el contrato de compra-venta ante la ley de asentamientos humanos

EL CONTRATO DE COMPRA-VENTA
ANTE LA LEY DE ASENTAMIENTOS HUMANOS
DEL ESTADO DE VERACRUZ-LLAVE
TESIS PROFESIONAL PARA OBTENER EL TITULO DE
LICENCIADO EN DERECHO
PRESENTADA POR
ANGEL LUIS PARRA ORTIZ
LIC. IRMA DINORAH GUEVARA TRUJILLO
DIRECTOR DE TESIS
Xalapa-Equez., Ver., 1994.
EL CONTRATO DE COMPRA-VENTA
ANTE LA LEY DE ASENTAMIENTOS HUMANOS
DEL ESTADO DE VERACRUZ-LLAVE
TESIS PROFESIONAL PARA OBTENER ELTITULO DE
LICENCIADO EN DERECHO
PRESENTADA POR
ANGEL LUIS PARRA ORTIZ
LIC. IRMA DINORAH GUEVARA TRUJILLO
DIRECTOR DE TESIS
Xalapa-Equez., Ver., 1994.
A Came (Q .E .P .D .)
Porque su presencia y
carino siguen a
mi
lado como siempre.
A mi mamci Bibi
Por su sacrificio
y pac ienc ia .
A Dios
Con eterna gratitud
y amor.
' P i/?>:
A Virginia
Por su amor
e im p u 1 so.
I N D I C E
INTRODUCCION
C A P I T U L 0
I
EL CONTRATO DE COMPRA-VENTA
SOBRE BIENES INMUEBLES
SUMARIO.de
1.1.-
Elementos
la compra-venta.-
inmuebles
E1
valor
otorgada
fiscal
1.2.en
del
esenciales
y
de
La compra-venta
escritura
bienes
pbblica.-
1 .3 .una
compra-venta otorgada en escritura pbblica........
4
I TULfl
como
de
de
CAP
inmueble
validez
factor
II
EL CONTRATO DE COMPRA-VENTA
DE BIENES INMUEBLES
FRENTE A LA LEY DE
ASENTAMIENTOS HUMANOS
SUMARIO.(
2.1.-
Re 1otificacibn
y Fusibn
ante
Modificacibn
,
,Subdivisibn,
de
Predios
Fraccionamiento
).- 2.2.- Subdivisibn de Terrenos, su trSmite
la Secretarla
de
Desarrollo
Urbano
del
Estado.-
2.3.- Compra-ventas de fracciones de terrenos....
27
C A P I T U L O
III
LA AUTORIZACION PARA
SUBDIVIDIR PREDIOS
PREVISTA POR EL
C0DI60 CIVIL DEL ESTADO
SUMARIO.terrenos
de
3.1.-
autorizaci 6n
La
como elemento
bienes
subdividir
inmuebles.terrenos
de
validez
3.2.-
como
para
en
La
limitante
subdividir
la compra-venta
autorizacion
de
la
para
voluntad
de contratar.- 3.3.- Propuesta de adicibn al articulo
2252 del Cbdigo Civil del Estado..................
37
CONCLUSIONES........................
BIBLIOGRAFIA
48
I N T R O D U C C I O N
El
es
el
contrato
tema
de
del
presente
compra-venta
Asentamientos ' Humanos
del
ante
trabajo,
la
Estado,
Ley
de
especia 1mente
en cuanto hace a los blenes inmuebles y la autorizacidn
para
que
poder
£stos
sean
transferir
conslderamos
subdivididos
su
y
propiedad.
sumamente
importante,
de
esa
Dicho
dada
manera
tema
lo
la frecuencia
con la que los particulares celebramos la compra-venta
de bienes inmuebles.
Este
a cabo
la
un
Ley
estudio
de
referido,
al
Asentamientos
asi
^omo
disposiciones
particulares.
conclusiones
para
el
acerca
Codigo Civil del
de
las
del
transferencia
Asentamientos
el
de
claras
de
vincular
tal
C 6digo
o
las
el
tiene
contrato
ordenamiento
relaciones
en
de
cuanto
mencionado,
a
interrelacidn
que
a
al
a
tr 5mite
asi
como
dicho
tr 5 mite
tr’av£s
de una
con
de
entre
llegar
terrenos,
relacionadas
y
que
se pretende
fracciones
Humanos
llevar
que en si es el con junto
precisas
conductas
influencia
sobre
rigen
y
intenta
Humanos
Estado,
que
la
Asimismo,
ventas
encuadrar
dentro
trabajo
esa
la
Ley
de
manera
la
compra-venta
de
fracciones
de
terrenos,
prevista e n fsu totalidad por el C 6digo Civil.
quedara
C A P I T U L O
EL
C O N T R A T O
S O B R E
DE
I
C O M P R A - V E N T A
B I E N E S
I N M U E B L E S
Ei\E2.E- T0SilSEIcomp LrEaS-vYent Ea VAdf DEZbtfnf $
VALORBLEFSISC°AT.°RGft?f
~^E1 •3B-E^EL
COMPRA-VENTA OTORGADA EN ESCRfTURA°PUBLICA.T0R °E UNA
c o m p r a -v e n t a !
1-1.- El contrato de compra-venta,
como todo tipo de contrato, contiene elementos tanto de
esencia como de validez.
Los
de
esencia
son
aquellos
que
resultan ser indispensables para que la compra-venta se
constituya
definicidn,
como
por
tal,
lo
es decir,
que
su
que
son
ausencia
requisitos
provocaria
de
la
inexistencia del acto de que se trata; por tal motivo,
su importancia es relevante, dada la frecuencia con las
que
las personas
celebran este tipo
de contrato y la
6
diversidad
de
bienes
y
condiciones
que
sirven
de
base para el mismo.
Los
de
la
compra-venta
elementos
son
dos:
de
El
existencia
consentlmiento
y
el objeto. El primero de ellos consiste en el acuerdo
de
voluntades
para
crear
y
transferir
derechos
y obiigaciones.
A este respecto resulta importante
lo
senalado
por
el
maestro
Miguel
Angel
Zamora
y Valencia, en cuanto puntualiza que el consentimiento
es una
conjuncibn
la propia
acuerdo
acorde
de
voluntades,
debe
ir
mbs
voluntad
respecto
del
precio
y
ya
allfi del
la
cosa,
que
simple
sino
que
es indispensable tener la
plena intencibn de entregar
un bien
titularidad
y
y
el
en
o documentar
otro
a pagar
dinero,
ya
la compra-venta
el
articulo
la
al
que
en
vendedor
de
los
2181
del
una
parte
otra
Civil
obliga
por
de
una
cosa y porla otra a pagar
y
en
dinero. Por
acuerdo
ya
de
a
en
debe
derecho
precio cierto
no
existiria
que
la define
del
transferir
tal motivo,
voluntades
un
manera
tbrminos
Cbdigo
de un
Estado,
1^a
que
propiedad
un precio cierto
se
dice
existir
que en
el
conjuncibn,
- 7 -
ya
que
en
la
del
de
esa
manera
naturaleza
objeto,
es
del
importante
evita
qu©
contrato
decir,
hip 6tesis,
esas
se
que
o
si
provocaria
en
la
errores
identidad
surgiera
la
consentimiento
surjan
alguna
ausencia
dentro
del
del
de
tan
contrato
y
por lo tanto, que no se configurara §ste.
Habrci
naturaleza
con
del
contrato,
claridad,
por
contrato
a
pretende
vender
re 1 ac i6 n
y
cree
el
acontece
cuando
con
contratantes,
el
de
otra
ejemplo:
1a
y
otro
sobre
la
cosa
similar,
y
por
se
si
otra
una
contrato
el
persona
la
distinto.
del
pretende
objeto
transferir
el
comprador
lo
que
la
la
determine
confunde
identidad
vendedor
una
a
partes
celebrar
error
propiedad
£sta
bien
cuanto
no
ambas
un
en
cuando
celebrarse, por
As imi smo,
la
errores
confunde
conjuncidn
en el acuerdo de voluntades no se daria.
iEl
de
la compra-venta
distinguir
El
primero
el
se
contratantes,
de
una
cosa
segundo
es
por
objeto,
directo
traduce
es
el
en
decir,
un
lado
elemento
de
de
los que
los
conducta
el
transmitir
por
el
esencia
debemos
indirectos.
la
y
de
de
otro
los
el
mismos
dominio
a pagar
un
8
precio
cierto
y
conducta
humana
jurldico.
As!
caso,
es
en
dinero,
debe
pues,
ser
y
es
el
como
que
objeto
que
el
transferir,
si,
ya
que
conducta
derechos
§stos
humana,
son
sin
y
que
todo
en
el
deber
al
igual
obllgaciones
entre
dlrectamente
serla
la
presente
el crear,
emanados
el
verdad
de
acontece
precisamente este objeto
en
de
imposible
la
estar
en presencia de un contrato de compra-venta.
El
de
compra-venta
Estos
consiste
elementos
tanto
comprador
a
conductas
Codigo
en
ya
atencidn
o
ensu
y
1 os
contrato
el
precio.
que
a
recaen
que
se
han
vendedor
al
enaj enar
y
e1
sea,
el
conten ido
de
las
son
artlculo
la
del
cosa
sobre
mencionadas.
a
que
la
obligaciones
el
pagar,
Civil
diciendo
las
indirecto
en
son
primordialmente
sujetado,
objeto
cosa
Al
respecto,
1758,
objeto
da
nuestro
ciertas
de
este
la misma debe existir en
reglas
contrato,
la naturaleza,
ser determinada o determinable en cuanto a su especie
y
estar
faciiitar
de
en
el
la
celebracibn
compra-venta,
comercio.
as!
momerito de determinar
claramente
dentro
de
Tales
tienden
yconformaci 6n t del
como
el
la cosa,
un
reglas
ev.itar
a
contrato
errores
al
clasificar y precisar
g$nero
V
o
de
una
cuantla
9
el objeto que se contiene en la cbnducta de transmitir
la propiedad de un bien.
Por
el
valor
pecuniario
ser
en
una
cantidad
al
dinero,
de
establezca,
ya
siendo
parte
en
siempre
valor
y
de
caso,
cuando
sea
cuando
el
darla
y
cosa
precio
una
cosa,
cambio
de
la
acuerdo
a
la
nacional
en
importe
vendida,
se
las
bases,
que
la
en
su
cosa,
de
otra
co$a,
o mayor
menor,
ante
ley
una
igual
nunca
da
por
valor
sea
a estar
debiendo
extranjera
pagar
es
cosa
a
moneda
o
el
parte
pie
al
a
de
permisible
y
la
a
cambio
dinero
hace
asignado
monetaria,
sistema
caso ,
cuanto
que
otra
del
en
su
relacibn
contractual, pero no ante una compra-venta.
Se
dice
que
el
precio
debe
ser cierto, con la finalidad que §ste se cuantifique,
que
ha
se
de
pagar
partes
para
ser
determine
no
lo
de
con
por . la
claridad
cosa.
fijaci 6n
ante
un
tercero,
suma
confianza
que
suceder
la
acudan
depende
Suele
importe
en
concuerden
cual
que de §1
el
para
los
los
derechos
del
quien
que
que
ambos
las
precio,
deberS
contratantes,
de
se
ya
queden
10
s31va q uardados ,
al
nivelar
tanto
las
pretenciones
del vendedor, como las del 1 comprador.
»
El
precio
lo que quiere decir que
debe
ser
que
tampoco
real.
Al
real
proporcional
que
se
se
ser
ser
precio
configuraria
el
precio
y equivalente
pretende
deberS
que
vender.
al
otra
se
pacte
valor
Algunos
por
lo
compra-venta
real
autores
que
de
serb
la cosa
como
Rafael
(1), ya no consideran a esta situacibn
un elemento
la
se
entiende
de
esencia, dado que
que el precio sea injusto, no provoca
de
verdadero,
simular otro distinto,
justo
Rojina Villegas
como
el
y no
t
compra-venta,
sino
el
hecho
de
la inexistencia
Gnicamente
su
nulidad
relativa, en virtud de la lesibn que se ha ocasionado
a uno de los contratantes.
En
validez
cuatro:
de
la
cuanto a
compra-venta,
La capacidad,
los
elementos
podemos
la forma,
de
distinguir
a
la ausencia de vicios
y la 1 icitud en el objeto.
i
tanto
(1)
el
vendedor
Por
cuanto hace a
como
el
ROJINA VILLEGAS,
Civil " pSg. 80.
RAFAEL
comprador
la
capacidad,
requieren
" Compendio
de
estar
Derecho
lj?galmente
capacitados
de
contrato,
el
articulo
contratar
o en
sentido
1731
al
de
no
excepcibn
le
tener
incapac 1 tados
del
Codigo
Cbdigo,
ser
comprendido
que
la
ley
legal
tenemos,
de
a
los
esto
En
se
casos
articulo
380
idiotismo
sordomudos
a bn
cuando
que
no
a
el
para
privados de inteligencia, ya sea por locura,
los
Estado,
dentro
natural.
segun
senala
hbbil
dispone,
y
lo
de edad,
imbecilidad,
del
como
tipo
los menores
o
Civil
cualquier
contrario,
capacidad
de
celebrar
nuestro
estar
casos, de
llama
para
tengan
saben
interval os
leer
ni
lucidos,
escribir
y
los
ebrios consuetudinarios, asi como los que habitualmente
hacen uso inmoderado de drogas enervantes.
Tambibn
incapacidades generada
de
una
legitimacibn.
serie
judiciales
otro tipo
primordialmente
por
de
una
Tratcindose de compra-ventas,
de
restricciones
ya
o
legales.
conveneionales,
Las
que
limitan
la relacibn
las
partes,
por
determinadas
hay
contractual
ejemplo:
personas,
sean
el
el
existen
conveneionales,
por
vender
comprar
falta
asi
o
o
no
no
son
las
convenir
vender
a
comprar
a
i
otras,
en
la
favor
existencia
detercera
anterior,ademSs
el
de
un
derecho
persona,
vender
una
dentro
de
promesa
de
preferencia
de
venta
una
zona
12
dete.rminada o no vender a tin precio distinto al que se
haya
pactado.
Las
restricciones
judiciales,
son
las
limitaciones que impone un juez durante la tramitacibn
o cone 1 usi 6n de un asunto respecto de una compra-venta.
Por (Jltimo,
las
disposicibn
de
delimitar
precios
disposiciones
plazos
legales, que -son impuestas ya sea por
de
del
carficter
tope
comerciantes, sino
prohibiciones
a
orden
productos
administrative,
ciertos
cornbn,
que
en
no
para exceder el
productos,
cuanto
sean
a consumidores
como
o
por
a ventas
destinados
en el
el
a
a
que se fijan
precio desde la entrega
de los bienes hasta un periodo determinado.
Entre
legitimacibn,
surgen
las
los
casos
de
incapacidades
falta
que
la
de
ley
impone a los extranjeros para adquirir bienes inmuebles
que se localicen en zonas prohibidas, asi como para que
los mismos adquieran otros dentro de fireas permitidas,
las que atanen a los consortes cuando su matrimonio no
se haya perfeccionado bajo el rbgimen de separacibn de
bienes, las que prohiben a los abogados que prestan sus
servicios
profesiona 1 es
para
el
poder
judicial
o
respecto de inmuebles que hayan sido materia de algGn
juicio en el que hayan tenido alguna participacibn , asi
como la que se relaciona con
las personas que ejerzan
13
un cargo de administracibn de bienes propiedad de otra
persona,
como
por
ejemplo:
mandatarios,
curadores,
tutores, etcetera.
Asimismo, tanto el vendedor como el
comprador
requieren
especiales.
El
de
vendedor
diferentes
debe
tener
capacidades
el
derecho
de
propiedad sobre el bien que pretende transferir, ya que
§ste
no
puede
comprador,
vender
puede
no
lo
que
necesitar
no
le
m§s
pertenece;
que
la
y
el
capacidad
general para contratar, salvo en el caso que para pagar
el
precio
pactado,
involucre
bienes
que
deben
ser
tambibn de su propiedad.
En
algunos
contratos
lo
para
que
su
respecta
realizacibn
a
la
forma,
requieren
de
cierta formalidad que la ley les impone. Tratcindose de
compra-venta,
segbn el articulo
del C 6digo Civil
2251
de la Entidad, bste no requiere de formalidad especial
alguna,
inmueble.
sino
Qnicalmente
En efecto,
cuando
recae
dicho contrato
un
bien
en relacibn
a la
venta de un bien mueble es consensual,
sobre
es decir,
para
su perfeccionamiento no requiere de formalidad alguna,
pudiendo
inclusive
ser otorgada en escritura pbblica,
confeccionarse
verbalmente,
privada e
ademSs
de
no
14
requerir la intervenci 6n de testigos, pudiendo tomarse
en
consideracibn
circunstancias
que
hagan
presumible
la voluntad de las partes.
Por
imuebles,
como
en
que
en
contrato
escrit.ura
diez
mil
o sea,
el
un
ejemplo:
artlculo
el
2255
de
la
toca
a
comprador al
Cbdigo
los
La
la
caso
al
bienes
ese
de
la
otorgado
ello
es
de
la compra-venta,
que
para
ser
para
valor de
estipula
partir
deberci
operacibn
que
a
cuantla
vendedor
el
Civil
cantidad
compra-venta
respecto
valorde
En
Nuestro
pbblica.
pesos
el
bien.
que
si es necesario cubrir ciertas formalidades,
por
su
lo
deberci
la
valor
pagar
adquisicibn
exceda
de
de
diez
mil pesos el contrato podr§ hacerse ante dos testigos,
ratificando
las
firmas
ante
Notario
Publico,
acorde
a lo establecido en el artlculo 2251 de ese C 6digo.
Existen
dicha
la
regia
y no
operacibn, por
;s61o
otras
la que
ejemplo
la
excepciones
depende
del
contenida
en
valor
a
de
nuestro
Cbdigo Civil en su artlculo 2256, que permite celebrar
la compra-venta sin necesidad de otorgarse en escritura
pGb 1 ica,
solamente
acudiendo
ante
el
Encargado
del
15
»
Registro
Ptiblico
de
valor
del
cuando
el
pesos,
que
el
la
Propiedad
bien
mismo
no
ya
se
correspondiente,
exceda
de
encuentre
cinco
inscrito
mil
en
dicha oficina, hacibndose el endoso respectivo.
Otras
se
contienen
el
Distrito
son
las
dentro
de
lalegislacibn
civil
Federal.
En
el
2317
ordenamiento,
tiene
excepciones
se
relacibn
contienen
con
los
articulo
dos
casos.
contratos
que
que
para
de
El
ese
primero
celebran
los
particulars entre si, como consecuencia de programas
de
regularizacibn
manos
que
del
el
valor no
cincuenta
la
ese
de
el
del
El
exceder
por
del
segundo,
en
Departamento
tres
salario
la
documento
del
terrenos;
o
de
Distrito
debed
importe
lugar.
enajenando
tenencia
multiplicar
compra-venta
mismo
la
Departamento
resultante
en
de
que
tierra
Federal,
ademSs
la cantidad
m^l
seiscientos
mi\nimo
vigente
permite realizar
cuando
-Federal
para
en
de
privado,
Distrito
casas
la
la
el
intervenga
constitucibn
del patrimonio de familia o para personas de escasos
recursos
del
econ 6micos,
cSlculo
referenda.
hipbtesis
aritmbtico
Resulta
no
hasta por el
se
dan
impuesto
importante
dentro
de
valor
para
resaltar
nuestra
que
el
resulte
caso
que
de
tales
legislacibn
16
veracruzana.
El
de
la
el
compra-venta
es
eliminan.
la
especiales
para
los
en
vicios
mismas
del
danan
el
son
los
contractual
en la que
El
de
por
ya
las
sea
ellos
personas
sobre
la
no
mbs
anfilisis
una
sobre
toda
un
falsa
en
hecho
las
vicios
dolo
relacidn
la voluntad
creencia
de
son
Error,
intervinieron
cosa,
que
siguientes:
a
lo
reglas
Los
intervenga
que
no
existen
y
en
aquellas
contrato,
lesionan
es
vicios
los contratos.
los
que
validez
todas
determinaci 6n
a todos
consentimiento
primero
el
de
consentimiento, sino
aplicables
violencia,
son
compra-venta
la
de
ausencia
que
que
Para
elemento
la
consentimiento,
circunstancias
y
otro
el
humana.
formada
contrato,
o
sobre
un
precepto legal.
A1
punto
va
de
vista,
ligada
puede
ser
esta
figura
Intimamente
la
la
a
motivacibn
o sea, toda vez que
generadora,
propbs ito,
la
desde
nuestro
jurldica
( el
ignorancia
ya
principal
para
error),
que
bsta
causarla,
la creencia falsa es una causa
ignorancia
directa en su aparici 6n.
tendrS
una
participaci 6n
17
El
que
se
utilizan
dolo
para
son
enganar
los
a
medios
una
illcitos
persona
con
la
que se va a contratar, pero al analizar cuidadosamente
al
dolo,
se
notarS
al
consentimiento,
voluntad
produzca
caso
que
de
a
que
sino
el
pesar
la
parte
vicio
alguno,
hasta
de
no se lograra
no
dana
error,
illcitos
otra
no
se
ya
los
de
manera
el
momento
que
si
se
artificios
y
directa
que
la
diera
el
maniobras
su propbsito y de esta manera
viera
agraviada,
cons idercindose
vSlido
no
el
existiria
contrato,
ya que la voluntad se ha manifestado sin error.
Nuestro
dolo en los contratos,
C 6digo
Civil
habla
del
especificamente en su articulo
1748, que menciona:
" Se
entiende
por
dolo
en los contratos, cualquier
sugesti 6n
o
artificio
que se empl£ para inducir
a
error
,o
mantener
en
61
a
alguno
de
los
contratantes; y
por mala
fe,
la
disimulacibn
del
error
de
uno
de
los
contratantes,
una
vez
conocido ".( 2 )
es
(2)
la
"
violencia,
C 6d igo
Civil
El
otro
la
que
del
de
se
Estado
los
casos
a
tratar
de
manera
Veracruz-
Have"
manifiesta
de
18
fisica
o
moral,
finalidad
un
de
por
medio
como
de
en
aparece
dolor
esa
trav§s
obligar
contrato
flsica
a
de
cuando
a
de
puede
manera
a una
contra
medio
de
una
ser
una
persona
su
a
una
persona
coaccionarlo
La
se
fisica
privarlo
la
a cabo
violencia
le
infiere
a 1 g 0n
o
de
para
con
llevar
voluntad.
fuerza
el
fuerza
sus
otro
bienes
conseguir
el
y
fin
deseado.
El
C6di go
Civil
del
Estado,
en su articulo 1752 define a la violencia como:
, Hay violencia cuando se emplea \
la fuerza fisica o amenazas
que importen peligro de perder
la
vida, la honra, la libertad,
la
salud o
una
parte
considerable
de
los
bienes
del contratante, de su conyuge,
desus ascendientes,
de sus
descendientes o de sus parientes
coolater^s dentro del segundo
El.
para
que
una
persona
otro . elemento
pueda
comprar
indispensable
es
la
ilicitud
i
en el objeto, la que se da en referencia a los limit.es
existentes entre
dec ir
(3)
que
la libertad
dentro
C 6d igo
de
Civil
la
del
contractual,
misma
Estado
ley
de
hay
Esto quiere
reguladores
Veracruz-Llave"
19
de
la
voluntad,
sobrepasar 1 o s ,
ilegalidad.
jen
el
al
imponer
objeto
la
lo
Un ejemplo de
articulo
1758
lo's
de
a
la
su
tanto,
objeto
de
en
del
con
hacer
y
la
o
en
selecc i6n
ya
acto
que
referido
su
del
Estado,
debe
contar
el
que
exista
en
determinable
e1
comercio.
de
una
ser
si
por
al
lo encontramos
es
contrato, deberSn
el
nulo
que
como
estar
dado
Civil
determinado
anteriores,
contuviere,
en
Cddigo
requisitos
especie
ese
momento
lo anterior,
compra-venta,
a1
requisitos
un
convierten
naturaleza, ser
cuanto
lo
que
el
cosa
en
Por
como
anal izados
los
objeto
los
podria
no
considerarse
nulo, por inobservancia de la ley.
En
cuanto
a
las
formalidades
o requisitos extrinsecos que la ley civil senala
en
algunos casos, como medio de prueba de que el contrato
se llev 6 a cabo, cabe precisar que s61o se establecen
para la compra-venta sobre bienes inmuebles.
As I
2251
del
C6d igo
Civil
tenemos
que
estipula:
"
el
El
articulo
contrato
de
i
compra-venta
no
requiere
para
su
validez
formalidad
*
alguna
especial,
sino
cuando
recae
sobre
un
20
inmueble ".(4)
En atenci 6n a lo anterior,
para
entenderse
que
compra-venta
tinicamente se requeriria que una persona
transfiriera
a
otra
integrar
la
un
debiera
propiedad
contrato
de
una
de
cosa
o
de
un derecho, como por ejemplo: Que una persona vendiera
un
televisor
un
precio
y que
cierto
encontraria
embargo,
cierta
el
y
de
como
el
acuerdo
en
podrfi
cuyo
hacerse
que
compra-venta;
inmuebles,
a lo
mismo,
con
se
valor
no
el
es
exceda
contrato
de
privado
en
distincidn
Civil
del
venta
diez
bien
serial a
2255
la
decir,
sujetarse
una
diverso
por
de un
deberci
que
sin
dispuesto
haciendo
indica
se
se requiere
2252del C 6digo
articulo
§ste,
mSs
para el efecto
ley,
de
manera,
anteriormente,
del
la
donde
en
tal
contrato y tratSndose
relacidn
ordenamiento,
inmueble
al
a cambio
De
acuerdo
objeto
determinada
Estado,
una
de
las ■formalidades
forma
dinero.
transcrito
realizar
inmueble
diera
al tratarse de bienes
formalidad
que al
en
configurada
articulo
a
la otra
mil
suscrito
del
mismo
de
un
pesos,
por
el
i
..yendedor, el comprador, dos testigos y la ratificacidn
de
(4) "
firmas
que
Cfidigo Civil
lo
suscriben, ya sea
del Estado de
ante
Veracruz-
Notario
Have
"
21
Publico
o
ante
el
la
misma
la
compra-ve'nta exceda
£sta
a
deberci
su
para
manera,
Juez
vez
se
senala
hacerse
deberci
Notario
el
artlculo
de
en
que
133
en
de
su
caso.
De
cuando
el
valor
de
escritura
una
los cuales
Publico,
en
la cantidad
contener
su elaboracion,
el
Municipal,
la
base
Ley
ya mencionada,
publica,
serie
de
la
cual,
requisitos
debe tomar en cuenta
a
los
del
contenidos
Notariado
para
en
e1
Estado.
Se
uno
de
los
entiende
claramente
que
la
requisitos
marca
que
ley
cada
para
la
configuracidn de
la relacidn contractual 'en atencidn,
en
forma,
cuanto
a
la
son
indispensables
para
que
el acto no se encuentre afectado de nulidad.
1.3.import ante,, hacer
una
Resulta
distincion
a
de
nuestro
lo que
juicio
significa
el precio del inmueble y el valor fiscal del mismo.
Como
anterioridad,
indirecto,
de
el
lo
precio
esencia
del
hemos
estudiado
constituye
contrato
de
el
con
objeto
compra-venta,
que al omitirse provocaria que este fuera inexistente.
*
22
los
es
contratantes
asignado
elemento
al
El
precio
pactan
en
valor
pecuniario
y
6 ste
objeto
de la
compra-venta.
Este
bien
definitivamente
delimitante
inmuebl.es
para
sea
o
que
no,
sin
embargo,
existe
en
transferencia,
su configuracifin,
es
no
una
otro
cantidad
interviene
compra-venta
otorgada
que
la
en
valor
es
asignado
factor
a este factor
como
de
escritura
que
bienes.
pCiblica;
al
inmueble
importante
para
se le denomina
Valor
Fiscal.
Segtin
Estado,
una
en
su
la
68
articulo
definicibn
de
lo
Valor
Fiscal.-
El
porcentaje
que
de
Ley
que
de
fraccidn
es
Valor
valor
£ste
Catastro
XXXVII,
Fiscal,
catastral
nos
la
da
diciendo:
total,
determine
del
o
el
autoridad
fiscal ". (5)
En
que
tales
1 a autoridad catastral
en
1 a asignacibn
del
en
virtud
articulo
que
el
condiciones,
j uega
valor
un papel
fiscal
21
de
de
un
tenemos
importante
inmueble,
1 a Ley de Catastro
del Estado, senala que:
(5)
" Ley
de
Catastro
del
Estado
de
Veracruz-Llave"
23
para
fines
fi scales,
se
determinarS
el
valor
catastral,
aplicSndo
los
valores
catastrales
unitarios para el terreno
y.
para
los
diferentes
tipos f de
construcc ion,
que
al
efecto ,
elabore
la
Tesoreria
Genera I
del
Estado
y
k
i • sSan
promulgados
y
publicados
por
el
C.
Gobernador
yonstitucional
de
Estado"
(6 )
se
pueda
los
pues,
el
valor
determinar
valores catastrales
cuestion,
la
Asi
siendo
Tesoreria
valores
del
Estado, para
los
Estado,
manera,
de
el
un
podrS
terrenos
calcularse
determinado
que
actual
que
aplicarse
en
determina
Secretaria
la H. Legislatura
construcciones. De esa
y asignarse
inmueble,
articulo transcrito
y
deben
alinmueble
de Finanzas y Planeacibn y autoriza
del
que para
fiscal,
unitarios
tales
General
tenemos
segOn
el
lo
anteriormente,
valor
fiscal
dispuesto
por
en relacibn
al articulo 22 de ese mismo ordenamiento, que dispone
lo siguiente:
Estos valores catastrales
asi •x-• deternnnados ,
serSn
mod ificados en la cantidad
y
perlodo
que
file
la
Ley Fiscal correspondiente,
conv 1 rtldndose • en
valor
fiscal,
base
de
los
impuestos
que
administren,.
los
H.
Avuntamientns
(7)
(6 ) ('■?). " Ley de Catastro del Estado de Veracruz-Llave
24
Entonces,
senala
el
articulo
2255
de
acuerdo
C6digo
del
a
Civil
lo
del
que
Estado
y en base al valor fiscal de cada inmueble, dependiendo
si £ste excede de diez mil pesos,
su venta se llevarb
a cabo en documento privado, jnientras que si excediere
de dicha cantidad,
Por
la
tal
motivo,
Serb otorgado en escritura pCiblica.
el
configuracibn
valor
de
una
fiscal
es
importante
compra-venta
para
de
bienes
cada
inmueble
inmuebles.
El
se
encontrarb
con
otros
de
acuerdo
la
Ley
de
valor
registrado
const itu irein
a
lo
en
y
un
los
dispuesto
Catastro,
fiscal
a
de
padrbn
Registros
por
su
el
vez,
que
junto
Catastrales,
articulo
serein
24
de
notificados
a los interesados a travbs de la Cbdulas Catastrales,
que contendrSn
sobre
sus
las operaciones
predios,
asi
como
catastrales
el
valor
realizadas
asignado
a
los mi smos.
En
que
determinarb
si
consecuencia,
un
contrato
el
de
es o no realizado en escritura pCiblica,
en
las
Cbdulas
Catastrales,
que
valor
fiscal
compra-venta,
se encontrarb
elaborarb
el
Departamento de Catastro, dependiente de la Secretaria
25
de Finanzas y Planeacibn del Estado.
C6digo
El
Federal,
nos
el
que
cuando
la
ya
en
imposible
en
la
de
diez
que
de
esa
o
la
2252
a
el
el
que
privada
mil
pesos,
el
avalGo
cuando
no
exceda
y
cinco
diario
que
privados,
permite
de diez
permite
general
en
pesos
la hipbtesis
y
pGblicos
operacibn
vigente
de
resultaria
presencia
inmueble
o menor;
totalmente
pertinente,
reformado
la
el bien
mil
para
a
compra-ventas
legislacibn
lo
la actualidad
disposicibn
Civil
Distrito
del
veces
en
ese
resulta ser mbs apegado a la realidad,
estar
articulo
de
minimo
lo cual
que
las
a trescientos sesenta
salario
lugar,
que
no exceda
Federal
motivo
equivalente
el
nuestra
el
diferente
instruments
fiscal
Distrito
bien
para
para
en atencibn se otorgue de manera
su valor
del
del
en
mientras
contrato
delimitante
impone
otorgadas
ya
una
C 6digo
nuestro
sean
da
Civil
de
una
tenga
un
por
lo
obsoleta
juicio
que plantea el
Federal,
articulo
mencionado
tener
una
que,
a
fiscal
seria
en
,
una
el
siendo
consideraci 6n
en
articulo
Distrito
manera
valor
Civil
tomar
casi
compra-venta
la contenida
nuestro Cbdigo
nuestro
dificil,
2317 del
i
fin
de
en
primer
aplicabi 1 idad
que
cbdigo
fuera
lugar
real
en
26
las
relaciones
inmuebles
pesos.
con
contractuales
que
un
excede
valor
que
recaen
a
sobre
los
bienes
diez
mil
C A P I T U L 0
EL
C O N T R A T O
DE
D E
B I E N E S
F R E N T E
A
A S E N T A M I
I I
C O M P R A - V E N T A
I N M U E B L E S
LA
LEY
E N T O S
DE
H U M A N
OS
X
SUMARIO.2.1.MODIFICACION
DE
PREDIOS
RELOTIFICACION,
SUBDIVISION,
FRACCIONAMIENTO
Y
FUSION ).- 2.2.- SUBDIVISION DE TERRENOS.SUTRAMITE
ANTE LA SECRETARIA DE DESARROLLO URBANO bEL ESTADO 2.3.- COMPRA-VENTAS DE FRACCIONES DE TERRENOS.
2.1.del
derecho
real
especIficamente
que
sobre
Una
ejerce
los
persona
sobre
bienes
como
su
titular
patrimonio,
inmuebles
de
su
propiedad, puede modificarlos o alterarlos.
La
del
Estado
de
Ley
Veracruz,
de
prevS
Asentamjntos
tales
Humanos
alteraciones
de la siguiente manera: la fusidn, relotif icaci'6n ,
fraceionamiento y subdivisifin de terrenos. La primera
28
»
es la uni 6 n de
fisicamente
dos
o mSs
unidos,
terrenos
pero
que
se encuentren
legalmente
divididos
y
que puedan unirse para ser uno solo.
La
de
un
terreno
cuando
caso
no
es
consiste
requiera
contrario
cuando
una
imposible,
y
la
particibn
el
trazo
de
vias
al
de
dado
la
que
se
lo
trata
de
§ste,
su
surge
propiedad
cual
un
Este
que
ya
separar
fisicamente,
de
pGblicas.
fusibn,
pretende
no
subd iv is i6n
en
persona
juridicamente
0
relotificacibn
resultaria
bien
inmueble
imposibi 1 itado para trasladarse de un lugar a otro.
Un
el
caso
de
el
hecho
de
que
subdi visiones
que
se divida
pGblicas,
Rafael
entre
de
el terreno,
Pina
cualquier
de
personas
Vara:
"
las . impuestas
por
1 q,s
de
§stas,
las
trazos
mSs
de
el
plaza
al
es
parcelas
segtin
calle,
abierto
sin
para
relot if icac io-nes,
una
la
vehiculos,
primordial
no existan
por
especie,
y
o
cada
entendi£ndose
de
su uso
elemento
libre
en
vias
maestro
o
camino
trSnsito
limitaciones
reglamentos
dictados
que
para
(8 )
(8 ) DE PINA VARA, RAFAEL
pSg. 471
" Diccionario
de
Derecho
"
29
Para estos tres tipos de alteracibn
de
bienes
inmuebles,
el
Reglamento
Subdivisibn,
Relotificacibn
Terrenos
Estado
del
de
y
para
Veracruz,
exije
lugares:
manzana,
legal;
fraccionamiento
del
o
fundo
colonia;
ejidales
que
han
sido
por
las
autoridades
en
Sreas
considerados
como
rurales
bstas
Dentro
Dentro
objeto
y,
que
de
1.- En cualquier
2.-
3.de
agrarias,
urbanas;
Fusibn,
Fraccionamiento
se sitOen en los siguientes
dentro
la
de
de
un
zonas
regularizaciones
por
estar
4.-
Dentro
que
sean
de
ubicadas
terrenos
contiguos
a
las
zonas urbanas. (9)
En
de
terrenos
sucede
el
que
caso
entre
de
los
fraccionamiento
lotes
en
que
se
divide, serfin trazadas vias pbblicas.
El
Reglamento
,a
que
se
hace
referencia, distingue varios tipos de fraceionamientos:
Urbanos,
los
que
rurales
se
'y
localizan
especiales.
en
el
Los
Srea
primeros
de
la
son
ciudad,
con s ider findo s-e tambibn suburbanos los que se encuentren
( 9)
'Li Reglamento
para,, la
Fusibn,
§ ll 0lsU§oCJ |nve/2
Frac"cl0nilmient0
'acruz
Subdivisibn,
de
Terrenos
30
ubicados
Dentro
en
col in.dancias
de
esta
con
las
clasificacibn
Sreas
urbanas.
encontramos
a
los
habitacionales e industriales.
Los
campestres
fuera
y
de
las
son
segundos
los
breas
que
son
se
urbanas,
llamados
encuentran
tambibn
ubicados
clasif iccindose
a
su
vez, en habitacionales y agropecuarios.
Por
que
a
el
Reglamento
los
de
en
cementerios,
autorizar
Oltimo,
atencibn,
pero
los
especiales,
unicamente
reservbndose
discrecionalmente
considera
el
derecho
cualquier
tipo
de fraceion amiento no previsto en dicho ordenamiento.
Resulta
importante
resaltar,
que aOn cuando cada uno de los terrenos pertenecientes
a
un
fisica
particular,
sin
importar
su
ubicacibn
como
son
parte
una
masa
patrimonio,
que
sea
legal,
que
aqnque
transferida
la
una
de
persona
propiedad
los
de
tanto
denominada
altere
los
sin
mismos,
siguen formando parte de esa masa indivisible.
2.2.-
SegOn
el
articulo
81
de
31
la Ley de Asentamientos Humanos del Estado de Veracruz,
otorga
la
facultad
a
la
Direccibn
de
Humanos y Obras Piiblicas para expedir
para
subdividir
actualmente
Estado,
y
la
de
la
del
con
fecha
por
lo
al
d.e
Estado, publicado
que,
de mayo
en
como
correspondiente
lo
la
la que cuenta
Urbano
que
del
72
de
la
Administracibn
en
la
Gaceta
mil
cual
con
nbmero
se
se
fin
de
obtener
Para
subdividir
noventa;
tendrci
realiza
la
reforma
Oficial
novecientos
consecuente
ante
a
de
la autorizacibn
Desarrollo
Decreto
Ley OrgSnica
cinco
Secretaria
facultad
Secretaria
acuerdo
adiciona
Pbblica
terrenos,
Asentamientos
a
el
dicha
trSmite
autorizacibn
a 1ud id a .
como
lo
es
un
terreno,
el
legitimo
propietario
o
Notarios
Publicos
los
los organismos
correspondiente
Urbano
y
del
apellido
oficiales,
ante
Estado,
del
o
su
un
bien
interesado,
deben. formular
la
ya
representante
representantes
Secretaria
la cual
debe
solicitante;
2.-
inmueble,
sea
el
legal,
los
legales
de
la solicitud
de
Desarrollo
contener:
1.-
Domicilio
de
Nombre
bste;
3. - El senalamiento de que se trata de una subdivisibn;
4. - Ubicacibn
catastral;
6.-
del
predio y nbmero oficial;
Nbmero
de
inscripcibn
en
el
5.- Clave
Registro
32
POblico
de
la
Colindancias;
de
las
el
inmueble;
E1
8.-
o
10.-
en
El
rOstico;
Uso
que
nombre
del
fracciones;
se
y
se
les
El
d ar &
Superficie
pretende
subdividir
El
de
uso
a
en
7.-
9.-
senalamiento
11.-
Comercio;
total;
que
adquiriente
14.-
del
Superficie
fracciones
u.rbano
12.-
Propiedad
ser
actual
las
un
predio
del
mismo;
fracciones;
caso
de
enajenante;
y,
13.-
venta
de
las
15.-
Croquis
de los predlos.
Asimismo,
juicio,
podrS
requerir
al
la
Secretarla
solicitante
el
a
su
entregar
un deslinde suscrito por la autoridad competente.
Una
junto
con
Secretarla
la
vez
presentada
documentac16n
procederS
a
su
la
solicitud
correspondiente,
revisi6n,
dentro
la
de
un
plazo que no excederS de quince dias hfibiles, pudiendo
conceder
o
negar ,en
su
caso,
el
otorgamiento
de
la solicitud.
En caso de negativa,
comun icarS
al
irregu1aridades
interesado
en
su
las
solicitud
la Secretarla
deficiencias
o
las
o
situaciones
33
que
deben
ser aclaradas,
dentro
del
tbrmino
pues,
concluido
incumplimiento
de
para
que
treinta
dlas
dicho tbrmino
se
tendrla
sean
subsanadas
hSbiles.
y
en
no
presentada
por
caso
As!
de
la
solicitud.
2.3.de
tierra,
es
naturaleza,
en
un
El terreno como
bien
virtud
inmueble
de
no
una
porcibn
su
propia
dada
poder
ser
trasladado
de un lugar a otro.
El
propietario
de
un
terreno,
como el que en libre uso del derecho real de propiedad
que le permite alterarlo, ya sea ffsicamente a travbs
de
una
fusi6n,
fraccionamiento,
subdivisibn,
o
transfirlendo
la
parcialmente,
debiendo
uno
de
los
en
su
propiedad
requisites
relotificacibn
caso,
del
cumplir
que
la
simplemente
mismo,
con
ley
o
total
todos
le
o
y
cada
marca,
para
asi llevar a cabo sus propbsitos de alteracibn.
Como
para que
fiscal
debe
se
estudib
la compra-venta de un
exceda
constar
de
en
diez
mil
escritura
anteriormente,
inmueble que su valor
pesos,
pueda
pGblica;
mbs
realizarse,
sin
embargo,
34
si
una
persona
decide
transferir
la
propiedad
una parte solamente de un terreno propio,
deberfi
de
tramitar
la
Asentamientos
autorizacibn
Humanos
del
que
previamente
prevb
Estado
de
la
dentro
Ley
de
su
81
de
disponer
lo
articulo 81.
En
dicha
Ley,
impone
esa
efecto,
el
articulo
obligacibn
al
siguiente:
... . Ninguna
fusibn,
subdivisibn,
relotificacibn
o
■ tracelonamiento
se
podra
llevar
a cabo
sin
aue previamente se obtenga
la
autorizacibn
de
la
Direccibn
General
de
Asentamientos .
, Humanos
y Obras POblicas ( actual
atribucibn de la Secretarla
de
Desarrollo
Urbano)
y se cumplan los requisitos
que
establece
esta
Ley
y las dem$s Ndisposiciones
egales
10)
De
resulta
indispensable
correspondiente
para
acuerdo
a. - dicho
obtener
llevar a cabo
la
articulo,
autorizacibn
las modificaciones
referidas, tomSndose en cuenta los siguientes aspectos:
(10)
" Ley de Asentamientos
Veracruz "
Humanos
del
Estado
de
35
1.- Las zonas en que
clases
de
Indices
La
en funcibn
aproximados
de
organizacibn de
de
las
cireas
se p.ermiten;
la
transporte; 5.inversiones
proporciones
de
La
en
susdiversas
a
especificaciones
de
8 .-
Las
quedarbn
Asentamientos
normas
as!
Humanos
tbcnicas
y
y
los
y
sistema
aplicacibn
etapas;
de
y
los
los
6.-
lotes
la
y
Obras
dembs
Publicas;
derechos y
Las
urbanos;
a
las
lotes;
a
la
considerados
de las
Direccibn
de
servicios
las densidades
urban izac i6n
de
4.-
relativas
en
como
cargo
poblacibn;
infraestructura
dimensiones
normas de
a
de
construccibn
individua1mente;
Los
las b re a s
7 *‘
densidad
equipo
3.-
vial y del
proporcibn
y el
y
destino;
de
estructura
relativas
caracteristicas
su
densidad
comunitarios
Las
2.- Las diferentes
totales;
cireas
General
y,
que
de
9.-
Las
obligaciones
consideradas necesarias para el racional funcionamiento
urbano del proyecto.
.• De la misma manera, la autorizacibn
serb otorgada de acuerdo a lo dispuesto por el articulo
83 de dicha Ley y cuando bsta no dane: Zonas arboladas;
zonas
de
monumentales
valores
naturales
histbricas;
y
medidas
urbanas;
de
zonas
lotes
36
tipo autorizado en la zona y el equilibrio de densldad
de poblaciOn.
Asimismo, ademSs de
mencionados
una
anteriormente,
serie
dicha
del
de
condiciones
autorlzaci 6 n ,
Reg 1amento
Estado
la
superficie
y
con
de
un
la
la
el
por
a
minimo
la
no
se
articulo
deberO
Terrenos
sea
son:
de
los
deberSn
de
15
Subdivision,
cuales
7 metros;
subdivision
publica;
el
de
las
cuenta
otorgamiento
subdividir
de
en
Fusion,
Fraccionamiento
minima
de
via
senalados
Veracruz-Llave,
fente
resulten
a
y
tomaran
para
para
RelotificaciOn
el
se
los requisitos
105
lotes
tener
cambiar
el
en
Que
m2
que
acceso
uso
del
lote para el que fuO destinado; no se otorgarO cuando
la autorizaciOn genere
de trOnsito
demanda
carScter
de
de
servicios
el
equilibrio,
y
por
urbano,
privado,
en
las
vehiculos
urbano;
la
contradicci 6 n
no
se
concederS
seguridad
por
parte
se
podrSn
fracciones
de
del
usuarios,
o de estacionamiento, mayor
municipales
ejecuciOn
de
o armonia
programas
poder
modificar
anteriores
o
cuando
de
del
se
de
altere
la comunidad
de
pdblico
las
problemas
mejoramiento
o
i
normas
del
sector
contenidas
artlculo
Reglamento, dadas por razones de interns social.
15
del
C A P I T u L 0
LA
I I I
A U T O R I Z A C l O N
S U B D I V I D I R
P R E D I O S
P R E V I S T A
C O D I G O
C I V I L
f
f 7 FMFNTn
T FERRRRFEN S
N ^O-S TflMri1
^ M O ELEM
ENT0
SUBDIVIDIR
DE
PARA
POR
EL
DEL
E S T A D O
VALIDEZ
DE.LA
TERlRENOS S *C0 MO3 *i ' f 1 T A N T E AU D?R 1 LAC 1 V0 LUNTAD
^ 5 2 C0DNETLRACT0ADR.G0
AL
3.1.persona
de
una
SUBDIVIDIR
COMPRA-VENTA
Se
da
el
considere disponer para
fraccidn
de
caso
su venta
terreno,
que
su
de
que
una
, Qnicamente
valor
fiscal
exceda de diez mil pesos, para lo cual deberS llevarse
a cabo en escritura pOblica la compra-venta respectiva,■
como
del
lo establece
Estado,
as!
el
como
articulo
para
2255
su
del1 Cddigo
elaboracidn,
Civil
seguir
38
los
pasos
Notariado
que
prevb
en
el
legalmente,
nula,
sin
articulo
Estado,
que
habibndose
el
133
de
quedando
pudiera
llegar
manifestado
tanto
la
Ley
consumada
del
bsta
a
considerbrsele
el
consentimiento
como el objeto.
En
consideracibn
se entiende que ya reunidos
y
de
forma
libremente
terreno
de
legislacibn
establecidos
podria
su
es
por
propiedad;
Ley de Asentamientos
lo
anterior,
los requisitos de esencia
transferir
clara
a
dentro
la
ley,
una
sin
del
Humanos del
una
persona
fraccibn
de
embargo,
articulo
Estado
de
un
nuestra
89
de
la
Veracruz,
al senalar lo siguiente:
"
Se
considerarbn
nulas
las
. .
fusiones,
subdivisiones,
relotificaciones
y
fraceionamientos
que
no
esten
autorizados
por
la
Direccibn
General
de
Asentamientos
Humanos
y
Obras
Publicas,
de
acuerdo
con
esta
Ley
y
demas
disposiciones
relativas.
Tambien
se
considerarSn
nulas . . las
fusiones,
subdivisiones,
relotificagiones
y
fraccionamientos autorizados
cuyos
propietarios
no
realicen
las
• obras
y
no .hayan
satisfecho
los
reagisitos
a j que
estin
obligados
de
acuerdo
con
„ autorizacion
concedida
(11)
(
11
)
" Ley de Asentamientos
Veracruz "
Humanos
del
Estado
de
39
Por
lo
tanto,
se
entiende
que
no es suficiente el haber reunido tanto los elementos
de esencia como los de forma para que el acto jurldico
en
estudio
se
de
terrenos,
configure,
sino
autorizacibn
que
que
Humanos
que
se
ya
es
ha
y
relacibn
necesario
otorgue
Asentamientos
como
en
la
PGblicas
esa
fracciones
contar
Direccibn
Obras
dicho,
a
con
la
General
de
del
facultad
Estado,
ahora
le
corresponde a la Secretarla de Desarrollo Urbano.
En
que
debe
otorgar
la
es
indispensable como
una
fraccibn
otorgamiento
tal
virtud,
Secretarla
requisito
de terreno;
se
deben
de
por
tomar
autorizacibn
Desarrollo
para
lo
en
la
Urbano
la
venta
de
que,
para
su
cuenta
los
aspectos
contenidos en el articulo 80 de la Ley de Asentamientos
Humanos y Obras
van
PGblicas,
intimamente ligados
condiciones
de
que como ya se dijo
a
urbanizacibn y
las ,-zonas,
distribucibn
antes,
breas
con
y
que
deberb contar el proyecto del interesado.
De la misma manera, la autorizacibn
se otorgarb de acuerdo a lo dispuesto por el articulo
83
de
la
propia
Ley
en
consulta,
cuando
ella
no
40
dane:
Zonas
arboladas,
o
urbanos,
zonas
de
lotes tipo
zonas
de
monumentales
autorizado
en
valores
naturales
histbricas,
la zona
y el
medidas
equilibrio
de densidad de poblacibn.
Asimismo,
mencionados
una
anteriormente,
serie
de
el
articulo
Subdlvisibn,
Terrenos
con
para
15
nuestro
anterioridad,
a
otorgamiento
del
el
Reglamento
en
cuenta
otorgamiento
y
para
la
de
el
espiritu
colectividad,
la
Fusibn,
Fraccionamiento
Estado y que ya fueron
siendo
la
de
tomarcin
los. cuales se encuentran previstos
Relotificacibn
en
beneficiar
se
condiciones
dicha autorizacibn,
por
ademSs de los requisitos
es
autorizacibn
de
de
dec ir ,
de
descritas
e 11 as
el
que
el
referenc ia,
no
anterior,
la
podrS contravenir el interbs social.
Por,
todo
lo
autorizacibn a que nos referimos,
en
la
configuracibn
en
escritura
terreno,
ley
es
de
ya
igual
la Ley
de
de
una
compra-venta,
pOblica
y
que
encontrarse
al
jerarqula
respecto
al
Asentamientos
influye directamente
de
una
porcibn
contenida
Cbdigo
Humanos
Civi’l,
y Obras
f'f.n.'\i
i>Aitcyt)-. ■ i
otorgada
en
como
de
una
lo
PGblicas
41
del
Estado,
debe
es
de
observancia
considerarse
directamente
para
la
en
como
la
un
elemento
validez
constitucibn
en
estricta;
del
por
que
pGblica
que
influye
contrato,
escritura
lo
ya
que
de
bste,
es requisito indispensable.
3.2.anteriores,
ante
un
al
momento
Notario
Como ya se vib en capitulos
que
Publico
los
a
contratantes
realizar
la
acudan
escritura
respecto a la compra-venta de una fraccibn de terreno,
que
su
valor
previamente
impone
el
sea
a
los
solicitar
la
autorizacibn
80
de
Ley
de
por
lo que,
deberGn
articulo
Humanos
del
consumar
el
por
Cbdigo
Estado;
acto
la
Gnicamente
diez
mil
que
Asentamientos
resultarla
basSndose
pesos,
en
imposible
lo previsto
Civil
del
Estado,
ya
sin
la
autorizacibn
referida
no
podria
escriturarse
la
compra-venta.
Esta
un
el
mayor
elemento
Civil,
es
que -expresamente
necesario
modalidad
de
otra
de
ley
autorizacibn,
la
para
la
compra-venta,
igual
jerarquia,
sin
lo
que
ser precisamente
contenga
el
configuracibn
ya
como
que
lo
asi
es
Cbdigo'
de
lo
la
esta
prevb
Ley
de
Asentamientos Humanos.
As!
pues,
la
autorizacibn
en
42
atencifin,
si
pdblica,
impide
de
un
la
consumacidn,
contrato
de
en
escritura
compra-venta
respecto
de una fracci6n de terreno, aun euando no se encuentre
prevista
es
el
por
el
C6digo
ordenamiento
particulares
y
Civil,
que
que
que
rige
a fin
toda
define
de
cuentas
relacibn
generalmente
entre
a
la
compra-venta.
En consecuencia,
se puede concluir
que la autorizacidn para subdividir predios, repercute
directamente
en
la
realizaibn
del
acto
jurldico
en cuestifin.
En
precisamente
se
el
reglamentaba
Derecho
la
Romano
venta
de
no
fracciones
de terrenos, sino que generalmente imponla obligaciones
tanto
al' vendedor,
deevicc i6n
y
al
riesgos
no
anteriores
comprador,
que
era
saneamiento
expropiaciones
y,
como
a
el
responder
y
en
la
entrega
como
el
tener
aparecieren
en
la
serla permisible
que
los
en
casos
de
que
la
de
cosa;
soportar
compra-venta,
§ste adn
caso
tuviera
ya
los
que
ventajas
i
ademSs
al
de
las
valor del
consumacidn
que
se
inmueble;
hubieren
obtenido
respecto
mSs
embargo,
para
sin
de un contrato de compra-venta,
la
no exigla
43
formal idad 'algirna especial,
ya
fuera
verbal,
sino que podia
escrito,
situac i6n
contradictoria
mexicana,
que
contratos
de
impone
por
a
una
signos
la
o
tficitamente,
actual
forma
celebrarse
legislacibn
especial
compra-venta, ■„ como
es
a
el
ciertos
estudiado
en este trabajo. Tales formalidades tienen la finalidad
de
que
ciertos
senci1lamente
entre ellos,
contratos-
interpretados,
sean
que
determinables,
haya
uniformacibn
asi como que exista una mayor proteccibn
para las partes y para terceros.
Ahora
que
es
emite
una
las
la actual
limitante
partes,
Secretaria
de
cuando
la
se
ya
que
transferir
la
propiedad
cubierto
configuracibn
de
Civil.
una
de
contratar
de
compra-ventas
de
seria
bien,
abn
requisitos
compra-venta
Urbano,
imposible
cuando
se
para
la
que
dispone
el
Cbdigo
(
estudiado
resulta
para
autorizacibn
de
requisito
del
los
3.3.lo
vo1untad
sin tal
todos
la
de Desarrollo
trata
fracciones,
hayan
bien,
con
anterioridad,
incorrecto
subdividir
Como
clasificar
terrenos,
como
consecuencia
a
huestro
de
todo
criterio,
a
la
autorizacibn
un
elemento
que
no
44
fuera
de
validez
de
terrenos
que
aunque
y
emana
la
de
Ley
la
compra-venta
otorgados
no
generalmente
de
se
en
escritura
encuentra
rige
la
en, el
conducta
Asentamientos
nuestro
juicio
y
con
la
Codigo
Civil
contenga
publica,
los
ya
Humanos;
como
sin
finalidad
de
lo
que
paticulares,
similar,
todo
fracciones
ordenamiento
entre
otro ' jercirquicamente
de
de
lo
es
embargo,
a
que
el
propio
referente
a
la
elaboracidn de un contrato de compra-venta en escritura
publica,
sus
consideramos
preceptos
Asentamientos
se
contemple
Humanos
autorizac i6n
como
necesario
para
ha
y
para
la
subdividir
sobre
la
en
traslade
observado,
directamente
que
a
la
obtencidn
un
terreno,
dicho
voluntad
alguno
de
las
Ley
de
de
la
ya
requisito
de
que
influye
partes
para
consumar el acto en estudio, ya que sin $1 no podrian
obtener
la
escritura
compra-venta
la
que
autorizac i6n
consideraria
89
de
podrla
la
nula
Ley
hacer
legalmente
existido
le
una
pretenden
referida
en
que
celebrar,
cualquier
conste
ya
que
de
una
pertenece,
separacidn
se pretende transferir.
y
por
ende,
fraccidn
ya
que
legal
una
de
ante
de
la
terreno
la
se
articulo
persona
un
la
sin
subdivisidn
a la luz del ya enunciado
aludida,
uso
pCiblica
ley
no
porci6n
no
que
ha
que
45
De
una
adicibn
del
C6digo
a
la
Civil
tal
manera,
segunda
de
parte
nuestro
es
que
del
se
propone
articulo
.Estado,
para
2252
quedar
como sigue:
.. .Tratbndose
de
ventas
de
fracciones
de
bienes
inmuebles,
deberl
solic itarse
prev iamente
la... • aytorizacidn
'"'de
de
subdivision correspondiente,
en los terminos que para
el
efecto
disponga
la
uey
9e i
Asentamientos
Humanos del Estado.
i
En
propuesta
dentro
se
de
considere
tales
pretende
nuestro
el
condiciones,
que
C6digo
haya
Civil
una
del
con
esa
disposicibn
Estado,
la venta de fracciones de bienes
que
inmuebles,
por lo que la autorizacibn para subdividir previamente
el mismo, la cual es otorgada por la actual Secretaria
de
Desarrol 1o
Urba.no
del
Estado,
seria
un
elemento
mbs de validez de la compra-venta debidamente previsto
por
ese
que
debe
ordenamiento,
contener
y anblisis.
lo
que
a
fin
mbs
posible
de
cuentas
para
su
es
el
estudio
C O N C L U S I O N E S
PRIMERA.- Queda
que
de
el
ordenamiento
fraceiones
que
debe
de terrenos,
totalmente
regir
como
la
claro
compra-venta
a cualquier
relaci6n
entre particulares es el C6digo Civil del Estado.
SEGUNDA.Humanos
la
del
Estado,
elaboracidn
compra-venta
indispensable
escritura
de
obtener
de
Asentamientos
considerablemente
fracciones
el
Ley
influy.e
en
de
La
la
en
pGblica
de
una
predios,
al
ser
autorizacidn
para
subdivisidn ante la Secretaria de Desarrollo Urbano.
TERCERO.teniendo
debe
al
C6digo
regir
la
Civil
En
tales
como
conducta*
el
entre
condiciones,
ordenamiento
los
que
particulares,
consideramos pertinente pro-poner que el mismo considere
de alguna manera,
la venta de fracciones de terrenos,
previniendo
el
Humanos
obtener
el
respectiva,
y
trasladar
de
la
esa
a
la
Ley
de
aut'orizacifin
manera
Asentamientos
de
suplir
de la cual pudiera adolecer dicho C6digo.
subdivisidn
alguna
laguna
importante
agregar
del
numeral
fin
de
sea
contemplada
que
todas
que
22S2
la
las
CUARTA.- A nuestro juicio,
resulta
un
segundo
complemento
del ’ C6digo
autorizacifin
por
ese
al
Civil
para
pSrrafo
del
Estado,
subdividir
ordenamiento, de
c ircunstanc ias. que
se den
predios,
tal
en
a la compra-venta de inmuebles las prevenga.
a
manera
relacibn
b i b l i o g r a f i a
DE PINA VARA, RAFAEL
" Derecho Civil Mexicano "
Tomo III y IV
Editorial PorrGa
DGcimo Segunda Edici6n
Mexico 1982
ROJINA VILLEGAS, REFAEL
" Compendio de Derecho Civil "
Tomo III y IV
Editorial PorrGa
DGcimo Octava EdiciGn
MGxico 1982
BONNECASE, JULIEN
" Elementos de Derecho Civil "
Tomo III
Editorial PorrGa
i
Puebla, MGxico 1945
JOSSERAND, LOUIS
" Derecho civil "
Tomo IV
Editorial Bosch
Buenos Aires 1951
ZAMORA Y VALENCIA, MIGUEL ANGEL
" Contratos Civiles "
Editorial Porrua
Cuarta Edicion
SANCHEZ MEDAL, RAMON
" De los Contratos Civiles "
Editorial Porrua
Undecima Edicidn
Mexico 1991
" Ley del Notariado "
Editora del Gobierno del Estado
Xalapa, Veracruz
" Codigo Civil para el Estado Libre
y Soberano de Veracruz "
Editorial Cajica
Puebla, Mexico 1982
" Ley de Asentamientos Humanos del Estado
deVeracruz"
Editora del Gobierno del Estado
Xalapa, Veracruz 1989
" Gaceta Oficial del Estado nOmero 54, de fecha
5 de mayo de 1990 "
Editora del Gobierno del Estado
Xalapa, Veracruz
" Reg 1amento para la FusiOn, Subdivision,
Re 1otificaci6n y Fraccionamiento de Terrenos "
Editora del Gobierno del Estado
Xalapa, Veracruz