Mercado de Oficinas - Buenos Aires

Mercado de Oficinas - Buenos Aires
www.cbre.com/research
Primer Trimestre 2012
En Breve
Cambio desde el último
Actual
Vacancia
10,05%
Alquiler
$26,03
Comercialización
15.300m2
Construcción
78.126m
Año
Tr.
2
Nota: Las flechas indican la tendencia para
oficinas clase A y A+, en el período de tiempo
señalado y no representan un valor positivo
o negativo.
El caso de Zona Norte y Puerto Madero son
diferentes ya que ambos han mantenido
una vacancia similar a la del trimestre
anterior incluso frente a la incorporación
de nuevo stock.
Se presentan diferentes panoramas dependiendo del submercado que se mire.
Noticias
•Se produjó un notable incremento
de la vacancia en Catalinas Y Plaza
San Martín.
Sin embargo hay que entender que esto se
debe principalmente a dos cuestiones bien
diferentes.
•Los valores de alquileres se mantienen constantes a pesar de la mayor
vacancia registrada.
Una es la relocalización de grandes
empresas que frente a la imposibilidad
de expandirse dentro de los inmuebles
que ocupaban decidieron buscar nuevas
localizaciones.
•Zona Norte y Puerto Madero siguen
incorporando metros al mercado con
una buena absorción por parte de la
demanda.
No obstante los valores de alquiler permanecen estables y las consecuencias
de la vacancia actual se verán reflejadas
en los valores de cierre de los meses
venideros.
Este clima se ve reflejado en el mercado inmobiliario especialmente desde la
demanda.
La zona de Catalinas y Plaza San Martin
muestran una vacancia del 11,2% y 6,45%
respectivamente; muy por encima del
5,4% y 1,57% que registraban el trimestre
anterior.
•La absorción es levemente inferiro a
la del trimestre pasado.
La otra es la dificultad que enfrentan las
empresas de competir con otros mercados
frente al insipiente aumento del costo laboral provocado por la inflación.
El año comenzó con un clima político y
económico diferente al de años anteriores.
Con las cuentas fiscales bajo la lupa el
gobierno ha desatado una serie de mediadas heterodoxas que no fueron recibidas
con buenos ojos tanto en el mercado local
como en el internacional.
Alquiler
Vacancia
Tasa de Vacancia vs. Valores de Alquiler (Clase A y A+)
26,69 u$s/m2/mes
9,52%
USD 50
30,00%
USD 40
24,00%
USD 30
18,00%
USD 20
12,00%
USD 10
6,00%
USD -
0,00%
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011 2012 (1Q)
© 2012, CBRE, Inc.
Buenos Aires - Mercado de Oficinas Clase A y A+
Area Rentable
(m2)
Tasa de
Vacancia
En Construcción
(m2)
Alquiler Promedio
(USD/m2/mes)
Microcentro
153.624
14,90%
----
23,60
Macrocentro
63.105
9,07%
39.875
23,30
Barrio Norte
58.679
5,80%
----
27,24
Plaza San Martín
29.480
6,45%
----
25,60
Catalinas
156.811
11,22%
----
30,03
Plaza Roma
119.897
6,12%
----
30,30
Puerto Madero
304.450
11,26%
34.332
26,52
Zona Norte
332.823
11,30%
73.845
24,31
1.218.869
9,52%
148.052
26,69
Total
Condiciones Económicas
PBI
Inflación
0,4 %
2,7 %
Fuente: INDEC
La inflación oficial para el primer trimestre de 2012 fue de 2,7% según
los datos difundidos por el Instituto Nacional de Estadística y Censos
(INDEC), menos de la mitad que la calculada por el sector privado que
estimó la variación de precios en 5,8%.
Mercado de Oficinas - Buenos Aires, Argentina
Submercado
El nivel de desempleo se estima en 6,7% mostrando una tendencia
descente que se viá a lo largo de todo el 2011.
Argentina reportó un superávit comercial de 1.077 millones de dólares
en marzo de 2012. El crecimiento del comercio exterior, especialmente
el comercio con los socios del MERCOSUR, ha sido uno de los principales
factores que impulsan la economía argentina.
Construcción
En Construcción
148.052m2
Se encuentran en construcción más de 75.000m2 de oficinas que
ingresarán al mercado en el transcurso del año.
La mayor cantidad se registran en la Zona Norte del Conurbano
Bonaerense con más de 20.000 m2
Puerto Madero y el Corredor Libertador se reparten en formas iguales
18.000m2 de nuevas construcciones.
Cabe destacar que en Catalinas se encuentran en ejecución 45.000 m2,
pero no entrarán al mercada hasta el 2015
© 2012, CBRE, Inc.
Primer Trimestre 2012
Page 2
Vacancia
Vacancia
9,52%
En cifras, las áreas que presentan un mayor índice de vacancia son
Microcentro 14,9, Zona Norte 11,30, Puerto Madero 11,26 y Catalinas
11,22.
Puerto Madero y Zona Norte incorporarán al mercado 56.000m2 de
nuevos emprendimientos durante el año 2012.
Alquileres
Alquiler Promed.
$26,69 (USD/m2/mes)
Los precios de alquiler de oficinas A y A+ promedian los USD 26,03/
m2/mes (asking price), casin sin registrar modificaciones con el trimestre
anterior y con apenas unos puntos de baja con respecto a los valores
de 2011.
Mercado de Oficinas - Buenos Aires, Argentina
En este primer trimestre del año la vacancia creció hasta ubicarse en
9,52%. Este valor es cercano al 10% que se registró durante el 2010.
En general, y acompañando la lenta absorción, los precios de todos
los distritos se han mantenido estables a la largo de este trimestre.
Los valores de alquiler más altos siguen estando en Catalinas, Plaza
San Martín y Plaza Roma con un promedio de USD 29-30/m2/mes. En un segundo nivel, se ubican Barrio Norte y Puerto Madero con USD
27,24/m2/mes y USD 26,52m2/mes respectivamente.
Por último, Zona Norte, Micro y Macrocentro son las zonas que presentan
los alquileres más bajos, con valores que van desde USD 23,30 a
24,31/m2/mes.
Nota: los valores utilizados corresponden a valores pedidos promedio
(asking price), y no incluyen gastos (impuestos y expensas).
Comercialización
Absorción Bruta
15.300m2
Se comercializaron más de 13.000m2 de oficinas A y A+ durante
este año, cifra inferior a los aprox. 18.000m2 absorbidos durante el
último trimestre del 2011.
Las zonas que más transacciones registraron durante todo el año fueron
Zona Norte y Puerto Madero, totalizando casi el 40% de las operaciones
realizadas.
Page 3
© 2012, CBRE, Inc.
Primer Trimestre 2012
Estos submercados, sin duda han sido el eje de este trimestre. Zona
Norte se consolida como destino conveniente para relocalizaciones fuera
del área central, especialmente en corredor Libertador; mientras que
Puerto Madero es elegido por la gran oferta de edificios de categoría,
por empresas que necesitan ubicaciones Premium, próximas al centro
de la ciudad.
Buenos Aires, Argentina
Operaciones Destacadas
Edificio/Dirección
Inquilino/Comprador
Superficie (m2)
Operación
Cba. y Montevideo
Western Union
4.300
Alquiler
Juana Manzo 999
EOG
1.200
Alquiler
Panamericana Plaza
SGS
2.200
Alquiler
Precio Promedio de Renta
Se determina multiplicando el precio promedio de
renta de cada edificio por su espacio disponible,
sumando los productos, y luego se divide entre el
total de espacio disponible.
Cobertura de Mercado
Incluye todos los edificios calificados.
Absorción Neta
El cambio de área ocupada de un período a otro.
Área Neta Arrendable
El metraje bruto del edificio, menos el núcleo de
ascensores, conductos de chimeneas y tuberías,
ductos verticales, balcones y área de escaleras.
Área Ocupada
Superficie rentable que no se encuentra vacante.
Submercados de Oficinas en el Centro de Buenos Aires
En Construcción
Edificios cuya construcción se ha iniciado y como
evidencia de ello están en primera instancia, la
excavación y los trabajos de cimentación.
Área Disponible
Área disponible en el edificio, tanto físicamente
vacante como ocupada.
Tasa de Disponibilidad
Área disponible dividida entre el total del Área
Neta Arrendable.
Metros Cuadrados Vacantes
Área de edificios existentes que están físicamente
desocupados.
Tasa de Vacancia
Metros cuadrados vacantes divididos entre el Área
Neta Arrendable.
Normalización
Debido a una reclasificación del mercado, la
base, número y metros cuadrados de los edificios
de períodos anteriores han sido ajustados para
coincidir con el stock actual. La Disponibilidad y
la Vacancia para esos edificios han sido ajustadas
en períodos anteriores.
Argentina
© 2012 CBRE. Las estadísticas contenidas en este informe pueden representar datos diferentes a los
utilizados para generar las estadísticas del Índice Nacional de Vacancia y Disponibilidad publicado
por el Departamento de Comunicaciones Corporativas de CBRE Inc. o por la unidad de Investigación
y Proyecciones Econométricas de CBRE (Torto Wheaton Research). La información contenida en este
reporte ha sido obtenida a través de fuentes confiables. A pesar de que no dudamos de su veracidad,
no la hemos verificado y por tanto no la garantizamos, justificamos o representamos. Es su entera
responsabilidad confirmar la veracidad de esta información en su totalidad. Cualquier proyección,
opinión o suposición ha sido usada como ejemplo solamente y no representa el actual o futuro
comportamento del mercado. Esta información ha sido diseñada exclusivamente para el uso de los
clientes de CBRE Inc.y no puede ser duplicada sin previa autorización de CBRE Inc.
Ing. Butty 240, Piso 5
(C1001AFB) Buenos Aires, Argentina
T. +54.11.4590.2600
Damián Benavoli, Research Analyst
[email protected]
www.cbre.com