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MILTON DIAZ ROSA en representación
de LUZ M. MERCADO Y ELVIN
MERCADO
Querellante
QUERELLA NUM. 700002302
SOBRE:
LEY NUM 130
DEFECTOS DE CONSTRUCCION
v.
NATIVAS DEVELOPMENT CORP.
NGR CONSTRUCTION INC
INTEGRAND ASSURANCE CO.
Querellados
RESOLUCIÓN
La presente reclamación fue radicada en el Departamento el 27 de abril de 2007.
En la misma, la parte querellante reclamó, en síntesis, una serie de defectos de
construcción en la residencia adquirida y/o construida por la firma querellada y que al
momento de la radicación de la querella, los mismos no habían sido corregidos. Solicitan
como remedio la corrección de los defectos de construcción.
Luego de múltiples trámites procesales, se celebró la vista administrativa el 12 de
marzo de 2008. A la referida vista, compareció la parte querellante por derecho propio.
La firma querellada, compareció representada por el Lcdo. Horacio R. Subirá,
acompañado del Dr. Manuel Navas, Presidente y de la Sra. Teresa Goyco. El
coquerellado Integrand Assurance compareció representado por la Lcda. Karyna Cabrera
Toledo.
El coquerellado NGR Construction no compareció ni excusó su
incomparecencia a pesar de haber sido debidamente citados, por lo que se procedió con la
anotación de rebeldía y la continuación de los procedimientos en su ausencia.
Iniciada la vista, las partes llegaron al siguiente acuerdo parcial: la firma
querellada, Nativas Development, se comprometió a que en el termino de treinta (30) días
contados a partir de la fecha de notificación de la Resolución, pagaría al querellante la
suma de $760.00 correspondientes a la construcción del muro y a la reclamación de
humedad en cierta área de su residencia. Esto fue aceptado por el querellante. No surge
de autos que el referido acuerdo fuese incumplido.
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Quedando sometido para la adjudicación por el Departamento solamente la
solicitud del querellante respecto a la extensión de garantía por la reparación del pozo
séptico, la procedencia o no de la reclamación respecto a los daños a la grama y lo
relacionado a la vigilancia, conforme a la prueba desfilada en este caso, la obrante en el
expediente admitida en evidencia, las alegaciones de las partes y el derecho aplicable,
este Departamento formula las siguientes:
DETERMINACIONES DE HECHOS
1. El Sr. Elvin Mercado Marrero y su esposa, Luz M. Díaz de Mercado t/c/c Luz M.
Mercado, casado entre sí, quienes comparecieron por conducto de su apoderado,
el Sr. Milton Díaz Rosa, adquirieron una residencia ubicada en el solar número
(29) del Proyecto Hacienda Grande en Naguabo, desarrollador por la firma
querellada, Nativas Development Corp. el 31 de marzo de 2006, por el precio de
$171,106.00, según surge de la Escritura Pública Número (17) otorgada ante el
Notario Público Jaime Rodríguez Cora.
2. En comunicación fechada 7 de agosto de 2006, el Sr. Héctor Gordon, bajo el
nombre de Nativas Development Corp. emitió una carta a los residentes del
referido Proyecto informando que contarían con servicio de guardias de seguridad
24 horas en la entrada del proyecto, los 7 días de la semana en lo que se lograba
conseguir los permisos relacionados al control de acceso.
3. En comunicación recibida el 1 de mayo de 2007 a Nativas Development1, pero a
la dirección de NGR Construction2 y básicamente dirigida al Departamento, el
querellante, Sr. Milton Díaz reclama problemas con el pozo séptico y que las
aguas industriales retornan; que en la parte derecha de la casa hay otras viviendas
en un terreno arreglado en forma escalonada y que las aguas de lluvias pasan de
los vecino inmediatos a su casa, haciendo erosión de la tierra y creando zanjas
alrededor de lo que habita. Según la referida comunicación, el querellante
entiende que eso esta creando un problema ya que las zanjas pueden afectar la
estructura y pueden hacer grietas en la misma por el desnivel; además, alega que
las aguas llenan el pozo séptico provocando problemas mayores. Alega que esto
ha sido notificado pero la solución dada no resuelve el mismo, por lo que solicita
al Departamento se investigue el asunto y se radique la querella correspondiente.
4. La presente querella fue radicada el 27 de abril de 2007. En la misma, la parte
querellante alegó que adquirió la residencia descrita en la determinación de
hechos número (1) y que la misma adolece de los siguientes defectos: pozo
séptico, las aguas usadas retornan; las aguas de lluvias pasan de los vecinos
inmediatos a su residencia haciendo erosión de la tierra y creando zanjas en el
alrededor. Además, alega que las aguas llenan el pozo séptico provocando aún
1
Según el acuse de recibo 7000 1530 0003 8851 3170. No hay evidencia de cuando fue remitida la referida
comunicación a la firma querellada.
2
Se toma conocimiento administrativo que la dirección de record de NGR Construction es PO Box 204 en Manatí, PR
00674-0204. También se toma conocimiento que posterior a la radicación de la querella, toda comunicación remitida a
NGR Construction viene devuelta por el servicio de correos.
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más problemas. No han cumplido con la promesa de tener guardia las 24 horas en
la entrada de la urbanización hasta que sea implantado el control del acceso.
Solicita como remedio la corrección de todos los vicios de construcción e
implanten el control de acceso lo antes posible.
5. Integrand Assurance Co es la compañía afianzadora de Nativas Development
Corp, bajo el numero de fianza #29 – Bond 031027807 por la suma de $3,422.12,
la cual fue notificada mediante comunicación escrita fechada 5 de junio de 2007,
respecto a la querella ante nos
6. Luego de múltiples trámites procesales, se celebró la vista administrativa el 12 de
marzo de 2008. A la misma compareció el querellante por derecho propio. La
firma querellada, Nativas Development Corp., compareció representada por el
Lcdo. Horacio R. Subirá, acompañado del Dr. Manuel Navas, Presidente de la
referida compañía, acompañado de la Sra. Teresa Goyco. La firma querellada,
Integrand Assurance Company compareció representada por la Lcda. Karyna M.
Cabrera Toledo. La firma querellada NGR Construction no compareció ni excusó
su incomparecencia a pesar de haber sido debidamente citados3, por lo que se
procedió con la anotación de rebeldía y la continuación de los procedimientos en
su ausencia.
7. A la fecha de la vista administrativa y luego de los acuerdos contenidos en la
Resolución Parcial del 27 de marzo de 2008, la reclamación es respecto a la
extensión de garantía por la reparación del pozo séptico, la procedencia o no de la
reclamación respecto a los daños a la grama y lo relacionado a la vigilancia.
8. Del expediente administrativo no surge que los alegados daños a la grama hayan
sido previamente reclamados a la firma querellada y/o que los mismos fueron
causados por estos. Lo que surge del expediente administrativo son taludes con
poca o ninguna vegetación, pero no surge la causa de ello ni que fuese un daño
atribuible a intervención alguna de la parte querellada en la corrección de algún
defecto de construcción.
9. El Sr. Héctor Gordon Galí, firmante de la comunicación fechada 7 de agosto de
2007, no es un oficial, funcionario, accionista ni empleado de la referida firma
Nativas Development Corp. sino de NGR Construction.
10. El querellante, a su costo, para resolver el alegado problema de percolación del
pozo construyó un muro sin notificar de ello ni al Departamento ni a la firma
querellada. El querellante no trajo evidencia alguna de los costos del referido
muro.
11. No surge evidencia del expediente administrativo certeza de defecto de
construcción alguno en el referido pozo.
12. Respecto al control de acceso, nada se dispone debido a que la controversia está
sometida a la consideración de los tribunales de justicia.
13. El querellante enmendó la querella por las alegaciones para reclamar manchas de
humedad, no obstante no surge de autos que esto haya sido reclamado a la firma
3
Se toma conocimiento administrativo que posteriormente y en otros casos, toda comunicación remitida al referido
querellado a su dirección de record viene devuelta por el servicio de correos.
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querellada ni hay evidencia del referido alegato del expediente administrativo, por
lo que nada se dispondrá al efecto.
A base de lo antes expuesto, este Departamento, formula las siguientes:
CONCLUSIONES DE DERECHO
En el presente caso se celebró un contrato de compraventa, en el cual, uno de los
contratantes se obligó a entregar una cosa determinada –en el presente caso, el
coquerellado, Nativas Development Corp, se comprometió a entregar una residencia- y el
otro –entiéndase, la parte querellante- a pagar por ella un precio cierto. Lo anterior es
conforme a las disposiciones del Artículo 1334 del Código Civil de Puerto Rico4.
En la presente controversia, son de aplicación las disposiciones legales, tanto de la
Ley de la Oficina del Oficial de la Construcción, Ley Núm. 130 de 13 de junio de 1967,
según enmendada y del Reglamento emitido a su amparo, así como de la Ley Orgánica de
Departamento, Ley Núm. 5 de 23 de abril de 1973, según enmendada. Dichas leyes
concedieron al Departamento el poder y la facultad de regular el negocio de la
construcción de viviendas privadas en Puerto Rico. De igual forma, son de aplicación las
disposiciones del Código Civil en cuanto a las obligaciones y contratos, específicamente
a los contrato de compraventa. Veamos en primer término, lo establecido en la Ley Núm.
130, supra y el Reglamento emitido a su amparo.
La Ley Núm. 130, supra y el Reglamento para Regular las Distintas Actividades
que se Llevan a Cabo en el Negocio de la Construcción de Viviendas Privadas en Puerto
Rico, promulgado a su amparo, incluye una serie de circunstancias que serán
consideradas como “defectos de construcción”. Igualmente, se estableció diversos
términos, los cuales varían dependiendo la magnitud de los defectos, -yendo desde 30
días hasta un máximo de dos (2) años- desde en que deberán notificarse éstos al
constructor o urbanizador. Dicha notificación puede hacerse personalmente o por correo.
El Reglamento antes citado, específicamente la Sección 1(e) establece que:
e)
4
31 LPRA 3741.
Defectos de construcción - significará cualquier
anormalidad, defecto, falta de accesorios, falla, deterioro
prematuro, mal funcionamiento, inexactitud en las medidas
o cualesquiera otra condición más allá de las tolerancias
normales permisibles, que pueda sufrir una estructura de
vivienda en el área que ésta esté enclavada o cualquier otro
vicio o condición que exceda la medida de las
imperfecciones que cabe esperar en una construcción sin
que se pueda imputar a una fuerza mayor y/o fenómeno
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natural y que no se deban al maltrato, alteraciones, falta
de mantenimiento, ni desgaste normal, siempre y cuando se
notifiquen al urbanizador y/o constructor dentro del
período de tiempo que establece el artículo 10 (j) de este
Reglamento.(énfasis nuestro)
El término urbanizador o constructor abarca a toda persona que se dedique al
negocio de la construcción en calidad de empresario para viviendas o principal
responsable de la promoción, diseño, ventas, construcción de obras de urbanización para
viviendas, o de la construcción a gran escala de viviendas, bien del tipo individual o
multipisos.5 Los querellados fueron la empresa desarrolladora y/ constructora de la
residencia adquirida por el querellante. Por lo tanto, son responsables de la corrección de
los defectos de construcción de dicha propiedad, así como de responder por los daños que
esos defectos les causen a los compradores.6
El Reglamento antes citado, establece que incurre en práctica indeseable en el
negocio de la construcción de viviendas todo aquel urbanizador o constructor que haya
sido notificado por el comprador de la existencia de cualquier defecto y que deje de
corregir el mismo dentro de un término razonable.7 Por lo tanto, los querellados son
responsables de corregir los defectos de construcción que se manifiesten en la residencia
objeto de la presente querella dentro de los términos establecidos para ello en el
Reglamento. (énfasis nuestro).
En el presente caso, la parte querellante ha reclamado la extensión de garantía por
la reparación del pozo séptico, la procedencia o no de la reclamación respecto a los daños
a la grama y lo relacionado a la vigilancia. Veamos si lo reclamado por la parte
querellante procede o no derecho.
-iiLa Regla 10 (j) del ante citado Reglamento establece como práctica indeseable en
la construcción, lo siguiente:
j) Deje de corregir cualesquiera de los defectos de construcción
que a continuación se enumeran o cualquier otra anormalidad que no
se encuentre aquí enumerada, pero que el Secretario determine que
es defecto de construcción tomando como base los principios técnicos
de ingeniería, tipo, clase y/o método de construcción; dentro de un
período de tiempo razonable según lo determine el Secretario.
5
Sección 1 (f) del Reglamento sobre la Construcción de Viviendas Privadas en Puerto Rico
Sección 14, inciso (13) del Reglamento sobre Construcción de Viviendas Privadas en Puerto Rico
6
sección 10 (j) del Reglamento antes citado
6
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Se tomará en cuenta que el tiempo para corregir el o los defectos
varía con el tipo de defectos y los retrasos ocasionados por el
comprador querellante o sea, la disponibilidad de la estructura para
llevar a cabo la reparación.
En aquellos defectos de construcción en que no se especifique un
término para notificar al urbanizador y/o constructor, se aplicará un
término de notificación de dos años.
La notificación al urbanizador y/o constructor podrá hacerse
personalmente o por correo. La notificación por correo será efectiva al
momento de depositarse en éste. La notificación personal deberá
constar en un recibo al efecto.
El subinciso (15) establece que son defectos de construcción cualquier otro
defecto que no se encuentre aquí enumerado, pero que sea de construcción. Revisado el
reglamento no se contempla expresamente defecto relacionado a que el pozo séptico se
desborda o que las aguas usadas retornen –que es el reclamo original del querellante en
su querella-. A pesar de ello, debemos entender que podrían cualificar bajo el subinciso
(15) ante citado, por lo que procederemos a evaluar cada uno de los alegatos de la
querellante. Siendo defectos de construcción los reclamados en la presente querella, el
desarrollador y/o constructor respondía por su corrección. No obstante esto, debemos
expresar con más detalle este alegato.
El alegado desbordamiento y/o retorno de aguas y/o que eso fuese provocado por
problemas de precolación, no es sustentable por el expediente administrativo. La parte
querellante no presentó evidencia fehaciente de esos reclamos. Tampoco se presentó
evidencia de que las aguas y/o escorrentías naturales que pasaban por los patios de los
vecinos hasta el suyo fuesen las que provocasen que el pozo séptico se llenara y/o que las
aguas usadas retornasen y/o que no fuese atribuible esa condición y/o provocada por
actos u omisiones de terceros que no fuesen los querellados.
Debemos señalar igualmente, que los defectos no le fueron notificados a los
querellados, véase que la dirección que obra en autos de la firma querellada Nativas
Development Corp. nunca ha sido la dirección a la que alegadamente el querellante
remitió cierta comunicación. Surge que la referida comunicación fue remitida a la
dirección de NGR Construction, del cual, este Departamento no tiene jurisdicción por
venir todo devuelto por el servicio de correos.8
8
Fernández Quiñones, Demetrio, Derecho Administrativo y Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme, Forum –
Legis S.A., Segunda Edición, página 147
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De otro lado, aunque eso hubiese sido debidamente probado, es decir, que
efectivamente el pozo adoleciera de algún tipo de defecto que provocase el retorno de las
aguas, no surge base legal para extender una garantía según solicitado por el querellante.
Véase que el referido Reglamento establece términos de garantía para distintos defectos
de construcción que van desde 30 días de garantía hasta 2 años, con un término para
reclamar los mismos de dos (2) años. Es decir, en el Reglamento nada dispone respecto a
que esa garantía sea extendida.
Independientemente de ello, existe la garantía decenal del Artículo 1483 del
Código Civil, 31 LPRA 4124. Dicho artículo establece lo siguiente:
El contratista de un edificio que se arruinase por vicios en la
construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar
dentro de diez (10) años, contados desde que concluyó la construcción;
igual responsabilidad y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la
dirigiere, si se debe la ruina a vicios del suelo o de la dirección.
Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del
contrato, la acción de indemnización durará quince años.
La referida garantía decenal contenida en el Artículo 1483 del Código Civil,
supra, alcanza únicamente aquellos defectos de particular significación o sea, aquellos
vicios e imperfecciones que causen la ruina del edificio. Nuestro Tribunal Supremo ha
establecido que el término “ruina” incluye además de la ruina total (se compromete la
estabilidad o solidez del edificio); la ruina parcial (derrumbe de uno de los elementos
principales de la estructura); la amenaza o peligro de ruina (degradación parcial que
comprometa la existencia de la obra o parte esencial de ésta) y la ruina funcional (aquella
que aunque no hay amenaza de ruina en elementos vitales del edificio, afecta seriamente
la utilización y disfrute del mismo).9
De igual forma, para poder exigir responsabilidad al contratista es necesario que
la edificación se arruine por vicios de la construcción dentro de los 10 años de construida,
y el promovente de la acción debe probar el estado ruinoso de la edificación para que
proceda su aplicación. Rivera v. A & C Development Corp., 144 DPR 450 (1997). En el
presente caso, la acción se presentó dentro del término establecido para ello.
Por consiguiente, esa garantía legal es la garantía que cubre la totalidad de la
residencia, no solamente el pozo séptico. No tenemos que extender la misma por escrito,
toda vez que la misma, como hemos mencionado, es una garantía legal.
[9]
Maldonado Pérez v. Las Vegas Development., 111 DPR 573 (1981), Rivera v. A & C Development Corp., 144 DPR
450 (1997).
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-iiiRespecto a los daños a la grama, el querellante no presentó evidencia de que la
misma hubiese sufrido daños por intervención del querellado. Aunque el Reglamento
establece que los querellados son responsables por los daños que de los defectos de
construcción les causen a los compradores,10 al no surgir evidencia de los alegados daños
y que los mismos son atribuibles a acciones u omisiones del querellado durante la
corrección de algún defecto de construcción, no podemos responsabilizar a los
querellados por ello.
Véase que el Artículo 1168 del Código Civil de Puerto Rico, 31 LPRA 3261,
establece que el que exige el cumplimiento de una obligación tiene el peso de la prueba
para demostrar la existencia de esa obligación. Asimismo, la Regla 10(A) de las de
Evidencia, 32 L.P.R.A. Ap. IV R.10, establece que el peso de la prueba recae sobre la
parte que resultaría vencida de no presentarse evidencia por ninguna de las partes. Por
consiguiente, si la parte sobre la cual recae el peso de la prueba deja de presentar
evidencia para probar su alegación, la parte contraria debe ser liberada de
responsabilidad. Castillo Rivera v. Auto Summit Co. 2001TCA314, Sentencia 9 de
febrero de 2001.
Como hemos señalado, la parte querellante falló en proveer al Departamento
evidencia de que sus alegatos respecto a la grama y que los querellados fuesen
responsables de la corrección de los mismos. Por consiguiente, no podemos conceder el
remedio solicitado.
-ivRespecto al alegato en cuanto a la vigilancia, debemos expresar lo siguiente. El
Código Civil establece que la capacidad civil de las corporaciones, compañías y
asociaciones, se regulará por las leyes que las hayan creado o reconocido.11 Igualmente,
las personas jurídicas pueden adquirir y poseer bienes de todas clases, así como contraer
obligaciones y ejercitar acciones civiles o criminales, conforme a las leyes y reglas de su
constitución.12
El caso de Reece Corp. v. Ariela, Inc.,13 establece que una corporación que le
encomienda a un gerente la supervisión general de una división o sección de su negocio,
en ausencia de documentación en contrario, dicha encomienda reviste a dicho gerente –o
funcionario autorizado-, con aquellas prerrogativas coexistentes con el negocio u
operaciones que se le han confiado. Por ello, la corporación queda obligada por los
10
Sección 14, inciso (13) del Reglamento sobre Construcción de Viviendas Privadas en Puerto Rico
Art. 29 del Código Civil, 31 LPRA 103
12
Art. 30 del Código Civil, 31 LPRA 104
13
122 DPR 270 (1988)
11
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contratos – o por los actos-, que éste hiciera dentro de los parámetros de su autoridad.14
Ahora bien, la autoridad de un gerente corporativo –o funcionario autorizado- se
extiende a aquellas materias o transacciones que son incidentales a los asuntos
ordinarios de una corporación15. En momento en que un gerente general –o un
funcionario autorizado-, tiene ante sí un asunto extraordinario, necesitaría la autorización
de los organismos corporativos u oficiales correspondientes para comprometer a ésta. De
no tener el gerente esa autorización, estaría actuando fuera del ámbito de su autoridad
implícita.16
De la prueba desfilada y admitida surge que el Ing. Gordon no tenía autoridad
para realizar promesa alguna respecto a la vigilancia ofrecida por no tener el poder legal
para ello. Más aún, el Ing. Gordon no era parte de la corporación Nativas Development.
Y la promesa de proveer vigilancia no es un acto ordinario de administración; más bien
es un acto o asunto extraordinario, que por su naturaleza, necesitaría autorización expresa
de la corporación. Por consiguiente, sus actos no pueden vincular al referido querellado,
Nativas Development, Corp. sin la autorización expresa del Presidente de la compañía,
en este caso, del Dr. Manuel Navas, quien nunca autorizó dicha comunicación. Por lo
tanto, dicha promesa no es una vinculante.
En vista de lo antes expuesto y al amparo de las facultades concedidas por la Ley
Núm. 5 de 23 de abril de 1973, según enmendada, este Departamento emite la siguiente:
ORDEN
Se declara no ha lugar la presente querella. Se decreta el cierre y archivo de la
misma.
Aquella parte afectada por la presente Resolución podrá solicitar al Departamento
una Reconsideración de la misma, en el plazo de veinte (20) días contados a partir de la
fecha de archivo en autos de dicha resolución. En la alternativa, la parte afectada podrá
acudir directamente al Tribunal de Apelaciones en revisión judicial, dentro del término de
treinta (30) días del archivo en autos de la resolución emitida. Los términos
comprendidos en los presentes apercibimientos se computan basándose en días naturales.
Si la parte afectada opta por solicitar la reconsideración de la resolución emitida,
dicha solicitud deberá ser por escrito, consignándose claramente la palabra
reconsideración como título y en el sobre de envío. La misma será remitida a la siguiente
dirección: OFICINA REGIONAL DE HUMACAO, 45 CALLE CRUZ ORTIZ
STELLA, N STE 9, HUMACAO, PUERTO RICO 00791-3751. Copia de dicha
14
Reece Corp. v. Ariela, Inc., supra, citando a Fletcher Cyclopedia of Corporations, Vol. II A. sec. 670, pág. 251.
Reece Corp. v. Ariela, Inc., supra, citando a Fletcher, ob. cit., Vol. II sec. 667, pág. 840
16
Reece Corp. v. Ariela, Inc., supra, citando a Porshin v. Snider, 212 NE 2d 216 (1965).
15
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solicitud deberá ser enviada a la otra parte.
resolución advendrá final y firme.
De no hacerlo así, la presente
Si el Departamento dejare de tomar alguna acción con relación a la moción de
reconsideración dentro de los quince (15) días de recibida, se considerará rechazada de
plano por lo cual, el término de treinta (30) días para solicitar revisión judicial al Tribunal
de Circuito de Apelaciones comenzará a contar a partir de ese momento.
Si el Departamento tomase alguna determinación sobre la moción radicada, el
término para solicitar revisión judicial empezará a contarse desde la fecha en que se
archivó en autos una copia de la notificación de la resolución de la agencia, resolviendo
definitivamente la moción cuya reconsideración fue solicitada. Dicha resolución deberá
ser emitida y archivada en autos dentro de los noventa (90) días siguientes a la radicación
de la reconsideración. De lo contrario, la agencia perderá jurisdicción sobre dicha
solicitud de reconsideración y el término para solicitar revisión judicial empezará a
contarse nuevamente a partir de la expiración del plazo de noventa (90) días, salvo que el
Departamento por justa causa y previo al vencimiento del término de noventa días,
prorrogue dicho término por un período que no excederá de treinta (30) días adicionales.
En Humacao, Puerto Rico, a 31 de mayo de 2008.
Lcdo. Víctor Suárez Meléndez
Secretario
Lcda. Marilú Capote Rivera
Directora Regional
Vickmary Sepúlveda Santiago
Juez Administrativa