Aspectos legales de un Recibo de Pago

La compra de Bienes en promesa
Modalidad de “venta en planos”:
El “comprador en planos” debe conocer a fin de precautelar la seguridad de su inversión. Para ello,
acudimos donde Rafael Cocíos, abogado con amplia experiencia en temas de este tipo, y aquí les
ofrecemos respuestas a las preguntas más comunes sobre este mecanismo.
¿Comprar en planos es una opción válida?
Normalmente se paga un porcentaje en calidad de “reserva” de un bien. ¿Qué documento respalda
esta entrega de dinero?
Debido al dinamismo de la demanda, en muchas ocasiones se firma un “contrato de reserva”, que
tiene un formato preestablecido unilateralmente. Es un instrumento que suscribe el comprador sin
que pueda discutir su contenido con el propietario. Valido para bienes de todo tipo y usualmente
usado en bienes raíces.
Bajo ningún concepto. El contrato de reserva es un recibo que prueba la entrega del anticipo
por parte del reservante. No tiene valor legal aunque se reconozca su firma y rúbrica en una Notaría,
ni tiene la fuerza de la promesa de compra venta.
¿Sirve para reclamar en caso de incumplimiento?
Este contrato de reserva únicamente constituye un recibo de entrega-recepción de recursos que
permitirá solicitar la devolución del anticipo, más no la entrega del bien ni la suscripción del
contrato de compraventa.
¿Se ha establecido un valor legal mínimo o máximo para reservar un bien?
Todo depende de la negociación, sin embargo, por costumbre se exige un 10% del precio del bien.
En ocasiones, los compradores cancelan el 100% del valor del bien a fin de beneficiarse de un
descuento interesante.
En caso de desistimiento del comprador, ¿el vendedor puede retener algún porcentaje de esta
reserva?
El valor de la reserva debe ser reembolsado en su totalidad, más los intereses legales. Cualquier
cláusula en contrario, como multa por desistimiento, se entenderá nula de pleno derecho.
¿Tiene vigencia de plazo el pago de una reserva?
Por lo general se fija un plazo para la firma de la compraventa, según se cumplan con ciertas
condiciones. En esta fecha quedaría insubsistente el contrato de reserva y el negocio pasa a ser
regulado por la compraventa.
Así las cosas, ¿el documento legal es la promesa de compra venta?
Sí. Hay varios lineamientos que se deben solicitar para precautelar la seguridad de la inversión.
¿Por ejemplo?
Por ejemplo, solicitar un detalle de los productos desarrollados con anterioridad para conocer su
trayectoria.
Si es persona jurídica, el nombramiento del representante legal, y el RUC. Estos documentos sirven
para identificar y garantizar que esté facultado para realizar actividades.
¿Qué cláusulas deben constar en la promesa de compra venta?
Se debe establecer el precio del bien, forma de pago, plazos determinados para la entrega del bien y
firmas, multas en caso de desistimiento o incumplimiento, características de diseño, calidad,
detalles de acabados, especificaciones técnicas, entre otras. Todo esto forma parte de la negociación
del bien y el comprador debe tener la información por escrito.
¿Ante qué jueces se llevan estos reclamos de incumplimiento?
Estos procesos se los sigue ante los jueces de lo civil. El cumplimiento del contrato se puede
demandar a través de un proceso ejecutivo, mientras que la resolución del mismo se puede perseguir
en proceso ordinario, o en el pactado por las partes. En cualquier caso, previo a iniciar estas
acciones, se debe reconvenir judicialmente al deudor para evidenciar que ha caído en mora.
¿Se pueden resolver de otra forma los conflictos derivados de la promesa de compra venta?
En la promesa de compra venta se puede incorporar una cláusula arbitral que indica que cualquier
conflicto derivado de dicho contrato deberá ser resuelto mediante el procedimiento de arbitraje ante
el Centro que hayan acordado las partes, conforme la Ley de Arbitraje y Mediación. El laudo o
decisión arbitral es inapelable, pero puede ser ampliado o aclarado por los mismos árbitros que
conocieron el conflicto. Del laudo arbitral hay como interponer la acción de nulidad, bajo causales
específicas que determina la misma Ley señalada.
¿Qué sucede si el comprador desiste de la compra una vez firmada la promesa?
Generalmente, el comprador autoriza a que, en caso de incumplimiento de su parte, el vendedor
pueda retener del dinero entregado, el valor de la multa fijada en la promesa y devolver el
remanente en un plazo determinado. Este plazo corre a partir de la fecha en la que el vendedor
vende nuevamente el bien objeto del contrato, a un nuevo interesado, y recibe el pago
correspondiente. Este plazo responde al hecho de que el dinero entregado por el comprador está
invertido en el producto. Si esta devolución no se realiza en el plazo estipulado se pueden seguir las
acciones judiciales de las que hemos conversado.
¿Se puede cambiar el nombre de la persona que firma la compra venta al momento de firmar la
venta definitiva?
En este caso, se debe prever esta situación en la compra venta, a través de la inclusión de una
cláusula especial que indique que el comprador podrá requerir que la compraventa se haga a su
favor o de otra persona. Si no se incluye una cláusula en este sentido, se estaría incumpliendo y esto
acarrearía consecuencias legales como el pago de la penalidad establecida.