Metodología de Valuación 2008 - SDUE

Tijuana B.C., diciembre 2008
METODOLOGÍA PARA LA ACTUALIZACIÓN DE LOS VALORES DE TERRENO DE ZONAS HOMOGÉNEAS Y
CORREDORES.
RECOPILACIÓN DE INFORMACIÓN BASE.
El proceso se inicia con la recopilación de cartografía actualizada que indique la delimitación de zonas
homogéneas de valores, así como la delimitación y nomenclatura de colonias y fraccionamientos.
De igual forma con el apoyo de la ortotofoto escala 1: 20,000 se identificaron las zonas que han
cambiado con respecto a la cartografía existente.
Ubicación y características de nuevos desarrollos urbanos e investigación de proyectos en trámite ante
la Dirección de Administración Urbana.
Proyectos de gobierno en proceso que impacten en los valores de zona o de corredores urbanos.
Valores de mercado expresados en avalúos que han servido de base para crédito hipotecarios de nuevos
desarrollos.
Análisis documental en gabinete con información de:
CANADEVI, relación de los Desarrollo realizados
Información del Colegio de Valuadores:
Información recabada de medios escritos y
Avalúos oficiales elaborados y controlados por miembros del Colegio de Valuadores Baja
California, S.C., para Unidades de Valuación autorizadas por la Sociedad Hipotecaria Federal
(S.I.F.).
Revisión selectiva de valores unitarios de zonas con posibles cambios de valor:
Corredores y vialidades principales
Zona centro
Zona Urbana Río
Creación de nuevas zonas de valor, en función de la investigación realizada y en coordinación con la
Dirección de Catastro.
Este proceso se refiere a creación de nuevas zonas homogéneas en áreas de desarrollos urbanos que
están en proceso, así como aquella zona que por la ejecución de obras públicas y mejoras sustanciales
en la infraestructura de la zona, han visto mejorado su valor.
Consideración de factores económicos y sociales para los valores del terreno.
Por otra parte hay zonas que han visto decrecer su valor por factores económicos y sociales externos.
Un ejemplo claro es la zona centro de la ciudad, donde por la falta de turismo y la inseguridad, los
valores inmobiliarios en renta y en venta han disminuido notablemente. Para este caso se consideraron
los valores prácticamente iguales al 2008.
El mercado inmobiliario de terrenos se maneja en dólares en la región, sin embargo para los efectos
legales y fiscales se expresan en pesos, por lo que el tipo de cambio que se utilizó es el de un dólar igual
la 10.50 m.n., paridad prevaleciente al inicio de los trabajos.
Revisión de los factores de demérito.
Los factores de demérito que actualmente se aplican, deben ser conservados en su totalidad; con una
sola observación que es para los fraccionamientos autorizados. Para ellos se propone que las áreas del
fraccionamiento que no se encuentren urbanizadas se les aplique el 20% del valor de la zona
homogénea de su ubicación. Este porcentaje equivale al valor residual del terreno motivo del desarrollo.
EL PROCESO DE REVISIÓN DE LOS VALORES.
Con base en el análisis preliminar del listado de valores de zonas homogéneas se encontró que los
valores se presentan con una precisión de hasta un peso, lo cual no se consideró razonable ya que en el
mercado inmobiliario lo más preciso que se maneja en operaciones de compraventa es de múltiplos de
5 dlls. Sin embargo y para efectos de la presentación y simplificación se decidió que se utilizarían
múltiplos de 10 pesos en los valores enlistados.
Para efectos de considerar los cambios de valores unitarios de los terrenos se consideraron los factores
contemplados por la Ley y Reglamento de Catastro. De estas se transcriben los más relevantes:
Del Capítulo Tercero, de la Zonificación y de los Valores Unitarios.
ARTÍCULO 17. La determinación de la zonificación, sectorización y subsectorización catastral y de los
valores unitarios de suelo, se hará tomando en consideración alguna de los siguientes factores:
Grado de urbanización y características de los servicios públicos, infraestructura y equipamiento; Uso
actual y potencial del suelo; Tipo y calidad de las construcciones; o Índices socio económicos de los
habitantes.
ARTÍCULO 20. Para la elaboración de las propuestas de los valores unitarios de suelo, se deberán tomar
en cuenta la ubicación de las diversas zonas, sectores y sub sectores catastrales, reservas territoriales y
de preservación ecológica de los centros de población, así como las áreas rústicas a las que se refiere la
Ley de Desarrollo Urbano del Estado y los Programas de Desarrollo Urbano Municipal, de Centros de
Población y demás Programas de Desarrollo Urbano aplicables.
Del Capítulo Cuarto, de las Operaciones Catastrales.
ARTÍCULO 27. Para fijar el valor catastral de cada bien inmueble, se aplicarán las tablas de valores
unitarios, aprobados conforme al presente ordenamiento, con sus factores de incremento o demérito
que corresponda, según sea el caso.
ARTÍCULO 28. El valor catastral de los bienes inmuebles será el valor técnicamente determinado
mediante la aplicación de los valores unitarios aprobados en los términos de esta Ley. Para los efectos
fiscales se estará al dispuesto en las leyes de la materia.
El valor catastral será modificado cuando se presente alguna de las siguientes causas que den motivo a
su actualización: cuando el avalúo del bien inmueble tenga una antigüedad de más de un año; cuando
en el bien inmueble se hagan construcciones, reconstrucciones o ampliaciones a las ya existentes, que
afecten notoriamente su valor; cuando el bien inmueble sufra un cambio físico que afecte notoriamente
su valor; cuando teniendo un valor catastral provisional se le fije el valor catastral técnicamente
determinado, aunque no haya transcurrido el período a que alude la fracción I de este artículo; cuando
los bienes inmuebles se fusionen, se subdividan, se re lotifiquen o sean motivo de fraccionamiento,
cuando parte o la totalidad del bien inmueble sea objeto de traslación de dominio o por cualquier causa
que modifique el régimen jurídico de propiedad del bien inmueble; cuando por la ejecución de obras
públicas o privadas se altere el valor de la propiedad raíz tanto en los directamente beneficiados como
en su zona de influencia, a juicio de la Autoridad Catastral; cuando cambien las características físicas,
jurídicas y económicas de tal modo que se altere el valor del bien inmueble.
VALUACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
La clasificación de las construcciones.
Antecedentes.
Partiendo del sistema de valuación que contempla el Art. 34 del Reglamento de la Ley del Catastro, y
que se utilizó en la creación de un sistema automatizado de valuación de las construcciones en el año
2000; se clasifican las edificaciones en los siguientes tipos, como sigue: por su uso, su calidad y estado
de conservación.
Para calcular el valor unitario de las edificaciones, se consideran los costos de reposición como nueva;
esto es se consideraron todos los costos directos e indirectos que intervienen en la construcción de cada
uno de los prototipos de acuerdo a los elementos constructivos que incluye casa tipo.
USOS, CALIDADES, ESTADOS DE CONSERVACIÓN
USOS
1)
2)
3)
4)
5)
Habitacional
Comercial
Industrial
Recreativo
Equipamiento Urbano
CALIDADES
H
C
I
R
E
1) Superior
2) Media
3) Económica
4) Corriente
5) Precaria
S
M
E
C
P
ESTADOS
DE
CONSERVACIÓN
1)
2)
3)
4)
Excelente
Bueno
Regular
Malo
E
B
R
M
LA OBTENCIÓN DEL PRECIO UNITARIO
La obtención del costo unitario ($/m²) se realizó mediante la cotización de prototipos reales de
edificaciones, utilizando el sistema Opus 2008, que considera los siguientes procesos:
1. Obtención de los números generadores de cada concepto para obtener los volúmenes de obra.
2. Elaboración del catálogo de conceptos para cada prototipo.
3. Elaboración de un catálogo de insumos con:
3.1 Clave de identificación del material.
3.2 Descripción del material o insumo
3.3 Unidad; definir su naturaleza (pza., kg, m, Its, etc.)
3.4 Precio unitario: el obtenido después del análisis.
4. Catálogo de mano de obra; para cada prototipo se analizó la participación y el costo integrado
de la mano de obra.
5. Análisis de costos horarios de maquinaria y equipo.
6. Definición del Costo Directo de los conceptos de cada prototipo de edificación. Este es la
sumatoria de los costos de materiales más mano de obra más equipo.
7. Análisis de los costos indirectos de cada prototipo; aquí se incluyen costo administrativos de
oficina, de obra, gastos de operación, utilidad, costo financieros, utilidad e impuestos.
Estos costos varían de acuerdo al tipo de edificación. Siendo mayores cuando se trata de tipos mediano
y superior y disminuyendo cuando se trata de construcciones económicas y de tipo corriente y sin
indirectos para las autoconstruidas como las del tipo Precario.
8. Integración del presupuesto de cada tipo de edificación con base a las cantidades de mano de
obra, sus precios unitarios e indirectos.
9. Obtención del costo unitario. Del resumen del presupuesto, dividiendo su gran total entre la
superficie construida se obtiene el precio unitario (valor por m²) de cada prototipo.
10. Como los prototipos utilizados no contemplan obras exteriores, obras complementarias o
elementos accesorios, a cada uno se le agregó un porcentaje del valor para estos conceptos;
obteniendo así el Valor Unitario Nuevo (VNR) para cada tipo de edificación.
LA TIPOLOGÍA DE LAS CONSTRUCCIONES
Como se mencionó al inicio, las edificaciones se clasifican por USO, CALIDAD Y ESTADO DE
CONSERVACION.
Considerando los elementos constructivos para cada uso y calidad se elaboraron unas tablas para cada
uso que resumen los elementos más relevantes que deben de tomarse en cuenta al clasificar las
construcciones. Además se elaboró otra tabla que muestra los detalles de los elementos a considerar
para evaluar el estado de conservación.
DE LOS TIPOS DE CONSTRUCCIÓN
Para efectos prácticos de una Valuación Catastral, que por sus alcances y enfoque debe ser simple y de
aplicación masiva; los usos básicos se aplican como sigue: (a manera enunciativa, más no limitativa)
1) HABITACIONAL: sea unifamiliar, multifamiliar; sea individual o condominio.
2) COMERCIAL: se aplica para; plazas y centros comerciales, locales, oficinas, bancos, hoteles,
restaurantes, bares, tiendas, farmacias, gasolineras, edificios de estacionamientos, etc.
3) INDUSTRIAL: naves industriales, bodegas, talleres, almacenes, etc.
4) RECREATIVO: clubes, gimnasios, cines, casinos, billares, boliche, teatros.
5) EQUIPAMIENTO URBANO edificios públicos y privados de salud: clínicas, hospitales, centros médicos;
iglesias, educación: desde kínder hasta universidades; deportes: unidades deportivas; oficinas de
gobierno: municipal, estatal y federal, delegaciones; comunicaciones: correos telégrafos, central de
autobuses, telefónicas, aeropuerto, etc.
Puede darse el caso de un uso de una edificación diferente al tipo de construcción para el que fue
construido originalmente. Como sucede, por ejemplo, casas habitación utilizadas como Oficinas, Kínder,
escuelas, consultorios, etc. En estos casos se recomienda clasificar por USO, ya que este implica una tasa
diferente de impuesto predial.
DE LOS ESTADOS DE CONSERVACIÓN.
Como se mencionó antes, el precio unitario obtenido está calculado para una edificación nueva. Por lo
que en términos de realizar la valuación individual de una propiedad, debe considerarse el estado de
conservación, la edad de la misma y su vida útil remanente; aplicando los factores de Ross -Heidecke,
utilizados en valuación internacionalmente.
Sin embargo para la valuación catastral, y más en este caso en particular donde la clasificación de las
construcciones del tipo habitacional se realiza de manera masiva y sin ingresar a los inmuebles, se
considera únicamente el estado de conservación medio de la zona homogénea clasificada. Para cada
uno de los estados de conservación se recomienda aplicar un solo factor de demérito.
Para la clasificación de construcciones No habitacionales, si se considera la clasificación individual de
cada uno de los tipos de construcción que se encuentren en los predios identificados en cada zona
homogénea.
EL PROCESO DE CLASIFICACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES.
Considerando las limitaciones de presupuesto y tiempo por parte del municipio de Tijuana, se acordaron
dos sistemas de clasificación de edificaciones.
Cada valuador deberá realizar la clasificación masiva de las construcciones de todos los tipos o usos, de
la zona homogénea asignada.
Para USO HABITACIONAL se realizará la clasificación general de la zona y de igual forma para los
desarrollos habitacionales planeados y construidos por miembros de la CANADEVI.
De manera individual se clasificarán las edificaciones de todos los demás usos No habitacionales que se
encuentren en la zona homogénea.
CLASIFICACIÓN MASIVA DE ZONAS HABITACIONALES.
Siguiendo el criterio de las zonas homogéneas establecidas para la valuación de los terrenos, se seguirá
el mismo método para la clasificación de las construcciones. Esto es, se considera que cada zona
homogénea lo es también en cuanto al TIPO, CALIDAD Y ESTADO DE CONSERVACION de las
edificaciones.
Por lo anterior siguiendo el listado de zonas Homogéneas y de Colonias por Delegación municipal, se
clasificará cada una utilizando un formato, que contiene una evaluación general de la zona homogénea
(colonia o fraccionamiento) y un resumen con la clasificación y estado de conservación de las
edificaciones. Más tarde, cada hoja se pasará a un renglón de captura de datos en Excel para cada
Delegación.
En observaciones y comentarios, anotar lo más relevante de la zona.
Como Información de apoyo, se contará con planos de zonas homogéneas y colonias, fotografía aérea,
listados de colonias, zonas homogéneas y de predios. Cada valuador deberá imprimir en tamaño doble
carta la cartografía de las zonas y manzanas con los predios que se le hayan asignado.
CLASIFICACIÓN MASIVA DE DESARROLLOS HABITACIONALES CONSTRUIDOS POR MIEMBROS DE LA
CANADEVI.
La Dirección de Catastro obtendrá de cada empresa miembro de la CANADEVI, la relación de los
desarrollos habitacionales, con la fecha de realización, su tipología y número de viviendas.
De igual forma sus planos de conjunto con la zonificación por tipos.
Al igual que en el apartado 4.1. se utilizará la misma ficha y luego un renglón de captura por cada
fraccionamiento en el resumen de zonas homogéneas por delegación.
Se recomienda visitar la zona y hacer un recorrido general por el desarrollo para apreciar las
características generales y hacer notar en el renglón de observaciones lo necesario. Es previsible que
haya cambios en algunas de las construcciones a nivel individual (ampliaciones, mejoras, etc.) sin
embargo se considerarán para la clasificación masiva las características originales del desarrollo.
CLASIFICACIÓN DE CONSTRUCCIONES NO HABITACIONALES.
Para estos predios la Dirección de Catastro proporcionará por cada Zona Homogénea los listados de
claves catastrales y la cartografía manzanera. Esta muestra las características de cada predio y requiere
de la visita e inspección física exterior de cada uno de ellos, identificando las áreas construidas
existentes y realizar la clasificación de los tipos encontrados en cada predio.
En el caso de encontrar edificaciones existentes en el predio, que no aparecen en la cartografía, aquellas
se marcaran de manera aproximada y se estimará la superficie.
Los datos consignados en la cartografía y los obtenidos de la inspección se pasarán a una ficha con los
datos de cada predio y a manera de resumen en un listado por clave catastral para cada predio y por
cada zona homogénea de la Delegación que corresponda.
PRESENTACIÓN DE LA INFORMACIÓN A ENTREGAR
Cada valuador deberá entregar de cada Delegación, ordenado por zona homogénea, un listado de las
clasificaciones de cada una de ellas. Deberá anexarse copia de la cartografía de la zona homogénea, con
las notas y observaciones necesarias. De igual forma se entregarán de manera ordenada, las fichas por
colonia/zona homogénea.
Para el caso de los fraccionamientos realizados por miembros de la CANADEVI, se entregará la ficha
correspondiente a la zona homogénea y el plano del conjunto. Esta información se colocará en el orden
que le corresponda a la zona.
Separadamente se entregará un listado de predios no habitacionales, ordenados por clave catastral, con
las superficies y clasificación de cada tipo de construcción encontrada en cada predio, Así como las
fichas por cada predio acompañadas por la cartografía catastral que sirvió de base para la clasificación
USO HABITACIONAL (UNIFAMILIAR Y MULTIFAMILIAR)
CALIDAD ELEMENTOS
CARACTERÍSTICOS
ESTRUCTURA Y MUROS
SUPERIOR
LADRILLO, BLOQUE DE
CONCRETO, DALAS Y
CASTILLOS DE CONCRETO
MEDIA
ECONÓMICA
CORRIENTE
DE
CONCRETO, BLOQUE, MADERA
LADRILLO, BLOQUE DALAS Y BLOQUE
PANELES DE CONCRETO, Y EMPLASTADA
CASTILLOS DE CONCRETO
EMPLASTADOS
CONCRETO ARMADO CLAROS CONCRETO ARMADO CLAROS CONCRETO ARMADO. CLAROS CONCRETO ARMADO,
PEQUEÑOS
MADERA Y BARROTES
MEDIANOS
GRANDES
CLAROS PEQUEÑOS
ARMADO MADERA, LÁMINA
CONCRETO ARMADO MADERA CONCRETO ARMADO, MADERA CONCRETO
TECHOS
CLAROS MEDIANOS
FINA, SECCIÓN GRANDE
MADERA. SENCILLOS CLAROS CLAROS PEQUEÑOS
CLAROS GRANDES
PEQUEÑOS
IMPERMEABILIZANTE Y
IMPERMEABILIZANTE CON
IMPERMEABILIZANTE CON
IMPERMEABILIZANTE CON
AZOTEAS
MEMBRANA TEJAS DE BARRO, EMULSIÓN TEJAMANIL
EMULSIÓN ASFÁLTICA
CARTÓN ARENADO
CERÁMICA TEJAMANIL
ASFÁLTICO CARTÓN ARENADO CARTÓN ARENADO O
ASFÁLTICO BIEN TERMINADO
PINTURA
MEZCLA EXTERIOR CON
APLANADOS
MEZCLA EXTERIOR INTERIOR MEZCLA EXTERIOR E INTERIOR MEZCLA EXTERIOR E
REGULAR
ACABADO INTERIOR MAL
TEXTURAS INTERIOR DE YESO DE YESO BIEN TERMINADO
TERMINADO APARENTE
TERMINADO MURO
BIEN TERMINADO
APARENTE
MÁRMOL, LOSETA
LOSETA CERÁMICA NACIONAL, LOSETA NACIONAL O TILE
PISOS
FIRME DE CONCRETO,
IMPORTADA, TERRAZO,
ALFOMBRA MEDIANA CALIDAD
TILE
MADERA FINA, ALFOMBRA
RESIDENCIAL
AZULEJO BUENA CALIDAD
MÁRMOL ,LOSETA
LAMBRINES
AZULEJO,
LOSETA, AZULEJO, O DE CEMENTO
ZONAS HÚMEDAS COMPLETAS ECONÓMICO
IMPORTADA, MUROS
COMPLETOS DE BAÑOS
ALUMINIO ANODIZADO DE ALUMINIO ANODIZADO O
ALUMINIO NATURAL O FIERRO ALUMINIO NATURAL O
VENTANERÍAS
FIERRO MADERA
COLOR MADERA, CLAROS NATURAL CLAROS DE TAMAÑO VIDRIO SENCILLO CLARO
SENCILLA VIDRIO
GRANDES VIDRIO DOBLE 0 MEDIANO VIDRIO SEMIDOBLE
SEMI- DOBLE
SENCILLO CLARO
PUERTAS
DE
TAMBOR PUERTAS DE TAMBOR
PUERTAS DE BUENA CALIDAD PUERTAS SÓLIDAS Y DE
CARPINTERÍA
CLOSETS COMPLETOS,
TAMBOR CLOSETS Y COCINA
SENCILLAS
COCINETAS, SENCILLAS, MAL
MUEBLES INTEG. COCINA
MEDIANA
TERMINADAS SIN CLOSETS
CLASETS BÁSICOS
INTEGRAL ALACENA
INSTAL. OCULTAS PVC, COBRE, INSTAL OCULTAS, PVC, COBRE, INSTAL OCULTA, PVC, COBRE, OCULTAS O VISIBLES,
INST. HIDRAÚLICAS/
ABS MUCHAS SALIDAS BIEN
ABS MUCHAS SALIDAS BIEN
ABS, POCAS SALIDAS 1 BAÑO, POCAS SALIDAS .MUEBLES
SANITARIAS/MUEBLES
DISTRIBUIDAS VARIOS BAÑOS DISTRIBUIDAS 1 1/2 BAÑOS
ECONÓMICOS, BAÑO
MUEBLES ECONÓMICOS
MUEBLES FINOS DE COLOR,
MUEBLES NAC DE COLOR,
EXTERIOR O FOSA SÉPTICA
CISTERNA, BOMBA, ETC.
CISTERNA, BOMBA, ETC.
OCULTA ENTUBADA, MUCHAS INSTALACIÓN, OCULTA
OCULTAS O VISIBLES
INSTALACIÓN OCULTA
INSTALACIONES
SALIDAS ILUMINACIÓN
POCAS SALIDAS
ENTUBADA SUFICIENTES
ENTUBADA SALIDAS
ELÉCTRICAS
PROFUSA, ACC. FINOS,
NECESARIAS ACCESORIOS DE
SALIDAS ACCESORIOS DE
EQUIPOS DE A/C, CORRIENTE PLÁSTICO
PLÁSTICO ECONÓMICOS
110-120 VOLTS.
MÁRMOLES, MADERA, TAPIZ, PINTURA, PASTAS LOSETAS PINTURA,
PASTAS PINTURAS BÁSICAS
PINTURAS Y
PASTAS, PINTURA BUENA
FACHADAS FACHADAS SIN ACABADOS
MEDIANA CALIDAD FACHADAS ECONÓMICAS
RECUBRIMIENTO
CALIDAD RECUBRIMIENTOS
ECONÓMICAS
NORMALES
PÉTREOS FACHADAS BIEN
TERMINADAS
BARDAS, REJAS .CHIMENEAS, COCHERAS, CERCOS, REJAS, POCOS
MÍNIMOS
ELEMENTOS ACCESORIOS
A/C, CALEFACCIÓN
JARDINES
PAISAJISMO,
INTERCOMUNICACION, 2+
COCHERAS C/PUERTAS
ELÉCTRICAS ELEMENTOS
DFCORATIVOS
PROYECTO
BÁSICO, SIN PROYECTO
BUEN PROYECTO. BUENA
PROYECTO ADECUADO,
CARACTERISTICAS
CALIDADES
ECONÓMICAS, ELEMENTOS BÁSICOS,
CALIDAD EN MATERIALES Y
MEDIANA CALIDAD EN
GENERALES
CONSTRUIDAS AUTOCONSTRUCCIÓN
MANO DE OBRA, ÁREAS MÁS MATERIALES Y M.O ÁREAS MÁS ÁREAS
DE 200 m²,.LARGA VIDA ÚTIL. DE 100 m², LARGA VIDA ÚTIL VARIABLES
ENTREPISOS
PRECARIA
MADERA, LÁMINA
NO TIENE
MADERA, LÁMINA
CLAROS CHICOS
SIN IMPERMEABILIZAR
NO TIENE
FIRME MAL
TERMINADO
NO TIENE
MADERA RÚSTICA,
ALUMINIO DE
SEGUNDA
RÚSTICA MAL
TERMINADA
NO TIENE , LETRINAS
FOSA SÉPTICA
APARENTE,
INSUFICIENTE
NO HAY
NO HAY
LO MÍNIMO
HABITABLE
USO COMERCIAL
CALIDAD ELEMENTOS
CARACTERÍSTICOS
MUROS
SUPERIOR
MEDIA
LADRILLO, BLOQUE DE
BLOQUE, LADRILLO CON
CONCRETO .MATERIALES REFUERZOS DE CONCRETO
PREFABRICADOS FINOS ARMADO 0 PREFABRICADOS
ENTREPISOS/ TECHOS LOSAS CONCRETO
ARMADO, CONCRETO/
STEEL DECK CLAROS
GRANDES
ECONÓMICA
CORRIENTE
BLOQUE, LADRILLO CON
REFUERZOS DE CONCRETO
ARMADO 0 PREFABRICADOS
BLOQUE , LADRILLO MADERA
RECUBIERTA CON MORTERO
CEMENTO-ARENA
PRECARIA
MADERA APARENTE O
LAMINA; MADERA
RECUBIERTA CON
MORTERO
CEMENTO-ARENA
TECHOS DE MADERA
CORRIENTE, LÁMINA
USADA, CLAROS
PEQUEÑOS
ENTREPISOS DE CONCRETO
ARMADO, 0 BARROTES DE
MADERA Y TRIPLAY. TECHOS:
LÁMINA GALVANIZADA CLAROS
PEQUEÑOS
CONCRETO ARMADO 0 CONCRETO ARMADO 0 DE ACERO CONCRETO ARMADO O ACERO
ACERO ESTRUCTURAL EN ESTRUCTURAL EN COLUMNAS Y
ESTRUCTURAL LIGERA, CLAROS
COLUMNAS Y TRABES
CHICOS
TRABES CLAROS MEDIANOS
CLAROS GRANDES, 0
LÁMINA AISLADA
BIEN
IMPERMEABILIZADA TEJAMAL
IMPERMEABILIZADAS CARTÓN
IMPERMEABILIZADA,
ASFÁLTICO
ARENADO
TEJAS DE BARRO O
MADERA LOZETAS, 0
LÁMINA DE ACERO
TEXTURAS FINAS EN
MEZCLA CEMENTO-ARENA
MEZCLA DE CEMENTO-ARENA
EXTERIOR YESO PULIDO EXTERIOR, YESO PULIDO EN
EN INTERIOR Y EXTERIOR
EN INTERIOR BIEN
INTERIOR
TERMINADOS
ENTREPISOS DE MADERA
ECONOMICA Y TECHO DE
LÁMINA, TECHOS: LÁMINA
GALVANIZADA CLAROS
PEQUEÑOS
COLUMNAS Y VIGAS DE
CONCRETO, ACERO 0 MADERA
PISOS
MADERA, DE BUENA
CALIDQD MÁRMOL,
TERRAZO, LOSETAS DE
LUJO 0 IMPORTADAS
LOSETAS VINÍLICAS LOSETAS
CERÁMICAS DE BUENA Y
MEDIANA CALIDAD
LAMBRINES
MÁRMOL, AZULEJO DE
COLOR LOSETAS
NACIONALES 0
IMPORTADAS DE BUENA
CALIDAD
ALUMINIO ANODIZADO
DE COLOR MADERA BIE
TERMINADA VIDRIO
CLARO, GRANDES CLAROS
AZULEJO DE COLOR LOZETAS
NACIONALES MEDIANA CALIDAD
CARPINTERÍA
MADERAS FINAS EN
PUERTAS Y MUEBLES
FIJOS, DECORACIONES
BIEN TERMINADAS
PUERTAS Y ELEMENTOS DE
MADERA MEDIANA CALIDAD
PUERTAS DE MADERA DE
CALIDAD ECONÓMICA
INST. HIDRAÚLICAS/
SANITARIAS/MUEBLES
/ GAS
OCULTAS, BIEN
PLANEADAS, PVC,
COBRE, ABS., VARIOS
BAÑOS, MUEBLES Y
ACCES. FINOS , INST, GAS
COMPLETAS, CISTERNA Y
BOMBA
OCULTA ENTUBADA,
SALIDAS ABUNDANTES
ACCESORIOS BUENA
CALIDAD ILUMINACIÓN
PROFUSA
MÁRMOL, MADERA
FINAS PAPEL TAPIZ,
PINTURA FINA PASTAS
TEXTU RIZADAS DE
BUENA Calidad
OCULTAS, SUFICIENTES, PVC, ABS,
COBRE, MUEBLES MEDIANA
CALIDAD, MINA GAS, CISTERNA Y
BOMBA
INSTALACIONES BÁSICAS,
MUEBLES BLANCOS DE
CALIDAD ECONÓMICA,
CISTERNA O TINACO
INSTALACIONES MÍNIMAS ,
MUEBLES BLANCOS
INSTALACIONES
BÁSICAS 0 NO TIENE
OCULTA ENTUBADA, SALIDAS
SUFICIENTES ACCESORIOS
MEDIANA CALIDAD
OCULTA, ENTUBADA,
ACCESORIOS DE PLÁSTICO
SALIDAS MÍNIMAS
APARENTE CANTIDAD
INSUFICIENTE
MÍNIMAS 0 NO TIENE
PINTURA DE CALIDAD
ECONÓMICA SIN ACABADOS
MÍNIMAS O NO TIENE
ESTRUCTURA
AZOTEAS
APLANADOS
VENTANERÍAS
INSTALACIONES
ELÉCTRICAS
ACABADOS
INTERIORES
ENTREPISOS DE CONCRETO
ARMADO, STEEL DECK TECHO
LÁMINA PINTRO 0 SINTRO
CLAROS MEDIANOS
POSTES Y POLINES DE
MADERA
IMPERMEABILIZACIÓN MÍNMA ,
CARTÓN ARENADO
SIN IMPERMEABILIZAR
BÁSICOS
NO TIENE
LOSETAS VINÍLICAS Y PISO
PULIDO DE CONCRETO
FIRME DE CONCRETO
FIRME DE CONCRETO
AZULEJO ECONÓMICO O NO
TIENE
NO TIENE
NO TIENE
ALUMINIO NATURAL MADERA
MAL TERMINADA
DE MADERA RÚSTICA
MALA CALIDAD
ALUMINIO ANODIZADO NATURAL ALUMINIO NATURAL VIDIRO
0 COLOR, MADERA MEDIANA
CLARO CLAROS CHICOS
CALIDAD CLAROS MEDIANOS
PASTAS TEXTURIZADAS PINTURAS PINTURA DE CALIDAD
DE MEDIANA CALIDAD
ECONÓMICA
PUERTAS DE MADERA DE CALIDAD PUERTAS DE MADERA
ECONÓMICA MAL TERMINADA
RÚSTICA DE MALA
CALIDAD
ACABADOS
EXTERIORES
CARACTERÍSTICAS
GENERALES,
ELEMENTOS,
ACCESORIOS.
RECUBRIMIENTOS DE
PIEDRA MARMOL,
CANTERA PASTAS
TEXTURIZADAS DE
BUENA CALIDAD
AIRE ACONDICIONADO,
PAISAJISMO PUERTAS
ELÉCTRICAS, JARDINES,
AMPLIO
ESTACIONAMIENTO,
MUY BUEN PROYECTO
PASTAS TEXTURIZADAS PINTURAS MORTERO CEMENTO-ARENA
DE MEDIANA CALIDAD
PINTURAS DE MEDIANA
CALIDAD
PINTURA DE CALIDAD
ECONOMICA SIN ACABADOS
MÍNIMAS O NO TIENE
POCOS ELEMENTOS
DECORATIVOS,
ESTACIONAMIENTOS, JARDINES,
PROYECTO ADECUADO
LO ELEMENTAL PARA SU USO
AUTOCONSTRUCCIÓN
MÍNIMAS
SIN DECORACIÓN SOLO LO
BÁSICO, PROYECTO
REGULAR
USO INDUSTRIAL
CALIDAD
ELEMENTOS
CARACTERISTICOS
MUROS/COLUMNAS
SUPERIOR
MEDIA
ECONÓMICA
CORRIENTE
DE BLOCK, CONCRETO
BLOCK
DE
CONCRETO,
ARMADO (TILT UP) GRANDES ALTURAS ALTURAS MEDIAS 6-7 m
8-10m / COLUMNAS DE ACERO
BLOCK DE CONCRETO Y LÁMINA LÁMINA
MADERA
ESTRUCTURA SENCILLA CLAROS CHICOS ESTRUCTURA DE MADERA 0
METÁLICA BÁSICA
ENTREPISO DE CONCRETO ARMADO, ENTEPISOS 0 MEZANINE
DE CONCRETO ARMADO 0
C.O / STEEL DECK
MADERA
DE
MEDIANA
CALIDAD
LÁMINA GALVANIZADA
LÁMINA PINTRO, CON
AISLANTE TÉRMICO. VIGAS Y POLINES SOBRE ARMADURAS Y POLÍN
METÁLICO
METÁLICOS,
CLAROS GRANDES
PRETILES
PRETILES
IMPERMEABILIZADOS
IMPERMEABILIZADOS,
BAJANTES
PLUVIALES
BAJANTES
PLUVIALES,
AISLAMIENTOS
ROTOVENTILAS
MEZCLA DE
MEZCLA DE
EN
CEMENTO-ARENA EN INTERIOR Y CEMENTO-ARENA
EXTERIOR. YESO PULIDO EN ÁREA DE INTERIOR Y EXTERIOR
OFICINA
CONCRETO PULIDO,
LOSETA VINÍLICA EN
EPÓXICOS, LOSETA CERÁMICA Y/O OFICINAS, FIRME DE
ALFOMBRAS EN OFICINA
CONCRETO PULIDO
NO TIENE
NO HAY
LÁMINA ZINTRO 0 MADERA
SOBRE
POLÍN
METÁLICO,
ARMADURAS LIGERAS 0 DE
MADERA
CARTON ARENADO EN MADERA
LÁMINA USADA O
MADERA SENCILLA
BÁSICOS O SIN APLANADO
NO HAY
FIRME DE CONCRETO
FIRME DE CONCRETO
LAMBRINES
AZULEJOS DE BUENA
CALIDAD
CEMENTO PULIDO
NO HAY
VENTANERÍAS
ALUMINIO ANODIZADO DE
ALUMINIO
ANODIZADO
COLOR,
GRANDES
CLAROS, EN NATURAL
VIDRIOS
SEMIDOBLES,
CLAROS
PUERTAS
VIDRIO ESPECIAL
TAMAÑOS MEDIANOS
PUERTAS INTERIORES DE
PUERTAS INTERIORES DE
MADERA BIEN TERMINADOS
MADERA
REGULAR
CALIDAD
COBRE, ABS, MUEBLES DE
MUEBLES DE MEDIANA
COLOR, VARIOS BAÑOS C/ REGADERAS CALIDAD
INSTALACIONES
SUFICIENTES
ALUMINIO NATURAL VIDIRO
SENCILLO
DE SEGUNDA
PUERTAS ECONÓMICAS
PUERTAS DE SEGUNDA
LOS BÁSICOS
MÍNIMA
ENTREPISOS
TECHOS
AZOTEAS
APLANADOS
PISOS
CARPINTERÍA
INST.HIDRAULICAS/
SANITARIAS/MUEBLES
INSTALACIONES ELÉCTRICAS
AZULEJOS DE CALIDAD
ECONÓMICA
EN NAVE: APARENTE TUBO
INSTALACIONES E
LAS INDISPENSABLES PARA SU USO
STEEL, LÁMPARAS FLOURECENTES ILUMINACIÓN SUFICIENTES PARA
SUSP. EN OFICINA: OCULTA CON SU USO
POLIDUCTO, SALIDAS SUFICIENTES
SIN NADA ESPECIAL
MÍNIMA
ACABADOS INTERIORES
EN NAVE: PINTURA VINÍLICA
PINTURA VINÍLICA
0 ESMALTE DE BUENA CALIDAD EN MEDIANA CALIDAD
OFICINA: PASTA TEXTURIZADA 0
VINÍLICA DE BUENA CALIDAD
PINTURAS ECONÓMICAS
NO HAY
ACABADOS EXTERIORES
PINTURA VINÍLICA DE BUENA
CALIDAD O TEXTURAS
PINTURA VINÍLICA
MEDIANA CALIDAD
BÁSICOS, PINTURA
NO HAY
CARACTERÍSTICAS
ESTACIONAMIENTO
SUFICIENTE PARA PERSONAL Y VISITAS,
JARDINERÍA,
ELEMENTOS
DECORATIVOS, ANDENES, PATIOS DE
MANIOBRAS,
VARIOS
DOCKS.
SISTEMAS VS INCENDIO, SUBESTACIÓN
ELÉCTRICA.
ESTACIONAMIENTO
SUFICIENTE,
CORTINAS
METÁLICAS
ANDEN
DE
DESCARGA PATIOS CHICOS
ESTACIONAMIENTO LIMITADO,
PUERTAS
METÁLICAS,
LOS
BÁSICOS
PARA
SU
FUNCIONAMIENTO
LO MÍNIMO PARA
FUNCIONAR
GENERALES Y ELEMENTOS
ACCESORIOS
USO RECREATIVO
CALIDAD
SUPERIOR
MEDIA
ECONÓMICA
ELEMENTOS
CARACTERÍSTICOS
MUROS
BLOQUE, LADRILLO, CONCRETO (TILT
UP) MATERIALES PREFABRICADOS FINOS
BLOQUE LADRILLOS CON
REFUERZOS DE CONCRETO ARMADO O
PREFABRICADOS
BLOQUE, LADRILLO CON REFUERZOS DE
CONCRETO ARMADO O PREFABRICADOS
ENTREPISOS Y TECHOS
LOSAS CONCRETO ARMADO 0 SOBRE STEEL
DECK , LÁMINA AISLADA CLAROS
GRANDES
ENTREPISOS DE CONCRETO
ARMADO, STEEL DECK
TECHO: LÁMINA PINTRO O SINTRO,
CLAROS MEDIANOS
ENTREPISOS DE CONCRETO ARMADO,
BARROTES DE MADERA Y TRIPLAY
TECHOS: LÁMINA GALVANIZADA CLAROS
PEQUEÑOS
ESTRUCTURA
CONCRETO ARMADO, ACERO
ESTRUCTURAL EN COLUMNAS Y
TRABES , POLÍN METÁLICO , CLAROS GRANDES
CONCRETO ARMADO O DE ACERO
ESTRUCTURAL EN COLUMNAS Y TRABES
CLAROS MEDIANOS
CONCRETO ARMADO O ACERO
ESTRUCTURAL LIGERAS CLAROS CHICOS
AZOTEAS
BIEN IMPERMEABILIZADA, TEJAS DE BARRO O
MADERA, LOSETAS, LÁMINA C/ AISLANTE
IMPERMEABILIZADA TEJAMANIL
ASFÁLTICO
IMPERMEABILIZADAS, CARTÓN
ARENADO 0 SIN
APLANADOS
TEXTURAS FINAS EN EXTERIOR YESO
PULIDO EN INTERIOR BIEN TERMINADOS
MEZCLA CEMENTO-ARENA EXTERIOR
YESO PULIDO EN INTERIOR
MEZCLA DE CEMENTO-ARENA EN INTERIOR Y
EXTERIOR
PISOS
MADERA, DE BUENA CALIDAD MARMOL,
TERRAZO, LOSETAS DE LUJO O
IMPORTADAS
MÁRMOL, AZULEJO DE COLOR LOSETAS
NACIONALES O IMPORTADAS DE BUENA
CALIDAD
LOSETAS VINÍLICAS
LOSETAS CERÁMICAS DE BUENA Y
MEDIANA CALIDAD
AZULEJO DE COLOR LOSETAS
NACIONALES MEDIANA CALIDAD
LOSETAS VINÍLICAS PISO PULIDO DE
CONRETO
VENTANERÍAS
ALUMINIO ANODIZADO DE COLOR
MADERA BIEN TERMINADA VIDRIO CLARO,
GRANDES CLAROS
ALUMINIO ANODIZADO NATURAL O COLOR,
MADERA MEDIANA CALIDAD CLAROS
MEDIANOS
ALUMINIO NATURAL VIDRIO CLARO
CLAROS CHICOS
CARPINTERÍA
MADERAS FINAS EN MUEBLES EMPOTRADOS,
DECORACIÓN BIEN TERMINADA
PUERTAS DE MADERA MEDIANA
CALIDAD
PUERTAS DE MADERA DE CALIDAD
ECONÓMICA
INSTALACIONES
HIDRÁULICAS/
SANITARIAS/MUEBLES
INSTALACIONES OCULTAS ,
PLANEADAS PVC, COBRE, ABS, MUEBLES Y
ACCESORIOS DE BAÑO FINOS
OCULTAS, SALIDAS SUFICIENTES
PVC, ABS, MUEBLES MEDIANA
CALIDAD
INSTALACIONES BÁSICAS MUEBLES
BLANCOS DE CALIDAD ECONÓMICA
LAMBRINES
AZULEJO ECONÓMICO O NO TIENE
INSTALACIONES
ELÉCTRICAS
OCULTA ENTUBADA, SALIDAS ABUNDANTES OCULTA ENTUBADA, SALIDAS SUFICIENTES
ACCESORIOS BUENA CALIDAD ILUMINACIÓN ACCESORIOS MEDIANA CALIDAD
PROFUSA
OCULTA, ENTUBADA, ACCESORIOS DE
PLÁSTICO SALIDAS MÍNIMAS
ACABADOS
INTERIORES
MÁRMOL, MADERA FINAS PAPEL TAPIZ,
PINTURA FINA, PASTAS TEXTURIZADAS DE
BUENA CALIDAD
PINTURA DE CALIDAD ECONÓMICA
ACABADOS
EXTERIORES
RECUBRIMIENTOS EN PIEDRA
PASTAS TEXTURIZADAS PINTURAS DE
MÁRMOL, CANTERA, PASTAS TEXTURIZADAS DE MEDIANA CALIDAD
BUENA CALIDAD
MORTERO CEMENTO-ARENA PINTURAS DE
MEDIANA CALIDAD
CARACTERÍSTICAS
GENERALES/ ELEMENTOS
ACCESORIOS
AIRE ACONDICIONADO, PAISAJISMO
PUERTAS ELÉCTRICAS, JARDINERAS, SUFICIENTE
ESTACIONAMIENTO MUY BUEN PROYECTO,
ESTACIONAMIENTO, SALIDAS EMERGENCIA,
ETC
SIN DECORACIÓN SOLO LO BÁSICO,
PROYECTO REGULAR
PASTAS TEXTURIZADAS PINTURAS DE
MEDIANA CALIDAD
ALGUNOS ELEMENTOS
DECORATIVOS, ESTACIONAMIENTO
SUFICIENTE, PROYECTO ADECUADO, POCAS
INSTALACIONES ESPECIALES
EQUIPAMIENTO URBANO
CALIDAD
SUPERIOR
MEDIA
ECONÓMICA
ELEMENTOS
CARACTERISTICOS
MUROS
BLOQUE. CONCRETO 0 LADRILLO CON
REFUERZO
BLOQUE 0 LADRILLO CON REFUERZO
BLOQUE 0 LADRILLO CON
REFUERZOS
ENTREPISOS Y TECHOS
LOSAS CONCRETO ARMADO STEEL DECK
GRANDES CLAROS Y PLAFONES
CONCRETO ARMADO STEEL DECK CLAROS
MEDIANOS
CONCRETO O MADERA SOBRE
POLINES MADERA 0 LÁMINAS
(TECHOS) CLAROS PEQUEÑOS
ESTRUCTURA
ACERO ESTRUCTURAL 0 CONCRETO
ARMADO ,EN COLUMNAS Y TRABES
CLAROS GRANDES
ACERO 0 CONCRETO EN COLUMNAS Y TRABES
CLAROS MEDIANOS
ACERO LIGERO 0 CONCRETO,
CLAROS PEQUEÑOS
AZOTEAS
BIEN IMPERMEABILIZADA, TEJAS,
LOSETAS
IMPERMEABILIZADA TEJAMANIL ASFÁLTICO
IMPERMEABILIZACIÓN BÁSICA
CARTÓN ARENADO
APLANADOS
MEZCLAS Y TEXTURAS FINAS EN
EXTERIOR YESO 0 TEXTURAS EN
INTERIOR
MEZCLA EN EXTERIOR YESO EN INTERIOR
MEZCLA EN EXTERIOR E
INTERIOR
PISOS
MÁRMOLES, TERRAZO, LOSETAS
IMPORTADAS MADERAS
LOSETA CERÁMICA O VINÍLICA BUENA 0
MEDIANA CALIDAD
LOSETA VINÍLICA
LAMBRINES
MÁRMOL, LOSETAS IMPORTADAS
AZULEJO DE COLOR
AZULEJO ECONÓMICO
VENTANERÍAS
ALUMINIO ANODIZADO DE COLOR VIDRIO
ESPECIALES, CLAROS GRANDES
ALUMINIO ANODIZADO NATURAL VIDRIO
SEMIDOBLE CLAROS MEDIANOS
ALUMINIO
NATURAL
VIDIRO
SENCILLO CLAROS PEQUEÑOS
CARPINTERÍA
MADERAS FINAS BIEN TERMINADAS
PUERTAS SÓLIDAS
MADERA CALIDAD MEDIA PUERTAS DE TAMBOR
MADERA ECONÓMICA
INST. HIDRÁULICAS/
SANITARIAS/MUEBLES
OCULTAS, BIEN PLANEADAS MUCHAS
SALIDAS MUEBLES DE BAÑO FINOS
OCULTAS, SUFICIENTES MUEBLES DE BAÑO DE
COLOR
OCULTAS, BÁSICAS,
MUEBLES BLANCOS
INSTALACIONES
ELÉCTRICAS
OCULTA, BIEN PLANEADA ILUMINACIÓN
PROFUSA BUENOS ACCESORIOS
OCULTAS, SUFICIENTES ACCESORIOS CALIDAD MEDIA
OCULTAS, BÁSICAS
ACABADOS
INTERIORES
TAPIZ, MÁRMOL, PINTURAS PASTAS
TEXTURIZADAS FINAS
PINTURA, PASTAS TEXTURIZADAS MEDIANA
CALIDAD
PINTURA ECONÓMICA
ACABADOS
EXTERIORES
CANTERAS, MÁRMOL. TERRAZO PASTAS
TEXTURIZADAS DECORACIONES
PASTAS, TEXTURAS Y PINTURAS MEDIANAS
PINTURA Y ACABADOS
ECONÓMICOS
CARACTERÍSTICAS
GENERALES/ INSTALACIONES
ESPECIALES
BUEN PROYECTO, ESTACIONAMIENTO, ÁREAS
DE CIRCULACIÓN, PAISAJISMO,
PLAZAS , SUBESTACIÓN ELÉCTRICA, AIRE
ACONDICIONADO
PROYECTO ADECUADO, ESTACIONAMIENTO, POCAS
INSTALACIONES ESPECIALES .CUMPLE PARA SU USO
LOS ELEMENTOS BÁSICOS PARA
SU USO
EVALUACIÓN ESTADO DE CONSERVACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
ESTADO
CONSERVACIÓN
EXCELENTE
BUENO
REGULAR
MALO
PÉSIMO
ELEMENTOS
PINTURAS ACABADOS
LAMBRINES TIROL,
PLAFONES
COMO NUEVO EN TODOS SIN MANCHAS,
HUMEDADES 0
LOS CASOS
DESPRENDIMIENTOS. SIN
RAYONES O
DESCARAPELAMIENTOS
NOTABLES
PEQUEÑAS
MANCHAS, Y
HUMEDADES ALGUNOS
DESPRENDIMIENTOS
LEVES RASPADURAS Y
RAYONES
CON MANCHAS,
RASPADURAS,
DESPRENDIMIENTOS Y
RAYONES EN MUCHAS ÁREAS
RASTROS DE SU
EXISTENCIA, CON
ABUNDANTES MANCHAS,
ROTURAS,
DESPRENDIMIENTOS Y
HUMEDADES
APLANADOS Y
COMO NUEVO EN
TODOS LOS CASOS
SIN SALITRE, NI
RESCABRAJAMIENTOS 0
GRIETAS NOTABLES
CON SALITRE
INCIPIENTE,
PEQUEÑAS
HUMEDADES Y
GRIETAS
CON MUCHO SALITRE
Y HUMEDAD, HUELLAS DE
DETERIORO CON GRIETAS EN
VARIAS ZONAS
ENSALITRADO,
GRIETAS Y HUMEDAD
POR TODAS PARTES
CAIDO EN VARIAS ZONAS
PISOS
COMO NUEVO EN
TODOS LOS CASOS
MOSAICOS 0 LOSAS
SON AFLOJARSE NI
ROTURAS, JUNTAS SIN
ABERTURAS COLOR 0
TEXTURA SON CAMBIOS NI
RAYONES
MOSAICOS 0 LOSAS
CON PEQUEÑAS
FRACTURAS, JUNTAS
DEFICIENTES EN POCAS
ÁREAS 0 TEXTURA CON
ALGUNOS RAYONES
MOSAICOS O LOSAS
FRACTURADAS FALTAN
ALGUNOS. JUNTAS
DEFICIENTES, PERMITE
INFILTRACIONES, COLOR
DAÑADO POR RAYONES
PARCHES DE OTRO MATERIAL
MUY FRACTURADO Y
DAÑADO Y FALTAN
MOSAICOS EN
MUCHAS AREAS.
RASTROS DE SU
EXISTENCIA O MUY
PARCHADO
PUERTAS
COMO NUEVO EN TODOS
LOS CASOS
SIN DEFORMACIONES, NI
RAYONES, NO ROZAN,
BISAGRAS BIEN, TODAS
FUNCIONAN
ALGUNAS FUNCIONAN
VENCIDAS, RAYADAS,
DEFORMADAS, ROZAN Y
DESPINTADAS
NO FUNCINAN,
VENCIDAS,
DEFORMADAS, ALGUNAS
CAIDAS MUY
DETERIORADAS
CERRADURAS Y CHAPAS
COMO NUEVO EN
TODOS LOS CASOS
FUNCIONAN
CORRECTAMENTE Y EN
BUENAS CONDICIONES
PEQUEÑAS
DEFORMACIONES, POCOS
RAYONES, ALGUNAS
ROZAN Y BISAGRAS
VENCIDAS TODAS
CIERRAN
ALGUNAS RAYADAS,
DESCARAPELADAS,
TODAS FUNCINAN
RAYADAS,
DESCARAPELADAS U
OXIDADAS,ALGUNAS
NO FUNCIONAN
NO FUNCIONAN,
OXIDADAS 0 BIEN
RASTROS DE SU
EXISTENCIA
HERRERÍA Y
VIDRIERÍA
COMO NUEVO EN
TODOS LOS CASOS
PUERTAS Y VENTANAS
SIN ÓXIDO, RAYONES O
DEFORMACIONES EN BUEN
FUNCINAMIENTO TODAS
SON VIDRIOS COMPLETOS
ALGUNAS CON
PEQUEÑOS RAYONES Y
ÓXIDO, TODAS
FUNCIONAN PUEDE
HABER VIDRIO CON
FRACTURAS LEVES
CON BASTANTES
RAYONES Y ÓXIDO,
DESCARAPELAMIENTO DE
PINTURA, ALGUNOS VIDRIOS
ROTOS, ALGUNAS NO
FUNCIONAN
NO FUNCIONAN,
OXIDADAS, RAYADAS,
SIN PINTURA VIDRIOS
ROTOS
RECUBRIMIENTOS
ESTADO ESTRUCTURAL:
MUROS COLUMNAS,
TECHOS
NECESIDAD DE
MANTENIMIENTO Y
REPARACIONES
COMO NUEVO EN TODOS SIN NINGÚN INDICIO DE
LOS CASOS
FALLAS, TALES COMO
GRIETAS EN MUROS,
PISOS, TECHOS, ETC.
PUEDE HABER
PEQUEÑOS INDICIOS DE
FRACTURA EN MUROS,
TECHOS 0 PISOS
FALLAS EN ALGUNAS
ÁREAS DE MUROS,
TECHOS, PISOS,
COLUMNAS METÁLICAS Y
ESTRUCTURA CON SIGNOS
DE VENCIMIENTO
FALLAS
ESTRUCTURALES
NOTABLES EN
COLUMNAS, MUROS
TECHOS Y PISOS
NINGUNA
REQUIERE
MANTENIMIENTO Y
REPARACIONES
MENORES
REQUIERE
REPARACIONES
MAYORES
RIESGOSA LA
HABITABILIDAD DEL
INMUEBLE
LEVE MANTENIMIENTO
NOTA: al estado ruinoso no se le considera valor alguno
FACTORES DE DEMÉRITOS DE LAS CONSTRUCCIONES POR SU ESTADO DE CONSERVACIÓN
Para estimar el valor de las construcciones se establecieron los siguientes tipos o usos de las
edificaciones:
Habitacional, Comercial, Industrial, Recreativo y de Equipamiento Urbano, estos a su vez de dividieron
en diferentes calidades de construcción: Superior, Media, Económica, Corriente y Precaria
El valor de cada una de las edificaciones, fue obtenido mediante análisis de precios unitarios y
presupuestos elaborados para cada uno de los prototipos (20 en total, uno para cada uso y calidad)
Por otra parte, se clasificó el Estado de Conservación mediante un porcentaje de vida útil remanente,
expresado en un porcentaje del valor unitario obtenido para la construcción nueva.
Para calcular la depreciación de un bien inmueble existen varios criterios, desde el conocido como
Depreciación por método de la línea recta que supone variación uniforme durante la vida útil del
mismo; el que supone la variación en forma parabólica, que no consideran las condiciones de
conservación y mantenimiento, hasta el Método de Ross-Heidecke utilizado por la generalidad de los
valuadores profesionales en Latinoamérica, por ser el más completo y lógico: Este considera un
comportamiento en una función curva que combina recta y parábola, además de considerar que el
grado de conservación es más importante que la edad misma del inmueble .
Como es de entenderse la vida útil de cada tipo de construcción puede variar de conformidad con su
calidad. Para efectos valuatorios catastrales se asignaron las siguientes vidas útiles:
Precaria
Corriente
Económica
Media
Superior
30 años
40 años
50 años
60 años
80 años
En función de lo anterior y considerando que cada calidad tiene diferente vida útil; cada una debería
tener diferentes factores de depreciación por su estado de conservación, sin embargo por tratarse de
una valuación masiva y para efectos de simplificación y entendimiento de la aplicación de tales
factores se consideró aplicar el correspondiente al tipo medio, esto es los factores siguientes a ser
multiplicados por los valores de reposición nuevo VRN de las construcciones.
En el futuro para la revaluación catastral de forma individual deberán de aplicarse los factores
correspondientes a cada tipo y calidad
ESTADO
EXCELENTE
BUENO
REGULAR
MALO
PÉSIMO
CALIDAD
SUPERIOR
1.000
0.869
0.721
0.361
0.142
MEDIA
0.971
0.839
0.690
0.341
0.129
ECONÓMICA
0.942
0.809
0.659
0.319
0.115
CORRIENTE
0.910
0.774
0.624
0.296
0.100
PRECARIO
0.877
0.740
0.590
0.271
0.085
FACTORES UTILIZADOS PARA AJUSTAR LOS VALORES DE REPOSICION NUEVO
NOTA: Para el estado de conservación ruinoso el factor es cero
EVALUACIÓN DEL ESTADO DE CONSERVACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
Para evaluar el estado de conservación de las edificaciones de cualquier tipo y calidad, se usan los
criterios de observar el estado de conservación de los elementos típicos que forman parte de una
construcción considerándose estos como sigue:
EXCELENTE:
Se aprecia que la construcción luce como nueva, aunque no lo sea, no se aprecian necesidad
de realizar reparaciones en ninguno de sus elementos. Ha tenido buen mantenimiento
BUENO:
La pintura, acabados, lambrines, tirol y plafones se aprecian sin manchas, humedades o
desprendimientos. Sin rayones o descarapelamientos notables. Los aplanados y recubrimientos se
encuentran sin salitre, ni rescabrajamientos o grietas notables.
El piso, mosaicos o losetas no están flojas o rotas, las juntas sin aberturas, su color o textura sin
cambios ni rayones.
Las puertas con pequeñas deformaciones, pocos rayones, algunas rozan y bisagras vencidas, todas
cierran.
Cerraduras y chapas, algunas rayadas, descarapeladas, todas funcionan.
Herrería y vidriería, puertas y ventanas sin oxido, rayones o deformaciones en buen
funcionamiento, todos con vidrios completos.
Estado estructural: muros, columnas y techos, sin ningún indicio de fallas, tales como grietas en
muros, pisos, techos, etc.
Necesidades leves de mantenimiento y reparaciones.
REGULAR:
En la pintura, acabados, lambrines, tirol y plafones se observan pequeñas manchas y
humedades, algunos desprendimientos leves raspaduras y rayones. Los aplanados y recubrimientos
con salitre incipiente, pequeñas humedades y grietas.
Pisos, mosaicos o losetas con pequeñas fracturas, juntas deficientes en pocas áreas o texturas con
algunos rayones.
Las puertas con pequeñas deformaciones, pocos rayones, algunas rozan y bisagras vencidas, todas
cierran.
Cerraduras y chapas, algunas rayadas, descarapeladas, todas funcionan. Herrería y vidriería algunas
con pequeños rayones y oxido, todas funcionan puede haber vidrio con fracturas leves.
Estado estructural: muros, columnas y techos, puede haber pequeños indicios de fractura. Presenta
necesidades de mantenimiento y reparaciones menores.
MALO:
La pintura, acabados, lambrines, tirol y plafones tienen manchas, raspaduras, desprendimientos y
rayones en muchas áreas.
Aplanados y recubrimientos con mucho salitre y humedad, huellas de deterioro con grietas en varias
zonas.
Pisos, mosaicos o losetas fracturadas, o faltan algunas. Juntas deficientes, permite infiltraciones,
color dañado por rayones, o con parches de otro material. Puertas, algunas funcionan vencidas,
rayadas deformadas, rozan y están despintadas.
Cerraduras y chapas, rayadas, descarapeladas u oxidadas, algunas no funcionan. Herrería y vidriería con
bastantes rayones y oxido, descarapelamiento de pintura, algunos vidrios rotos, algunas no funcionan.
Estado estructural: muros, columnas y techos, fallas en lagunas áreas de muros, techos, pisos y
estructura con signos de vencimiento.
Necesidades de mantenimiento y reparaciones mayores.
PÉSIMO:
La pintura, acabados, lambrines, tirol y plafones, solo existen rastros de su existencia, con
abundantes manchas, roturas, desprendimientos y humedades. Aplanados y recubrimientos en
salitrado, grietas y humedad por todas partes, caído en varias zona s.
Pisos muy fracturados y dañados y faltan mosaicos o losetas en muchas áreas. Rastros de su existencia
o muy parchado.
Puertas no funcionan, vencidas, deformadas, algunas caídas muy deterioradas. Cerraduras y chapas
no funcionan, oxidadas o bien rastros de su existencia.
Herrería y vidriería no funciona, oxidadas, rayadas, sin pintura, vidrios rotos. Estado estructural:
muros, columnas y techos, fallas estructurales notables en columnas, muros, techos y pisos.
Necesidades de mantenimiento y reparaciones, riesgosa la habitabilidad del inmueble. Puede apreciarse
como vandalizada.
NOTA: El para estado ruinoso no se le considera valor alguno. No es habitable.
Se hace notar que la apreciación del estado de conservación para las zonas habitacionales, fue
la media de la colonia o zona homogénea y de manera individual para los predios no
habitacionales; en ambos casos, dicha apreciación se efectuó desde el exterior de los inmuebles.