CURSO DE CAPACITACION para CORREDORES

CURSO DE CAPACITACION
para CORREDORES
INMOBILIARIOS
C.U.C.I.C.B.A
Escribano JORGE HORACIO ARMANDO
Titular del Registro Notarial 348 de la C.A.B.A
Septiembre 2012
MODULO UNO:
COMIENZO DE LA
RELACIÓN INMOBILIARIA
RESERVA
• Se considera un acuerdo FRAGIL, cuya ruptura solo puede
perjudicar al potencial comprador, quien pierde el dinero
entregado en concepto de reserva, si es que la misma es
aceptada.• Debe ser breve, y el bien que se pretende adquirir no debe ser
comprometido a terceros sobre los cuales, llegado el caso se
tendrá prioridad.C.N.Comercial “Carrizo Elena c/ Guarinello inmobiliaria s/ ordinario” Sala A - Mayo 14/2009
Oferta de Compra
Declaración unilateral y recepticia dirigida a la formación del Contrato
Requisitos de existencia
Ser dirigida a persona o personas determinada
Sobre un contrato especial
Con todos los antecedentes constitutivos
Completa – autosuficiente
El principio de Revocabilidad reconoce dos excepciones
-Oferente renuncia a retirar la oferta
- Se obliga a mantenerla por un plazo determinado
Ref: Artículos 1148; 1150 C.C.
OFERTA IRREVOCABLE DE
COMPRA
 CASOS:
Campos. Revisión.Edificios anteriores 1941
Afectado a históricos
Sujeto a eventual desocupación
BOLETO DE COMPRAVENTA
Oferta de
compra
Seña
Pacto
comisorio
Menores
Cláusula
penal
Bancarización
Boleto de compraventa
ESCRITURA PÚBLICA
Poder
irrevocable
BOLETO DE COMPRAVENTA
Acto jurídico bilateral que tiene por
objeto reglar los derechos de las
partes dentro del ámbito patrimonial
Art. 1323 del CC
Habrá Compra y venta cuando una de las partes se
obligue a transferir la propiedad de una cosa y ésta se
obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto
en dinero
Contrato preliminar que genera la obligación de
otorgar la escritura publica. Esta doctrina considera
que el contrato de compraventa inmobiliaria
encuadra dentro en la categoría de solemnes ya que
la forma exigida constituye un requisito de validez
del acto, lo que se sustenta que la escritura no
puede ser sustituida por otra forma. Esta
formalidad debe ser cumplida por el juez cuando
una de las partes se negase a firmar la escritura
publica.- Plenario Cazes Francino, Amalia c.
Rodríguez Conde.- Art.1185.-“Lopez de Zavalia”.
Nulo como contrato de compraventa inmobiliaria y valido como
contrato donde las partes se han obligado hacer escrituras publicas.
“Zinny”
RECOMENDACIONES PARA ANALIZAR BOLETOS
• Revisión del titulo
•Revisión del boleto
•Datos de los vendedores y compradores (compra en comisión,
representación)
•Asentimiento conyugal
•Datos del inmueble
•Precio y forma de pago
•Títulos Perfectos
•Plano de obra y de construcción
•Sin son varios vendedores, clausula de solidaridad
•Deudas propter rem
•Inmuebles por accesión
•Designación de escribano, fecha y lugar de escritura
•Cargos de gastos e impuestos
•Revisión de certificados
•Levantamiento de medidas previas
•Clausula Penal
•Pacto comisorio
•Clausulas especiales
MODELO DE BOLETO DE
COMPRAVENTA
GUIA PRACTICA
 Comparecientes
 Arts. 1001 y 1002 C.C.
 Ley 17.671 DNI.
 Representación:
Poderes.Personas jurídicas.En comisión.Compra para terceros.
 Vendedores:
Cónyuges:
codisponen o
asienten
 Bienes Propios o
Gananciales.-
Artículo 1002:
Prevé tres formas de justificar la identidad de los otorgantes,
utilizables en forma indistinta.
 La identidad de los comparecientes deberá justificarse
por cualquiera de los siguientes medios:
 Por afirmación del conocimiento por parte del
escribano;
 Por declaración de dos testigos, que deberán ser de
conocimiento del escribano y serán responsables de
la identificación;
 Por exhibición que se hiciere al escribano de
documento idóneo. En este caso, se deberá
individualizar el documento y agregar al protocolo
reproducción certificada de sus partes pertinentes.”
REPRESENTACIÓN
-Representantes son aquellos que intervienen
en la celebración de un acto jurídico por cuenta
y en interés ajeno.
-Los efectos recaen sobre los representados,
no sobre el representante
 Representación legal o necesaria: es impuesta por la ley a los
incapaces
 Patria potestad, tutela, curatela, albaceazgo
 Representación voluntaria: Se da por libre elección y
voluntad de los representados
 Representación orgánica: Se da en las personas jurídicas y se
determina por ley y los estatutos societarios.
OBJETO DEL BOLETO DE COMPRAVENTA
 Capital: de acuerdo a titulo. Provincia: de acuerdo a plano y titulo. Superficie: según mensura -según titulo
 Reglamento
 Certificados – Informes. Propiedad horizontal:
* Unidad funcional.* Unidad complementaria.* Partes partitivas.* Partes comunes.* Bauleras – Cocheras.-
PRECIO
 Seña
seña penitencial (Art.1202).
a cuenta de precio.a cuenta de precio y
principio de ejecución.VIR – Valuación Fiscal – COTI
Fallos.Moneda de pago.Bancarización.-
SEÑA - SEÑAL O ARRAS
ARREPENTIMIENTO
CLAUSULAS
Derecho discrecional de
arrepentimiento que puede
hacerse valer por uno u otro
contratante, cuando hay entrega
de seña, mediante la pérdida de
ella o su devolución con otro tanto
• “COMO SEÑA “
• “COMO SEÑA Y A CUENTA
DE PRECIO”
• COMO SEÑA , A CUENTA DE
PRECIO Y COMO PRINCIPIO DE
EJECUCIÓN.-
SEÑA PENITENCIAL .- Art. 1202 C.Civil
SEÑA CONFIRMATORIA.C.COM.-
ART
475.-
Fallo Plenario Mendez c/
Perrupato de Ferrara.(29/12/1951)
LIMITACIONES A LOS PAGOS EN DINERO
EN EFECTIVO
Régimen impuesto por la ley 25.345 modificada por
la ley 25.413
“NO SURTIRÁN EFECTOS ENTRE PARTES NI FRENTE A TERCEROS LOS PAGOS TOTALES O
PARCIALES DE SUMAS DE DINERO SUPERIORES A ...$1000”
 DEPÓSITOS EN CUENTA DE ENTIDADES FINANCIERAS
GIROS O TRANSFERENCIAS BANCARIAS.CHEQUES O CHEQUES CANCELATORIOS.-
DECRETO 22/2001: “ ADMITE COMO MEDIO IDÓNEO DE PAGO EL
DINERO ENTREGADO EN OCASIÓN DE ESCRITURAS POR LAS QUE SE
CONSTITUYAN, MODIFIQUEN, DECLAREN O EXTINGAN DERECHOS
REALES SOBRE INMUEBLES”
En la Asamblea del Consejo Federal del Notariado Argentino (19/04/2001) fue criterio
unánime de los Colegios Notariales del país
Incluídos en el decreto 22
ACTOS MEDIANTE LOS CUALES SE TRANSFIERE EL DOMINIO SOBRE
INMUEBLES
PACTO COMISORIO
RESOLUCIÓN POR INCUMPLIMIENTO
CONTRACTUAL
PREVISIÓN CONTRACTUAL POR LA QUE LAS PARTES O
ALGUNA DE ELLAS, SE RESERVA EL DERECHO DE
TENER POR RESUELTO EL CONTRATO FRENTE AL
INCUMPLIMIENTO DE LA OTRA
ART 1204 CC
EXPRESO
Opera
derecho
de
IMPLÍCITO
pleno
Se debe exigir el previo cumplimiento de
la obligación. Se le debe otorgar al
deudor un plazo no menor de 15 días,
salvo uso y costumbres que establezcan
uno menor
CLAUSULA PENAL
• ES UNA PENA PECUNIARIA PREESTABLECIDA, PACTADA PARA
ASEGURAR LO CONVENIDO EN EL CONTRATO Y QUE SE
EJECUTA EN CASO DE INCUMPLIMIENTO
Diferencias y semejanzas con la seña
Clausula penal: para el caso de
retardo o inejecución de las
obligaciones establecidas.-
Indemnización convencional
previamente pactada
Seña: arrepentimiento
No es necesario probar el perjuicio.No da derecho a otra indemnización aunque fuese insuficiente.Está sujeta a revisión judicial.Ref.- Art. 652 y sig. del Código Civil.
Asentimiento Conyugal
(Art. 1277 Cód. Civil)
-Es necesario el consentimiento de ambos cónyuges para disponer o
gravar los bienes gananciales
-Si alguno de los cónyuges negare sin justa causa su consentimiento
para otorgar el acto, el juez podrá autorizarlo previa audiencia de las
partes
-También será necesario el consentimiento de ambos cónyuges para
disponer del inmueble propio de uno de ellos, en que está radicado
el hogar conyugal si hubiere hijos menores o incapaces. Esta
disposición se aplica aun después de disuelta la sociedad conyugal,
trátese en este caso de bien propio o ganancial.
MODULO DOS:
TITULO SUFICIENTE
TITULO SUFICIENTE
Es aquel que cumple con todos los requisitos de:
*Forma Art. 973 CC Escritura pública
*Fondo
1) Titularidad: quien transmite
debe ser titular
2) Capacidad: De enajenar y de
adquirir
EXCEPCIONES al
TITULO SUFICIENTE
1) Subasta Pública
2) Transmisión Mortis Causa
3) Prescripción Adquisitiva o Usucapión
Títulos provenientes de
SUBASTA PUBLICA
 Subasta Judicial. Su procedimiento
procesal regulado por el Art. 586 del
CPCC.
 ¿Cuando se produce la transmisión de
dominio?
-Aprobación del Remate.
-Pago del precio (Art. 380 del CPCC).
-Tradición del inmueble a favor del
comprador que debe ser conferida
judicialmente.
TRANSMISION MORTIS CAUSA
 Para que se produzca la trasmisión del derecho real a los
herederos se deberá iniciar el juicio sucesorio
correspondiente
a) Ab intestato
Art. 699 del CPCC y siguientes. Apertura. Nota al Art. 3282
del CC. “ La muerte, la apertura y la transmisión de la
herencia se causa en el mismo instante.”
Citaciones - Edictos - Cedulas
Declaratoria de Herederos.
Posesión de la Herencia. Art.702 in fine del CPCC.Partición. Inscripción
b) Testamentaria
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA
La prescripción para adquirir, es un derecho por el cual El
poseedor de una cosa inmueble, adquiere la propiedad de ella
por la continuación de la posesión, durante el tiempo fijado por
la ley.
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA
BREVE
Para adquirir el inmueble se
requiere:
-Buena Fe
-Justo Título
-Posesión continua, pacífica y
pública de 10 años
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA
LARGA
Para adquirir el inmueble se
requiere:
-Posesión continua, pacífica y
pública de 20 años
CESION DE ACCIONES Y DERECHOS
HEREDITARIOS
Cesión de créditos. Art. 1444 del CC.-
Concepto: contrato mediante el cual el
heredero transmite a otra persona sus
derechos patrimoniales sobre la
herencia o sobre una cuota parte de
ella, pero no transmite la condición de
heredero.
Caracteres: es consensual, formal (inc.
6 del Art.1184 CC).Inscripción
Exp: 98925 Carátula: "DANSIGUER NESTOR LUIS S/ ··
SUCESION AB-INTESTATO" Objeto: incorpora bien. Rol
Procesal: Dra. Bontempi.a.
Mar del Plata, 26 de Septiembre de 2011 .
Agréguense los recaudos acompañados y téngase presente (art. 34
del CPCC).Previo a la regulación de honorarios solicitada, deberá adjuntar
copia debidamente autenticada del auto de inscripción o el
oficio y testimonio que ordena la inscripción de la parte que le
pertenece al causante del bien denunciado, en la sucesión de su
madre Sra. Fabiani Sidoria, no así en la sucesión de su padre,
toda vez que el causante de autos no ha sido declarado
heredero en ésta última y confeccionar correctamente la
Declaración Jurada Patrimonial, consignando la parte
proporcional correspondiente (1/4) (art. 34 inc. 5° b del CPCC).-
Así lo afirma nuestro más alto Tribunal, sosteniendo que "El
cesionario de derechos hereditarios no adquiere ni la totalidad
ni un porcentaje del patrimonio del cedente, sino un conjunto
de bienes o derechos cuya determinación última depende de
la partición final del haber relicto (SCBA, C 88998 S 3-32010)
Desglósese la documentación original y resérvese la misma en
caja fuerte del Juzgado para su posterior entrega al
peticionante y/o autorizados, dejándose copia certificada y
debida constancia en autos (Ap. IV art. 35 de la Acordada
2514).LUCAS VESPUCCI
JUEZ CIVIL Y COMERCIAL
MODULO TRES:
MODO SUFICIENTE
para transferir el dominio
MODO SUFICIENTE
Para que la tradición genere transmisión del
derecho real de dominio se requiere:
1) Que sea hecha por el propietario de la cosa
2) Capacidad de las partes
3) Que haya título suficiente
TRADITIO BREVI MANU
- Excepción a la tradición
-Dos supuestos:
1) El actual poseedor era antes tenedor de la
cosa
2) El nuevo propietario de la cosa poseerá por
intermedio de quien ya era tenedor de la cosa y a
través de él entablará su contacto con la cosa
CONSTITUTO POSESORIO
-Es una excepción a la tradición
-Supuesto donde es innecesaria la tradición de la
cosa
-Se enajena un inmueble pero continúa
ocupándolo la parte enajenante en virtud de otro
negocio
REGISTRO INMOBILIARIO
EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN
-El registro es un requisito DECLARATIVO al solo
efecto de dar publicidad del acto jurídico
RESERVA DE PRIORIDAD
-También conocida como “bloqueo registral”
-El acto registrable que ingresa primero en el
Registro, se antepone con preferencia excluyente
a cualquier otro acto registrable, que siéndole
incompatible o perjudicial, no hubiere sido
presentado al Registro o lo hubiere sido con
posterioridad (aunque dicho acto sea de fecha
anterior)
MEDIDAS PRECAUTORIAS
-Previo a la escrituración se debe desinteresar a
los acreedores que hubieran trabado embargos o
inhibiciones, o se resovlerá por la imposibilidad
de escriturar
-En caso de concurrencia de acreedores del
vendedor posteriores al boleto, se determinará
judicialmente la prioridad entre:
*titular de boleto
*acreedores del vendedor
REGISTRO DE ANOTACIONES PERSONALES
1) Embargo
2) Inhibición
-Es una medida de seguridad ordenada por
el juez, que crea un obstáculo a la
disposición de bienes.
-Ningún escribano puede autorizar actos de
disposición de bienes del inhibido sin orden
judicial de levantamiento
ESTUDIO DE TÍTULOS
TRACTO SUCESIVO / TRACTO ABREVIADO
TRACTO SUCESIVO
 Concepto: Es un mecanismo técnico que tiene por
objeto mantener el enlace o conexión de las
adquisiciones por el orden regular de los titulares
registrales sucesivos, a base de formar todos los
actos adquisitivos inscriptos, una continuidad
perfecta en orden al tiempo sin salto alguno.-
ARTICULO 15 Ley 17.801
 “No se registrará documento en el que aparezca como
titular del derecho una persona distinta de la que figure
en la inscripción precedente. De los asientos existentes
en cada folio deberán resultar el perfecto
encadenamiento del titular del dominio y de los demás
derechos registrados, así como correlación entre las
inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o
extinciones”
ELEMENTOS DEL TRACTO




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
SUJETO: Debe haber IDENTIDAD entre la persona que
otorga el acto dispositivo y la que figura en el asiento
registral como titular del derecho.OBJETO: COINCIDENCIA en la descripción del inmueble,
entre lo que dice el Folio (FR) y el documento.OPORTUNIDAD: La previa inscripción debe existir en el
momento de practicarse el asiento respectivo y no al de
formalizarse el documento. –
EFECTOS: Si no se cumple la exigencia del Tracto, el
Registro procederá de la siguiente manera, según pueda o
no el adquirente justificar la legitimación de su causante:
4.1) Si no puede: el documento no se inscribe.- La sanción
surge expresamente del artículo 15.4.2) Si puede: el documento se inscribirá en forma
provisoria por 180 días.-
TRACTO ABREVIADO
Concepto: Es una MODALIDAD del tracto
sucesivo, por la que se permite concentrar en
un asiento único, dos o más transmisiones
operadas desde el titular inscripto.-
NO ES UNA EXCEPCION al tracto
sucesivo. “Art. 16.- …En todos estos casos el documento
deberá expresar la relación de los antecedentes del
dominio o de los derechos motivo de la transmisión o
adjudicación, a partir del que figure inscripto en el
Registro, circunstancia que se consignará en el folio
respectivo.”
a)
cuando el documento sea otorgado por los jueces, los
herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento
de cuando el documento sea otorgado por los jueces, los
herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento
de contratos u obligaciones contraídas en vida por el
causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su
nombre;
b) cuando los herederos declarados o sus sucesores
transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a
nombre del causante o de su cónyuge;
c) cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la
partición de bienes hereditarios;
d) cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en
forma simultánea y se refieran a negocios jurídicos que
versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas
autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios.
MODULO CUATRO:
PROPIEDAD HORIZONTAL
(Ley N º 13.512)
El derecho de propiedad
horizontal recae sobre
inmuebles edificados
PARTES PRIVATIVAS
 Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o
departamento
PARTES COMUNES
(La siguiente enumeración
carece de carácter taxativo)
 Terreno
 Los cimientos, muros maestros, techos
 Los tabiques o muros divisorios de los distintos
departamentos
 Patios solares, pórticos, galerías y vestíbulos comunes
 Escaleras, puertas de entrada
 Jardines
 Los locales e instalaciones de servicios centrales, como
calefacción, agua caliente o fría, refrigeración
 Los locales para alojamiento del portero y portería
 Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos
 Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes
salvo convención en contrario.
 Cada propietario podrá usar de los bienes comunes:
 conforme a su destino
 sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los
demás
 Los derechos de cada propietario en los bienes comunes
son inseparables del dominio, uso y goce de su
respectivo departamento o piso
 En la transferencia, gravamen o embargo de un
departamento o piso se entenderán comprendidos esos
derechos, y no podrán efectuarse estos actos con
relación a los mismos, separadamente del piso o
departamento a que accedan
 Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento
de los demás enajenar el piso o departamento que le
pertenece, o constituir derechos reales o personales
sobre el mismo.
 Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los
departamentos o pisos:
 Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas
costumbres o a fines distintos a los previstos en el
reglamento de copropiedad y administración
 Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la
tranquilidad de los vecinos
 Ejercer actividades que comprometan la seguridad
del inmueble o depositar mercaderías peligrosas o
perjudiciales para el edificio.
UNIDADES FUNCIONALES
Conjunto de ambientes principales
directamente comunicados y unidos
entre sí, necesarios para el desarrollo
de las actividades compatibles con el
destino del edificio que fija el
Reglamento de Copropiedad y
Administración
UNIDADES COMPLEMENTARIAS
Es el conjunto de ambientes y
dependencias comunicados y unidos
entre sí que, no constituyendo una
unidad funcional, complementa a alguna
de éstas en su uso, y resulta
jurídicamente accesoria de ella.
-COCHERAS
-BAULERAS
Comercialización
de emprendimientos
inmobiliarios
-Fideicomiso
-Venta a plazos
-Venta con cláusulas de reajuste
-Venta al costo