Calificaciones de Riesgo

Fitch Afirma la Calificación del Fondo Inmobiliario Gibraltar
Administrado por Improsa SFI
Fitch Ratings - Bogotá - (Julio 1, 2016): Fitch Ratings afirmó la calificación nacional en Costa Rica de
‘FII 2(cri)’ a Fondo de Inversión Inmobiliario Gibraltar (FIIG) administrado por Improsa Sociedad de
Fondos de Inversión, S.A. (Improsa SFI o SFI). La Perspectiva es Estable.
FACTORES CLAVE DE LA CALIFICACIÓN
La calificación refleja la consistencia mostrada con relación a una calidad superior de los inmuebles del
portafolio, la estabilidad de algunos de sus inquilinos principales y la gestión inmobiliaria. También
contempla una ocupación por ingresos sobresaliente, la estructura de los contratos y la sensibilidad del
portafolio ante eventos de estrés derivados de las concentraciones tanto por inmuebles como por
arrendatarios.
Calidad del Portafolio:
Los inmuebles de FIIG se consideran competitivos dado su estado de conservación bueno, ubicaciones
excelentes y condiciones acordes con su vocación. Entre los inmuebles con mayor participación por
arrendamientos están oficentros multi-inquilinos (Torre La Sábana), centros comerciales (MultiPark),
Ofibodegas (Centro de Distribución de Grupo Monge) y los que han sido ocupados por un único
arrendatario (Plaza Universitaria, Universidad Latina y Global Park-Sykes). Históricamente, estos han
mostrado niveles elevados de ocupación por ingresos brindando estabilidad de flujos al fondo.
En marzo de 2016 se concretó la compra de varios locales comerciales, distribuidos en diferentes zonas
geográficas a lo largo del territorio nacional, donde se ubica el inquilino Grupo Monge (GM), por un valor
de USD4,25 millones: El Verdugo la Alajuela, El verdugo Cariari Limón; Importadora Monge Guápiles;
Importadora Monge Pérez Zeledón; Importadora Monge Ciudad Neily; Importadora Monge Local de
Esparza Puntarenas. El área arrendada de todos estos inmuebles es de 3.771 metros cuadrados y
generan ingresos conjuntos por USD32.373. Asimismo, continúa la participación en centros comerciales,
mediante la adquisición de cuatro locales comerciales en el Mall San Pedro y tres en el Mall Paseo de
las Flores por un valor de USD 1.73 millones y USD1,11 millones respectivamente. Lo anterior
representó en conjunto, 525 metros cuadrados adicionales y USD23.208 de rentas mensuales. En enero
de 2016 se realizó la venta de un inmueble ubicado en Multiplaza Escazú, por USD422.840 lo cual
generó una ganancia de USD139.807.
Si bien todas estas transacciones inmobiliarias no tuvieron efectos relevantes sobre los fundamentales
del fondo ni, consecuentemente, sobre la calificación actual, se evidencia la ejecución de acciones
tendientes a incrementar la participación en inmuebles del sector detallista, tanto en locales
independientes como aquellos ubicados en centros comerciales reconocidos, así como la creciente
vinculación con inquilinos reconocidos a nivel regional en este sector económico, particularmente GM.
FIIG cuenta con 63 inquilinos, caracterizados por cubrir sectores económicos diferentes. Los
arrendatarios, particularmente algunos que concentran la proporción mayor de rentas, se caracterizan
por una estabilidad histórica y prospectiva dentro del portafolio La renta mensual (38%) proviene de
arrendatarios con una antigüedad potencial (plazo trascurrido entre el inicio del contrato la fecha próxima
de renovación) superior a 10 años (31,7% provienen de aquellos con una antigüedad potencial entre 5 y
10 años). La ocupación por ingresos es sobresaliente y se ha mantenido dentro del rango esperado, se
ubicó en un promedio de seis meses superior a 95% a marzo de 2015. Todo lo anterior favorece los
intereses de los inversionistas ya que mantiene la capacidad del fondo para generar flujos en el tiempo.
Fitch destaca que al corte de marzo de 2016, el portafolio registró 17 contratos nuevos vigentes lo cual
influyó en que el ingreso por alquileres mensual se ubicara en USD1,12 millones (4% adicional frente a
septiembre de 2015).
Sensibilidad del Portafolio a Riesgos:
Si bien la adquisición de propiedades e incremento en los contratos vigentes redujeron levemente los
niveles de concentración frente a la revisión pasada, continúan siendo una limitante de la calificación a la
luz de eventos de estrés relacionados con el retiro de los arrendatarios o inmuebles principales.
© 2016 Fitch Ratings www.fitchcentroamerica.com
La exposición a la concentración por ingresos de los tres inquilinos principales se considera moderada
(42,1% de los ingresos por arrendamiento), mitigada por la trayectoria histórica de los mismos dentro del
portafolio.
Uno de los arrendatarios del fondo es una empresa privada reconocida localmente Sykes (centro de
llamadas; 13,9% de los arrendamientos totales), otro es el Consejo Nacional de Vialidad, único
arrendatario de carácter gubernamental (14,1%) mientras que el otro inquilino es GMG Comercial Costa
Rica (14,1%). Estos inquilinos comprenden actividades económicas diferentes con resistencias variadas
a impactos derivados de estrés económicos. El resto de inquilinos no representan individualmente más
de 10% de los ingresos.
Frente a escenarios de estrés relacionados con los inmuebles aportadores principales de ingresos, FIIG
muestra una vulnerabilidad esperada ante el retiro de los mismos derivada de la concentración de
ingresos que estos generan. En general, ante el retiro de los dos inmuebles generadores más relevantes,
los ingresos de FIIG podrían reducirse en 31,7% (el inmueble mayor genera 17,6% de los ingresos por
alquiler).
A marzo de 2016, el LTV del fondo se ubicó en 19.5% lo que significa una reducción frente a septiembre
de 2015 (23.8%). Lo anterior se debió a la adquisición de inmuebles en 2016 y a la amortización natural
del crédito actual, y alivia la presión que el apalancamiento estaba generando sobre la calificación actual.
Al corte de marzo de 2016, el saldo de la deuda fue de USD 24,8 millones. Fitch estará monitoreando la
dinámica del endeudamiento vigente y futuro a la luz del crecimiento potencial del portafolio inmobiliario,
con el fin de determinar la afectación sobre el flujo hacia el inversionista.
De los 99 contratos de arrendamiento vigentes, 26 cuentan con una penalidad por retiro anticipado del
inquilino (que corresponde al 29,1% de las rentas mensuales). Las penalidades oscilan entre dos y 12
meses. Fitch destaca que a la misma fecha, FIIG no presente morosidad en el pago de alquileres
superior a 30 días.
Perfil del Fondo:
FIIG es un fondo de inversión inmobiliario cerrado. A marzo de 2016, FIIG representaba 35,8%
(CRC55.916 millones) de los activos netos gestionados a través de fondos inmobiliarios por parte de
Improsa SFI y que le generaba 35,6% de las comisiones totales por administración de fondos de
inversión. A la misma fecha, el portafolio estaba compuesto por 21 inmuebles con área arrendada de
aproximadamente 95.172 metros cuadrados, un valor en libros de USD126,9 millones y un ingreso
mensual por arrendamientos de alrededor USD1.12 millones.
SENSIBILIDAD DE LA CALIFICACIÓN
La calificación podría afectarse por cambios materiales en los perfiles de riesgo del fondo. Un cambio
material con relación a los lineamientos de Fitch por algún factor clave de la calificación podría generar
que la agencia baje la calificación.
PERFIL DE LA ADMINISTRADORA
Improsa SFI es una sociedad administradora de fondos de inversión especializada históricamente en
fondos inmobiliarios y fondos de desarrollo inmobiliario domiciliados en Costa Rica; cuenta con 29
colaboradores. Improsa SFI pertenece en su totalidad al Grupo Financiero Improsa. Administra un total
de cuatro fondos inmobiliarios (CRC 189.468 millones marzo de 2016) y uno de desarrollo inmobiliario
(CRC16.856).
Contactos Fitch Ratings:
Felipe Baquero (Analista Líder)
Director Asociado
+571 484 6770
Fitch Ratings Colombia
Calle 69ª No. 9-85
Bogotá, Colombia
© 2016 Fitch Ratings www.fitchcentroamerica.com
Rodrigo Contreras (Analista Secundario)
Director
+506 2296 9454
Relación con medios: Elizabeth Fogerty, Nueva York. Tel: +1 (212) 908 0526.
E-mail: [email protected].
Las calificaciones señaladas fueron solicitadas por el emisor o en su nombre y, por lo tanto, Fitch ha
recibido los honorarios correspondientes por la prestación de sus servicios de calificación.
Sesión Ordinaria del Consejo de Calificación No. 040-2016 de junio 30, 2016.
La calificación de los fondos se publicó por primera vez en octubre 31, 2003.
La calificación no ha sufrido ningún proceso de apelación por parte de la entidad.
La última información financiera utilizada corresponde a información financiera auditada a diciembre 31,
2015 e interina a marzo 31, 2016.
Las fuentes de información utilizadas corresponden a información proporcionada por Improsa Sociedad
de Fondos de inversión, S.A. e información publicada por la SUGEVAL, las cuales se consideran
satisfactorias.
La calificación ‘FII 2(cri)’ significa: Los fondos en esta categoría poseen una alta capacidad para
mantener la generación de flujos en el tiempo en relación a otros fondos en el mercado local en el que
operan. Poseen un alto nivel en cuanto a los fundamentales del portafolio inmobiliario evaluados, tales
como: características de las propiedades; diversificación; estructura financiera; sensibilidad del portafolio
ante eventos de estrés y administración.
La adición de un "+" o "-" a la calificación se utiliza para denotar el estatus relativo dentro de una
categoría de calificación. Estos signos no se agregan a las categorías ‘FII 1(xxx)’, ‘FII 5(xxx)’ ni ‘FII
6(xxx)’. El sufijo ‘(cri)’ indica que se trata de una calificación nacional en Costa Rica.
Información adicional disponible en www.fitchcentroamerica.com o www.fitchratings.com.
Metodología aplicada:
- Metodología de Calificación de Fondos de Inversión Inmobiliarios (Agosto 8, 2013).
Fecha de informe a Sugeval: (Octubre 14, 2013).
TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTAN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA
ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: WWW.FITCHRATINGS.COM. ADEMAS, LAS DEFINICIONES DE
CALIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTAN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB
WWW.FITCHCENTROAMERICA.COM. LAS CALIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGIAS ESTAN DISPONIBLES EN ESTE
SITIO EN TODO MOMENTO. EL CODIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLITICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE
INTERES, BARRERAS PARA LA INFORMACION PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMAS POLITICAS Y PROCEDIMIENTOS
ESTAN TAMBIEN DISPONIBLES EN LA SECCIÓN DE CODIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. FITCH PUEDE HABER PROPORCIONADO
OTRO SERVICIO ADMISIBLE A LA ENTIDAD CALIFICADA O A TERCEROS RELACIONADOS. LOS DETALLES DE DICHO SERVICIO DE
CALIFICACIONES SOBRE LAS CUALES EL ANALISTA LIDER ESTA BASADO EN UNA ENTIDAD REGISTRADA ANTE LA UNION EUROPEA, SE
PUEDEN ENCONTRAR EN EL RESUMEN DE LA ENTIDAD EN EL SITIO WEB DE FITCH.
© 2016 Fitch Ratings www.fitchcentroamerica.com