N° 91 - Poder Judicial de la Provincia de Santa Fe

1
Acuerdo N° 91
18
En
días del mes de
la
ciudad
de
Rosario,
Abril
a
los
de dos mil doce,
se reunieron en Acuerdo los señores miembros de la Sala
Primera
de
la
Cámara
de
Apelación
en
lo
Civil
y
Comercial de la ciudad de Rosario, doctores Ariel Carlos
Ariza, María Mercedes Serra y Ricardo A. Silvestri, para
dictar sentencia en los autos caratulados “LEMMA, Nancy
Noemí contra ADMINISTRACIÓN SAN JOSÉ sobre ORDINARIO”
(Expte. Nº 321/2010), venidos del Juzgado de Primera
Instancia de Distrito en lo Civil y Comercial Nº 3 de
Rosario
para
resolver
los
recursos
de
nulidad
y
de
apelación interpuestos contra el fallo número 2.810 de
fecha 22 de septiembre de 2009.
Realizado
el
estudio
de
la
causa,
se
resolvió
plantear las siguientes cuestiones:
Primera: ¿Es nula la sentencia recurrida?
Segunda: En su caso, ¿es ella justa?
Tercera: ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?
Correspondiendo
votar
en
primer
término
al
señor
vocal doctor Ariza, sobre la primera cuestión dijo:
En sostén del recurso de nulidad interpuesto a foja
242, la recurrente afirma que la sentencia impugnada
carece
de
coherencia
al
tener
por
cierto
que
la
actora conocía la existencia del proceso de ejecución
hipotecaria al momento de entregar la seña, hecho que
2
dice ajeno a las probanzas de autos; que el decisorio le
otorgó significados impropios y erróneos a los términos
textuales empleados por las partes en los documentos
fundantes
del
reclamo;
que
el
sentenciante
omitió
expedirse sobre una cuestión central tal como el hecho
de que los demandados violaron el deber de información.
Se advierte que tales críticas no resultan susceptibles
de fundar el recurso de nulidad por no referir a vicios
de
procedimiento
sino,
eventualmente,
a
errores
de
juzgamiento propios del recurso de apelación. Por lo
demás, la propia recurrente remite a tales planteos en
oportunidad de fundar sus agravios apelatorios, por lo
que podrán obtener adecuada respuesta al tratarse el
recurso respectivo.
Por
añadidura,
irregularidades
no
se
advierte
procedimentales
la
que
existencia
justifiquen
de
un
pronunciamiento oficioso.
Voto, pues, por la negativa.
Sobre la misma cuestión, la señora vocal doctora
Serra, a quien le correspondió votar en segundo lugar
dijo: Que adhiere a los fundamentos expuestos por el
señor vocal doctor Ariza, y vota por la negativa.
Concedida
la
Silvestri,
a
término,
ésta
a
quien
palabra
le
al
señor
correspondió
cuestión,
dijo:
Que
vocal
votar
en
coincide
doctor
tercer
con
lo
3
manifestado
por
el
señor
vocal
doctor
Ariza
y
vota
negativamente a esta cuestión.
Sobre la segunda cuestión, el señor vocal doctor
Ariza dijo:
1.
Mediante sentencia número 2.810 de fecha 22 de
septiembre
de
2009
instancia
rechazó
“doblada”
y/o
inmueble
(fs.236/241),
la
del
importe
interpuesta
Guillermo
demanda
Osvaldo
por
el
de
de
de
restitución
reserva
Nancy
López
juez
Noemí
de
primera
de
compra
Lemma
(declarado
seña
de
contra
rebelde)
y/o
Administración San José y/o Agustín Eduardo Funes, e
impuso las costas a la accionante. Para así decidir,
luego
de
sentar
las
bases
de
su
razonamiento
en
lo
relativo a la interpretación de la voluntad negocial
señaló el A-quo que, conforme a lo expresado por los
firmantes del recibo de seña, la operación concertada
entre
la
actora
inmobiliario
Agustín
“Administración
referendum
como
de
Eduardo
San
la
compradora
Funes
José”
y
como
seguiría
aceptación
del
el
corredor
titular
adelante
vendedor
de
ad
Guillermo
Osvaldo López y siempre que no existiera un impedimento
legal
que
obstaculizara
su
correcta
concreción.
Interpretó que la referencia a un “impedimento legal”
exteriorizaba
vigente
en
una
el
posición
ánimo
de
segura,
los
concluyente,
firmantes
en
ese
4
momento.
Expresó
que
si
bien
la
actora pretendió
tildar de “impedimento legal” a la cuantía original de
U$S 44.000 correspondiente a un mutuo garantizado con
una hipoteca constituida sobre el inmueble a adquirir,
cuantía mayor a la indicada en el recibo de seña, lo
cierto era que, según el informe remitido por el juzgado
ante el cual tramitaba la ejecución de dicha hipoteca,
el
monto
asimismo
demandado
que
la
ascendía
a
existencia
$
de
42.315.
Entendió
embargos
sobre
el
inmueble, anteriores o posteriores al recibo de seña, no
podían ser calificados como “impedimento legal” sino que
en
todo
caso
contrariedad,
podrían
pero
significar
ciertamente
no
una
un
demora,
obstáculo
una
legal
para que la compraventa se concretase, ni configuraban
un impedimento para celebrar el boleto de compraventa
que
la
actora
escrituración
se
negó
definitiva.
a
suscribir,
Recordó
ni
que
para
los
la
artículos
1.174 y 1.179 Código Civil autorizan la venta del bien
embargado
como
tal,
siempre
que
no
se
oculte
la
existencia del embargo. En tal sentido señaló que el
bien
embargado
compraventa
pero
puede
ser
ésta
será
objeto
del
inoponible
al
contrato
de
embargante,
quien podrá actuar respecto del bien como si no hubiese
salido del patrimonio de su deudor, tratándose de un
supuesto
de
indisponibilidad
relativa
en
la
cual
se
5
establecen
límites
al
poder
de
disposición
del
propietario pero únicamente en la medida del interés del
embargante, y siempre que la contratación sea de buena
fe, esto es, con denuncia del embargo existente sobre el
bien. Indicó que en caso de negociación de mala fe, el
contratante
obligación
que
de
actúa
liberar
en
el
tal
carácter
inmueble
del
adquiere
gravamen
la
bajo
riesgo de incurrir en delito civil de estelionato con la
responsabilidad
establecida
en
el
artículo
1.179
del
Código Civil. En definitiva, el magistrado expresó no
advertir que la existencia de la ejecución hipotecaria,
de
la
cual
la
actora
habría
tomado
conocimiento
al
suscribir el recibo de seña, y de los embargos, de los
cuales
habría
tomado
conocimiento
per se,
pudiera
ser calificada de “impedimento legal” para celebrar la
contratación
y
que,
por
ende,
no
justificaba
la
pretensión esgrimida, juzgando que en verdad existió un
arrepentimiento
de
la
compradora,
motivando
ello
el
recurso
de
rechazo de la demanda.
Contra
el
fallo
interpuso
la
actora
apelación (a fs.242, concedido a fs.243). Radicada la
causa en esta Sala, la recurrente expresó sus agravios
(fs.259/274).
Sus
quejas
pueden
resumirse
en
los
siguientes términos: a) le achaca al sentenciante el
error de considerar que la actora tenía conocimiento, al
6
momento de la suscripción del recibo de seña, de la
existencia
de
hipotecaria.
suscribir
un
Afirma
la
existencia
seña
de
un
proceso
la
judicial
apelante
sólo
que
tenía
contrato
de
al
ejecución
momento
conocimiento
de
mutuo
con
de
de
la
garantía
hipotecaria por la suma de $ 70.000, y agrega que no
surge de las probanzas de la causa, ni del recibo de
seña, ni de las manifestaciones vertidas por las partes,
que hubiese tenido conocimiento del juicio de ejecución
de la hipoteca como tampoco de los embargos trabados
sobre
el
bien
en
ese
y
otros
pleitos
que
también
desconocía. Expresa que en realidad, posteriormente a la
suscripción
del
hipoteca
que
ascendía
a
recibo
le
$
de
habían
70.000,
seña
supo
informado,
era
en
per
que
verdad
se
que
la
supuestamente
por
un
monto
superior, de U$S 44.000, anoticiándose también de dos
embargos que habían sido trabados sobre el inmueble, uno
antes y otro después de la suscripción del recibo. Alega
que el yerro atribuido al decisorio es fundamental, y
que es bien diferente adquirir un inmueble hipotecado,
que
no
adquirir
presupone
un
embargo
inmueble
con
alguno
sobre
ejecución
el
bien,
hipotecaria
a
en
trámite que sí permitiría representarse la existencia de
un embargo.
Afirma que sólo le informaron la existencia
de una hipoteca y le ocultaron dolosamente la existencia
7
del proceso de ejecución hipotecaria y de los embargos
trabados
antes
y
resumen,
sostiene
después
de
que
juez
el
entregar
de
la
seña.
En
grado
fundó
su
sentencia en un extremo no afirmado ni probado; b) se
queja porque, a su entender, el juez de grado le asignó
a los términos “impedimento legal” y “obstaculizar” el
significado
de
“imposibilidad”.
Arguye
que,
en
el
razonamiento del juez, la compraventa debió llevarse a
cabo
a
pesar
de
todo,
lo
cual,
afirma,
le
habría
ocasionado daños mayores a los ya padecidos, y recién
allí la compradora podría reclamar por sus derechos.
Afirma
que,
por
el
contrario,
su
comportamiento
fue
diligente y, que cuando conoció por sus propios medios
los gravámenes que le habían sido dolosamente ocultados,
se negó a la suscripción del boleto, lo cual no puede
configurar un arrepentimiento. Agrega que es de público
conocimiento
que
las
averiguaciones
pertinentes
se
efectúan en el término que transcurre entre la entrega
de
la
seña
y
la
suscripción
del
boleto
o
escritura
pública. Aduce que los fundamentos del fallo no permiten
dimensionar
cuáles
serían
circunstancias
calificables
como “impedimentos legales” toda vez que el A-quo los
equipara a la “imposibilidad”. Remarca que su intención
era comprar una casa para vivir, y no adquirir juicios.
Sostiene
que
la
cuestión
radica
en
determinar
el
8
significado
y
alcance
de
la
expresión
“impedimento”
empleada por las partes, señalando que estaría haciendo
referencia a un obstáculo, embarazo, estorbo, dificultad
o traba, descartando que se trate de un sinónimo de
imposibilidad. Considera que el sentenciante ha violado
las
de
reglas
los
de
derecho
contratos,
relativas a la interpretación
modificando
el
significado
de
los
términos empleados por las partes en el documento en que
se
instrumentó
“impedimento
la
seña.
legal
operatoria”
debe
que
Indica
que
la
obstaculizare
interpretarse
la
por
expresión
correcta
oposición
al
“arrepentimiento de la parte compradora” referenciado en
la misma oración, ambos con relación a los efectos de la
frustración del contrato respecto de la restitución o no
del
importe
de
la
seña
entregada,
expresando
la
recurrente que el adjetivo “legal” fue utilizado para
distinguirlo de cualquier impedimento de tipo personal.
Agrega que la alusión a la “correcta operatoria” refiere
al normal desenvolvimiento de las cosas, cuestionando
que
pueda
operatoria
considerarse
el
razonable
encontrarse
de
para
pronto
con
una
que
correcta
no
sólo
había una hipoteca sino además un juicio de ejecución
hipotecaria en trámite y dos embargos provenientes de
otros pleitos. Sostiene que tales extremos, desconocidos
y ocultados al tiempo de la seña, sí configuraron un
9
impedimento
legal
susceptible
de
obstaculizar
la
correcta operatoria; c) también le achaca al fallo la
omisión de pronunciamiento con relación a lo afirmado en
la demanda acerca del ocultamiento doloso en la etapa
precontractual, imputado a la contraria, de información
sustancial referida a las condiciones del inmueble con
inducción a error pues, afirma, de haber conocido el
verdadero estado de las cosas no habría concretado la
seña. Dice que tales circunstancias no pueden presumirse
desconocidas por el vendedor ni por el intermediario, y
agrega que la violación al deber de información surge de
la sola lectura del recibo de seña en contraposición con
los informes expedidos por el Registro General, siendo
tal infracción la causa de la contienda y la causal
invocada
en
sustento
de
la
resolución
contractual
intentada en el intercambio epistolar con la contraria.
Expresa que la violación al deber de información en la
etapa precontractual da sustento a una pretensión de
resolución contractual, como asimismo puede acarrear la
nulidad del contrato por vicio de dolo, y añade que si
ello es así entonces también tiene la virtualidad de
configurar
el
supuesto
previsto
por
las
partes
como
impedimento legal para la correcta operatoria. Entiende
que
tanto
el
vendedor
como
el
intermediario
son
responsables porque el deber de información recae sobre
10
ambos: López como potencial vendedor estaba obligado a
conducirse de buena fe (art. 1.198, Cód. Civ.) y por
ello
a
detallar
mientras
que
obligación
actividad
el
el
en
verdadero
agente
virtud
del
inmobiliario
de
desarrollada
estado
la
y
inmueble,
tenía
idéntica
profesionalidad
lo
normado
por
de
la
la
ley
provincial 13.154 y la ley nacional 25.028; d) aduce que
el A-quo, al descartar la existencia del “impedimento
legal”
invocado
con
base
en
la
cuantía
original
del
préstamo hipotecario de U$S 44.000, señalando que el
monto reclamado en el juicio de ejecución hipotecaria
era en realidad de $ 42.315, confundió a la hipoteca con
la
ejecución
monto
del
hipotecaria.
mutuo
“impedimento
no
legal”,
Sostiene
que
fue
invocado
aisladamente
sino
dentro
de
un
el
verdadero
como
conjunto
de
circunstancias ocultadas maliciosamente, y añade que lo
trascendente es que en el recibo de seña se consignó un
importe y la escritura de mutuo tenía uno mayor, aparte
de que se ocultó la existencia del proceso de ejecución,
no apareciendo determinante el importe de la demanda si
se
tiene
en
cuenta
que
al
mismo
deben
sumarse
los
intereses y los honorarios y costas del juicio. Señala
que el A-quo discurrió en la doctrina de la compraventa
de inmuebles embargados dejando de lado la ocultación
maliciosa
de
la
información
perpetrada
por
los
11
demandados.
Descartada la extemporaneidad de la expresión de
agravios planteada por el codemandado Agustín Eduardo
Funes, según resolución N° 345 del 26.09.2011 obrante a
fojas
287/288,
apelatorios
contestados
(fs.278)
y
por
aquél
consentido
el
los
agravios
llamamiento
de
autos (fs.292), quedaron los presentes en condiciones de
dictar sentencia.
2.
El relato de los antecedentes de la causa ha
sido adecuadamente desarrollado por el sentenciante de
primera
instancia
(fs.236/238),
por
lo
cual
a
dicha
relación de hechos, que no ha sido objeto de reproche
alguno, corresponde remitir en esta instancia.
Ingresando
en
el
examen
de
los
agravios
apelatorios, se estima que éstos satisfacen la exigencia
contenida
en
el
artículo
365
del
Código
Procesal,
adelantándose que los mismos habrán de prosperar.
Está fuera de discusión en estos autos que en fecha
23.08.2005 el codemandado Agustín Eduardo Funes, como
titular de la inmobiliaria que gira bajo el nombre de
fantasía “Administración San José”, recibió de la actora
Nancy Noemí Lemma la suma de $ 2.400 en concepto de seña
a cuenta de precio y como principio de ejecución para la
compraventa de un inmueble ubicado en la calle Anchoris
número 1918 de esta ciudad, cuyo precio ascendería a un
12
total de $ 80.000, estipulándose que se pagaría la suma
de $ 10.000, equivalente a una inhibición que pesaba
sobre
la
vendedora,
compraventa,
y
el
al
celebrarse
resto
al
el
otorgarse
boleto
la
de
escritura
traslativa de dominio. Se dejó aclarado además que sobre
el inmueble pesaba una hipoteca a favor del Banco de
Boston por la suma de $ 70.000, mencionándose también
que
del
monto
del
precio
se
deduciría
el
importe
recibido en concepto de seña. Se dejó sentado asimismo
que la seña se recibía ad referendum de la aceptación de
los
propietarios
del
inmueble,
quedando
la
misma
en
caución del titular de Administración San José, quien
por
su
intervención
percibiría
de
la
compradora
una
comisión del 3% al suscribirse el boleto de compraventa.
Se estipuló que la seña tendría vigencia por un plazo de
veinte
días
corridos
prorrogable
por
circunstancias
externas que demorasen la operación, y que “en caso de
que existiese algún impedimento legal que obstaculizare
la
correcta
operatoria,
el
importe
de
seña
será
reintegrado puesto a disposición mediante telegrama con
aviso de entrega, al mismo valor que fue tomado sin ser
doblada la suma en común acuerdo entre ambas partes, no
así en caso de arrepentimiento de la parte compradora”.
Todo ello según surge del recibo acompañado en copia por
la actora a foja 8 y reconocido por el codemandado Funes
13
en su responde a foja 31.
También
está
fuera
de
discusión
que
Guillermo
Osvaldo López, codemandado en carácter de propietario
del inmueble, refrendó el negocio suscribiendo el recibo
de seña. En este punto son contestes la actora y el
codemandado Funes, operando asimismo el reconocimiento
tácito del codemandado López sobre el particular por
aplicación
del
artículo
143
del
Código
Procesal,
en
tanto no compareció a estar a derecho ni contestó la
demanda.
Cabe preguntarse entonces si en el caso asiste a la
actora el pretendido derecho a obtener el reintegro de
la seña en virtud de la frustración de la compraventa.
Una
aconseja
liminar
consideración
detenerse
brevemente
de
en
orden
la
metodológico
calificación
del
instrumento otorgado por las partes, al que la misma
actora
le
referirse
ha
dado
luego
la
denominación
subsidiariamente
a
de
“seña”
“reserva”.
para
Dicha
calificación tiende únicamente a determinar los efectos
jurídicos
que
celebrado
por
podían
las
extraerse
partes
(v.
del
mencionado
REZZÓNICO,
Juan
acto
C.,
La
calificación e integración del contrato, en Contratos.
Homenaje al profesor doctor Jorge Mosset Iturraspe, dir.
Félix A Trigo Represas y Rubén S. Stiglitz, La Rocca,
1989, p.57/72).
14
Del contenido del documento, obrante en copia a
foja 8, se desprende que los otorgantes de manera clara
calificaron el acto como seña. Si bien es sabido que en
la calificación del negocio no necesariamente hay que
detenerse en la denominación que las partes utilizaron,
no es menos cierto que la directiva legal indica como
primera pauta de interpretación el sentido literal de
los propios términos utilizados por las partes (art.217,
Cód. Com.; esta Sala, Acuerdo N° 198 del 12.05.2010,
causa “Vanni c. Divito”). A su vez, la selección de esa
expresión tiene por sí misma una evidente connotación en
el campo inmobiliario en tanto que la seña constituye la
dación o entrega de una cosa, generalmente dinero, que
una parte realiza a favor de otra a fin de asegurar el
cumplimiento
de
un
contrato
o
bien
para
permitir
el
arrepentimiento (LÓPEZ DE ZAVALÍA, Fernando J., Teoría
de
los
Contratos,
Zavalía,
1997,
T.I,
p.668
Parte
y
General,
ss.;
4ta.
NICOLAU,
ed.,
Noemí
Ed.
L.,
Fundamentos de Derecho Contractual, La Ley, 2009, T.I,
p.336/341).
Sin
embargo,
contradictorios
en
aparecen
orden
a
luego
dos
determinar
el
elementos
carácter
penitencial o no de la seña celebrada. Por un lado se
expresó que la seña se entregaba a cuenta de precio y
como principio de ejecución -lo cual otorgaría, conforme
15
a antigua jurisprudencia, carácter confirmatorio a la
seña (conf. S.C.B.A., 02.09.1949, J.A. 1949-IV-330; del
mismo
Sala
tribunal,
F,
causa
26.03.1980,
“Mussacchio
“Felman
c.
c.
Correa”;
Casanueva”;
CNCiv,
v.
tb.
MORELLO, Augusto M., DE LA COLINA, Pedro R., El boleto
de compraventa inmobiliaria, 4ta. ed., Librería Editora
Platense,
2008,
consideró
en
p.858/860)-;
el
mismo
y
por
documento
la
otro
lado
se
posibilidad
de
arrepentimiento de la parte compradora. Igualmente, como
particularidad
del
acto
celebrado,
se
previó
un
plazo de vigencia de la seña por veinte días corridos
prorrogables.
Bajo las condiciones que acaban de exponerse estimo
que el acto suscripto constituyó una seña, celebrada
como
instrumento
precontractual
que
permitía
a
los
celebrantes el arrepentimiento de la operación con los
efectos del artículo 1.202 del Código Civil. Aparte de
dicho arrepentimiento, el acto podía quedar sin efecto
por el sólo transcurso del tiempo por la consumación de
su
plazo
existencia
de
de
vigencia.
Inclusive
inconvenientes
que
se
estipuló
que
la
obstaculizaran
la
“correcta operación” daría lugar justificadamente a la
frustración del acto.
Cabe descartar, entonces, que el instrumento del
caso resulte lo que en la práctica inmobilaria suele ser
16
denominado como “reserva”. Esa Sala ha tenido ocasión de
decidir, in re “Rosbaco c. Crestale & Asoc.” (Acuerdo N°
32 del 21.02.2007) que la reserva de compra “constituye
un contrato innominado mediante el cual el reservante da
una suma de dinero al propietario de un inmueble quien
se obliga a no venderlo a terceros durante el tiempo
pactado. (…) El dueño asume una obligación de no hacer,
consistente
comprometido
en
no
vender
(Lorenzetti,
a
un
tercero
Ricardo
el
inmueble
'Tratado
de
los
Contratos. Parte Especial', Rubinzal Culzoni, Santa Fe,
2004, pág.293). El mismo autor señaló más adelante: Si
el
contrato
extingue
definitivo
debiendo
no
se
restituir
celebra,
el
la
reserva
vendedor
la
se
suma
recibida del comprador (Ibidem, pág.293). En el panorama
jurisprudencial
resulta
relevante,
al
respecto,
el
pronunciamiento de la Cámara Nacional de Apelaciones en
lo Civil de la Capital Federal, Sala D, recaído en autos
'Bellochio de Montemayor, María v. Potais, Augusto' del
02.09.1997, J.A. 1998-II, pág.97. Sostuvo allí el Dr.
Bueres
que
las
reservas
subordinan
la
relación
contractual instrumentada en ella a la firma del boleto
definitivo,
por
lo
que
se
está
en
presencia
de
una
condición suspensiva (art.545 C.C.) atento a lo cual la
frustración
de
tal
boleto
provoca
los
efectos
del
art.548 del dicho Código, que establece que en tal caso
17
la obligación es considerada como si nunca se hubiese
formado, razón por la cual, el promitente de venta debe
restituir lo recibido en carácter de reserva (Gastaldi,
José María 'Las cláusulas de reserva y otras cuestiones
en
la
compraventa
Similares
inmobiliaria',
consideraciones
respecto
E.D.
del
124-284).
documento
de
reserva se siguieron también en un destacado precedente
de la Sala C, de la misma Cámara Nacional Civil, in re
'Bacco
de
209.1999
Ferreiro,
(D.J.
Irma
2000-2,
c/
pág.
Carballo,
983).
Rafael'
En
el
del
trabajo
doctrinario (…) de autoría de Solari Costa, se analizan
problemas tradicionales en materia de reserva en tanto
que
se
diferencia,
los
casos
en
adecuadamente
que
vendedor
y
este
acto,
comprador
ya
de
han
perfeccionado un acuerdo sobre la venta, restando el
otorgamiento
del
boleto
(Solari
Costa,
Osvaldo
'La
reserva de compra inmobiliaria', L.L. 2000-B, pág.117).
En
la
reserva
quedando
la
propiamente
reserva
dicha
pendiente
no
de
hay
la
tal
acuerdo,
aceptación
del
vendedor. Sin perjuicio de lo anterior, el mismo Solari
Costa
indica:
'En
el
momento
de
suscripción
de
la
reserva, normalmente se entrega una suma de dinero a la
inmobiliaria corredora, a fin de garantizar la seriedad
de la propuesta. Vencido el plazo -durante el cual el
corredor retira el inmueble de la venta al público- sin
18
que la oferta sea aceptada, se entiende que la misma ha
sido rechazada, y se debe por tanto restituir el importe
al
oferente.
Si
el
oferente
desiste
de
su
propuesta
pierde en favor del inmobiliaria el dinero dejado como
garantía' (Solari, Costa, op. Cit., pág.124)”. En autos,
el
único
elemento
de
contacto
que
tendría
el
acto
celebrado con la reserva es la existencia de un plazo de
vigencia, debiendo prevalecer en cambio, como propio de
la
seña
de
autos,
la
existencia
de
una
facultad
de
arrepentimiento.
Sentado
lo
anterior,
corresponde
señalar
que
en
autos el codemandado López no opuso resistencia alguna a
la pretensión de reintegro esgrimida por la actora.
El
codemandado
Funes,
por
su
parte,
pretendió
desligarse de los hechos de la causa afirmando que el
importe de la seña fue entregado al codemandado López,
invocando
en
acompañado
embargo,
en
dicho
reconocimiento
sustento
de
fotocopia
documento
de
López
tal
aseveración
certificada
privado
y,
por
a
no
lo
el
foja
fue
recibo
75.
sometido
demás,
el
Sin
al
extremo
invocado tampoco surge de la confesión ficta de este
último -ocurrida en virtud de su incomparecencia a la
audiencia de absolución de posiciones instrumentada a
foja 92 y vta., a tenor del pliego presentado por la
actora
y
obrante
a
fojas
88/89
(v.
especialmente
19
posición n° 8, donde se afirma que el dinero quedó en
caución
de
Administración
San
José)-.
Por
lo
demás,
tampoco se invocó ni se desprende de las constancias de
la causa que Funes hubiese obrado en representación de
López al percibir la seña. A todo evento, se ha señalado
por
prestigiosa
vender
que
puede
puede
doctrina
dar
ser
una
un
que
quien
autorización
profesional
tiene
a
interés
una
(martillero
en
persona,
o
corredor
inmobiliario), para proceder a la venta; el martillero o
corredor puede ofrecer el inmueble en venta a nombre y
por cuenta del propietario; puede celebrar contratos de
reserva
de
compra
y
recibir
señas,
que
debe
dar
al
propietario salvo autorización en contrario; si no hace
entrega de la seña es depositario de la misma y puede
ser intimado a su entrega; si la operación se frustra,
está obligado a restituir lo percibido del tercero (v.
MORELLO, Augusto M., DE LA COLINA, Pedro R., El boleto
de compraventa inmobiliaria, 4ta. ed., Librería Editora
Platense,
2008,
p.284/286;
LORENZETTI,
Ricardo
L.,
Tratado de los Contratos, Rubinzal Culzoni, 1999, T.I,
p.327).
También
violación
adujo
al
Funes
deber
condiciones
del
aparecieron
deudas
de
en
su
defensa
información
inmueble
superiores
respecto
ofrecido
al
que
valor
en
del
no
hubo
de
las
venta
ni
inmueble,
20
sino
que
el
contrato
se
habría
frustrado
por
arrepentimiento de la compradora, careciendo por tanto
de derecho al reintegro de la seña, posición de la que
se hizo eco el sentenciante anterior quien en definitiva
juzgó
que
las
no
eran
un
impedimento
cargas
desconocidas
legal
que
pesaban
sobre el inmueble
por
la
actora ni constituyeron
que
obstaculizara
la
correcta
operatoria y que, en consecuencia, la compraventa se
frustró por arrepentimiento de la señante.
Pero lo cierto es que en el recibo de seña sólo se
hizo constar la existencia de una hipoteca sobre el bien
por
$ 70.000
y
una
inhibición
sobre
el
vendedor
por $ 10.000, mientras que de los informes recabados por
ante el Registro General y ofrecidos por la actora como
prueba documental a fojas 54/63 se desprende que, además
de
la
hipoteca
por
U$S
44.000
constituida
en
fecha
16.05.2001 a favor del BankBoston N.A., pesaba sobre el
inmueble de marras un embargo por $ 3.200 inscripto en
fecha
Jimena
22.10.2003
M.
perjuicios”
c.
y
ordenado
López,
tramitados
Hernán
ante
en
M.
el
los
y
autos
otro
Tribunal
“Carchano,
s.
Daños
Colegiado
y
de
Responsabilidad Extracontractual N° 2 y, asimismo, según
lo informado por el Juzgado de Distrito en lo Civil y
Comercial N° 9 a foja 102 vta., en fecha 03.07.2002
BankBoston N.A. ya había iniciado juicio de ejecución
21
hipotecaria
contra
$
habiendo
42.315
y
López,
demandando
obtenido
un
sentencia
monto
de
favorable
en
fecha 14.05.2004, con fecha de subasta fijada para el
13.10.2006
-aunque
irrazonable
el
juzgado
conjeturar
que
no
la
lo
informó,
suma
no
demandada
es
pudo
resultar incrementada en la sentencia con la eventual
aplicación
del
coeficiente
por
conversión
monetaria,
intereses y costas del proceso de ejecución-.
Tampoco surge de otros elementos de la causa que la
señante tuviera conocimiento, al momento de entregar la
seña,
de
las
circunstancias
omitidas
en
el
recibo
respectivo. De ello se sigue que existió incumplimiento
del deber de informar adecuadamente sobre las cargas y
gravámenes que recaían sobre el bien que hacía al objeto
del
contrato,
deber
que
tiene
su
fundamento
en
el
principio de buena fe negocial (art.1.198, Cód. Civ.,
con aplicación específica en el supuesto contemplado en
el art.1.179 del mismo cuerpo legal), y que pesaba tanto
sobre el intermediario que ofreció el bien a la venta
como
sobre
el
propietario
del
bien
que
a
posteriori
refrendó ese trato.
Además
de
aquellas
cargas
y
gravámenes
no
informados a la actora, se añade la circunstancia de que
dentro del plazo estipulado para la vigencia de la seña,
en fecha 02.09.2005, se trabó un nuevo embargo sobre el
22
bien por la suma de $ 45.000, ordenado en los autos
“Baruffi, Eduardo L. c. López, Hernán y otro s. Daños y
perjuicios”, tramitados ante el Tribunal Colegiado de
Responsabilidad Extracontractual N° 2 (v. documental de
fs.54/63).
Así
las
cosas,
se
observa
que
en
el
caso
no medió por parte de la actora ejercicio de la facultad
de
arrepentimiento
sino
que,
por
el
contrario,
el
conocimiento adquirido por aquélla, con posterioridad a
la entrega de la seña, acerca de la preexistencia de
cargas
nuevo
no
informadas
gravamen,
impedimento
así
y
la
como
frustrante
repentina
su
del
aparición
expresa
negocio
de
invocación
en
el
un
como
intercambio
epistolar habido con los demandados, en oposición a la
interpelación recibida tendiente a la suscripción del
boleto
de
compraventa
y
pago
del
precio -según
narración efectuada en la demanda y reconocida por la
contraparte-, conducen a descartar un arrepentimiento en
los
términos
del
artículo
1.202
del
Código
Civil,
debiendo analizarse la cuestión bajo la óptica de la
previsión
de
impedimentos
las
legales
partes
que
referida
a
obstaculizaran
eventuales
la
correcta
operación.
En
tal
faena
judicial
se
estima
que
la
interpretación efectuada por el A-quo respecto de la
23
voluntad negocial plasmada en el recibo de seña sobre la
base de sus elementos gramaticales, en el sentido de que
la
expresión
“impedimento
legal”
exteriorizaba
una
posición concluyente que no se configuraba por la sola
existencia de un juicio de ejecución hipotecaria y de
embargos trabados con relación al inmueble de marras en
tanto tales circunstancias no constituían obstáculo para
que la compraventa pudiera concretarse a tenor de lo
normado en el artículo 1.174 del Código Civil sino que
en
todo
caso
podrían
significar
una
demora
o
contrariedad, no resulta correcta.
Ello así pues, conforme al Diccionario de la Real
Academia
Española
(22ª
ed.),
la
voz
“impedimento”
significa, en su primera acepción, “obstáculo, embarazo,
estorbo
con
lo
para
algo”.
anterior,
la
Del
modo
subsiguiente
eventualidad
prevista
sentido
“obstaculizar”
de
mismo
en
el
en conexión
descripción
mentado
la
y
recibo,
correcta
de
en
tal
el
operatoria,
expresa la idea de impedir o dificultar la consecución
del propósito negocial perseguido. Desde la perspectiva
jurídica, interpretando lo pactado en el recibo de seña
de buena fe y de acuerdo con lo que verosímilmente las
partes debieron entender obrando con cuidado y previsión
(arg. art.1.198, Cód. Civ.), no puede equipararse el
significado
de
la
expresión
empleada
por
las
partes
24
(impedimentos, obstáculos, estorbos, dificultades) con
una
definitiva
imposibilidad
de
llevar
a
cabo
el
negocio.
Por
ello,
aun
cuando
imposibilidad
fáctica
inmueble,
puede
sino
estipulado
por
de
lo
no
eventuales
ni
no
existió
jurídica
para
concluirse
las
inconvenientes
que
en
caso
adquirir
que,
partes
el
el
en función
acerca
de
obstaculizaran
la
“correcta operación”, la preexistencia de un embargo y
un juicio de ejecución hipotecaria respecto del inmueble
de
marras
no
informados
a
la
actora
al
momento
de
entregar la seña, sumado ello a un nuevo embargo sobre
el bien trabado durante el lapso de vigencia de la seña,
configuraron
verdaderos
estorbos
que
dificultaban
la
consecución del negocio tenido en vista, dando lugar al
reintegro de la seña. Es que no cabe exigirle a la
interesada la realización de esfuerzos extraordinarios y
no previstos a fin de seguir adelante con la operación,
resultando
justificada
su
oposición
a
celebrar
el
contrato definitivo cuando la finalidad del negocio se
había frustrado para ella debido a circunstancias que no
le son imputables (en sentido similar, v. CNCiv, Sala A,
30.04.1986, L.L. 1986-D-37).
A todo evento cabe agregar que si bien conforme al
artículo 1.174 del Código Civil pueden ser objeto de los
25
contratos
las
cosas
litigiosas,
hipotecadas
o
embargadas, ello depende del conocimiento que tengan los
contratantes
sobre
la
situación
del
bien
(art.1.179,
Cód. Civ.), extremo que no parece confluir en el sub
iudice en atención a la deficitaria información brindada
a la actora respecto de las cargas y gravámenes que
recaían sobre el inmueble de marras.
Como consecuencia de lo considerado, se arriba a la
conclusión de que le asiste a la actora el derecho al
reintegro de la seña entregada. Cabe agregar que la seña
no debe reintegrarse doblada pues tampoco se configura
el arrepentimiento del artículo 1.202 del Código Civil
respecto de la recipendaria de la seña sino que, como
fuera
indicado,
la
operación
se
frustró
por
las
circunstancias objetivas ya relatadas y, por lo demás,
la señante aceptó expresamente que en caso de que la
compraventa se frustrara por algún impedimento legal que
obstaculizara
ocurrió,
mismo
el
valor
la
correcta
importe
que
de
fue
la
operatoria,
seña
tomado
como
sería
sin
ser
finalmente
reintegrado
doblada
al
(arg.
art.1.197, Cód. Civ.).
Así las cosas, se juzga procedente el recurso de
apelación,
correspondiendo
revocar
la
sentencia
de
primera instancia y, en su lugar, acoger la demanda y
condenar a los demandados a reintegrar a la actora la
26
seña de $ 2.400. Dicha suma devengará desde la mora
-ocurrida
a
partir
de
la
recepción
por
la
parte
demandada del requerimiento extrajudicial emitido por la
actora
en
orden
intercambio
al
epistolar
reintegro
reseñado
de
por
la
seña,
la
actora
según
en
su
demanda y reconocido por los demandados-, y hasta su
efectivo pago, intereses equivalentes a la tasa pasiva
del Banco de la Nación Argentina para operaciones de
depósito a plazo fijo a treinta días sin capitalización.
Así voto.
Sobre la misma cuestión, la señora vocal doctora
Serra dijo: Que coincide con lo expuesto por el señor
vocal doctor Ariza, y vota en el mismo sentido.
Concedida
Silvestri,
la
a
la
palabra
misma
al
señor
cuestión,
el
vocal
Sr.
doctor
Vocal
Dr.
Silvestri, dijo: Que hace suyas las razones expuestas
por el señor vocal preopinante y vota en idéntica forma.
Sobre la tercera cuestión, el señor vocal doctor
Ariza dijo:
En
atención
al
resultado
obtenido
al
tratar
las
cuestiones anteriores, corresponde desestimar el recurso
de
nulidad
y
declarar
procedente
el
recurso
de
apelación, revocando la sentencia de primera instancia
y,
en
su
lugar,
acoger
la
demanda
condenando
a
los
demandados a pagar a la actora dentro del plazo de diez
27
días la suma de $ 2.400 más intereses equivalentes a la
tasa
pasiva
del
Banco
de
la
Nación
Argentina
para
operaciones de depósito a plazo fijo a treinta días sin
capitalización desde la mora y hasta el efectivo pago.
Las costas de ambas instancias se impondrán a los
demandados por haber resultado sustancialmente vencidos
(art.251, C.P.C.C.).
Los honorarios profesionales por la intervención en
segunda instancia serán regulados en el 50% de los que
en definitiva resulten regulados en primera instancia
(art.19, ley 6.767).
Así me expido.
Sobre la misma cuestión, la señora vocal doctora
Serra, dijo: Que coincide con la resolución propuesta
por el señor vocal preopinante, y vota en concordancia.
Concedida
la
palabra
al
señor
vocal
doctor
Silvestri, a esta tercera cuestión dijo: Que concuerda
con lo expresado por el señor vocal preopinante y vota
en igual sentido.
En
mérito
a
los
fundamentos
del
acuerdo
que
antecede, la Sala Primera de la Cámara de Apelación en
lo Civil y Comercial de Rosario, RESUELVE: 1) Desestimar
el recurso de nulidad. 2) Declarar procedente el recurso
de
apelación,
revocando
la
sentencia
de
primera
instancia y, en su lugar, acoger la demanda condenando a
28
los demandados a pagar a la actora dentro del plazo de
diez días la suma de $ 2.400 más intereses equivalentes
a la tasa pasiva del Banco de la Nación Argentina para
operaciones
días
sin
de
depósito
capitalización,
a
plazo
desde
la
fijo
mora
a
y
treinta
hasta
el
efectivo pago. 3) Imponer las costas de ambas instancias
a la parte demandada. 4) Regular los honorarios de los
profesionales intervinientes en esta instancia en el 50%
de los que en definitiva resulten regulados en primera
instancia. Insértese, hágase saber y bajen. (Expte. Nro.
321/2010).
mm.
ARIZA
SERRA
SILVESTRI
29
30
31