GUÍA PRÁCTICA PARA COMPRAR VIVIENDA

 GUÍA PRÁCTICA PARA COMPRAR VIVIENDA Indicaciones y aclaraciones sobre términos y procedimientos a conocer en el proceso de compra / venta de un inmueble ​
Extracto y síntesis de periódico expansión por Abitare Connection. ▬ GUÍA PRÁCTICA PARA COMPRAR VIVIENDA ▬ E​
l mercado inmobiliario en España se encuentra en un momento de cambio de tendencia y todo apunta a una estabilidad del mercado residencial que se deduce de análisis de variables como las magnitudes macroeconómicas, oferta y demanda de viviendas y la evolución de los precios. ▬ Empieza a haber una recuperación, con aumentos de precios en las grandes capitales y zonas de costa. ▬ Se sigue produciendo un ajuste de precios en zonas con gran número de viviendas en venta y baja demanda. 1. COSAS A TENER EN CUENTA ANTES DE COMPRAR ▬ ​
Inversión económica que se quiere hacer​
: conocer el importe máximo que podemos destinar a la compra de una vivienda. ▬ ​
Lugar en el que se quiere vivir ​
: qué localidad, barrio o calle. Factores objetivos a tener en cuenta: cercanía a medios de transporte, servicios sanitarios, cercanía a colegios, institutos y guarderías, zonas comerciales y de ocio, zonas verdes, cercanía al trabajo, facilidad de aparcamiento​
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Tipo de vivienda en la que se quiere vivir​
: # VIVIENDAS LIBRES: no reguladas, de determina libremente por la propiedad. # VIVIENDAS DE PROTECCIÓN: promovidas por la administración con rentas de alquiler a precios reducidos. Para personas cuyos ingresos no superen unos baremos establecidos. # OBRA NUEVA: viviendas que no han sido habitadas. # SEGUNDA MANO O USADA: viviendas que han sido usadas por otros usuarios. # VIVIENDA PARA REFORMAR: opción que puede resultar más económica. Importante analizar si el precio de venta entra en el mercado de viviendas para reformar. Es importante también tener en cuenta las características que debe tener la vivienda que buscamos: superficie construida y útil // Preferencia de planta (baja, 1º, 2º…, ático) // Vistas // Tamaño // Número de habitaciones // Distribución de la vivienda // Altura de planta // Luminosidad // Armarios // Plaza de garaje // Terraza // Zonas comunes // Eficiencia energética ▬ ​
Dónde buscar la vivienda : ​
En portales web o mediante agencias inmobiliarias. Existen muchas ventajas de contar con asesoramiento profesional: _ Conocen bien el sector _ Están especializados por zonas _ Conocen el precio de mercado _ Son capaces de negociador _ Potencian el valor de la vivienda _ Realizan las visitas a la vivienda _ Realizan todos los trámites CUADRO DE VENTAJAS QUE TIENE LA COMPRA v e n t a j a s Es una inversión que se hace a largo plazo El precio de la vivienda ha caído más de un 40 % Los tipos de interés están en límites históricos La vivienda se revaloriza con el paso del tiempo Una vez pagada, puede ser utilizada como medio de financiación de otros gastos SITUACIÓN JURÍDICA DE LA VIVIENDA Será necesario analizar en profundidad los aspectos indicados en el siguiente cuadro: Cosas para comprobar Qué hacer Propiedad Ver si el vendedor es el propietario de la vivienda Solicitar Nota Simple o Certificación de dominio y cargas en el Registro de la Propiedad o copia de la Escritura Pública de adquisición si es de segunda mano. Cargas o gravámenes Ver si hay cargos que gravan la vivienda como hipotecas, embargos... Solicitar Nota Simple o Certificación de dominio y cargas en el Registro de la Propiedad o copia de la Escritura Pública de adquisición si es de segunda mano. Arrendamientos Ver si hay arrendamientos o poseedores de la vivienda Si hay, tener en cuenta: Duración y prórrogas, renta neta, gastos del arrendatario, existencia de garantías adicionales, régimen aplicable a obras y conservación, derechos de adquisición preferente. Régimen especial Ver si tiene algún régimen especial de protección Solicitar cédula de calificación definitiva, Solicitar Nota Simple o Certificación de dominio y cargas en el Registro de la Propiedad y Escritura de adquisición del solar. Propiedad horizontal ¿Se integra la vivienda en un régimen de comunidad horizontal o vertical? ¿Se encuentra la vivienda al día en el pago de cuotas? Solicitar título de la propiedad horizontal y de los Estatutos, actas de la comunidad. Documento que certifique que la vivienda está al corriente de los pagos. IBI y otros impuestos Ver si hay recibos de IBI u otros impuestos que haya que pagar Solicitar justificante de pago de las últimas cuatro anualidades del Impuesto sobre Bienes Inmuebles Seguro de daños Si la vivienda es nueva o está en construcción, si se ha contratado seguro por posibles daños estructurales Solicitar póliza del contrato con documento que acredite su entrada en vigor + certificado de la aseguradora que acredite la vigencia del contrato. CEE Ver si dispone la vivienda de certificación energética Solicitar certificado del que dispone la propiedad o el promotor. Aspectos litigiosos Ver si hay litigios que afecten a la vivienda Solicitar información sobre reclamaciones judiciales, expedientes de legalización, sentencias. Cédula de habitabilidad Ver si la vivienda tiene cédula de habitabilidad Solicitar duplicado. En caso de no existir, un técnico certificará la habitabilidad de la vivienda. Urbanismo Comprobar si la vivienda cumple con los planes urbanísticos. Ver si se encuentra afectada por algún instrumento de planeamiento que no la favorezca. Ver si ha sido declarada ruina. Solicitar certificado urbanístico en la Gerencia de Urbanismo. Compra de vivienda sobre plano Ver si las firmas de plano son de personas autorizadas Ver si se han otorgado licencias de obra, de primera ocupación. Solicitar Nota Simple en el Registro, solicitar copia de licencia, solicitar al promotor el contrato de depósito y contrato de seguro de caución o aval bancario emitido. Libro del edificio Pedir el libro del edificio. Documento firmado por promotora y constructora. Inspección técnica del edificio ITE o informe de evaluación de edificios IEE Ver si el edificio ha pasado la ITE o IEE. Solicitar copia al Administrador de Fincas o información en la Gerencia de Urbanismo. Boletines de servicios básicos empresas suministradoras Ver si todos los servicios de la vivienda están al corriente de pago. Solicitar información al administrador de fincas. ( TABLA OBTENIDA DE LA FUENTE PERIÓDICO EXPANSIÓN CON COLABORACIÓN DE JLL ) 2. CONTRATO DE COMPRAVENTA Los elementos esenciales para que se de un contrato de compraventa son: consentimiento de las partes, objeto (la vivienda que se va a comprar), precio (dinero). Antes del contrato de compraventa, se dan unas negociaciones previas que preparan el futuro contrato. ▬ Carta de intenciones: Documento firmado sólo por unas de las partes que manifiesta que hay intención de hacer negociaciones. ▬ Tratos preliminares: contacto previo entre las partes con el fin de establecer confianza entre ambas. ▬ Precontrato: se establecen las bases para el contrato final. Se muestra la voluntad de celebrar el contrato definitivo. ▬ Opción de compra: se concede por una de las partes la facultad preferente y en exclusiva de celebrar o no un contrato de compraventa. ?? CONTRATO DE ARRAS Es un acuerdo mediante el que el comprador, tras la entrega de una cantidad de dinero, se reserva el derecho de adquisición sobre una vivienda. _ Arras confirmatorias: son parte de pago del precio total. Si una de las partes no cumple lo acordado, la otra parte puede exigir su cumplimiento o resolución. _ Arras penitenciales: c​
antidad que perderá el comprador o deberá devolver dobladas el vendedor en caso de que no se realice la compraventa​
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_ Arras penales: cantidad que perderá el comprador o deberá devolver dobladas el vendedor en caso de que no se realice la compraventa por incumplimiento de obligaciones. Se determina la cantidad que se entrega en el contrato de arras en relación con el precio de venta. Si no se especifica, las arras se consideran confirmatorias. FORMALIZACIÓN DEL CONTRATO En el momento en que se firme el contrato final de compra venta, ambas partes están obligadas a cumplir lo acordado, pudiendo cualquiera de las partes exigir que se haga un documento público que quedará registrado. Así el contrato puede formalizarse en: DOCUMENTO PRIVADO: en el que no interviene ningún funcionario público, no por ello pierde eficacia. Podrá realizarse sólo si la compra no se realiza mediante un préstamo hipotecario DOCUMENTO PÚBLICO: aquel firmado ante notario. Se inscribe en el Registro de la Propiedad, lo que produce eficacia frente a terceros. Cualquiera de las dos partes puede exigir este documento. ☼ Los contratos de compraventa que se hagan con promotores, son elaborados unilateralmente por el promotor, así su contenido debe ser examinado para comprobar que no existan cláusulas abusivas ☼ ENTREGA DE CANTIDADES DURANTE LA CONSTRUCCIÓN Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas (promotores) pueden adquirir de los compradores entregas de dinero para su construcción, siempre y cuando cumplan las siguientes condiciones: → Que se garantice la devolución de lo entregado más intereses. → Recibir las cantidades a través de crédito. → Dar de alta una póliza de seguro para cada comprador. → La cuantía asegurada incluye la cantidad anticipada y los impuestos que se aplican. → Si en plazo acordado la construcción no se inicia o no llega a buen fin, el asegurado podrá reclamar la indemnización correspondiente. → No se indemnizan las cantidades que no estén acreditadas. → Si la entidad aseguradora indemniza al asegurado, el promotor no puede realizar ninguna operación de venta de la vivienda hasta resarcir a la aseguradora por la indemnización. En la entrega del contrato de compraventa se entregará además el documento que acredite la garantía referida a las cantidades que han de ser entregadas. Si la construcción no se inicia o la vivienda no se entregase, el adquirente podrá rescindir del contrato devolviéndole las cantidades entregadas más intereses, ó conceder al promotor una prórroga, caso en que se determinará la nueva fecha de entrega en una cláusula adicional. Una vez expedida la cédula de habitabilidad o la licencia de primera ocupación, se cancelarán las garantías otorgadas por la entidad aseguradora o avalista. 3. FINANCIACIÓN HIPOTECARIA Mediante un préstamo hipotecario, la entidad financiera concede una cantidad de dinero para la adquisición de una vivienda. Ésta cantidad es devuelta en un plazo determinado, con unos intereses y mediante pagos periódicos. Con la vivienda adquirida, queda garantizada la devolución del dinero prestado, por lo que en caso de impago, el banco puede solicitar el embargo y la posterior venta de la vivienda para recuperar lo prestado. En caso de que el dinero obtenido en esta venta no sea suficiente, el cliente responde también con sus bienes presentes y futuros, a no ser que: Se acuerde previamente que la garantía se limite al valor de la vivienda o Que la entidad acepte que el cliente quede liberado de su deuda con la entrega de la vivienda (dación en pago). Hay distintas tipologías de préstamo hipotecario: ▬En función del tipo de interés. ▬En función del tipo de cuota. ▬En función del perfil de la persona que lo solicita. ▬​
COSAS QUE HAY QUE CONOCER DE UNA HIPOTECA​
▬ Documentación necesaria: DNI, últimas nóminas y declaración de renta, últimos pagos de IRPF. Importe del préstamo: Valor de tasación del inmueble ( se concede como máximo el 80% de este valor) . Capacidad de compra (cuota mensual no superior al 35% de los ingresos del cliente). Plazo de amortización: tiempo límite para devolución del préstamo. Cuota de amortización: Cantidad de dinero, incluídos intereses que se paga periódicamente. Interés y tipos de interés: Precio que las entidades cobran por prestar su dinero. Puede ser: Fijo: la cuota mensual es la misma durante todo el préstamo. Variable: La cuota mensual puede variar en función del valor que tenga en ese momento el tipo de interés de referencia. Mixto: combinación de estos dos casos. Comisiones: lo que cobra la entidad financiera por la gestión del préstamo. Son: Comisión de apertura: entre el 0% y el 2% . Comisión de amortización anticipada: aplicada a las cantidades pagadas anticipadamente. -
Comisión por cancelación: aplicada sobre la cantidad a abonar para cerrar el préstamo (1%). Comisión de subrogación: en caso de cambio de titular. Se aplica sobre el capital pendiente. Comisión de novación: en caso de renegociar las condiciones del préstamo. Productos vinculados: domiciliación de nóminas, ingresos mensuales, tarjetas, seguros de vida. Seguros de vida de prima única: pagan la cantidad pendiente en caso de fallecimiento del titular. Seguro de incendios: obligatorio asegurar el continente de la vivienda en caso de incendios. Seguros de protección de pagos: garantiza el pago del préstamo en caso de pérdida de empleo, enfermedad, accidente… 4. VICIOS OCULTOS DE LA VIVIENDA Si tras comprar la vivienda, ésta no se encuentra en las condiciones indicadas por el vendedor, es decir, tiene vicios ocultos, el Código Civil establece que el vendedor está obligado a hacerse cargo, siempre que éstos hagan que sea imposible el uso al que se destina o lo entorpezcan de forma que el comprador, de haberlo sabido, no hubiera comprado la vivienda o hubiera pagado menos por ella. Para que se produzca un saneamiento por vicios ocultos debe pasar: El vicio tiene que estar oculto, es decir, no es visible. El vicio debe ser anterior a la venta. Debe ser reclamado dentro de los 6 meses posteriores a la venta. Tras este periodo, se extingue. QUÉ SE PUEDE HACER TRAS DESCUBRIR UN VICIO OCULTO -
Desistir del contrato. Exigir indemnización si se demuestra que el vendedor conocía la existencia de vicio oculto. Rebajar una cantidad proporcional del precio tras ser evaluado por perito. El vendedor se hará cargo de la pérdida, deberá establecer el precio y abonar los gastos del contrato que haya pagado el comprador. Si el vendedor desconocía los defectos, deberá restituir el precio y abonar los gastos del contrato. PLAZOS DE GARANTÍA DE LAS VIVIENDAS En viviendas de segunda mano ​
→ 6 meses En viviendas de obra nueva → Seguro del constructor: garantiza durante 1 año arreglos por vicios ocultos que afecten elementos de acabado. Seguro del promotor: garantiza durante 3 años daños que afecten a elementos constructivos o de instalaciones. Seguro del promotor: que garantiza durante 10 años daños por vicios ocultos que afecten a la cimentación y estructura. 5. COMPRA DE VIVIENDA PARA ALQUILER La rentabilidad que puede dar esta operación la hace atractiva Datos publicados por el Banco de España de septiembre de 2015 reflejan una rentabilidad bruta del 4,70%. Para saber la rentabilidad neta se debe tener en cuenta los gastos que genera la vivienda: ▬ Impuesto de Bienes Inmuebles, tasa de basuras, cuotas de comunidad, seguro de la vivienda, seguro de impago de alquiler, gastos de adquisición de la vivienda ( IVA, notaria, registro…) Rentabilidad Bruta Madrid 5.03% Datos de jll ☼ EL GARAJE Se constituye como una finca independiente a la vivienda pero puede darse que Sea inseparable de la vivienda y está registrada junto con la vivienda como una sola propiedad. Esté registrada independiente de la vivienda y su compra se haga de manera separada. Se debe tener en cuenta antes de la compra de una plaza: la zona, el tamaño, si tiene vigilancia y seguridad, la maniobrabilidad, el número de accesos, la cuota de comunidad, automatismos. Si tiene como finalidad una inversión como alquiler, se recomienda que se localice en barrios céntricos o en el casco antiguo de la ciudad. 6. IMPUESTOS FISCALES EN LA COMPRA Y VENTA DE UNA VIVIENDA. ▬ ​
Impuesto sobre el Valor añadido (IVA) o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) →Para “primera entrega de vivienda”, vivienda que entrega el promotor una vez acabadas las obras de construcción o rehabilitación. En este caso el comprador soporta el IVA por la compra del inmueble de acuerdo a los siguientes tipos: 10% generalmente, incluidos los garajes y anexos. 4% para viviendas con algún régimen de protección. →Para viviendas de segunda mano, el comprador está obligado a pagar el ITP, porcentaje que suele estar entre el 6% y el 10% sobre el precio de venta que se refleja en la escritura de compraventa. MADRID---- TIPO IMPOSITIVO: 6% ▬ ​
Impuesto de Actos Jurídicos (AJD​
) Cuando la compra de una vivienda está sujeta al IVA, el comprador debe pagar además este impuesto fijado entre el 0,5% y 1,5% del precio de venta. Este impuesto grava las escrituras, actas y testimonios notariales y se aplica sobre las operaciones sujetas a IVA. En el caso de contratos de arrendamiento con opción a compra se aplicarán los tipos del 4% y 10% antes mencionados. La diferencia entre el IVA y el ITP es que el primero puede deducirse cuando es soportado por un empresario. ▬​
Impuesto sobre el incremento de valor (Plusvalía Municipal) Grava lo que ha aumentado el valor del suelo urbano durante los años en que el vendedor ha sido propietario del inmueble. hasta un máximo de 20 años. Pasado este periodo de tiempo, ya no es obligatorio pagar el impuesto. El pago de este impuesto corresponde al vendedor aunque puede acordarse que lo pague el comprador o bien mitad- mitad. La notificación de pago se enviará siempre al vendedor. ▬ ​
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) Se declara la ganancia patrimonial obtenida por la venta del inmueble. Ésta se calcula restando el valor de transmisión al valor de adquisición. Los tipos de gravamen que se aplican son los siguientes: Ganancia patrimonial Tipo de gravamen Hasta 6.000 € 19.5% De 6.000€ a 50.000€ 21.5% A partir de 50.000€ 23.5% ▬​
Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) Grava la titularidad de la vivienda. El propietario de una vivienda está obligado a pagar anualmente este impuesto calculado sobre el valor catastral de la vivienda. El pago se produce el día 1 de enero, correspondiendo éste a quien sea el propietario en ese momento. ▬ ☼​
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​TROS TÉRMINOS Y ACLARACIONES​
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SELECCIÓN DE GLOSARIO DE PERIÓDICO EXPANSIÓN + JLL INMOBILIARIA) Registro de la Propiedad: No es obligatorio el registro de una vivienda pero sí aconsejable, puesto que protege al vendedor como único y verdadero propietario de la vivienda. Amortización: pago que se realiza para reducir el importe de un préstamo. Aval: Garantía de una tercera persona, que garantiza el pago del préstamo en caso de que el prestatario no lo hiciera. Carencia: Periodo del préstamo en el que sólo se pagan intereses. Cargas de un inmueble: Limitaciones de la propiedad de un inmueble o vinculación al pago de una obligación. Cédula de habitabilidad: Documento administrativo expedido por la administración general de vivienda y certifica que el inmueble es apto para su uso como vivienda. Cédula urbanística: Certifica la normativa urbanística que se aplica sobre un terreno. Planeamiento que afecta a éste, usos autorizados, edificabilidad, alturas máximas… Certificado del administrador: documento expedido por el presidente de la comunidad de propietarios que informa de la situación de la deuda del propietario actual. Certificado de Eficiencia Energética (CEE): documento elaborado por un técnico que informa sobre las características y eficiencia energética de un edificio. Determina cómo de eficiente es un inmueble en cuanto al consumo energético teniendo en cuenta las fachadas, y cubiertas, las instalaciones de calefacción y aire acondicionado, la producción de agua caliente y ventilación, las dimensiones. Certificado Registral: Documento expedido por el Registro de la Propiedad en el que se informa de las cargas de una finca. Contrato de Adhesión: modelo de contratación que está redactado sólo por una de las partes. La otra parte sólo puede aceptar o rechazar el contrato en su totalidad. Cooperativa de viviendas: Asociación de personas que se han unido voluntariamente para satisfacer sus necesidades y aspiraciones de vivienda. Cuota de participación: Proporción de un inmueble que corresponde a cada propietario. Del valor se calculan cargas a los que tiene que hacer frente el propietario de cada vivienda. Informe de Evaluación de los Edificios (IEE): sustituye al ITE desde junio de 2013. Indica el estado de conservación del edificio y mira que cumpla la normativa vigente sobre accesibilidad y grado de eficiencia energética. Inspección Técnica de Edificios (ITE): Control técnico de edificios para evaluar que se adecúa a las condiciones mínimas de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato. Determina también las obras y trabajos necesarios para mantener el inmueble en el estado que la ley exige. Licencia de Primera Ocupación:Instrumento administrativo que acredita a utilizar lo construido y acredita conformidad con la licencia de obra. Licencia municipal de obras: Documento que emite el Ayuntamiento y que otorga el derecho a edificar e iniciar las obras. y que éstas cumplen con las condiciones urbanísticas y técnicas. Libro del edificio:Conjunto de documentos gráficos y escritos que describen un edificio recién construído. Se entrega a los compradores para su conocimiento y mantenimiento posterior. Memoria de Calidades: Documento que describe la calidad de los materiales usados en la obra. Registro de la Propiedad: No es obligatorio el registro de una vivienda pero sí aconsejable, puesto que protege al vendedor como único y verdadero propietario de la vivienda. Superficie construída: superficie total incluyendo todos los elementos de la vivienda( muros, tabiques, instalaciones…) Superficie útil:Suma de los espacios interiores de la vivienda, sin contar tabiques, muros, vidas, etc.. Suele ser sobre un 10% - 15% menos de la superficie construída. Valor catastral: Valor que da el Ayuntamiento a los inmuebles a efectos tributarios. Está integrado por el valor del suelo y el de la construcción, tomando como referencia su valor de mercado. Vivienda nueva: la que se adquiere directamente al promotor inmobiliario. Queda gravada con IVA. Vivienda de segunda mano: la que ha sido transmitida más de una vez. Queda gravada con ITP. Vivienda de protección oficial (VPO): su tipología, dimensiones y precio están reglamentadas por la administración. Su superficie no supera los 90 metros cuadrados y tienen unos precios máximos de v ( FUENTE PERIÓDICO EXPANSIÓN + JLL INMOBILIARIA)