consulta 636 ctcp contabilizacion de los contratos

Bogotá D.C. 13 de Septiembre de 2002
OFCTCP 636
Señores
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
Ciudad.
REFERENCIA: CONTABILIZACION DE LOS CONTRATOS DE PROMESA DE
COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES
Cordial saludo
Ante todo presentamos nuestras disculpas por la demora en responder su oficio
de mayo 25 de 2000.
En atención a su solicitud, remitida por la Junta Central de Contadores, en relación
con el tema de la referencia. A continuación ofrecemos algunos de los elementos
para dilucidar el tema, apoyados en el concepto CTCP 253 de octubre 25 de 1999
donde se orientó sobre aspectos que compete al Consejo Técnico de la
Contaduría Publica. Para mayor ilustración el señalado concepto puede ser
consultado a través de la pagina Web ww.jccconta.gov.co, de la Junta Central de
Contadores Públicos, en el icono del Consejo Técnico.
El Decreto 2650 de 1993, mediante el cual se adopto el PUC o plan único de
cuentas para el registro de operaciones económicas realizadas por los
comerciantes, establece la dinámica para la contabilidad de las referidas
operaciones.
EL CODIGO. 1.ACTIVO - 13 DEUDORES - 1340 PROMESAS DE COMPRA
VENTA. Registra los valores entregados por el ente económico a promitentes
vendedores por la adquisición de bienes mediante promesa escrita. Una vez
perfeccionada con el lleno de las formalidades del caso, el valor del bien adquirido
se registrará en la respectiva cuenta activa conforme a su naturaleza.
REGISTROS DEBITO
a. Por el valor de los abonos dados al promitente vendedor como parte de la
cuota inicial;
b. Por el valor del ajuste por diferencia en cambio o pacto de reajuste, según sea
el caso.
REGISTROS CREDITO
a. Por el perfeccionamiento de la promesa de venta;
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b. Por la resolución del negocio, originándose una devolución de los dineros
entregados hasta la fecha de la resolución, así como un ingreso o gasto para el
ente económico según lo estipulado en el contrato
De otra parte a continuación referimos las siguientes consideraciones del Consejo
Técnico al emitir el concepto anteriormente señalado y que a su ves aportan
elementos que coadyuvan a entender la necesidad y obligación de contabilizar las
operaciones en comento.
"Sobre el particular considera el Consejo Técnico de la Contaduría Pública que
es indispensable establecer previamente las condiciones para la existencia del
contrato de compraventa el cual por regla general es un contrato consensual y
excepcionalmente es solemne.
El Código Civil Colombiano en su artículo 1500 dispone: “El contrato es real
cuando, para que sea perfecto, es necesaria la tradición de la cosa a que se
refiere; es solemne cuando está sujeto a la observancia de ciertas
formalidades especiales, de manera que sin ellas no produce ningún efecto
civil; y es consensual cuando se perfecciona por el solo consentimiento”.
(Subrayado fuera de texto).
De otra parte el artículo 1857 ibídem, determina que la compraventa de
inmuebles solo se perfecciona mediante escritura pública y el art. 756 de la
misma norma ordena que la tradición de los mismos es un acto complejo que
requiere además de la entrega la inscripción en el registro correspondiente.
Ahora bien, es necesario distinguir dos situaciones que pueden ocurrir en la
compraventa del inmueble y que pueden derivar contabilizaciones distintas
porque diferentes son las obligaciones de las partes en cada una de ellas:
•
Compraventa de inmuebles sin haber celebrado previamente contrato de
promesa de compraventa, es decir corriendo directamente la escritura
pública respectiva.
La contabilización en este punto sólo podrá hacerse cuando se corra la
respectiva escritura pública y el comprador contabiliza el activo adquirido
contra Bancos y Cuentas por Cobrar si fuere el caso en el evento de hacer
uso de un crédito para pagar el precio y las contabilizaciones
correspondientes para el vendedor.
•
Compraventa de inmuebles habiendo celebrado previamente contrato de
promesa de compraventa.
En este caso es importante tener en cuenta que la promesa de compraventa
es un contrato preparatorio para celebrar otro, cual es la compraventa.
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Como el contrato de promesa genera obligaciones para las partes, aquellos
deben reflejarse en la contabilización y para ello es indispensable contemplar
dos posibilidades: Con arras y sin arras.
De todas maneras este Consejo, se reafirma en que la causacion de la venta
de bienes debe efectuarse, en la fecha de otorgamiento cuando se trate de
actos que deben constar por Escritura Pública y su correspondiente registro,
tratamiento expuesto en nuestro concepto 210 de Diciembre 28 de 1998.
Por ultimo, los interrogantes planteados en la consulta, esto es 1-¿Hasta donde
las promesas de compraventa de bienes inmuebles y enseres (mejoras) deben
figurar en los balances del vendedor y comprador?. 2- ¿Hasta donde las ventas
realizadas por escritura publica pero que no se pudieron registrar, teniendo la
compradora los bienes en posesión, deben figurar en la contabilidad y declaración
de renta del comprador?. 3-¿Por estar en ejecución la promesa de compraventa,
como se deben contabilizar tanto los dineros pagados por el comprador como lo
recibido por el vendedor?, creemos se resuelven con la interpretación de lo
anteriormente expuesto.
Cordialmente,
HÉCTOR JAIME CORREA PINZÓN
Presidente
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