III FORO INTERNACIONAL DE DERECHO REGISTRAL
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III FORO INTERNACIONAL DE DERECHO REGISTRAL TEMA: CALIFICACION. RECURSOS. AUTOR: ESCRIBANO JULIO ESTEBAN ACUÑA DIRECCION PROVINCIAL DE INMUEBLES DE LA PROVINCIA DE JUJUY CALIFICACION – RECURSOS – VIA RECURSIVA ANTE LA CALIFICACION REGISTRAL. Nuestro ordenamiento registral nacional contiene lo que conocemos como "principios registrales", la que es una expresión que proviene de la doctrina registralista española, constituyendo estos, en realidad, verdaderas directrices, verdaderas orientaciones en distintos aspectos vinculados a la materia registral; es decir, son como especie de síntesis técnicas que sirven, que son de gran utilidad para que las distintas personas vinculadas al quehacer de los Registros pu edan interpretar mejor, puedan encontrar una solución más adecuada a los distintos casos que se presentan. La ley 17801 ha receptado distintos principios registrales, de los cuales el principio de Legalidad es uno de los principales. Este Principio de Legalidad es el que impone que los títulos cuyo acceso, cuyo ingreso al Registro se persigue, sean som etidos a un previo examen, a una previa verificación, a una previa calificación, a fin de que al registro solamente tengan acceso títulos válidos, títulos perfectos. Es decir que la calificación registral, que es mediante la cual se concreta el principio de legalidad, procura un previo examen depurador de la titulación presentada. De este modo, el funcionario encargado del Registro, previo a la inscripción de un título efectuará el examen a los efectos de determinar si el mismo reúne los requisitos, las condiciones de forma para que acceda a la inscripción. De modo que esta calificación previa se haya plenamente justificada. Asi, podemos definir a la calificación com o una función registral, típicamente jurídica, que consiste en el examen de los docum entos presentados para su inscripción o anotación, por lo que de ellos resulta y por su confrontación con los asientos respectivos tendiente a establecer si reúnen los requisitos necesarios para su registración definitiva o si, por carecer de ellos, deben ser registrados provisionalm ente, o condicionados por la existencia de prioridades que los afectan, o rechazados por no tratarse de documentos registrables, dentro de los lím ites establecidos por la ley. Esta calificación del registrador ha sido desde siem pre motivo de discusiones por los diferentes operadores del derecho vinculados de diferente m anera al quehacer de los registros. Y resulta necesaria, por cuanto no puede desconocerse como presupuesto indispensable sino títulos válidos, títulos dotados de autenticidad, con el fin de evitar causar perjuicios a todas aquellas personas que natural y justificadamente confían en el Registro Inm obiliario. Se dice de la calificación que es una función y no una facultad, porque lleva implícita la noción de deber, adem ás es jurídica porque consiste en la aplicación del derecho al caso concreto. Este examen, en que consiste la calificación, debe limitarse a lo que resulte de los docum entos presentados y la confrontación con los asientos respectivos. Esta es la limitación que establece la ley, en principio, a la función calificadora. Así, el principio de legalidad en el campo registral tiene una doble vertiente, en cuanto prim eramente por una parte im pone al propio registrador el someterse a la legalidad vigente. Y en segundo lugar al concederle el poder de velar por el control de esa legalidad, lo que le da a su función el valor de una verdadera decisión. El principio de legalidad, y la función calificadora encomendada al registrador, se hallan ordenados básicam ente, en los artículos 8 y 9 de la Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17801. EXTENSION Y LIMITES. El artículo 8 de la ley 17801 establece: “El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos.” Este sería, en principio, el lím ite material de la calificación. Pero dentro de él hay que determinar que elementos contenidos en el documento están sujetos a examen y cuales no: a) legalidad de las formas extrínsecas: es el m ismo artículo 8 de la ley 17801 el que somete a examen a las form as extrínsecas del docum ento en cuanto a su legalidad. En función de la legalidad de estas formas extrínsecas, debe calificarse: la competencia por razón de la materia y del territorio del escribano autorizante; el cumplimiento de los requisitos formales de carácter esencial que las leyes exigen al otorgam iento de las escrituras públicas y en la expedición de las copias; la legitimación, legalización y dem ás requisitos referentes a la autenticidad de la copia o testim onio presentado al registro; el uso de papel tim brado y la constancia relativa al pago de determinados impuestos. Como formas extrínsecas debe entenderse el conjunto de solem nidades o requisitos formales que deben observarse en la form ación del documento b) docum ento registrable: en primer lugar debe establecerse si se trata de uno de los docum entos enumerados en el art ículo 2 de la ley 17801, es decir, si el documento es constitutivo, transmisivo, modificatorio o extintivo de un derecho real inmobiliario. Para ello, hay que analizar el contenido del docum ento algo más allá de las formas extrínsecas, y si bien en princip io resulta simple determinarlo, hay casos que exigen un análisis detenido y más profundo. c) forma: la comprobación de los requisitos establecidos en el artículo 3 de la ley 17801 implica la consideración de una serie de datos que tam bién están fuera del marco de las formas extrínsecas. El inciso a) exige que los documentos deben estar constituidos por escritura notarial, resolución judicial o administrativa según legalmente corresponda. Esto implica la calificación de la forma utilizada de acuerdo al tipo de derecho o pretensión registrable, por ejem plo, las cesiones de derechos hereditarios, que de acuerdo al artículo 1184 del Código Civil deben realizarse por escritura pública, las que sin em bargo se realizan en instrumento privado que luego se presentan al juicio sucesorio, se homologan, y acceden a la registración bajo forma judicial y no notarial, como legalmente corresponde. d) autenticidad, suficiencia y titulación inmediata: deben ser objeto de calificación: el carácter auténtico del documento, la fehacie ncia del contenido docum ental en cuanto a la registración solicitada, la calidad de título inm ediato al dominio o asiento practicable. Respecto al primer punto, solo se trata de establecer si la autoría resulta claram ente del documento mismo. El segundo punto es más complicado, ya que por él se incluye en la calificación a la legitimación para disponer. La determinación que el documento sirva inm ediatamente de título al dominio o asiento practicable, permitiría el análisis del negocio causal ya que éste es el que constituye el título al dominio o al derecho real de que se trate. Y esto im plica analizar la validez y eficacia del negocio dispositivo. Porque si este no tiene virtualidad para convertirse en título porque no es de la clase de negocio o acto que, de acuerdo lo que establece la ley, cumplen esa función, el docum ento no será registrable. Y si el acto no es válido o es ineficaz, tam poco habrá título en el sentido de la ley. Así, si no se trata de una compraventa, donación, etc., no habrá título para el dom inio e) nulidad absoluta y manifiesta: el artículo 9 inciso a) de la ley 17801 exige la consideración de la nulidad absoluta y manifiesta, ya que establece el rechazo de los docum entos cuando de ellos resulte tal nulidad. La nulidad, como sanción espec ífica de los actos jurídicos, es absoluta cuando el acto afectado entra en conflicto con el orden público o las buenas costumbres, siendo la sanción m ás rigurosa de las establecidas. Puede ser alegada por todos los que tengan interés en hacerlo y no puede ser confirmada ( artículo 1047 Código Civil ). En cambio, la nulidad relativa es establecida en resguardo de intereses particulares y puede ser confirmada Son nulos de nulidad absoluta los actos de objeto prohibido, o los otorgados por personas a quienes el código prohíbe hacerlos en los casos de que se trate ( incapaces de derecho ). Por otra parte, la nulidad es manifiesta cuando aparece patente en el acto y su comprobación no depende de una investigación de hecho. Por ejem plo, la compraventa entre cónyuges, inmueble fuera del comercio, compraventa entre tutor y pupilo. Estas deben resultar del propio documento, y su apreciación implica penetrar en el negocio dispositivo y calificar, en ese aspecto, su validez f) legitimación registral: el artículo 15 de la ley 17801, al exigir que quien disponga del derecho sea el titular registral, lo que se conoce como tracto sucesivo, pone bajo el exam en registral otro aspecto que tam bién afecta al negocio dispositivo m ás que a la forma. La exigencia del artículo 15 se complem enta con la del artículo 23, que prohíbe autorizar actos de transmisión, constitución o modificación de derechos reales inmobiliarios sin tener a la vista el título de la legitimación para disponer. Quién no es titular inscripto, lo que solo puede acreditarse con el título y la certificación respectiva, no está legitimado para disponer del derecho, y el funcionario autorizante tiene prohibido autorizar el acto en tales condiciones, ya que su autorización, en un caso así, conduce a la ineficacia del n egocio dispositivo g) libertad de disposición: el artículo 23 también conduce al examen de otro aspecto del docum ento vinculado al negocio dispositivo, que es la libertad de disposición del titular, la que debe acreditarse con la certificación del estado jurídico de las personas. h) otros aspectos: la calificación tam bién se extiende, a la determinación específica de los inm uebles objeto de los derechos o pretensiones registrables; a la extensión de esos mismos derechos; a la individualización de los titulares; a las prioridades convenidas en los documentos, y a la calidad de los peticionantes de la registración. Y por confrontación con los asientos, a la existencia de obstáculos que impiden la registración i) conclusión: podemos decir que la función calificadora va más allá de las formas extrínsecas, y se adentra en la validez de los actos dispositivos a través de lo que resulte de los respectivos documentos, pero con la limitación que im plica la existencia de una nulidad absoluta y manifiesta. EFECTOS DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL. Cuáles son las consecuencias que pueden producirse una vez efectuada la calificación registral? Como acabam os de sostener, de los artículos 8 y 9 y sus concordantes, surge que el exam en valorativo que debe realizar el Registro compren de no solam ente los aspectos formales del acto a inscribir, sino también y en algunos casos, ciertos aspectos sustanciales del mismo, por ej. la capacidad de los otorgantes. Por lo dem ás, son cuatro las posibilidades que pueden surgir frente a una solicitud de anotación o inscripción de un documento. Ellas son las siguientes: 1º) inscribirlo o anotarlo en forma definitiva; 2º) rechazarlo; 3º) inscribirlo o anotarlo en forma provisoria, y 4°) inscribirlo o anotarlo en forma condicionada. INSCRIPCION O ANOTACION DEFINITIVA: En la prim era hipótesis, si la calificación es favorable a la extensión del asiento solicitado, el registrador dispondrá practicar el asiento dentro del plazo de vigencia establecido por la ley. Luego de inscripto o anotado el título respectivo, entra a funcionar la publicidad frente a terceros interesados, pues en nuestro régimen la inscripción es declarativa, en orden solamente a la oponibilidad frente a terceros interesados. Naturalm ente, como el registrador es un oficial público, sus as ientos están amparados por la presunción de autenticidad que em ana de los artículos 979 inciso 2º) y 993 a 995 del código civil. Estos gozan así de una presunción de exactitud hasta tanto no sean rectificados. Es lo que constituye el principio de legitimación o de exactitud registral. RECHAZO DEL DOCUMENTO: La segunda posibilidad que se admite frente a una petición de inscripción o anotación del documento, es el rechazo de la inscripción registral. Es otra de las alternativas. El art. 9 nos dice, en su par te pertinente, que “Si observare el documento el Registro procederá de la siguiente manera: a) Rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y m anifiesta…”. En torno al rechazo de la inscripción, el inciso a) del art. 9 de la ley registral prescribe que el Registro va rechazar los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta. Por su parte, el inciso a) del art. 18 de la ley Nacional Registral dice que el Registro devolverá los docum entos que resultan rechazados dejando constancia de su presentación tanto en el Registro com o en el documento. Si se trata de nulidad absoluta, aún cuando la ley 17801 y la doctrina no sean claros en determinar el tipo de asiento que ocasiona y sus efectos, en función de lo establecido en el artículo mencionado, se trataría de un asiento-valor de mera nota acerca de la existencia o presentación del docum ento. Y es conveniente que aún cuando se estuviere frente al rechazo de una inscripción o anotación, por surgir de ese documento que hay una nulidad absoluta y manifiesta, que se deje constancia de esta m era nota por cuanto pueden entrar a funcionar medios recursivos y resolverse en definitiva en las instancias superiores una decisión adversa al rechazo. Por eso es conveniente que quede constancia de que se ha procedido al rechazo. En cam bio, si se estuviere frente a defectos manifiestos pero subsanables, es decir de aquellos que provocan la nulidad relativa, los devolverá para que se subsanen los vicios. De esta m anera, cuando el registrador se encontrare frente a u na nulidad manifiesta en el documento, por afectar a las formas extrínsecas o al contenido del acto instrumentado, y además fuere absoluta, esto es, insubsanable, tendrá que rechazar los documentos presentados, sin perjuicio de la conveniencia de la referida nota de haberse presentado. A propósito de esto último, se ha dicho que el resultado de la calificación no pone necesariamente término definitivo al ciclo registral del documento cuya inscripción se perseguía, o el circuito que se inicia con la rogación, ya que puede inclusive superar la órbita del Registro e incursionar en el ámbito jurisdiccional. Si bien es cierto que las nulidades absolutas y manifiestas susceptibles de generar un rechazo de inscripción o anotación por parte del Registro deben result ar del propio documento presentado, no lo es menos que el registrador está facultado para adentrarse en el negocio respectivo para calificar su validez, es decir la tesis amplia. INSCRIPCIÓN O ANOTACION PROVISIONAL: la registración provisional que establece el artículo 9 inciso b) de la ley 17801 es una verdadera reserva de prioridad. La ley no lo dice en forma expresa, pero así resulta de hacer una interpretación del artículo 9 en concordancia con el artículo 17 y 18 de la ley 17801. Por una parte, protege al documento de otros que referidos al mismo inmueble, accedan al registro durante su vigencia; por la otra, al transformarse en definitiva, por subsanación de los defectos, retrotrae la registración a la fecha de presentación del documento la que, si se hizo dentro del plazo de 45 días de autorizado el acto, se retrotrae, a su vez, a la fecha de autorización, siempre que se trate de una escritura pública. Esta registración provisional es susceptible de ser prorrogada, siempre que se peticione en tal sentido antes de su vencimiento, y la petición sea fundada. La ley no establece cuantas veces puede ser prorrogada, ni porque plazo, pero es conveniente que se interprete en sentido restrictivo, es decir, solo debe concederse por m otivos valederos, que sean claramente expuestos por el solicitante, y por un plazo no mayor al de la inscripción provisional. Cuando ya se hubiese concedido una prórroga, se deberá extrem ar el análisis de los motivos por los cuales se solicita una segunda, debiendo rechazar el pedi do si ellos son imputables a la falta de diligencia del solicitante. Adem ás, las reglamentaciones locales deben establecer una limitación fija para las prórrogas, ya que no puede mantenerse por un tiem po prolongado una situación que es excepcional. El plaz o de esta inscripción o anotación provisional es de 180 días. Como no existen normas específicas sobre el modo de contar este plazo, son de aplicación los artículos 23 y subsiguientes del Código Civil, es decir, los días se cuentan en form a continua, o corridos, y completa, desde la medianoche en que comienzan hasta la m edianoche en que term inan. Como es un plazo de caducidad, decae por el mero transcurso del tiem po y no es necesario practicar un asiento de extinción. La registración provisional debe practicarse mediante breves notas en el folio que expresen como m ínimo el número y la fecha de presentación del documento, la registración solicitada, y el funcionario autorizante, así como el tipo o clase de docum ento. Asimismo, debe tenerse en cuenta que una cosa es la prórroga de la inscripción o anotación provisional, y otra la nueva inscripción o anotación provisional. La prórroga mantiene los efectos protectores desde el origen. La nueva carece de los efectos de la anterior, y sólo protege a partir de su realización, por lo que los derechos y pretensiones registrados con anterioridad, y que estaban en suspenso por la existencia de la registración provisional, en la práctica se transforman en causales de oponibilidad. En la estructuración de la ley nacional 17801, esta registración recibe el nombre de provisional, quedando reservada la denominación de condicional para aquellas anotaciones o inscripciones a que alude el art. 17 y 18 inciso a) de dicho cuerpo legal. INSCRIPCION O ANOTACION CONDICIONADA: Las inscripciones o anotaciones condicionadas resultan del artículo 18 inciso b) , el que establece: “No obstante lo dispuesto en el artículo anterior y a los efectos a que hubiere lugar por derecho, el Registro procederá de la siguiente form a:…. b) Si al solicitarse la inscripción o anotación existieren otras de carácter provisional, o certificaciones vigentes, o esté corriendo respecto de éstas el plazo previsto en el artículo 5, aquélla se practicará con advertencia de la circunstancia que la condiciona;… La advertencia o inform ación indicada se dirigirá a quien hubiera efectuado la petición o a quien tuviere interés legítim o en conocer la situación registral, mediante notificación fehaciente.” Nada tiene que ver la inscripción o anotación condicionada con la inscripción o anotación provisional, distinción que tiene importancia fundamental, ya que confundirlas puede ocasionar problem as sin solución. La inscripción provisional es una reserva de prioridad por un plazo limitado, para que durante dicho plazo puedan subsanarse los defectos de un documento. La inscripción condicionada es una verdadera inscripción definitiva, cuya eficacia queda supeditada a las resultas de una prioridad que la condiciona, que puede ser una inscripción provisional, una certificación vigente, o el plazo de 45 días según el artículo 18 inciso b). Si esa prioridad decae, la registración condicionada se convertirá en forma automática en inscripción pura, sin necesidad de ningún trámite posterior. Si la prioridad condicionante es ocupada por el documento para el cual se reservó la posición registral, la inscripción o anotación condicional quedará sin efecto, como si nunca hubiese existido. En este caso, el último apartado del artículo 18 establece que debe informarse “la variación producida a quién tuviera interés legítim o en conocer la situación registral, m ediante notificación fehaciente”. Para que la registración condicionada sea definitivamente desplazada, el docum ento prioritario debe ser registrado en forma definitiva y no meram ente provisional. Las registraciones condicionadas deben practicarse en form a completa, como si fuesen definitivas, aunque consignándose en el asiento la circunstancia condicionante. PLAZO PARA CALIFICAR. Del inciso b) del artículo 9 de la ley 17801, aun cuando no esté establecido en forma expresa, surge que el plazo que tiene el registrador para realizar la calificación del docum ento es de 30 días contados desde la fecha de su presentación al registro. Si vencido este plazo, el registrador no efectuó la calificación, sin perjuicio del rogante y su derecho a solicitar pronto despacho, y de las sanciones administrativas que le correspondan al registrador, éste igualmente puede, pero sobre todo, debe, realizar la calificación. Ahora, han surgido algunos problem as al no estar previstas las consecuencias de la posible demora en realizar la calificación dentro del plazo previsto, es decir, ante una demora, justificada o injustificada, y se venza el plazo de 30 días. Es en este punto donde adquieren importancia los usos y costumbres, a partir de lo establecido en el artículo 17 del Código Civil. En este punto es enriquecedor tomar com o ejem plo a la Ley Registral de la Provincia de Córdoba, la ley n° 5771, la cual, en su artículo 10 establece que “ cuando fuese observado un docum ento vencidos los 30 días que la ley acuerda al registrador para ello, la inscripción provisional por el term ino de 180 días legislada por el inc. b del art. 9° del Decreto Ley 17801, se tendrá por prorrogada de pleno derecho, por un plazo igual a contar desde la fecha de notificación de la observación…”. Es decir, que esta norm a, por lo menos en esta jurisdicción, subsana el vacio de la ley nacional. Obviam ente, atendiendo a las realidades propias, que obligan a contemplar dispositivos como el referenciado. De esta m anera, el artículo 10 de la ley cordobesa 5771, garantiza al usuario los 150 días para subsanar los defectos que el registro haya encontrado, o caso contario, poder articular los recursos contra las observaciones producidas. CALIFICACION DE DOCUMENTOS JUDICIALES. Sabido es que hasta el día de hoy, no han podido superarse las diferencias entre los registradores y las autoridades del poder judicial, es decir, los jueces. En este caso puntual, se trata de funcionarios que por la atribución legal del “imperium” que detentan, han sido los primeros en reaccionar frente a las observaciones o rechazos que obligadamente practica el registrador en su función calificadora. Las alternativas que plantea la registración de esta clase de docum entos, se traducen, generalmente, en una disputa de poderes, o m ejor dicho de funciones públicas, entre el Poder Judicial y los registros de bienes, en este caso puntual, el Registro Inmobiliario. Debemos expresar que la función de calificación en los documentos judiciales es dual. Y esto es así porque en el documento judicial, el juez, al emitir el acto, también ha realizado una tarea de subsunción de los hechos en el derecho. Es decir, la calificación el juez la realiza en relación directa con el derecho que motiva la sentencia en relación con las partes del juicio. Por su parte, el registrador recibe el docum ento ya configurado y califica el derecho a través del docum ento, atendiendo también a los efectos respecto de terceros. Y es del articulo 3 de la Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17801, de donde surge la idea clara de que los documentos de origen judicial no están excluidos de la calificación registral. Esta potestad de calificación de los registros con relación a los documentos de origen judicial se puso en tela de juicio en diversas oportunidades, argumentando que el poder de decisión del juez o tribunal es superior al que le corresponde al funcionario adm inistrativo. Sin embargo, este argumento pierde fuerza inmediatam ente, ante nuestro sistema republicano de división de poderes. En su respectivo ámbito de actuación, el órgano judicial o administrativo es autónomo e independiente En este punto, existen algunos preconceptos, que ya deberían superarse. Veam os algunos. La calificación registral regularm ente ejercida no es un acto de desconfianza del registrador a la función ejercida por el juez. En un régimen de división de poderes públicos, la ley le asigna a cada uno una competencia determinada, le fija atribuciones y responsabilidades, en su respectivo cam po de actuación, el juez y el registrador son independientes y autónomos. El registrador, cuando observa un docum ento de origen judicial, no se convierte en un potencial imputado por el delito de desobediencia. El registrador no es un censor de la actividad judicial. A la desobediencia se le debe oponer el abuso de autoridad, ya que ningún juez puede obligar al registrador a realizar cualquier asiento improcedente. Asimismo, nada tiene que ver el valor de la cosa juzgada con los olvidos y errores en un mandamiento judicial. Si hay datos suficientes en el expediente, la adición, rectificación o aclaración de un mandam iento judicial, necesarios para ajustarse a los principios registrales, no afectan el valor de la cosa juzgada. Ahora, hay una idea que es válida en los Registros existentes en la República Argentina, y es que el ejercicio de la función calificadora se estrecha en el cam po de los documentos de origen judicial. Si se la compara con el resto de los instrumentos que tienen acceso registral, es más pequeña, más estrecha, se encuentra m ás limitado el objeto de calificación. En este punto de los documentos de origen judicial, la ley 17801 guarda silencio con relación a la extensión de la calificación registral, no contiene una regla general. Solo hay una norma específica, que es el artículo 32 que se refiere a las inhibiciones. Si se coincide en que los aspectos excluidos de la calificación por parte del registro, son el contenido de la sentencia y la congruencia del m andato con el procedim iento en el cual se dicto. Hay un tema, y es la negativa del registrador a practicar la inscripción cuando el juez insiste bajo apercibimiento de cometer el delito de desobediencia. En este punto, los jueces no tienen presente que al solicitar la inscripción de un docum ento, no imparten un mandato sino que actúan com o un rogante. Acá hay que tener presente, que la doctrina penal es uniforme en el sentido de que la figura de la desobediencia del artículo 239 de Código Penal, constituye un tipo doloso, y en estos casos no se podría sostener que se configura el dolo exigido cuando el registrador invoca ajustarse a la ley en el ejercicio de sus funciones. Es decir, existe la creencia errónea de que siempre que desde los juzgados se remite un docum ento para darle publicidad, se imparte una orden que debe ser acatada por el funcionario bajo pena de incurrir en desobediencia al mandato judicial. Y esto debe quedar aclarado que no es asi, ya que las leyes que establecen la publicidad registral de ciertos derechos, otorga n al funcionario encargado de inscribir los documentos, la facultad de examinar si en ellos se cumplen los requisitos exigidos por la ley. Para ir concretando, podemos decir que el registrador, ante un documento judicial, examinara primero la posibilidad m aterial, y luego las formas extrínsecas, el tracto y la compatibilidad con otros asientos registrales. En cuanto a la com petencia del magistrado, solo en casos excepcionales podrá ser objeto de una observación registral. Ahora el contenido del acto judicial no puede ser revisado por el registrador. El juez es soberano en sus decisiones, que cuando adquieren la condición de cosa juzgada, tienen la fuerza de verdad judicial incontrovertible. La revisión del contenido de las decisiones judiciales solo puede ef ectuarse en sede jurisdiccional, y no en sede registral. En este punto se encuentra la principal limitación a la facultad calificadora del registrador. RECURSOS REGISTRALES. Podemos definir al Recurso, com o “…el m edio que atribuye al interesado la facultad de ejercer una articulación jurídica, por la cual esgrim e en el procedim iento registral derecho de impugnación en relación al resultado de la calificación jurídico-registral que realiza el registrador a un docum ento presentado para su examen y para su registro.” De aquí, se puede deducir lo siguiente: 1) el recurso le da al sujeto interesado, el que se encuentra legitimado registralmente por el artículo 6 de la ley 17801, una acción dentro del procedim iento estructurado por la ley, que denominam os registr al 2) el recurso es voluntario, ya que nadie está obligado a interponer el recurso ante una calificación que puede resultarle incorrecta o carente de juridicidad 3) el recurso es suspensivo, carácter que proviene, en relación al acto recurrido como consecuencia del recurso interpuesto, del prim er párrafo del artículo 9 inciso b) de la ley 17801, cuando establece “…durante cuya sustanciación ( hace referencia al recurso ) mantendrá vigente la anotación provisional. Cuando el docum ento presentado contiene un defecto de carácter subsanable, de acuerdo con el inciso b) del artículo 9 de la ley 17801, este mismo dispositivo legal establece las directivas conducentes a proporcionar un procedimiento recursivo registral. Ahora, no hace lo m ismo cuando se refiere al rechazo del documento, punto en el cual la ley guarda silencio. Mas allá de las discusiones doctrinarias surgidas en torno al tema de si la vía recursiva se habilita solo ante los documentos con defectos de carácter subsanables, o si también es extensiva ante los documentos rechazados en su solicitud de toma de razón, la postura adherida es la que considera que la vía recursiva debe hacerse extensiva a los supuestos contemplados en el inciso a) del articulo 9 y en el inciso a) del artículo 18 de la Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17801. Por su parte, el inciso b) del artículo 9 del dispositivo legal m encionado establece, en su parte pertinente, que si el requirente “…no estuviere de acuerdo con la observación formulada, deberá solicitar al registro que rectifi que la decisión. Esta solicitud implica la prórroga del plazo de la inscripción o anotación provisional si antes no se hubiese concedido. Cuando la decisión no fuese rectificada podrá promoverse el recurso o impugnación que correspondiere según la ley local, durante cuya sustanciación se mantendrá vigente la inscripción o anotación provisional.” Continua estableciendo la citada norm a “La reglamentación local fijara los plazos máxim os dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos.” Lo que podemos extraer de esto, es que la ley 17801, establece la necesidad primaria de un recurso de rectificación, usando la term inología de la ley, para luego remitir a las legislaciones locales todo lo relativo a los recursos cuando se deniegue la rectificación. Cuando un documento presentado para su registración, recibe una calificación contraria a la pretensión del presentante, este tiene dos alternativas para su defensa: instar a través de la interposición de un recurso la revisión de la decisión ante las propias autoridades registrales, o acudir ante los tribunales para que sean estos los que decidan sobre las observaciones indicadas para la desestimación de su solicitud de registración. En la mayoría de las leyes locales, generalmente se establecen dos tipos de recursos, que son denominados por la doctrina com o recursos internos y recursos externos. Con la denominación de recursos internos, la doctrina hace referencia a los recursos que se plantean ante el registro mismo, es decir, en sede administrativa. Con la denominación de recursos externos, se hace referencia a la instancia judicial que se abre una vez agotada la instancia administrativa. En la Provincia de Jujuy, el tema de los recursos esta previsto en el Capítulo V de la Ley 3327/76, reglamentaria de la Ley Registral Nacional Inm obiliaria 17801, en los articulos 17 y subsiguientes del citado cuerpo legal. Resulta necesario dejar aclarado que en la Provincia de Jujuy, el Registro Inmobiliario forma parte de la institución Dirección Provincial de Inmuebles, dentro de la cual es un Departam ento, con la estructura funcional necesaria al mismo. Dicha Dirección depende, a partir de principios del año 2012, del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, recientem ente creado, obedeciendo dicha creación a las necesidades actuales de la provincia. El procedimiento recursivo ante el registro, está estructurado de la siguiente manera: - Cuando se dispone el rechazo de la inscripción o anotación definitiva, el interesado puede pedir ante el Jefe del Registro Inmobiliario, dentro de los 5 días de efectuada la inscripción o anotación provisional, la recalificación del acto o pronunciam iento que así lo señale. - Una vez interpuesto el recurso, queda autom áticam ente prorrogado el término de la inscripción o anotación provisional, mientras dure su substanciación. - El recurrente debe fundar su derecho, y ofrecer o acompañar en su caso toda la prueba que intente hacer valer, no adm itiéndose después otra, excepto cuando se trate de hechos o documentos posteriores, para cuya presentación será hábil toda instancia. - El plazo para la producción de la prueba ofrecida se establece en 15 días contados desde la interposición del recurso. Dicho plazo, puede excepcionalmente prorrogarse a pedido de parte por otros 15 días. - El registrador debe resolver dentro de los 5 días de transcurrido el término de prueba. - Contra la resolución que recaiga, contraria a la pretensión del recurrente, éste puede interponer el recurso de apelación ante el Director General de - - - - - - - - Inmuebles. La resolución que dicte éste cierra la instancia adm inistrativa y deja abierta la vía judicial. El plazo para interponer este recurso, es de 10 días, que se cuentan a partir de la fecha de notificación de la resolución denegatoria recaída en el recurso de recalificación o a partir del vencimiento del plazo para resolver éste. La interposición del recurso de apelación produce la extensión de la duración de la inscripción o anotación provisional mientras dure la substanciación. Se corre vista a Fiscalía de Estado, y debe resolverse el recurso dentro del plazo de 15 días contados desde su interposición. Contra la resolución denegatoria del Director General de Inm uebles, se puede recurrir ante la Cám ara Civil y Comercial de turno. El recurso debe interponerse dentro de los 10 días de notificada la resolución y fundarse en el mismo acto. Interpuesto el recurso, la Dirección debe elevarlo al Tribunal dentro de los 5 días y éste debe devolverlo sin substanciación. Se considera extendido el plazo de inscripción o anotación provisional. Hay disposiciones que son comunes a ambos recursos. Las notificaciones deben practicarse personalm ente o por cédula u otro medio fehaciente, con copia fiel de la resolución dictada. Para ello, al interponer el recurso de recalificación, los interesados deben constituir domicilio legal en la ciudad de San Salvador de Jujuy bajo pena de tenerlo como tal la Secretaría de la Dirección Provincial de Inmuebles. En todos los casos, los plazos se com putan en días hábiles. Las resoluciones que se dicten, respecto de la recalificación y de la apelación deben contener, bajo pena de nulidad, pronunciam iento sobre el mérito de las argumentaciones expuestas por el recurrente y citar el derecho en que se fundan. Planteadas las distintas instancias se puede, para mejor proveer, solicitar por las vías que correspondan, el pronunciamiento de los organismos especializados. Cuando la resolución que recaiga en la recalificación o apelación, disponga la toma de razón requerida, la inscripción o anotación provisional se convertirá en definitiva. Si por el contrario, mantiene firme la observación del título para practicar la inscripción definitiva, el interesado debe subsanar la o las causas que la obstaculicen. Si al resolverse la apelación se mantiene la observación, se fijará un plazo de 30 días contados desde la fecha de su notificación con carácter de inscripción o anotación provisional para subsanar las causas que impiden el asiento definitivo. Transcurrido el plazo de inscripción o anotación provisional, sin que se hayan subsanado la o las causas que se oponían a la toma de razón definitiva, o sin que se haya intentado recurso de recalificación o cuando haya transcurrido el plazo que fijare la resolución del recurso, la inscripción o anotación provisional que se haya hecho del títul o, perderá su valor y se considerará como si nunca se hubiere realizado. En la Provincia de Jujuy, al presentarse el Recurso de Apelación ante el Director Provincial, la ley establece que debe darse vista a Fiscalía de Estado. En la práctica, al dársele participación a Fiscalía, lo que hace esta es analizar el caso elevado a su consideración y estudio, y posteriormente emite dictamen sobre el mismo. Una vez que regresa el expediente a la Dirección, se dicta resolución en función de lo resuelto por Fiscalía, ya sea en contra o a favor de la pretensión del recurrente. Resulta oportuno aclarar que, hasta la fecha, han sido escasos los recursos presentados, habiendo sido la mayor parte de ellos resueltos a favor de las observaciones formuladas por el Registro Inmobiliario, lo que de alguna m anera marca el funcionamiento del mismo. Ahora, debem os tener presente, que la ley 17801, desafortunadamente, no prevé expresamente una vía recursiva ágil y dinámica respecto de los documentos judiciales, y este es un punto m ás que tiende a agravar los conflictos. Podría decirse que los recursos previstos en el articulo 9 también comprenden a los documentos judiciales, y seria cierto porque no los circunscribe a los notariales y administrativos, y cuando se hubiese facultado expresamente al letrado a solicitar la registración, esta facultad comprendería la de interponer los recursos registrales de recalificación, apelación, y ante la justicia. Pero la especial naturaleza del documento y el subyacente conflicto funcional, no solo hace conveniente que exista una norm a específica que determ ine qué aspectos son calificables, sino tam bién una vía recursiva más acorde. La mejor manera de evitar dem asías del registrador y presiones del juez, solo se logra por medio de un buen sistem a contencioso registral. En este punto, resulta aconsejable seguir insistiendo con una futura reform a de la Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17801, la cual, entre otros puntos, debería establecer la necesidad de una instancia recursiva ante el órgano inmediatamente jerárquico superior al que expidió el documento de origen judicial observado, por parte de los registros, ante la reiteración e insistencia bajo apercibimiento de las autoridades judiciales para conseguir la inscripción de éste. Como el régim en procesal es una facultad reservada a las provincias, esta reforma debería ser de carácter genérico, debiendo establecer las diferentes jurisdicciones los órganos jerárquicos superiores, con com petencia registral, ante los cuales debería plantearse el recurso por el registro, todo de acuerdo a la estructura local del Poder Judicial provincial. Obviamente, tam bién el plazo para su resolución, el que no debería exceder de los 30 días, por razones de celeridad. Con este procedim iento, se evitarían, o se mitigarían de alguna m anera, las constantes órdenes de inscripción bajo apercibimiento de incurrir en el delito de desobediencia judicial por parte de los registradores, por la existencia de una instancia superior de revisión del accionar de los órganos judic iales. CONCLUSIONES. - - - - - - - - Los recursos registrales resultan de la aplicación por parte del registrador del principio registral de legalidad, que se materializa a través de la calificación que realiza aquel La noción de calificación consiste en el exam en que el registrador realiza de los documentos presentados para su toma de razón, para verificar si cumplen o no con los requisitos exigidos por la ley y asi llevar a cabo su registración La regla general en materia de recursos tiene su ubicación en la parte final del inciso b) del artículo 9 de la ley 17801, el que luego hace una remisión a las legislaciones locales para la continuidad del procedimiento recursivo Los documentos judiciales pueden contener peticiones u órdenes. Las primeras generan anotaciones, en tanto que las segundas generan inscripciones Resulta correcto hablar de orden judicial solo cuando la resolución judicial ha adquirido la fuerza de cosa juzgada y se dicta en un procedim iento contencioso en el que las partes han tenido la oportunidad de ejercitar todas las facultades y recursos que les ponen a su alcance los Códigos Procesales En materia de documentos judiciales, el registrador debe examinar primeramente las formas extrínsecas del documento portante de la petición u orden judicial En todos los casos, el registrador debe examinar la factibilidad material de dar publicidad al acto contenido en el docum ento judicial También debe examinar la existencia del tracto, y tener en cuenta las constancias registrales que puedan vincularse con la petición El registrador no puede examinar el contenido de la decisión judicial, el tram ite del proceso, ni la posible incongruencia entre lo solicitado y lo resuelto Las competencias y atribuciones de los órganos judiciales y registrales son exclusivas en su respectivo ám bito de actuación, ya que en cada caso la legislación específica enmarca y regula el procedimiento registral como el judicial La ley 17801 establece en sus artículos 2 y 3 que son susceptibles de registración los documentos de origen notarial, judicial y adm inistrativo En base a ello, no están eximidos de la calificación registral los documentos de origen judicial Resulta necesario que las legislaciones locales, en principio, establezcan dentro de la instancia recursiva la situación de los documentos de origen judicial, teniendo en cuenta las particularidades propias de estos BIBLIOGRAFIA. - - - Abella, Adriana. “Derecho Inmobiliario Registral”. 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