Sentencia - Estudio Jurídico Miguel Goro

"ROJAS, EVANGELISTA C/ SERRADORI, JORGE NELSON Y/O CUALQUIER OCUPANTE Y/O
SUBINQUILINOS S/ ORDINARIO (REIVINDICACION)"
EXP 10.637/5
Nº 152 Curuzu Cuatia, 11 de noviembre de 2008.Y VISTOS:
Estos autos caratulados ``ROJAS, Evangelista c/ SERRADORI, Jorge Nelson y/o
cualquier otro ocupante y/o subinquilinos s/ ORDINARIO (REIVINDICACION) ‘‘,
Expte. Nº 10.637/05; de los que,
RESULTA:
Que a fs. 20/23 se presenta el Dr. Rómulo Francisco Espinoza, en nombre y
representación de la Sra. Evangelista Rojas, denunciando domicilio real y
constituyendo el legal en calle Castillo Nº 1.045 de esta ciudad, y promueve
juicio de reivindicación contra el Sr. Jorge Nelson Serradori y su grupo
familiar y/o cualquier otro ocupante del inmueble sito en calle Vicente
López esq. Chiclana, en base a los hechos que expone.
En primer lugar aclara que su mandante interviene por sus propios derechos
en su carácter de heredera y en nombre de la sucesión de quien fuera su
madre, doña Juana Errecart de Rojas, acompañando la documental que acredita
tal carácter.
Luego,
describe
el
inmueble
y
consigna
su
inscripción
registral,
reconociendo que el mismo se encuentra habitado por el demandado desde el
año 1996, en que ingreso con autorización de su representada y en carácter
de inquilino, habiendo acordado verbalmente que arreglaría la casa existente
en el inmueble, pasando las facturas de los gastos y compensándolos con
alquileres. Afirma que ello nunca ocurrió, ya que el demandado no rindió
cuentas de los gastos ni abono alquiler alguno.
En 1997 la actora tomo conocimiento que había construido un galpón sin su
autorización, por lo que reclamo en forma verbal el desalojo del inmueble,
sin obtener resultados.
Ante la falta de cumplimiento del demandado de abonar la suma acordada, y el
fracaso de las tratativas de arreglo, el 7 de marzo de 2003 su mandante
intimo al demandado por carta documento la devolución del inmueble en
cuestión, transcribiendo el contenido de la misiva, cumpliendo de esa forma
la exigencia del art. 5º de la Ley 23.091. Carta documento que fuera
rechazada en forma categórica por el demandado, en fecha 5 de abril de 2003,
a través de igual medio.
Los intentos fallidos por recuperar el inmueble de su propiedad, hacen que
la actora se viera en la necesidad de interponer la presente demanda.
Destaca luego la intención del demandado de intervertir el titulo por el
cual ingreso a la vivienda, es decir de inquilino o mero tenedor a poseedor,
lo que le impidió a la actora a promover una demanda de desalojo e iniciar
en cambio, esta de reivindicación.
Continua diciendo que al haberse el demandado inscripto como Tenedor del
inmueble en la Municipalidad de esta ciudad, dicha circunstancia le impide
ahora invocar la posesión del inmueble en cuestión.
Por último, analiza el cumplimiento de los requisitos para que la
reivindicación proceda, citando jurisprudencia aplicable. Funda su derecho,
ofrece pruebas y peticiona.
Por Auto Nº 3.586 del 3 de noviembre de 2005, se lo tiene por presentado y
parte, con domicilio legal constituido. Por interpuesto juicio ordinario por
reivindicación contra el Sr. Jorge Nelson Serradori y/o cualquier ocupante
y/o subinquilino del inmueble sito en calle Vicente López esq. Chiclana,
ordenándose
correr
traslado
de
la
demanda
por
el
término
y
bajo
apercibimiento de ley.
A fs. 97/99 se presenta el Sr. Jorge Nelson Serradori, por derecho propio,
con el patrocinio letrado de los Dres. Pablo Esteban Vianna y Juan Paulo R.
Ridolfi, denunciando domicilio real y constituyendo el legal en calle Juan
de Vera Nº 860 de esta ciudad, y opone la excepción de prescripción,
contestando la demanda en forma subsidiaria.
En primer lugar y por imperativo legal, niega todos y cada uno de los hechos
afirmados en la demanda. Afirma que el inmueble cuya reivindicación se
pretende, le fue vendido por la Sra. Juana Errecart de Rojas en febrero de
1991, entregándole desde ese momento la posesión del bien y comprometiéndose
a firmar más adelante la correspondiente escritura.
Es por ello que afirma que desde que ingreso al inmueble lo hace en carácter
de poseedor a titulo de dueño, ejerciendo actos posesorios –que describe- y
mejorando ostensiblemente la vivienda allí existente, conectando asimismo
los servicios de agua potable, cloaca y energía eléctrica.
En base a lo expuesto, opone defensa de fondo de prescripción adquisitiva ya
que desde 1991 se maneja como dueño del inmueble.
En forma subsidiaria, plantea derecho de retención en función de los gastos
necesarios
y
útiles
que
efectuó
en
el
inmueble,
los
que
fueron
considerables, atento a que en 1991 solo existía en el bien una precaria
construcción,
con
algunas
paredes
de
barro
y
techos
y
aberturas
deteriorados, sin baño ni sistema de desagüe, cloaca, agua ni luz. A su vez,
el terreno no tenía alambrado perimetral y se encontraba abandonado.
Hoy en cambio, y gracias al dinero por el invertido, dice que es una
vivienda de 67 metros cuadrados, describiendo sus comodidades y los
servicios con que cuenta, aclarando que se encuentra en excelente estado de
conservación. Acompaña una valuación de la vivienda, que asciende a $
15.940, estimando en $ 2.500 el valor del terreno. Es esa suma la que
pretende le sea abonada por la actora en caso de ser condenado a restituir
el inmueble de marras. Ofrece pruebas, formula reserva de caso federal y
peticiona.
Por auto Nº 4.128 del 16 de diciembre de 2005, se lo tiene por presentado,
parte y con domicilio legal constituido. Por contestada demanda en tiempo y
forma y por opuesta prescripción adquisitiva que tramitara como defensa de
fondo. De la referida defensa como de la documental presentada, se ordena
correr traslado a la contraria por el término de ley.
A fs. 104/107 el Dr. Espinoza contesta el traslado conferido, solicitando
que la defensa de prescripción opuesta por la contraria sea rechazada, en
razón -dice- de que la supuesta compra del inmueble fue inventada al momento
de contestar la demanda, sin aportar prueba alguna que respalde dicha
operación. Argumenta que el hecho de que el demandado haya abonado los
servicios de agua y energía eléctrica, en nada modifica sino que robustecen
su carácter de inquilino.
Aduce que no existiendo entonces el justo titulo invocado, la tenencia del
inmueble ha sido ilegitima y de mala fe. En cuanto al reclamo de los gastos
realizados en la vivienda, manifiesta que no habiendo reconvenido para
obtener el reintegro por las mejoras realizadas, no corresponde hacer lugar
a lo peticionado, porque de igual modo el valor de las mismas estaría
compensando los alquileres que por el uso de la vivienda nunca abono.
Niega la autenticidad de la prueba documental acompañada por el demandado y
peticiona.
A fs. 108, por auto Nº 56 del 6 de febrero de 2006, se tiene por contestado
traslado respecto de la defensa de prescripción y por desconocida la
documental presentada. Se tiene presente para el momento de dictar
sentencia. Se ordena la apertura de la causa a pruebas.
A fs. 111/112 se presentan los Dres. Vianna y Ridolfi con poder del Sr.
Serradori y solicitan se les de la intervención que en derecho corresponde.
Asimismo, ofrecen pruebas.
A fs. 113, por auto Nº 391 se los tiene por presentados parte en el carácter
invocado, dándoseles la intervención peticionada. Se ordena la formación de
los respectivos cuadernos de pruebas, lo que se cumplimenta el mismo día.
A fs. 115 obra certificación de la actuaria de que el término probatorio se
encuentra vencido, dando cuenta de las pruebas producidas por las partes.
Por auto Nº 2.616 del 11 de diciembre de 2007 se dispone la clausura del
término probatorio.
En fecha 18 de junio de 2008 por auto Nº 1.349 no existiendo pruebas
pendientes de producción, se ordena agregar los cuadernos de pruebas
(obrando el de la actora a fs. 118/171, y el de la demandada a fs. 172/230),
y se ponen los autos para alegar.
A fs. 232/236 la demandada presenta su alegato, y la actora lo hace a fs.
237/255. Por auto Nº 2.171 del 23 de septiembre de 2008 se llaman ``Autos
para Sentencia'', llamamiento que se encuentra firme y consentido según
constancias de fs. 260 y vta., y
CONSIDERANDO:
Que a fs. 20/23 se presenta el Dr. Rómulo Francisco Espinoza, en nombre y
representación
de
la
Sra.
Evangelista
Rojas,
y
promueve
juicio
de
reivindicación contra el Sr. Jorge Nelson Serradori y su grupo familiar y/o
cualquier otro ocupante del inmueble sito en calle Vicente López esq.
Chiclana, en base a los hechos que expone.
Reconoce que el demandado ingreso al inmueble en cuestión en el año 1996,
con autorización de su representada y en carácter de inquilino, habiendo
acordado verbalmente que arreglaría la casa existente en el inmueble,
pasando las facturas de los gastos y compensándolos con alquileres. Afirma
que ello nunca ocurrió, ya que el demandado no rindió cuentas de los gastos
ni abono alquiler alguno.
En 1997 la actora tomo conocimiento que había construido un galpón sin su
autorización, por lo que reclamo en forma verbal el desalojo del inmueble,
sin obtener resultados.
Ante la falta de cumplimiento por el demandado de abonar la suma acordada, y
el fracaso de las tratativas de arreglo, el 7 de marzo de 2003 su mandante
intimo al demandado por carta documento la devolución del inmueble en
cuestión, la que fuera rechazada en forma categórica por el demandado, en
fecha 5 de abril de 2003, a través de igual medio.
Destaca luego la intención del demandado de intervertir el titulo por el
cual ingreso a la vivienda, es decir de inquilino o mero tenedor a poseedor,
lo que se contradice con su propio accionar de haberse inscripto como
Tenedor del inmueble en la Municipalidad de esta ciudad, circunstancia esta
que le impide ahora invocar la posesión del inmueble en cuestión.
Por su parte, a fs. 97/99 se presenta el Sr. Jorge Nelson Serradori, por
derecho propio, con el patrocinio letrado de los Dres. Pablo Esteban Vianna
y Juan Paulo R. Ridolfi, y opone la excepción de prescripción decenal como
defensa de fondo, contestando la demanda en forma subsidiaria.
Afirma que el inmueble cuya reivindicación se pretende le fue vendido por la
Sra. Juana Errecart de Rojas en febrero de 1991, entregándole desde ese
momento la posesión del bien y comprometiéndose a firmar más adelante la
correspondiente escritura. Por tanto aduce que desde que ingreso al
inmueble, lo hace en carácter de poseedor a titulo de dueño, ejerciendo
actos posesorios -que describe- y mejorando ostensiblemente la vivienda allí
existente, conectando asimismo los servicios de agua potable, cloaca y
energía eléctrica.
En forma subsidiaria, plantea derecho de retención en función de los gastos
necesarios y útiles que efectuó en el inmueble, los que dice fueron
considerables, describiendo las condiciones del inmueble en 1991 y las
actuales luego de su inversión. Acompaña una valuación de la vivienda, que
asciende a $ 15.940, estimando en $ 2.500 el valor del terreno. Es esa suma
la que pretende le sea abonada por la actora en caso de ser condenado a
restituir el inmueble de marras.
Así las cosas, y habiendo el demandado opuesto excepción de prescripción
como defensa de fondo, esta debe ser resuelta en primer lugar.
Es que ``Siendo la prescripción impeditiva de la acción iniciada, su
tratamiento debe ser abordado por el juzgador en primer término, en el
complejo de cuestiones que componen el litigio'' (CNCiv., Sala E, 14/6/91,
LL 1991-E-89).
En efecto, el demandado alega haber adquirido de la Sra. Juana Errecart de
Rojas, por boleto de compraventa en el año 1991 el inmueble objeto de la
reivindicación, entrando desde ese entonces al inmueble en carácter de
poseedor, ejerciendo actos posesorios -corpus- y manejándose como dueño animus- del inmueble referenciado.
Ahora bien, y entrando ya al análisis de la excepción opuesta, tengo que al
haber sido está planteada como defensa y no como acción, no se requiere el
estricto cumplimiento de las reglas establecidas por la Ley Nº 14.159,
modificada por el Dcto.-Ley Nº 5.756/58, para el trámite de adquisición de
dominio por prescripción.
``Es que el demandado que se defiende invocando la prescripción, trata de
evitar ser privado de la posesión, pero no persigue en cambio, la obtención
de un titulo en sentencia instrumental'' (conf. AREAN, Beatriz - ``Juicio de
Usucapión'', Ed. Hammurabi, Bs.As. 1998, p. 352).
``La ley 14.159 no ha tenido por finalidad modificar el régimen de la
prescripción
del
Código
Civil,
sino
solamente
establecer las
reglas
procesales a que debe sujetarse la adquisición del dominio. Y habida cuenta
de la finalidad instrumental de la acción reglada en la citada ley, los
requisitos por ella exigidos son innecesarios cuando la usucapión se hace
valer como defensa contra la acción reivindicatoria, pues aquí el demandado
no pretende la formación de un titulo (en sentido instrumental), sino evitar
su desposesión'' (SCBA, 25/5/73, DJBA, 99-282).
Despejada esa cuestión, es de hacer notar que la prescripción opuesta por el
demandado al progreso de la acción es la decenal, que requiere justo titulo
y buena fe. Justo titulo que dice estaría representado por un boleto de
compraventa firmado con la titular registral en el año 1991, boleto que de
todos modos no fue presentado en autos y la buena fe que simplemente alega.
Sin entrar a analizar si el boleto de compraventa constituye o no un justo
titulo a los fines de la prescripción decenal -tema muy discutido en
doctrina-, no existiendo constancias en autos respecto a su existencia,
siendo ello una carga que incumbía probar al demandado -art. 377 CPCC-,
entiendo que la excepción opuesta por el Sr. Serradori no puede tener
acogida favorable.
Es más, como bien dice la actora al contestar el traslado que se le corriera
por auto Nº 4.128, el demandado ``...hace referencia a una compra venta y no
se dice absolutamente ninguna circunstancia que la describa o la pueda hacer
creíble, como por ejemplo: ¿Que precio se pago por el inmueble? ¿Cuales
fueron las condiciones de tiempo modo y de lugar para la ejecución del
supuesto -inexistente- contrato? ¿Por que no se escrituro? etc.etc. ‘‘(ver
fs. 104 in fine).
Entonces, pese a que el demandado tomo conocimiento de estas objeciones
apuntadas por la actora en la oportunidad procesal oportuna, ni se molesto
en tratar de aportar a la causa los detalles del supuesto negocio jurídico.
Asimismo, y como lo apunta la actora, existe una grosera contradicción en
las alegaciones del demandado, consistente en afirmar por un lado ser
poseedor del inmueble en cuestión y por el otro, encontrarse inscripto como
Tenedor en los registros de la Municipalidad de esta ciudad. Es que si se
detenta el inmueble como tenedor, no puede invocarse luego hacerlo como
poseedor.
Y del mismo informe de la Municipalidad de Curuzu Cuatia que produce el
demandado, obrante a fs. 199 de estos actuados, se desprende que el Sr.
Jorge Nelson Serradori se encuentra acogido al beneficio de la Ordenanza Nº
640/89 como TENEDOR DE INMUEBLE, propiedad de la Sra. Juana Rojas de
Errecart, en la Partida Nº 180190; Cuenta Nº 2746, Adrema E1-2451-1.
También es cierto que su carácter de comprador por boleto es recién por el
invocado al contestar la demanda de autos, no antes. Hecho este que puede
comprobarse con la carta documento por la que el demandado rechaza la misiva
que le remitiera la Sra. Rojas el 7 de marzo de 2003, en donde expresa:
``...Desde hace mas de 12 anos que ostento la posesión del inmueble sito en
Vicente López de esta ciudad en forma pacífica, publica e ininterrumpida,
habiendo realizado entre otros actos posesorios, la construcción de la
vivienda donde habito con mi familia y un templo religioso... dejando
aclarado y realizando expresas reservas que desde ya opongo excepción de
prescripción'' (ver fs. 6).
La lógica impone suponer que si alguien adquiere un inmueble teniendo como
base un boleto de compraventa, y recibe una carta documento por la que se le
intima a desalojar el inmueble en cuestión, no va a limitarse a hacer
expresa reserva de oponer la prescripción del bien, sino que fundamentaría
su oposición en su carácter de comprador del mismo, justificando haber
entrado en posesión legitima del inmueble a partir de la firma misma del
boleto de compraventa, que, como sostengo adhiriendo a la postura de Borda,
Mosset Iturraspe y Morello (entre otros), es un verdadero contrato de
compraventa, que requiere de la escritura pública al solo y único efecto de
obtener un título al dominio oponible erga omnes.
Teniendo en cuenta estas consideraciones, es que concluyo que la compraventa
alegada por el demandado no fue tal, es decir, no existió y se trato
simplemente de un argumento intentado por el demandado para repeler la
acción de reivindicación que nos ocupa.
Descartada entonces la existencia de la compraventa, tengo que la posesión
decenal alegada como defensa de fondo, adolece del justo titulo necesario. Y
no solo eso, sino también del requisito de la buena fe, ya que esta supone
``la creencia sin duda alguna del poseedor, de ser el exclusivo señor de la
cosa'' (art. 4006 CC), lo que no ocurre en autos, al haberse el demandado
inscripto en la Municipalidad como Tenedor del inmueble, reconociendo en la
madre de la actora la propiedad.
Ello no obstante, una vez intimado a desocupar el bien por carta documento y
no habiéndolo hecho, de ahí en más su ocupación del inmueble se transformo
en ilegitima, no pudiendo a partir de ese momento, invocar siquiera su buena
fe.
Consecuentemente, no hallándose cumplimentados los requisitos esenciales
previstos en el art. 3999 del Código de fondo, para que proceda la
prescripción decenal, entiendo que la defensa de prescripción intentada debe
ser rechazada y así lo declaro. Lo antes dicho me releva de entrar a
analizar siquiera la prueba producida por el demandado a los fines de
acreditar la posesión del inmueble por un lapso mayor al de diez años.
Prueba que consistió en la documental acompañada a la contestación de
demanda; declaración de parte de la actora; informes del Catastro Municipal,
DPEC
y
Aguas
de
Corrientes;
pericia
sobre
el
valor
del
inmueble;
reconocimiento de firma y 5 testimoniales.
Despejada esa cuestión, corresponde ahora abocarme al tratamiento de la
acción principal intentada, cual es la acción de reivindicación, que se
encuentra prevista en los arts. 2.758 y siguientes del Código Civil.
``El rechazo de la defensa de prescripción obliga a examinar el fondo del
asunto'' (CNFed., Sala II Civ. y Com., Julio 11 y Agosto 23-1977, ED 79-271;
idem ED 102-268).
La de reivindicación es una ``acción que puede ejercer quien tiene derecho a
poseer una cosa, para reclamarla de quien efectivamente la posee'' (conf.
BORDA, Guillermo A. - ``Tratado de Derecho Civil - Derechos Reales'', t. II,
Ed. Abeledo Perrot, Bs.As. 1975, p. 471), sea a título de poseedor
propiamente dicho o de simple detentador. Esta especificación carece de
relevancia en el supuesto de marras, por cuanto el demandado ha afirmado ser
poseedor del bien.
En cuanto a la legitimación activa, la doctrina afirma que ``quien inicia la
acción reivindicatoria debe, como primera medida, justificar su derecho
sobre la cosa objeto de la acción, invocando titulo de dominio o de alguno
de los derechos reales que se ejercen por la posesión ... Aquí, la prueba se
regirá por una serie de presunciones que en su contenido serán diferentes de
la prueba del derecho real respectivo, por lo cual ... el demandante no
necesita demostrar que ha recibido la posesión del inmueble al cual se
aplica su titulo. Si, en cambio, resulta insoslayable la invocación de
titulo, por cuanto se exige del reivindicante una mera probabilidad que
torne preferible su derecho a la posesión -que emana del título conforme al
art. 2468- frente al del poseedor actual'' (conf. PAPANO, Ricardo J. Claudio M. KIPER - Gregorio A. DILLON - Jorge R. CAUSSE - ``Derechos
Reales'', t. 2, Ed. Astrea, Bs.As. 2004, p. 420).
Por el principio del art. 2.401, y porque la posesión se halla en cabeza del
demandado, la única posibilidad para el actor de enfrentar con éxito
semejante situación reside en su titulo y, faltándole este último, de nada
podrá valerse para sustentar su derecho.
Y en el supuesto que nos ocupa, la actora presenta el título de propiedad
del inmueble -que en fotocopia certificada se encuentra agregado a fs. 9/12,
a nombre de su extinta madre. Acompañando asimismo la declaratoria de
herederos dictada a su favor por Resolución Nº 109 del 16 de abril de 2005,
en la causa caratulada ``Errecart de Rojas, Juana s/ Sucesorio'', Expte. Nº
31.353/04 que tramitara por ante el Juzgado Civil, Comercial y Laboral de
esta ciudad. Expediente en el que se encuentra denunciado como integrante
del acervo hereditario el inmueble objeto de la presente.
Se trata entonces de una acción de reivindicación intentada por la heredera
de la titular registral. En este supuesto se ha afirmado que ``el heredero
del titular del derecho real, aun cuando no haya tenido nunca la posesión
del inmueble, puede reivindicar contra terceros poseedores. Ello es así
porque es sucesor del causante y continuador de su persona, poseedor de
aquellas cosas que aquel haya poseído (arts. 3417, 3418 y 3421) ‘‘(conf.
PAPANO..., ob.cit., p. 384).
``En un proceso por reivindicación, al exigirse titulo del dominio al
reivindicante ... el vocablo “titulo” no debe entenderse como instrumento
probatorio
del
dominio,
sino
como
causa
legítima
de
transmisión
o
adquisición de propiedad, que es el acto jurídico que sirve de causa a la
tradición o adquisición de la cosa, comprendiéndose tanto a los traslativos
de
dominio,
cuanto
a
los
declarativos,
ya
que
ambos
acreditan
su
existencia'' (CJ Catamarca, 17/8/00, LLNOA, 2001-587).
En este orden de ideas, tengo dicho que el éxito de la acción de
reivindicación reside en el titulo, que resulta de invocación indispensable
para su inicio.
``Sin embargo, no siempre el titulo presentado por el actor será suficiente
por sí mismo, para fundar la demanda, ya que este debe estar munido de otra
condición: ser de fecha anterior a la posesión del demandado'' (conf.
PAPANO..., ob.cit., p. 427).
Y el titulo de la actora, es de fecha anterior a la posesión alegada por el
demandado. Nótese que la posesión invocada por el Sr. Serradori es del año
1991; y por el contrario, el titulo de la Sra. Errecart de Rojas data de
fecha 22 de diciembre de 1949. Y como la heredera continua la persona del
difunto y es propietaria de todo lo que el difunto era propietario,
sucediéndolo en la propiedad y posesión de las cosas que detentara el de
cujus, es mi criterio que el titulo presentado por la actora es anterior a
la posesión del demandado, acreditando suficientemente su derecho a poseer.
``Por otro lado, el invocado derecho de poseer no solo debe existir a la
fecha de la demanda, sino también subsistir al momento de pronunciarse la
sentencia (art. 2774). La exigencia es absolutamente lógica, ya que si luego
de iniciado el pleito variaran las condiciones y el actor no conservara el
ius
possidendi,
carecería
de
sentido
una
decisión
judicial
que
lo
reconociera'' (conf. PAPANO..., ob.cit., p. 431).
Y, si como afirmara, la posesión alegada por el demandado solo podría tener
lugar a partir de 1991, entiendo que el derecho de la actora de poseer el
bien aún subsiste, ya que el lapso de tiempo transcurrido de 1991 a la
fecha, no es suficiente como para que el demandado adquiera el dominio por
prescripción.
Conviene remarcar que la actora en autos probó acabadamente la propiedad del
inmueble en cabeza de su madre, presentando el título de propiedad y
avalando con la documentación pertinente su carácter de única y universal
heredera de la titular registral que diera cuenta de su derecho a poseer.
Todos estos elementos no me llevan sino a concluir que la acción de
reivindicación intentada por la Sra. Evangelista Rojas, en pos de la
recuperación de la posesión del inmueble de figuración en autos, debe
prosperar, y así lo declaro.
Resta por analizar el derecho de retención planteado en subsidio por el
demandado en su escrito de fs. 97/99, en razón de las mejoras que dice haber
incorporado al inmueble en que habita.
Sabido es que el derecho de retención ha sido definido en la ley de fondo
como ``El derecho de retención es la facultad que corresponde al tenedor de
una cosa ajena, para conservar la posesión de ella hasta el pago de lo que
le es debido por razón de esa misma cosa'' (art. 3939 CC).
Y para la doctrina ``consiste...en un remedio que tiene el acreedor frente
al deudor para decidir a este a pagar lo que le debe o, dicho de otra
manera, es una garantía por la que el acreedor que detente o posea un bien
perteneciente al deudor, pueda rehusar a desprenderse del mismo hasta tanto
no haya sido pagado'' (conf. HIGHTON, Elena - ``Código Civil Comentado'', t.
6B, Ed. Hammurabi, Bs.As. 2005, p. 493).
Como fundamento del derecho de retención invocado, el demandado aduce que
cuando ingreso al inmueble, solo existía en él una precaria construcción,
con algunas paredes de barro, con techos y aberturas deterioradas que hacían
casi imposible vivir allí. No contaba con baño, sistema de desagüe ni otros
servicios básicos.
Luego describe las condiciones actuales de la vivienda, que resultan muy
distintas a las originarias. Esto no solo ha sido alegado por el demandado,
sino reconocido por la actora en su declaración de parte (fs. 190), y
descripto tanto por el Agr. Oscar Eduardo Gazzo en su informe de fs. 95
reconocido a fs. 204; como por el perito tasador de oficio, Ing. Marcelo R.
Moreno en su informe de fs. 218, con respaldo fotográfico, que se encuentra
agregado a fs. 220/223.
Como se aprecia, no es un hecho discutido en autos que el Sr. Jorge Nelson
Serradori haya realizado en el inmueble en cuestión mejoras necesarias y
útiles. Pero pretender que la actora le devuelva el valor que ellas
insumieron, reservándose el derecho de retención previsto en la legislación
de fondo, si es un tema que merece especial consideración.
En el escrito de promoción de demanda (fs. 20/23), la actora relata que el
Sr. Serradori ingreso al inmueble en el año 1996, con su autorización y en
carácter de inquilino, habiendo acordado verbalmente que arreglaría la casa
existente en el inmueble, rindiendo los gastos y compensándolos con
alquileres. Aclara luego, que nunca rindió cuentas de los gastos ni abono
alquiler alguno. Y que siendo intimado para desocupar el bien, se negó a
hacerlo invocando su calidad de ``poseedor'' del inmueble, por lo que inicio
la presente acción.
Siendo esa la versión de los hechos aportada por la actora, y habiendo el
demandado invocado el haber ingresado al inmueble por compra que efectuara a
la titular registral, era a él a quien incumbía probar los extremos que
avalaran sus dichos. Es la aplicación de la regla contenida en el art. 377
del Código de rito, que reza que quien pretende innovar en la posición de la
contraria, debe probar la existencia del hecho controvertido que alega o el
presupuesto de hecho de la norma que invocare como fundamento de su
pretensión, defensa o excepción.
Y como ya lo desarrollara detalladamente más arriba, el demandado en autos
no acredito los extremos por el invocados, por lo que tengo por cierto que
ingreso como inquilino, comprometiéndose a mejorar la vivienda y rendir
cuentas de los gastos para compensarlos con alquileres. Rendición de cuentas
que realiza recién en el proceso que nos ocupa, presentando los recibos que
se encontraban reservados en Caja Fuerte del Juzgado que aquí tengo a la
vista, y que fueron impugnados por la actora en su escrito de fs. 104/107.
Sin perjuicio de ello, encuentro inoficioso e inconducente el análisis de
los recibos presentados, porque el resultado de los mismos no se encuentra
controvertido, y no es otro que las mejoras existentes en la vivienda.
Ahora bien, existe coincidencia entre los peritos tasadores, respecto al
valor a que asciende la vivienda, ya que si bien el asignado por el Agr.
Gazzo (fs. 95) es de $ 15.940 y el del Ing. Moreno asciende a $ 19.000 (fs.
218), la diferencia existente entre ambos se explica por el tiempo
transcurrido entre una y otra tasación -que difiere en algo más que un año-,
y el incremento de precios que hubo en ese lapso -que es de público y
notorio-. Todo ello sin perjuicio de que la tasación del Ing. Moreno a su
vez incluye el valor de la instalación de los servicios de agua corriente,
cloacas y luz, que incrementan en $ 1.050 el monto total.
Por consiguiente, aun tomando la tasación de mayor valor de la vivienda ($
19.000), es ese el monto a compensar con los alquileres que el Sr. Serradori
debió abonar a la actora, durante todo el lapso de su estadía en ella. Lapso
que a su vez difiere entre las partes, ya que la actora dice haber sido
desde 1996, y el demandado alega fue desde 1991.
Pero aun asumiendo la posición más favorable al demandado, es decir,
computando su deuda en concepto de alquileres desde el año 1996 a la fecha
de interposición de la demanda (27/10/05, según cargo de fs. 23 vta.) -que
bien pudiera ser a la fecha del presente decisorio-, esto es casi diez anos,
tengo que no le queda resto que importe un crédito a su favor, y que lo
legitime para invocar el derecho de retención previsto en el art. 3939 del
Código Civil.
Así lo afirmo, haciendo el siguiente cálculo: son doce meses por cada año,
son diez anos, y son $ 19.000 a dividir por 120, lo que arroja un resultado
cercano a $ 160. Es esa suma la que el Sr. Serradori le habría estado
abonando en forma mensual a la Sra. Rojas, si compensamos lo por el
invertido en el inmueble con lo que debía abonar en concepto de locación.
Precio que por otra parte encuentro bajo, aun para la vivienda precaria de
que se trataba.
Lo hasta aquí expuesto, me impone concluir afirmando que el valor que tiene
hoy el inmueble objeto de esta acción, se encuentra ampliamente compensado
con lo que el Sr. Serradori debió haber abonado a la Sra. Rojas, durante
todo ese periodo de tiempo.
Por
los
argumentos
expuestos,
doctrina
y
jurisprudencia
citadas
y
transcriptas, y lo dispuesto en los arts. 346 y ccdtes. del C.P.C. y C.,
2.524, 3.948, 2.758, sgtes. y ccdtes. del Código Civil,
F A L L O:
1º) Rechazando la excepción de prescripción decenal opuesta como defensa de
fondo por el demandado.
2º) Haciendo lugar íntegramente a la demanda, y, en consecuencia, ordenando
al demandado Jorge Nelson Serradori y a su grupo familiar conviviente, a
desalojar del inmueble sito en calle Vicente López esq. Chiclana de esta
ciudad, inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble bajo Nº 1977,
Folio 81, Tomo V, en fecha 10 de julio de 1950 del Departamento de Curuzu
Cuatia, dentro de los diez (10) días inmediatos siguientes a aquel en que
les sea notificada la presente sentencia, bajo apercibimiento de ordenarse
su restitución por la fuerza pública.
3º) Rechazando el derecho de retención invocado en subsidio por el
demandado.
4º) Imponiendo las costas del proceso a cargo del demandado vencido.
5º) Devuélvase a las partes la documental reservada en Caja Fuerte del
Juzgado.
6º) Regístrese, insértese, notifíquese, agréguese copia al expediente y,
oportunamente, archívese.
M.A SYLVIA DE PORTILLO
---JUEZ--JUZGADO CIVIL Y COMERCIAL Nº 1
CURUZÚ CUATIA - CORRIENTES