Conoce tu hipoteca

Conoce tu
hipoteca
¿Qué debes
saber?
n los últimos años se ha
producido una gran alarma
social relacionada con las hipotecas, un producto complejo que incluye
cláusulas financieras que regulan desde el
tipo de interés, los intereses de demora o las
comisiones que se deben aplicar, hasta lo que
pasa si dejo de pagarla. La complicada redacción de los términos de las hipotecas es en parte
la causante de que los consumidores desconozcan las condiciones en las que firman los contratos, así como las actuaciones que pueden hacer
en caso de solicitar modificaciones o de no
poder afrontar el pago de las cuotas.
E
A ello ha contribuido el déficit de información que
las entidades financieras suministran a sus clientes,
así como la inclusión en dichas hipotecas de diversas cláusulas consideradas abusivas.
Estas condiciones abusivas provocan que los
usuarios tengan que pagar por sus hipotecas cantidades mayores a las que verdaderamente deberían
haber pagado si no se hubieran aplicado.
¿QUÉ ES UNA HIPOTECA?
Una hipoteca es un producto que permite a las personas recibir una cantidad de dinero, generalmente
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Conoce tu hipoteca. ¿Qué debes saber?]
para la adquisición de una vivienda, a cambio de devolver esta cantidad más ciertos intereses a través del pago de unas cuotas mensuales durante un número de
años pactados.
Por su parte, la entidad financiera se asegura el cobro del préstamo con la
garantía del inmueble hipotecado, ya que si el deudor no paga las cantidades a
las que se ha comprometido, la entidad puede llegar a quedarse con él. Y si con
ello no se satisface la totalidad de lo prestado, el hipotecado puede verse obligado a tener que responder con su patrimonio.
¿QUÉ DIFERENCIAS HAY ENTRE EL INTERÉS FIJO Y EL VARIABLE?
El tipo de interés es el precio que cobran las entidades por dar un préstamo. Se
calcula aplicando un porcentaje sobre el capital pendiente de devolución en
cada momento. Para ello suele tenerse en cuenta un índice de referencia, como
el euríbor, uno de los más usuales en España. A éste se le suma un diferencial
ofertado por el banco, lo que da lugar al tipo de interés. Un ejemplo podría ser
una hipoteca con tipo de interés euríbor + 0,50%. Según se mantenga el interés
constante o no a lo largo de la vida del préstamo, éste puede ser fijo o variable.
Para los préstamos con interés variable, se toma como referencia el valor
del índice de referencia en el momento de la contratación o de la revisión de la
hipoteca, normalmente semestral o anual, más el diferencial ofertado. Conforme
se sucedan las revisiones, el índice de referencia irá cambiando a lo largo del
tiempo, y por lo tanto, también cambiará la cuota.
En el caso de los préstamos con interés fijo, la cuota permanece estable
todo el tiempo, por lo que siempre pagaremos el mismo tipo de interés sin que
le afecten las variaciones de ningún índice de referencia.
ADEMÁS DEL EURÍBOR, ¿EXISTEN OTROS ÍNDICES DE REFERENCIA?
El índice de referencia más usual en España es el euríbor, la media aritmética simple del interés al que los bancos se ofrecen a prestar dinero en el mercado interbancario del euro. Su valor se publica en el BOE. Para la el cálculo de las cuotas,
generalmente se tiene en cuenta el del mes anterior a la fecha de revisión de la
hipoteca, que suele hacerse de forma semestral o anual.
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Además del euríbor, existen otros índices que se pueden contratar con las hipotecas, oficiales y no oficiales. Algunos de ellos son:
Míbor. Es el antecesor del euríbor, utilizado en los préstamos hipotecarios anteriores al 1 de enero del 2000.
IRPH. El Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios es el tipo medio de los
préstamos hipotecarios concedidos a más de tres años para adquisición de vivienda
libre. Desde noviembre de 2013, el IRPH de bancos y cajas de ahorro dejó de existir,
pero el IRPH de entidades siguió vigente.
CECA. Creado por la Confederación Española de Cajas de Ahorro. Se trata del
tipo medio calculado a partir de los tipos aplicados a las operaciones de préstamos
personales de uno a tres años y de los préstamos con garantía hipotecaria para
adquisición de vivienda libre a un plazo desde tres años, de los cuales se eliminan
sus valores extremos. Al igual que el IRPH de bancos y cajas, desapareció en 2013.
Las hipotecas suelen prever unos índices sustitutivos en caso de desaparición de
los establecidos o, en otros casos, se tomará el valor del último interés que haya sido
posible calcular durante su vigencia. De no ser así, en el caso del CECA y el IRPH de
bancos y cajas, deberá usarse como referencia el IRPH de entidades.
Si no estás de acuerdo con el índice que te están aplicando, puedes pedirle a tu
banco que te lo cambien, pero la entidad deberá estar conforme.
LLEVO MUCHOS MESES PAGANDO LO MISMO, AUNQUE CREÍA QUE TENÍA
INTERÉS VARIABLE. ¿ES NORMAL O TENGO UNA CLÁUSULA SUELO?
En este caso, debes consultar tu contrato de hipoteca por si en éste aparece alguna
limitación a la variación de los tipos de interés. La conocida como cláusula suelo, por
ejemplo, establece un porcentaje mínimo de interés que no permite a los hipotecados beneficiarse de las oscilaciones del tipo de interés que tengan pactado.
Existen generalmente dos tipos de cláusula suelo. Por un lado, están las que, en
caso de que el índice de referencia sea inferior a un porcentaje determinado, será
este mismo el que se tenga en cuenta como índice de referencia (al cual habrá que
aplicarle el diferencial pactado). Por otro, en las que, aunque el índice de referencia
más el diferencial pactado sean inferiores al porcentaje, será éste el tipo de interés
que se tendrá en cuenta. De igual forma, también existen las cláusulas techo.
En cualquier caso, la existencia de estas cláusulas debe ser informada a la hora de
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contratar la hipoteca. Si la entidad no te hubiera informado, podría considerarse esta cláusula como abusiva y
exigir su eliminación.
¿ES OBLIGATORIO CONTRATAR SEGUROS O PLANES
DE PENSIONES CON LA HIPOTECA?
Depende. Si tu hipoteca establece como condición para
mantenerte ciertas condiciones económicas o bonificaciones la obligación de tener contratados estos productos, sí. Si no dice nada, únicamente es obligatorio contratar un seguro de daños sobre el bien hipotecado
que cubra, como mínimo, el caso de incendio, con el
fin de asegurar la conservación de su valor y la garantía
que implica. Pero este seguro no tiene por qué estar
contratado con la aseguradora determinada por la
entidad, por lo que puedes elegir la aseguradora siempre que se lo notifiques a tu banco.
ME HE RETRASADO EN EL PAGO DE LA HIPOTECA,
¿PUEDEN COBRARME POR ELLO?
Sí, la entidad puede cobrar intereses de demora por
el retraso en el pago de las cuotas de un préstamo hipotecario. Hasta hace poco, algunas entidades imponían
intereses de demora abusivos, que oscilaban entre el
20% y el 29%. Ahora, estos intereses no pueden ser
superiores a tres veces el interés legal del dinero, y
sólo pueden devengase sobre el principal pendiente de
pago. Si tu entidad pretende cobrarte unos intereses de
demora superiores a los límites legales deberás poner
una reclamación para que no te los apliquen y que te
devuelvan lo cobrado indebidamente.
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ME HA AVALADO UN FAMILIAR, ¿QUÉ PASA SI NO PAGO?
En caso de que no puedas pagar tu hipoteca, la persona que
haya firmado como avalista del préstamo deberá responder no
sólo con su nómina o pensión, sino con todo su patrimonio.
Existe la posibilidad de dejar de ser avalista de una hipoteca,
pero será el banco el que acepte hacer esta modificación.
De igual modo sucede si se quieren cambiar los avalistas.
HE PEDIDO QUE ME AMPLÍEN EL PLAZO DE LA HIPOTECA,
PERO ME QUIEREN COBRAR COMISIONES. ¿ES LEGAL?
Las entidades pueden establecer una serie de comisiones
por modificación de condiciones o por cambio de garantías,
debido a los trámites que deben realizarse o al análisis de riesgos que pueden suponer para la entidad las modificaciones que
se hagan. No obstante, para los préstamos hipotecarios a interés variable, cuando la modificación sólo se refiera a la ampliación del plazo del préstamo, la comisión no puede ser superior al 0,1% sobre el capital pendiente de amortizar.
NO PUEDO PAGAR LA HIPOTECA. ¿QUÉ PUEDO HACER?
Lo primero que tienes que hacer es ponerte en contacto con tu
entidad, explicarles tu situación económica y plantearles la renegociación de la deuda. Desde 2012, la ley ofrece una serie de
alternativas para personas que se encuentren en una precaria situación económica y cumplan una serie de requisitos,
como estar incluido en lo que se denomina umbral exclusión,
regulado en el RD 6/12 de medidas urgentes de protección de
deudores hipotecarios sin recursos. Puede que te ofrezcan reestructurar tu deuda hipotecaria con una carencia durante un
tiempo, con un límite máximo del tipo de interés; una quita de
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Conoce tu hipoteca. ¿Qué debes saber?]
Si tu hipoteca
contiene cláusulas
abusivas, puedes pedirle
al juez la paralización de tu
desahucio hasta que se
resuelva el conflicto
sobre su aplicación
parte de la deuda, para que de este modo el capital que debas sea menor; o que incluso te concedan la dación en pago de tu vivienda. Esta última
fórmula consiste en la entrega del bien hipotecado a la
propia entidad o a un tercero que ésta designe, con lo
que quedaría definitivamente cancelada la deuda y todas
las responsabilidades personales del deudor y de terceros respecto de esta. Además, si lo solicitas, puedes permanecer hasta
dos años en la vivienda como arrendatario pagando una renta anual del 3% del
importe total de la deuda en el momento de la dación. Pero, pese a que te la concedan, puede que sigas debiéndole algo a tu banco.
ME VAN A DESAHUCIAR, ¿QUÉ PUEDO HACER?
Si estás dentro de colectivos de especial vulnerabilidad, como familias numerosas,
personas en desempleo con prestaciones agotadas u otras situaciones que se ajusten a unas especiales condiciones económicas, la Ley 1/13 de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios prevé la paralización de determinados
desahucios. En Andalucía, la ley 4/13 de medidas para asegurar el cumplimiento de
la función social de la vivienda amplía la normativa estatal y prevé incluso la expropiación temporal a los bancos de las viviendas hipotecadas para evitar desahucios.
Además, en caso de que tu hipoteca tenga cláusulas abusivas, como la cláusula
suelo o intereses de demora superiores al legal, puedes solicitarle al juez la nulidad o paralización del procedimiento hasta que se resuelvan estas cuestiones.
¿CÓMO PUEDO RECLAMAR?
Las entidades de crédito disponen por ley de un Departamento o Servicio de
Atención al Cliente que debe acusar recibo por escrito de las reclamaciones y resolverlas o denegarlas formal y motivadamente. Si acreditas la denegación o desestimación de la reclamación o que han transcurrido dos meses sin que haya una resolución, puedes reclamar ante el Servicio de Reclamaciones del Banco de España.
Recuerda que puedes acudir a asociaciones de consumidores como FACUA
para tramitar reclamaciones y asesorarte sobre las condiciones de tu hipoteca.
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FACUA
Almería:
Cádiz:
Córdoba:
Granada:
Huelva:
Jaén:
Málaga:
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Federico García Lorca, 104. 04005 Almería
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