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¿Qué es la vivienda adjudicada?
Ana Lydia Valdés
26 de Febrero del 2013 | Editorial Metroscubicos
Cada vez es más grande la demanda por las viviendas adjudicadas. Aunque el stock no es
muy grande, la oferta se desplaza en muy poco tiempo, principalmente por su precio más bajo
respecto de una propiedad con un estatus normal.
Sin embargo, la vivienda adjudicada ha sido subestimada sin razón, cuando en realidad forma
parte del mercado de de segundo uso. Se trata de casas, terrenos habitacionales, comerciales
o industriales que fueron recuperados por la autoridad a través de un acto judicial.
Cuando un inmueble adjudicado sale a la venta en el mercado, es excelente alternativa para
los compradores", señala José Ángel Borbolla, director general de la consultora Tinsa México.
Las casas, departamentos, terrenos o locales adjudicados que están a la venta ofrecen varias
ventajas para los compradores, que no siempre son conocidas, tales como:
1.- Para adquirir un inmueble adjudicado es posible tramitar un crédito hipotecario, ya sea con
una institución bancaria, con el Infonavit o Fovissste.
2.- En muchos casos, la autoridad o institución que pone a la venta el inmueble invierte en los
trabajos de mantenimiento o restauración y la entregan en buenas condiciones lista para
habitarla.
3.- La ubicación de un inmueble adjudicado, en muchas ocasiones dentro de conjuntos
habitacionales consolidados, puede ser mucho mejor que la de una vivienda sin estrenar.
El inicio de la vivienda adjudicada
La venta de viviendas adjudicadas inició después de 2009, en el marco de la crisis financiera
mundial. La problemática económica, aunque en menor escala, también incidió en México y
muchas personas dejaron de pagar su crédito hipotecario y las abandonaron, hasta que
diversas instituciones financieras compraron la cartera vencida y decidieron ponerlas a la
venta.
Sin embargo, no fue una venta masiva, cada institución financiera diseñó su propio plan de
comercialización bajo distintas condiciones.
En el caso del Infonavit, se creó un procedimiento a través del cual la vivienda no solo se
adjudica, sino que también se le invierten recursos para darle una 'manita de gato' antes de
que vuelva a ser habitada.
Competencia abierta
De acuerdo con cálculos de Tinsa, en los últimos tres años más de 4,000 viviendas
adjudicadas han entrado al mercado nacional para competir por los clientes. Esta situación ha
proliferado principalmente en los estados del norte del país como Chihuahua, Sonora,
Monterrey y Coahuila; además de el Estado de México, Guadalajara y Guanajuato.
Son propiedades de todos los niveles: interés social, interés medio, residencial y están en todo
el país. Son inmuebles como cualquier otro, con la salvedad de que son promovidos para su
venta al público ya sea de forma directa en escritura o mediante la cesión de derechos.
Aunque cada caso es diferente, hay muchas diferencias comunes en la vivienda adjudicada
que salen a relucir al momento de comercializarlas. Por esta razón, este mercado representa
no solo una opción más, sino también en algunos casos una buena opción para los
compradores que quieren algo más grande o mejor ubicado pero no tienen el capital
sufíciente.
Oportunidad de mercado
Por ello, si tienes la opción de comprar una casa o departamento adjudicado no lo pienses,
pues podrías pagar entre 20 y 30% menos de su valor y después revenderlo.
Actualmente, la mayor oferta de inmuebles adjudicados está en manos de los bancos o
empresas especializadas en la compra de propiedades en remate. Ellos mismos ofrecen
asesoría a los clientes sobre todo tipo de trámites legales y judiciales respecto de la
propiedad.
Coral Quintero, encargada de ventas de Up Down, empresa especializada en remates
hipotecarios, define los bienes adjudicados como aquellos (inmuebles) que se encuentran en
las partes terminales de un litigio.
"Son derechos de una propiedad de una persona que pidió un crédito y no pagó, por lo que se
tiene que llevar a cabo un litigio", expuso la especialista, luego de referir que el proceso de
adjudicación es la parte previa a la escrituración de una propiedad-.
Segmento poco valorado
Eduardo Rodríguez, director de cobranza y bienes adjudicados de Scotiabank, señaló que es
común escuchar que los inmuebles adjudicados son problemáticos, cuando en realidad no lo
son. Y agregó que los precios de este tipo de propiedades se rigen bajo la ley de la oferta y la
demanda.
Los productos inmobiliarios que se comercializan y promueven son inmuebles en proceso de
regularizarse para su venta, derechos litigiosos, derechos fiduciarios, derechos adjudicatarios
de todo tipo de inmuebles habitacionales, comerciales, agrícolas, industriales, rústicos y
desarrollos.
Procedencia
Los inmuebles adjudicados que manejan los bancos se generan en el momento en que el
particular adquiere un financiamiento hipotecario previamente autorizado. Al margen de las
consecuencias generadas del incumplimiento por parte del acreditado, el inmueble es un
inmueble bancario por su simple contrato de apertura de un crédito hipotecario.
Pero cuidado, cuando se habla de un remate bancario se hace referencia al remate de
inmuebles de carteras vencidas de los bancos. Mientras que si se habla de una adjudicación
se hace referencia a inmuebles enajenados que se derivan de las carteras crediticias que
otorgan las instituciones financieras.
Cuánto cuestan
La diferencia de precios entre una vivienda sin estrenar y una adjudicada es de entre el 20 y
30%, considerando que el inmueble está bien cuidado y si está bajo una mercadotecnia
dirigida al usuario particular.
León Rodríguez, director de Estrategias Comerciales de BBVA Bancomer, dijo que en la
actualidad hay mucha oferta tanto en instituciones financieras como de gobierno. Este banco
oferta entre 3,000 y 4,000 propiedades en venta.
Toda propiedad que llega a un remate hipotecario pasa por un proceso jurídico que va desde
que se demanda al deudor, se le llevan pruebas al juez y se dicta una sentencia. Son muchas
etapas las que hay que cubrir para llegar a un proceso de adjudicación.
"Nosotros lo que hacemos es ofrecer todos los servicios tanto jurídicos como legales desde
que compra el inversionista hasta que le entregamos las llaves de la propiedad", expuso
Quintero, de Up Down.
En la siguiente páginas web, podrás conocer la oferta de inmuebles adjudicados. Te
recomendamos visitarla para no dejar escapar una buena oportunidad inmobiliaria, pero
además para que compares y valores qué tipo de servicios adicionales a la propiedad ofrece
cada institución.