descripción del activo - Compañía de Seguro Confuturo Chile

COMPAÑÍA DE SEGUROS CORPVIDA S.A.
Análisis de Transacción a Valores de Mercado
EMILIO VENEGAS, Socio Finanzas Corporativas y Transacciones
JOSÉ ANTONIO FERRER, Analista Finanzas Corporativas y Transacciones
PRISCILLA MATOS, Analista Finanzas Corporativas y Transacciones
Agosto, 2015
Tel: +562 2729 5000
Fax: + 562 2729 5095
www.bdo.cl
Santiago, 07 de agosto 2015
Señores
Compañía de Seguros Corpvida S.A.
Atención: Antonio Lagos
Jefe de Inversiones Inmobiliarias
Presente
Av. Vitacura 5093, Piso 3 – Vitacura
Santiago – CHILE
Postcode: 7630281
El presente Informe está dirigido a la administración superior de
Corpvida, y, por lo tanto, no debe ser considerado para ningún otro
propósito. Por lo que la entrega de éste a terceros debe contar con
nuestra autorización, ya que como se indicó en nuestra propuesta,
en ese caso particular, se deberá firmar una “carta de entrega de
informes a terceros” que delimita las condiciones de su utilización
y nuestra responsabilidad al respecto. Esta limitación no aplica a
los requisitos de la Ley Nª 18.046.
De nuestra consideración:
Limitaciones de nuestro alcance
Tenemos el agrado de adjuntar el informe del evaluador
independiente (en adelante “el Informe”) que contiene los
resultados del análisis de condiciones de mercado de tasa para un
financiamiento vía leasing financiero a Newco SpA para el
financiamiento de un activo en contrato de financiamiento. Con el
objetivo de dar cumplimiento a lo estipulado en la Ley Nª 18.046 de
Sociedades Anónimas, se requiere la opinión independiente si el
crédito se encuentra bajo condiciones de mercado.
Este trabajo tuvo por objetivo obtener una estimar una tasa de
endeudamiento a valores de mercado, asociada a la compraventa
de un inmueble y contrato de leasing descrito en este documento.
El presente Informe corresponde a nuestra propuesta de trabajo,
con fecha 6 de Julio de 2015, la cual comprende la entrega del
Informe del evaluador independiente, y las discusiones con la
administración .
Se ha considerado el análisis de la situación, variada información de
mercado, y la información provista por Cia de Seguros Corpvida S.A.
Cabe destacar que la información proporcionada no ha sido objeto
de auditoria por nuestra parte. Por lo tanto, como se estableció en
nuestra propuesta, es responsabilidad de la administración la
veracidad y confiabilidad de los datos proporcionados, quedando las
conclusiones de nuestro trabajo sujetos a dicho alcance.
Sujeto a nuestra obligación de realizar nuestro trabajo con cuidado
y habilidad razonable, no tendremos ninguna responsabilidad por
cualquier pérdida o daño de cualquier naturaleza, derivadas de
información que se haya retenido, ocultado o tergiversado a
nosotros por parte de los directores o empleados de Corpvida o
cualquier otra persona a las cuales nosotros hemos realizado
consultas, exceptuando en la medida en que dicha pérdida o daño
se produce como consecuencia de nuestra mala fe o dolo en la
retención, ocultamiento o tergiversación que debería ser evidente
para nosotros, sin una nueva petición de la información
proporcionada y requerida a nosotros para ser considerada por
nosotros bajo los términos de nuestro compromiso.
Saludamos atentamente a usted,
BDO Auditores y Consultores Ltda.
CONTENIDO
1.
RESUMEN EJECUTIVO
2.
VALUACIÓN DEL ACTIVO
3.
METODOLOGÍA VALUACIÓN ACTIVO
4.
SUPUESTOS Y CONSIDERACIONES VALUACIÓN DE ACTIVO
5.
DESCRIPCIÓN DEL ACTIVO
6.
FLUJOS PROYECTADOS
7.
COMPARABLES DE MERCADO
8.
DESCRPCIÓN DEL FINANCIAMIENTO
9.
DETERMINACIÓN DE LA TASA DE INTERÉS COMPARABLE
10. CONCLUSIONES
11. ANEXOS
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GLOSARIO
Corpvida
ADT S.A.
Préstamo
UF
Compañía de Seguros Corvida S.A.
ADT Security Services S.A.
Contrato de leasing financiero a NewCo SpA
Unidad de Fomento
Compañía de Seguros Corpvida - Tasa Financiamiento - Final
Página 3
RESUMEN EJECUTIVO
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RESUMEN EJECUTIVO
Introducción
El objetivo de nuestro trabajo ha sido el de preparar una
evaluación independiente, de acuerdo al Título XVI de la Ley Nª
18.046 de Sociedades Anónimas.
A los efectos de nuestro trabajo, entendemos como valor
razonable de mercado lo siguiente:
“es el valor al cual un activo cambiaría de manos entre un
potencial comprador y un potencial vendedor cuando ninguno
de éstos actúa bajo compulsión y cuando ambos tienen un
conocimiento razonable de los hechos relevantes”.
Para aplicar este concepto al Préstamo, se estimó cuanto
hubiese sido la tasa de interés aplicada por un participante de
mercado, para un Préstamo de condiciones similares,
considerando la naturaleza de la transacción y la información
de mercado disponible a la fecha.
Resultados
Compañía de Seguros Corpvida - Tasa Financiamiento - Final
Página 5
De acuerdo con el objetivo del presente trabajo y en virtud de
la información analizada, se obtienen las siguientes
conclusiones de nuestro trabajo:
1. Una tasa de mercado esperada para el Préstamo
analizado se encontraría en un rango entre 4,41% a
5,43% (real anual).
2. Un spread implícito se encontraría en un rango entre
2,47% a 3,49% (real anual).
3. El caso mas probable seria una tasa de 5,24% y un
spread de 2,96% (real anual).
4. Se considera la clasificación de riesgo del
corporativo de ADT (BBB-).
5. Las condiciones establecidas en el Préstamo son
similares a las observadas en créditos similares
6. El valor de mercado del activo analizado se
encuentra en línea con la valuación realizada por
Corpvida. Se reconoce una diferencia de -3,3% en
relación a la valuación de BDO versus la valuación de
Corpvida
VALUACIÓN DEL ACTIVO
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VALUACIÓN DEL ACTIVO
ANTECEDENTES DE LA PROPIEDAD
DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD
Código:
1
La propiedad trata de un edificio ubicado en la calle Alfredo Barros Errázuriz N°1973, en
Uso Ac tual:
Edificio ADT
la comuna de Providencia. El edificio fue construido en el año 1995 en hormigón armado
Direc c ión:
Alfredo Barros Errázuriz 1973
Comuna:
Providencia
Región:
Metropolitana
Rol:
Varios
y cuenta con un total de 12 oficinas con roles independientes, 55 estacionamientos y
una bodega.
Actualmente el edificio se encuentra arrendado en su totalidad por ADT Security, con
contrato a 5 años, el cual vence en el año 2018.
* El valor del activo no considera las habilitaciones.
*No se ha realizado visita al activo; tasación exterior.
VALORIZACIÓN
Componente
Superficie (m2)
Terreno
Enfoque de Mercado
UF/m2
-
Componente
Superficie (m2)
Total UF
-
Total CLP $
127.720
$
3.192.523.868
Enfoque de Costos
UF/m2
Total UF
CRN
Total CLP $
UF/m2
Total UF
V ida Útil
VR
V U V UR
%
5%
Obra Gruesa
3.242,7
8,6
27.978
$
699.351.337
11,7
37.823
60
Instalaciones
3.242,7
3,9
12.694
$
317.298.719
6,1
19.668
12
Terminaciones
3.242,7
3,3
5,4
10.673
$
266.786.729
17.399
12
OOCC
-
-
585
$
14.613.490
-
756
20
Estacionamientos (Und.)
55,0
-
10.286
$
257.120.906
-
16.038
Bodegas
489,8
-
7.248
$
181.178.952
-
11.426
16,0
51.930
$
1.298.050.276
31,8
103.110
Total Construido Útil
3.242,7
Valor Total Enfoque Mercado + Costos
UF
197.184
$
4.490.574.143
Valor Total Enfoque de Ingresos
UF
209.635
$
5.240.103.610
VALOR ADOPTADO
UF
209.635
$
5.240.103.610
Compañía de Seguros Corpvida - Tasa Financiamiento - Final
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40
6 10%
6 10%
14
5%
METODOLOGÍA VALUACIÓN DE ACTIVO
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METODOLOGÍA
Metodologías de Valuación de Activos Aceptadas por IFRS
Enfoques de Valuación de Activos
Enfoque de Mercado
Enfoque de Ingresos
Enfoque de Costos
Basado en precios de mercado,
transacciones comparables o
múltiplos. Necesidad de un mercado
activo.
Valor presente de los flujos que genera
un activo, dado su riesgo
Costo de replicar un activo
Precios Observables de Mercado
Capitalización de Renta
Costo de Construir un Activo
Transacciones Comparables
Modelo Residual Dinámico
Dependiendo del tipo de activo y de la información disponible, se
determina el enfoque de valuación mas acertado para el activo. En
general, IFRS recomienda al menos dos enfoques de valuación para
cada activo.
En el caso de las edificaciones, para el componente obra gruesa,
terminaciones y obras exteriores, la depreciación se hace utilizando
el método de Ross – Heidecke, mientras que para las instalaciones se
utiliza el método de Marston y Agg.
Para el terreno se utiliza el Enfoque de Mercado, determinando
precios observables homologados y precios de transacciones de
mercado.
Además hemos realizado un análisis de razonabilidad asociada al
Enfoque de Ingresos.
Compañía de Seguros Corpvida - Tasa Financiamiento - Final
Página 9
SUPUESTOS Y CONSIDERACIONES
VALUACIÓN DE ACTIVO
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SUPUESTOS Y CONSIDERACIONES
Enfoque de Ingresos
Se realizó un análisis de razonabilidad de los valores obtenidos
mediante el enfoque de ingresos, para los activos analizados en que
fue posible encontrar comparables de arriendos.
anual, en pesos chilenos, basada en comparables inmobiliarios en
Chile.
El enfoque de ingresos considera la actualización de los flujos
asociados a los activos bajo análisis.
Supuestos utilizados para la proyección
El valor presente se estimó proyectando un flujo en base a los
ingresos obtenidos por los arriendos de las propiedades. Para la
proyección se consideraron cánones mensuales de arriendos de
activos similares, superficies potenciales arrendables, vacancias
estimadas, pagos al corredor de propiedades, administración de
contratos e impuestos esperados, para un periodo de 60 años de
proyección.
Horizonte temporal: se considero un horizonte temporal perpetuo
para los activos.
Matemáticamente se podría definir
Valor Residual: se considera como valor residual una perpetuidad,
calculada de acuerdo al teorema de Gordon con crecimiento de la
industria.
𝑇
𝑉𝐴𝑁 = 0 ↔
𝑡=1
𝐸𝑡 𝐹𝐶𝑡
= 𝐼0
1+𝑟 𝑡
Se considero un valor terminal, correspondiente a una perpetuidad
sin crecimiento, mediante la fórmula de Gordon.
En todos los casos se aplicó una tasa de descuento de 6,71% real
Compañía de Seguros Corpvida - Tasa Financiamiento - Final
Página 11
Horizonte de proyección explícito: se proyectaron flujos durante
toda la vida útil de los activos, considerando mantenciones a 60 años.
Moneda: se proyectan flujos en pesos chilenos Reales al 7 de julio
del 2015.
Periodicidad de los Flujos Estimados: se proyectaron flujos anuales
para cada activo.
Tasa de Descuento: se consideró una tasa de descuento para los
activos en pesos reales de Chile, a la fecha de valuación. El cálculo
de la tasa de descuento se asocia a la tasa inmobiliaria descrita
anteriormente y de un costo capital de 6,71%.
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SUPUESTOS Y CONSIDERACIONES
Enfoque de Ingresos (cont.)
Ingresos: los ingresos provienen de los cánones de arriendo
estimados de los activos. Se supusieron contratos a una duración de
5 años promedio para oficinas, estacionamientos y bodegas, con un
reajuste anual al término de los contratos, considerando una
vacancia estimada, en la renovación de los contratos. Las tarifas
iníciales de los arriendos están asociadas a información entregada
por la administración y estimaciones realizadas por BDO.
Egresos: se consideran como egresos una serie de variables asociadas
a la construcción como el pago de derechos municipales, medidas de
mitigación, honorarios profesionales, imprevistos, administración de
contratos, además de mantenciones, y depreciaciones tributarias. Se
consideró un efecto impositivo inicial del 22,5% al año 2015 y
aumentando paulatinamente en 1,5% anual hasta llegar al 27% para
el año 2018 en adelante. No se consideró inversión en capital de
trabajo, ni efectos de IVA en el flujo.
Mantenciones: se consideraron mantenciones de acuerdo a un
porcentaje creciente de la depreciación financiera de los activos,
comenzando el primer año, hasta considerar un 100 % de la
depreciación como mantención en el ultimo año de proyección.
asociados a los componentes terminaciones, instalaciones y obras
Compañía de Seguros Corpvida - Tasa Financiamiento - Final
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complementarias. se estimó una vida útil financiera de 60 años.
Mid year: se consideran que los flujos son recibidos en la mitad de
cada periodo de valuación.
Canon de Arriendo: para cada activo se le ha asociado un canon de
arriendo a sus metros útiles, con un canon promedio de 0,42 para
todo el activo.
Supuestos Generales:
Valor Terminal
1,00%
%
Corredor de propiedades
2,00%
%
Administración de contratos
2,5%
%
Contribuciones anuales
1.506,04
UF
Año Recepción Final Ponderada 2.002
(Año)
Vida Útil Ponderada
60,00
años
CRN ponderado
23
UF/m2
Tasa WACC
6,71%
%
Gasto Común
0,12
UF/m2
Provisión gasto común
1,00%
%
* Año de Recepción Final Ponderada considera las mejoras hechas a la edificación.
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SUPUESTOS Y CONSIDERACIONES
Tasa de Descuento Inmobiliaria
Comparables
Beta 5YM
D/P
Tax
Bu
Paz Corp S.A
1,26
0,89
27,0%
0,764
Besalco SA
1,17
1,01
27,0%
0,672
Socovesa S.A
1,30
2,87
27,0%
0,419
Salfa Corp S.A
1,14
1,75
27,0%
0,499
Parque Arauco S.A
1,03
0,37
27,0%
0,814
Mediana de comparables
1,17
1,01
27,0%
0,67
Rentabilidad exigida por los accionistas
Costo de la deuda
Beta Desapalancado Ajustado
0,67
Tasa libre de riesgo (a)
1,80%
D/P
1,01
Spread (d)
2,96%
Costo de la deuda antes de impuestos
4,76%
Tasa de impuesto ( a )
27,0%
Descuento por Tamaño ( e)
1,65%
Tasa de impuesto
27,0%
Tasa libre de riesgo ( b )
1,80%
Costo de la deuda después de impuesto
3,47%
Prima por riesgo ( c )
Beta apalancado
Costo del patrimonio
5,60%
116,80%
10,0%
Costo Promedio Ponderado del Capital
Capital
49,7%
10,0%
5,0%
Deuda
50,29%
3,47%
1,75%
WACC
(a) Tasa de Impuestos Corporativa Chile
(b) BCU 30 años
(c) Fernandez para Chile, 2014
(d) Spread estimado ADT
( e) Ibbotson para Chile
Compañía de Seguros Corpvida - Tasa Financiamiento - Final
Página 13
6,71%
DESCRIPCIÓN DEL ACTIVO
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DESCRIPCIÓN DEL ACTIVO
Edificio ADT
La propiedad se encuentra ubicada en la comuna de Providencia,
en la calle Alfredo Barros Errázuriz N°1973, entre la calle Marchant
Pereira y Avenida Pedro de Valdivia.
Se trata de un edificio de 6 niveles, con 3 subterráneos. La
propiedad cuenta con un total de 12 oficinas (2 oficinas por piso)
las cuales tienen roles independientes cada una. El edificio cuenta
con dos ascensores. Cada planta tiene hasta 521,4 m2 en total.
El edificio fue construido en el año 1995 en hormigón armado. Es
un edificio Clase B, el cual tiene un total de 3.242,70 m2 útiles, 55
estacionamientos y una bodega de 489,8 m2.
Actualmente ADT Security se encuentra arrendando y ocupando el
edificio en su totalidad, con contrato a 5 años, el cual vence en el
año 2018.
* Todas las fotos fueron aportadas por la administración de CorpVida
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DESCRIPCIÓN DEL ACTIVO
Edificio ADT
* Todas las fotos fueron aportadas por la administración de CorpVida
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DESCRIPCIÓN DEL ACTIVO
Edificio ADT
* Todas las fotos fueron aportadas por la administración de CorpVida
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FLUJOS PROYECTADOS
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FLUJOS PROYECTADOS
Flujo Oficinas ADT
Flujos Proyectados
Superficie Oficinas
Años
m2
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
3.243
3.243
3.243
3.243
3.243
3.243
3.243
3.243
3.243
3.243
3.243
3.243
3.243
3.243
3.243
3.243
55
55
55
55
55
55
55
55
55
55
55
55
55
55
55
55
55
m2
490
490
490
490
490
490
490
490
490
490
490
490
490
490
490
490
490
0,42
0,42
0,42
0,43
0,43
0,43
0,43
0,43
0,45
0,45
0,45
0,45
0,45
0,48
0,48
0,48
0,48
Ingresos M ensuales
UF
1.573
1.573
1.573
1.636
1.636
1.636
1.636
1.636
1.720
1.720
1.720
1.720
1.720
1.807
1.807
1.807
1.807
Ingresos Anuales
UF
18.880
18.880
18.880
19.635
19.635
19.635
19.635
19.635
20.636
20.636
20.636
20.636
20.636
21.689
21.689
21.689
21.689
Unidades Estacionamientos
Superficie Bodegas
Und.
Canon Promedio
Vacancia promedio
%
Arriendo Neto
0%
0%
18.880
18.880
0%
13%
18.880
17.129
0%
19.635
0%
19.635
0%
19.635
0%
13%
19.635
18.003
0%
20.636
0%
20.636
0%
20.636
0%
13%
20.636
18.921
0%
21.689
0%
21.689
3.243
0%
21.689
Egresos
Corredor de propiedades
UF
0
0
0
-4.681
0
0
0
0
-4.692
0
0
0
0
-4.702
0
0
0
Administración de contratos
UF
-472
-472
-472
-428
-491
-491
-491
-491
-450
-516
-516
-516
-516
-473
-542
-542
-542
Impuestos territoriales
UF
-1.506
-1.521
-1.536
-1.552
-1.567
-1.583
-1.599
-1.615
-1.631
-1.647
-1.664
-1.680
-1.697
-1.714
-1.731
-1.748
-1.766
M antenciones
UF
-169
-179
-188
-198
-208
-217
-227
-236
-246
-256
-265
-275
-284
-294
-304
-313
-323
Provisión de Gasto Común
UF
-55
-55
-56
-57
-57
-58
-59
-60
-61
-61
-62
-63
-64
-65
-65
-66
-67
Egresos Netos
-2.202
-2.227
-2.253
-6.916
-2.323
-2.349
-2.375
-2.402
-7.079
-2.480
-2.507
-2.534
-2.561
-7.248
-2.642
-2.670
-2.698
Flujo bruto
16.678
16.653
16.627
10.213
17.311
17.285
17.259
17.233
10.924
18.156
18.129
18.102
18.075
11.673
19.046
19.019
18.991
Depreciación del Ejercicio
5.164
5.173
5.181
5.190
5.199
5.208
62
71
80
90
99
109
119
129
139
149
160
Efecto impositivo
-2.591
-2.755
-2.919
-1.356
-3.270
-3.261
-4.643
-4.634
-2.928
-4.878
-4.868
-4.858
-4.848
-3.117
-5.105
-5.095
-5.084
14.087
13.897
13.708
8.857
14.041
14.025
12.616
12.599
7.996
13.278
13.261
13.244
13.227
8.556
13.941
13.924
13.906
M id Year
0,50
1,50
2,50
3,50
4,50
5,50
6,50
7,50
8,50
9,50
10,50
11,50
12,50
13,50
14,50
15,50
16,50
Factor de descuento
0,97
0,91
0,85
0,80
0,75
0,70
0,66
0,61
0,58
0,54
0,51
0,47
0,44
0,42
0,39
0,37
0,34
13.637
12.607
11.653
7.056
10.482
9.811
8.271
7.740
4.603
7.163
6.704
6.274
5.872
3.560
5.435
5.087
4.761
Flujo Neto
Valor terminal
Flujo descontado
Valor Justo Total
209.635
UF
* Por efectos de presentación, se han ocultado algunos períodos
Compañía de Seguros Corpvida - Tasa Financiamiento - Final
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ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD
Oficinas ADT
Tasa WACC (%)
Tasa WACC (%)
7,21%
6,71%
6,21%
5,71%
0,37 178.558
192.113
208.062
227.108
250.252
0,38 179.334
192.894
208.849
227.900
251.049
0,39 180.110
193.675
209.635
228.692
251.847
0,40 180.886
194.456
210.422
229.484
252.644
0,41 181.662
195.238
211.208
230.275
253.441
209.635,4
Canon Inicial
Oficinas
2
(UF/m )
7,71%
7,21%
6,71%
6,21%
5,71%
17% 179.965
193.519
209.467
228.509
251.647
15% 180.038
193.597
209.551
228.600
251.747
13% 180.110
193.675
209.635
228.692
251.847
11% 180.182
193.753
209.720
228.783
251.946
9% 180.255
193.831
209.804
228.874
252.046
209.635,4
Vacancia
Oficinas (%)
7,71%
Valor total (UF)
Valor total (UF)
Tasa WACC (%)
7,21%
6,71%
6,21%
5,71%
3,0% 176.094
189.384
205.035
223.740
246.494
2,5% 178.102
191.530
207.335
226.216
249.171
2,0% 180.110
193.675
209.635
228.692
251.847
1,5% 182.118
195.820
211.936
231.168
254.523
1,0% 184.118
197.956
214.223
233.627
257.178
209.635,4
Corredor de
Propiedades (%)
7,71%
Tasa WACC (%)
Valor total (UF)
Compañía de Seguros Corpvida - Tasa Financiamiento - Final
Página 20
7,21%
6,71%
6,21%
5,71%
0,50% 166.522
177.989
191.334
207.078
225.956
0,75% 173.086
185.551
200.137
217.449
238.345
1,00% 180.110
193.675
209.635
228.692
251.847
1,25% 187.639
202.419
219.903
240.903
266.587
1,50% 195.723
211.845
231.022
254.192
282.712
209.635,4
Variación del
Canon
7,71%
Valor total (UF)
COMPARABLES DE MERCADO
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COMPARABLES DE MERCADO
COMPARABLES ARRIENDO OFICINA
N°
Dirección
ARRIENDO DE OFICINAS - PROVIDENCIA
Valor Unitario
Comuna Superficie (m2)
(UF/m2)
Valor Total
(UF)
Fuente
1 Marchant Pereira 201
Providencia
320,0
0,39
123,5
PI: 2234464
2 Metro Los Leones
Providencia
508,0
0,36
183,4
PI: 1900792
3 Metro Los Leones
Providencia
500,0
0,32
161,5
PI: 2198273
4 Metro Pedro de Valdivia
Providencia
201,0
0,43
85,9
PI: 1927045
5 Metro Pedro de Valdivia
Providencia
170,0
0,43
72,7
PI: 1927046
6 Metro Pedro de Valdivia
Providencia
2.100,0
0,38
798,0
PI: 1927096
Mínimo
170,0
0,32
72,7
Máximo
2.100,0
0,43
798,0
Promedio
633,2
0,38
237,5
Mediana
410,0
0,38
142,5
Todos los comparables corresponden a activos ofertados para el arriendo en la comuna de Providencia, ubicados en un radio de 2 km
del activo analizado. Todos los comparables corresponden a oficinas sin habilitar y usadas. Se ha considerado un ajuste a los valores
de un 5% por concepto de negociación.
Compañía de Seguros Corpvida - Tasa Financiamiento - Final
Página 22
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COMPARABLES DE MERCADO
COMPARABLES VENTA OFICINA
N°
Dirección
VENTA DE OFICINAS - PROVIDENCIA
Superficie
Valor Unitario
Comuna
Constr. (m2)
(UF/m2)
Valor Total
(UF)
Fuente
1 Metro Pedro de Valdivia
Providencia
240,0
46,23
11.095,4
PI: 1968559
2 Carlos Antúnez / Barros Errázuriz
Providencia
243,0
45,81
11.132,5
PI: 2264151
3 Metro Manuel Montt
Providencia
400,0
50,46
20.185,6
PI: 2065623
4 Metro Manuel Montt
Providencia
396,0
49,40
19.562,4
PI: 2044114
5 Barcelona / Av. Pedro de Valdivia
Providencia
210,0
49,40
10.374,0
PI: 1922994
Mínimo
210,0
45,81
10.374,0
Máximo
400,0
50,46
20.185,6
Promedio
297,8
48,26
14.470,0
Mediana
243,0
49,40
11.132,5
Todos los comparables corresponden a activos ofertados para la venta en la comuna de Providencia, ubicados en un radio de 2 km
del activo analizado. Todos los comparables corresponden a oficinas sin habilitar y nuevas. Al valor unitario se le han hecho dos
ajustes: 5% de descuento por concepto de negociación y 20% de descuento el cual considera 1% de descuento por año de antiguedad,
dado que éste se trata de oficinas usadas y construidas en el año 1995, mientras que los comparables encontrados corresponden a
oficinas nuevas y sin usar.
Compañía de Seguros Corpvida - Tasa Financiamiento - Final
Página 23
DESCRIPCIÓN DEL FINANCIAMIENTO
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DESCRIPCIÓN DEL FINANCIAMIENTO
Características de Inversión
Análisis de la situación
El Préstamo analizado corresponde a un Leasing Financiero Inmobiliario con las siguientes características:









Monto
Tipo de crédito
Tasa
Arrendatario
Deudor
Plazo
Activo
Valor de Activo
Garantías
 Condiciones de Prepago
: Menor valor entre UF 159.900 y el 78% de la tasación.
: Leasing Financiero
: Mayor valor entre BCU + 2,80% y UF + 5,15%.
: Newco SpA
: FIP Atacama
: 300 meses
: Calle Barros Errázuriz N°1973, Providencia
: UF 209.635
: Prenda y mandato sobre el contrato de arriendo con ADT, negative pledge de cualquier otro contrato
que se suscriba y covenant de Propiedad y Administración directo o indirecto de Atacama Invest (fondo
de inversión).
: Sin prepago por refinanciamiento durante los primeros 7 años. Y después de esto el prepago será
posible sujeto a condiciones especificadas.
Compañía de Seguros Corpvida - Tasa Financiamiento - Final
Página 25
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DESCRIPCIÓN DE LA OPERACIÓN
Estructura de la Inversión
FIP Atacama
100%
Propiedad
NewCo SpA
CORPVIDA
FINANCIAMIENTO
ADT S.A.
CONTRATO
ARRENDAMIENTO
Financiamiento de activo inmobiliario por parte de Newco SpA propiedad del FIP Atacama. Activo que se encuentra en situación de
arriendo a la empresa ADT S.A.
Compañía de Seguros Corpvida - Tasa Financiamiento - Final
Página 26
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DESCRIPCIÓN DE LA OPERACIÓN
Tabla de Amortización
Intereses
Amortización
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
$ 8.235
$ 8.066
$ 7.888
$ 7.701
$ 7.505
$ 7.298
$ 7.081
$ 6.853
$ 6.612
$ 6.360
$ 6.094
$ 5.815
$ 5.521
$ 5.213
$ 4.888
$ 4.547
$ 4.188
$ 3.810
$ 3.413
$ 2.996
$ 2.557
$ 2.096
$ 1.611
$ 1.100
$ 564
$ 3.282
$ 3.451
$ 3.628
$ 3.815
$ 4.012
$ 4.218
$ 4.436
$ 4.664
$ 4.904
$ 5.157
$ 5.422
$ 5.702
$ 5.995
$ 6.304
$ 6.629
$ 6.970
$ 7.329
$ 7.706
$ 8.103
$ 8.520
$ 8.959
$ 9.421
$ 9.906
$ 10.416
$ 10.952
Cupón Anual (UF)
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
11.516
11.516
11.516
11.516
11.516
11.516
11.516
11.516
11.516
11.516
11.516
11.516
11.516
11.516
11.516
11.516
11.516
11.516
11.516
11.516
11.516
11.516
11.516
11.516
11.516
Compañía de Seguros Corpvida - Tasa Financiamiento - Final
Página 27
Composición Cupones Anuales
$14.000
$12.000
$10.000
$8.000
UF
Año
$6.000
$4.000
$2.000
$0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
Amortización
Intereses
DETERMINACIÓN DE LA TASA DE INTERÉS
COMPARABLE
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DETERMINACIÓN DE LA TASA DE INTERÉS COMPARABLE
Metodología
La metodología utilizada para la conformación de la tasa
exigida al Préstamo se basa en tres elementos: la tasa libre de
riesgo, el spread del préstamo exigido a una deuda de una
empresa con características similares y que transe en el
mercado y finalmente una prima por liquidez.
La tasa libre de riesgo (Rf) representa el rendimiento de un
bono libre de riesgo. En este caso hemos considerado un Bono
del Banco Central en UF (BCU), a 25 años, en base al plazo del
Préstamo.
El Spread de Préstamo es determinado considerando 3
escenarios distintos, cada uno de los cuales aporta a la
razonabilidad del análisis y por ende se consideró el promedio
de los 3.
La prima por liquidez (RLiq) surge debido a que el Préstamo es
de carácter privado, y no puede ser liquidado por el
prestamista hasta el vencimiento. Por ésta característica, los
inversionistas piden un premio en la tasa de descuento de un
activo. En este caso se estimó el descuento por liquidez de
acuerdo al descuento estimado por activos de similar tamaño
en USA y a spread implícitos en operaciones comparables en
Compañía de Seguros Corpvida - Tasa Financiamiento - Final
Página 29
Chile. El primero se obtuvo, de acuerdo al estudio de Ibboston
Risk Premia Over Time Report 2010, dados los diferentes
tamaños de los activos relativos, se ajustó el tamaño de los
activos Americanos a los activos chilenos de acuerdo al tamaño
de las economías relativas. Mientras que el segundo de acuerdo
al premio por liquidez implícito asumiendo una clasificación de
riesgo constante para los comparables.
A partir de la suma de estos elementos generamos un rango
estimativo de posibles tasas de interés exigidas al Préstamo. Y
se consideró finalmente el promedio entre el mínimo y el
máximo de este rango.
Tasa de interés 𝑑𝑒 𝑀𝑒𝑟𝑐𝑎𝑑𝑜: 𝑅𝑓 +𝑆𝑝𝑟𝑒𝑎𝑑 + 𝑅𝐿𝑖𝑞
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DETERMINACIÓN DE LA TASA DE INTERÉS COMPARABLE
Tasa Libre de Riesgo
• Se utilizó el bono del banco central denominado en UF (BCU) para estimar la tasa libre de riesgo. Para obtener la tasa libre de riesgo
de referencia se extrapoló a partir de las tasa de 20 y 30 años, 1,87% y 2,01% respectivamente. Obteniendo una tasa de 1,94%.
Tasa Libre de Riesgo (BCU y BCP)
6,00
5,00
%
4,00
3,00
BCU
1,87
2,00
2,01
BCP
1,00
0,00
2 años
3 años
5 años
10 años
20 años
30 años
Plazo
Fuente: Bloomberg y
cálculos propios
Compañía de Seguros Corpvida - Tasa Financiamiento - Final
Página 30
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DETERMINACIÓN DE LA TASA DE INTERÉS COMPARABLE
Spread del Préstamo
El spread implícito en la tasa obtenida es el resultado del promedio
entre tres escenarios considerados para calcular la tasa. Se construyó
un rango para el spread y se consideró el promedio entre el limite
inferior y superior. Ahora procederemos a explicar el procedimiento a
través del cual se llegó a dichos escenarios:
1.
2.
3.
En primer lugar, se utilizó el promedio de las clasificaciones de
riesgo del “Real Estate” en USA considerando las clasificaciones de
riesgo desde BB- hasta A. Obteniendo un limite inferior de 1,25% y
un limite superior de 2,54%.
En segundo lugar, se realizó un análisis de razonabilidad
calculando los spread de empresas comparables. Se tomó el
percentil 20% como limite inferior (2,83%) y el promedio como
limite superior (3,37%).
Finalmente, se consideró el spread de los bonos de la empresa
ADT S.A. en USA como comparable más directo de su filial en Chile
el cual asciende a 3,07%.
Compañía de Seguros Corpvida - Tasa Financiamiento - Final
Página 31
BCU 25 años
Real Estate USA
A
BBB+
BBB
BBBBB+
BB-
(1)
(2)
(3)
(4)
(5)
(6)
Spread Bonos ADT (BBB-)
Promedio
Promedio ponderado
Mediana
Percentil 20%
Percentil 80%
Max
Min
Min
Max
Promedio
1,94%
1,25%
0,54%
0,78%
0,94%
1,20%
1,26%
2,77%
1,94%
2,54%
1,58%
2,20%
2,52%
2,56%
2,69%
3,70%
1,94%
1,84%
0,95%
1,29%
1,56%
1,90%
2,09%
3,24%
3,07%
3,07%
3,07%
3,37%
3,58%
3,36%
2,83%
3,90%
4,26%
2,42%
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DETERMINACIÓN DE LA TASA DE INTERÉS COMPARABLE
Spread del Préstamo
Spread de Creditos Comparables
(% sobre BCU comparable)
7,00%
RENTAS LATAM II
6,00%
LIRAY
PEÑAFLOR
Spread
5,00%
DEPARTAMENTAL
INMOB SRR
4,00%
INMOB BZ
3,00%
SINDELEN II
BIO BIO CENTRO
2,00%
RENTAS LA DEHESA
ICAFAL MAIPU
1,00%
COPESA
INV FLEMING
0,00%
INMOB LUTECIA
MCENTRO CHAGAVIA
Fecha de credito
Compañía de Seguros Corpvida - Tasa Financiamiento - Final
Página 32
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DETERMINACIÓN DE LA TASA DE INTERÉS COMPARABLE
Prima por Liquidez
Dada la baja liquidez del Préstamo entregado (no existe un
mercado en el cual transar dicha deuda), es coherente aplicar una
prima por liquidez a la tasa de interés.
Basándonos en las estimaciones del Ibboston Risk Premia Over
Time Report 2010, podemos observar distintas primas que son
asignadas al retorno exigido de activos, dependiendo de su
tamaño.
Haciendo un símil entre el cobro que se aplica a estos activos,
considerando que uno de los principales factores del Size discount
es la liquidez, es posible generar un valor aproximado de prima
por liquidez para el Préstamo.
Para determinar el rango correspondiente de esta prima por
liquidez se utilizó como limite superior el premio asociado a las
grandes empresas en Chile (0,74%).
Por otro lado, como limite inferior se utilizó el promedio de los
descuentos por liquidez implícitos en los spread de los
comparables elegidos, tomando como supuesto que estos
comparables comparten una clasificación de riesgo BB-. Este
supuesto se sustenta en que el spread que exhiben los bonos de
ADT (3,07%) cae dentro del rango de spread de la clasificación BBen los datos de Real Estate de USA (2,77% - 3,70%).
Compañía de Seguros Corpvida - Tasa Financiamiento - Final
Página 33
CHILE
Adjusted Ibbotson (in millions US$)
Decile
Smallest
Comp.
Largest
Comp.
Size Premium
Mid - Cap (3-5)
26,37
97,69
1,08%
Low - Cap (6-8)
7,11
26,33
1,85%
Micro - Cap (9-10)
0,02
7,10
3,99%
Breakdown of Deciles 1- 10
1 - Largest
241,79
5.426,48
-0,37%
2
98,35
241,79
0,74%
3
57,31
97,69
0,85%
4
39,28
56,20
1,15%
5
26,37
39,24
1,69%
6
17,50
26,33
1,73%
7
11,28
17,50
1,73%
8
7,11
11,27
2,49%
9
3,53
7,10
2,85%
10 -Smallest
0,02
3,52
6,28%
10a
0,00
0,00
3,99%
10b
0,00
0,00
9,73%
Breakout of 10th decile
Fuente: Ibbo tso n P remia Over time Repo rt, 2010, ajustado para Chile Co lliers
Estadísticos de Premios por liquidez Implícitos para
Comparables
Promedio
Mediana
Percentil 20%
Percentil 80%
Max
Min
0,13%
0,12%
-0,41%
0,66%
1,02%
-0,82%
CONCLUSIONES
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CONCLUSIONES
De acuerdo con el objetivo del presente trabajo y en virtud de la
información analizada, se obtienen las siguientes conclusiones de
nuestro trabajo:
Min
Max
Promedio
1,94%
1,25%
0,54%
0,78%
0,94%
1,20%
1,26%
2,77%
1,94%
2,54%
1,58%
2,20%
2,52%
2,56%
2,69%
3,70%
1,94%
1,84%
0,95%
1,29%
1,56%
1,90%
2,09%
3,24%
Spread Bonos ADT (BBB-)
3,07%
3,07%
3,07%
Descuento Liquidez
0,13%
0,74%
0,44%
Tasa Promedio Real Estate USA ( a )
Tasa Comparables ( b )
Tasa ADT ( c )
3,32%
4,77%
5,14%
5,22%
5,31%
5,75%
4,22%
5,04%
5,45%
Tasa Elegida ( d )
Spread Implicito
4,41%
2,47%
5,43%
3,49%
4,90%
2,96%
BCU 25 años
Real Estate USA
A
BBB+
BBB
BBBBB+
BB-
1. Una tasa de mercado esperada para el Préstamo
analizado se encontraría en un rango entre 4,41% a
5,43% (real anual).
2. Un spread implícito se encontraría en un rango entre
2,47% a 3,49% (real anual).
3. El caso mas probable seria una tasa de 5,24% y un
spread de 2,96% (real anual).
4. Se considera la clasificación de riesgo del corporativo
de ADT (BBB-).
5. Las condiciones establecidas en el Préstamo son
similares a las observadas en créditos similares
6. El valor de mercado del activo analizado se encuentra
en línea con la valuación realizada por Corpvida. Se
reconoce una diferencia de -3,3% en relación a la
valuación de BDO versus la valuación de Corpvida.
(1)
(2)
(3)
(4)
(5)
(6)
( a ) BCU 25 años + Promedio general del Real Estate USA + Descuento por
liquidez
( b ) BCU 25 años + Spread de comparables (percentil 20% y promedio dado que
el spread de ADT es más similar a este rango). Notar que el spread de
comparables ya considera el descuento por liquidez
( c ) BCU 25 años + Spread de los bonos de ADT USA + Descuento por liquidez
( d ) Promedio de a, b y c
Compañía de Seguros Corpvida - Tasa Financiamiento - Final
Página 35
ANEXOS
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ANEXOS
Spread Industria Real Estate EEUU
Compañía de Seguros Corpvida - Tasa Financiamiento - Final
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ANEXOS
Spread Industria Real Estate EEUU
Compañía de Seguros Corpvida - Tasa Financiamiento - Final
Página 38
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ANEXOS
Clasificación de Riesgo y Spread de ADT
Compañía de Seguros Corpvida - Tasa Financiamiento - Final
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ANEXOS
Valuación Activo realizada por Corpvida
Compañía de Seguros Corpvida - Tasa Financiamiento - Final
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