20 preguntas sobre Propiedad Horizontal
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20 preguntas sobre Propiedad Horizontal © Lefebvre-El Derecho 1. ¿Cabe la instalación de ascensor a cuenta del propietario al no ser aprobada la instalación por la junta? Planteamiento En una comunidad de 6 viviendas, 5 propietarios, hay una única propietaria interesada que solicita la instalación de un ascensor ya que lo necesita, pues ahora mismo se encuentra en casa con dos personas dependientes y con la necesidad de acudir a terceros cada vez que tiene que acudir con ellos al médico, etc. Sometida la cuestión a la Junta el resultado de la votación es de dos a favor y dos en contra. Como técnicamente no se alcanzaba acuerdo, solicitaron al juzgado que se pronunciara. En ese momento uno de los propietarios del sí cambio al no, para evitar ir al juzgado, con lo que la solicitante quedó como única partidaria de la instalación. ¿Qué solución puede adoptar dicha propietaria? Solución La LPH, en la redacción dada por la Ley 8/2013, contempla dos posibilidades para la instalación de instalaciones de supresión de barreras arquitectónicas. 1)- Que el importe repercutido anualmente de la instalación, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. En este caso tendrá carácter obligatorio para la comunidad y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos (art.1.b LPH). 2)- Si excede de esas doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, entonces sí se necesita acuerdo de la comunidad, en cuyo caso, y conforme al art. 17.2 LPH, deberá ser adoptado con el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En principio la situación es similar a la anterior a la reforma, de tal modo que si se trata de obras que exceden de dicho importe, y como es el caso, no se obtiene autorización de la junta, la normativa permitía al propietario interesado acudir a la vía que establece la Ley 15/1995, de 30 de mayo, de límites del dominio y supresión de barreras arquitectónicas. La principal consecuencia de este proceso es que el propietario o usuario interesado tiene que asumir la totalidad del coste de la obra, conforme al art. 7 de dicha Ley. No obstante, la Ley 8/2013 introdujo en el art. 10.1.b LPH una novedad considerablemente más ventajosa para el propietario interesado que la de acudir a realizar la obra íntegramente a su costa. Conforme a este nuevo precepto, la obra seguirá siendo obligatoria para la comunidad, y no necesitará acuerdo de junta, aunque supere ese importe de 12 mensualidades, si el propietario interesado asume el pago del exceso. Es decir, el importe repercutido anualmente de la instalación, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, hasta esas doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, se pagaría por todos los propietarios (incluido el solicitante), en la 2 © Lefebvre-El Derecho proporción o sistema que tenga establecido la comunidad para realizar el pago de los gastos comunes. La parte que exceda de dicha cantidad será a cargo, exclusivamente, del propietario solicitante. 2.- ¿Existe obligación de todos los copropietarios de sufragar los gastos de bajar el ascensor a cota cero? Planteamiento En una junta se llevan dos propuestas para llevar a cota cero un ascensor, o instalar un elevador para salvar los escalones del portal o bajar el ascensor hasta el portal. Existe un propietario en silla de ruedas. Evidentemente las obras para llevar el ascensor a cota cero son más caras pero se aprueba esta opción por mayoría de votos y cuotas de todos los propietarios. Existen dos propietarios que pretenden impugnar el acuerdo por entender que las obras son una mejora, siendo sólo imprescindible el instalar el elevador. ¿Tiene alguna posibilidad de prosperar la hipotética demanda? Solución La obra en cuestión no constituye una mejora sino una obra de accesibilidad y por tanto una obra que obliga a todos los propietarios. En efecto, señala el art. 17.2 LPH, que “la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes”. Por tanto, no es una mejora y la demanda de los propietarios no tendría por qué prosperar por este motivo. 3.- ¿Se pueden eliminar barreras arquitectónicas parcialmente, o es necesario eliminarlas completamente? Planteamiento En una comunidad de propietarios se ha tomado el acuerdo de eliminar barreras arquitectónicas de acceso a la finca, con la instalación de un salva escaleras para acceder al portal, donde ya se encuentra el ascensor de la finca. El mismo tiene su última parada en el piso 7º, 3 © Lefebvre-El Derecho quedando un tramo de escalera para el acceso al piso situado en la planta 8ª. El propietario de dicho piso ha solicitado que se incluya en el acuerdo adoptado realizar las obras oportunas para que el ascensor llegue hasta su planta, aduciendo que de no ser así no se eliminarían completamente las barreras arquitectónicas en la finca y que sería agravio comparativo que su piso siguiese con la barrera del último tramo de escalera. ¿Estaría en su derecho de que se incluyese lo que solicita? ¿Se pueden eliminar barreras arquitectónicas parcialmente, o es necesario eliminarlas completamente? Solución Efectivamente, el propietario estaría en su derecho de que se incluyese lo que solicita en el orden del día de la Junta, dado que no se habrían eliminado completamente las barreras arquitectónicas en la finca y, además, sería agravio comparativo que su piso siguiese con la barrera del último tramo de escalera. Además, dice el art.16.2 LPH -EDL 1960/55- que “Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre”. Por otra parte, en nuestra opinión, no existe obstáculo legal para que se puedan eliminar barreras arquitectónicas sólo parcialmente, siempre que el itinerario afectado sea practicable para una persona con problemas de movilidad y accesibilidad. En este sentido afirma la sentencia de la AP de Madrid de 31 de mayo de 2012 -EDJ 2012/117161-, que cabe considerar necesaria la obra aun cuando no elimine por completo la totalidad de los obstáculos, sí lo hace en la medida máxima posible en función de las peculiaridades del edificio, contribuyendo en todo cuanto se puede a mejorar la calidad de vida de los minusválidos y habitantes de los inmuebles y a su integración social. Afirma dicha sentencia que lo adecuado y fácil a que se refiere el art.3.1.b Ley 15/1995, de 30 de mayo -EDL 1995/14315-, sobre Límites del Dominio sobre Inmuebles para Eliminar Barreras Arquitectónicas a las Personas con Discapacidad, ha de interpretarse en relación a las circunstancias concretas del caso, pues la finalidad de la norma no es la de establecer un mecanismo de solución total y absoluto en la superación de acceso a las personas con discapacidad ambulatoria, y menos que sólo deban removerse o superarse los obstáculos cuando se consiga de forma completa, sino que sean suficientes para permitir a esas personas la integración social mediante el acceso a una vivienda digna y adecuada, tal como así se recoge en la exposición de motivos de dicha Ley, de manera que si las formas constructivas del inmueble no permiten soluciones mejores, pero las que se proponen facilitan en gran medida el acceso a las viviendas hasta hacerlos adecuados o suficientes, se debe entender cumplido el objetivo de la norma. 4 © Lefebvre-El Derecho 4.- ¿Cabe la posibilidad de declarar moroso al nuevo propietario e impedirle votar en la junta por las deudas contraídas por el anterior? Planteamiento En una comunidad, un piso se vendió por una entidad bancaria dejando una deuda que todavía no está saldada del todo. El nuevo propietario sí que ha pagado las cuotas de comunidad desde que lo compró. A la hora de una votación, el piso tiene deuda pero al nuevo propietario no, ¿se le debe dejar votar? Solución Una vez que el piso se ha vendido, y con independencia de que la comunidad opte por reclamar a título personal contra el anterior propietario responsable, el nuevo propietario se ve comprometido por la afección del piso a las deudas de comunidad del año en curso y los tres anteriores a la fecha de transmisión. Por tanto, si lo desea, la comunidad puede reclamar contra el nuevo propietario, aunque esté pagando regularmente los recibos desde la adquisición. Ahora bien, la única condición es que se trata de deudas correspondientes al año en curso y los tres años anteriores a la fecha de transmisión. Si son anteriores a ese periodo no se le podrá exigir nada. Ello es consecuencia de lo dispuesto en el art.9.1.e) LPH -EDL 1960/55-. Así, el citado precepto, en la redacción dada por la Ley 8/2013, dispone que los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso. Para que tenga la condición de deudor y poder ser privado del derecho de voto debe habérsele requerido de pago por las deudas en cuestión. Si no ha sido así, no se le podrá privar en esta reunión del derecho de voto, pero sí en las posteriores a dicha reclamación. 5.- ¿Colocar una puerta en la valla de la piscina, se puede interpretar como una nueva instalación? Planteamiento ¿La instalación de una puerta en la valla de la piscina, no vendría regulado en el art.17.4 y 17.8 de la LPH aprobada recientemente? ¿La puerta se puede interpretar como una nueva instalación? El importe de la instalación no excede del importe de tres mensualidades, por tanto se aplicaría el art. 17.8, pero ¿cómo se deben contabilizar los votos? Tengo entendido que del total de propietarios se deben restar las cuotas de las viviendas que no tengan derecho a voto por impago de recibos, asistan o no a la reunión, por tanto del 100% 5 © Lefebvre-El Derecho se restan las cuotas de los morosos, y de la cuota resultante se calculan las 3/5 partes del total de propietarios, pero la duda es si se deben obtener de los propietarios que asisten o del total de propietarios, es decir si no se consiguen la 3/5 partes de los presentes y representados en la Junta, el acuerdo no prospera, o por el contrario se añaden a los votos de la mayoría los de los propietarios ausentes, que tendrán 30 días para manifestar su discrepancia. ¿Y las abstenciones como se computan? Solución No existe una interpretación unánime sobre el particular, dado que no es un supuesto expresamente contemplado en la LPH. Si bien podría entenderse que no es una alteración sustancial. Sería conveniente, en nuestra opinión, el máximo consenso de modo que sería de aplicación el art. 17.4 LPH -EDL 1960/55-. En efecto, señala el citado precepto que “cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado”. Así, en nuestra opinión, la puerta se puede interpretar como una nueva instalación. El importe de la instalación no excede del importe de tres mensualidades, lo que significa que el disidente está obligado al pago. Por tanto, se puede repercutir el coste de la instalación y es de aplicación el art. 17.8 LPH -EDL 1960/55- que señala que “se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción”. Por tanto, los ausentes en esas condiciones se consideran como votos favorables. De conformidad con lo dispuesto en los arts. 15 y 16 LPH -EDL 1960/55- del total de propietarios se deben restar las cuotas de las viviendas que no tengan derecho a voto por impago de recibos, asistan o no a la reunión. Así, de la cuota resultante se calcula el porcentaje de las 3/5 partes del total de propietarios (60%). Debe advertirse que por aplicación del art. 17.8 LPH se añaden a los votos de la mayoría los de los propietarios ausentes, que tendrán 30 días para manifestar su discrepancia. En cuanto a las abstenciones estos no se computan ni a favor ni en contra. En efecto, la doctrina opina que las abstenciones no pueden añadirse a los votos favorables y estos solamente pueden conformarse con la suma de los que expresamente votan a favor del acuerdo. Sobre este particular, ver la voz “Propietarios ausentes y abstenciones” de la Base de Datos de El Derecho -EDC 2003/52832-. 6 © Lefebvre-El Derecho 6.- ¿Necesita autorización comunitaria el propietario de un adosado para poner paneles solares en su cubierta? Planteamiento En una Comunidad de propietarios de chalets adosados, un propietario quiere instalar en su cubierta paneles solares. El título no dice nada al respecto. ¿Necesita acuerdo de la comunidad autorizando esa instalación? ¿Por qué mayoría? En el caso de exigir mayoría cualificada, según la redacción actual de la LPH derivada de la reforma operada por la Ley 8/2013, ¿se aplica el sistema del voto ausente o presunto? Solución A nuestro juicio se trata de una instalación privativa en un elemento privativo, la cubierta del adosado, de modo que no sería necesario un previo acuerdo de la Junta de propietarios autorizando la instalación. Dice el art. 17.8 LPH -EDL 1960/55- que “Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el art. 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción”. En nuestra opinión, se trata de una modificación que se realiza en aprovechamiento privativo, de modo que no se aplicará, en caso de adoptarse un acuerdo, el régimen de voto presunto. No obstante, como hemos indicado, el propietario no tendría obligación de solicitar autorización previa de la comunidad para hacer la instalación. 7. ¿Existe obligación de la Comunidad de realizar el mantenimiento de las chimeneas de fábrica del edificio Planteamiento Existen unas chimeneas en un edificio que están en mal estado y se deben reparar. Estas chimeneas son de fábrica ya que son de cuando se construyó el edificio. El local no hace servicio de estas chimeneas y utiliza otra. ¿Esta reparación de las chimeneas corresponde a la Comunidad? Solución A la vista de lo dispuesto en el art. 396 CC -EDL 1889/1- se trataría de un elemento común por su propia naturaleza y destino, y le resulta aplicable todo lo expuesto sobre las chimeneas respecto de la obligación de la Comunidad de atender a su lim7 © Lefebvre-El Derecho pieza, mantenimiento y reparación, con la consiguiente responsabilidad de los daños que se puedan producir por incumplimiento de estas obligaciones. La responsabilidad de la ejecución de esta obra corresponde a la comunidad de propietarios (art. 10.1.a LPH -EDL 1960/55-, reformado por la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919-) de la cual las chimeneas son un elemento común. Dicho precepto señala que tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación. Siendo una obra de conservación de un elemento común, la responsabilidad de la reparación y del pago será de la comunidad de propietarios. 8.- ¿Es necesario el consentimiento expreso del delegante para que su representante delegue a su vez dicha representación en un tercero? Planteamiento Un propietario (A) delega su voto en otro vecino (B) para que le represente en junta. Pero finalmente este vecino (B) no puede asistir y delega su voto en otro vecino (C). El propietario C acude a la Junta con la delegación de voto de su vecino B, y además quiere también que se le aplique la delegación de voto que en su día hizo A a B. ¿Sería válido este planteamiento? (trasvase de delegaciones a un propietario que finalmente no va a poder asistir, en otro al delegar el que tiene las delegaciones en este último). Solución Dice el art.15.1 LPH -EDL 1960/55- que “Si algún piso o local perteneciese pro indiviso a diferentes propietarios estos nombrarán un representante para asistir y votar en las juntas”. El representante no puede delegar su propia representación sin el consentimiento expreso del delegante. Ese consentimiento expreso y por escrito equivaldría a otorgar una nueva representación al margen de la voluntad del que la otorgó originariamente. La delegación de la delegación no está contemplada en la LPH, como tampoco en otros textos legales, de modo que tratándose del ejercicio de un derecho habrá que entender que ello no es posible. Por tanto, dicha representación sólo puede hacerse valer por el representante originalmente designado. Si no puede asistir dicha representación, en manos de otra persona diferente, carece completamente de validez. 8 © Lefebvre-El Derecho 9. ¿Qué mayoría se necesita para aprobar el cerramiento de un patio común a nivel del tejado? Planteamiento En una comunidad de propietarios que quiere cerrar el patio que existe entre dos edificios, con una cubierta a nivel de tejados. ¿Qué mayoría haría falta, con la LPH antes y después de la reforma de junio de 2013? Solución La regulación general de esta situación hay que buscarla en el art. 10.3.b) LPH -EDL 1960/55-, tras su redacción por la Ley 8/2013. Hasta ese momento, por aplicación del derogado art. 12 LPH -EDL 1960/55- se exigía la unanimidad, por la remisión al antiguo art. 17.1 LPH -EDL 1960/55-. El actual art. 10.3.b) LPH -EDL 1960/55- se refiere a la construcción de nuevas plantas o alteración (incluyendo cerramiento de terrazas y envolvente). Dada la remisión que hace al art. 17.6 –EDL 2008/89754- de la Ley de Suelo, se exige autorización administrativa (licencia municipal), así como que la obra que se realice se ajuste a la licencia de obra y no haya incremento de propiedades privativas. El cerramiento del patio sería una alteración sustancial de los elementos comunes que quedaría sujeto al citado precepto. En cuanto al acuerdo exigible por la Junta de propietarios, en nuestra opinión, debe ser el de las 3/5 partes del total de votos y cuotas, por coherencia con el resto de supuestos contemplados en el art. 10.3.b) LPH -EDL 1960/55-. Conforme al art.17.8 LPH -EDL 1960/55- “se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el art. 9 -EDL 1960/55-, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción”. 10.- ¿Puede un local comercial cambiar la configuración de la decoración de su tramo de fachada conforme a su imagen corporativa? Planteamiento En una comunidad de propietarios existen dos locales comerciales en planta baja. En 2011, el local izquierdo (clínica dental) reviste la superficie de la fachada correspondiente a su local con azulejo propio de su firma. En la junta ordinaria de dicho año se trata el tema, acordando por unanimidad los presentes que se plantee al inquilino del local que, o bien reviste toda la longitud de la fachada (suya, del zaguán y del bajo derecho) con el azulejo utilizado o bien deberá reponer la fachada a su estado anterior. Transcurre el año 2012 en que nada se hace ni se dice. Asimismo, durante ese año 2012 el local derecho (frutería) pinta la fachada de verde chillón, color totalmente distinto al original. Nada dice la comunidad al respecto. En 2013 este 9 © Lefebvre-El Derecho mismo local derecho cambia de actividad (ahora, accesorios de fotografía y telefonía) y pinta su tramo de fachada de negro y coloca carteles. En la Junta ordinaria celebrada el mes pasado, se acuerda literalmente “requerir a la propiedad para que devuelva la fachada a su configuración anterior a la colocación del revestimiento cerámico del bajo izquierdo y de la pintura color negro del izquierdo, así como a la retirada de rótulos y banderolas no autorizados. Si en el plazo de un mes desde la recepción del requerimiento este no es atendido, se acuerda proceder judicialmente contra ella para obligarla a hacerlo”. La propiedad de ambos bajos es la misma, no así los arrendatarios propietarios de los distintos negocios. ¿Puede prosperar dicha reclamación judicial en caso de llegar a interponerse, teniendo en cuenta que lo único que ha hecho cada inquilino es configurar la decoración de su tramo de fachada conforme a su imagen corporativa? Solución Sobre este particular, existe desde fechas recientes un cambio de rumbo en la opinión de los tribunales. En efecto, como dice sentencia del TS de 17 de enero de 2008 -EDJ 2008/1750-, “el carácter preponderante de la propiedad individual y el accesorio de la comunidad dentro del régimen de la propiedad horizontal -extensivo a las urbanizaciones privadas y a los casos de las denominadas propiedades tumbadas-, pues serían los derechos privativos sobre los pisos la razón de ser de la institución, aquello que en primer término responde a su finalidad económica y social”. Conforme a ese carácter instrumental de lo común frente a lo privativo –concluye- “sería necesario tolerar las modificaciones o instalaciones que, afectando a los elementos comunes, exija la normativa ordenancista para adecuar esos locales en forma que puedan ser útiles según su destino estatutario, procurando, eso sí, la menor molestia, daño e invasión de los elementos comunes”. A ello añade la sentencia del TS de 11 febrero de 2010 -EDJ 2010/9927-, en la aplicación del art. 7 LPH -EDL 1960/55-, que “no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, donde cualquier modificación puede romper la armonía del conjunto, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, tanto en su inicial construcción y acabado, a veces elemental, rudimentario y sin división alguna, como en cualquier cambio de su configuración o aspecto externo, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales , siempre mudable, y susceptible de notables transformaciones de destino surgidas por iniciativa de los iniciales titulares, o de sus sucesores, pues, como ejemplo, es distinta su conformación, entre otras, para una cafetería, un supermercado o una oficina bancaria, de manera que la realidad operativa exige alteraciones esenciales para el fin perseguido, que a veces afectarán a la fachada, siempre que no perjudique a otros copropietarios y que la porción utilizada de la misma no sea susceptible de uso o aprovechamiento por el resto de los comuneros”. 10 © Lefebvre-El Derecho En definitiva, en nuestra opinión, a la vista de este criterio jurisprudencial, es muy problemático que prospere la reclamación judicial de la comunidad teniendo en cuenta que el arrendatario ha configurado la decoración de su tramo de fachada conforme a su imagen corporativa, para así poder operar como actividad comercial de cara al público. 11.- ¿Tiene obligación un propietario de soportar la instalación de una plataforma para acceder a los contadores de gas comunitarios? Planteamiento En una comunidad de vecinos la empresa distribuidora de gas nos indica que por seguridad se debe colocar una plataforma para acceder a los contadores del gas. En la actualidad los contadores se encuentran en un patio, con acceso a través del portal, pero el suelo del patio coincide con el tejado del local. Por problemas entre vecinos, el dueño del local no permite que se coloque nada sobre el tejado puesto que puede provocar goteras, por lo que se ha determinado que se coloque una plataforma sobre el tejado (sin que apoye en él) y que vaya anclado a la fachada, ¿se puede negar el dueño del local ya que si no se realiza la instalación no podrán realizar la lectura? Los contadores ya estaban instalados en su lugar cuando compró el local. Solución En nuestra opinión, al hecho de que se coloque una plataforma sobre el tejado (sin que se apoye en él), pero anclado a la fachada, no constituye en modo alguno causa para que se pueda negar el propietario del local. En nuestra opinión, tampoco podría negarse en el caso de que fuera sobre el suelo, en la medida en que dicho techo-suelo tiene la naturaleza de elemento común, sin derecho a exigir indemnización alguna, dada esta naturaleza estructural (sirve de suelo y también de techo). Conforme al art. 9.1.c) LPH -EDL 1960/55- es obligación de cada propietario “Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados”. En definitiva, ya como obra necesaria en un elemento común (art. 10 LPH -EDL 1960/55-), ya como servidumbre para la realización de actuaciones conforme a la LPH, el propietario del local está obligado a soportar dicha instalación. 12.- ¿Puede la comunidad, que ya ha reclamado y cobrado, volver a reclamar por las cuotas impagadas del anterior propietario amparándose en el cambio sufrido en el art. 9.1 e) LPH? 11 © Lefebvre-El Derecho Planteamiento Hasta junio del presente año se venía aplicando el art. 9.e) LPH que establecía lo siguiente: “El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior” Con la modificación de la LPH, por la Ley 8/2013, este plazo se amplía hasta 3 años. Por tanto, ¿una comunidad que nos haya reclamado con anterioridad cuotas pendientes y hayamos procedido al pago en base a lo establecido en el antiguo art. 9 e), nos puede volver a reclamar las cuotas anteriores en base al actual art. 9 e) LPH, es decir tiene carácter retroactivo? Solución El art.9.1.e) LPH -EDL 1960/55-, en la redacción dada por la Ley 8/2013, dispone que el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación. En nuestra opinión, habrá que estar al momento de la reclamación. Por tanto si comunidad ha reclamado con anterioridad cuotas pendientes y se ha procedido al pago en base a lo establecido en el antiguo art.9.1.e) -EDL 1960/55-, no puede volver a reclamar esas mismas cuotas anteriores en base al actual art.9.1.e) LPH, dado que no se prevén esos efectos retroactivos en la norma. Hay que estar al momento de la reclamación y no al de la adjudicación del inmueble según sea posterior o anterior a la entrada en vigor de la ley. Es decir, puede ocurrir que la adjudicación sea anterior pero la reclamación posterior. En la medida en que la LPH guarda silencio sobre este punto debe ser de aplicación a todos los inmuebles con deudas pendientes. 13. Subrogación de trabajadora en empresa de limpieza; ¿Quién tiene que abonar la indemnización en caso de despido? Planteamiento En una Comunidad de propietarios se decidió cambiar de empresa de limpieza para ahorrar dinero. La nueva empresa subroga a la empleada de la empresa saliente. En la reunión del año siguiente se acuerda seguir con la empresa actual pero quieren que la empresa cambie a la empleada porque no están conformes con su trabajo. 12 © Lefebvre-El Derecho La actual empresa nos dice que como se tuvo que subrogar en el contrato de la empleada y al llevar varios años en ese puesto no pueden cambiarla de puesto ya que ellos están obligados a respetar el derecho de esa trabajadora de seguir en el mismo. Nos informan de que si la Comunidad quiere cambiar solo pueden despedirla y hacer frente a la indemnización correspondiente, todo ello fundamentado en el convenio colectivo de limpieza. Igualmente nos indican que ellos no tienen nada que ver en esa relación laboral tener la trabajadora unos derechos adquiridos con la comunidad. ¿Está en lo cierto la empresa de limpieza y es la comunidad la que tiene que asumir el pago de la indemnización si despide a la trabajadora? Solución No es cierto lo que afirma la empresa actual, pues es ésta la que es empresario en la relación laboral con la trabajadora. Por tanto, es la empresa la que debe indemnizar y sí lo desea puede cambiar a la empleada de puesto de trabajo pues es una trabajadora de su plantilla laboral. La limpiadora tiene unos derechos adquiridos frente a la empresa que la contrató y no frente la comunidad que solo es donde presta sus servicios. Otra cosa es lo que dice el convenio colectivo que debe ser explicado y matizado. En efecto, es posible que conforme a su normativa laboral específica, en el caso de tratarse de empresas dedicadas a la limpieza de edificios, exista la obligación del nuevo empresario de subrogar en su seno al trabajador que prestaba sus servicios por cuenta de la anterior empresa. Para ello será preciso consultar el convenio colectivo aplicable en su ámbito territorial (lo puede consultar Vd. en la Base de Datos de Propiedad Horizontal de EL DERECHO, Limpiadores). Si se impone dicha obligación, el nuevo empresario deberá subrogar dicho empleado. No obstante, en todo caso, como dice la sentencia del TSJ Madrid Sala de lo Social de 21 octubre 1999 (EDJ 1999/43813), estos convenios colectivos de empresas de limpieza no son de aplicación a las Comunidades de Vecinos, por no pertenecer éstas al sector cuya representación ostentaba la Asociación empresarial que lo suscribió, sino exclusivamente a las empresas de limpieza. Quien está obligado a subrogarse, pagar salario o indemnizar es el empresario y no la comunidad. No hay relación laboral entre limpiadora y comunidad de propietarios. Por tanto, no tienen que asumir a la trabajadora de la empresa de limpieza ni debe abonar indemnización. Todo le corresponde a la empresa de limpieza. 14.- ¿Cómo se computa el voto de los ausentes ante una instalación comunitaria gratuita? Planteamiento La no aplicación del voto presunto de los ausentes en el art. 17.1 LPH -EDL 1960/55-.puedo entenderla si dicha infraestructura tiene coste para la Comunidad, pero si dicha instalación de infraestructura comunitaria fuera gratuita ¿también sería de aplicación el no cómputo de voto de los ausentes en el plazo establecido? 13 © Lefebvre-El Derecho Hago esta consideración, ya que la ley cuando excluye el voto de los ausentes, lo hace indicando “salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieran votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo.....” y en estos casos al no existir coste para la Comunidad ni para los vecinos creo que no sería de aplicación dicha consideración. Solución El art. 17.8 LPH -EDL 1960/55- excluye el uso del voto presunto del ausente para cuando “8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo…” Quiere esto decir que en los supuestos de los arts. 17.1 y 17.4 -EDL 1960/55- en los que no se puede repercutir el “coste” de la obra a los que no hubieran votado a favor del acuerdo en estos supuestos de estos dos apartados el quórum respectivo se debe exigir en el día de la junta, sin que quepa integrar el quórum con aquellos comuneros que no hubieran asistido a la junta y sean ausentes, ya que de ser admitidos sería más sencillo alcanzar el acuerdo por beneficiarle que los ausentes que nada oponen en 30 días se sumen a los votos positivos para alcanzar el quórum que se exija. Pero ¿por qué no se puede utilizar este voto presunto en estos casos? Pues el legislador ha entendido, o ha querido entender, que al tratarse de acuerdos que llevan un coste económico en estos casos concretos, y no en otros, si los comuneros quieren que se alcance el acuerdo deben ir a la junta y sumar para que se alcance el quórum. Y además en los casos del art. 17.1 LPH -EDL 1960/55- “La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo.” Y en los del art. 17.4 LPH “el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja”, con lo que en ambos casos los que acudan pero voten que no, no resultan obligados al pago, con lo que deben acudir para ello, ya que si no van y se aprueba en la junta deberán pagar. Pero, sin embargo, todo esto se debe desvanecer si la obra es gratuita por cualquier razón, ya que no debe operar la situación del disidente ni del que vota en contra, ya que estos tienen la significación de “exclusión del pago” y sobre ello está configurado la exclusión del uso del voto presunto, pero si nada deben pagar es irrelevante que vayan o no a la junta, porque la consecuencia es que si la obra es gratuita sí que operará el voto presunto y se podrá estar a la espera del transcurso de los 30 días para que los ausentes que nada digan en ese plazo se sumen a los que voten a favor y sea más sencillo alcanzar el acuerdo. Con ello, en estos casos sí que se suma el voto presunto al quedar excluido el concepto de “repercusión del coste del servicio” que es donde descansa esta exclusión del voto presunto del ausente. 15. ¿Tiene legitimación activa el Administrador para convocar por su cuenta junta de propietarios? 14 © Lefebvre-El Derecho Planteamiento Una comunidad de vecinos cesa a la administradora de su cargo y le da un plazo de 15 días para que lo deje. Antes de que transcurran esos 15 días la administradora convoca nueva junta sin la autorización del presidente realizando dicha reunión sin el presidente ni el vicepresidente. ¿Cuál debe ser nuestra fundamentación jurídica respecto a la legitimación activa y pasiva? ¿En qué articulado debemos basar nuestra petición de nulidad de la convocatoria, junta y acta? Solución Entre las funciones del Administrador o del Secretario-Administrador no está la de convocar una junta de propietarios, lo que sólo corresponde al Presidente de la comunidad. En efecto, solo actúa por delegación del presidente o del 25% de propietarios y cuotas conforme al art.16 LPH -EDL 1960/55-. Así, como se deduce del articulado de la LPH el secretario es el encargado de citar a todos los propietarios de la Comunidad para que asistan a la Junta que será convocada por el Presidente de la Comunidad o por un número de propietarios que representen al menos el 25% de las cuotas de participación. Así resulta del art.16.1 LPH -EDL 1960/55-, todo ello como se desprende de la sentencia del TS Sala 1ª de 16 junio 1988. La legitimación activa corresponde al presidente de la Junta anterior, y la pasiva a la Administradora. 16.- ¿Está la subcomunidad independiente del garaje obligada a la reparación de los pasillos que le son propios? Planteamiento La descripción de obra nueva de la zona de garaje y trasteros de un edificio establece en escritura lo siguiente: - Local en los sótanos 1 y 2 del edificio. - 67 plazas de aparcamiento de las que 64 están vinculadas a las viviendas. - 64 cuartos trasteros, los cuales están vinculados a las viviendas. El edificio está formado por cuatro escaleras y un garaje, que forman cinco Comunidades independientes. Ante esta descripción, ¿quiénes son los responsables del pago de las reparaciones que se produzcan en los pasillos de los trasteros, las Comunidades de viviendas o la Comunidad de garaje? Solución De su escrito parece desprender que el local en los sótanos 1 y 2 del edificio, para 67 plazas de aparcamiento, de las que 64 están vinculadas a viviendas y existen además 64 cuartos trasteros, constituye una comunidad independiente. 15 © Lefebvre-El Derecho A este respecto, las subcomunidades también tienen un reconocimiento legal expreso desde la última reforma de la LPH. Así, dice el art. 2. d) LPH -EDL 1960/55- que es de aplicación dicha norma también “A las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica”. En el caso que nos ocupa, existe una comunidad independiente por lo que debe ser dicha comunidad (de garaje) la que abone las reparaciones que se realicen en los pasillos de los trasteros, dado que la descripción parece desprende que los locales 1 y 2 integrarían dicha comunidad. Por tanto, dicho gasto debe ser asumido por el local garaje. 17.- ¿Cuál es la mayoría necesaria para la instalación de una chimenea en el tejado para evacuar el humo de una estufa por interés de un particular? Planteamiento En una comunidad de propietarios, un propietario desea instalar una estufa y solicita a la junta la realización de una salida de humos por el tejado, en vez de por la salida de la caldera de la fachada porque cree que podría manchar dicha fachada, ¿el acuerdo requiere la unanimidad al afectar a un elemento comunitario?. Si, finalmente, este acuerdo se acepta, ¿se le deben imponer al propietario algunas condiciones, limitaciones…etc?. Si por el contrario el acuerdo no es aceptado, ¿el propietario podrá instalar esa estufa poniendo la salida de humos por la salida de la caldera sin necesidad de ningún acuerdo, autorización o condición de la comunidad de propietarios?. Solución En nuestra opinión, la chimenea en cuestión no es un elemento que aparezca descrito en el título en cuanto elemento común, de modo que su instalación implicará la instalación de una servidumbre de humos que altera el título, no en interés general, sino en interés particular, de ahí que no sea de aplicación tampoco el art.17.3 LPH -EDL 1960/55-. Es por ello de aplicación el art. 17.6 LPH -EDL 1960/55- que dispone que “Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación”. Sólo cabría la instalación a través de la chimenea o salida de la caldera siempre que ello esté permitido por la normativa específica en esa materia, para lo cual deberá consultar a un técnico instalador. 18.- ¿A quién corresponde reparar las grietas de un muro perimetral de una urbanización formada por casas adosadas? 16 © Lefebvre-El Derecho Planteamiento Una urbanización de viviendas adosadas, que tienen en común piscina, zonas comunes y RITI de telecomunicaciones, elementos que se encuentran en el interior del recinto formado por muro perimetral de ladrillo, perímetro que no es continuo puesto que en él se sitúan las entradas a las viviendas tanto para peatones como para vehículos. Este muro en varias zonas se ha rajado. ¿Los gastos de reparación de esas fisuras le corresponde a la comunidad o la comunidad sólo ha de reparar los tramos en los que no están frente a las viviendas y esos tramos a cada uno de los propietarios? Solución En nuestra opinión, dichos muros perimetrales demarcan la separación de cada casa privativa de los espacios públicos, de modo que conforme al art. 3 LPH -EDL 1960/55- deben considerarse elementos privativos a reparar por cada propietario. Sólo la parte de muro que no cumpla esa función tendrá la consideración de elemento común propiamente dicho del art. 396 CC -EDL 1889/1- en relación con el art. 3 LPH -EDL 1960/55-. Sólo en este caso, se trataría de una reparación necesaria que debería acometer la comunidad conforme al art. 10.1.b LPH -EDL 1960/55, que dispone que son obras obligatorias de la comunidad “Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación”. Por tanto, en las partes delanteras de cada casa debe considerarse como elemento privativo. 19.- ¿Cómo puede afectar a un abogado aparecer en el acta de constitución de una comunidad como Administrador si no está colegiado como tal? Planteamiento Una comunidad de vecinos contrató a un abogado para la constitución de la misma y para realizar las Juntas. El tema de la gestión y cuentas de la comunidad lo llevan los presidentes de las escaleras. El abogado no recibe ningún honorario mensual por este trabajo, solamente se le ha pagado el trabajo por la constitución y por la celebración de la Junta. Dicho abogado no está colegiado como Administrador y surge la duda si en las actas que redacta tiene que calificarse de Secretario-Administrador o Administrador. Se va a proceder a la reclamación judicial de las cuotas impagadas de un vecino y se le pide que como abogado haga el requerimiento de pago y si tiene que acudir a los Tribunales que lo haga, por lo tanto, ¿le puede afectar en algo que aparezca como Administrador en el Acta? 17 © Lefebvre-El Derecho Solución Dice el art. 17.5 LPH -EDL 1960/55- que “Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia”. Por tanto, debe partirse de la idea de que los cargos y funciones de secretario y administrador son cargos desgajados del de presidente al que, originariamente, le corresponden todos salvo que la Junta opte por separarlos. En nuestra opinión, no es necesario que aparezca como secretario-administrador de la reunión, dado que puede presentarse el presidente como secretario y/o Administrador, esto es, firmando, como es muy habitual, como PresidenteSecretario-Administrador, en esos tres conceptos que permite la LPH. En nuestra opinión, dado que Vd. intervendrá como letrado en el monitorio es mejor que aparezca firmando el presidente en la forma anteriormente mencionada. 20.- ¿Cuál es la mayoría necesaria para la colocación de una barrera móvil en acceso a la finca. Planteamiento En una comunidad de propietarios se va a tratar el tema de colocar una barrera móvil con mando a distancia que impida el acceso de vehículos ajenos a la comunidad. En dicha comunidad no hay locales comerciales y tras la barrera lo que hay es una zona comunitaria para el aparcamiento de vehículos. ¿Qué mayoría es necesaria para tomar dicho acuerdo? Solución En nuestra opinión, debe considerarse como una obra de seguridad y para garantizar una mejor habitabilidad del inmueble y de sus espacios comunes, de modo que el asunto puede votarse por mayoría, de conformidad con lo establecido en el nuevo art. 17.7 LPH -EDL 1960/55-. En efecto el tratamiento que debe darse es de una obra necesaria y por tanto será de aplicación el art. 10.1.a) LPH -EDL 1960/55-. Dice este precepto que son obras necesarias “ Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación”. De otra parte, la decisión sobre la naturaleza de las obras ante una discrepancia incumbe a la comunidad por mayoría. Dice así el art. 17.10 LPH -EDL 1960/55- que “En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios”. 18 Solicite ahora una prueba gratuita Solicite su demostración desde aquí
