No. 78 septiembre-diciembre, Año
XXVI, México, 1993.
63
52
excluyó de la congelación de rentas a algunos giros mercantiles, como: cantinas,
pulquerías, cabarets o centros de vicio autorizados.
Con fecha 11 de noviembre de 1943 se emitió un Decreto por el cual se
entendían prorrogados, durante el tiempo que dure el estado de guerra, todos los
contratos de arrendamiento de casas habitación vigente.
Fue a finales de 1945, cuando se levanta la suspensión de garantías,
mediante Decreto publicado el 28 de diciembre de 1945, el cual fuera reformado el
21 de enero de 1946, con el propósito de dejar vigentes, hasta en tanto fueran
derogadas, las disposiciones relativas a la congelación de rentas y prórroga de los
contratos de arrendamiento de casa habitación y comercios pequeños.
Al respecto, el Código Civil Federal vigente establece como duración
mínima del arrendamiento de casas habitación un año forzoso; pero no contempla
la figura de la prórroga ni la reconducción tácita.
El Código Civil del Estado de Campeche, desde 1942 a la fecha establece
que el artículo 2310 plazo del arrendamiento es, cuando menos de dos años,
aunque el estipulado sea menor; este plazo es obligatorio para el arrendador.
“Art. 2310.-El plazo del arrendamiento será, cuando menos, de
dos años, aunque el estipulado sea menor.”
2.4.3 Tácita reconducción
La relocatio tacita encuentra su origen simultáneamente con la locatio
conductio, pues cuando se finalizaba el plazo previsto en el contrato, se entendía
su prórroga siempre que las partes continuaran comportándose como si el
contrato estuviera en vigor; dicha prórroga se tenía en las mismas condiciones,
pero sin plazo establecido, hasta que alguna de las partes manifestara su deseo
de dar por terminada la relación de arrendamiento; y sólo en los casos del alquiler
53
de un predio rural, la relocatio tacita operaba siempre por un año a causa del ciclo
anual que caracterizaba las labores agrícolas.
Es así como procede la tácita reconducción cuando el arrendatario una vez
que ha concluido el arrendamiento y su prórroga, si la hubo, continúa en el uso o
goce de la cosa y el arrendador acepta el pago de la renta; esta reconducción se
tiene por la manifestación tácita de la voluntad. 64
“ …El plazo puede prorrogarse en el arrendamiento de inmuebles,
si las partes consienten tácitamente en ello, lo que sucede cuando
el arrendatario continúa ocupando el inmueble sin oposición del
arrendatario, si el predio es rústico se prorroga por cada año que
guarden silencio, si es urbano por el tiempo que haya ocupado, es
la llamada “tácita reconducción”65
El Código Civil del Estado de Campeche, reconoce la prórroga y la tácita
reconducción en el artículo 2311, al señalar que vencido el plazo de dos años, o
un plazo mayor si así se hubiese estipulado, y siempre que el inquilino estuviese al
corriente de sus pagos, se entenderá prorrogado el contrato por dos años.
“Art. 2311.- Si al vencerse los dos años a que se refiere el artículo
anterior, o un plazo mayor si así se hubiese estipulado, el inquilino
estuviese al corriente de sus pagos se entenderá prorrogado el
contrato por dos años.”
2.5 Origen del Principio de la autonomía de la voluntad de las partes.
En virtud del análisis de la concepción de la voluntad de las partes en el
derecho romano, el derecho francés y germánico, se tiene que en estos momentos
históricos regía un sistema formalista en el derecho obligacional.
64
65
Treviño García, Ricardo, Contratos civiles y sus generalidades, 6ª ed; Ed. Porrúa, México, 1976, p. 167.
Padilla Sahagún, Gumesindo; Op. cit., p. 221.
54
Respecto al sistema formalista, se pueden distinguir dos periodos: el
predominantemente religioso y el predominantemente civil.
Al primero, no
interesan las formas sino únicamente considera el consentimiento manifestado de
cualquier manera; este sistema espiritualista tuvo auge en el derecho español, tal
como se advierte en lo dispuesto por el Ordenamiento de Alcalá66:
“fuese valedera la obligación o el contrato que fueren hechos en
cualquier manera que parezca que alguno se quiso obligar a otro
e facer contrato con él”
Al respecto Clemente de Diego refiere que el sistema espiritualista es
expuesto a litigios y tiene el peligro de incertidumbre, toda vez que al no vincular la
validez del contrato con alguna forma determinada, cualquiera que decidan las
partes es bastante y suficiente; por lo que la prueba de si existe o no el contrato
puede allegarse con cualquier medio que ofrezcan las partes, y corresponde al
Juez apreciarla.67
Por otro lado, el sistema formalista predominantemente civil se caracteriza
por el rigorismo de la exigencia de formalidades externas como requisito de
existencia del contrato.
“Para Ihering la forma es la enemiga jurada de la arbitrariedad y la
hermana gemela de la libertad individual, que es en definitiva, una
garantía de los intereses públicos y privados, por lo que jamás
podrá ser totalmente eliminada del derecho”68
Como se ha señalado,
fue hasta el siglo XIII, cuando se reanudó el
progreso del carácter consensual de los contratos, al considerarse que era injusto
66
Ley Única Título XVI.
Castrillón y Luna, Javier Manuel; Op. cit., p. 61.
68
Id.
67
55
declarar la nulidad de un convenio por la carencia de la forma, siempre que el
acuerdo de las partes resultare indudable. Por lo que a partir de entonces se
pugna por el respeto a las convenciones y es así, como para el Siglo XVI se
refuerza con carácter indiscutible el principio de la autonomía de la voluntad: todos
los contratos son, en principio, consensuales. Esta teoría fortalecida en el siglo
XVIII, se insertó en el Código Civil de espíritu individualista.
Por ello se afirma, que la teoría de la autonomía de la voluntad arrancó del
individualismo del siglo XVIII.
“…el dogma de la autonomía de la voluntad surgió durante el
auge del individualismo y del liberalismo económico del siglo
XVIII, al amparo de la teoría del contrato social de Rousseau, que
creía en la bondad natural del individuo y en la necesidad de
limitar, por el pacto social, la libertad sólo para conservar ésta, y
se reduce fundamentalmente a sostener que salvo muy raras
excepciones todas las obligaciones contractuales nacían de la
voluntad soberana de las partes iguales, y que todas estas
obligaciones eran justas por ser creadas por la voluntad.”69
A decir de López Monroy 70 , la evolución histórica de la autonomía de la
voluntad comprende 5 etapas:

Derecho Romano.- En esta época el contrato se encontraba estrechamente
vinculado a la noción de ius, es decir a los ordenado y ajustado a las
conveniencias y donde la característica fundamental del contrato es el
acuerdo de voluntades para así crear una acción obligatoria. Como se ha
69
Ibid; p. 90 al citar a Sánchez Medal, Ramón.
López Monroy, Jesús; Notas elementales para los principios de la ciencia del derecho civil; 1ª ed; Ed.
Porrúa, México, 2006, pp. 89 a 92.
70
56
referido anteriormente, los contratos derivados del derecho de gentes y
que por tal razón no eran reconocidos por el ius civile, tuvieron que ser
reconocidos como contratos consensuales para así dotarlos de la actio para
hacerse efectivos. Así en el Digesto se estipula que “toda obligación debe
ser considerada como contractual para que en cualquier lugar en que
alguien se obligue, se entienda que se hace contrato” (Digesto, Libro V, 1,
XX . Y Gayo en un primer momento señala como fuente de obligaciones: el
contrato y el delito, para después ampliarlo a los cuasi contratos, cuasi

delitos y la ley.
Alta Edad Media española.- La naturaleza consensual de los contratos se
encontraba en el Libro V “de las avenencias e de las compras” y el Título
IV “los contratos de cambio y de compraventa” del Fuero Juzgo, creado en

la época de los visigodos a consecuencia de los Concilios de Toledo.
Derecho español de la Baja Edad Media.- En concreto, en la Partida V de
las Siete Partidas de Alfonso X, el Sabio, se define al contrato como: “el
otorgamiento que facen los unes a otros con palabras con intención de
obligarse, eveniendose sobre alguna cosa cierta que deben dar o hacer

unos a otros.”
Época Moderna.- Tiene su precedente inglés tomado de la doctrina de
Adam Smith que encuentra como antecedente al sistema del common law;
en la Carta Magna del Rey Juan sin Tierra de 1215, Ley 37 señala: “ningún
hombre libre podrá ser desposeído de sus bienes, ni procederemos ni
ordenaremos proceder contra él sino en virtud de juicio legal por sus pares
o por la ley del país”. Con esta disposición y en virtud del progreso
económico, se daba seguridad jurídica al derecho de las personas. En esta
época también se presenta el cambio hacia la libertad absoluta del derecho
francés, que encuentra su origen en la revolución de 1789 y con la emisión
de la Declaración de Derechos del Hombre y del Ciudadano que refiere:
“los hombres nacen y permanecen libres e iguales en derechos. Las
distinciones sociales no pueden fundarse en más que en la utilidad común”.
De esta Declaración deriva la expresión liberal y la expresión individualista,
57
porque el ejercicio de los derechos naturales únicamente tiene como límites
aquellos que aseguran a otros miembros de la sociedad el goce de los
mismos derechos. Esta expresión vinculada con la teoría de Kant,
convirtieron a la autonomía de la voluntad en un principio del individualismo
económico, el cual fuera reconocido por el Código de Napoleón al señalar:
“Las convenciones legalmente formadas tienen fuerza de ley entre los que

las han hecho”.
Derecho contemporáneo.- Abarca el Código de Napoleón, el cual extendió
como un individualismo absoluto la posibilidad de enriquecerse sin límites,
Los Códigos Civiles mexicanos de 1870 y 1884 que consagraron el
principio de la autonomía de la voluntad en los preceptos 1535 y 1419: “los
contratos legalmente celebrados serán puntualmente cumplidos”. Contratos
que obligaban no sólo al cumplimiento de lo expresamente convenido sino
también a las consecuencias conformes a la buena fe, el uso o la ley. Esta
idea derivó en el artículo 1796 del Código Civil vigente “Los contratos se
perfeccionan por el mero consentimiento, excepto aquellos que deben
revestir una forma establecida por la ley”. También dentro del derecho
contemporáneo, se comprende la corriente del common law, que consagró
el principio de libertad empresarial de Adam Smith; y la del sistema jurídico
soviético,
que
estableció
un
control mediante
planes económicos
obligatorios, de tal forma que la única importancia de la contratación era
relacionar la empresa con sus propias producciones.
Pero no basta con hacer un recorrido histórico del principio de la autonomía de
la voluntad de las partes, es necesario, para comprender la naturaleza y
trascendencia de este principio, distinguir entre la autonomía de la voluntad y la
voluntad privada.
La primera se refiere a la libertad absoluta de las convenciones, es decir se
reconoce la potestad jurídica que tienen los particulares para crear, modificar y
extinguir relaciones jurídicas. Ahora bien, la voluntad privada está sometida a
58
ciertos límites consistentes en la imposibilidad de disponer de los requisitos y
efectos del contrato. En concreto, los contratantes gozan de libertad para fijar el
contenido del contrato, siempre y cuando procedan lícitamente y no violen las
normas jurídicas por razón de un interés general.
“…el principio de la posibilidad y de la licitud son los únicos que
vienen a limitar la autonomía de la voluntad de los contratantes.”71
En la exposición de motivos del Anteproyecto de Código Civil para el
Distrito y Territorios Federales se señala respecto a la autonomía de la voluntad:
“La doctrina orientadora del Libro de las Obligaciones sustituye el
principio fundamental de la autonomía de la persona para
obligarse y disponer de sus bienes como mejor le parezca por una
norma menos metafísica e individualista, cual es la sujeción de la
actividad
humana
a
los
imperativos
ineludibles
de
interdependencia y solidaridad creados por la división del trabajo y
la comunidad de necesidades.”72
Es así como se da cabida a la libertad contractual parcial que se manifiesta
en la voluntad autónomamente expresada, por medio de la cual las partes
libremente definen los términos, condiciones y contenidos del contrato, pudiendo
hacer exclusión total o parcial de la norma jurídica y resultan ser obligatorias para
los contratantes; sin embargo se encuentra limitada por la posibilidad y licitud
señalada en la norma.
De lo anterior se puede afirmar que la teoría de la autonomía de la voluntad
de las partes tiene dos grandes períodos, el individualista que tiene su origen en la
71
72
Rojina Villegas, Rafael; Derecho Civil Mexicano, 1ª ed; Ed. Porrúa, México, 1976, pp. 234 a 236.
Castrillón y Luna, Javier Manuel; Op. cit., p. 93.
59
libertad de los hombres (siglo XVIII) y la del paternalismo Estatal (siglo XX y XXI)
por la cual el Estado ha intervenido en las relaciones contractuales.
“En el siglo XIX, el contrato, como categoría histórica, vino a ser la
gran palanca para acelerar la circulación de bienes y, al propio
tiempo, la figura flexible, acogedora y expansiva que brindó
vestidura propicia para modelar todo lo imaginable. Este
fenómeno fue sustentado por una triple base: la secularización del
Derecho, despegando la ley humana de la ley divina, inmutable y
superior; el triunfo de las ideas políticas de siglo XVIII, que se
inscribirían en la Declaración de los Derechos del Hombre y del
Ciudadano y el desarrollo del capitalismo, como régimen nacido
bajo los principios doctrinarios individualistas.”73
73
Alterini Atilio, Anábal; Derecho de obligaciones civiles y mercantiles; 1ª ed; Ed. Abeledo Perrot; Buenos
Aires, 1996, p. 6665.
60
CAPITULO III. ANÁLISIS CRÌTICO DE LA FORMA Y TEMPORALIDAD DEL
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN EL ESTADO DE CAMPECHE
Tras el contenido de los capítulos anteriores y de la legislación civil, se puede afirmar
que el contrato de arrendamiento es aquél por el cual una persona llamada arrendador
concede a otra llamada arrendatario el uso o goce temporal de una cosa, mediante el pago
de un precio cierto. Contrato que en sus orígenes (romanos) era de naturaleza consensual,
siempre atendiendo a la buena fe y el principio de la autonomía de la voluntad y hoy por
hoy es de carácter formal por razones de certeza y seguridad jurídica.
En este capítulo se analizará el contenido de los artículos 2305, 2310, 2311 y 2358
del Código Civil del Estado de Campeche, refiriéndose el primero, a la forma del contrato, y
los restantes, a la duración, prórroga y tácita reconducción. Este análisis tiene por objeto
desentrañar la naturaleza proteccionista de las normas en perjuicio de ambos contratantes
y la violación a los principios de la autonomía de la voluntad de las partes y de la libre
contratación.
3.1 Forma del contrato: artículo 2305 del Código Civil.
La realidad socioeconómica y jurídica del país, provocada por múltiples factores
económicos entre ellos: la inflación, la globalización, la falta de inversión, el desempleo,
entre otras, hace que la población, pese a que constitucionalmente tiene el derecho a una
vivienda digna y propia, recurran al arrendamiento para poder satisfacer esta necesidad
vital. Es por ello, que actualmente es uno de los contratos más recurrentes de la sociedad
mexicana.
Es quizá, el derecho de vivienda satisfecho por el arrendamiento y la frecuencia de
la celebración de este contrato, lo que justifica el que hoy deba revestir una forma legal para
surtir efectos; aún cuando en sus orígenes era netamente consensual basado en la buena
fe de los contratantes.
61
La necesidad de dotar de forma legal al contrato de arrendamiento fue reconocida
por nuestro Estado, tan es así que desde el texto original del Código Civil, publicado en el
Periódico Oficial del Estado el 17 de octubre de 1942, establecía en el numeral 2305 lo
siguiente:
“Articulo 2305.- Todo contrato de arrendamiento debe constar
necesariamente por escrito. Cuando la renta no excediere de un mil
pesos anuales, en documento privado suscrito por los contratantes y
dos testigos, que se extenderá por duplicado, conservando un
ejemplar cada uno de los otorgantes; y en escritura pública, cuando
exceda de dicha cantidad.” 74
De la transcripción se advierte que desde 1942, en Campeche el contrato de
arredramiento debía constar por escrito para ser válido, es decir, la voluntad de las partes y
su consentimiento debían expresarse por escrito, pues ya no era suficiente el simple
consentimiento de los contratantes para perfeccionarlo, como lo era en la época romana.
En este momento histórico, era “necesario” que se plasmara en un escrito, esto es, en un
contrato, para así surtir efectos, para ser válido, para poder ejercer una acción, para no ser
nulificados, etc.
Zamora Valencia 75 , sostiene que para dar mayor seguridad y prueba de las
operaciones que se celebran, la ley exige que el consentimiento de las partes se exteriorice
de una manera específica y determinada. Así el artículo 2305 del Código Civil del Estado de
Campeche, exigía que el arrendamiento constara por escrito. No obstante, la naturaleza de
este escrito estaba condicionada por el monto de la renta pactada.
Es decir, cuando la renta no excedía de un mil pesos, las partes sólo tenían que
74
Texto Original en su publicación del Periódico Oficial de fecha 17 de octubre de 1942. Decreto 24 emitido
por la XXXVII Legislatura.
75
Zamora Valencia, Miguel Ángel; Contratos civiles, 7a ed; Ed. Porrúa, México, 1998, p. 32.
62
exteriorizar su consentimiento –necesariamente- en un escrito privado, firmándolo ello y dos
testigos; y cuando la renta excedía de esta cantidad era necesario que el consentimiento
constara en escritura pública ante Notario.
Para el caso del contrato privado, éste debía emitirse por duplicado de tal forma que
cada una de las partes contara con un ejemplar del mismo. Esto daba seguridad y certeza
a las partes.
Pese a que el arrendamiento abandonó su naturaleza consensual, respecto a la
forma, y sujetó a las partes a la necesaria suscripción de un contrato privado o de escritura
pública, según el monto de la renta, ello no contravino el principio de buena fe, pues
únicamente los obligaba a erogar un gasto extra sólo en determinados contratos: aquellos
cuya renta excediera de mil pesos anuales.
Integrantes de la LVIII Legislatura, en la exposición de motivos de la reforma que hoy
nos rige, señalaron que en el año de 1942, había un incipiente crecimiento en el desarrollo
social y económico del Estado y el régimen de contratos, apenas se estaba integrando, por
lo que se tenía que proteger a los habitantes y garantizarles el derecho a tener su propio
patrimonio inmobiliario.
No obstante, pese a que lo correcto, a su parecer, es que las operaciones
contractuales como las promesas, compraventas y arrendamientos de bienes inmuebles
constaren en escritura pública; al haber, en esa época, sólo dos Notarías Públicas, una en
Campeche y otro en Ciudad del Carmen, se causaría graves inconvenientes y gastos
excesivos a las partes exigir que todo contrato sin distinción constare en escritura pública;
por ello se permitía que algunos pudiera constar en documento privado.
Este precepto jurídico, evolucionó legislativamente, así en la reforma publicada en el
Periódico Oficial del Estado el 28 de abril de 1981, se estableció que:
“Art. 2305.- Todo contrato de arrendamiento debe constar
necesariamente por escrito. Cuando la renta exceda de cinco
63
años constará en escritura pública.76
Nuevamente, el contrato de arrendamiento debía constar necesariamente por
escrito, público o privado; no obstante ello se encontraba condicionado, ya no al monto
anual de la renta, si no a la duración del contrato mismo.
Así, bastaba un documento privado cuando el objeto era un arrendamiento por
menos de cinco años; y era necesario celebrar una escritura pública cuando la duración de
éste era mayor a cinco años.
Con esta reforma, no se transgredió en su totalidad el principio de buena fe de las
partes, toda vez que permitía la celebración de un contrato privado para darle validez al
arrendamiento y por excepción, los obligaba a exteriorizar su consentimiento en escritura
pública, ante un tercero con fe pública: el Notario.
Con el paso del tiempo, este artículo por segunda vez fue reformado el 26 de junio
de 2009, por la LIX Legislatura, para quedar de la siguiente forma:
“Art.
2305.-
Todo
contrato
de
arrendamiento
de
bienes
inmuebles se hará constar en escritura pública, sin importar su
monto y duración.”77
Es justamente el Decreto No. 237 publicado el 16 de julio de 2009, por el que se
reforma el numeral 2305 del Código Civil, el que interesa a la presente investigación,
por ello, debemos de contextualizar dicha reforma.
El 15 de abril de 2009, el Ejecutivo del Estado presentó la iniciativa para
76
Reforma única: P.O. de fecha martes 28 de abril de 1981. L Legislatura. Decreto 50. Artículo Primero.
Pagina 3, Sección segunda.
77
Nota: Reforma do por Decreto N o. 237 de la LIX Legislatura, P.O. No. 4317 de fecha 16/julio/2 009.
64
reformar, entre otros, el artículo 2305 del Código Civil, argumentando que la certeza
jurídica es garantía de la conservación del estado de derecho, por lo que al haberse
incrementado las operaciones de compraventa y arrendamiento de bienes inmuebles,
era necesario que, sin importar la cuantía y duración del contrato, tanto los que
trasladaran el dominio como aquellos que transmitieran la posesión del inmueble,
debía constar en escritura pública para su validez.
“…La certeza jurídica es garantía de la conservación del estado
de derecho. En todo el territorio de la Entidad en la actualidad se
observa
un
considerable
incremento
de
operaciones
compraventa y arrendamiento de bienes inmuebles.
de
Para que
esas operaciones revistan la debida certeza jurídica, la reforma
que se propone, con relación a los numerales 2145, 2218 y 2305
del Código Civil del Estado, tiene el propósito de que sin importar
su cuantía y, en su caso, duración, los contratos traslativos del
dominio o de la posesión de bienes inmuebles, que se realicen
únicamente entre particulares deban constar necesariamente en
escritura pública para su validez; formalidad que se extiende a los
contratos preliminares o contratos de promesa sin importar
quienes lo celebren.”78
Posteriormente, los integrantes de la LVIII Legislatura
presentaron otra
Iniciativa para reformar, entre otros, el artículo 2305 del Código Civil, bajo el
argumento de que al ser los contratos la principal fuente de las obligaciones civiles
que crean, modifican, transmiten o extinguen obligaciones, se les debe dar a las
partes mayor seguridad y certeza legal en la celebración de los contratos con
independencia del objeto que persigan. Fortalecen este argumento, con la afirmación
de que en el Estado existen suficientes fedatarios públicos distribuidos en todos los
municipios del Estado, para dotar de validez al contrato:
78
Exposición de motivos en los Expedientes 011/LIX/10/06 y sus acumulados 407/LIX/12/08, 448/LIX/05/09,
457/LIX/06/09 relativos a la Iniciativa de reformas, adiciones y derogaciones a diversos preceptos del Código
Civil y del Código de Procedimientos Civiles; LIX Legislatura del Congreso del Estado de Campeche, México,
2009. V. Apéndice.
65
“…en la actualidad existen en el Estado ochenta Notarios
Públicos, los cuales se encuentran distribuidos en todos y cada
uno de los Municipios del Estado, en donde en la ciudad ejercen
53, en la de Champotón 1, en la de Hopelchén 2, en la Ciudad del
Carmen 16, en la de Escácerga 2, en la de Candelaria 1, en la de
Xpujil 1, en la de Calkiní 1, en la de Hecelchakán 1, en la de
Tenabo 1 y en la de Palizada 1; observándose que en cada
Municipio hay por lo menos un Fedatario Público…”79
Aunado a ello, refieren los diputados que la escritura pública es necesaria para
dar certeza jurídica a las partes sobre el arrendamiento y los alcances legales del
contrato, máxime que los documentos privados no hacen prueba plena:
“La reforma planteada con anterioridad es con la finalidad de
proporcionar una certeza jurídica tanto al arrendador como al
arrendatario del instrumento y alcance legales del contrato que
están celebrando, toda vez que conforme a derecho, los
documentos privados no hacen prueba plena y el dar por
concluido algún contrato por la vía judicial, se estaría dejando en
estado de indefensión a alguna de las partes y esto propiciaría
actos que vulneren los derechos de alguna de las partes.”
De lo anterior se advierte que la reforma vigente al artículo 2305 80 del Código Civil
Expedientes 011/LIX/10/06… Op. cit., p. 2.
La iniciativa presentada por el Ejecutivo del Estado, junto con la Iniciativa para reformar los artículos 2145,
2216, 2305, 2896 en su fracción III y 2903 y derogar el artículo 2218 y la fracción III del artículo 2902
numerales todos del Código Civil del Estado de Campeche, promovida por integrantes de la LVIII Legislatura;
la Iniciativa para derogar los artículos 185, 186 y 187 del Código Civil del Estado de Campeche, promovida
por el diputado José Antonio Rodríguez Rodríguez del grupo parlamentario del Partido Revolucionario
Institucional; la Iniciativa para reformar los artículos 1088 y 1107 del Código de Procedimientos Civiles del
79
80
66
del Estado se basó en las siguientes razones:
1) La necesidad de dar seguridad y certeza legal a los contratantes.
2) La existencia de ochenta Notarios Públicos en el Estado, por lo menos uno en
cada Municipio y;
3) Que los documentos privados no hacen prueba plena.
Respecto al primer punto, cabe decir que el contrato de arrendamiento en sus
orígenes era netamente consensual, no requería de formalidad alguna para tener
validez; no obstante para certeza y seguridad de las partes, en Campeche, en un
primer momento (1942) se exigía que las voluntades fueran externadas por escrito,
público o privado, según el monto anual de la renta y posteriormente (1981), según
la duración del mismo.
Esta variación en la formalidad del contrato es a todas luces transgresora de la
naturaleza del arrendamiento y del principio de buena fe, porque como se refirió en
el segundo capítulo, la locatio rei, producto del derecho de gentes, formó parte de
los derechos consensuales que se perfeccionaban con el consentimiento de las
partes, y es así como se les dotó de la actio para hacer exigible la deuda o la
obligación.
Asimismo era un contrato en el que regía la bona fides, por el que las partes se
comprometían a mantener su palabra con independencia de la forma en que se
haya exteriorizado la voluntad; y es bajo este principio que el Juez tenía la amplia
facultad para considerar todas las circunstancias relacionadas con el contrato; pero
también era oponible a las partes porque se obligaban a cumplir la prestación
pactada y actuar sin dolo y en la forma que de ellos se esperaba, conforme al
criterio de relaciones leales y honestas.
Estado de Campeche, promovida por el diputado Humberto Javier Castro Buenfil del grupo parlamentario del
Partido Revolucionario Institucional; dieron lugar al Decreto que reformó la forma del contrato de
arrendamiento, que anteriormente permitía la celebración de documento privado o escritura pública y hoy
exige que sea únicamente en escritura pública.
67
Es así, como el arrendamiento, al ser sólo traslativo de la posesión de un
inmueble, no debe resultar tan oneroso para las partes, ni revestir una formalidad
rigurosa; porque precisamente una persona arrienda un bien porque posiblemente
no tiene los medios suficientes para adquirir una casa habitación o bien, por
cuestiones circunstanciales su estancia es temporal y deviene innecesaria la
compra de un inmueble.
No obstante, es dable considerar que por razones de certeza, seguridad o de
probanza para futuros juicios, el contrato de arrendamiento deba constar por
escrito, máxime que como refiere Ernesto Gutiérrez y González 81 , los seres
humanos sólo confían cuando sus actos constan fehacientemente en documentos
y no en la simple palabra.
Sin embargo, no se le debería exigir a las partes, la escritura pública como
forma del contrato de arrendamiento, porque como se señala, solo transmite la
posesión y no el dominio del inmueble; aunado a que la inscripción en el Registro
Público de la Propiedad y del Comercio únicamente tiene efectos declarativos mas
no constitutivos de derechos.
Por ello, resultaba aceptable el contenido del artículo 2305 del Código Civil, con
anterioridad a la reforma que hoy nos rige, en la que se condicionaba el contrato
privado y la escritura pública, al monto de la renta o bien, a la duración del
contrato.
Ahora bien, el argumento de la existencia de ochenta Notarios Públicos en el
Estado resulta insuficiente para variar la forma del contrato de arrendamiento.
Como se ha analizado, la forma de un contrato, se puede condicionar por la
naturaleza del mismo, por su objeto, por el monto de la operación, por su duración,
es decir, por alguna particularidad del contrato o bien, por alguna disposición
proteccionista del Estado sobre los derechos de grupos vulnerables.
81
Gutiérrez y González, Ernesto; Op. cit., p.130.
68
Pero el variar la forma del contrato de arrendamiento a escritura pública, sin
importar su monto o duración, y argumentando que existen ochenta Notarios
Públicos en la Entidad, más que dar certeza jurídica al justiciable, parece obedecer
a la satisfacción monopólica del negocio de las Notarías Públicas.
No se menosprecia la labor nobilísima, la responsabilidad y función social de los
Notarios, quienes tienen fe pública para autenticar y dar forma, en términos de ley,
a los instrumentos en que se consignan actos y hechos jurídicos 82. Que ante todo,
deberán recibir a las partes, escuchar sus necesidades, orientar y explicarles el
valor y las consecuencias legales de los instrumentos que celebren ante él, para
así contribuir a la certeza jurídica, legalidad, seguridad, paz, equidad y justicia,
valores imperantes del Derecho.
Finalmente el último motivo de esta reforma, fue que en virtud de que los
documentos privados no hacen prueba plena, el contrato de arrendamiento debe
constar en escritura pública.
Al respecto, considero oportuno señalar que el
artículo 454 del Código de Procedimientos Civiles del Estado, establece que los
documentos privados hacen prueba plena contra su autor o bien contra un tercero,
siempre que en el primer caso se hayan reconocido en la forma legal, y en el
segundo, se consignen hechos propios del autor o contratos celebrados por él, y
que tengan fecha cierta.
“Artículo 454.- Los documentos privados hacen prueba plena
contra su autor, cuando han sido reconocidos en la forma legal.
Para que los documentos privados hagan prueba plena contra
tercero, se requiere: que en ellos se consignen hechos propios de
su autor o contratos celebrados por él; y que tengan fecha cierta,
de acuerdo con el artículo 1298 del Código Civil.”
Asimismo, los documentos privados no suscritos se tendrán por reconocidos
82
Art. 1 y 2 de la Ley del Notariado para el Estado de Campeche, Op. cit.
69
cuando se comprueben por medio de testigos; o bien, el documento presentado
por una parte, prueba plenamente en su contra aunque la otra parte no lo
reconozca.
De lo anterior se advierte que a diferencia del criterio del legislador, los
documentos privados sí hacen prueba plena en ciertas circunstancias y bajo ciertas
condiciones; obviamente no constituyen prueba plena inmediata como los
documentos públicos celebrados ante Notario, sin embargo ambos –públicos o
privados- pueden ser redargüidos de falsos y corresponde a la contraparte
acreditarlos.
Si bien el Notario goza de la fe pública para dar autenticidad a diversas
realidades jurídicas; ello deviene del principio de la buena fe que impera en esta
profesión, y por la cual se da confianza y credibilidad al Notario y sus actuaciones.
Por ello este argumento también deviene insuficiente para justificar la exigencia
de la escritura pública como forma del contrato de arrendamiento.
“La escritura no es la manifestación del consentimiento, que en la
mayoría de los casos se ha dado... en la forma verbal. La
redacción del escrito sirve únicamente para reservarse una
prueba fácil de la convención; pero no debe confundirse el medio
de prueba con el modo de formación del contrato. El contrato
existe independientemente de su prueba escrita…”83
A diferencia de nuestro Estado, el Código Civil Federal establece en su artículo
2406 que el contrato de arrendamiento debe constar por escrito y la falta de esta
formalidad se imputará al arrendador. Asimismo, refiere que el contrato de
arrendamiento deberá contener cuando menos las siguientes disposiciones:
83
Planiol, Macel y Ripert, George; Tratado elemental de Derecho Civil; 1ª ed; Ed. Cárdenas; México, 1983, p.
24.
70



Nombres del arrendador y arrendatario.
La ubicación del inmueble.
Descripción detallada del inmueble objeto del contrato y de las
instalaciones y accesorios con que cuenta para el uso y goce del mismo,

así como el estado que guardan.

La garantía, en su caso.

El término del contrato.

El monto de la renta.

La mención expresa del destino habitacional del inmueble arrendado.
Las
obligaciones
que
el
arrendador
y
arrendatario
contraigan
adicionalmente a las establecidas en la Ley.
Cabe señalar que conforme a lo dispuesto en el numeral 2448-G del Código
Sustantivo Civil, este contrato deberá ser registrado ante la autoridad competente del
Departamento del Distrito Federal, hecho lo anterior, se entregará al arrendatario copia
registrada del contrato.
En esta normatividad se advierte que la forma del contrato de arrendamiento es
un documento privado que debe contener los elementos mínimos y posteriormente se
debe registrar para surtir efectos. Sin embargo, no se exige a las partes que se
celebre una escritura pública como forma legal del contrato.
Por su parte, el Distrito Federal también establece que el contrato de
arrendamiento de casa habitación deba constar por escrito, con los mismas
disposiciones que el Código Federal, pero adicionando el monto del depósito o en su
caso los datos del fiador en garantía; y el carácter y las facultades con que el
arrendador celebrará el contrato, incluyéndose todos los datos del instrumento con
que éste acredite su personalidad. 84
En el Estado de Puebla, el artículo 2269 del Código Civil establece que el
84
Artículo 2448-F del Código Civil del Distrito Federal, Op. cit.
71
arrendamiento debe otorgarse por escrito, no obstante, exige la escritura pública
cuando se trata de arrendamiento rústico y la renta anual pase del importe de
quinientos días de salario mínimo. Nuevamente se advierte que la generalidad de la
forma de los contratos de arrendamiento, es un escrito o documento privad; y por
excepción se requiere celebrarlo en documento público.
En Sonora, el monto anual de la renta condiciona la forma del contrato, así se
otorgará por escrito cuando la renta pase de cien pesos anuales; y si el predio fuere
rústico y la renta pasare de cinco mil pesos anuales, el contrato se otorgará en
escritura pública.85
Por lo que respecta al Estado de Zacatecas, de la lectura al artículo 1764 del
Código Civil se advierte que la forma del contrato de arrendamiento se encuentra
condicionada al monto de la renta; por ello, constará en escrito cuando la renta pase
del equivalente a cincuenta cuotas del salario mínimo vigente en el lugar de la
ubicación del inmueble, ya sea rústico o urbano; si la renta pasare de dicha cantidad,
el contrato se otorgará en escritura pública.
Para el caso del arrendamiento de fincas urbanas destinadas a casa habitación,
el escrito deberá contener las disposiciones que enuncia el Código Civil Federal.
Asimismo se deberá registrar ante la autoridad competente del Municipio en que se
encuentre ubicado el inmueble.
En el Estado de Veracruz, el arrendamiento debe otorgarse por escrito cuando
la renta pase de tres mil pesos mensuales; y si el predio fuera rústico y la renta pasare
de cuarenta mil pesos anuales, el contrato se otorgará en escritura pública. 86
85
Art. 263 y 2674 del Código Civil del Estado de Sonora, publicado en el Boletín Oficial del Gobierno del
Estado el 24 de agosto de 1949.
86
Art. 2339 y 2340 del Código Civil del Estado de Veracruz, publicado en la Gaceta Oficial del Estado el 6 de
diciembre de 1932.
72
Por otro lado, Yucatán87 establece en el artículo 1573 del Código Civil de la
Entidad que todo contrato de arrendamiento debe constar por escrito, sea cual fuere la
cuantía de la renta anual; en documento ante notario o escribano público cuando el
plazo no exceda de tres años y, en escritura pública ante notario cuando exceda de
ese plazo.
Por lo anterior, se reitera que la forma del contrato de arrendamiento no debe
ser exclusivamente la escritura pública, sino que considerando el monto de la renta y
la duración se debe permitir la celebración del arrendamiento por escrito, es decir en
documento privado. Lo anterior atendiendo al principio de buena fe de las partes, pero
sobre todo a la naturaleza del contrato.
3.2 Temporalidad del contrato: artículo 2310 del Código Civil
La duración forzosa, la prórroga y la tácita reconducción del contrato de
arrendamiento
son temas que resultan interesantes para la presente
investigación, en virtud de que se consideran disposiciones transgresoras del
principio de la libre contratación y de la autonomía de la voluntad de las partes.
Respecto a la duración del contrato de arrendamiento, el artículo 2310 del
Código Civil refiere:
“Art. 2310.- El plazo del arrendamiento será, cuando menos,
de dos años, aunque el estipulado sea menor.”
Este precepto ha permanecido intocado desde el Código de 1942. Y en él se fija
el plazo forzoso de dos años, obligatorio para el arrendador. Es decir, atendiendo a la
87
Código Civil del Estado de Yucatán, publicado en el Periódico Oficial del Estado el 31 de diciembre de
1993.
73
naturaleza del contrato y el carácter irrenunciable de las disposiciones en beneficio del
arrendatario, se obliga al arrendador a respetar forzosamente el plazo de dos años,
como tiempo mínimo del contrato; y aún cuando las partes hayan convenido un plazo
menor, por ser irrenunciable, no será considerado. En sí:
“…tal parece que se trata de favorecer a los inquilinos aún en
contra de su voluntad y aunque puedan resultar a veces más
perjudicados que beneficiados… Pero la existencia demuestra
que en la mayoría de los casos es más benéfica la libertad de
contratación que el rigorismo legal…, y en el caso creemos que
impedir a los inquilinos que renuncien a los beneficios que el
Código les concede en esta materia, es más perjudicial que útil a
sus intereses…”88
Si bien es cierto, este numeral sólo obliga al arrendador a respetar el plazo de
dos años, se puede decir que transgrede el principio de autonomía de la voluntad de
las partes, porque impide, tanto al arrendador como al arrendatario, definir términos,
condiciones y contenidos de contrato, en específico los imposibilita a contratar por un
periodo menor o bien para darlo por terminado antes de los dos años.
En efecto, en la realidad pueden surgir diversas circunstancias por las que la
duración del contrato sea inferior a dos años, o bien resulte necesario desalojar al
inquilino por alguna falta cometida; no obstante el arrendador deberá esperarse el
plazo de dos año para ejercer acción contra el inquilino.
Esta obligación forzosa se reconoce y reitera en los numerales 2356 y 2357del
Código Civil que establecen:
“Art. 2356.- El arrendador que necesita la finca para ocuparla por
sí mismo, no podrá ser obligado a prorrogar su convenio como
dispone el artículo 2311; pero está obligado a esperar los dos
88
Soriano Borja, Manuel; El Foro, Revista Trimestral de Derecho y legislación, Órgano de la Barra Mexicana,
No. 2, abril, mayo y junio de 1928, México, Tomo IX, pág. 204.
74
años que señala el artículo 2310. Si la finca arrendada fuese
única, entonces el inquilino solamente tendrá el plazo de
cuatro meses para desocuparla, cualquiera que sea el plazo
estipulado. El plazo de cuatro meses se contará desde que el
inquilino sea notificado judicialmente o ante Notario.
En cualquiera de los casos expresados en este artículo, si el
arrendador ofreciere al inquilino una finca de igual renta y pagase
el importe de la mudanza, el inquilino está obligado a desocupar
desde luego.
Art. 2357.- Si obtenida la desocupación, el arrendador en vez de
ocupar la finca por sí mismo o por medio de sus ascendientes o
descendientes o hermanos, la deja ocupar por otra persona, a
más de la obligación de pagar al inquilino los daños y perjuicios
que le haya ocasionado con la desocupación, será castigado con
una multa igual a dos años de rentas de la finca, que impondrá la
autoridad municipal.”
En efecto, cuando el arrendador requiere el inmueble para habitarlo por sí
mismo, deberá esperar el plazo de los dos años para pedir el desalojamiento; con la
excepción de que cuando fuere única el inquilino tendrá el plazo de cuatro meses para
desocuparla; y si el arrendador le ofreciera otra en igual renta y pagase la mudanza, el
inquilino se ve obligado a desalojar el inmueble en el momento en que se solicitase y
no necesariamente tendrían que haber transcurrido dos años.
Ahora bien, si tras pedir el desalojo, el inmueble no es ocupado por el
arrendador sino por otra persona, el primero tendrá que cubrir los daños y perjuicios
al inquilino por la desocupación. Este precepto también resulta violatorio del principio
de la libre contratación, porque impide al contratante establecer los términos y
condiciones del contrato.
75
El Código Civil Federal establece en el artículo 2448-C que para el caso de
fincas destinadas a habitación, el arrendamiento no podrá exceder de diez años;
mientras que no podrá exceder de veinte años para las fincas destinadas al comercio
o la industria. Ahora bien, para el caso de contratos de arrendamiento de fincas
urbanas destinadas a la habitación, la duración mínima será de un año forzoso para
el arrendador y arrendatario, salvo convenio contrario.
Similar disposición se encuentra en el Código Civil del Distrito Federal, el cual
contempla en el artículo 2448-C que la duración mínima del contrato de arrendamiento
es de un año forzoso para ambas partes, no obstante, se adiciona el derecho de
prórroga del arrendatario, hasta por un año más, siempre y cuando se encuentre al
corriente en el pago de las rentas, salvo convenio el contrario.
De esta disposición se advierte que el plazo forzoso del arrendamiento es de un
año, y la prórroga del mismo siempre estará sujeto a la voluntad de las partes, y podrá
ser hasta por un año más. De tal forma que se salvaguarda el principio de la
autonomía de la voluntad de las partes porque les permite convenir sobre la
terminación o bien la no prórroga del contrato de arrendamiento cuando así convenga
a las partes.
El estado de Puebla, por su parte, regula en el precepto 2271 del Código Civil
que el arrendamiento podrá celebrarse por el tiempo que convengan las partes, pero
no podrá exceder de diez años para los inmuebles destinados a habitación, de quince
para los destinados al comercio y de veinte tratándose de una industria.
De esta forma, también se respeta el principio de la autonomía de la voluntad
de las partes, al referir que la duración del contrato de arrendamiento será el pactado
libremente por los contratantes, y sólo establece los límites de la duración para el caso
de los inmuebles destinados a casa habitación, comercio e industria.
Zacatecas se adhiere a la disposición de Puebla, respetando así el principio de
la autonomía de la voluntad, toda vez que permite que las partes establezcan el
tiempo que deba durar el arrendamiento, respetando siempre el plazo máximo legal
76
establecido para el caso de habitación, comercio e industria. En específico la duración
mínima del contrato de arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación
será de un año forzoso para arrendador y arrendatario.
En el Estado de Sonora, se reconoce tácitamente el principio de la autonomía
de la voluntad de las partes, debido a que el artículo 2665 del Código Civil únicamente
señala el plazo máximo del arrendamiento de fincas destinadas a habitación, comercio
y ejercicio de una industria o a la agricultura, siento éstos de 10, 15 y 20 años,
respectivamente.
En Veracruz, la duración del contrato de arrendamiento se contempla en el
precepto que define al arrendamiento, 2331 del Código Civil; y nuevamente establece
sólo el plazo máximo para el caso de inmueble destinado a habitación, comercio e
industria, coincidiendo dichos plazo con el de Puebla, Sonora y Zacatecas.
La duración del arrendamiento en el Estado de Yucatán también es respetuosa
del principio de la autonomía de la voluntad de las partes, toda vez que en el artículo
1571 del Código Civil, se estipula que el arrendamiento podrá hacerse por el tiempo y
el precio que convengan las partes, sin perjuicio del derecho de prórroga del inquilino,
tema que abordaremos más adelante.
De esta forma, al señalar nuestro Código Civil que el plazo del arrendamiento
será, cuando menos, de dos años, aunque el estipulado sea menor; se advierte que
transgrede el principio de la voluntad de las partes, porque dicha obligación es sólo
para el arrendador; además de que impide a las partes convenir sobre la duración del
arrendamiento según les convenga.
No se tiene porque obligar a las partes a un plazo mínimo del arrendamiento,
sino como en otras Entidades, debió señalar los plazos máximos del mismo, lo cual
demostraría el carácter proteccionista del Estado, sin afectar la voluntad de las partes
y el derecho a la libre contratación de éstos.
77
3.2.1 Prórroga legal: artículo 2311 del Código Civil
Ahora bien, la duración del contrato de arrendamiento, se encuentra
relacionada con las dos figuras que abordaremos enseguida: la prórroga y la tácita
reconducción.
En el primer capítulo se refirió que la prórroga es la continuación de algo por un
tiempo determinado o bien, la prolongación del vencimiento de un plazo. 89
En nuestro Estado, este derecho exclusivo del inquilino y obligación propia del
arrendador para el caso de inmuebles destinados a casa habitación, se encuentra
contemplado en el numeral 2311 del Código Civil:
Art. 2311.- Si al vencerse los dos años a que se refiere el
artículo anterior, o un plazo mayor si así se hubiese estipulado,
el inquilino estuviese al corriente de sus pagos se entenderá
prorrogado el contrato por dos años.
De la transcripción se infiere que la prórroga, hasta por dos años,
opera
cuando han transcurrido los dos años mínimos forzosos o bien el tiempo convenido
por las partes; y siempre que el inquilino este al corriente de sus pagos.
No obstante, los artículos 2356 y 2367 del Código Sustantivo Civil establecen
una excepción para el derecho de prórroga y la responsabilidad en la que puede
incurrir el arrendador por falsedad en los hechos argumentados:
Art. 2356.- El arrendador que necesita la finca para ocuparla por
sí mismo, no podrá ser obligado a prorrogar su convenio como
dispone el artículo 2311; pero está obligado a esperar los dos
años que señala el artículo 2310. Si la finca arrendada fuese
única, entonces el inquilino solamente tendrá el plazo de
89
Goldstein Mabel; Diccionario Jurídico; Ed. Consultor Magno; Colombia, 2010, p. 461, voz: prórroga.
78
cuatro meses para desocuparla, cualquiera que sea el plazo
estipulado. El plazo de cuatro meses se contará desde que el
inquilino sea notificado judicialmente o ante Notario.
En cualquiera de los casos expresados en este artículo, si el
arrendador ofreciere al inquilino una finca de igual renta y pagase
el importe de la mudanza, el inquilino está obligado a desocupar
desde luego.
Art. 2357.- Si obtenida la desocupación, el arrendador en vez de
ocupar la finca por sí mismo o por medio de sus ascendientes o
descendientes o hermanos, la deja ocupar por otra persona, a
más de la obligación de pagar al inquilino los daños y perjuicios
que le haya ocasionado con la desocupación, será castigado con
una multa igual a dos años de rentas de la finca, que impondrá la
autoridad municipal.
De lo anterior se advierte que el arrendador no estará obligado a prorrogar el
contrato cuando la finca arrendada sea el único inmueble que posee; no obstante para
hacer válida la desocupación, deberá notificar judicialmente al inquilino, quien contará
con el plazo de cuatro meses para desocuparla.
Asimismo, otra excepción de la prórroga se presenta cuando el arrendador
ofrece al inquilino una finca con el mismo precio de la renta y sufraga los gastos de la
mudanza; en este caso el arrendatario deberá desalojar el inmueble a la brevedad
posible.
Ahora bien, en caso de que el arrendador no ocupare el predio por sí, por sus
ascendientes, descendientes o hermanos, sino por otra persona,
no sólo deberá
pagar los daños y perjuicios al inquilino, ocasionados por la desocupación, sino que
será castigado por la autoridad Municipal quien le impondrá una sanción pecuniaria
79
correspondiente al pago de dos años de renta de la finca.
Por lo anterior se afirma que estas disposiciones violan el principio de la
autonomía de la voluntad de las partes y evidencian el excesivo carácter
proteccionista del Estado a favor del inquilino; toda vez que les impide convenir sobre
la duración del contrato o bien el derecho a prórroga.
El Código Civil Federal no contempla el derecho a la prórroga, únicamente
establecen los requisitos para que opere el derecho de tanto o de preferencia para el
caso de la enajenación del inmueble arrendado como casa habitación. 90
El Código Civil del Distrito Federal, respetando el principio de la autonomía de
la voluntad de las partes y el derecho a la libre contratación, establece en el numeral
2448-C que el arrendamiento será prorrogable a voluntad del arrendatario, hasta por
un año más, siempre y cuando se encuentre al corriente en el pago, salvo convenio en
contrario.
De tal forma que permite a las partes convenir sobre el derecho a la prórroga y
establece como plazo máximo un año.
En el Estado de Sonora se regula el derecho a la prórroga en los artículos 2763,
2764 y 2765 del Código Civil, al establecer que el inquilino, siempre que esté al
corriente en el pago de rentas, tendrá derecho a que se le prorrogue hasta por un año.
Permitiendo al arrendador a aumentar hasta un diez por ciento de la renta anterior
siempre que se demuestre que los alquileres de la zona han sufrido una alza. No
obstante, los propietarios que quieran habitar la casa o cultivar la finca cuyo
arrendamiento haya vencido quedaran relevados de la obligación de otorgar la
prórroga. Y en caso de que no la habitare, únicamente será responsable de los daños
y perjuicios ocasionados.
Asimismo se reconoce el derecho de tanto o preferencia para el caso de
90
Art. 2447, 2448-J y 2448-K del Código Civil Federal, publicado en el Diario Oficial de la Federación en
cuatro partes los días 26 de mayo, 14 de julio, 3 y 31 de agosto de 1928
80
arrendamiento y enajenación; siempre que el contrato haya durado más de cinco
años, el inquilino ha hecho mejoras de importancia en la finca y se encuentra al
corriente en el pago de la renta.91
Por su parte, en el Estado de Puebla, en el artículo 2321 del Código Civil del
Estado establece que el contrato de arrendamiento por tiempo determinado o
indeterminado, podrá prorrogarse por una sola vez y hasta tres años, siempre que se
satisfagan los requisitos legales.
“Artículo 2321.- Vencido un contrato de arrendamiento, tendrá
derecho el arrendatario a que se le prorrogue por una sola vez y
hasta por tres años más ese contrato, si se reúnen los siguientes
requisitos:
I.
Que el bien se haya arrendado para habitación;
II.
Que el arrendatario esté al corriente en el pago de las rentas;
III.
Que durante la prórroga el arrendamiento tenga también como
objeto habitar el local arrendado;
IV.
Que el inquilino no sea propietario de un inmueble en que exista
una construcción para habitación, que se encuentre en la misma
localidad; y,
V.
Que el inquilino no tenga celebrado como arrendador uno o más
contratos de arrendamiento en la misma localidad.”
En caso de que se prorrogue, la renta estipulada en el contrato podrá aumentarse
anualmente, pero no podrá exceder del setenta por ciento del incremento porcentual
fijado al salario mínimo general en el Estado.
En el Estado de Zacatecas, los contratos de arrendamiento de inmuebles
destinados a casa habitación podrán ser prorrogables, por una sola vez y a voluntad
del arrendatario, hasta por un año, siempre que se encuentre al corriente en el pago
91
Art. 2717 del Código Civil del Estado de Sonora, Op. cit.
81
de las rentas. En este caso, el arrendador podrá aumentar el precio del alquiler, hasta
por el porcentaje señalado en el capítulo de arrendamiento de casas habitación.
Se permite a los propietarios no prorrogar el contrato cuando quieran habitar la
casa o cultivar el terreno o parcela cuyo contrato ha vencido y en caso de no hacerlo,
se hará responsable de los daños y perjuicios causados al arrendatario.
Para efecto de que opere la prórroga es necesario que el inquilino, dentro de los
treinta días anteriores al vencimiento del contrato, manifieste en jurisdicción voluntaria,
ante Notario o ante dos testigos su voluntad de que se prorrogue el contrato.
En caso de desacuerdo del arrendador, resolverá el Juez conforme al Código de
Procedimientos Civiles.92
En el estado de Veracruz, el artículo 2418 del Código Civil del Estado,
establece que el arrendatario tiene derecho a que se le prorrogue el contrato hasta por
dos años más, siempre que se encuentre al corriente en el pago de la renta y haya
cuidado el inmueble que fue su objeto.
Se exceptúa de esta obligación, al propietario que justifique fehacientemente la
necesidad de habitar el inmueble objeto del arrendamiento o en él establecer alguna
industria o comercio también de su propiedad. En caso de no hacerlo, no se considera
responsable del pago de daños y perjuicios.
El Estado de Yucatán93, también contempla la figura de la prórroga, hasta por
un año, como derecho del inquilino, la cual opera siempre que el arrendatario esté al
corriente en el pago de las rentas; en este caso, el arrendador también tendrá derecho
a aumentar la renta anterior en un porcentaje igual al que se haya incrementado ese
año el salario mínimo general de la zona económica en que esté ubicado el predio
objeto del contrato.
También se exceptúa de cumplir esta obligación, a los propietarios que posean
92
Art. 1810, 1855 a 1859 del Código Civil del Estado de Zacatecas, publicado en el Periódico Oficial del
Estado el 19 de mayo de 1986.
93
Artículos 1613 al 1616 del Código Civil del Estado de Yucatán, Op. cit.
82
solamente un predio urbano en la localidad donde residen, siempre que los quieran
habitar personalmente. En caso de no hacerlo se hará acreedor a una multa de cien a
quinientos salarios mínimos vigentes que impondrá la autoridad competente.
De lo anterior se advierte que si bien el derecho a la prórroga del contrato de
arrendamiento es reconocido en casi todos los Estados, se regula respetándose la
autonomía de la voluntad de las partes y la libre contratación. Toda vez que en
algunos casos semana los motivos por los cuales los propietarios pueden no prorrogar
dicho contrato e incluso la responsabilidad en la que pueden incurrir por no ser ciertos
los hechos que dieron motivo a la negativa de prórroga; asimismo en la mayoría de los
estado se permite que esta prórroga sea una sola vez, y hasta por un año.
En Campeche, el arrendador tiene la obligación de prorrogar, por dos años
más, el contrato de arrendamiento cuando se haya vencido el contrato primigenio y el
inquilino esté al corriente de sus pagos. No obstante, como se ha referido, podrá
negarse a ello cuando la finca sea la única propiedad del arrendador y la necesite
para ocuparla por sí mismo. No obstante, en caso de no hacerlo, el arrendador se hará
acreedor a una doble sanción, el pago de daños y perjuicios y una multa igual a dos
años de rentas de la finca.
Esta situación vulnera el principio de la autonomía de la voluntad de las partes
y el derecho a la libre contratación, toda vez que obliga expresamente al arrendador a
prorrogar el contrato hasta por dos años únicamente con la condición de que el
arrendatario esté al corriente de sus pagos, sin considerar si éste ha conservado en
buen estado el inmueble o si bien en meses posteriores no ha incurrido en mora.
Asimismo establece una doble sanción al arrendador que argumentando
necesitar el inmueble para vivienda, por ser su única propiedad, no la ocupe por sí
mismos, por sus ascendientes o descendientes. Esta doble sanción es perjudicial para
el arrendador, basta con una de ellas para sancionar la falsedad de sus argumentos,
sea una multa o bien, la responsabilidad del pago de daños y perjuicios.
83
3.2.2 Tácita reconducción: artículo 2358 del Código Civil.
Se ha dicho que en la tácita reconducción, la voluntad resulta de hechos o de
actos indubitables que la presuponen o autoricen presuponerla, es decir, que
demuestren la intención de arrendatario de continuar con el uso y goce del bien, y la
del arrendador, de permitir este uso y seguir disfrutando del pago cierto y en dinero
En Campeche, esta figura se contempla en el artículo 2358 del Código Civil que
a la letra dice:
“Art. 2358.- Si vencida la prórroga legal establecida en el
artículo 2311, el inquilino continuare sin oposición en el uso y
goce
del
predio
arrendado,
por
más
de
tres
días,
el
arrendamiento continuará por tiempo indefinido, y el arrendatario
deberá pagar la renta legal que corresponda.
El arrendamiento sólo terminará previo aviso que el arrendador
dé al inquilino, con seis meses de anticipación. Este plazo se
contará desde que el inquilino sea notificado judicialmente o
ante Notario.”
Este precepto, permite que vencida la prórroga legal del contrato de
arrendamiento, el inquilino, que permanezca en posesión del inmueble, por más
de tres días y sin oposición, continúe el contrato de arrendamiento por tiempo
indefinido, debiendo pagar la renta legal que corresponda.
Cabe señalar que no se especifica la forma de aumento del monto de la
renta para cuando opera la tácita reconducción.
84
El Código Civil Federal establece en el numeral 2487, que terminado el
plazo del arrendamiento y siempre que el arrendatario permanezca sin oposición
en el uso y goce del bien arrendado, continuará el arrendamiento por tiempo
indeterminado, estando obligado el arrendatario a pagar la renta que corresponda
por el tiempo que exceda conforme a lo convenido en el contrato; pudiendo
cualquiera de las partes solicitar la terminación del contrato en los términos del
artículo 2478 que refiere:
“Artículo 2478.- Todos los arrendamientos que no se hayan
celebrado por tiempo expresamente determinado, concluirán a
voluntad de cualquiera de las partes contratantes, previo aviso por
escrito dada la otra parte con quince días de anticipación si el
predio es urbano, y con un año si es rústico.”
Esta disposición, a diferencia del Estado de Campeche no señala que
necesariamente hayan transcurrido tres días después de vencido la prórroga legal
y sin que haya existido oposición, para que el contrato continúe por tiempo
indeterminado. Asimismo, este precepto, en total respeto al principio de la
autonomía de la voluntad de las partes, permite que éste sea concluido cuando
las partes así lo convengan y conforme a la ley.
En este mismo sentido se pronuncia el Código Civil del Distrito Federal, en
su artículo 2487 que dice:
“Artículo 2487.- Si después de terminado el plazo por el que se
celebró el arrendamiento, el arrendatario continúa sin oposición
en el uso y goce del bien arrendado, continuará el arrendamiento
por tiempo indeterminado, estando obligado el arrendatario a
pagar la renta que corresponda por el tiempo que exceda
85
conforme a lo convenido en el contrato pudiendo cualquiera de las
partes solicitar la terminación del contrato en los términos del
artículo 2478. Las obligaciones contraídas por un tercero con
objeto de garantizar el cumplimiento del arrendamiento, cesan al
término del plazo determinado, salvo convenio en contrario.”
Por su parte, el Estado de Puebla establece que si terminado el contrato
de arrendamiento para casa habitación y la prórroga si la hubo, y el inquilino
continúa sin oposición en el goce y disfrute del bien, ya no se entenderá
prorrogado el contrato. Por lo que el arrendatario deberá pagar la renta que
corresponda al tiempo que excede al del contrato y en su caso, a la prórroga, con
arreglo a la rente que pagaba, más los aumentos legales.
No obstante, hace una distinción con los inmuebles que no se arrendaron
para casa habitación, al señalar en el numeral 2332 del Código Civil, lo siguiente:
“Artículo 2332.- Si el inmueble no se arrendó para casa habitación
y después
de terminado el arrendamiento, continúa el
arrendatario sin oposición en el uso y goce del bien, se aplicarán
las siguientes disposiciones:
I.
Si el predio es rústico, se entenderá renovado el contrato de
arrendamiento por otro año;
II.
Si el predio es urbano y se arrendó para comercio o para
establecer en él una industria, no se tendrá por renovado el
arrendamiento; pero el arrendatario deberá pagar la renta que
corresponda al tiempo que exceda al del contrato, con arreglo a lo
que pagaba, más los aumentos que correspondan conforme al
artículo 2323 aplicado por analogía;
86
III.
En los casos previstos en las dos fracciones anteriores, cesan las
obligaciones otorgadas por persona distinta a las partes, para la
seguridad del arrendamiento, salvo convenio en contrario.”
De manera similar se pronuncia el Código Civil del Estado de Zacatecas, el
cual no tiene por prorrogado el arrendamiento, cuando ha fenecido el contrato
primigenio y su prórroga si la hubo. 94
El Estado de Sonora sí contempla la figura de la tácita reconducción,
puesto que en sus artículos 2766 y 2767 del Código Civil señala que si después
de terminado el arrendamiento y su prórroga, si la hubo, continúa el arrendatario
sin oposición
en el goce y uso del predio y éste es rústico, se entenderá
renovado el contrato por otro año agrícola; y si fuere urbano; el arrendatario
continuará por tiempo indefinido; debiendo pagar la renta que corresponda al
tiempo que exceda al del contrato primigenio.
Este ordenamiento adiciona que cuando exista la tácita reconducción, la
prórroga anual a que tiene derecho el inquilino, comenzará a correr a partir de la
fecha en que venza el contrato que por tiempo indeterminado menciona dicho
precepto.
En el estado de Veracruz, conforme al numeral 2419 y 2420 de su Código
Civil, si después de terminado el arrendamiento y su prórroga, si la hubo, continúa
el arrendatario sin oposición, se entenderá por renovado el contrato por otro año
cuando sea rústica; y continuará por tiempo indefinido cuando se trate de predio
urbano.
Finalmente, en el estado de Yucatán, la tácita reconducción opera cuando
vencido la prórroga legal, el arrendatario continúa sin oposición el goce y disfrute
del bien por más de diez días; no obstante se tendrá por renovado el contrato por
tiempo indefinido, teniendo derecho el arrendador de ajustar la renta en la forma
94
Artículo 1860 del Código Civil del Estado de Zacatecas.
87
establecida en el propio artículo, en este caso el arrendamiento terminará previo
aviso judicial que el arrendador dé al inquilino con dos meses de anticipación. 95
De lo anterior se advierte que la tácita reconducción vulnera el derecho a la
libre contratación y el principio de la autonomía de la voluntad de las partes; toda
vez que obliga al arrendador a continuar el contrato siempre que no se opusiere
dentro del término de tres días posteriores al vencimiento de la prórroga legal. Por
tanto, debería tenerse por renovado siempre que las partes así lo convengan y
fijarse el derecho del arrendador para aumentar el monto de la renta y la forma en
que éste debe aumentarse.
95
Artículo 1616 del Código Civil del Estado de Yucatán, Op. cit.
88
CAPÍTULO IV. INICIATIVA DE REFORMA A LOS ARTÍCULOS 2305, 2310,
2311 Y 2358 DEL CÓDIGO CIVIL DEL ESTADO DE CAMPECHE
En el capítulo anterior se analizaron los artículos del Código Civil del Estado
de Campeche relativos a la formalidad y temporalidad del contrato de
arrendamiento, advirtiendo que resultan transgresores al principio de la autonomía
de la voluntad de las partes, la libre contratación y la buena fe que rigen a los
contratos.
Para iniciar el presente capítulo es necesario tener claro que el principio de la
autonomía de la voluntad de las partes se refiere a la potestad jurídica que tienen
las partes para crear, modificar y extinguir relaciones jurídicas, fijando, bajo el
principio de la libre contratación, el contenido del mismo y obligándose a cumplirlo
a la literalidad; porque en el consenso de voluntades se presume siempre, en un
primer momento, la buena fe de los contratantes; es decir, la exigencia ético social
que comprende el respeto de la personalidad ajena y el deber de colaborar con el
otro.
“…toda comunidad se sustenta en una exigencia ético social; ello
es una exigencia moral dotada de juridicidad en el principio de la
buena fe que se concreta en la máxima de KANT “compórtate de
tal manera que la norma de tu actuar pueda llegar a formar parte
integrante de la legislación universal…”96
Así, la vigencia de la buena fe, otorga confianza y esperanza en el futuro del
contrato, como instrumento vinculatorio, con miras al bien común y recíproco de
las partes. Máxime que los contratantes están obligados a guardar tanto en la
96
Ordoqui Castilla, Gustavo; Buena Fe en los contratos; 1ª ed; Ed. TEMIS, UBIJUS, ZAVALIA, España, 2011,
p. 25.
89
constitución, ejecución y conclusión del contrato, los principios de probidad y de
buena fe.
“A través de la buena fe se marca la conducta debida y se limita el
poder del acreedor. Buena fe contractual significa abstenerse de
injerencias indebidas en la otra esfera de interés, asumir una
cooperación en el interés ajeno de actuar con fidelidad al vínculo
emergente del acuerdo…”97
Por ello, en este capítulo se presentarán los argumentos que demostrarán la
necesaria reforma de los artículos 2305, 2310, 2311 y 2358 del Código Civil del
Estado de Campeche, con el fin de armonizarlos con los principios de buena fe y
autonomía de la voluntad de las partes.
4.1 Forma del contrato de arrendamiento: Reforma al artículo 2305 del
Código Civil.
De conformidad con los numerales 1698, 1699, 1708, 1730 y 1731 del
Código Civil del Estado, el contrato es el convenio que celebran dos o más
personas para crear, transferir o modificar obligaciones; y para que éste exista es
necesario satisfacer dos requisitos: que las partes otorguen, táctica o
expresamente, su consentimiento, y que el objeto, de dar, hacer o no hacer, exista
en la naturaleza, esté dentro del comercio
y que esté determinado o sea
determinable por su especie.
Es precisamente el primer elemento de existencia –consentimiento- el que se
relaciona directamente con la forma del contrato, pues tal como lo señala el
97
Ordoqui Castilla, Gustavo; Op. cit., p. 32.
90
artículo 1701 del Código en cita, los contratos se perfeccionan por el mero
consentimiento de las partes; exceptuando a aquellos a los que la ley les exige
una forma determinada. Por lo que, los efectos de la perfección de los contratos
son: el cumplimiento de lo expresamente pactado y de las consecuencias que
según su naturaleza sean conforme a la buena fe, el uso o la costumbre. Aunado
a ello, la forma de los negocios, desde el derecho romano, puede ser: ad
substantiam o ad probationem, es decir, la primera, dirigida a establecer la forma
de la manifestación de la voluntad para que exista el negocio; y la segunda,
cuando sólo sirve para probar o documentar que se ha manifestado la voluntad de
las partes.
“..La forma es ad substantiam o sollemnitatis causa, cuando el
ordenamiento jurídico prescribe taxativamente una determinada
forma de manifestación de la voluntad para la existencia del
negocio jurídico; en este caso los efectos jurídicos del negocio se
vinculan a la forma, sin la cual el negocio no puede surgir. En
cambio, la forma es ad probationem probationis causa, cuando
sólo sirve para probar o documentar que se ha realizado una
manifestación de voluntad. Tal ocurre en los negocios no
solemnes o no formales, respecto de los cuales no se prescribe
una determinada forma de otorgamiento.”98
En el caso concreto, el arrendamiento, desde la época clásica del Derecho
Romano, ha sido considerado como un contrato consensual, porque se comenzó a
abandonar el objetivismo externo y se da mayor relevancia a la subjetividad, esto
es, predomina la intención de los celebrantes por sobre las formas; asimismo se le
consideraba de bonae fidei, es decir, que se perfeccionaba con el simple
consentimiento de las partes y que el juez estaba facultado para valorar las
98
V. Voleterra, E. IDPR, p. 161.
91
particulares circunstancias del caso, teniendo en cuenta todo aquello que sea
dable exigir entre personas leales y justas.
Es así como el contrato de arrendamiento se rige por el principio de buena
fe, que limita a los demás principios aplicables al derecho contractual, es decir, la
autonomía de la voluntad de las partes, el principio de la fuerza vinculante, del
relativismo, de consensualismo y de equivalencia de las prestaciones coexisten y
se interrelacionan con el principio general de la buena fe:
“Los principios generales del derecho contractual son: el principio
de la autonomía privada, el principio del consensualismo, el
principio de asimilación del contrato a la ley, el principio del efecto
de la relatividad del contrato, el principio de la conservación del
contrato, el principio de la autorresponsabilidad y el principio de la
equivalencia de las prestaciones, siempre regidos y limitados por
el principio de buena fe.”
Pues la buena fe, está en la naturaleza misma del ser humano y de las
relaciones obligatorias, amén de que limita o amplia la libertad de contratar y la
orienta al fin perseguido por las partes, respetando la naturaleza del vínculo.
En este tenor, bastaría el simple acuerdo de voluntades de las partes para
que el contrato de arrendamiento surtiera sus efectos, no obstante, conscientes de
los problemas de la realidad a la que nos enfrentamos, ha sido necesario, que
para dar certeza y seguridad jurídica en la relación contractual, respecto del
cumplimiento y eficacia de lo convenido, resulte necesario plasmar en un escrito,
dicho consentimiento, pues ello permite una prueba fácil del acuerdo de
voluntades.
“Estimo que las partes podrán, siempre que la naturaleza del acto
lo permita, establecer para su mayor seguridad, y como
“requisitos de eficacia”, determinadas formas a cumplir, pero éstas
92
en manera alguna se podrán considerar como elementos de
existencia o requisitos de validez.”99
Como refieren algunos autores, la firma es el elemento esencial de validez
de un documento, todo el sistema está basado en la buena fe: la objetiva, relativa
a la lealtad del firmante y, la subjetiva, correspondiente a la creencia de quien
recibe el instrumento privado.100
Respecto de la forma del contrato de arrendamiento, el Código Civil del
Estado de Campeche, dispone en su numeral 2305 vigente, reformado el 26 de
junio de 2009:
“Art. 2305.- Todo contrato de arrendamiento de bienes inmuebles
se hará constar en escritura pública, sin importar su monto o
duración.”
Este precepto, como se analizó en el Capítulo anterior, presenta una
evolución legislativa que sin duda es en perjuicio de las partes, toda vez que se
ha inobservado el principio de la autonomía de la voluntad de las partes y la
buena fe de los mismos.
Así, en el texto original del Código Civil de 1942, el contrato de
arrendamiento debía constar por escrito, en la generalidad de los casos; salvo
cuando no excediera de un mil pesos anuales, en los que se exigía un documento
privado suscrito por los contratantes y dos testigos; y en escritura pública, cuando
excediera de tal cantidad.
Posteriormente, el 28 de abril de 1989, el numeral se reformó por segunda
vez, con el objeto de condicionar la forma del contrato a la duración del mismo,
99
Gutiérrez y González, Ernesto; Derecho de las obligaciones; 18ª ed; Ed. PORRÚA, México, 2010.
Fernández, Leyva; “La buena fe y los instrumentos privados” en Tratado de la buena fe, Buenas Aires,
2004.
100
93
así exigía escritura pública siempre que la renta excediera de cinco años. Y
finalmente, con la reforma de 2009, el legislador exigió a los contratantes, que el
arrendamiento de inmuebles constara en escritura pública, independientemente
de su monto o duración; bajo las siguientes razones:
 La necesidad de dar seguridad jurídica y certeza legal a los contratantes.
 La existencia de ochenta Notarios Públicos en el Estado y;
 Que los documentos privados no hacen prueba plena.
Argumentos que ya fueron combatidos en el Capítulo anterior, en el que se
concluyó que la formalidad que exige el legislador en los contratos de
arrendamiento es con el fin de reservarse una prueba fácil del convenio, es decir
corresponde a un medio de prueba y no a un modo de formación del contrato.
En este sentido, si se considera que el contrato de arrendamiento
únicamente permite el uso y goce temporal de una cosa mediante el pago de un
precio cierto, más no traslada el dominio, sino la posesión, es necesario observar,
en primer lugar, el principio de la autonomía de la voluntad de las partes y el de
buena fe.
Por ello, en la generalidad, todo contrato de arrendamiento debe constar por
escrito, independientemente de su monto o duración, imputando al arrendador la
falta de esta formalidad; es decir, correspondiéndole a éste la carga de la prueba,
máxime que como se ha referido esta exteriorización da seguridad a los
contratantes, al permitirles demostrar fácilmente la existencia de las obligaciones,
esto es, allegarse fácilmente de un medio de prueba.
Con el fin de homogenizar los contratos de arrendamiento, que de
conformidad con la fracción III del artículo 2896 del Código Civil del Estado y 9, 10
y 51 del Reglamento de las Oficinas del Registro Público de la Propiedad del
94
Estado de Campeche, deben inscribirse en este Registro, el escrito privado,
deberá contener como mínimo los siguientes requisitos:


Nombre del arrendador y del arrendatario

Domicilio del inmueble

instalaciones y accesorios.

Garantía o cantidad anticipada en concepto de renta.

Duración del contrato

en la ley.
Descripción del estado que guarda el inmueble objeto del contrato, sus

Monto de la renta

Mención expresa del destino habitacional del inmueble.
Obligaciones del arrendador y arrendatario, adicionales a las establecidas
Manifestación expresa sobre si el arrendatario queda o no facultado para
subarrendar o transferir su derecho.
Dichos contratos al inscribirse en el Registro Público de la Propiedad tienen
efectos declarativos más no constitutivos. Por tal motivo, resulta suficiente para
garantizar la seguridad de los contratantes, que el contrato conste por escrito, ante
dos testigos, y se inscriba, para efectos publicitarios y declarativos.
Esto es así, porque en la práctica el efecto civil del registro es inexistente, un
contrato de arrendamiento no es más o menos válido si está o no inscrito en el
Registro. Aunado a ello, existen doctrinarios que consideran que las normas que
regulan el registro de los contratos de arrendamiento son ineficaces por carecer de
plazo estipulado para realizar el registro y de sanción en caso de omisión.
Ahora bien, atendiendo a la situación fiscal de los ingresos generados por el
arrendamiento y a la Ley de Impuesto sobre la Renta, por ser ésta de orden
público, resulta necesario considerar que el contrato de arrendamiento conste en
95
escritura pública, siempre que el monto de la renta mensual rebase 50 veces el
salario mínimo vigente en la región.
Es así como la forma del contrato de arrendamiento, quedará condicionada
por razones fiscales, al monto de la renta mensual generadora de impuestos; de
allí que la escritura pública, constituye un caso de excepción a la regla general.
Para condicionar la forma del contrato de arrendamiento, es dable considerar
la cuantía del monto de la renta del mismo, toda vez que se haría una mejor y
efectiva captación de impuestos –con base en el monto de la renta- que en la
duración del arrendamiento, máxime que con la reforma que se plantea al artículo
2305 del Código Civil del Estado, se permitirá la celebración de contratos de
arrendamiento por una duración menor a un año.
Ahora bien, se ha considerado que la condición para exigir la escritura
pública sea el monto de la renta tasada en salarios mínimos, esto es así, porque
justamente el salario mínimo vigente en la región, tanto en la Constitución Federal
como en la Ley Federal del Trabajo, ha sido considerado como aquél suficiente
para satisfacer las necesidades normales materiales, sociales y culturales de un
jefe de familia y para proveer de educación a sus hijos. Por lo que resulta viable
condicionar la emisión de escritura pública siempre que se rebase 50 veces el
salario mínimo de la región.
De tal forma que se propone reformar el artículo 2305 del Código Civil del
Estado para quedar como sigue:
“Artículo 2305.- Todo contrato de arrendamiento deberá constar
necesariamente por escrito. La falta de esta formalidad será
imputable al arrendador. Cuando la renta mensual no excediere
de 50 veces el salario mínimo vigente de la entidad, constará en
96
documento privado suscrito por los contratantes y dos testigos; y
en escritura pública, cuando exceda de dicha cantidad.
El contrato de arrendamiento de fincas urbanas destinadas a casa
habitación
deberá contener, cuando menos, los siguientes
requisitos:


Nombre del arrendador y del arrendatario

Domicilio del inmueble

contrato, sus instalaciones y accesorios.

Garantía o cantidad anticipada en concepto de renta.

Duración del contrato

establecidas en la ley.
Descripción del estado que guarda el inmueble objeto del

Monto de la renta

Mención expresa del destino habitacional del inmueble.
Obligaciones del arrendador y arrendatario, adicionales a las
Manifestación expresa sobre si el arrendatario queda o no
facultado para subarrendar o transferir su derecho.”
Cabe señalar que el costo de la escritura pública, deberá ser cubierto por
ambos contratantes.
4.2. Temporalidad del contrato de arrendamiento: Proyecto de reforma al
artículo 2310 del Código Civil del Estado.
El principio de buena fe que rige a los contratos permite que el mismo se
adapte a nuevas exigencias y así se garantice la vigencia plena de la autonomía
de la voluntad de las partes y del equilibrio prestacional dentro del orden jurídico
97
vigente. Por ello, se reitera que la buena fe y la autonomía de la voluntad de las
partes deben observarse en el momento de la constitución del contrato, durante su
ejecución y en su conclusión.
“Se aplica a la etapa contractual el deber de buena fe pues se
produce una vinculación entre dos sujetos y, por tanto, no es
posible pretender que esa normativa de comportamiento rija sólo
después del perfeccionamiento. Los que vuelve aplicable el
principio de la buena fe no es una relación obligacional sino la
relación social que tiene lugar entre dos sujetos.”101
De tal forma que la ratio legis que impone la buena fe en el período de
ejecución sirve para justificar la vigencia del principio en la fase preliminar.
En este sentido, tal como se expuso en el Capítulo anterior, la duración de
los contratos de arrendamiento de casa habitación es un tema cuestionado, pues
algunas veces se arrienda un inmueble con el fin de establecerse en él, de manera
temporal o transitoria. Como se ha referido en capítulos anteriores, la situación
económica del país, los problemas financieros, la globalización y la búsqueda de
mejores ofertas de empleo, ha generado que los ciudadanos prefieran rentar un
inmueble a constituir un patrimonio con la adquisición de alguna propiedad.
Por ello, se propone, que atendiendo al principio de la autonomía de la
voluntad de las partes, en el que cada uno de los contratantes de manera libre
decide los términos en los que quiere obligarse, y considerando el principio de
buena fe de los mismos, deben ser las partes quienes de manera convencional
estipulen la duración del mismo.
Actualmente el artículo 2310 del Código Civil del Estado de Campeche
señala:
101
Ordoqui Castilla, Gustavo; Op. cit., p. 36.
98
“Art. 2310.- El plazo del arrendamiento será, cuando menos, de
dos años, aunque el estipulado sea menor.”
Es decir, se dispone que el plazo del arrendamiento, el cual es irrenunciable,
será obligatoriamente dos años, aunque el estipulado sea menor; de lo que se
advierte que existe una duración forzosa exigible al arrendador y que a todas luces
resulta transgresora del principio de buena fe y de la libre autonomía de la
voluntad de las partes. Porque obliga a las partes a esperar por lo menos, dicho
término para dar por concluido el mismo; de allí que en ocasiones este derecho
irrenunciable, en vez de beneficiar a los contratantes, los perjudique.
Aunado a que no se establece ningún tipo de excepción para que este
precepto no sea válido, como pudiera ser el que el inquilino haya incurrido en
mora en alguno de los pagos de la renta mensual o bien, omita realizar acciones
tendentes a mejorar y preservar las condiciones del inmueble, objeto del arriendo.
Por ello, se propone la reforma al artículo 2310
del Código Civil para
quedar como sigue:
“Art. 2310.- El plazo del arrendamiento será, cuando menos, de
un año, salvo pacto en contrario”.
Incluir la frase salvo pacto en contrario, permite darle valor a la libre decisión
de los contratantes y respetar el principio de la autonomía de la voluntad de las
partes; no obstante continúa el candado que da seguridad a los contratos de
arrendamiento, pues establece que en caso de que no se fijara la duración del
mismo, se entenderá celebrado por lo menos, por un año.
99
La duración forzosa del contrato de arrendamiento, que establece el artículo
2310 del Código Civil vigente, se encuentra reconocido en el 2356 y 2357del
mismo ordenamiento, que a la letra dicen:
“Art. 2356.- El arrendador que necesita la finca para ocuparla por
sí mismo, no podrá ser obligado a prorrogar su convenio como
dispone el artículo 2311; pero está obligado a esperar los dos
años que señala el artículo 2310. Si la finca fuese única, entonces
el inquilino solamente tendrá el plazo de cuatro meses para
desocuparla, cualquiera que sea el plazo estipulado. El plazo de
cuatro meses se contará desde que el inquilino sea notificado
judicialmente o ante Notario.
En cualquiera de los casos expresados en este artículo, si el
arrendador ofreciere al inquilino una finca de igual renta y pagase
el importe de la mudanza, el inquilino está obligado a desocupar
desde luego.
Art. 2357.- Si obtenida la desocupación, el arrendador en vez de
ocupar la finca por sí mismo o por medio de sus ascendientes o
descendientes o hermanos, la deja ocupar por otra persona, a
más de la obligación de pagar al inquilino los daños y perjuicios
que le haya ocasionado con la desocupación, será castigado con
una multa igual a dos años de rentas de la finca que impondrá la
autoridad municipal.”
Este precepto si bien establece un derecho del arrendador para solicitar la
desocupación cuando requiera ocuparla por sí mismo, condiciona la procedencia
del mismo, a que haya transcurrido la duración forzosa de dos años contemplada
en el numeral 2310. Y señala dos excepciones, la primera, cuando la finca urbana
es
única,
al
conceder
al
inquilino
cuatro
meses
para
desocuparla,
independientemente del plazo estipulado y a partir de que sea notificado
100
judicialmente o ante Notario; y la segunda –aplicable en ambos casos- cuando
obliga al arrendatario a desocupar la finca inmediatamente, siempre que el
arrendador haya ofrecido finca diversa de igual renta y haya pagado el importe de
la mudanza.
Por su parte, el numeral 2357 del Código Civil del Estado señala las
sanciones aplicables al arrendador, que tras la desocupación, no ocupa la finca
por sí mismo o por medio de sus ascendientes o descendientes o hermanos, sin
embargo, las cuales resultan excesivas, toda vez que le impone una doble sanción
al arrendador, como es el pago de daños y perjuicios y la multa igual a dos años
de rentas de la finca (duración forzosa); aunado que no se considera que el
arrendador en el supuesto del último párrafo del artículo 2356 ya realizó el pago
de la mudanza y ofreció una finca en igual renta.
Es evidente que la reforma planteada al artículo 2310 del Código Civil
impactará directamente en ambos preceptos, por lo que resulta necesario
armonizarlos con la inclusión del principio de la autonomía de la voluntad de las
partes al contrato de arrendamiento. No obstante, el proyecto de reforma se
incluirá hasta agotarse los temas de prórroga y reconducción táctica que más
adelantes se abordarán.
4.3 Prórroga legal: Iniciativa de reforma al artículo 2311 del Código Civil del
Estado.
Actualmente, el artículo 2311 del Código Civil del Estado contempla la figura
de la prórroga, como derecho del inquilino, bajo las siguientes condiciones:
“Art. 2311.- Si al vencerse los dos años a que se refiere el artículo
anterior o un plazo mayor si así se hubiese estipulado, el inquilino
estuviese al corriente de sus pagos se entenderá prorrogado el
contrato por dos años”
101
Al respecto, como se ha referido en el capítulo anterior, la prórroga se refiere
a la continuación de una situación por un tiempo determinado o bien, la
prolongación del vencimiento de un plazo. En este tenor, el texto vigente del
numeral obliga al arrendador no sólo a la duración forzosa del arrendamiento, sino
que lo obliga a prorrogarlo, por otra duración similar, cuando el inquilino esté al
corriente de sus pagos. Esta disposición resulta transgresora del principio de la
autonomía de la voluntad de las partes y la libre contratación de las partes; pues
los obliga a prolongar los efectos del arrendamiento, con base en un solo requisito
que puede cumplirse de manera aislada.
Aunado a ello, no se hace alusión a los requisitos que deben cumplirse para
que opere la prórroga ni se pronuncia respecto de la actualización de la renta del
inmueble.
En este tenor, atendiendo al principio de la autonomía de la voluntad de las
partes y al derecho recíproco entre los contratantes, se debe establecer que si
bien la prórroga es un derecho para el arrendatario, también es derecho del
arrendador actualizar el monto de la renta y en su caso, exigir la desocupación
cuando tenga interés de ocuparla o bien de establecer un comercio o industria en
el inmueble. Evidentemente para ello, el derecho civil debe fijar los límites y
requisitos de procedibilidad de la prórroga.
Respecto de las veces en que debe prorrogarse un contrato, se considera
viable sea por una sola ocasión, y hasta por tres años, salvo pacto en contrario,
de tal forma que si bien se establece un máximo de tiempo para el mismo, se
respeta el principio de la autonomía de la voluntad de las partes. Pasado ese
término deberá tenerse por renovado el contrato conforme a las disposiciones
legales.
Ahora bien,
siendo que la prórroga permite la continuación en el uso y
disfrute del bien destinado a casa habitación, es dable considerar el
comportamiento de ambos contratantes, especialmente del inquilino para
102
determinar si es viable o no prorrogar el contrato, por ello, el arrendador debe
tener en cuenta las siguientes circunstancias: que el objeto del contrato
permanezca, es decir que se continúe destinando a casa habitación; que el
inquilino esté al corriente de sus pagos y que no haya incurrido en mora durante el
contrato; que el bien se encuentre en buen estado y el inquilino haya procurado su
preservación; y que la petición de prórroga la realice el arrendatario dentro de los
treinta días anteriores a la fecha de vencimiento del convenio, porque no se puede
prorrogar aquello que ha fenecido.
Asimismo debe considerarse como un derecho del arrendador, la posibilidad
de aumentar proporcionadamente el monto de la renta, ello obedece al aumento
anual del salario mínimo vigente de la región y a la variación de las condiciones
económicas de la entidad; por ello se le debe dar la oportunidad de actualizar el
monto de la renta, fijándose como tope el diez por ciento de la renta anterior,
salvo pacto en contrario, de esta forma, con la inclusión de esta frase, se está
respetando la libre contratación y autonomía de la voluntad de las partes. Es decir,
la legislación establece el máximo de aumento de la renta, no obstante permite
que las partes puedan convenir otro monto por aumento de la renta, respetando su
consentimiento y la buena fe de los mismos. Nuevamente se respeta la autonomía
de la voluntad de las partes, pero sobretodo se reconoce el carácter consensual
del contrato de arrendamiento.
En este mismo precepto debe considerarse, de manera general, el caso de
excepción, excluyendo la obligación del arrendador de prorrogar el contrato
cuando éste tenga interés de habitarla o bien destinarla a la industria o comercio.
Por ello se propone la reforma al artículo 2311 del Código Civil del Estado de
Campeche para quedar como sigue:
“Art. 2311.- Vencido el contrato de arrendamiento, tendrá derecho
el inquilino a que se le prorrogue, por una sola vez y hasta por
103
tres años, salvo convenio en contrario, cuando cumpla los
siguientes requisitos:
I.- Que el bien se haya arrendado para habitación;
II.- Que el arrendatario esté al corriente en el pago de las rentas;
III.- Que durante la prórroga el arrendamiento tenga también por
objeto habitar el inmueble;
IV.- Que el inquilino haya conservado en buen estado el inmueble.
V.- No haya incurrido en mora.
VI.- El inquilino, dentro de los treinta días anteriores al
vencimiento del contrato, haya manifestado en jurisdicción
voluntaria ante Notario o dos testigos, su voluntad de que se
prorrogue el contrato.
Podrá el arrendador aumentar hasta un diez por ciento de la
renta anterior, atendiendo al incremento del salario mínimo
general de la zona económica donde se ubique el inmueble,
objeto del convenio, salvo pacto en contrario.
Quedan exceptuados de la obligación de prorrogar el contrato de
arrendamiento, los propietarios que quieran habitar la casa o
cultivar la finca cuyo arrendamiento ha vencido.”
La reforma a los artículos 2310 y 2311 del Código Civil del Estado, conlleva
a armonizar lo dispuesto en el numeral 2356 del Código Civil del Estado, el cual
deberá fijar los límites y requisitos de procedencia de la excepción de la prórroga;
pues con la reforma al primer precepto se deja abierta la posibilidad de pactar
como duración del arrendamiento, un periodo menor a un año y con el segundo,
se establece la generalidad de la excepción de derecho de prórroga.
Para ello, es necesario considerar que el arrendador, por ser propietario del
inmueble tiene derecho a disponer de su bien, siempre y cuando no se afecten
104
derechos del inquilino ni se cause daños y perjuicios; por tanto, cuando
el
arrendador tenga la intención de ocupar por sí mismo el bien, no está obligado a
prorrogar el contrato, no obstante, por seguridad del arrendatario, si deberá
cumplir con el plazo convenido por ambas partes, o en su defecto el plazo de un
año.
En virtud de que el párrafo segundo del numeral 2356 del Código Civil no
afecta ni transgrede el principio de la autonomía de la voluntad de las partes ni el
de buena fe, se considera la subsistencia de la obligación del arrendatario de
desocupar, en un plazo de cuatro meses, el inmueble, siempre que se trate de
finca única y se le haya notificado judicialmente, a través de la jurisdicción
voluntaria, o ante Notario.
Asimismo, debe permanecer intocado lo dispuesto en el último párrafo de
este precepto, pues establece la obligación del inquilino de desocupar
inmediatamente la casa habitación siempre que el arrendador le ofrezca otro
inmueble de igual renta y pagase el importe de la mudanza.
Es en este mismo precepto en el que debe regularse la sanción para el
arrendador en caso de que, conseguida la desocupación, se acredite que obró de
mala fe o con dolo; por lo cual únicamente se le debe tener por responsable del
pago de daños y
perjuicios causado y debe eliminarse la doble sanción
correspondiente a la multa igual a dos años de rentas de la finca, que impondrá la
autoridad municipal, pues ello resulta inconstitucional.
“…la culpa es el fundamento de la responsabilidad precontractual,
y consiste en violar la obligación de comportarse según la buena
fe. El que viola el principio de actuar de buena fe incurre en ilicitud
y culpa…”102
102
Ibid; pp. 36 y 37.
105
En este orden de ideas, se propone la reforma al numeral 2356 del Código
Civil del Estado, para quedar como sigue:
“Art. 2356.- El arrendador que necesitare la finca para ocuparla
por sí mismo, no podrá ser obligado a prorrogar su convenio como
dispone el artículo 2311; pero está obligado a esperar el año que
señala el artículo 2310, o la duración convenida, si existiese.
Para que opere la excepción prevista en la parte final del artículo
2311, es menester que el propietario notifique judicialmente, ante
notario o testigos con cuatro meses de anticipación al vencimiento
del contrato, haciendo saber al arrendatario su propósito de
habitar la casa o cultivar la finca.
Si el arrendador ofreciere al inquilino una de finca de igual renta y
pagase el importe de la mudanza, el inquilino está obligado a
desocupar desde luego.
Si, posteriormente, no habitare la casa o cultivase la finca, será
responsable de los daños y perjuicios que hubiere causado el
arrendatario, al privarlo de la prórroga concedida por este
Código.”
En este tenor, se establecen los límites para la negativa de prórroga, dando
seguridad al inquilino, toda vez que se le deberá respetar la duración pactada del
contrato; y en el primer supuesto deberá ser notificado con cuatro meses de
anticipación y en el segundo, se le proporcionará un inmueble de igual renta, e
incluso de le cubrirán los gastos de mudanza.
Se elimina el requisito de la existencia de un único bien propiedad del
arrendador, pues ello limitaba el derecho de éste para disponer de sus bienes, no
106
obstante se respeta el término de cuatro meses para proceder a la desocupación
del inmueble.
De igual forma, al contemplarse, en este numeral, la sanción para el caso de
dolo del arrendador, limitándola únicamente al pago de daños y perjuicios a favor
del arrendatario, el artículo 2357 del Código Civil quedaría sin materia, por lo que
resulta necesario derogarlo.
Con esta reforma se tiene garantizado la libre autonomía de la voluntad de
las partes y el principio de buena fe, que deben regir a todo contrato.
4.4 Tácita reconducción: Iniciativa de reforma al artículo 2358 del Código
Civil del Estado de Campeche.
En el capítulo 2 de la presente, se afirmó que la tácita reconducción romana
se relacionaba con el contrato de arrendamiento, puesto que al finalizar el plazo
previsto en el contrato, se entendía su prórroga siempre que las partes
continuaran comportándose como si el contrato estuviera vigente; no obstante
esta continuación se daba de manera indeterminada hasta que alguna de las
partes solicitaba dar por terminado el contrato.103 Es así, como se advierte que en
el derecho romano la figura de la tácita reconducción respetaba el principio de la
autonomía de la voluntad de las partes y de buena fe de los contratantes.
En esa misma tónica, se tiene que la reconducción es "el contrato de
segundo arrendamiento, que se celebra con alguno después de cumplido el
tiempo del primero; ó bien: la renovación de un arrendamiento. Puede hacerse
expresa o tácitamente: expresamente, esto es, por escrito ó palabras positivas
103
Floris Margadant, Guillermo; Derecho Romano; Ed. Esfinge, México, 2010.
107
entre las partes; tácitamente, esto es, no avisándose á tiempo la despedida los
contrayentes".104
De lo que se puede deducir que en la tácita reconducción existe un
consentimiento tácito de hechos indubitables que demuestran la intención en el
arrendatario de continuar en el uso o goce de la cosa, y en el arrendador, de
permitir que se continúe en esa situación; y necesariamente surge cuando vence
el contrato de arrendamiento, o su prórroga, si la hubo, de tal manera que se
transforma de término fijo en término indeterminado.
Por lo anterior, se afirma que la naturaleza de la figura jurídica de la "tácita
reconducción" no es simplemente crear la indeterminación de un contrato de
arrendamiento, sino radica en la persistencia por cierto tiempo (indeterminado o
determinado) de un contrato de plazo vencido, pero que por acuerdo que se
presume tácito, continúa surtiendo sus efectos. Lo anterior, obedece al principio de
conservación de los contratos, que frente a las a cláusulas equívocas o ambiguas
de las que se puede derivar tanto la invalidez como la validez del contrato, impone
optar por esta última posibilidad.
En esa tesitura, partiendo del consentimiento tácito y del principio de
conservación de los contratos, se afirma que la esencia de la figura jurídica de la
tácita reconducción es la persistencia por cierto tiempo de un contrato de
arrendamiento de plazo vencido.
Esta situación no se advierte en el texto vigente del artículo 2358 del Código
Civil que a la letra reza:
104
Escriche,
Joaquín;
Diccionario
Razonado
http://biblio.juridicas.unam.mx/libros/libro.htm?l=364
de
Legislación
y
Jurisprudencia;
en
108
“Art. 2358.- Si vencida la prórroga legal establecida en el artículo
2311, el inquilino continuare sin oposición en el uso y goce del
predio arrendado, por más de tres días, el arrendamiento
continuará por tiempo indefinido, y el arrendatario deberá pagar la
renta legal que corresponda.
El arrendamiento sólo terminará previo aviso que el arrendador dé
al inquilino, con seis meses de anticipación. Este plazo se contará
desde que el inquilino sea notificado judicialmente o ante Notario.”
En éste se establece como derecho del arrendatario el continuar con el uso,
goce y disfrute del inmueble, siempre que posterior a tres días del vencimiento de
la prórroga, el arrendador no se hubiese opuesto a dicha continuación; asimismo,
correlativamente obliga al arrendatario a pagar la renta legal que corresponda. De
tal forma que se exige al arrendador oponerse dentro de los tres días para efecto
de no continuar con el arrendamiento; en caso contrario operará la táctica
reconducción. De tal forma que resulta brevísimo el término de tres días para
oponerse, por lo que se propone ampliar el término de tres a diez días, para efecto
de que el arrendador, cuente con mayor término, para hacer valer su oposición
respecto de la continuación del contrato, que en caso de no haber oposición de
deberá tener por renovado por tiempo indefinido. Máxime que la Suprema Corte
ha considerado prudente fijar el plazo mínimo de diez días, contados a partir del
siguiente al de vencimiento del contrato, los cuales deberán computarse por días
naturales.105
ARRENDAMIENTO POR TIEMPO DETERMINADO. EL PLAZO
ESTABLECIDO
POR
LA
JURISPRUDENCIA
DE
ESTA
105
V. tesis de jurisprudencia número 75, publicada en la página 183, Cuarta Parte, del Apéndice al Semanario
Judicial de la Federación 1917-1985, bajo el RUBRO: "ARRENDAMIENTO, TACITA RECONDUCCION DEL
CONTRATO DE"
109
TERCERA SALA PARA LA OPOSICION DEL ARRENDADOR A
QUE SE PRODUZCA LA TACITA RECONDUCCION DEBE
COMPUTARSE POR DIAS NATURALES. De la lectura de la
jurisprudencia número 75 visible a fojas 183 de la cuarta parte del
último Apéndice al Semanario Judicial de la Federación, se
desprende que el plazo establecido por este Alto Tribunal, para
que el arrendador haga saber al arrendatario que se opone al uso
y goce del predio arrendado, no es un término de carácter judicial,
ya que es el plazo necesario para que el arrendador manifieste su
voluntad, mediante la acción procedente para que se extinga el
arrendamiento, mediante el aviso de terminación del contrato, por
lo que no son aplicables al cómputo de dicho término las reglas
establecidas por los artículos 129 a 137 del Código de
Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, y similares de los
Códigos de Procedimientos Civiles de los demás Estados de la
República, para el cómputo de los términos judiciales, en los que
se descuentan los días inhábiles, sino las reglas establecidas en
los artículos 1176 a 1180 del Código Civil para el Distrito Federal
y semejantes de los códigos civiles de las entidades federativas,
en virtud de que el contrato de arrendamiento por tiempo
determinado es una obligación a plazo, en la inteligencia de que si
el último día es feriado se correrá al primero que siga si fuera
útil.106
Respecto a la oposición del arrendador, la Suprema Corte de Justicia de la
Nación, en la contradicción de tesis 1a./J. 31/2001 sostiene que la oposición para
la continuación del arriendo debe ser manifestada por el arrendador después del
vencimiento del contrato, pero dentro del término prudente de diez días.
106
Contradicción de tesis 1/86, Semanario Judicial de la Federación 217-228 Cuarta Parte, Tercera Sala,
México.
110
“TÁCITA
RECONDUCCIÓN.
LA
OPOSICIÓN
DEL
ARRENDADOR PARA QUE NO OPERE AQUÉLLA, DEBE
MANIFESTARSE DENTRO DEL TÉRMINO DE DIEZ DÍAS
CONTADOS A PARTIR DEL SIGUIENTE AL DE VENCIMIENTO
DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Si se toma en
consideración que la tácita reconducción es el resultado de una
presunción de consentimiento para la renovación del contrato de
arrendamiento, y que dicha presunción inicia una vez que éste ha
vencido, resulta inconcuso que todo hecho incompatible con la
voluntad de consentir esa novación (actos de oposición que
pueden destruir esa presunción), debe manifestarse después del
vencimiento de dicho contrato, ya que hasta que ocurra el
vencimiento se inicia el término de la presunción a favor del
inquilino para que opere esa figura jurídica y, por tanto, no puede
legalmente manifestarse oposición cuando todavía está vigente el
contrato respectivo, pues sostener lo contrario sería tanto como
desnaturalizar la figura jurídica de la tácita reconducción. Por
consiguiente, la oposición para la continuación del arriendo debe
ser manifestada por el arrendador después del vencimiento del
contrato, pero dentro del término prudente que señalan las
jurisprudencias 122 y 765, publicadas en el Apéndice al
Semanario Judicial de la Federación 1917-1995, Tomo IV, Materia
Civil,
páginas
81
"ARRENDAMIENTO,
y
557,
TÁCITA
respectivamente,
de
rubros:
RECONDUCCIÓN
DEL
CONTRATO DE." y "TÁCITA RECONDUCCIÓN. REQUISITOS
PARA QUE NO OPERE.", que se ha fijado de diez días contados
a partir del siguiente al de vencimiento del contrato.”107
107
Contradicción de tesis 1a./J. 31/2001; Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta XIV, julio 2001;
Novena Época; México.
111
Asimismo se propone incluir, como derecho del arrendador, aumentar el
monto de la renta conforme a lo dispuesto en la reforma al artículo 2311 del
Código Civil del Estado de Campeche, esto es, con un aumento hasta del diez por
ciento de la renta anterior, atendiendo al incremento del salario mínimo general de
la zona económica donde se ubique el inmueble, salvo pacto en contrario.
Por otro lado, se considera dejar subsistente el último párrafo de este
precepto, toda vez que se respeta la autonomía de la voluntad de las partes, al
permitir dar por concluido el contrato, siempre que el arrendador previamente haya
avisado, con seis meses de anticipación, al arrendatario.
En este tenor, se propone reformar el numeral 2358 del Código Civil del
Estado, para quedar como sigue:
“Art. 2358.- Vencida la prórroga establecida en el artículo 2311
de este código, si el arrendatario continúa sin oposición en el uso
y goce del predio arrendado, por más de diez días, se tendrá por
renovado el contrato por tiempo indefinido, teniendo derecho el
arrendador de ajustar la renta en la forma establecida en el
artículo citado, en este caso el arrendamiento terminará previo
aviso judicial que cualquiera de las partes dé a la contraparte con
seis meses de anticipación.”
De nueva cuenta, se advierte que la reforma de este artículo obedece al
principio de buena fe de los contratantes y de la autonomía de la voluntad de las
partes, toda vez que, presume que en el arrendamiento por tiempo indeterminado,
ambas partes deban actuar de buena fe cumpliendo las obligaciones propias de
cada una de las partes.
112
Asimismo, bajo el argumento de que la buena fe sustenta un deber de
colaboración entre las partes, exige al arrendador el aviso previo, con seis meses
de anticipación, para terminar el arrendamiento por tiempo indeterminado, de tal
forma que el inquilino se encuentre en posibilidad de buscar un nuevo inmueble.
Estas reformas, son necesarias porque se debe reivindicar la importancia y
trascendencia del principio de buena fe y autonomía de la voluntad de las partes,
procurando la seguridad y estabilidad de los intereses de las partes; pero
sobretodo evitar cargas o gastos onerosos en aquellos contratos que por su propia
naturaleza requieren de simplicidad, máxime que se trata de aquellos que se
perfeccionan con el consentimiento de los contratantes y en los que, el documento
escrito en el que se plasma, es decir, su forma, es sólo para efectos de reservarse
una prueba fácil de existencia del contrato; es importante no confundir los
elementos de existencia del contrato, con los medios de prueba de éste.
113
CONCLUSIONES
Desde el derecho romano el arrendamiento ha sido un contrato de
naturaleza consensual, que se perfecciona sólo con el acuerdo de las voluntades
de los contratantes, quienes se obligan en los términos convenidos y aceptados.
De ahí la importancia de respetar el principio de la autonomía de la voluntad, que
consiste en que los contratos sean interpretados considerando la intención real de
las partes y no atendiendo a la forma que este revista.
No obstante, derivado de la seguridad jurídica que exige todo ciudadano
respecto de sus actos, el legislador ha considerado la necesidad de que el
contrato de arrendamiento conste por escrito. Máxime que como afirma Gutiérrez
y González 108 , los seres humanos sólo confían cuando sus actos constan
fehacientemente en documentos y no en la simple palabra.
Aplicando lo anterior en el Estado, el Código Civil, hasta antes de la reforma
al artículo 2305, en 2009, ha previsto que el contrato de arrendamiento conste por
escrito, o en algunos casos, en escritura pública. Durante la vigencia de este
artículo, la duración del arrendamiento era condición de la forma legal.
Sin embargo por Decreto No. 237 de fecha 2 de julio de 2009, la LIX
Legislatura local, aprobó la reforma que establece que todos los contratos de
arrendamiento de inmuebles, independientemente de su monto o duración, deben
constar en escritura pública. Al plantear esta iniciativa, los legisladores de la LVIII
Legislatura, consideraron –en su exposición de motivos- los siguientes aspectos:
1) la necesidad de dar seguridad y certeza legal a los contratantes, 2) la existencia
de ochenta Notarios Públicos en el Estado, por lo menos uno en cada Municipio y
3) que los documentos privados no hacen prueba plena, por lo que este contrato
debe publicarse para así otorgar garantías legales a quienes los suscriben.
108
Gutiérrez y González, Ernesto; Op.cit., p. 247.
114
Como se ha referido en la tesis, el contrato de arrendamiento desde sus
orígenes era netamente consensual, es decir, bastaba la exteriorización del
consentimiento de las partes para perfeccionarlo, ello se debía a que operaba el
principio de buena fe. No obstante, en nuestros días la desconfianza en el otro, ya
hecho necesaria que dicho consentimiento conste por escrito, sin embargo,
atendiendo a la naturaleza del contrato, éste no debiera resultar oneroso a las
partes, esto es, la generalidad de la forma del arrendamiento no debe ser la
escritura pública, sino según sea el caso.
Respecto al segundo punto, afirmo que variar la forma del contrato de
arrendamiento a escritura pública, sin importar su monto o duración, y
argumentando que existen ochenta Notarios Públicos en la Entidad, más que dar
certeza jurídica al justiciable, parece obedecer a la satisfacción monopólica del
negocio de las Notarías Públicas.
Y sobre que los documentos privados no hacen prueba plena, reitero lo
señalado en el capítulo 3,
es decir, que e artículo 454 del Código de
Procedimientos Civiles del Estado, establece que los documentos privados hacen
prueba plena contra su autor o bien contra un tercero, siempre que en el primer
caso
se hayan reconocido en la forma legal, y en el segundo, se consignen
hechos propios del autor o contratos celebrados por él, y que tengan fecha cierta.
Aunado a ello, es oportuno señalar que la escritura pública, sólo es un
medio de convicción y permite a las partes probar fácilmente la celebración del
contrato, no obstante, no se debe confundir el medio de prueba con el elemento
de existencia del contrato.
De tal forma que los motivos que dieron origen a la reforma del 16 de julio
de 2009 resultan transgresores del principio de buena fe e insuficientes para
reformar la formalidad que debe revestir todo contrato de arrendamiento.
Ahora bien, respecto al análisis de los artículos 2310 y 2311 del Código Civil
del Estado de Campeche, en el que el primero prevé que la duración mínima del
arrendamiento sea de dos años, mientras que el segundo, obligue al arrendador a
115
prorrogar el contrato, cuando el arrendatario se encuentra cumpliendo con sus
pagos, con base al respeto de la autonomía de la voluntad de las partes y la libre
contratación, afirmo que dichos preceptos atentan gravemente a la autonomía de
la voluntad de las partes y a la libre contratación del arrendador, porque aún
cuando los contratantes deseen celebrar un arrendamiento por menos de dos
años, la ley los obliga a sujetarse a los dos años estipulados; pero por si no fuera
suficiente, expresamente obliga al arrendador a prorrogar el contrato cuando el
inquilino se encuentre al corriente de sus pagos, lo cual limita su libertad para
disponer de su inmueble como mejor le convenga.
Por ello, propongo:
Todo contrato de arrendamiento debe constar por escrito, independientemente
de su monto o duración, imputando al arrendador la falta de esta formalidad; es
decir, correspondiéndole a éste la carga de la prueba, máxime que como se ha
referido esta exteriorización da seguridad a los contratantes, al
permitirles
demostrar fácilmente la existencia de las obligaciones, esto es, allegarse
fácilmente de un medio de prueba. El documento, que deberá ser inscrito en el
Registro Público de la Propiedad, deberá contener ciertos requisitos mínimos.
Ahora bien, atendiendo a la situación fiscal de los ingresos generados por el
arrendamiento y a la Ley de Impuesto sobre la Renta, por ser ésta de orden
público, resulta necesario considerar que el contrato de arrendamiento conste en
escritura pública, siempre que el monto de la renta mensual rebase 50 veces el
salario mínimo vigente en la región, que ha sido considerado como aquél
suficiente para satisfacer las necesidades normales materiales, sociales y
culturales de un jefe de familia y para proveer de educación a sus hijos.
Es así como la forma del contrato de arrendamiento, quedará condicionada
por razones fiscales, al monto de la renta mensual generadora de impuestos; de
allí que la escritura pública, constituye un caso de excepción a la regla general.
Atendiendo al principio de la autonomía de la voluntad de las partes, en el
que cada uno de los contratantes de manera libre decide los términos en los que
116
quiere obligarse, y considerando el principio de buena fe de los mismos, deben ser
las partes quienes de manera convencional estipulen la duración del mismo.
De igual forma en el numeral 2310 del Código Civil, deberá incluirse la frase
salvo pacto en contrario, lo cual permite darle valor a la libre decisión de los
contratantes y respetar el principio de la autonomía de la voluntad de las partes;
no obstante se determina que en caso de que no se fijara la duración del mismo,
se entenderá celebrado por lo menos, por un año.
Respecto a la prórroga, en el artículo 2311 del Código Civil deberá
establecerse como derecho del inquilino el exigirla por una sola vez y hasta por
tres años, salvo convenio en contrario, siempre que se cumplan los siguientes
requisitos: que el bien se haya arrendado para habitación; que el arrendatario esté
al corriente en el pago de las rentas; que durante la prórroga el arrendamiento
tenga también por objeto habitar el inmueble; que el inquilino haya conservado en
buen estado el inmueble; que no haya incurrido en mora y que el inquilino, dentro
de los treinta días anteriores al vencimiento del contrato, haya manifestado en
jurisdicción voluntaria ante Notario o dos testigos, su voluntad de que se prorrogue
el contrato.
Correlativamente será derecho del arrendador, aumentar hasta un diez por
ciento de la renta anterior, atendiendo al incremento del salario mínimo general de
la zona económica donde se ubique el inmueble, objeto del convenio, salvo pacto
en contrario. Y subsistirá la excepción de prórroga para los propietarios que
quieran habitar la casa o cultivar la finca cuyo arrendamiento ha vencido.
La reforma al artículo 2310 y 2311
del Código Civil del Estado de
Campeche, conlleva a armonizar lo dispuesto en el numeral 2356 del citado
Código, el cual deberá fijar los límites y requisitos de procedencia de la excepción
de la prórroga.
Finalmente, se propone la reforma al artículo 2358 del Código Civil para
establecer que vencida la prórroga establecida en el artículo 2311, si el
arrendatario continúa sin oposición en el uso y goce del predio arrendado, por
117
más de diez días, se tendrá por renovado el contrato por tiempo indefinido,
teniendo derecho el arrendador de ajustar la renta en la forma establecida en el
artículo citado, en este caso el arrendamiento terminará previo aviso judicial que
cualquiera de las partes dé a la contraparte con seis meses de anticipación.
Esta reforma atiende al principio de buena fe, autonomía de la voluntad de
las partes y al término prudente establecido en tesis jurisprudenciales por la
Suprema Corte de Justicia de la Nación.
Como resultado de la investigación, también se proponen, en el Capítulo IV,
adecuaciones a los artículos 2356 y 2357 del Código Civil del Estado.
118
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