Guía para entender la hipoteca multidivisa

Guía para entender la
hipoteca multidivisa
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Los bancos nunca explicaron todo lo que hay detrás de una hipoteca
multidivisa, lo desatendieron o directamente lo ocultaron.
Por su parte, los hipotecados no tuvieron las herramientas necesarias para
investigar y llegar a la verdad. El producto es legal y contractualmente
complejo, y necesita además de un conocimiento experto para lidiar con
las divisas.
El resultado no puede ser otro que el encontrarse con muchas sorpresas a
lo largo de los años por lo que he escrito esta pequeña guía con los
aspectos fundamentales a tener en cuenta.
Entre las sorpresas destacan:
1) No se comprende en profundidad por qué aumenta el capital del
préstamo cuando la tendencia de las divisas no es favorable.
2) No se tienen elementos para determinar cuál es la tendencia de las
divisas ni en cuánto tiempo estas se desarrollarán.
3) Los medios de comunicación trasladan fundamentos para el movimiento
de los mercados que en su mayoría son falsos.
4) La buena información sobre el mercado no es gratis y la que da el
banco no sirve para nada.
5) En el Banco o Caja los empleados se desentienden de los problemas o
lisa y llanamente no tienen explicaciones que dar. Cabe aclarar que los
bancos tienen prohibido asesorar a sus clientes respecto del movimiento de
las divisas y la conveniencia de estar en tal o cual moneda. Cualquier
consejo corre por exclusiva cuenta del empleado de banco que lo hace y
será desconocido por el banco.
6) La comisión de cambio que figura en las escrituras, es sólo una de las
dos que cobra el banco. Justamente la que no figura en las escrituras, es la
más alta y provoca el aumento de capital pendiente de amortizar por el
mero hecho de realizar un cambio de divisa.
Entre las cosas a tener en cuenta destacan:
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1) Se ha ofrecido el producto multidivisa para pagar menos intereses, lo
que es mucho menos importante que deber cada vez mas. Usualmente las
divisas con un menor interés, se apreciarán durante grandes períodos
(meses o años) haciendo aumentar el capital pendiente de amortizar de
forma salvaje mientras cada vez queda menos tiempo para el término de la
hipoteca. Esto último puede llegar a forzar una refinanciación, donde
cambiarán todas las condiciones del préstamo por imposición del banco.
2) Pocos son conscientes de que lo que se puede ahorrar en todo un año
por pagar un interés menor al estar en monedas distintas del Euro, se lo
puede perder en escasos minutos en el mercado sin tal vez poder
recuperarlo nunca.
3) No hay dudas que al no estar en Euros, se abre una apuesta
especulativa en el mercado de divisas. Tal mercado es el más líquido del
mundo y uno estrictamente especulativo. Es decir, no se invierte en divisas
y solo se especula en divisas. No ser consciente de ello, implica no saber lo
que se está haciendo, pudiendo perderse mucho dinero que ni siquiera se
tiene y llegarse a situaciones extremas de sin retorno.
4) Ninguna situación se mantiene linealmente en el tiempo y no puede
confiarse en ello. En divisas, una buena racha es solo la antesala de una
mala racha. Habrá que entrar y salir en momento muy puntuales con una
gestión de medio y largo plazo para no acabar debiendo cada vez más a lo
largo de los años.
5) Las divisas no se comportan igual que las acciones porque no son la
cuota parte de una sociedad anónima. Esperar sin gestionar los cambios
de divisa adecuados, puede empeorar notablemente la situación porque las
tendencias de las divisas duran usualmente varias décadas. Por ejemplo, la
actual tendencia del Yen data de 1977, la del Dólar norteamericano de
1985, etc.
6) Cada mes que transcurre se está un mes más cerca de la conclusión del
plazo del préstamo, lo que provocará el aumento de la letra si no se rebaja
capital. Solo hay dos formas de rebajar capital en una hipoteca
multidivisa, y el pago de la letra es la menos importante debido a la
fluctuación de las divisas (salvo si se está en Euros).
7) Al estar en una moneda extranjera, la fluctuación del tipo de cambio se
multiplica respecto de capital pendiente de amortizar y no respecto de la
letra. Por lo tanto, estar pendiente de lo que paga de letra es bastante
menos importante que estar pendiente del total de la deuda.
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8) La gestión de la multidivisa es un trabajo a largo plazo, siendo el único
largo plazo bien entendido. Estar en monedas refugio a largo plazo es
garantía de ruina.
9) La deuda no desaparecerá en el momento de finalización de las cuotas
pendientes si se aumenta la deuda por una mala gestión del capital
pendiente. Mucho antes ocurrirán una de dos situaciones: a) No se podrá
pagar la letra porque será demasiado alta, b) Deberá refinanciarse
(siempre que el banco se lo permita, ya que no estará obligado a ello). Por
lo tanto, el riesgo de impago por una mala gestión, es real e independiente
de la buena o mala suerte en la vida.
10) La vía Judicial para demandar en base a la falta de información
brindada al contratar el producto, no ha resultado útil hasta el momento.
Los casos de sentencias judiciales conocidos han logrado "la nulidad del
contrato" a pesar de haberse solicitado la "nulidad de la cláusula
multidivisa", y hay una diferencia más que importante entre ambos
conceptos: Al demandar la nulidad de la cláusula se peticiona que todo se
retrotraiga a una hipoteca común en Euros requiriendo que quede sin
efecto el aumento de capital, pero los jueces están optando por la nulidad
del contrato en su conjunto y no por la de una sola cláusula. Lo que vienen
dictaminando varias sentencias es algo distinto a lo que se ha pedido, e
implica que las partes deben devolverse las prestaciones. Es decir, al
hipotecado le devolverán todo lo pagado, pero el hipotecado deberá
devolver todo el préstamo que se le entregó. Pero hay un problema obvio:
El préstamo se ha utilizado en la compra de una vivienda y debería
venderse la misma para poder hacer frente a la devolución del dinero, con
el agravante de que es muy probable que el valor de venta sea bastante
inferior ya por la caída de los precios inmobiliarios (lo que seguirá
sucediendo por años,) ya porque la vivienda ya no es de obra nueva sino
una usada en muchos de los casos.
11) En la mayoría de los casos, no puede cambiarse de divisa en cualquier
día en el que le plazca al hipotecado. Usualmente debe avisarse 3, 5 y
hasta 15 días antes del cobro de la siguiente si se lo desea según distintas
escrituras de distintos bancos. Los períodos para poder realizar un cambio
van desde el mensual, el trimestral y hasta el cuatrimestral en los casos en
los que hay 4 revisiones al año del tipo de interés, única oportunidad en la
que algunos bancos permiten hacer un cambio. Esto último torna
gravemente inoperativa la multidivisa.
12) Para adelantar un cambio de divisa o sus efectos, en algunos casos se
podrá solicitar un seguro de cambio, que es un contrato que implica el
realizar una cobertura financiera por parte del propio banco para
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congelar un tipo de cambio al que se hará -en un futuro- un cambio
contable de denominación del capital pendiente de amortizar. Son
prácticamente contadas las escrituras que hablan de esta posibilidad
expresamente; la mayoría no encontrará la mención al seguro de cambio.
En algunas entidades la posibilidad de contar con un seguro de cambio es
sólo producto de la práctica bancaria, pero en rigor de verdad, al no estar
contemplada la obligación del banco de ofrecerlo, la entidad puede
negarse a efectuar la cobertura sin dar ninguna explicación. Esto está
sucediendo cada vez con más frecuencia y también se dan casos en los que
se pretende cobrar (y demasiado) por el seguro de cambio.
13) Por lo dicho en cuanto a las restricciones para efectuar los cambios de
divisa, todo cambio de divisa debe evaluarse con mucha antelación y ser
parte de una estrategia de medio y largo plazo. Tal estrategia solo la
puede contemplar un profesional que además, sea experto en el análisis de
prescinde de la noticias y la política. Los que van detrás de las noticias y
sucesos políticos, no podrán tener una estrategia de largo plazo.
14) Lo ideal es negociar las cláusulas de las escrituras antes de la firma de
la hipoteca, sin dejar de tener en cuenta -por lo menos- los siguientes
puntos clave, ya que luego de la firma todo serán problemas: a) Comisión
de cambio de moneda (lo más baja posible); b) Comisión por la compraventa de la divisa o fixing en el mínimo del rango (Es el Banco de España
el que fija mínimos y máximos, por lo que hay que luchar para que se
especifique que se cobre el mínimo ya que si nada se dice sobre esta
comisión, el banco tarde o temprano cometerá abusos); c) Seguro de
cambio siempre vigente y gratuito; d) Pago mensual de la letra (evite los
pagos trimestrales, porque traen problemas ante los cambios de
divisa); e) Forma en la que se debe solicitar el cambio de divisa para que
no haya dudas de que se ha efectuado una solicitud; f) Que no haya
grandes limitaciones en la cantidad de cambios de divisa que pueden
hacerse anualmente (una o dos o que puedan realizarse en determinada
fecha, tornan inoperativa a la multidivisa, que es esencialmente posibilidad
de cambiar de divisa).
15) Tenga en cuenta que el mercado puede cambiar de rumbo y hará falta
agilidad y costos asequibles para efectuar cambios de divisa. Esto no
implica que se deban hacer muchos cambios de divisa al año. En nuestra
práctica de asesoramiento difícilmente hay más de un cambio de divisa al
año.
16) Por último tenga en cuenta que su moneda es el Euro, y por regla
general se impone que parte del tiempo de la vida del préstamo se estará
en esa moneda. La larga duración de las hipotecas provocará que en algún
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momento no pueda pagar la letra si la moneda extranjera elegida no le
favorece. En 20, 25 o más años, de por hecho que habrán largos períodos
de tiempo en los cuales el Euro será la peor moneda del mercado.
17) Por último: "A toro pasado todos somos Manolete". Ser favorecidos
por un movimiento devaluatorio de una moneda extranjera en el medio o
largo plazo, implica meses de análisis y tomar una decisión previa a tal
movimiento, parece una obviedad pero pocos lo tienen en cuenta. Si no
tiene la capacidad y conocimientos necesarios, el consejo es que ni lo
intente ya que tiene amplias posibilidades de cometer un error irreparable
con el agravante de que las emociones que le llevarán sólo a empeorar las
cosas. Estadísticamente el 90% de los participantes del mercado pierden, y
un hipotecado que juega con las divisas es uno más. Un casino otorga
muchas más probabilidades de ganar el mercado de divisas.
Si se necesita un médico para recetar un medicamento; si se necesita un
abogado en un juicio; si se necesitan planos para una casa; etc.,... se
necesita un asesor para llegar a buen puerto con la hipoteca multidivisa.
Espero que esta pequeña guía que no pretende ser exhaustiva ni agotar la
problemática, le haya resultado útil.
Fernando Damián, asesor multidivisa y abogado.
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