INFORME Compraventa de vivienda pdf

III. TRATOS PRELIMINARES Y OTROS ESTADIOS DE LA NEGOCIACIÓN
DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA
Por la importancia económica de la acción que supone la compra de una vivienda, el
acuerdo de las partes (comprador y vendedor) suele ir precedido de una serie de
negociaciones previas: los tratos preliminares; el precontrato y la promesa de
comprar o vender; y la opción de compra. A continuación le exponemos brevemente
cada uno de estos pasos encaminados a la compraventa de un inmueble.
a) Los tratos preliminares
Los tratos preliminares se suelen materializar en conversaciones sobre la vivienda
que se pretende comprar, ofertas, contraofertas..., las partes intentan, así pues,
perfilar las condiciones de un posible acuerdo, sin que el hecho de que una de las
partes abandone las negociaciones genere responsabilidad alguna, salvo si la otra
parte ha incurrido en gastos o ha dejado de obtener determinadas ganancias
confiando en un futuro acuerdo.
b) La oferta
La oferta es un acto individual, revocable generalmente, por el que una de las partes
(comprador o vendedor) propone a la otra la celebración del contrato de
compraventa. El oferente no queda vinculado por la oferta en tanto que la otra parte
no acepta tal oferta, momento en el que se perfecciona el contrato.
Si la oferta se dirige un promotor al público, ver punto I a) de este informe, si por el
contrario se trata de un particular, es aconsejable revisar el punto I b) del mismo.
La oferta caduca si es revocada antes de ser aceptada (es decir si el oferente la retira
antes de ser aceptada por el destinatario, salvo si el oferente renuncia expresamente
a la facultad de revocabilidad), si es rechazada por el destinatario de la misma o si
transcurre el tiempo fijado para su aceptación.
c) El Precontrato
El Precontrato es un contrato que tiene por objeto la celebración de un futuro
contrato, en este caso, la celebración de un futuro contrato de compraventa de un
inmueble. Puede que el vendedor prometa vender al comprador la vivienda en
cuestión (opción de compra) o que el comprador prometa comprar dicha vivienda, o
bien que ambos prometan vender y comprar respectivamente dicha vivienda.
Si de dicha promesa se deduce el precio y demás condiciones esenciales del contrato
y la vivienda objeto de precontrato, las partes pueden exigirse su cumplimiento.
d) La opción de compra
El contrato de opción de compra es aquel por el que una parte concede a otra la
facultad de decidir sobre la celebración o no de un contrato. Es frecuente la opción
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de compra, por la que el vendedor otorga a un posible comprador un derecho de
preferencia en la adquisición de una vivienda, a cambio de una prima o señal. De
modo que durante el plazo convenido de mantenimiento de la oferta, el inmueble no
puede ser vendido a un tercero.
e) La aceptación
La aceptación es un acto individual dirigida al oferente conteniendo la aceptación de
la oferta realizada por el oferente. La aceptación ha de coincidir plenamente con las
condiciones de la oferta y puede realizarse de forma verbal o mediante carta u otro
medio (por ejemplo, mediante correo electrónico), pues la Ley no exige ningún
requisito al respecto. La aceptación comunicada al oferente obliga a éste desde que la
aceptación llegue a su conocimiento.
IV. EL CONTRATO
La firma del contrato, por parte del comprador y el vendedor constituye el paso
decisivo de la operación de compra, puesto que una vez firmado el contrato,
normalmente se producirá la entrega de la vivienda y por lo tanto el traspaso
posesorio de la misma del vendedor al comprador.
a) El documento privado
Es muy habitual que comprador y vendedor firmen un contrato privado con
anterioridad al otorgamiento público del contrato ante Notario.
Si el vendedor es un Promotor el Real Decreto 515/1989 establece una serie de
condicionamientos a tener en cuenta.
a. Si la parte vendedora es un Promotor o vendedor habitual de viviendas
Es importante saber que, si el vendedor es un promotor, de acuerdo con el artículo 9
del Real Decreto 515/1989 a la firma del contrato todo adquirente de vivienda tiene
derecho a recibir a costa del vendedor copia de los documentos citados en el punto I
a) de este informe.
El contrato de compraventa deberá estar redactado con claridad y sencillez, sin hacer
referencia o remisión a textos o documentos que no se faciliten previa o
simultáneamente a la celebración del mismo.
El artículo 10 del Real Decreto 515/1989 (vigente en todo el Estado) prohíbe
expresamente la inclusión de cláusulas que:
a) No reflejen con claridad u omitan, en los casos de pago diferido, la cantidad
aplazada, el tipo de interés anual sobre los saldos pendientes de amortización
y las condiciones de amortización de los créditos concedidos y las cláusulas
que de cualquier forma faculten al vendedor a incrementar el precio aplazado
durante la vigencia del contrato.
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