Recent trends in Mexico City

THIRD URBAN RESEARCH SYMPOSIUM ON
“LAND DEVELOPMENT, URBAN POLICY AND POVERTY REDUCTION ”
T HE WORLD BANK
INSTITUTE OF A PPLIED ECONOMIC RESEARCH – IPEA
BRASILIA , DF, BRAZIL
A PRIL 4-6, 2005
“RECENT TRENDS IN URBAN GROWTH
AND DEMAND FOR LAND IN MEXICO CITY ”
MANUEL P ERLÓ C OHEN
L UIS R. ZAMORANO R UIZ
UNIVERSIDAD NACIONAL AUTÓNOMA DE MÉXICO
P ROGRAMA UNIVERSITARIO DE ESTUDIOS SOBRE LA CIUDAD
TENDENCIAS RECIENTES DE CRECIMIENTO Y
DEMANDA DE SUELO EN LA CIUDAD DE MÉXICO
INTRODUCCIÓN
Contrariamente a lo que podría esperarse, en la Ciudad de México (Zona Metropolitana del
Valle de México – ZMVM), un menor crecimiento poblacional en los últimos 20 años, se ha
visto acompañado por una creciente expansión física. Existen varios argumentos para
explicar esta situación, aunque seguramente la combinación de ellos es lo que de mejor
manera puede ayudar a comprender el comportamiento errático del binomio poblaciónsuperficie urbana.
En primer lugar debe mencionarse el cambio en la estructura urbana generada en las
periferias, que a partir de 1980 es mucho menos densa que la que se había dado hasta
esa década y que se había concentrado fundamentalmente en la ciudad central. La
migración explosiva y la falta de políticas públicas de vivienda para resolver las
necesidades de los más pobres, generaron el surgimiento de asentamientos irregulares
periféricos y su consolidación por medio de la autoconstrucción. Este tipo de colonias
populares representan un porcentaje significativo de la mancha urbana y se caracteriz an
por su baja densidad habitacional.
Asimismo, los cambios a la normatividad han jugado un papel fundamental en el cambio
del modelo de estructura urbana en los últimos diez años. Las reformas constitucionales y
a la Ley Agraria de mediados de los 90, liberaron los candados de la propiedad ejidal y
comunal, lo que facilitó su enajenación a particulares y a grandes desarrolladores de
vivienda de interés social. Al mismo tiempo, los municipios recibieron mayores atribuciones
en materia de planeación urbana. Esta combinación permitió incorporar una enorme bolsa
de terrenos el desarrollo urbano; las condiciones estaban dadas: de momento el suelo fue
enajenable y urbanizable.
No obstante que los flujos migratorios de la ZMVM actualmente son negativos, el
crecim iento natural de la población del Distrito Federal, aunado a la escasez de terrenos
urbanizables y al encarecimiento del suelo de las delegaciones centrales (que han
cambiado de uso habitacional a comercial y de servicios), ha provocado la expulsión de
población hacia delegaciones periféricas y especialmente hacia los municipios conurbados
del Estado de México.
Entre 1950 y 1990 se observó un proceso cíclico (cada 20 años) de aumento-disminución
de la densidad habitacional promedio en la ZMVM. El ciclo bajo corresponde a un proceso
de crecimiento disperso de los asentamientos, y el ciclo alto se refiere al proceso de
saturación de baldíos entre dichos asentamientos dispersos. Este patrón se rompe en
2000, cuando el ciclo alto de densidad no se presenta. La modificación del ciclo coincide
con la liberalización de tierras de propiedad social y con el agotamiento de las zonas aptas
para el desarrollo urbano ubicadas en el DF.
A continuación se presenta un análisis de éstas y otras cuestiones que definen el patrón
de poblamiento de una de las zonas metropolitanas más grandes y pobladas del mundo;
asimismo, se plantea el posible escenario para el horizonte 2020.
1. EVOLUCIÓN DE LA POBLA CIÓN EN LA ZMVM
El asentamiento que es hoy la Ciudad de México fue fundado hace más de 500 años, sin
embargo su crecimiento más intenso tuvo lugar en la segunda mitad del siglo XX. La
Ciudad de México presentó un crecimiento explosivo durante prácticamente las siete
primeras décadas del siglo pasado, pasando de aproximadamente 350 mil habitantes en
1900, a casi 10 millones en 1970.
De 1950 a 1970, la Ciudad de México creció a tasas superiores que las del país, lo que en
buena medida se explica por la llegada de habitantes de otros estados del país. A partir de
1970 su ritmo de crecimiento se redujo tanto por la disminución de la tasa de natalidad,
como por la de los flujos migratorios. En 1950 había menos de 3 millones de habitantes en
la ciudad; en 1970, 8.7 millones; y en 2000 18.8 millones (hay que tener en cuenta que se
ha incrementado el número de municipios que integran la ciudad).
A partir de 1980, la Ciudad de México crece a un ritmo menor que el del resto del país;
desde entonces, expulsa más población al resto de los estados de la República, que los
nuevos habitantes que recibe de éstos. Sigue creciendo, pero esto se debe al crecimiento
natural de su población, a los nacimientos; puede decirse que su dinámica demográfica
tiende al equilibrio.
La población actual de la Ciudad de México asciende a 18.8 millones de habitantes,
asentados en 16 delegaciones y 67 municipios conurbados. Los últimos datos censales
indican un crecimiento fue de 1.5% anual entre 1995 y 2000, aunque este
comportamiento de la dinámica poblacional es diferenciada entre las entidades que la
integran: 0.35% anual en el DF; 2.5% en los municipios conurbados del Estado de México
y 3.5% en los de Hidalgo.
La fecundidad en la ciudad fue muy elevada y contribuyó de forma importante a su
crecimiento hasta fines de los sesenta; en esa década se registraban anualmente 49
nacimientos por cada 1000 habitantes. Para el periodo 1995-2000, éstos se han reducido
a 18.2 nacimientos por cada mil habitantes; casi dos terceras partes. Hay una tendencia a
que el tamaño de las familias sea de dos hijos. La mortalidad también se redujo en ese
periodo de 30 años: de 13 defunciones por cada mil habitantes, a 4.5 en el año 2000: es
decir se redujo también en dos terceras partes.
2. EVOLUCIÓN DE LA MANCHA URBANA DE LA ZMVM
En el año 2000, la mancha urbana de la Ciudad de México ocupaba 213,000 ha, de un
total de 750,000 ha que suman el área total (urbana y rural) de las delegaciones y
municipios que la integran; para ese mismo año, la población que presentaba era de
18,790,613 habitantes.
El crecimiento del área urbanizada ha sido un proceso cíclico de expansión densificación,
donde la apertura de suelo al desarrollo urbano genera una disminución de la densidad
urbana total; al saturarse estos territorios surgen nuevas zonas de expansión que reinician
el proceso. El nuevo crecimiento del área urbanizada se presenta de forma atomizada,
dispersa y con nuevos pobla dos de pequeñas dimensiones que pocas veces sobrepasan las
dimensiones de una colonia o un conjunto habitacional.
El siguiente plano muestra claramente que el proceso de expansión más reciente se da de
forma muy dispersa, incorporando poco a poco nuevos municipios.
A partir de comparar la cartografía de INEGI de las AGEB’s urbanas de 1990 y 2000, y de
realizar la cuantificación de la superficie de esta cartografía censal los resultados son los
siguientes:
•
1
El crecimiento total de la superficie de las AGEB’s urbanas entre 19901 y 20002 es
de casi 40,000 hectáreas.
Para el cálculo de la superficie total de las AGEB’s urbanas de 1990 se consideraron las 16 delegaciones del
Distrito Federal y 27 municipios metropolitanos del Estado de México.
2
Para el cálculo de superficie total de las AGEB’s urbanas de 2000, se consideraron las 16 delegaciones y los
59 municipios que conforman la ZMVM en 2000.
•
De este crecimiento total, alrededor de 20,000 son producto de la expansión
periférica producto de la creación de nuevos asentamientos tanto formales como
informales.
•
Las 20,000 hectáreas restantes son resultado del proceso de incorporación de
nuevos municipios en la delimitación del 2000.
•
El 94% del crecimiento total de la superficie entre 1990 y 2000 se desarrolla en
los municipios metropolitanos y sólo el 6% de ese crecimiento se desarrolla en el
DF.
•
La superficie de AGEB’s urbanas creció en total 23% en estos diez años.
3. COLONIAS P OPULARES Y A UTOCONSTRUCCIÓN: LA S GRANDES EXPANSORA S DE LA
MANCHA URBANA
El enorme peso que tienen las colonias populares en el espacio de la ciudad explica en
buena medida el porqué los planes y programas de desarrollo urbano históricamente han
tenido poco impacto en el crecimiento de la ciudad, al no considerar los procesos reales de
producción popular del espacio habitacional, muy vinculado con sistemas de auto
producción y autoconstrucción de la vivienda, cuya estructura urbana implica bajas
densidades y alto consumo de suelo.
Tipo de poblamiento
DF
MUN. CON.
ZMCM
Colonias Populares
59%
66%
62%
Conjunto Habitacional
15%
13%
14%
7%
11%
9%
13%
8%
11%
Residencial Alto
2%
2%
2%
Centro Histórico
2%
-
1%
Otros
1%
1%
1%
100%
100%
100%
Pueblos Conurbados
Residencial Medio
TOTAL
Las zonas residenciales medias y altas están principalmente ubicadas en el DF al igual que
los conjuntos habitacionales, en buena medida por la mejor ubicación en la ciudad y un
mayor nivel de acceso a la infraestructura y al equipamiento urbano que se ubica en las
delegaciones centrales.
En conjunto las colonias populares siguen captando más del 60% del total del crecimiento
de la ciudad. Las colonias populares, especialmente las ubicadas en los municipios
conurbados, tienen una densidad habitacional significativamente menor que los conjuntos
habitacionales: 141.7 hab/ha vs. 107.7 hab/ha. Aunque la población de las colonias
populares se caracteriza por tener menores ingresos que los habitantes de los conjuntos
habitacionales, consumen 32% más suelo urbano: lotes unifamiliares más grandes.
El plano anterior ilustra la composición de la mancha urbana por tipo de poblamiento; las
colonias populares representan más del 60% del total, proporción que es mayor en los
municipios conurbados que en el DF.
Cada vez mayor número de poblados (rurales y urbanos) se conurban a la mancha
urbana, muchos de ellos se van uniendo a medida que el espacio entre ellos se va
saturando por medio del surgimiento de colonias populares.
Densidad de AGEB’s Urbanas por tipos de Poblamiento 1990- 2000 en la ZMVM
Tipo de
Poblamiento
Colonias Populares
Conjunto Habitacional
Pueblos Conurbados
Residencial Medio
Residencial Alto
Centro Histórico
Otros
TOTAL
Distrit o Federal (Hab./Ha.)
1990
166.1
162.7
74.6
118.6
45.8
208.9
8.5
124.6
2000
149.8
172.5
52.2
104.4
44.2
169.8
7.7
107.7
Diferencia
(16.3)
9.8
(22.4)
(14.2)
(1.6)
(39.1)
(0.8)
(16.9)
Diferencia (%)
-9.79%
6.00%
-30.07%
-11.97%
-3.58%
-18.72%
-8.84%
-13.57%
Tipo de
Poblamiento
1990 – 2000
Colonias Populares
Conjunto Habitacional
Pueblos Conurbados
Residencial Medio
Residencial Alto
Centro Histórico
Otros
TOTAL
1990
121.4
142.0
53.7
84.6
40.9
14.3
98.4
Tipo de
Poblamiento
1990 - 2000
Colonias Populares
Conjunto Habitacional
Pueblos Conurbados
Residencial Medio
Residencial Alto
Centro Histórico
Otros
TOTAL
Zona Metropolitana del Valle de México (Hab./Ha.)
1990
2000
Diferencia
Diferencia (%)
141.3
123.2
(18.1)
-12.78%
153.4
156.5
3.1
2.03%
61.4
33.7
(27.7)
-45.12%
104.8
93.5
(11.3)
-10.76%
43.8
41.3
(2.5)
-5.66%
208.9
169.8
(39.1)
-18.72%
10.3
9.4
(0.9)
-8.72%
111.2
84.6
(26.6)
-23.92%
Municipios Conurbados (Hab./Ha.)
2000
107.0
141.7
28.5
79.2
38.1
11.6
70.8
Diferencia
(14.4)
(0.3)
(25.2)
(5.4)
(2.8)
(2.7)
(27.6)
Diferencia (%)
-11.85%
-0.24%
-46.94%
-6.37%
-6.87%
-18.85%
-28.06%
§ Con excepción de los conjuntos habitacionales en el DF, en la década 1990-2000 se
experimentó una reducción generalizada en la densidad habitacional de la ZMVM. El
aumento en la densidad de los conjuntos se explica por la reducción de los lotes y
vivienda mínimos que la las reformas a la normatividad han permitido en los últimos
años.
§ En parte, la reducción se explica por el crecimiento urbano disperso, al incluirse en el
cálculo los baldíos intraurbanos (ciclo dispersión-saturación).
§ Pero también tiene su origen en otras causas:
o En el DF, el Centro Histórico perdió casi un 20% de su densidad habitacional entre
1990 y 2000, debido a los movimientos intrametropolitanos, parte de esta
población pudo haber migrado hacia la periferia de la ciudad, contribuyendo con su
expansión física.
o La pirámide de edades (2000) muestra cómo los rangos de edad que tienen mayor
población son justamente aquéllos que se encuentran en el proceso de
independencia y formación de nuevas familia; sin embargo estas nuevas familias
no se están quedando en sus delegaciones y municipios de origen, se están
asentando predominantemente en las zonas periféricas, donde el suelo y la
vivienda son más baratos.
85 y +
80-84
75-79
70-74
65-69
60-64
55-59
50-54
45-49
40-44
35-39
30-34
25-29
20-24
15-19
10-14
5-9
0-4
2.36
3.01
3.57
4.03
4.69
4.66
4.53
4.36
4.51
4.36
0.19
0.23
0.44
0.64
0.86
1.15
1.43
2
0.38
0.37
0.64
0.92
1.18
1.49
1.71
2.34
2.77
3.46
4.05
4.47
5.08
5.02
4.74
4.27
4.37
4.22
85 y +
80-84
75-79
70-74
65-69
60-64
55-59
50-54
45-49
40-44
35-39
30-34
25-29
20-24
15-19
10-14
5-9
0-4
5.59
5.47
5.53
5.75
5.71
3.44
3.94
4.58
0.09
0.11
0.2
0.36
0.54
0.82
1.05
1.52
2.01
2.61
0.15
0.16
0.25
0.42
0.62
0.89
1.09
1.55
2.06
2.69
3.68
4.26
4.88
5.9
5.57
5.42
5.57
5.52
La ciudad central alcanzó su máxima densidad poblacional en 1970, con 2.9 millones de
habitantes, concentrando al 42% del total del DF. Para 2000 su población se había
reducido a 1.69 millones y su participación con respecto al DF fue de 19%. Parte de la
población se ha reubicado en el resto de las delegaciones, que no han dejado de crecer.
La ciudad central perdió habitantes no sólo por una menor cantidad de residentes por
vivienda, sino que desaparecieron unas 20 mil viviendas entre 90 y 2000, inmuebles que
seguramente transformaron su uso del suelo. Existe una clara diferenciación entre las
edades promedio al interior del DF. Las delegaciones centrales tienen la población de
mayor edad, mientras que las periféricas aglutinan a la población más joven. Es evidente
que al independizarse y al formar nuevas familias, la población no permanece en las zonas
donde crecieron, sino salen o son expulsados hacia la periferia, donde el suelo es más
barato.
El siguiente plano ilustra como la densidad habitacional es significativamente menor en las
zonas periféricas de la ZMVM, especialmente en los municipios conurbados que se ubican
hacia el norte y oriente del DF.
4. EL CICLO D ISPERSIÓN – D ENSIFICACIÓN (SATURACIÓN)
Tal y como lo muestra la siguiente gráfica, históricamente, la densidad habitacional en la
ZMVM se ha comportado de manera cíclica: a un periodo de expansión-dispersión (menor
densidad) sigue uno de saturación de baldíos intraurbanos (mayor densidad). Aún con
estos vaivenes, desde 1950 hasta 1990 la densidad habitacional se mantuvo por encima
de los 100 hab/ha. En 2000 se rompe el ciclo observado en las 5 décadas anteriores y en
vez de observarse un repunte en la densidad habitacional, se experimenta una caída que
la lleva a un nivel nunca antes visto en la Ciudad de México. Lo anterior puede tener
explicación en las modificaciones legislativas instrumentadas a mediados de la década de
los 90, que se describen en el siguiente apartado.
Área urbana (ha)
250,000
180.0
160.0
140.0
120.0
100.0
80.0
60.0
40.0
20.0
0.0
200,000
150,000
100,000
50,000
1950
1960
1970
Área Urbana
1980
1990
Densidad (hab/ha)
Evolución del área urbana y la densidad
habitacional de la ZMVM (1950-2000)
2000
Densidad
5. EL PAPEL DE LA LEGISLACIÓN Y LAS P OLÍTICAS P ÚBLICAS EN EL P ROCESO DE
EXPANSIÓN DE LA ZMVM
En 1994 se realizaron reformas constitucionales de los artículos 27 y 115, y las
consecuentes modificaciones a la Ley Agraria y a la Ley de Asentamientos Humanos.
Además de esto se realizaron modificaciones importantes a los organismos públicos de
producción de vivienda, generando mayor apertura a la participación de la promoción
inmobiliaria privada. Los efectos de estos cambios se resumen en:
•
Se generan mayores atribuciones en materia de desarrollo urbano para los
municipios y se involucran más activamente en las autorizaciones de nuevos
desarrollos inmobiliarios.
•
Se otorgan mayores libertades a los ejidatarios para vender sus tierras para el
desarrollo de nuevos proyectos habitacionales, tanto formales como informales.
•
Surgen grandes empresas inmobiliarias de capital privado que establecen
esquemas de producción de vivienda en conjunto con los organismos públicos,
principalmente INFONAVIT y FOVI.
Como consecuencia de todos estos cambios se generaron nuevos asentamientos
periféricos fuera de las áreas ya urbanizadas y que definen esta etapa como de expansión
periférica del área urbana. El crecimiento sigue siendo atomizado y disperso con
asentamientos de dimensiones reducidas que en nada se comparan con los desarrollos de
los años sesenta y setenta.
El crecimiento urbano a partir del 1994 tiene algunas características que ya se habían
presentado en el pasado reciente, pero que hoy son mucho más evidentes. La forma en
que se desarrollan los nuevos procesos de expansión urbana son:
•
La expansión física del área urbanizada por el surgimiento de nuevos
asentamientos de pequeñas dimensiones.
•
La conurbación de localidades periféricas ya existentes que se integran a la
dinámica metropolitana.
•
La conversión de localidades que dejan de ser rurales para alcanzar el rango de
localidades urbanas.
•
La incorporación de municipios a la delimitación de la Zona Metropolitana de la
Ciudad de México.
En síntesis, el desarrollo urbano de la ZMVM en la última década se manifiesta de tres
formas: por expansión y surgimiento de nuevos asentamientos, por conurbación de
localidades ya existentes, y por incorporación de localidades y municipios periféricos.
6. VALOR DEL S UELO Y EXPANSIÓN URBANA
El acelerado proceso de urbanización que se ha dado en todo el mundo ha venido
configurando un conflicto campo-ciudad, caracterizado por el avance de las manchas
urbanas con los estímulos de la presión demográfica y de la menor rentabilidad de un
terreno en su explotación agrícola, ganadera, minera o forestal, en comparación con la
que propician los fenómenos sociales al hacer posible -e incluso necesario- su
aprovechamiento urbano.
Por las limitaciones de recursos presupuestales se canceló a partir de 1989 el Programa de
Reservas Territoriales y, a partir de 1995, se moderó el de la regularización de la tierra
urbana; con las modificaciones al artículo 27 constitucional y con la nueva Ley Agraria, se
abrieron oportunidades para que la inversión privada se ocupe de la creación de espacios
para el desarrollo urbano, en tanto que los tres niveles de gobierno siguen con la
regularización.
Las experiencias exitosas en reservas territoriales están conduciendo a que la planeación e
instrumentación de la creación de espacios para el desarrollo urbano de la ZMVM se haga
a partir de macrodesarrollos inmobiliarios. Éstos requieren de grandes extensiones de
terreno; en las grandes ciudades, como en la ZMVM, en superficies superiores a las mil
hectáreas, y en ciudades medias del orden de 300 hectáreas, lo que implica que puede
lograrse únicamente en terrenos ejidales o en una mezcla de terrenos ejidales y de
propiedad particular.
Los terrenos ejidales no pueden enajenarse en dominio pleno en tanto permanecen dentro
de ese régimen; sin embargo, sí pueden venderse los derechos ejidales de las parcelas, de
suerte que un particular puede adquirir con la parcela la condición de ejidatario. Se forma
así un mercado de terrenos ejidales legalmente válido, principalmente en el medio rural,
equiparable al mercado de terrenos rurales de propiedad particular, pero no igual, porque
los agentes económicos que participan en esos dos mercados tienen muy diferente
capacidad económica.
Sin embargo, tienden a ser iguales los precios que alcanzan los terrenos rurales de
propiedad ejidal y de propiedad particular, oscilando entre los tres centavos de dólar por
metro cuadrado para terrenos de bajo índice de agostadero, hasta los cincuenta centavos
de dólar por metro cuadrado para terrenos de riego rodado o de humedad.
Al momento en que la expansión urbana se acerca a los terrenos rurales y adquieren con
ello vocación urbana, n
i dependientemente de su calidad agropecuaria los precios de los
terrenos con superficies entre 20 y 50 hectáreas llegan a venderse por los propietarios
ejidales o particulares a precios del orden de 10 dólares el metro cuadrado, una vez que
alcanzan las condiciones para su incorporación a proyectos urbanos puntuales aislados,
con plusvalías que llegan a ser de veinte a trescientas veces el precio como tierra rural,
plusvalía que paga el desarrollador e inversionista inmobiliario, y de la que se apodera el
propietario rural de la tierra. Los ejidos no pagan impuesto sobre la renta sobre las
ganancias de la primera venta de la tierra en dominio pleno.
El precio de 10 dólares por metro cuadrado es casi una constante en las ciudades grandes
y medianas del país, y resulta del precio que puede pagar el desarrollador e inversionista
de un proyecto puntual aislado de vivienda de interés social por un terreno de 20 a 50
hectáreas y obtener una ganancia aceptable; las negociaciones se inician con expectativas
mayores del propietario original de la tierra –generalmente un solo ejido-, que sólo acepta
el precio una vez que se convence que no encontrará un comprador que pague un mayor
precio dadas las limitaciones del mercado del producto final –vivienda de interés socia l-.
En la ZMVM, los principales sitios donde existen ofertas de terrenos ejidales en estos
momentos son los municipios de Tecámac y Ecatepec; en el primero, los precios oscilan
entre 4 y 12 dólares por metro cuadrado para terrenos de entre 50 y 700 hectáreas, en
tanto que en Ecatepec, mucho más urbano que Tecámac, los precios se elevan entre 12 y
15 dólares el metro cuadrado, y los terrenos varían entre 40 y 70 hectáreas.
Es de esperarse que en el ámbito del Distrito Federal, ante un crecimiento relativamente
bajo, la mayoría de las delegaciones políticas, especialmente Iztapalapa, Tlalpan y
Tláhuac, estarán sometidas a fuertes presiones, especialmente por asentamientos
irregulares, y también para la ocupación de terrenos desocupados y eventuales
reciclamie ntos de usos para dedicarlos a vivienda nueva de interés social y para servicios,
especialmente comercios.
Los precios de los terrenos en los asentamientos humanos irregulares los fijan los líderes
de la invasión o de la venta ilegal atendiendo al nivel económico de las familias generalmente de bajos ingresos, sin empleo formal, y por ende no sujetas de crédito- que
serán los compradores potenciales -nivel que depende de las características de los
terrenos y de su contexto físico y socioeconómico- así como a las condiciones de pago,
generalmente a plazos no mayores de tres años, sin enganche y sin intereses.
El resultado es que los precios llegan a ser del orden del 10% del promedio de ingreso
familiar de los posibles compradores, para dejarles espacio para la autoconstrucción y la
satisfacción de las necesidades básicas. Si se acepta que el salario familiar de los posibles
compradores de terrenos irregulares es de 200 dólares al mes, el pago mensual sería de
20 dólares al mes; en 36 meses, el pago total sería de 720 dólares, y si el lote fuera de 60
metros cuadrados, el precio unitario sería de 12 dólares el metro cuadrado, pero la
eficiencia de lotes vendibles en relación a la superficie bruta es del orden del 70%, por
tanto el precio unitario referido a la superficie bruta sería de 8 dólares por metro cuadrado
aproximadamente.
Por lo tanto, el precio de la tierra en bruto en el mercado irregular, de 8 dólares por metro
cuadrado, compite en orden de magnitud con el precio de la tierra en bruto de los
desarrolladores, de 10 dólares por metro cuadrado, pero con la diferencia significativa de
que el mercado irregular paga el precio a lo largo de tres años, mientras que los
desarrolladores generalmente pagan de contado, después de agotados los trámites de
certificación de derechos, pasó a dominio pleno, agotamiento de los derechos del tanto y
de preferencia e inscripción de los títulos en dominio pleno de las parcelas en el registro
público de la propiedad.
P ROSPECTIVA 2020: T ENDENCIAS Y RETOS
El 59% del territorio del DF (88.4 mil ha) se considera suelo de conservación, de las cuales
62 mil son ejidos y pueblos (propiedad social). Se estima que anualmente se urbanizan
ilegalmente 300 ha. El Distrito Federal no cuenta con reserva territorial, pues sus zonas
sur y poniente son suelos de conservación forestal o destinadas a la agricultura, por lo que
plantea que su crecimiento deberá realizarse por medio del reciclaje urbano y
redensificación.
La política de vivienda del Gobierno del Distrito Federal (GDF) se enfoca a la vivienda
nueva en conjunto, mejoramiento y ampliación, y vivienda nueva en lote familiar; todo ello
en zonas ya urbanizadas y fundamentalmente en la ciudad central. El GDF espera que
entre 2000 y 2020 la población sólo se incremente unos 590 mil habitantes, apenas 7%
más que la oblación actual, la tendencia es claramente al equilibrio.
Se espera que en el 2020 haya 22.4 millones de habitantes en la ciudad, es decir, el
crecimiento ya no será explosivo. El verdadero reto poblacional de la ciudad lo plantea la
modificación que ha experimentado su pirámide de edades, nos encontramos ante un
proceso de envejecimiento poblacional (originado por el descenso en la fecundidad y por
el aumento de la esperanza de vida o edad promedio), por lo que se requiere crear
satisfactores para el creciente grupo de la tercera edad. Actualmente, el 64% de la
población se encuentra en edad productiva, es decir, entre 15 y 64 años.
Existen diferentes datos prospectivos sobre el comportamiento poblacional y de superficie
urbana que presentará la ZMVM en los próximos 15 años, sin embargo, todos ellos
parecen coincidir en tendencias similares:
§
Se prevé que el 80.4% de los nuevos pobladores (que se integrarán a la ciudad en
el periodo 2000-2020) se alojará en el Estado de México; 15.2% en el DF; y 4.4%
en Hidalgo.
§
Según el Consejo Nacional de Población (CONAPO), la población de la Ciudad de
México en el año 2010 será de aproximadamente 20 millones de habitantes.
§
El Programa General de Desarrollo Urbano del DF (1996) considera que
tendencialmente en el 2010 habrá 22.4 millones de habitantes, cifra que se
incrementará a 26.2 millones en el 2020.
§
El Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México (2002)
proyecta una población de 21.4 millones en 2010 y de 22.4 millones en 2020.
§
Se calcula en poco más de 3 millones los residentes de los municipios conurbados
del Estado de México provienen del DF. Las estimaciones demográficas indican que
el crecimiento natural tiende a reducir su ritmo, sin embargo el fenómeno
migratorio provocará que de 2000 a 2020 la población de los municipios
conurbados del Edomex se incremente en 4.3 millones, un 44% más población de
la actual. Lo que implicará la construcción de 1.2 millones de viviendas nuevas.
¿Qué podemos esperar en los próximos años? Al menos a nivel de planes y programas de
desarrollo urbano, o
l s gobiernos del DF, Estado de México e Hidalgo han fijado posturas
claras con respecto al crecimiento urbano 2000-2020.
§
El DF ha cancelado la alternativa de expansión de la mancha urbana sobre el área de
conservación de sus delegaciones periféricas (aunque no hay que olvidar que se sigue
expandiendo por medio de asentamientos irregulares); su estrategia para captar a los
nuevos habitantes (fundamentalmente crecimiento natural de la población) consiste
en el reciclaje urbano y en la redensificación de la ciudad central.
§
El Estado de México seguirá captando la mayor parte del crecimiento poblacional,
tanto del generado por su propio crecimiento natural, como por la migración de
habitantes del DF que no puedan arraigarse ahí debido a los altos valores del suelo.
Es de esperarse que el crecimiento en estos municipios siga dándose de forma poco
ordenada, como hasta ahora.
§
El Estado de Hidalgo parece tener un esquema de crecimiento más ordenado y cuyo
centro será la zona de Tizayuca, que pretende impulsarse por medio de un “tecnopolo” y un aeródromo de carga.
El panorama no parece ser diferente de la realidad actual, en los próximos 15 o 20 años
veremos una ciudad con una densidad habitacional a la baja, pero con un comportamiento
diferenciado:
§
Una ciudad central que recupera densidad habitacional hasta llegar a la estabilidad,
con altos valores del suelo y con una población de nivel socioeconómico de medio a
medio-alto.
§
Hacia las dele gaciones y municipios del poniente del Valle de México (Cuajimalpa,
Santa Fe, Huixquilucan, Interlomas, Bosque Real, etc.) continuará el desarrollo urbano
dirigido a los sectores jóvenes y de altos ingresos de la ciudad, en modelos de
ocupación del suelo en los que predomina la vivienda plurifamiliar vertical combinada
con grandes espacios verdes, que finalmente se traduce en una densidad habitacional
que va de media a baja.
§
Sobre el área de conservación de las delegaciones Cuajimalpa, Álvaro Obregón,
Magdalena Contreras, Tlalpan, Xochimilco, Tláhuac y Milpa Alta seguirán surgiendo
asentamientos irregulares con cada vez menor accesibilidad, con densidades
habitacionales bajas y muy bajas.
§
Hacia los municipios conurbados del norte y oriente del Valle de Méxic o veremos la
concentración tanto de los grandes megadesarrollos habitacionales de interés social
en vivienda unifamiliar o dúplex (tipo GEO), como de colonias populares surgidas por
medio de procesos de ocupación de tierras sin servicios y autoconstrucción.
De continuarse las actuales políticas urbanas, se continuará con una metrópoli expansiva,
con baja densidad habitacional, que conserva o incluso fortalece su modelo de polarización
y segregación socioespacial.