comentarios - Asociación de Bancos de Puerto Rico

ASOCIACION DE BANCOS DE PUERTO RICO
22 de junio de 2015
VIA EMAIL [email protected]
Hon. José Báez Rivera
Presidente
Comisión de lo Jurídico
Cámara de Representantes de Puerto Rico
El Capitolio
San Juan, Puerto Rico
RE: PROYECTO DE LA CÁMARA 2479
Estimado representante Báez Rivera:
Agradecemos la oportunidad que se le brinda a la Asociación de Bancos de
Puerto Rico (la “Asociación”) para ofrecer comentarios adicionales en torno al
Proyecto de la Cámara 2479 (el “Proyecto”) que propone adoptar la “Ley de
Derecho Inmobiliario y Registral del Estado Libre Asociado de Puerto Rico”,
crear el Registro Inmobiliario Digital, derogar la Ley Núm. 198 de 8 de agosto
de 1979, según enmendada conocida como “Ley Hipotecaria y del Registro de la
Propiedad” y su Reglamento, y derogar otras disposiciones de ley relacionada a
asuntos del Registro de la Propiedad.
Como su función principal, el Registro brinda garantía y seguridad a los
negocios jurídicos relacionados con la propiedad inmueble. Como expresa el
Artículo 1 del Proyecto, el Registro tiene por objeto la inscripción de los
derechos, actos y títulos relativos a los bienes inmuebles. Además, contiene un
sistema de publicidad de títulos que contienen las adquisiciones, modificaciones
y extinciones del dominio y de los demás derechos reales que recaen sobre
dichos bienes.
Al ser el Registro un mecanismo en el cual descansa la constancia de la
situación de titularidad de la propiedad inmueble, y de todos los demás
derechos de que ellos emanan. Es de suma importancia que el Registro
desempeñe sus críticas funciones en una manera segura, confiable y dentro de
un marco de tiempo razonable.
De esta forma podrá satisfacer las
expectativas, tanto de dueños de propiedades, investigadores de títulos, bancos
e instituciones financieras, agencias del Gobierno que requieran expropiaciones
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y toda persona que desee indagar sobre el estado actual o anterior de alguno de
esos derechos reales.
Habiendo dicho lo anterior y en adición a los comentarios y recomendaciones
expresados en nuestra ponencia y durante la vista celebrada ante esta
Honorable Comisión el 17 de junio de 2015, sugerimos que el Proyecto sea
estudiado con detenimiento para determinar las consecuencias económicas y/o
jurídicas de las siguientes disposiciones:
A.
Acreditación del Pago de Impuestos – Exposición de Motivos y
Artículo 17.
Reiteramos nuestra oposición a que se adopte el propuesto Artículo 17.
En particular, su segundo párrafo el cual provee que “…para poder
presentar e inscribir en el registro un título de transferencia de dominio
ha de acreditarse previamente el pago de los impuestos sobre la
propiedad, contribución sobre ingresos o cualesquiera otros requeridos
por ley que se relacionen con el acto o contrato que se pretende
inscribir.”
Es preciso que en el análisis conceptual de la presente medida, se tome
en consideración el efecto que una disposición de esta naturaleza puede
tener en el comercio y desarrollo económico del País. Reconocemos la
necesidad que tiene el Gobierno de asegurar ingresos necesarios para su
operación y funcionamiento mediante medidas de fiscalización dirigidas a
minimizar la evasión contributiva. Sin embargo, no podemos perder de
perspectiva que esta medida resulta contradictoria a la política pública del
Gobierno de incentivar la adquisición de viviendas y el desarrollo
económico del País.
Al examinar la medida, nos percatamos que el efecto de lo que en ésta se
pretende sería devastador para el tráfico mercantil. Esto es así, ya que
se procura paralizar la presentación e inscripción de la transferencia de
una propiedad hasta tanto se obtenga la acreditación del pago de
impuestos sobre propiedad, contribuciones sobre ingresos y de cualquier
otra contribución requerida por ley. A nuestro entender, la acreditación
del pago de contribuciones se tendrá que coordinar con las distintas
agencias gubernamentales tales como el Departamento de Hacienda y el
Centro de Recaudación de Ingresos Municipales (“CRIM”). Esto conlleva
una carga adicional para los contratantes quienes vendrán obligados a
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gestionar certificaciones de las agencias gubernamentales lo que dilatará
la posible transacción inmobiliaria.
Es de todos conocidos que tanto el CRIM como el Departamento de
Hacienda no cuentan con suficientes recursos para tramitar certificaciones
acreditativas del pago de contribuciones en forma rápida y eficiente. Con
frecuencia, tanto en el Departamento de Hacienda como en el CRIM,
aparecen deudas contributivas por error o por falta de actualización de
información. La corrección de errores y actualización de información no
está en manos de los contratantes, sino que recae sobre la agencia
corregir el error o actualizar la información para luego emitir la
acreditación de pago de contribuciones. Por consiguiente, de prosperar
esta medida, el trámite registral quedaría condicionado al lento trámite en
el CRIM y en el Departamento de Hacienda, causando serios perjuicios no
solo a los titulares de propiedades, sino a sus acreedores también.
Por otro lado, nos parece apropiado aclarar un tema que surgió durante la
vista ante la Honorable Comisión sobre la documentación que los bancos
generalmente solicitan a sus clientes en atención a la concesión de un
préstamo hipotecario. Ciertamente los bancos suelen solicitar
certificaciones negativas de contribuciones sobre la propiedad del CRIM y
del Departamento de Hacienda. Estas certificaciones forman parte de los
documentos que el banco evalúa en su análisis de la situación económica
del deudor hipotecario, que incluye la decisión en torno a si conceder o no
un préstamo hipotecario a personas que adeudan pagos de contribuciones
sobre la propiedad.
Existen mecanismos mediante los cuales el banco puede asegurar su
riesgo y conceder préstamos a personas o entidades que adeudan el pago
de contribuciones sobre la propiedad. Es práctica común que los bancos
requieran una póliza de título para conceder un préstamo hipotecario.
Como parte de la documentación, la compañía de título puede otorgar con
el deudor un “escrow agreement” reteniendo al deudor la cantidad
adeuda de contribuciones sobre la propiedad o un “personal undertaking”.
De esta forma el banco protege su inversión, sin tener que exigir al
deudor el pago de las contribuciones sobre la propiedad que adeuda. En
contraste con el proyecto que pretende utilizar dicho documento como un
requisito para inscribir. El artículo requiere la acreditación del pago de las
contribuciones, entiéndase que en efecto se demuestre que no adeuda el
pago de deudas contributivas.
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A su vez, entendemos que condicionar la inscripción de un acto, titulo o
contrato relacionado a una propiedad inmueble, a un trámite fuera del
control del propietario, tendría el efecto de privar a éste del pleno disfrute
de su titularidad en contravención al Art. II, Sec. 7 de la Constitución del
Estado Libre Asociado de Puerto Rico.
En adición, el propuesto Artículo es sumamente amplio y vago, carece de
claridad y precisión. Esto conduce a la incertidumbre y confusión en las
transacciones inmobiliarias. El propuesto artículo no provee el mecanismo
a ser utilizado por los contratantes para acreditar el pago de los
impuestos. Tampoco está claro si todos los contratantes deben cumplir
con este requisito, o si con que uno de las partes cumpla es suficiente.
Entendemos que el propuesto Artículo 17 carece de elementos básicos
que instruyan a cualquier persona razonable con los requisitos que ha de
cumplir para presentar e inscribir en el Registro un título traslativo de
dominio.
No queda claro si todas las personas envueltas en la transacción deben
acreditar el pago de contribuciones. Si se requiere de todos los
contratantes, podría interpretarse que incluye a toda persona o entidad,
residente o no de Puerto Rico, que dispone o adquiere un inmueble o
derecho sobre el inmueble, y que desee solicitar su inscripción en el
Registro. El artículo no considera como se atenderán los casos en que el
adquirente no reside en Puerto Rico. También surge la interrogante en la
acreditación que se requerirá para los desarrollos de proyectos
residenciales o comerciales. Son innumerables las personas involucradas
en este proceso, desde la solicitud de los permisos hasta que se configura
la última venta. En estos casos, ¿cómo se debe acreditar el pago de
contribuciones?, ¿de quién es la responsabilidad de conseguir la
acreditación?, ¿se extiende a todos los participantes del proyecto?
Por todo lo anterior, la Asociación respetuosamente solicita que se
modifique la Exposición de Motivos para que refleje lo aquí discutido y se
enmiende el referido Artículo 17 para que lea como sigue:
“Para inscribir documentos por los que se declaren,
transmitan, graven, modifiquen, o extingan el dominio y
demás derechos reales sobre bienes inmuebles, deberá
constar previamente inscrito el derecho de la persona que
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otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos o
contratos referidos, de lo contrario, se denegará la
inscripción.
[Además, para poder presentar e inscribir en el
registro un título de transferencia de dominio ha de
acreditarse previamente el pago de los impuestos
sobre la propiedad, contribución sobre ingresos o
cualesquiera otros requeridos por ley que se relacionen
con el acto o contrato que se pretende inscribir.]”
B.
Requisito de Obtener Orden de Confirmación – Artículo 107.
Reiteramos nuestra oposición a que se adopte el requisito de obtener
orden de confirmación del tribunal según dispuesto en el Artículo 107.
Actualmente la ley requiere que se acompañe con la escritura de venta
judicial los documentos complementarios contenidos en el expediente del
tribunal. Según se desprende de la Exposición de Motivos, esta exigencia
ha ocasionado un retraso en los trámites de ejecución y la inscripción de
la venta judicial en el Registro. El procedimiento que se propone requiere
que luego de la adjudicación de la subasta, el tribunal, a solicitud de
parte, expida una orden confirmando que la venta de los bienes
hipotecados se realizó en cumplimiento con las disposiciones de ley.
Coincidimos con lo expresado en la Exposición de Motivos a los efectos de
que el procedimiento actual ocasiona un retraso en la venta de
inmuebles. Sin embargo, como mencionamos en la vista ante la
Honorable Comisión, a nuestro entender el proceso del Artículo 107 no es
adecuado ni facilitará la venta de la propiedad hipotecada luego de la
subasta.
Afirmamos que imponer un trámite judicial adicional, sobre un proceso
que de por sí es extenso y lento, contraviene la intención de agilizar las
transacciones registrales. Por lo tanto la obligación de obtener una orden
de confirmación para validar y permitir la inscripción de la venta judicial
dispuesta en el Artículo 107 del Proyecto no debe adoptarse. A esos
efectos, nos parecería que para simplificar y agilizar el proceso de
ejecución procede (i) eximir a los notarios de acompañar junto con la
escritura de venta judicial los documentos complementarios que obren en
el expediente del tribunal y (ii) no adoptar el requisito de obtener orden
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de confirmación judicial. Debe ser suficiente que el notario confirme que
tuvo copia de los documentos y estos cumplen con los requisitos de ley.
Por las razones antes expuestas, no avalamos el trámite de confirmación
judicial que se propone en el Artículo 107. La Asociación respetuosamente
solicita que se elimine el Articulo 107 del Proyecto y se deje sin efecto
toda referencia a la orden de confirmación propuesta por el Artículo 107.
C.
Hipoteca de $500,000 o más –Artículo 84.
El cumplimiento con esta disposición es requerido por la actual Ley
Hipotecaria. La medida introduce un cambio que facilita la presentación
de la certificación del Departamento de Hacienda. En particular, el
propuesto artículo aclara que no se podrá denegar la presentación del
documento de hipoteca en el Registro, aunque no se incluya la
certificación como documento complementario. Entendemos que este
cambio es positivo y facilitará la presentación de documentos
constitutivos de hipoteca en el Registro.
D.
Modificación de Hipotecas; Consentimiento de Terceros – Artículo
87 y 88.
Nos preocupa el propuesto Artículo 88 el cual impone un requisito de
estricto cumplimiento en todo caso de modificación de hipoteca. La
intención fundamental detrás de esta disposición es proteger a los
acreedores posteriores que surjan del Registro. Sin embargo, la realidad
es que no toda modificación de hipoteca afecta a los acreedores
posteriores. En muchas ocasiones la modificación de hipoteca es
beneficiosa para estos. En particular, la reducción del término de la
hipoteca o la modificación de los intereses hipotecarios resulta en
beneficio de acreedores posteriores.
En la práctica, requerir obtener el consentimiento de acreedores
posteriores mediante escritura pública creará un impedimento práctico en
las modificaciones de hipoteca. Por tanto, sugerimos se modifique el
Artículo 88 propuesto para que lea de la siguiente forma:
“[En todo caso de modificación, novación total o
parcial, o posposición,] Se requerirá el consentimiento
mediante escritura pública de los acreedores posteriores o
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intermedios que surjan del Registro, únicamente para los
casos en que su garantía se vea afectada por la modificación.
Deberán consentir también los titulares de gravámenes sobre
la hipoteca, modificada o permutada que resulten del
registro.
En los casos de modificación de hipoteca, el consentimiento
comprende a su vez la posposición de rango a favor de la
modificación.”
En cuanto al Artículo 87, sugerimos que se aclare que el concepto de la
subordinación aplica, no solo entre hipotecas, sino que es aplicable a
cualquier derecho inscrito en el Registro. Entendemos que esta
incertidumbre debe ser aclarada y atendida. De esta forma se brindará
mayor certeza en las transacciones de subordinación de derechos
inscritos.
E.
Otras Disposiciones.
Artículo 5.- Arrendamiento.
“Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles se podrán
inscribir cuando sean por un término de seis (6) años o más, o
cuando convenido por las partes para que se inscriba…”
Artículo 13.requisitos.
Documentos
otorgados
fuera
de
Puerto
“Para que un documento otorgado fuera de Puerto Rico pueda ser
inscrito, deberá cumplirse con los siguientes requisitos:
[…]
4. [Que el notario que protocoliza el documento otorgado
fuera de Puerto Rico de fe de que] Que en el otorgamiento se
observaron las formas y solemnidades requeridas por las leyes del
territorio o país donde se verificaron los actos o contratos, o en su
defecto, con las de Puerto Rico.”
Rico;
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Artículo 16.- Derechos, actos y contratos no sujetos a inscripción.
“No serán objeto de inscripción:
[…]
2. [Las declaraciones de financiamiento de bienes inmueble por su
destino.]”
F.
Conclusión.
La Asociación reitera su disposición parar asistir a la Comisión durante
este proceso. Entendemos que la medida es un paso hacia un nuevo
sistema registral. Sin embargo, no debe ser adoptada según radicada. Los
planteamientos y comentarios que hemos realizado deben ser atendidos.
De otra parte, recomendamos que se considere el proceso de subasta
ante notario que sugerimos en la ponencia. Entendemos que la adopción
del proceso de subasta ante notario sería otro adelanto más para nuestro
sistema registral, liberará los calendarios de los tribunales y reducirá
significativamente la carga económica de la rama judicial.
Agradecemos la oportunidad de participar en este proceso y nos reiteramos a su
disposición.
Cordialmente,
Lcda. Zoimé Alvarez Rubio
Vicepresidenta Ejecutiva