Evaluación del modelo de Gestión Presupuestaria empleado

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
UNIVERSIDAD DEL ZULIA
FACULTAD DE CIENCIAS ECONÓMICAS Y SOCIALES
DIVISIÓN DE ESTUDIOS PARA GRADUADOS
MAESTRÍA EN GERENCIA DE EMPRESAS
MENCIÓN: GERENCIA FINANCIERA
PROCESO DE OTORGAMIENTO DE LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS
EN LA BANCA UNIVERSAL VENEZUELA
Trabajo de Grado para optar al Título de Magíster Scientiarum en Gerencia de
Empresas. Mención Gerencia Financiera
AUTOR:
Lcdo. PEDRO JOSÉ UZCATEGUI AGUILAR
C.I. 14.005.725
TUTOR:
Dr. FERNANDO TORRES
C.I. 8.500.602
MARACAIBO, DICIEMBRE 2012
PROCESO DE OTORGAMIENTO DE LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS
EN LA BANCA UNIVERSAL VENEZUELA
DEDICATORIA
A Dios, por estar conmigo en cada paso que doy, por
fortalecer mi corazón y hacer de mí un mejor ser humano
cada día, a él dedico todo lo que hago.
A mi Madre Adela, por guiarme sobre el camino de la
educación, apoyarme siempre en mis decisiones, por estar
conmigo
incondicionalmente
procurando
mi
bienestar.
Gracias, sin tu apoyo no estaría aquí.
A la memoria de mi Padre, que la luz y la paz, le
acompañen por toda la eternidad.
A mi esposa Rocío, por creer en mí en todo momento,
brindándome palabras de aliento para la culminación del
presente trabajo.
A mis amigos Luis Bolívar por ser el mejor hermano del
mundo y Richard González por ser un padre verdadero en
todo momento. Dios los bendiga.
A mis hermanas y amigos, que han vivido la realización de
este trabajo.
AGRADECIMIENTO
El presente trabajo, si bien ha requerido de esfuerzo y
mucha dedicación por parte del autor, no hubiese sido
posible
su
realización
sin
el
apoyo,
disposición
y
asesoramiento del Profesor Fernando Torres. Para él mi
más profundo agradecimiento.
A todos los docentes de la Universidad del Zulia, que
compartieron sus conocimientos y contribuyeron con mi
formación y desarrollo académico.
Al
Banco
Occidental
de
Descuento,
por
permitirme
desarrollarme como profesional, y formar parte del mejor
Banco del Sistema Financiero Venezolano.
A todas esas personas que me animaron a seguir adelante,
Rocío, Alisbeth, Evelyn, mis hermanas, a mis compadres,
con palabras de aliento y apoyo en los momentos difíciles.
UZCATEGUI AGUILAR, Pedro José. “PROCESO DE OTORGAMIENTO DE LOS
CREDITOS HIPOTECARIOS EN LA BANCA UNIVERSAL VENEZUELA”, PERÍODO
2005-2011. La Universidad del Zulia. Facultad de Ciencias Económicas y Sociales.
División de Estudios para Graduado. Trabajo de Grado para optar al Título de Magister
Scientiarum en Gerencia de Empresas. Mención: Gerencia Financiera. MaracaiboVenezuela. 2012. 147 p.
RESUMEN
La presente investigación tiene como objetivo analizar el proceso de otorgamiento de
los créditos hipotecarios en la Banca Hipotecaria Venezolana, durante el periodo 20052011. Para tal fin, se llevó a cabo un estudio de tipo descriptivo correlacional, con
diseño no experimental, longitudinal y apoyo documental. La población estuvo
representada por las instituciones financieras de la Banca Universal Venezolana con
experiencia en la Banca Hipotecaria al cierre de los años 2005 al 2011. Para la
realización del análisis de los datos, se utilizaron los boletines trimestrales emitidos por
la Superintendencia de Bancos (Sudeban) y los informes económicos formulados por
el Banco Central de Venezuela. La técnica de recolección de datos que se empleó
correspondió a fuentes secundarias apoyadas en la observación y registro, a efecto de
recabar de forma sistemática la información de la variable otorgamiento de los créditos
hipotecarios. Se construyeron cuadros descriptivos de los índices que determinaron el
comportamiento de la variable. Se describió el proceso de otorgamiento de los créditos
hipotecarios y sus etapas, las tasas de interés de estos y los factores que afectan el
proceso. Como resultados que se obtuvieron de acuerdo al estadístico correlacional de
Pearson, se encontró una relación positiva alta o baja, ya que el comportamiento de la
variable se asocia a las estrategias diseñadas por los bancos para generar productos
financieros, para cumplir con las gavetas establecidas por el gobierno en materia
hipotecaria y al desempeño de los mercados donde se transan bienes inmobiliarios.
Palabras Clave: Proceso de Otorgamiento, Crédito hipotecarios, Ingreso, tasa de
interés, Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, Ley del deudor
Hipotecario.
Correo electrónico: [email protected]
UZCATEGUI AGUILAR, Pedro José. “GRANTING PROCESS OF THE MORTGAGE
CREDITS AT THE UNIVERSAL BANKING OF VENEZUELA” 2005-2011. La
Universidad del Zulia. Facultad de Ciencias Económicas y Sociales. División de
Estudios para Graduados. Trabajo de Grado para optar al Título de Magister
Scientiarum en Gerencia de Empresas. Mención: Gerencia Financiera. MaracaiboVenezuela. 2012. 147 p.
ABSTRACT
This research aims to analyze the process of granting of mortgage loans in the
Venezuelan mortgage banking, during the period 2005-2011. For this purpose, was
conducted a descriptive correlational study, with design study not longitudinal,
experimental and documentary support. The population was represented by the
Venezuelan Universal banking financial institutions with experience in the mortgage
banking at the end of 2005 to 2011. For the realization of the analysis of the data, we
used quarterly bulletins issued by the Superintendence of Banks (Sudeban) and
economic reports formulated by the Central Bank of Venezuela. The technique of data
collection employed corresponded to secondary sources supported by observation and
registration effect of systematically gathering information from the variable granting of
mortgage loans. Descriptive pictures of indices that the behavior of the variable
determined were built. Described the process of granting mortgage loans and its
stages, the interest of these rates and factors affecting the process. As results obtained
according to the statistical correlation of Pearson, a positive relationship high or low,
found that the behavior of the variable is associated with strategies designed by banks
to generate financial products, to comply with the drawers set by the Government in the
mortgage field and to the performance of the markets where real estate are traded.
Key Words: Granting process, Mortgage credits, income, interest rate, Prestational
Regime of Housing and Habitat Law, Mortgage debtor Law.
E -mail: [email protected]
ÍNDICE GENERAL
Pág.
RESUMEN
ABSTRACT
INTRODUCCIÓN
CAPÌTULO I. EL PROBLEMA
1.1. Planteamiento del problema ..............................................................................
1.2. Formulación del Problema .................................................................................
1.3. Objetivos de la Investigación .............................................................................
1.3.1. Objetivo General ..........................................................................................
1.3.2. Objetivos Específicos ..................................................................................
1.4. Justificación de la Investigación ........................................................................
1.5. Delimitación de la Investigación ........................................................................
1.5.1. Temporal ......................................................................................................
1.5.2. Espacial .......................................................................................................
1.5.3. Contenido ....................................................................................................
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23
CAPÍTULO II. MARCO TEÓRICO
.
2.1. Antecedentes de la Investigación ......................................................................
2.2. Bases Teóricas ..................................................................................................
2.2.1. Crédito ........................................................................................................
2.2.2. Crédito Hipotecario ......................................................................................
2.2.2.1. Tipos de Créditos Hipotecarios ...............................................................
2.2.2.1.1. Créditos de Ley de Régimen Prestacional de vivienda y Hábitat ......
2.2.2.1.2. Créditos de Ley del Deudor Hipotecario ............................................
2.2.3. Fondo de Ahorro Habitacional ....................................................................
2.2.4. Subsidio Habitacional ..................................................................................
2.2.5. Resumen de Opciones de Financiamiento Hipotecario en Venezuela ........
2.2.6. Decisión crediticia hipotecaria .....................................................................
2.2.7. Tareas del personal involucrado en el otorgamiento de crédito ..................
2.2.7.1. División del Trabajo ...............................................................................
2.2.7.2. Autoridad ...............................................................................................
2.2.7.3. Responsabilidad ....................................................................................
2.2.7.4. Entrenamiento y capacitación del personal ............................................
2.2.8. Riesgos Crediticio .......................................................................................
2.2.9. Tasa de intereses para créditos hipotecarios .............................................
2.2.10. Garantías Crediticias .................................................................................
2.2.11. Relación Préstamo Garantía……………………… .....................................
2.2.12. Ingreso requerido para el otorgamiento de los créditos hipotecarios ........
2.2.12.1. Relación Cota Ingreso ........................................................................
2.2.13. Balance Personal .....................................................................................
2.2.14. Certificación de Ingresos ..........................................................................
2.2.15. Referencias Bancarias .............................................................................
2.2.16. Opción a Compras ...................................................................................
2.2.17. Políticas de Créditos Hipotecarios ............................................................
2.2.17.1. Manual de políticas de crédito .............................................................
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Pág.
2.2.17.2. Lineamientos generales de las políticas de crédito ............................
2.2.18. Normas de Crédito Hipotecarias ..............................................................
2.2.19. Proceso de otorgamiento de Crédito ........................................................
2.2.20. Formatos de Crédito .................................................................................
2.3. Definición de Términos Básicos ........................................................................
2.4. Sistema de Variables .........................................................................................
2.4.1. Definición Conceptual ..................................................................................
2.4.2. Definición Operacional.................................................................................
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79
83
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87
87
CAPÍTULO III. MARCO METODOLÓGICO.
3.1. Tipo y Método de Investigación ......................................................................... 90
3.2. Diseño de la Investigación ................................................................................. 92
3.3. Población ........................................................................................................... 93
3.4. Técnicas e Instrumentos de Recolección de Datos ........................................... 100
3.5. Técnicas de Procesamiento y Análisis de Datos ............................................... 103
CAPÍTULO IV. ANÁLISIS DE LOS RESULTADOS
4.1. Análisis e Interpretación de los Resultados ......................................................
4.2. Describir el proceso de otorgamiento de los créditos hipotecarios en la Banca
Universal Venezolana durante los períodos del 2005 al 2011 ...........................
4.3. Determinar las etapas del proceso de otorgamiento de créditos hipotecarios
en la Banca Universal Venezolana, durante los períodos del 2005 al 2011 ......
4.4. Identificar la incidencia de las tasas de interés en el proceso de otorgamiento
de los créditos hipotecarios en la Banca Universal Venezolana, durante los
períodos del 2005 al 2011 ...............................................................................
4.5. Caracterizar los factores que afectan el proceso de otorgamiento de créditos
hipotecarios en la Banca Universal Venezolana durante los períodos del 2005
al 2011 ...............................................................................................................
4.6. Describir las políticas normas y procedimientos en el otorgamiento de créditos
hipotecarios en la Banca Universal Venezolana, durante los períodos del 2005
al 2011 ...............................................................................................................
CONCLUSIONES ....................................................................................................
RECOMENDACIONES ...........................................................................................
BIBLIOGRAFÍA ........................................................................................................
ANEXOS .................................................................................................................
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113
127
130
141
144
146
149
ÍNDICE DE CUADROS
Cuadro
1.
2.
3.
4.
Tabla Subsidio Habitacional Año 2008 .........................................................
Tabla Subsidio Habitacional Año 2011 .........................................................
Opciones de Financiamiento Hipotecario en Venezuela .............................
Cuota Mensual y Tasas de Interés Social Vigentes para Préstamos con
Recursos de Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat .................
5. Operacionalizacion de la Variable ..................................................................
6. Banca Universal Venezolana Año 2005 .........................................................
7. Banca Universal Venezolana Año 2006 .........................................................
Banca Universal Venezolana Año 2007 .................................................................
9. Banca Universal Venezolana Año 2008 .........................................................
10. Banca Universal Venezolana Año 2009 .........................................................
11. Banca Universal Venezolana Año 2010 .........................................................
12. Banca Universal Venezolana Año 2011 .........................................................
13. Semejanzas de la Población ..........................................................................
14. Instituciones financieras con proceso de otorgamiento de la Banca Universal
Venezolana 2005-2011 .................................................................................
15. Proceso de Otorgamiento para los créditos hipotecarios ...............................
16. Etapas del proceso de otorgamiento de los créditos hipotecarios en la banca
universal Venezolana periodo 2005 – 2010. ..................................................
17. Tasas y Plazos aplicables por diferentes modalidades de crédito hipotecarios
periodos 2005-2011. .......................................................................................
18. Banca Universal y Banca Comercial ..............................................................
19. Tabla Referencial para el Otorgamiento de Crédito Hipotecario Recursos
FAOV ..............................................................................................................
20. Familias con ingreso mensual mayor a 4 salarios mínimos (Bs. 6.192,85) y
hasta 6 salarios mínimos (Bs. 9.289,26) ........................................................
21. Familias con ingreso mensual mayor a 6 salarios mínimos (Bs. 9.289,27) y
hasta 8 salarios mínimos (Bs. 12.385,68 ) .....................................................
22. Políticas aplicadas a los créditos hipotecarios en la banca universal
Venezolana periodo 2005 – 2010. ..................................................................
23. Normas aplicadas a los créditos hipotecarios en la banca universal
Venezolana periodo 2005 – 2010. ..................................................................
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132
ÍNDICE DE GRÁFICOS Y DIAGRAMAS
Gráfico
Pág.
1
Total Créditos Hipotecarios Liquidados (2005-2011) ................................
119
2
Total de Cartera de Créditos Hipotecarios Liquidados, según ente
otorgante, entre 2005-2011 ........................................................................
120
Total de Cartera de Créditos Hipotecarios Liquidados, según ente
otorgante 2005 / 2011................................................................................
121
3
Diagrama
1
Procedimientos aplicados a los créditos hipotecarios en la banca
Universal venezolana periodo 2005 – 2011..................................................
135
INTRODUCCIÓN
La sociedad venezolana se ve en la necesidad de recurrir a los créditos
hipotecarios, con el objeto de cubrir las necesidades habitacionales satisfaciendo una
de las necesidades humanas más importante, que es darle a la familia una vivienda
digna, segura y justa, como lo estable la Constitución de la República Bolivariana de
Venezuela.
En este orden de ideas el otorgar créditos hipotecarios con recursos propios de los
bancos y con recursos del Fondo de Ahorro Habitacional a los clientes es primordial y
fundamental en toda institución bancaria, permitiéndole a ésta contar con una entrada
de recursos, mediante el cobro de intereses de financiamiento a largo plazo, tomando
en cuenta los ajustes de las tasas de interés por parte del gobierno.
La presente investigación busca analizar el proceso de otorgamiento de los
créditos hipotecarios en la Banca Universal Venezolana para de alguna forma aplicar
medidas correcticas, contribuyendo así a agilizar las operaciones crediticias y
actividades relacionadas al mismo. Cabe destacar que la investigación aportará un
estudio de suma importancia para la Banca Universal Venezolana, para la optimización
del proceso de otorgamiento de los préstamos hipotecarios, lo cual permitirá ofrecer a
los clientes un mejor servicio.
Resaltando lo antes descrito, la investigación contará con una serie de bases
teóricas, que brindarán todo el apoyo a la misma. En tal sentido, éste análisis requiere
de un proceso de investigación, mediante el cual se obtienen resultados presentados
bajo la siguiente estructura:
El Capitulo I, denominado El Problema, comprende el planteamiento y
formulación, incluyendo los objetivos, justificación y delimitación de la investigación.
El Capitulo II, expone el Marco Teórico, donde se detallan los argumentos de la
investigación, como antecedentes
y bases teóricas de la misma, la definición de
términos básicos y el sistema de variables.
14
El Capítulo III, donde se refleja el Marco Metodológico, describiendo el tipo de
investigación, el diseño, población, técnicas e instrumentos de recolección de datos así
como el tratamiento aplicado a la información.
El Capítulo IV, constituido por la Presentación y Análisis de los Resultados,
contraste teórico del proceso de otorgamiento de los créditos hipotecarios en la banca
universal Venezuela. Asimismo, se emiten las conclusiones y recomendaciones
pertinentes.
15
CAPÍTULO I
EL PROBLEMA
16
CAPÍTULO I
El PROBLEMA
1.1. Planteamiento del problema
En Venezuela a finales de los años ochenta se podía apreciar un ambiente de
necesidades en la sociedad, tal era el caso de la inseguridad, alto costo de la vida,
deficiencia en la seguridad social, no existía una garantía de calidad de vida y las
necesidades de los venezolanos no eran satisfechas por el gobierno de turno, de
acuerdo a lo señalado por Ramírez, (1989), por tal motivo la demanda de viviendas
adecuadas por parte de la población ha superado permanentemente la capacidad del
gobierno para ofrecer soluciones en términos de cantidad y calidad, manteniéndose
unas condiciones de hábitat deficientes por lo cual es prioritario considerar las medidas
de financiamiento posibles por parte de la banca nacional.
Según Ramírez (1989), la economía se encontraba rasgada por la corrupción, el
desborde de la burocracia en el Congreso Nacional, ocasionando una molestia a los
venezolanos, como consecuencia de no tener un instrumento legal o una herramienta
financiera definitiva, que le diera acceso a solucionar las necesidades del venezolano
como era darle casa digna y segura, a sus seres queridos, el estado Venezolano era el
único que podía resolver tal situación, por tal motivo para principios de los años noventa
se crea la Ley política habitacional siendo la solución esperada por todos, así era visto
por la gran demanda insatisfecha de la población venezolana de todos los sectores de
la economía.
En este orden de ideas, esta Ley permite difundir las pautas o lineamientos para
poder otorgar los créditos esta modalidad, a través de la Banca Universal o de las
Entidades de Ahorro y Préstamo.
Del mismo modo, con el desarrollo y aplicaciones de esta herramienta jurídica se
pretende dar respuesta a lo establecido en la Constitución Nacional, darle vivienda
digna segura y justa al más necesitado de la población, la misma Ley establece unos
rangos por tipos de viviendas llamados asistencia I, asistencia II, asistencia III, y donde
17
las tasa inicial de apertura de este producto era 19,75%, ajustada y establecida por los
cinco (5) primeros bancos del país a través de Banco Central.
Así mismo, con la implantación de la Ley Política Habitacional la banca, busca
impulsar, el sector de la construcción, así lo afirma Ramírez, (1989), ésta se
encontraba, completamente abandonada, aunado al descuido inminente de las
ciudades, no se contaba con un plan de mejoramiento de estas, el ingreso del estado
era mal gastado en gasto corriente y no había ningún tipo de beneficio para la sociedad.
Por otro lado, debido a la inflación y a la continua alza de las tasas de interés para
los créditos Hipotecarios, estos necesitaban ajustes, en virtud a los precios de las
viviendas, los cuales aumentaban de forma acelerada tanto por especulación como el
aumento de los precios de los materiales de construcción, los constructores se
dedicaron a construir casas y apartamentos con menos metros cuadros de construcción
a mayor costos, y por otro lado la banca era la encargada de otorgar los financiamientos
para los clientes interesados.
Con el desarrollo de esta situación la banca Universal, en aras de cubrir el
mercado de la construcción y el de bienes raíces, se dedico a formar analistas y
ejecutivos expertos en la materia hipotecaria, para así, impulsar el conocimiento de este
negocio basado en la Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat y la Ley del
Deudor Hipotecario sobre una población creciente deseosa de tener viviendas dignas y
seguras.
Por tal motivo, los créditos hipotecarios representaban una herramienta financiera,
en sus inicios presento vacios jurídicos, así lo expresa Figueroa (2005), esta no fue la
excepción, no se protegió al comprador, no se regularon los precios de ventas de los
inmuebles por zonas dentro de las ciudades, se permitió las ventas entre padres e hijos
ocasionando una disminución del Fondo Mutual Habitacional, aumentando la liquidez
irreal en la economía la gente tenía poder de compra creando inflación , estas son
algunas de las fallas que en la actualidad siguen afectando a la sociedad.
Para continuar describiendo la situación, se observa como en la actualidad en los
estados Mérida, San Cristóbal, Puerto La cruz, Margarita y Valencia, así como también
en la Capital de la República Bolivariana de Venezuela, se construyen proyectos
18
habitacionales de gran magnitud pero los costos por unidad habitacional son altos, la
gran interrogante es ¿Quien compra estas viviendas? ¿De dónde proviene el dinero
para cancelar las altas iniciales que se utilizan como reserva al cerrar el negocio?, para
acotar, estas son algunas de las interrogantes, las cuales deben ser manejadas a la
hora de plantear un subsidio habitacional como fue decretado a principio del año 2005,
por el gobierno nacional, donde no resolvió el problema habitacional sino más bien lo
encareció.
Por la razón señalada anteriormente las irregularidades más frecuentes están
dadas por la pérdida de tiempos, cobro de gastos legales por el traslado de las firmas a
un lugar especial, fugas de información relativa al proceso, ocasionando además
vencimientos de las opciones de compras lo cual conlleva a la ejecución de la misma en
los registros mercantiles respectivos, activando la cláusula penal, sin olvidar la
información que mantienen los promotores y ejecutivos financieros de la red de oficinas
sobre materia hipotecaria como monto a financiar, tasa a aplicar, ingresos requeridos,
relación cuota ingreso y plazo del préstamo.
Según las observaciones antes descritas se muestra como la banca hipotecaria
del sistema financiero, no está preparada para apoyar la gran demanda de viviendas en
Venezuela y que solo se están produciendo unas 6.500 viviendas al año cuando se
deben construir unas 25.000 según la Cámara Inmobiliaria de la Construcción (2008),
esto no significa ni el 30% de lo esperado, de aquí se cree que la participación de la
banca hipotecaria de los Bancos universales, es fundamental para el desarrollo del
sector de la construcción.
Para alcanzar lo antes planteado, se debe informar al público en general de toda
la amplitud de esta Ley que sea de conocimiento público, siendo el gobierno capaz de
ser el árbitro a través de la banca de hacer estos negocios un fin social dentro de un
marco de legalidad donde toda persona que tenga 12 cotizaciones, tenga un salario
mínimo y que posea una cuenta bancaria donde justifique el dinero logrado por su
esfuerzo sea un candidato, a recibir un financiamiento para la compra de una unidad
habitacional como lo establece la Constitución de la República Bolivariana de
Venezuela.
19
De acuerdo, con los argumentos generales sobre la banca hipotecaria se podrá
mejorar tomando en cuenta recomendaciones para el comprador y vendedor,
delimitando las funciones de la banca en este tipo de negociación logrando una
integración de beneficios mutuos como seria comprar a buen precio, vender e un precio
justo y que la banca otorgue los prestamos dentro de los tiempos establecidos en las
opciones de compra, mejorando así la rentabilidad de este producto en la banca y
cumpliendo con la demanda habitacional existe en Venezuela, sin olvidar que la
rentabilidad de la banca, está dada por todas las cuentas que se apertura para el cobro
de las cuotas financieras generadas de un financiamiento de este tipo.
En otro orden de ideas, el otorgamiento adecuado de crédito hipotecarios le
permitirá a la banca universal, evitar que se siga incurriendo en gastos legales, pérdida
de tiempo y fuga de información relativa al proceso, ocasionando además vencimientos
de las opciones de compras lo cual conlleva a la ejecución de la mismas en los registros
respectivos, activando la clausula penal, donde el comprador puede perder la inicial que
entrego como reserva para la compra de su casa.
Por ello, se plantea la presente investigación haciendo del conocimiento del
público en general y de la sociedad
Venezolana, la necesidad de poder negociar
créditos hipotecarios con la ayuda de la banca nacional, mejorando el proceso de
otorgamiento de los préstamos hipotecarios, para así cubrir la demanda habitacional
insatisfecha, la cual genera inflación en la economía Venezolana, para así determinar
¿cómo es el proceso de otorgamiento de los Créditos Hipotecarios en la Banca
Universal Venezuela?.
1.2. Formulación del Problema
En vista de la situación expuesta, todas estas razones orientan a formular las
siguientes interrogantes:
1. ¿Cómo es el proceso de otorgamiento de los créditos hipotecarios en la Banca
Universal?
2. ¿Cuáles son las etapas en el proceso de otorgamiento de créditos hipotecarios
en la Banca Universal?
20
3. ¿Cuál es la incidencia de las tasas de interés en el proceso de otorgamiento de
los créditos hipotecarios en la Banca Universal?
4. ¿Cuáles son los factores que afectan el proceso de otorgamiento de los créditos
hipotecarios en la Banca Universal?
5. ¿Cómo se caracterizan las políticas normas y procedimientos en el proceso de
otorgamiento de los créditos hipotecarios en la Banca Universal?
1.3. Objetivos de la Investigación.
1.3.1. Objetivo General
Analizar el proceso de otorgamiento en los créditos hipotecarios en la Banca
Universal Venezolana.
1.3.2. Objetivos Específicos
1. Describir el proceso de otorgamiento de los créditos hipotecarios en la banca
universal.
2. Determinar las etapas en el proceso de otorgamiento de créditos hipotecarios
en la Banca Universal.
3. Identificar la incidencia de las tasas de interés en el proceso de otorgamiento
de los créditos hipotecarios en la Banca Universal.
4. Caracterizar los factores que afectan el proceso de otorgamiento de los créditos
hipotecarios en la Banca Universal.
5. Describir las políticas, normas y procedimientos en el otorgamiento de los
créditos hipotecarios en la Banca Universal.
21
1.4. Justificación de la investigación
En Venezuela, para solventar el gran problema de la vivienda, se requiere
enfrentar el tema desde un punto de vista integral, orientado al desarrollo general del
ser humano, generando verdaderas oportunidades de acceso al sistema financiero,
siendo una de ellas, la oportunidad de mejorar el proceso de otorgamiento en los
créditos hipotecarios por parte de las entidades bancarias, con la con la finalidad de
buscar el bienestar, garantizar y mantener la calidad de vida de los habitantes del país.
En cuanto al estudio, este se realizó con la finalidad de determinar el proceso de
otorgamiento de Créditos Hipotecarios con el propósito de identificarlas interrogantes
que se hacen los clientes para tramitar un crédito hipotecario, además, se busca
simplificar, optimizar y reducir los costos, al igual que minimizar el riesgo de
irrecuperabilidad de los créditos, lo cual incide en los ingresos obtenidos por la banca
hipotecaria, permitiendo ser una base informativa para una planificación de recursos
exitosa, mantenido un fin social.
A partir de estos principios se crea la Ley Política Habitacional y la Ley del Deudor
Hipotecario, en donde se pretende dinamizar la producción y el acceso a la vivienda de
todos los grupos socio-económicos de la sociedad venezolana, principalmente los de
menor ingreso, consiguiendo con ellos una disminución importante, sostenida y
sustentable de los déficit habitacionales, a través de los Créditos Hipotecarios
concedidos por las Entidades Financieras para la compra de inmuebles (casa y
apartamentos), cancelándolos mediante cuotas mensuales consecutivas de capital,
interés y seguros.
Por consiguiente, a partir de los resultados que se obtuvieron, se formularon
nuevas hipótesis, modelos y propuestas teóricas dirigidas a explicar y predecir el éxito
de la banca hipotecaria en el país. También, la investigación significó un claro ejemplo
de la aplicación de las ciencias económicas sobre el proceso de otorgamiento en los
créditos hipotecarios en la sociedad venezolana.
Desde este punto de vista, se buscó dar a conocer el proceso en el otorgamiento
de créditos hipotecarios; como una herramienta financiera utilizada por los bancos para
22
materializar la compra de viviendas por parte de los venezolanos, dándole sentido a la
finalidad de la presente investigación, que es mejorar los tiempos de respuestas, la
obtención de los recursos para las liquidaciones de los créditos y alcances de los
proyectos llevados a cabo o financiados por la banca hipotecaria.
Para logar el cumplimiento de los objetivos de estudio, se acudió al empleo de
técnicas de investigación desarrolladas y validadas por autores reconocidos en el área
de la metodología, a través de la aplicación de un estudio documental sobre la
experiencia de más de diez años del investigador, donde caracteriza, identifica y
describe algunos factores que afectan al buen manejo del negocio de la banca
hipotecaria en los bancos, en relación con la optimización del proceso de otorgamiento
de créditos hipotecarios a la hora de difundir o vender este producto.
Por consiguiente, una vez finalizada la investigación se puede aplicar las mejoras
o posibles cambios recomendables para así ofrecer a sus usuarios un servicio más
especializado, tecnificado y de mayor calidad, siempre ajustado al marco jurídico y
financiero, dando real importancia al factor tiempo de respuesta por parte de las
instituciones bancarias, aunado a la intención de ganar-ganar entre los interesados en
los créditos hipotecarios, para que la estudien ambas partes y la banca vea la
posibilidad de mejorar en el proceso de otorgamiento de los créditos hipotecarios.
Por último, se considera que la ejecución de esta investigación es totalmente
factible, se cuenta con la disposición de las instituciones financieras más competentes,
para proporcionar los datos y la información requerida.
1.5. Delimitación de la investigación
1.5.1. Delimitación temporal
La presente investigación se desarrolló en un lapso de doce (12) meses contados
a partir del mes de diciembre del año 2011 hasta noviembre del año 2012, en el área de
la Maestría en Gerencia de empresas, Mención Gerencia Financiera, con relación
temática, proceso de otorgamiento de créditos hipotecarios en la Banca Universal
Venezolana Región Occidente.
23
1.5.2. Delimitación espacial
La investigación se realizó en las tres (3) principales entidades financieras del
país con amplia trayectoria en la Banca Hipotecaria, todas con más de diez (10) años
de experiencia en este negocio, poseen más de diez mil (10.000) clientes, con un
capital suscrito y pagado de más de 160.000.000,00 Bolívares, todas deben cumplir con
el 20% del total de su cartera de crédito, en préstamos hipotecarios, así a la Banca
Universal Venezolana, Región Occidente, según la Asociación Bancaria, 2012.
1.5.3. Delimitación de contenido
Para desarrollar este investigación se utilizó una diversa bibliografía representada
por autores relevantes y de gran trayectoria como Robbins (1996), Stoner (1996), Van
Horne (2006), Valiente (2003), Villaseñor (2004), Weston (1995), entre otros.
24
CAPÍTULO II
MARCO TEÓRICO
25
CAPÍTULO II
MARCO TEÓRICO
2.1. Antecedentes de la investigación
En un mercado competitivo, donde la supervivencia y la lucha por alcanzar los
objetivos o metas dentro del sistema financiero venezolano, el proceso de otorgamiento
de los préstamos hipotecarios en la Banca Universal, se han convertido en una
necesidad, más que una herramienta administrativa, esta promueve las guías a seguir
para el desarrollo de la banca hipotecaria
logrando así la satisfacción del cliente
vendedor y del cliente comprador; además busca elevar los niveles de eficiencia y
efectividad dentro de la banca hipotecaria.
En este sentido, muchas investigaciones se han dado la tarea de estudiar el
proceso de otorgamiento de los préstamos hipotecarios, adecuados a las necesidades
de las instituciones financieras, bajo la orientación del proceso crediticio. A
continuación se mencionan algunos estudios anteriormente realizando, con relación a
la variable:
En primer lugar, Govea (2006), señalo las “Operaciones de financiamiento de las
empresas dedicadas a la construcción de viviendas de interés social (nivel I) en el
Municipio Maracaibo”, El estudio se dirigió a determinar las opciones de financiamiento
existentes en el mercado, para las empresas dedicadas a la construcción de viviendas
de interés social niel I en el Municipio Maracaibo, el tipo de investigación fue denomino
descriptiva.
Por
consiguiente,
se
analizaron
fuentes
de
información
secundarias,
esencialmente documentaciones de los organismos gubernamentales correspondientes
a la banca pública y de organismos relacionados con la banca privada. Se aplicaron
técnicas documentales para organizar y analizar la información sobre la base de los
objetivos. Se determinó la existencia de un déficit habitacional importante en la zona,
reflejo la situación del país.
26
Se puede acotar la existencia de una oferta pública y una privada insuficiente de
viviendas, pese al crecimiento esperado para el año 2006. Aunado a esta situación
existente opciones de financiamiento a corto y largo plazo a través del Banco Nacional
de Vivienda y Hábitat, y de la Banca privada, incluyendo planes mixtos en los cuales se
combinan ambos esfuerzos.
Por tal motivo se señalaron las opciones de financiamiento que garanticen el
crecimiento del sector construcción en el Municipio Maracaibo; incluyendo el
financiamiento directo con los bancos del estado, así como el empleo de alternativas
mixtas (banca privada y gubernamental). Otras instituciones ofrecen líneas de créditos
en cuentas corriente, tarjetas de crédito empresariales, pagaré, cartas de crédito,
descuentos de giros, créditos a mediano plazo, arrendamientos financieros y crédito
hipotecario.
Siguiendo con lo antes descrito, el aporte a esta investigación está dado por la
importancia de las formas de financiamientos que recibe las empresas constructoras del
país, dedicadas a producir unidades habitacionales de interés social, sin importar el
sector que los financie, públicos o privados, logrando así, garantizar el crecimiento del
sector de la construcción.
En segundo lugar, Hernández (2004), señaló “los usuarios de los créditos
hipotecarios y su protección legal”. El estudio fue enfocado en tratar el problema de los
usuarios de los créditos hipotecarios, quienes se encontraban en una manifiesta
situación de desventaja en la utilización de los llamados créditos mexicanos, indexados.
Y dentro de la misma el análisis del anatocismo como figura violatoria de los derechos
de los usuarios dentro de las relaciones con los institutos bancarios.
Para el desarrollo de los objetivos propuestos, se valoró la aplicación de los
derechos económicos, sociales y a la información como principio del Estado Social del
Derecho, establecido en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; se
analizó la actuación de la Banca Hipotecaria en el Estado Social del Derecho,
determinándose las formas de defensa de los usuarios de los créditos hipotecarios en el
Estado Social del Derecho.
27
Así como el análisis del Dolo como vicio del consentimiento del deudor hipotecario
al contratar, como resultado de la información que a través de la propaganda utilizan los
institutos bancarios. Se utilizó la modalidad de investigación tipo documental, en tal
sentido se consultaron documentos legales constituidos por el Código de Comercio,
Código Civil, Ley de Protección al Consumidor y al Usuario, Subsistema de Política
Habitacional, Ley del Banco Central, la Constitución Bolivariana de la República de
Venezuela, entre otras. Se analizó el papel que cumple el Estado como en la protección
del débil jurídico y como fundamento del principio del Estado Social de Derecho,
establecidos en la Constitución de la República Boliviana de Venezuela.
En otro orden de ideas, el aporte de esta investigación radica en la influencia
negativa que tuvieron los créditos hipotecarios en la forma de indexados, en la sociedad
Venezolana, violando los derechos de los usuarios, también se analizó la actuación de
la Banca Hipotecaria y el estado social del derecho formulándose las formas de defensa
por parte de los usuarios de créditos hipotecarios, para este momento existían vacios
jurídicos lo que llevo a revisar la Constitución Bolivariana de Venezuela, entre otras.
Al respecto, Sánchez (2000), elaboró una tesis de grado titulada: “Análisis del
proceso de otorgamiento de crédito a la pequeña y mediana empresa de la cartera
comercial del Banco Mercantil”. La población y la muestra estuvieron conformadas por
17 personas esta investigación fue de tipo descriptivo, de diseño no experimental, utilizo
el método de observación indirecta, y se baso en analizar el proceso de otorgamiento
de crédito a las PYME .Se concluyó que el Banco Mercantil participa en le
fortalecimiento a las PYME cumpliendo con las políticas, normas y procedimientos
planteados por la Ley General de Bancos y Otras Instituciones Financieras, aunque se
determinó que tienen que ser más rigurosos y estrictos al momento de realizar los
cobros, y capacitar a su personal específicamente en el departamento de crédito a las
PYME.
Tomando en cuenta lo anteriormente expuesto, este estudio para la presente
investigación fue relevante, ya que brinda al mismo recomendaciones significativas en
lo que se refiere a la gestión de crédito, a capacitar y entrenar al personal de crédito
para agilizar y minimizar los tiempos de espera de las empresas antes las instituciones
financieras.
28
Para complementar, en un trabajo presentado por Ocando (2000), sobre “La
evaluación de los procesos de la cartera de crédito hipotecario de caja familia
(Municipio Maracaibo)”. La finalidad de esta investigación fue realizar una evaluación
de los procesos de la cartera de crédito hipotecaria de Caja Familia
E.A.P. en el
Municipio Maracaibo, para la cual se tomó como población once (11) Agencias que
conforman el Municipio Maracaibo, representada por los Gerentes de las mismas a los
cuales les fue aplicada la entrevista.
Esta demostró que la entidad estudiada debe revisar y efectuar las modificaciones
necesarias en los procedimientos de otorgamiento de crédito de manera de optimizar el
tiempo de respuesta de los solicitantes y de los procesos. Así mismo, en la población
estudiada, también estaban incluidos los receptores de los créditos quienes conforman
una Muestra Estratificada Proporcional de ciento ochenta y dos (182) sujetos, a los
cuales se les aplicó una Encuesta destinada a medir el grado de satisfacción de los
usuarios y que los principales aspectos negativos constituyen el gran volumen de
requisitos exigidos establecidos por la entidad; el tiempo de respuesta que tarda el
proceso de otorgamiento y la elevada tasa de interés.
De este modo, la investigación antes descrita, realiza una evaluación a la cartera
de crédito hipotecaria de caja familia E.A.P., la misma demostró que la entidad debe
revisar y efectuar modificaciones al proceso de otorgamiento de los créditos
hipotecarios, permitiendo minimizar los tiempos de respuesta de los solicitantes.
Al respecto, otro trabajo realizado por Guerrero (2001), titulado: “Análisis de los
estados financieros como parte del proceso de otorgamiento de créditos en el Banco
Mercantil, C.A, S.A.C.A Banco Universal Oficina la Chinita”. El objeto de la presente
investigación es analizar los estados financieros de un cliente (Empresa C.A.) de los
años 1998, 1999 y 2000 como parte del proceso de otorgamiento de crédito con la
finalidad de conocer la situación económica, financiera de la empresa solicitante,
verificar que el personal de negocio esté interpretando efectivamente los índices
aplicados a las estados financieros como medio de evaluar los riesgos inherentes a una
concesión de crédito, además de proveer un material teórico práctico que sirva de guía
al analista en el momento de realizar dicho análisis.
29
Las estrategias metodológicas utilizadas fueron: las entrevistas no estructuradas,
la observación directa y la revisión bibliográfica y documental. Las principales
actividades realizadas fueron: aplicación de métodos de análisis, reclasificación de
partidas contables, elaboración de solicitudes de crédito en la modalidad de pagarés.
En lo que se refiere al aporte brindado por la anterior investigación, es el análisis
de los Estados Financieros como parte del proceso de otorgamiento de los créditos
comerciales determinando la situación financiera de la empresa solicitante, la
reclasificación de las partidas contables y la interpretación de los indicies aplicados a
los estados financieros.
2.2. Bases Teóricas
A continuación se desarrollan las teorías que en relación a la investigación fueron
necesarias recopilar; énfasis en los aportes teóricos de varios autores; los cuales serán
las bases para el desarrollo de la presente investigación:
2.2.1. Crédito
Para Suárez (1996), desde un punto de vista económico financiero, sobre todo en
el argot comercial, se define crédito, como la confianza otorgada a un interesado, en
este caso una empresa, que posee buena solvencia financiera y capacidad de
endeudamiento comprobada.
En tal sentido, es la transferencia a través de un tiempo cierto o determinado de
disponer sobre un capital, a cambio del compromiso de pago por parte del deudor en
honrar al acreedor el capital y los intereses causados a la fecha de vencimiento del
plazo establecido.
En este orden de ideas, el solicitante no solo utiliza el crédito, también sus
clientes. El otorgamiento de estos créditos a través de descuentos de giros comerciales
constituyen una fuente de recursos financieros para la misma, cuando esta lo necesita,
de esta forma puede crear pasivos líquidos en activos; esta situación le permitirá a la
empresa aumentar su capacidad crediticia a medida que le concedan más créditos a
sus clientes.
30
Atendiendo a la naturaleza de los créditos éstos pueden ser: “créditos
documentados o sin documentar (como los descubiertos en cuenta corriente), según la
institución financiera que lo concede, se distingue entre el crédito privado (concedido
por la banca privada) y el crédito oficial (concedido por las entidades oficiales de
créditos), según el tipo de garantía cabe hablar de crédito con garantía real y con
garantía personal.”
Según Weston (1995), “el crédito es la fuente espontánea de financiamiento, el
cual surge de las operaciones o actividades normales de las empresas, satisfaciendo
necesidades de recursos monetarios”.
Para Villaseñor (2004), “el crédito es la entrega de un valor actual, sea dinero,
mercancía o servicio, sobre la base de confianza a cambio de un valor equivalente
esperado en un futuro, pudiendo existir adicionalmente un interés pactado”.
Para concluir, según el Código Civil en su Art. 1.740, estable y pauta que en el
crédito una de las partes le entra a otra, o alguna cosa no fungible para que use de ella
por cierto tiempo y se devuelva, en dinero especie o calidad de algo de más valor.
De acuerdo a lo planteado anteriormente, el crédito es considerado como la
capacidad de adquirir dinero o especie a cambio de un compromiso de pago, en sus
efectos como una obligación de enterar en el futuro algo igual o equivalente en una
fecha determinada y en ciertas condiciones dadas, como se índica en el Código Civil.
Permitiendo además mejorar la calidad de vida del ser humano, ya que por su
trabajo y esfuerzo puedo obtener cosas, como una vivienda para su familia; siendo
esta una bien de primera necesidad para el ser humano, o servicios que no puede
pagar de contado.
2.2.2. Crédito hipotecario
Para Suárez (1996), “es el principal medio de financiamiento utilizado por las
empresas para adquirir activos fijos, los cuales formaran parte del patrimonio de la
empresa, mas la parte estable o permanente de los activos circulantes (financiamiento
de capital de trabajo)”.
31
Este se caracteriza por financiar activos por más de cinco años, siendo un apoyo a
la estructura financiera de la empresa permitiendo mantener su flujo de caja operativo
positivo, permitiendo además financiar las obligaciones contraídas por la empresa a
corto y a mediano plazo.
Asimismo, señala Linares (1996), se consideran créditos a largo plazo los mayores
a un año y por lo general para satisfacer necesidades permanentes. Estos créditos
representaran un mayor riesgo a tomar; cuanto más largo sea el plazo concedido.
Según lo señalado en Intranet BOD (2012), son aquellos créditos para la
adquisición, construcción, mejoras o cancelación de hipoteca de
bienes inmuebles
como (viviendas, locales u oficinas).
Para Banesco internet (2012), un préstamo hipotecario bajo el régimen de Ahorro
Obligatorio para la Vivienda (FAOV), el cálculo del monto a prestar se realiza con base
a los ingresos familiares pero debido a la naturaleza de interés social sobre estos
productos, a la fecha de escribir esto no se deben tener ingresos familiares mensuales
mayores a Bs.F.7.000,00, o en tal caso no será aplicable.
También es necesario que no posea una vivienda propia, que el solicitante sea
venezolano mayor de 18 años y en caso de ser extranjero debe haber adquirido
legalmente la residencia y también haber permanecido en el territorio nacional por un
periodo continuo de 5 años.
El requisito básico para este crédito es ser ahorrista activo del Fondo de Ahorro
Obligatorio para la Vivienda y haber aportado al menos 12 cuotas no necesariamente
consecutivas, a diferencia del FAOV con otros bancos. Esto significa que si cotizó 11
meses del FAOV con una empresa, y luego pasó un período de tiempo sin empleo, al
momento que cotice la 12va cuota podrá optar por el crédito hipotecario para la vivienda
con Banesco.
De acuerdo a lo señalado anteriormente, este tipo de préstamo es considerado
como la principal fuente de financiamiento de activos fijos, por parte de la población,
permitiéndole poder comprar una vivienda para su familia, que en la actualidad los
32
precios son muy altos y es imposible comprar de contado con los ingresos que posee la
mayoría de los venezolanos, también ayuda a mejorar su calidad de vida, financiar la
obligación de los intereses a largo plazo, por la compra de este bien, tal como lo
indica el Banco Occidental de Descuento y Banesco en sus páginas web.
2.2.2.1. Tipos de Créditos Hipotecarios
2.2.2.1.1. Crédito de Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat.
Para poder definir y comentar esta ley se tomaron en cuenta algunos aspectos de
parte del intranet del BOD, del Banco Mercantil, de la ley en su gaceta No. 5.889 en el
año 2008, de la pagina web Venelogia y de Venmcham donde se acota los siguiente:
Según Intranet BOD (2012), esta ley otorga créditos para el público en general y
los recursos utilizados proviene del Fondo de Ahorro Habitacional, manejado por el
gobierno nacional dándole un carácter general: adquisición, construcción, auto
construcción,
liberación
de
hipotecas,
sustitución,
restitución,
ampliación
o
remodelación de viviendas. El banco Occidental de Descuento ofrece a sus clientes
hasta 20 años de plazo para el año 2010 y para el año 2012 hasta 25 años esto
dependerá de la edad del solicitante y de las condiciones de habitabilidad y
conservación de inmueble a comprar.
Dirigido
para
personas
naturales
profesionales,
universitarios,
técnicos,
profesionales independiente pertenecientes a los estratos socioeconómicos A, B o C +
o C clientes o no del banco, con una antigüedad laboral superior a dos (2) años o
demostrar antigüedad con una interrupción no mayor a tres (3) meses. La edad mínima
es de veintiún (21) años y la máxima edad hasta los sesenta y cinco (65) años y
además debe cotizar al Fondo de Ahorro Habitacional y tener como mínimo doce (12)
cotizaciones consecutivas o interrumpidas, pero para el momento del de la solicitud del
préstamo debe estar actualizado sobre el mes anterior.
De acuerdo a www.bancomercantil.com (2012), los créditos con Fondo de Ahorro
Habitacional (FAOV), son estrictamente para la adquisición de viviendas principales. El
Banco Mercantil ofrece plazos hasta de 30 años para pagar mediante cuotas iguales y
consecutivas que no superen el 30% del ingreso familiar mensual. En este sentido, el
33
préstamo está sujeto a la tasa de interés (de acuerdo al ingreso) que será variable de
acuerdo a lo que establezca el BANAVIH, tal como dicta la Ley de Vivienda y Hábitat.
Cabe resaltar que para las familias con ingresos mensuales menores a 2.600
bolívares fuertes aplican un subsidio estatal como complemento al préstamo. Así
mismo, el banco exige de garantía para el préstamo la vivienda en adquisición, además
de ser ahorrista habitacional, es decir, haber pagado las cuotas al Fondo que establece
la ley como empleado.
A diferencia de otros bancos, el Banco Mercantil ofrece financiamiento por hasta el
100% del precio de venta del inmueble o avalúo. Tan solo esta característica debe ser
considerada a la hora de seleccionar el banco donde se realizaran las cotizaciones, de
ser aplicable.
De acuerdo a lo que establece y pauta el decreto No.6072, con rango y fuerza de
ley del régimen prestacional de vivienda y hábitat véase el No. 5.889, Extraordinario de
la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela. (2008), esta ley tiene por
objeto regular el régimen prestacional de vivienda y hábitat, desarrollando las bases,
mecanismos necesarios para garantizar el derecho de la vivienda hábitat digna, de
acuerdo con lo establecido en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Esta garantiza, acceder a planes, políticas, programas, dándoles prioridad a las familias
de escasos recursos y otros sujetos de atención especial establecidos en la ley. Como
lo indica el artículo 2.
“Toda persona tiene derecho a acceder a una vivienda y hábitat dignos,
definidos en parámetros de calidad, mediante el cumplimiento de las
condiciones mínimas necesarias para garantizar la satisfacción de sus
necesidades, atendiendo las particularidades sociales, culturales, locales y
cumpliendo requisitos mínimos de habitabilidad.”
Para garantizar la finalidad de la ley, esta depende del Ejecutivo Nacional, del
Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, de los productores de viviendas,
de los
operadores financieros, de los consejos comunales, de las personas naturales o
jurídicas, las cuales se regirán por las políticas, normas técnicas y regulaciones de
competencia en materia de vivienda y hábitat.
34
Por otro lado, www.Venelogia.com (2012), en resumen jerárquico y articulado,
complementando de la nueva Ley de Vivienda y Hábitat que reemplaza al antiguo
régimen de política habitacional implementado en Venezuela. El nuevo régimen de
Vivienda y Hábitat fue mencionado por primera vez en la Ley que estableció el nuevo
sistema de seguridad social. La nueva Ley de Vivienda fue promulgada como parte de
la Ley Habilitante que la Asamblea Nacional le otorgó al gobierno en 2007 para realizar
decretos con fuerza de ley por un año.
Entre los puntos más notables están la ratificación del Ministerio de Vivienda y
Hábitat como ente rector en la materia, la certificación del Banco Nacional de Vivienda y
Hábitat (BANAVIH) como instituto autónomo pero además como operador financiero, se
crea el fondo de ahorro voluntario para complementar el fondo de ahorro obligatorio
existente, se le otorga al gobierno la potestad regulatoria en el arrendamiento
inmobiliario y en la administración de tierras urbanas y urbanizables.
El nuevo régimen incluye la posibilidad de obtener financiamiento por hasta el
100% del valor de la vivienda e introduce la figura de créditos mixtos, que permiten el
financiamiento a largo plazo para la compra de un terreno y la construcción de una
vivienda principal dentro de él.
Para finalizar, se acota la interpretación en www.venmcham.org (2012), donde se
indica una serie de consideraciones, de mayor importancia que le dan sentido y normar
a la ley de régimen prestacional de Vivienda y Hábitat, basadas en la Gaceta Oficial Nº
39.762 del 21 de septiembre de 2011),
•
El crédito destinado a la adquisición de vivienda principal, independientemente
de la fuente de los recursos, estará dirigido a solicitante y cosolicitantes, integrantes de
un grupo familiar, solventes con el FAO.
•
Los créditos destinados a la adquisición de vivienda principal, que se otorguen
con recursos provenientes FAOV, no podrán exceder de la cantidad de doscientos
setenta mil bolívares (Bs. 270.000,00), independientemente del ingreso familiar. En el
caso de que el solicitante sea beneficiario del subsidio como complemento del crédito,
no podrá recibir más de la cantidad indicada entre el monto del crédito y el subsidio
directo habitacional.
35
•
En los créditos destinados a la adquisición de vivienda principal, proveniente de
los recursos propios de las instituciones financieras CHO/FASP, se podrá otorgar el
subsidio directo habitacional como complemento del crédito, el cual no podrá exceder
entre el monto del crédito más subsidio de la cantidad de doscientos setenta mil
bolívares (Bs. 270.000,00). El Subsidio Directo Habitacional, solo aplica como
complemento del crédito, en el caso de que el solicitante y cosolicitantes perciban un
ingreso total mensual familiar hasta de cuatro (4) salarios mínimos, según la escala de
porcentajes que al efecto publique el Ministerio con competencia en materia de vivienda
y hábitat.
•
El solicitante y cosolicitantes de créditos para adquisición de vivienda principal,
no deben haber recibido durante los últimos cinco (5) años ningún crédito con recursos
regulados por las leyes en materia de vivienda y hábitat, u otro recurso por parte de un
ente público, ni ser propietario ni copropietarios de vivienda principal salvo las
excepciones establecidas en esta resolución. El Banco Nacional de Vivienda y Hábitat
analizará los casos en el que se pueda otorgar nuevamente créditos con la misma
fuente de recursos.
•
En la oportunidad de protocolización del documento de crédito concedido con
recursos de los Fondos a que se refiere el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley
del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, el Operador Financiero deberá
suministrar al beneficiario del crédito una copia del documento de Condiciones,
Términos y Cobertura de Riesgos amparados por el Fondo de Garantía.
•
En el momento de la protocolización de un crédito para adquisición de vivienda el
Operador Financiero sólo podrá requerir el pago de una comisión del cero coma cinco
por ciento (0,5%) sobre el monto del crédito correspondiente, imputables a gastos
administrativos, la cual deberá ser cancelada por el beneficiario. El Operador Financiero
está obligado a presentar el detalle de estos cargos al beneficiario del crédito.
•
Una vez protocolizado el crédito, el beneficiario estará obligado a presentar ante
el Operador Financiero, según corresponda, el certificado de Inscripción de Vivienda
Principal en un lapso no mayor de noventa (90) días hábiles, contados a partir de la
fecha de protocolización.
36
•
Cuando el beneficiario de un crédito tenga la obligación de reintegrar el Subsidio
Directo Habitacional conforme a la Ley, el documento de adquisición de la Vivienda
deberá expresar el monto del Subsidio y la obligación de reintegro.
•
El solicitante y cosolicitantes deben declarar que conocen y aceptan las
condiciones, términos y coberturas de los riesgos amparados por el Fondo de Garantía,
en caso de créditos para adquisición de vivienda principal, concedidos con recursos de
los Fondos a que se refiere el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen
Prestacional de Vivienda y Hábitat. En el caso de créditos otorgados con recursos
propios de las instituciones financieras, el solicitante y cosolicitantes tendrán siempre la
opción de contratar con la empresa de seguros que asuma los riesgos del crédito de su
preferencia, sin que esta sea impuesta por la institución financiera, y asegurando que la
cobertura no sea inferior a la que establece el FONGAR.
•
La prima inicial así como su renovación anual, que debe pagar el beneficiario del
crédito para adquisición de vivienda principal al FONGAR, a fin de cubrir los riesgos
establecidos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional
de Vivienda y Hábitat, será incorporada y distribuida en la cuota mensual a lo largo de la
vida del crédito, esta modalidad no aplicará para los créditos con recursos propios.
•
El documento de liberación de hipoteca de los créditos para adquisición de
vivienda principal concedidos con recursos de los Fondos a que se refiere el Decreto
con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, será
emitido por el Operador Financiero bajo los parámetros y modelos instruidos por el
Banco Nacional de la Vivienda y Hábitat (BANAVIH).
En tal sentido y en tomando en cuenta todas las consideraciones interpretaciones
y análisis realizados sobre la ley que nos ocupa, se puede concluir esta ley de la
siguiente manera:
Título I: Disposiciones Generales
Habla sobre la consolidación del nuevo Régimen Prestacional de Vivienda y
Hábitat; menciona la corresponsabilidad entre el Estado y los ciudadanos; y menciona
la relación de con la nueva Ley Orgánica del Sistema de Seguridad Social en
Venezuela.
37
Título II: Estructura del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat
Capítulo I: Aspectos Generales.
Define el "Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat" y sus sujetos como los
Consejos Comunales.
Capítulo II: Del Ministerio con Competencia en Materia de Vivienda y Hábitat.
Ratifica al ministerio del poder popular con competencia en materia de vivienda y
hábitat como organismo rector en la materia.
Capítulo III: Del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH).
La condición del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat como banco de desarrollo
es sustituida por la de Instituto Autónomo de naturaleza financiera; pero además, se
califica y certifica como operador financiero.
Capítulo IV: De los Otros Actores del Sistema
Se reconocen como Actores del Sistema a los Productores de vivienda y hábitat,
Operadores financieros y a los Usuarios.
Título IV: Del Mercado Secundario de Créditos Hipotecarios para la Vivienda
El Banco Nacional de Vivienda y Hábitat podrá desarrollar modalidades de
mercado secundario de créditos hipotecarios previa opinión favorable del Ministerio con
competencia en la materia.
Título V: De la Producción de Viviendas
Se reservó la coordinación de la planificación del sector como objeto del
Ministerio.
Título VI: Del consumo de Viviendas.
Capítulo I: Normas Generales de Acceso al Sistema Nacional de Vivienda y
Hábitat. Se establecen las reglas para el acceso al sistema de Vivienda y Hábitat: Los
aportes deben haber sido efectuados dentro de un lapso mínimo de doce (12) meses,
38
no se exige que los aportes sean consecutivos y los beneficiarios de los créditos
tendrán la obligación de continuar efectuando aportes a los Fondos.
Capítulo II: Del Financiamiento de la Vivienda y Hábitat.
Los créditos hipotecarios para viviendas principales podrán ser concedidos hasta
por el cien por ciento (100%) del valor del inmueble. Se consagra además la figura del
crédito mixto, que consiste en un préstamo a largo plazo que incluya la adquisición de
terreno y la construcción de vivienda principal sobre el mismo. También se determinan
las variables para la determinación de la cuota de pago, mientras que el calculo los
créditos de acuerdo a la escala ingresos será determinado por el Ministerio con
competencia en Vivienda y Hábitat mediante resoluciones (ver: escala de ingresos
2009, escala de ingresos 2011, subsidio habitacional 2011).
Capítulo III: Del Arrendamiento Inmobiliario de Viviendas
Se contempla el arrendamiento inmobiliario como una forma de consumo de
viviendas, y en tal sentido será regulado por el Ministerio de Vivienda y Hábitat. Se crea
una instancia mediadora o conciliadora para los conflictos que se susciten entre
arrendadores y arrendatarios de viviendas (ver: Nueva Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios).
Título VII: De las Tierras Urbanas y Urbanizables
El Ministerio de Vivienda y Hábitat será responsable de la administración de las
tierras urbanas y urbanizables propiedad de la República; o de cualquiera de los entes
adscritos (ver: Ley de Tierras Urbanas). Se prohíben las invasiones u ocupaciones
ilegales, regulándose la intervención del Estado.
Título VIII: De los Convenios de Pago, Fraccionamientos y Plazos.
El Banco Nacional de Vivienda y Hábitat podrá suscribir convenios de pago,
conceder fraccionamientos y plazos para el pago de deudas atrasadas, pudiendo
establecer el procedimiento a seguir para su suscripción, y un plazo que no podrá
exceder de treinta y seis (36) meses, y exigir garantías como fianzas.
39
Título IX: Del Control y del Régimen Sancionatorio.
Capítulo I: Del Control el control, inspección y supervisión de la aplicación de la
Ley y su normativa complementaria será ejercido por el Ministerio de Vivienda y Hábitat,
pudiendo practicar inspecciones y averiguaciones.
Capítulo II: De las Sanciones.
La potestad sancionatoria queda reservada al Presidente del Banco Nacional de
Vivienda y Hábitat, conforme a un nuevo marco sancionatorio, dirigido a todos los
miembros del sistema, como empleadores, operadores financieros, que incluye multas,
suspensiones, revocatorias, inhabilitaciones, y penas accesorias como la amonestación
moral y pública que acarreará la fijación de un Cartel contentivo de la palabra
"Infractor".
Capítulo III: Del Procedimiento Administrativo Sancionatorio.
Se crea un procedimiento sancionatorio especial y breve para asegurar el
cumplimiento de las disposiciones de la Ley. Tomando siempre en cuenta que esta ley
tiene un fin social, permitiéndole el pueblo venezolano comprar una vivienda digna
segura y fusta como lo estable la Constitución de la República Bolivariana de
Venezuela.
2.2.2.1.2. Crédito de Ley del deudor hipotecario
Para Intranet bod (2012), es una ley que pauta recursos de los bancos para
otorgamiento de estos préstamos cuyo destino es de carácter general: adquisición,
construcción, auto construcción, ampliación o remodelación de viviendas.
Para calificar como crédito hipotecario en bod debe cumplir con los siguientes
aspectos designados en la ley interpretados de esta forma:
• El plazo máximo es de 15 a 25 años.
• Dirigido
para
personas
naturales
profesionales,
universitarios,
técnicos,
profesionales independiente pertenecientes a los estratos socioeconómicos A, B o C+
40
o C clientes o no del banco, con una antigüedad laboral superior a dos (2) años o
demostrar antigüedad con una interrupción no mayor a tres (3) meses.
• La edad mínima es de veintiún (21) años y la máxima edad hasta los sesenta y
cinco (65) años. Ambos cubiertos por una póliza de vida la cual debe ser renovada
anualmente por la duración del préstamo.
• Debe cotizar al Fondo de Ahorro Habitacional y tener como mínimo doce (12)
cotizaciones consecutivas o interrumpidas, pero para el momento del de la solicitud del
préstamo debe estar actualizado sobre el mes anterior
Como complemento de lo indicado www.bancomercantil.com (2012), los Créditos
hipotecarios son destinados a financiar la adquisición de vivienda principal, dirigidos a
personas naturales venezolanos o extranjeros que hayan adquirido su condición de
residente; y que se cuente con las siguientes características:
• Tasa de interés variable, fijada por el Banco Central de Venezuela (BCV)
• La garantía será la vivienda a adquirir.
• Subsidio como complemento del crédito, solo aplica para quienes devenguen
ingreso total mensual familiar hasta 4 salarios mínimos (Bs. 6.192,84). Entre el monto
del crédito mas el subsidio, no se excederá la cantidad deBs.270.000,00. Por tal razón
esto no aplica para los créditos hipotecarios o Ley del Deudor Hipotecario.
• El solicitante o los cosolicitantes de créditos para adquisición de vivienda, no
deben haber recibido durante los últimos cinco (5) años, créditos para adquisición de
vivienda principal.
• El ingreso base para el cálculo de la capacidad de endeudamiento, será aquel
que sirva de base para el pago de las cotizaciones al FAOV.
Para
www.banesco.com (2012), la resolución
establece que el préstamo
hipotecario será otorgado a un solicitante o a un grupo máximo de tres cosolicitantes, el
cual podría estar conformado por cónyuges; hasta tres cosolicitantes solteros, viudos o
41
divorciados miembros de una misma familia; o cónyuges y un familiar hasta el cuarto
grado de consanguinidad.
Los requisitos aplicables a solicitantes y cosolicitantes para solicitar el préstamo,
serán:
• Ser venezolano o en caso de ser extranjero haber adquirido legalmente la
residencia;
• Ser mayor de edad;
• Declarar su ingreso mensual para el cálculo del Ingreso Total Mensual Familiar
del grupo;
• Ser cotizante activo y solvente del Fondo correspondiente (algunos Bancos -la
mayoría- requieren 12 cotizaciones consecutivas, mientras que otros como Banesco
requieren 12 cotizaciones no necesariamente consecutivas).
• Deben demostrar capacidad de pago para cubrir la cuota financiera mensual.
• Los solicitantes no deben ser propietarios ni copropietarios de vivienda principal,
a excepción de que hayan firmado opción de compra-venta de su vivienda con la
intención de adquirir una nueva; o posean derechos sobre una vivienda como
consecuencia de la separación de bienes en caso de divorcio, o posean derechos
sucesorales.
En tal sentido www.venelogia.com (2012), al sistema hipotecario de interés social,
el 30 de enero de 2005 entró en vigencia la nueva Ley Especial de Protección al Deudor
Hipotecario, con la que se vino a resolver el problema de los créditos indexados (con
intereses sobre intereses) que afectaba a unas 70.000 familias, así como de los créditos
denominados en dólares. Con esta ley se introdujo el Régimen Legal para el
otorgamiento de Créditos Hipotecarios para la adquisición de Viviendas, bien sea
principal o secundaria, que no se encuentren amparadas bajo otro régimen hipotecario
más favorable (como la LPH o la LRPVH). Los fondos de los créditos hipotecarios
otorgados bajo esta ley provienen de los recursos propios de las Instituciones
financieras, denominados Cartera Hipotecaria Obligatoria (CHO).
42
Para www.venancham.org (2012), los créditos por la Ley de Protección al Deudor
Hipotecario se diferencian de otras figuras hipotecarias en que el monto otorgado
generalmente puede ser más elevado pero a su vez con mayores requisitos, con
mayores tasas de interés y un plazo notablemente menor para el pago (desde los 5
hasta los 20 años). Los créditos por LPDH no son créditos preferenciales ni cuentan con
el beneficio del Subsidio Habitacional.
Al evaluar los distintos aspectos destacados, la Ley del deudor hipotecario, esta se
caracterizo por ser capaz de, resolver el problema de los créditos indexados (con
intereses sobre intereses) que afectaba a unas 70.000 familias para el año 1999, así
como también de los créditos en dólares. Tal como lo destaca en su artículo No.1 al
definir el objeto de esta Ley.
La presente Ley tiene por objeto establecer un conjunto de normas basadas
en el derecho a la vivienda digna y a la protección de ésta como contingencia
de la seguridad social, establecidos en la Constitución de la República
Bolivariana de Venezuela, así como en la Ley Orgánica del Sistema de
Seguridad Social en lo que atañe a vivienda y hábitat, a fin de brindar eficaz
protección a todas las personas que poseen o solicitan un crédito hipotecario
para la construcción, autoconstrucción, adquisición, ampliación o
remodelación de vivienda. Instrumentar la protección del derecho social a la
vivienda digna, especialmente en el caso de las familias afectadas por
modalidades financieras que lo pongan en peligro”.
Una vez evaluada todas las características de esta Ley y la función de resolver los
créditos indexados y dobles indexados y hasta las operaciones realizadas en dólares,
se puede indicar que esta Ley del Deudor Hipotecario tiene un fin social, dirigida a la
clase media alta, o un estrato de ingreso más alto. Y que en su inicio no obligaba cotizar
al Fondo de Ahorro Habitacional para poder calificar para un crédito dentro de esta ley,
y para el año 2011 se incorpora esta condición, con la finalidad de apoyar
la
sustentación del fondo mutual habitacional. Que en la actualidad está quebrado ya que
la demanda es mayor a la oferta, en Venezuela existe una deficiencia habitacional, la
cual el gobierno no ha logrado resolver.
Se dice que con la incorporación al fondo mutual habitacional los aportes de los
ingresos de de esta clase social, el gobierno financia una ley que no puede mantener.
En la actualidad, los créditos hipotecarios con recursos de FOAV tardan de 2 a 6 meses
43
en ser liquidados, lo que genera un aumento de los precios de las unidades
habitacionales en Venezuela.
Es importante destacar la importancia de esta ley y el fin que ésta persigue, pero
su garantía de buen funcionamiento radica que es administrada y regulada los bancos
que son los encargados de interpretar la lay y ofrecer un producto competitivo basado
en buen servicio y en bajar tiempos de respuesta, teniendo que cumplir una cartera
obligaría establecida por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat.
2.2.3. Fondo de Ahorro Habitacional
Según www.venelogia.com (2012), el Fondo de Ahorro Obligatorio (FAOV) está
constituido por el ahorro obligatorio proveniente de los aportes monetarios efectuados
por los trabajadores bajo dependencia y de sus patronos. El Fondo de Ahorro
Obligatorio está establecido en el capítulo III, Título III, de la Ley de Vivienda y Hábitat
promulgada mediante el decreto N° 6.072 con Rango, Valor y Fuerza de Ley (Ley
Habilitante 2008) y publicada en la Gaceta Oficial Extraordinaria N° 5.889 el 31 de julio
de 2008. El FAOV reemplaza la figura del Ahorro Habitacional Obligatorio establecido
en la derogada Ley de Política Habitacional.
El aporte total para el fondo será el tres por ciento (3%) del salario integral de cada
mes, del cual un tercio (1/3) será aportado por el trabajador y dos tercios (2/3) serán
aportador por el patrono. El patrono está obligado por la ley a retener estos montos y
depositarlos antes del quinto día hábil de cada mes en la cuenta de cada trabajador.
Cálculo del aporte mensual para el FAOV
(Sueldo integral mensual x 0,01) / 2 = Aporte mensual FAOV (trabajador)
(Sueldo integral mensual x 0,02) / 2 = Aporte mensual FAOV (patrono)
La fórmula anterior será válida mientras los porcentajes de los aportes del
patrono/trabajador ya mencionados sean los mismos, ya que el Ministerio de Vivienda y
Hábitat podrá modificar el porcentaje y la distribución de los aportes. Sin embargo,
estos aportes nunca podrán ser inferiores al 3% del salario del trabajador. Durante el
44
régimen de política habitacional derogado los cálculos eran realizados en base al
salario básico, pero a partir de la nueva Ley de Vivienda y Hábitat los cálculos son
realizados en base al salario integral. Esto significa que deben tomarse en cuenta "las
comisiones, primas, gratificaciones, participación en los beneficios o utilidades,
sobresueldos, bonos, así como cualquier otra remuneración que pueda evaluarse en
efectivo".
De acuerdo a los
planteado en www.bancomercantil.com (2012), el ahorro
habitacional obligatorio fue establecido en la Ley de Política Habitacional (LPH) desde
la década de los 90 como un instrumento para satisfacer las necesidades de vivienda
existentes en Venezuela mediante créditos habitacionales. Con la LPH y su Reforma
en el año 2000, se reguló la política del Estado en materia de vivienda hasta su
derogación con la entrada en vigencia el 31/07/2008 de la nueva Ley de Vivienda y
Hábitat (LRPVH).
Con la nueva Ley de Vivienda y Hábitat se crearon diferentes Fondos de Ahorro
para la Vivienda (FAOV, FAVV, FASP), independientes uno del otro, en tal sentido se
debe cumplir con las sientes premisas:
• Gaceta Oficial N° 39.775 publicada el día 10 de octubre de 2011. Artículo 7. En el
caso de los solicitantes no aportantes a los fondos de ahorro para la vivienda, ahorristas
voluntarios y los trabajadores que no posean una antigüedad laboral igual o mayor a
doce meses, Banco Nacional de Vivienda y Hábitat habilitara la posibilidad de cancelar
las 12 cotizaciones necesarias para el otorgamiento de crédito a aquellos solicitantes
que no las posean, debiendo en todos los casos inscribirse en el Sistema y completar
las cotizaciones faltantes, las cuales se podrán cancelar en una sola oportunidad.
• Gaceta Oficial N° 39.775 publicada el día 10 de octubre de 2011. Artículo 8. Es
obligación del aportante continuar efectuando sus cotizaciones independientemente del
fondo de ahorro al cual coticen. Esta obligación subsiste durante toda la vida del crédito
si este fuere aprobado, en caso de incumplimiento el beneficiario, perderá todos los
beneficios del Sistema y será sancionado conforme al Decreto con Rango, Valor y
Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat.
45
• Gaceta Oficial N° 39.775 publicada el día 10 de octubre de 2011. Artículo 3. Toda
persona natural que resida en el territorio de la República Bolivariana de Venezuela y
que no tenga dependencia laboral, podrá afiliarse al sistema de Fondo de Ahorro
Voluntario para la Vivienda. Una vez que el ahorrista voluntario se afilie al Fondo de
Ahorro, el depósito mensual de su aporte será obligatorio.
Para destacar en www.enriqueherrera.com.ve (2012), está formado por el ahorro
obligatorio del trabajador y el aporte patronal. Este aporte es mensualmente y
corresponde al 3% del ingreso total mensual del trabajador; de este 3% la tercera parte
corresponde al trabajador el (1%) y las 2/3 partes al patrono (2%).
Entonces: Fondo de Ahorro Obligatorio para la vivienda:
3% equivalente del ingreso total mensual del trabajador.
2% patrono, 1 % empleado. Va dirigido a una cuenta de ahorro personal de cada
trabajador en el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat para que puedan disponer de sus
ahorros los trabajadores vía reintegro no es préstamo:
• Para el pago total o parcial de adquisición, construcción, autoconstrucción,
amortización, liberación de hipoteca, remodelación y ampliación del inmueble que le
sirva de vivienda principal.
• Cuando sea beneficiario de jubilación o de pensión, o por discapacidad
permanente o por haber alcanzado la edad de 60 años, salvo que manifieste su
voluntad de seguir cotizando.
• Por fallecimiento del trabajador.
Este fondo presta un servicio de previsión social, permitiéndole al trabajador poder
calificar para la compra de su vivienda principal o utilizar los recursos depositados en su
cuenta personal para utilizarlo cuanto este lo disponga; como lo indica la ley.
En este orden de ideas el www.banavih.gob.ve (2012), el FAOV es un fondo que
está constituido por el ahorro –individual y patronal– equivalente al 3% del salario
integral mensual de los empleados (2% pagado por el patrono y 1% por el trabajador) y
por la recuperación de los créditos ya otorgados. Este fondo permite a los trabajadores
46
el acceso progresivo a créditos para la compra de vivienda principal. El pago de este
aporte debe realizarlo el patrono los primeros cinco días de cada mes, a través de una
institución financiera calificada por el Banavih.
Desde la creación del Fondo de Ahorro Habitacional en 1990, el estado ha logrado
crear un fondo de previsión social, con la premisa que todo aquel trabajar bajo relación
de dependencia debe pagar el 1% de salario básico y el patrono 2%, y los trabajadores
independientes el ·3% al fondo por su ingreso promedio mensual, y que una vez que
tengan 12 cotizaciones tendrán el derecho de solicitar un préstamo, el cual dependería
del ingreso declarado al fondo. Según el artículo 55 de la Ley de Régimen pestacional
Vivienda y Hábitat,
Podrán acceder a los beneficios del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat
todos los usuarios que efectúen los aportes a los respectivos Fondos de
Ahorro y cumplan con los requisitos que al efecto establezca el Ministerio del
Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat. Para optar
por un crédito hipotecario del sistema se deben haber efectuado aportes
durante un período de tiempo mínimo de 12 meses consecutivos o no,
independientemente del monto total de los aportes efectuados.
Esta manera la sociedad venezolana tenía acceso a los créditos amparados por
la Ley política habitacional, hoy Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat,
avalada y representada en su ejecución por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat.
2.2.4. Subsidio habitacional
Viene a ser un complemento al momento de comprar una vivienda para aquellas
personas que perciban desde un salario mínimo por consiguiente
Venelogia.com
(2012), señala que el subsidio habitacional se trata de una "ayuda" financiera de interés
social en la que el estado aporta todo o una parte de la obligación monetaria del deudor
sobre la adquisición de una vivienda principal bajo la figura del Fondo de Ahorro
Obligatorio (FAOV) o del Fondo de Ahorro Voluntario (FAVV). En pocas palabras, en los
casos previstos por la ley, toda o una parte de la cuota mensual del crédito habitacional
la cubre el estado.
En fecha 19 de julio de 2011 fue publicada en Gaceta Oficial Nº 39.716 y entró en
vigencia una resolución del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat en la
que se establecieron las escalas de ingresos para optar por créditos hipotecarios, los
47
montos máximos que pueden ser asignados a dichos ingresos y la escala del subsidio
habitacional.
Según la nueva escala del subsidio habitacional, aquellas familias con ingresos
menores a un salario mínimo pueden contar con un subsidio de hasta el 100% del valor
de la vivienda (temporal), mientras que aquellas familias con ingresos de exactamente
un salario mínimo podrán contar con un subsidio de hasta el 80% del valor de la
vivienda. La escala es proporcional y termina en ingresos de hasta 4 salarios mínimos
con un subsidio del 2,58%.
Para www.venancham.org (2012), la resolución igualmente establece la escala del
subsidio habitacional aplicable según el ingreso familiar. El subsidio habitacional se
trata de una "ayuda" financiera de interés social en la que el estado aporta todo o una
parte de la obligación monetaria del deudor. En pocas palabras, toda o una parte de la
cuota mensual del crédito la cubre el gobierno.
Según la nueva escala del subsidio habitacional, aquellas familias con ingresos
menores a un salario mínimo pueden contar con un subsidio de hasta el 100% del valor
de la vivienda (temporal), mientras que aquellas familias con ingresos de exactamente
un salario mínimo podrán contar con un subsidio de hasta el 80% del valor de la
vivienda. La escala es proporcional y termina en ingresos de hasta 4 salarios mínimos
con un subsidio del 2,58%.
A partir de cuatro (4) salarios mínimos, el subsidio habitacional está descartado, y
el monto máximo del valor de la Vivienda: 270.000 Bolívares.
La nueva escala de porcentajes del subsidio habitacional es un avance en
comparación con la escala anterior que no era establecida en porcentajes del valor del
inmueble sino en montos determinados, con un tope de 46.000 bolívares. No obstante,
para optar por el subsidio, el monto máximo del valor del inmueble no debe superar los
270.000 bolívares. En los casos que se otorgue el 100% del subsidio temporal en
función al precio de venta máximo de la Vivienda, el subsidio otorgado será sujeto a
revisión en el lapso de 2 años, momento en el cual se evaluarán las condiciones
financieras del grupo familiar y se establecerá el monto de financiamiento del crédito
hipotecario.
48
Cuadro Nº 1
Tabla Subsidio Habitacional Año 2008
Ingreso familiar mensual (Bs.)
Hasta 799
Desde 799 hasta 850
Desde 850 hasta 900
Desde 900 hasta 950
Desde 950 hasta 1.000
Desde 1.000 hasta 1.050
Desde 1.050 hasta 1.100
Desde 1.100 hasta 1.150
Desde 1.150 hasta 1.200
Desde 1.200 hasta 1.250
Desde 1.250 hasta 1.300
Desde 1.300 hasta 1.350
Desde 1.350 hasta 1.400
Desde 1.400 hasta 1.450
Desde 1.450 hasta 1.500
Desde 1.500 hasta 1.550
Desde 1.550 hasta 1.600
Desde 1.600 hasta 1.650
Desde 1.650 hasta 1.700
Desde 1.700 hasta 1.750
Desde 1.750 hasta 1.800
Desde 1.800 hasta 1.850
Desde 1.850 hasta 1.900
Desde 1.900 hasta 1.950
Desde 1.950 hasta 2.000
Desde 2.000 hasta 2.050
Desde 2.050 hasta 2.100
Desde 2.100 hasta 2.150
Desde 2.150 hasta 2.200
Desde 2.200 hasta 2.250
Desde 2.250 hasta 2.300
Desde 2.300 hasta 2.350
Desde 2.350 hasta 2.400
Desde 2.400 hasta 2.450
Desde 2.450 hasta 2.500
Desde 2.500 hasta 2.550
Desde 2.550 hasta 2.600
Monto subsidio (Bs.)
46.000
45.425
44.850
44.275
43.700
43.125
42.550
41.975
41.400
40.825
40.250
39.675
39.100
38.525
37.950
37.375
36.800
36.225
35.650
35.075
34.500
33.925
33.350
32.775
32.200
31.625
31.050
30.475
29.900
29.325
28.750
28.175
27.600
27.025
26.450
25.875
25.300
Fuente: MINVIH: Resolución Nº 109 del 22/12/2008, G. O. Nº 39.086 del 23/12/2008
49
Cuadro Nº 2
Tabla Subsidio Habitacional 2011
Ingreso Familiar Mensual
Subsidio Habitacional
(Salarios Mínimos)
(% del valor de la vivienda)
Menos de 1
100% temporal
1
80%
1,1
77.42%
1,2
74.84%
1,3
72.26%
1,4
69.68%
1,5
67.10%
1,6
64.52%
1,7
61.94%
1,8
59.35%
1,9
56.77%
2
54.19%
2,1
51.61%
2,2
49.03%
2,3
46.45%
2,4
43.87%
2,5
41.29%
2,6
38.71%
2,7
36.13%
2,8
33.55%
2,9
30.97%
3
28.39%
3,1
25.81%
3,2
23.23%
3,3
20.65%
3,4
18.06%
3,5
15.48%
3,6
12.90%
3,7
10.32%
3,8
7.74%
3,9
5.16%
4
2.58%
Más de 4 salarios mínimos
0.00%
Fuente: Venancham, (2011)
Al tomar en cuenta la naturaleza del subsidio se puede concluir que este tiene un
fin social para la clase bajas o extracto de hasta 4 salarios mínimos. La ley establece
una tabla de guía, donde se indica de acuerdo a cada ingreso una cuota determinada
50
de subsidio, de esta manera se distribuye. En el pasado el subsidio tiene dos rangos
Bs. 18.630.000,00 aproximadamente y Bs. 21.930.000, 00 y el costo de la vivienda no
tenía límite. Con la implementación de este nuevo tabulador se le otorga mas subsidio
a la persona cada o soltera que posee menos ingreso, es decir desde un (1) salario
minino hasta 4 salarios mínimos.
Por otro lado, se puede agregar que el subsidio necesita de un reglamento para
que los usuarios de la Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, le den una
buena utilidad, y no se vea como a una casa y apartamentos en mal estado de
conservación, son vendidos por encima de Bs. 270.000,00 tomando como referencia
que si se gana Bs. 2.500,00 al mes le toca un subsidio de Bs. 219.000,00 y un préstamo
de Bs. 51.000, 00. Si existiera alguna diferencia esta debe ser cancelada por el
comprador al momento de la protocolización.
2.2.5. Resumen de opciones de financiamiento hipotecario en Venezuela
Para resumir el marco legal, descripción, fundamentos y alguna característica de
la Ley de Régimen Prestacional
de Vivienda y Hábitat,
y de la Ley del Deudor
Hipotecario se presenta el siguiente esquema:
Cuadro Nº 3
Opciones de Financiamiento Hipotecario en Venezuela
Figura
Ley de Política
Habitacional (LPH)
Marco Legal
Descripción
Ley que regula el Subsistema de
Vivienda y Política Habitacional, Antiguo sistema de Política
publicada en la Gaceta Oficial N° Habitacional. DEROGADO.
37.066 del 30/10/2000.
Norma
las
condiciones
fundamentales
de
créditos
Ley Especial de Protección del
Ley Especial de
para
Vivienda,
Deudor Hipotecario y Hábitat, hipotecarios
Protección al Deudor
publicada en la Gaceta Oficial N° principal o secundaria, con
Hipotecario (LPDH)
recursos propios de la banca,
38.098 del 03/01/2005
operadores
financieros
y
acreedores particulares.
Fondo de Ahorro
Obligatorio para la
Vivienda (FAOV)
Decreto No. 6.072 con Rango,
Valor y Fuerza de Ley del Régimen
Prestacional de Vivienda y Hábitat
(LRPVH), publicado en la Gaceta
Oficial Extraordinaria No.5.889 del
31/07/2008
Fondo constituido por el ahorro
obligatorio proveniente de los
aportes monetarios efectuados
conjuntamente por trabajadores
bajo dependencia y sus
patronos (Título III, capítulo III).
51
Figura
Marco Legal
Fondo de Ahorro
Voluntario para la
Vivienda (FAVV)
Fondo de Aportes del
Sector Público
(FASP)
Subsidio directo
habitacional
Descripción
Fondo constituido por el ahorro
voluntario de cualquier usuario,
es decir, personas con o sin
relación de dependencia (Título
III, capítulo IV).
Conformado
por
recursos
asignados por el Estado al
Sistema de Vivienda y Hábitat
para
el
financiamiento
hipotecario (Título III, capítulo
II).
Consiste en una ayuda directa
del Estado para adquirir una
Vivienda Principal. Es de
carácter no reembolsable y
puede abarcar un porcentaje del
valor de la vivienda, en algunos
casos hasta el 100%. El
subsidio aplica sobre créditos
por FAOV y FAVV (arts. 58 y
59).
Fuente: Venelogia, (2012)
2.2.6. Decisión crediticia hipotecaria
Según Blanco, Estrada & Asociados (1997), el crédito es la confianza entregada a
una persona o empresa, tomando en cuenta sus capacidades, integridad moral, su
carácter y las condiciones para desenvolverse exitosamente dentro del negocio.
La operación de conceder crédito es equivalente a un cálculo u opinión, sobre las
condiciones futuras de las transacciones y la habilidad de desarrollar actividades
mercantiles. El analista, en consecuencia, debe tener la visión necesaria para la
restitución del préstamo a su vencimiento. Tal pronóstico debe ser resuelto,
constituyendo
una tarea compleja y aún así cualesquiera sean las conclusiones
pueden derivarse de los hechos conocidos, habrán de ser incompletas.
Los medios visibles más inmediatos sobre los cuales se puede basar una
inferencia, se encuentra por la historia y los antecedentes del solicitante; por tanto,
estos hechos deben ser investigados.
Por otra parte, www.venelogia.com (2012), según muchos autores se recomienda
tomar en cuenta el siguiente pasó, ordenado de análisis de créditos, para tener una
idea más general y exacta de lo que se pretende evaluar:
52
• Todo crédito debe pasar por una etapa de revisión por más simple y rápida que
esta sea.
• Todo crédito tiene riesgo por fácil y bueno y bien garantizado que parezca
• El análisis de crédito no pretende acabar con el 100% de la incertidumbre del
futuro, sino que solo disminuya, por eso en materia de crédito no hay que pretender ser
infalible, incluso quien lleva muchos años de créditos y nunca se ha equivocado, podría
no ser un analista por su excesivo conservatismo.
• Dado que en las decisiones de crédito no estamos actuando con variables
exacta, debe jugar un rol muy importante el buen criterio y sentido común
Según el Ministerio de la Vivienda en (Gaceta Oficial No.39.304), en la resolución
se establece que el préstamo hipotecario será otorgado a un solicitante o a un grupo
máximo de tres cosolicitantes, el cual podría estar conformado por cónyuges; hasta tres
cosolicitantes solteros, viudos o divorciados miembros de una misma familia; o
cónyuges y un familiar hasta el cuarto grado de consanguinidad. Los requisitos
aplicables a solicitantes y cosolicitantes para solicitar el préstamo, serán:
• Ser venezolano o en caso de ser extranjero haber adquirido legalmente la
residencia.
• Ser mayor de edad.
• Declarar su ingreso mensual para el cálculo del Ingreso Total Mensual Familiar
del grupo
• Ser cotizante activo y solvente del Fondo correspondiente (algunos bancos -la
mayoría- requieren 12 cotizaciones consecutivas.
• No deben haber recibido préstamos hipotecarios durante los últimos cinco años.
• Deben demostrar capacidad de pago para cubrir la cuota financiera mensual.
• Los solicitantes no deben ser propietarios ni copropietarios de vivienda principal,
a excepción de que hayan firmado opción de compra-venta de su vivienda con la
53
intención de adquirir una nueva; o posean derechos sobre una vivienda como
consecuencia de la separación de bienes en caso de divorcio, o posean derechos
sucesorales.
En relación a las ideas expresadas anteriormente, el crédito nace con la necesidad
de financiamiento de un cliente escaso de liquidez y éste a su vez debe demostrar al
banco la capacidad de cumplir con la obligación contraída, evaluándose diversos
aspectos como: la moral, integridad, la buena solvencia económica que demuestre
dentro del sector financiero, además de las condiciones establecidas por Ley de de
Régimen Particional de Vivienda y Hábitat según Gaceta 39.304.
Con toda esta información más las consideraciones antes descritas son el punto
de partida al proceso decisorio para otorgar un crédito hipotecario.
2.2.7. Tareas del personal involucrado en el otorgamiento de crédito
2.2.7.1. División del trabajo
Según Stoner (1996), “la división del trabajo consiste en descomponer la carga de
trabajo entera en tareas que pueden ser ejecutadas, en forma lógica y cómoda, por
personas o grupos”. En tal sentido esta división de trabajo va a aumentar la
productividad, ya que no existe la persona que tenga la capacidad física o psicológica
para realizar todas las operaciones que constituyen la mayor parte de las tareas
complejas, aun suponiendo que una persona pudiera adquirir todas estas habilidades
especializadas para hacerlo.
Para Robbins (1996), “la división del trabajo significa que en lugar de un individuo
desempeñe todo el trabajo, este mismo se divida en una serie de pasos que un
individuo termina por separado”. Las personas se dedican a desempeñar parte de una
actividad en lugar de toda la actividad.
Según www.economia48.com (2012), La división del trabajo es la fragmentación
o descomposición de una actividad productiva en sus tareas más elementales y su
reparto entre diferentes personas, según su fuerza física, habilidad y conocimientos. El
54
aumento de la producción que se deriva de la puesta en práctica del principio de la
división del trabajo se debe, según Adam Smith, hay tres causas principales; Aumenta
la habilidad y destreza de los trabajadores; Ahorra la pérdida de tiempo de pasar de una
tarea a otra; Facilita la invención y el uso de grandes máquinas que abrevian
considerablemente el trabajo y le permiten a un hombre realizar la labor de muchos. La
especialización de los trabajadores en determinadas actividades, es de modo que
aumente su eficiencia por la acumulación de experiencias y desarrollo de sus
habilidades, división de labor.
En este orden de ideas, la división del trabajo hace uso eficiente de la diversidad
de habilidades que tienen los empleados, esto genera un aumento de la productividad,
que a su vez está relacionada con la eficiencia, lo mejor posible menor tiempo. La
división del trabajo permite, analizar
más créditos hipotecarios en un periodo
determinado tomando en cuenta todas las pautas y normas establecidas en la ley,
fomentando así la especialización en las distintas áreas involucradas en el proceso de
otorgamiento de los préstamos hipotecarios.
2.2.7.2. Autoridad
La autoridad, según Robbins (1996), “se refiere a los derechos en cuanto a la
posición administrativa para dar órdenes y para que los demás la obedezcan”.
Para Stoner (1996), “la autoridad es una forma de poder. Concretamente, la
autoridad formal es poder legitimismo”. Forma de poder, con frecuencia, se usa en un
sentido más amplio para referirse a la capacidad de una persona para ejercer el poder
como resultados de cualidades como los conocimientos o los cargos.
Según www.wikipedia.org (2012) autoridad viene del latín "auctoritas", es el
poder, la potestad, la legitimidad o la facultad. Por lo general se refiere a aquellos que
gobiernan o ejercen el mando. La autoridad también es el prestigio ganado por una
persona u organización gracias a su calidad o a la competencia de cierta materia. La
autoridad suele estar asociada al poder del estado. Los funcionarios estatales tienen la
facultad de mandar y dar órdenes, estas deben ser acatadas siempre que actúen con
respecto a las leyes y normas vigentes.
55
Por lo antes expuesto, la autoridad la otorga la ley, quien ofrece una serie de
lineamientos, estos deber ser acatados a la hora de realizar el proceso de otorgamiento
de los préstamos hipotecarios, en manos del personal involucrado de las distintas
entidades bancarias. Estas personas reciben además atribuciones decisorias
enmarcadas en la ley que son terminantes en la decisión del préstamo.
2.2.7.3. Responsabilidad
Para
Robbins
(1996),
“cuando
delegamos
autoridad
debemos
asignar
responsabilidad, es decir que cuando alguien goza de derecho, asume una obligación
en correspondencia”. Asignar autoridad sin responsabilidad crea oportunidades para
que se den situaciones de abuso y nadie debe hacerse responsable por algo sobre o
que no tiene autoridad.
Existen tres tipos de autoridad:
Autoridad Lineal: Autoridad que permite al administrador dirigir el trabajo para un
empleado.
Autoridad de Mando: Flujo de autoridad del nivel superior al inferior de una
organización.
Autoridad Staff: Autoridad que apoya, ayuda y asesora a los que cuentan con
autoridad lineal.
Según www.wikipedia.org (2012), la responsabilidad es un valor que está en la
conciencia de la persona, que le permite reflexionar, administrar, orientar y valorar las
consecuencias de sus actos, siempre en el plano de lo moral. Una vez que pasa al
plano ético (puesta en práctica), se establece la magnitud de dichas acciones y de
cómo afrontarlas de la manera más positiva e integral, siempre en pro del mejoramiento
laboral, social, cultural y natural.
La persona responsable es aquella que actúa conscientemente siendo él la causa
directa o indirecta de un hecho ocurrido. Está obligado a responder por alguna cosa o
alguna persona. También es el que cumple con sus obligaciones o que pone cuidado
56
Desde otro punto de vista gerencial, www.gerencie.com (2012), la responsabilidad
es la capacidad de toda persona de conocer y aceptar las consecuencias de un acto
suyo, inteligente y libre, así como la relación de causalidad que une al autor con el acto
que realice. La responsabilidad se exige solo a partir de la libertad y de la conciencia de
una obligación. Para que exista le responsabilidad, el autor del acto u omisión que haya
generado una consecuencia que afecte a terceros, debe haber actuado libremente y en
plena conciencia.
La palabra responsabilidad contempla un abanico amplio de definiciones. De
acuerdo al diccionario de la Real Academia Española (RAE) (2012), hace referencia al
compromiso u obligación de tipo moral que surge de la posible equivocación cometida
por un individuo en un asunto específico. La responsabilidad es, también, la obligación
de reparar un error y compensar los males ocasionados cuando la situación lo amerita.
Otra definición posible mencionada por la RAE señala que la responsabilidad es la
habilidad del ser humano para medir y reconocer las consecuencias de un episodio que
se llevó a cabo con plena conciencia y libertad.
Por lo tanto, una persona responsable es aquella que desarrolla una acción en
forma consciente y que puede ser imputada por las derivaciones que dicho
comportamiento posea. De este modo, la responsabilidad es una virtud presente en
todo hombre que goce de su libertad.
Para concluir, la responsabilidad es un sentido muy personal del ser humano
cuando este asume autoridad, delega responsabilidad, lo cual genera la acción de
reparar un error o compensar los males ocasionados a otra persona. También se puede
alegar que es el sentido de común para asumir una situación difícil en un momento
complicado, siendo la persona el protagonista. La responsabilidad está muy relacionada
a los aspectos de la mora, cultural y social cuando un hombre es firmado dentro de este
ambiente, no hay manera que se rompa con este sentido y los resultados siempre son
positivos y formidables.
El sentido de responsabilidad en el sentido financiero permite a los analistas de
créditos identificados con su organización, cumplir con los tiempos de respuestas, con
57
la finalidad que las opciones de compras entre el vendedor y el comprador no venzan, y
así se pueda gestionar más créditos en un periodo determinado.
2.2.7.4. Entrenamiento y capacitación del personal
Según Stoner (1996),” los programas de capacitación tienen el propósito de
mantener o mejorar el desempeño en el trabajo presente, mientras los programas de
desarrollo pretenden desarrollar capacidades para empleos futuros. Tanto los gerentes
como las personas que no administran pueden obtener beneficios de los programas de
capacitación y de los de desarrollo”.
En tal sentido, los programas de capacitación son útiles ya que los nuevos
empleados tienen que aprender habilidades nuevas y, como es probable que estén muy
motivados, se pueden familiarizar, sin grandes dificultades, con las habilidades y
conductas que se esperan de su nuevo puesto.
Para comenzar a interiorizar en el tema, es adecuado definir el concepto de
entrenamiento; para ello se basará en las definiciones brindadas por los autores
Chiavenato y Amaro Guzmán (2003), se puede concluir que el entrenamiento es el acto
de proporcionar medios que permitan el aprendizaje en un sentido positivo y
beneficiosos para que los individuos de una empresa puedan desarrollar de manera
más rápida sus conocimientos, aptitudes y habilidades; otorgando beneficios tales
como:
a. Preparar personal para la ejecución inmediata de las diversas tareas peculiares
de la organización.
b. Proporcionar al personal oportunidades para el continuo desarrollo en sus
cargos actuales, como en otras funciones para las cuales la persona puede ser
considerada.
c. Cambiar la actitud de las personas, para crear un clima más satisfactorio entre
empleados, aumentar la motivación y hacerlos más receptivos a las técnicas de
supervisión y gerencia.
58
El entrenamiento asegura la ejecución satisfactoria del trabajo, e igualmente
constituye una herramienta para los cambios originados por nuevas tecnologías,
también permite al personal de la empresa desempeñar sus actividades con el nivel de
eficiencia requerido por sus puestos de trabajo, lo que consecuentemente, contribuye a
su autorrealización y al logro de los objetivos organizacionales; como beneficios
específicos para la organización, el entrenamiento ofrece:
a. Mejorar los sistemas y métodos de trabajo.
b. Mejorar el proceso de comunicación en la empresa.
c. Reducir los rechazos y desperdicios en la producción y/o servicios.
d. Disminuir ausencias y rotación de personal.
e. Reducir costos por mantenimiento de las maquinarias, equipos, etc.
f. Reducir el tiempo de aprendizaje.
g. Aminorar la carga de trabajo de los jefes.
h. Reducir los costos para trabajos extraordinarios.
i. Reducir los accidentes de trabajo.
Por su parte Aquino (1997), es toda acción organizada y evaluable que se
desarrolla en una empresa para modificar, mejorar y ampliar los conocimientos,
habilidades y actitudes del personal en conductas produciendo una cambio positivo en
el desempeño de sus tareas. El objeto es perfeccionar al trabajador en su puesto de
trabajo”. Según Blake, (1997)
La capacitación está orientada a satisfacer las necesidades que las
organizaciones tienen de incorporar conocimientos, habilidades y actitudes
en sus miembros, como parte de su natural proceso de cambio, crecimiento y
adaptación a nuevas circunstancias internas y externas. Compone uno de los
campos más dinámicos de lo que en términos generales se ha llamado,
educación no formal.
De acuerdo a lo señalado por Robbins (1996), una vez que un candidato ha
sido seleccionado, debe ser introducido al puesto y a la organización. El principal
59
objetivo es reducir la ansiedad inicial que todos los empleados nuevos sienten al
empezar un empleo nuevo, familiarizar a los nuevos empleados con el puesto, la unidad
de trabajo y la organización. Uno de los métodos para la capacitación de puesto es la
rotación de puestos, la asignación de enseñanza, conferencias, películas y ejercicios de
simulación.
Por su parte, Gore (1998), define: “la capacitación es, potencialmente, un agente
de cambio y de productividad en tanto sea capaz de ayudar a la gente a interpretar las
necesidades del contexto y a adecuar la cultura, la estructura y la estrategia (en
consecuencia el trabajo) a esas necesidades".
También se puede destacar la explicación realizada por Bohlander, (1990), "el
término capacitación se utiliza con frecuencia de manera casual para referirse a la
generalidad de los esfuerzos iniciados por una organización para impulsar el
aprendizaje de sus miembros. Se orienta hacia la cuestiones de desempeño de corto
plazo."
La capacitación es una herramienta fundamental para la Administración de
Recursos Humanos, ofrece la posibilidad de mejorar la eficiencia del trabajo de la
empresa y en las instituciones bancarias, permitiendo a su vez, la misma se adapte a
las nuevas circunstancias, se presentan tanto dentro como fuera de la organización.
Proporciona a los empleados la oportunidad de adquirir mayores aptitudes,
conocimientos y habilidades, con la finalidad
aumentar sus competencias, para
desempeñarse con éxito en su puesto. De esta manera, también resulta ser una
importante herramienta motivadora.
El entrenamiento y capacitación le da a los analistas de crédito una visión muy
general, sobre el negocio de la banca hipotecaria, así entender la importancia de una
buena evaluación, y que los beneficiarios de los préstamos califiquen, siendo esta la
razón del proceso de otorgamiento de los préstamos hipotecarios.
2.2.8. Riesgo crediticio
Para Bernstein (1995), el riesgo está relacionado con la inseguridad, fluctuaciones,
incertidumbre que rodea los resultados de las decisiones tomadas. Algunos estudiosos
60
idearon medidas estadísticas del riesgo formando el concepto conocido como teoría del
coeficiente beta. Esta teoría expone dos tipos de riesgo, el sistemático y el asistemático.
El primero viene dado por la parte del riesgo total
imputable al movimiento del
mercado en su conjunto; el segundo es el riesgo exclusivo de un valor especifico.
En relación a este concepto, Añez (2003), expresa que existe el riesgo en
cualquier situación donde no se sabe con exactitud lo que acontecerá en el futuro.
Existen dos factores determinantes de riesgo crediticio, el primer factor es el interno, el
cual depende directamente de la administración propia y la capacidad de los ejecutivos
de cada banco al analizar a un solicitante de crédito y el factor externo determinado por
la inflación, depreciaciones no previstas de la moneda local, desastres climáticos entre
otros.
Según Van Horne (1993), lo define como: “la posibilidad de que el rendimiento real
proveniente de poseer
un valor se desvíe del rendimiento esperado”. El riesgo
comprende opciones para decisiones administrativas. También se puede acotar lo que
indica Intranet BOD (2012), es aquella porción de un crédito otorgado que pudiera
implicar perdida potencial para el banco.
De acuerdo a lo expresado anteriormente la instituciones financieras deben
basarse no solo en datos cuantitativos, deben tomar en cuenta además los cualitativos;
estos a su vez permitirán verificar y evaluar los estados de cuentas del solicitante, el
balance personal con la finalidad de aminorar posibles registros dudosos por parte del
solicitante, así como también la certificación de ingresos para verificar si coincide los
declarado con sus movimientos bancarios y sus recibos de pago. En tal sentido esta
situación será un indicador en el establecimiento de provisiones por incumplimiento de
las normas aplicadas al proceso de otorgamiento de los préstamos hipotecarios en la
Banca Venezolana.
2.2.9. Tasa de intereses para créditos hipotecarios
De acuerdo a lo señalado en www.bussinesscol.com (2012), es el precio del
dinero, desde el punto de vista del deudor, cuantía adicional al principal que debe
entregar en el caso de tomar prestada determinada cantidad de dinero y desde el punto
61
de vista del acreedor, cuantía que recibe como remuneración de los capitales prestado.
Este tipo de interés suele indicarse en porcentajes, y suele referirse a periodos de un
año, un trimestre o a un mes.
Según lo indicado por www.gruposantander.es (2012), es el precio máximo o
mínimo a que por disposición de la autoridad puede venderse una cosa. En relación a lo
descrito anteriormente en www.wikipedia.org (2008), se indica a la tasa de interés
como el porcentaje aplicado a un
capital determinado en una unidad de tiempo,
determinado según el mercado “al precio del dinero “. En términos generales la tasa de
interés expresada en porcentaje representa un balance entre en riesgo y la posible
ganancia de la utilización de una suma de dinero en una situación y tiempo terminado.
Para complementar www.ruralfinance.org (2012), el interés representa el costo del
dinero, lo que un prestatario paga por alquilar el dinero por un periodo de tiempo. Las
tasas de interés ayudan a determinar el uso del dinero, ya que la demanda por el mismo
es influenciada por su costo. El interés es un ingreso para los prestamistas y un costo
para los prestatarios, el cual debe ser calculado en función a la ganancia generada por
el uso de los fondos. Para asegurar la autosuficiencia financiera, las instituciones
diseñan una tasa de interés y una estructura de comisiones para cubrir sus costos, es
decir, costo de fondos, costos operativos, provisiones por pérdidas de préstamos y el
efecto de la inflación.
En algunos países las tasas de interés son manipuladas por el gobierno para
promover la inversión, controlar la inflación, y generar otros elementos de política fiscal.
Desafortunadamente, las restricciones a la tasa de interés dañan la habilidad de las
instituciones financieras de operar de manera eficiente y efectiva. Por esas razones, el
tema de la tasa de interés es relevante para los elaboradores de políticas.
En tal sentido, se puede resumir diciendo que la tasa de interés es un indicador
del costo, un cliente pagara por una suma de dinero determinada, y es el costo que
deberá cancelar por el precio o monto del valor de una vivienda el cual pagara para
darle vivienda a su familia. También podemos acotar, sin la tasa de interés a los bancos
no le interesaría prestas dinero, no estarían asegurando su inversión a mediano y largo
plazo y el riesgo de pérdida y devaluación de sus bolívares seria mayor.
62
Cuadro Nº 4
Cuota Mensual y Tasas de Interés Social Vigentes para Préstamos con Recursos de
Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat
Ingreso familiar mensual
Bs.
Hasta 2.800
Desde > 2.800 hasta 5.474
Desde > 5.474 hasta 7.000
Cuota mensual máxima
(1)
20%
25% *
30% *
Tasa de interés social
especial
4,66%
6,61%
8,55%
Fuente: MINVIH. Resoluciones Nº 99 y Nº 109 del 22/12/2008 publicadas en G.O. Nº 39.086 del
23/12/2008
BCV, aviso oficial publicado en G. O. Nº 39.097 del 13/01/2009
(1) Porcentaje del ingreso familiar mensual
* Por resolución
2.2.10. Garantías crediticias
Según Blanco Estrada & Asociados (1997), en muchos casos se obtiene una
garantía para contrarrestar una debilidad del solicitante; sin embargo, no se deben
compensar o sustituir “moralidad” ni “habilidad” con garantía. En tal caso sería conviene
negar el crédito; así como también si la única fuente de reembolso conocida es la
ejecución de la garantía. En tal sentido, se puede indicar, una garantía no convierte un
préstamo malo en uno bueno, pero si convierte uno bueno en uno mejor. En
concordancia con tal definición, la garantía es el soporte o la fuente de pago de los
préstamos, si el solicitante por razones ajenas a su voluntad no puede cumplir con la
obligación contraída.
La garantía crediticia, según www.finanzas&banca.com (2012),
es la cobertura
contractual en los diferentes tipos de operaciones de préstamo o crédito para limitar o
eliminar, mediante el establecimiento de garantías reales o personales, el riesgo de
impago de principal, intereses y cualquier otro devengo a que quede obligado el
prestatario o acreditado. La evaluación de las garantías es sumamente compleja en la
mayoría de los casos y no definitiva, por lo que la evaluación de las garantías de un
crédito debe revisarse periódicamente. Con frecuencia se dan circunstancias que
modifican notablemente el valor de una garantía (evolución de los precios de mercado,
de las condiciones legales, políticas, entre otros).
Por principio, la concesión de un crédito o préstamo bancario tiene como
condición, la existencia de una garantía definida y evaluable conforme a sus
63
características intrínsecas, las condiciones legales y de mercado y la prudencia
valorativa. Por otra parte, la clase de garantía que cubra el riesgo de las inversiones
crediticias, influye en el volumen de recursos propios de la entidad de crédito
necesarios, puesto que según el prestatario y las garantías se ponderan con menor o
mayor exigencia de recursos propios.
Por su parte www.crediticias.com (2012), es aquella que se constituye cuando el
deudor, o una tercera persona, comprometen un elemento determinado de su
patrimonio para garantizar el cumplimiento de la obligación contraída.
La garantía crediticia es definida, en el Código Civil venezolano (2012), “como el
contrato por el cual el fiador se obliga frente al acreedor a cumplir determinada
prestación en garantía de una obligación ajena si ésta no es cumplida por el deudor”.
Por tal motivo en la actualidad las instituciones financieras solicitan una garantía
dos veces el valor del monto solicitado en préstamo (relación dos a uno) con el
propósito de cubrir el monto solicitado y los intereses generados por el mismo. Para
los préstamos hipotecarios la garantía siempre es el inmueble, en relación a la compra
de una vivienda la garantía de un aval o de un fiador no aplica. Y el monto máximo de
financiamiento para el año 2006 el 75% entre el precio de venta y monto del avaluó el
monto menor. Para el año 2011 hasta la actualidad, se puede gestionar un préstamo
hasta el 100% del monto del avaluó y el precio de venta indicado en la opción de
compra.
Esta garantía debe estar libre de gravamen, no puede estar ubicada en terrenos
ejidos o baldíos, debe poseer documento de propiedad registrado, de aplicar
documento de bienhechurías registrado, documento de parcelamiento de ser casa y
documento de condominio de ser apartamento, ficha catastral y registro de vivienda
principal.
2.2.11. Relación préstamo garantía
Para www.prestamosybancos.com.ar (2012), La relación préstamo a garantía es la
relación entre la cantidad del préstamo y el valor actual del activo que garantiza el
préstamo. La relación se expresa generalmente como un porcentaje. Por ejemplo, un
64
préstamo de 75.000 dólares en una propiedad por valor de 100.000 dólares tendría una
relación garantía del 75 por ciento.
Si el monto del préstamo es mayor que el activo vale la pena, la relación
préstamo garantía, será posita, siendo mayor al 100 por ciento.
La relación préstamo garantía tiene especial importancia en los préstamos o
créditos hipotecarios, donde el requisito de una hipoteca estándar es de un máximo del
préstamo 80 por ciento respecto de la valuación de la garantía.
Se puede indicar que la relación préstamo garantía es un indicador financiero
legal, basado en una regla de tres, la cual genera una información porcentual que le
permite al analista de crédito estimar un porcentaje, establecido en la ley; de este
depende el monto a recomendar para ser considerado como factible por el comité de
crédito.
Tomando en cuenta lo planteado la relación préstamo garantía está muy
relacionada al monto de la garantía versus el monto solicitado para la compra de un
inmueble, en tal sentido se describe el siguiente ejemplo: Una casa tiene un costo
según avalúo de Bs. 500. 000,00 y monto del préstamo que desea el solicitante del
préstamo es de Bs. 300.000,00 entonces la relación préstamo garantía será:
300.000 x 100=30.000.000/ 500.000= 60%
Lo que significa que está dentro del rango establecido en la ley de no pasar el
75% entre el precio de venta y el monto del avalúo el menor en el caso de Deudor
hipotecario,
en la actualidad para los casos de Ley de Régimen Prestacional de
Vivienda y Hábitat no sebe de pasar el 100% y está dentro de un rango aceptable.
2.2.12. Ingreso requerido para el otorgamiento de los créditos hipotecarios
En el ámbito de la economía, www.definicionabc.com (2010), destaca el concepto
de ingresos es sin duda uno de los elementos más esenciales y relevantes con los que
se puede trabajar. Entendemos por ingresos a todas las ganancias que ingresan al
conjunto total del presupuesto de una entidad, ya sea pública o privada, individual o
65
grupal. En términos más generales, los ingresos son los elementos tanto monetarios
como no monetarios que se acumulan y que generan como consecuencia un círculo de
consumo ganancia.
Desde el punto de vista del autor Enrique Calvo (1997), el "ingreso" lo enfoca en
cuanto a que: "toda cantidad que modifique de manera positiva el haber patrimonial de
una persona constituye un ingreso”.
Para complementar en www.wikipedia.org (2012), el es ingreso puede hacer
referencia a las cantidades que recibe una empresa por la venta de sus productos o
servicios ingresos empresariales, y también puede referirse al conjunto de rentas
recibidas por los ciudadanos.
Según www.venelogia.com (2012), el nuevo régimen de Vivienda y Hábitat
establece préstamos hipotecarios que pueden abarcar el 100% del valor del inmueble,
por hasta un monto de Bsf. 271.000 y con subsidios de hasta 46.000 bolívares fuertes.
Luego de haber sido promulgada la nueva Ley de Vivienda y Hábitat, el Ministerio de la
Vivienda efectuó (a través de resoluciones) cambios en el esquema financiero para la
adquisición de viviendas: Bajaron las tasas de interés, se ampliaron los plazos de los
préstamos, se aumentaron los montos a financiar por LVH y se realizó un ajuste en los
ingresos que se deben comprometer en los pagos mensuales.
El Ministerio de Vivienda y Hábitat estableció tres escalas de ingresos familiares
para optar por préstamos hipotecarios que podrán ser pagados en un plazo de hasta
treinta (30) años:
Ingresos de hasta 2.800 bolívares fuertes: Podrán tener un préstamo de hasta
108.000 bolívares fuertes con una tasa de interés 4,66%. En este nivel las familias
podrán comprometer en los pagos el 20% de sus ingresos. Dentro de esta escala,
aquellos que ganan salario mínimo pueden optar por un crédito hipotecario de hasta
30.000 bolívares fuertes pero adicionalmente cuentan con un subsidio de 46.000
bolívares fuertes, lo que suma 76.000 bolívares fuertes para adquirir una vivienda.
Ingresos entre 2.800 y 5.474 bolívares fuertes: Podrán solicitar créditos
hipotecarios de hasta 213.000 bolívares fuertes con una tasa de interés del 6,61%. En
este nivel las familias deberán comprometer el 25% de sus ingresos mensuales.
66
Ingresos entre 5.474 hasta 7.000 bolívares fuertes: Podrán solicitar créditos
hipotecarios de hasta 271.000 bolívares fuertes con una tasa de interés del 8,55%. En
este nivel las familias deberán comprometer el 30% de sus ingresos mensuales. Dentro
de esta escala es justamente quien gane 7.000 bolívares el que podrá optar por un
financiamiento hipotecario con el monto máximo.
De esta forma, aunque la ley mencione la posibilidad que los créditos hipotecarios
cubran el 100% del valor del inmueble (artículo 61), estas escalas establecen los
montos límite para el otorgamiento de préstamos para viviendas. Algo que no entiendo
en este momento, es como estas resoluciones comprometen 25% y 30% de los
ingresos familiares, cuando la Ley de Vivienda y Hábitat claramente establece un techo
del 20% de los ingresos familiares.
Para www.bancomercantil.com (2012), para obtener el Ingreso Total Mensual
Familiar se sumarán los ingresos totales mensuales demostrables del solicitante y de
cada uno de los cosolicitantes, siendo estos ingresos la base para el análisis de la
capacidad crediticia de los solicitantes y el otorgamiento del Subsidio Directo
Habitacional.
1. Gaceta Oficial N° 39.763 publicada el día 22 de septiembre de 2011. Artículo 4.
4.1 literal “d”. En caso que los solicitantes o cosolicitantes mantengan una relación de
dependencia laboral, se tomará en cuenta el salario integral, pudiendo incluir cualquier
otro ingreso adicional demostrable, que no sea ocasional y que no corresponda al
beneficio de cupones, ticket o tarjeta electrónica de alimentación, siendo éste
equivalente al declarado por el solicitante o cosolicitantes como base de cálculo de los
aportes al Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda. Los ingresos adicionales que
demuestren el solicitante y cosolicitantes deberán cumplir con una regularidad mínima
de doce (12) meses consecutivos al momento de solicitar el crédito.
2. En caso que el solicitante o cosolicitantes sean trabajadores por cuenta propia o
sean accionistas de sus empresas, el ingreso total mensual demostrable del solicitante
o los cosolicitantes serán los ingresos que de forma económicamente equivalente a la
regularidad de un salario integral mensual, resulten demostrables a través de
Certificación de Ingresos y Balance Personal firmado por un contador público colegiado,
67
siendo éstos equivalente al declarado por el solicitante o cosolicitantes como base de
cálculo de los aportes al Fondo de Ahorro Voluntario para la Vivienda.
Por lo antes descrito, el ingreso determina la esencia del crédito una persona
interesada en realizar un solicitud de crédito hipotecaria necesita tener y demostrar
meses a mes el ingreso que devenga producto de su trabajo, una vez determinado el
ingreso para este trámite, el mismo también es utilizado para calcular el aporte al Fondo
de Ahorro Habitacional, cumpliendo un requisito establecido por ley.
El ingreso debe estar demostrado además en su carta de trabajo, recibos de pago
mensual, de su trabajo bajo relación de dependencia o en su certificación de ingreso
como profesional independiente, sin olvidar que debe estar reflejado en las cuentas
bancarias del intereses soportadas para su verificación en los estados de cuentas de o
los bancos del sujeto en análisis.
2.2.12.1. Relación cuota ingreso.
Muchos prestamos atención a los requisitos mínimos, a los plazos y montos
máximos, a las tasas de interés, a los beneficios que cada banco ofrece con sus
créditos, etc. Un detalle que solemos pasar por alto es el ítem relativo a la relación
cuota-ingresos, por tal razón en www.cronista.com
(2012) explica. Pongamos un
ejemplo. Si la relación es del 30%, esto significa que el valor de la cuota mensual del
crédito nunca podrá ser mayor al 31%. Esta herramienta es muy útil para saber cuál
será el valor de la cuota del préstamo en todo momento y para asegurarte que no te
endeudarás por encima de tus posibilidades de pago.
En algunos bancos también se le llama afectación máxima, que es otro término
para expresar lo mismo. Hay bancos que ofrecen planes especiales, mediante los
cuales este porcentaje es mayor. Además, estos porcentajes no son iguales para todos.
Las personas de menores ingresos tienen una relación cuota salario que es menor
a las personas con ingresos más elevados, a quienes se les permite disponer de un
mayor porcentaje de su sueldo para afrontar las obligaciones mensuales a las que se
comprometen al solicitar el crédito.
68
2.2.13. Balance personal
Según www.crecenegocios.com (2012), un balance personal es un documento en
donde se detallan los activos, los pasivos y el patrimonio que posee una persona en un
determinado momento. Contar con un balance personal le permite a una persona
conocer y analizar su situación financiera (especialmente en lo respecta a su nivel de
endeudamiento y al valor de su patrimonio), y, en base a dicho análisis, poder tomar
decisiones o planificar sus finanzas.
Así mismo, un balance personal le permite a una persona comparar su situación
financiera actual con situaciones financieras dadas en otros momentos, y así, por
ejemplo, saber si está cumpliendo con sus objetivos financieros. Pero además, el
balance personal suele ser un documento requerido por los bancos o entidades
financieras al momento de solicitar algún préstamo o crédito personal.
De acuerdo a www.tubalance.com (2012), un balance personal es un cuadro
demostrativo de la ecuación fundamental de la contabilidad, que clasifica y agrupa en
cierto orden establecido partidas de activos y pasivos permitiendo ver claramente la
situación económica y financiera de una persona en un momento determinado; así
como determinar su patrimonio personal o el de una comunidad conyugal.
En tal sentido www.crecenegocios.com (2012), un balance personal es un
documento en donde se detallan los activos, los pasivos y el patrimonio que posee una
persona en un determinado momento. Contar con un balance personal le permite a una
persona conocer y analizar su situación financiera (especialmente en lo respecta a su
nivel de endeudamiento y al valor de su patrimonio), y, en base a dicho análisis, poder
tomar decisiones o planificar sus finanzas. Asimismo, un balance personal le permite a
una persona comparar su situación financiera actual con situaciones financieras dadas
en otros momentos, y así, por ejemplo, saber si está cumpliendo con sus objetivos
financieros.
Pero además, el balance personal suele ser un documento requerido por los
bancos o entidades financieras al momento de solicitar algún préstamo o crédito
personal. Para entender mejor el concepto y la utilidad de un balance personal, veamos
a continuación cómo elaborar y sacar provecho de uno en 7 pasos:
69
1. Detallar activos
En primer lugar debemos hacer una lista de todos nuestros activos, así como el
valor estimado de cada uno.
En algunos casos puede ser complicado determinar el valor real de algunos
activos, por lo que en estos casos debemos estimar un valor aproximado, procurando
ser lo más acertados posibles. Para un mejor análisis, los activos pueden ser
clasificados en activos corrientes (aquellos que pueden ser fácilmente convertidos en
dinero en efectivo), y activos no corrientes (aquellos que no son tan fáciles de ser
convertidos en dinero en efectivo):
Entre los activos corrientes, se pueden mencionar:
•
dinero en efectivo: el dinero que tenemos ahorrado en casa.
•
cuentas bancarias: el dinero que tenemos depositado en alguna cuenta en el
banco.
•
cuentas por cobrar: el dinero que nos deben por algún préstamo que hayamos
realizado.
Entre los activos no corrientes, se pueden mencionar:
•
objetos de valor: joyas, cuadros.
•
mobiliario y equipos: muebles, electrodomésticos, equipos de audio, video y
sonido.
•
vehículos: automóviles, motocicletas.
•
inversiones: negocios, títulos valores, depósitos a plazo fijo.
•
bienes inmuebles: casas, departamentos, locales comerciales, terrenos.
2. Detallar pasivos
Luego de haber detallado nuestros activos, pasamos a detallar nuestros pasivos o
deudas, así como el valor de cada uno.
70
Entre los pasivos, se pueden mencionar:
•
tarjetas de crédito: el saldo a pagar por nuestras tarjetas de créditos.
•
préstamos personales: el saldo que nos resta pagar por los préstamos
personales que hayamos adquirido.
•
crédito automotriz: el saldo que nos resta pagar por el crédito automotriz que
hayamos adquirido.
•
hipoteca: el saldo que nos resta pagar por la hipoteca que hayamos adquirido.
3. Calcular patrimonio
Para conocer el valor de nuestro patrimonio, simplemente debemos restar el valor
del total de nuestros pasivos al valor del total de nuestros activos.
También se indica lo descrito en guia.mercadolibre.com.ve (2012), un balance
personal, es un documento donde se ve a una fecha determinada cual es la situación
financiera de dicha persona, desde el punto de vista de los activos, pasivos y su capital:
•
Los activos, son todos aquellos bienes materiales y no materiales que
pertenecen a una persona en particular, son ejemplos de activos: dinero en efectivo,
dinero en cuentas bancarias, inmuebles, muebles, vehículos, acciones en empresas y
clubes, mercancías, maquinarias, equipos de computación, etc.
•
Los pasivos: son compromisos que tiene la persona con personas naturales o
jurídicas, por ejemplo: deudas bancarias, tarjetas de crédito, pagares, créditos con
empresas (no bancarias), etc.
•
Capital, es la diferencia entre los activos y los pasivos, es decir, es aquella
porción de los activos que pertenece realmente a la persona.
En este orden de ideas, el balance personal es informe donde plasma la posición
activa y pasiva de un particular además de su patrimonio, en un momento determinado,
71
para los bancos es muy importante su revisión y verificación, le suministra a este, como
está compuesta la cuenta de banco del cliente, si tiene cuentas por cobrar a corto plazo,
si posee activos fijos representativos o no. También se busca exponer cómo está
compuesta la cuenta de pasivos a corto plazo. Se dice que un cliente con la cuenta por
pagar a corto plazo mayor a los saldos en su cuenta banco, este no posee capacidad
de pago.
2.2.14. Certificación de ingreso
Para
www.tubalance.com (2012), Una certificación de ingresos tiene como
finalidad como su nombre lo indica certificar los ingresos que genera una personal
natural mediante sus diversas actividades productivas tanto profesionales como
comerciales, en las cuales perciba ingresos periódicos y recurrentes.
También se puede destacar según www.tuhipoteca.com (2012), Tanto para un
particular como para una pareja que deseen obtener un crédito hipotecario. La
certificación de ingresos confeccionada y firmada por un contador será un factor clave
para la obtención de la misma. En dicha certificación podrán incluirse todos aquellos
ingresos que las partes reciban ya sea en concepto de sueldo, premios, adicionales,
becas, participaciones accionarias, trabajos free lance (independientes), comercio, etc.
Para ello es necesario contar con toda la documentación de respaldo de los
ingresos, ya sean recibos, extractos de cuenta bancaria, facturas, etc. Como así
también tener una correcta conducta crediticia ya que es importante para todas las
entidades financieras.
Esta certificación de ingresos es más solicitada en los casos en que el particular
es profesional independiente o cuando es una pareja la que se presenta a solicitar el
crédito hipotecario. Esto se debe a la capacidad propia del interesado, de facturar y
generar un ingreso, el primero y a la sumatoria que implica la solicitud del segundo
caso.
Según www.venelogia.com (2012), Una certificación de ingreso, es un documento
que muestra en un periodo de tiempo determinado (es decir, en un rango de fechas) la
cantidad de ingresos que recibió el cual, generalmente, se muestra en valores
72
mensuales promedio. Los ingresos más importantes que se toman en cuenta a la hora
de hacer una certificación de ingresos son; sueldos y salarios, ingresos provenientes del
ejercicio privado de la profesión, ingresos por ventas, ingresos por alquileres y ingresos
por intereses.
Para concluir al respecto de la certificación de ingreso es un documento solicitado
por los bancos para certificar el ingreso que percibe una persona determinado o el
solicitante de un préstamo, y el tipo de actividad que general tan ingreso. De acuerdo a
lo declarado en la certificación de ingreso y
conjuntamente con los movimientos
bancarios los bancos evalúan el monto de presta a otorga por cliente o grupo familiar.
Si en certificación de ingreso se clara un monto y en sus movimientos bancarios
refleja mucho menos del monto declarado, el banco tiene la potestad de bajar el monto
solicitado.
2.2.15. Referencia Bancarias
Para destacar en www.esdeayuda.com
(2012), este documento certifica que
mantenemos relaciones con una entidad bancaria determinada, es indispensable para
la obtención de créditos y solicitada para aperturas de cuenta, sin embargo, si es la
primera cuenta que vas a tener, puedes entregar referencias personales y comerciales.
En ella se refleja su nuestro número
de cuenta, datos de Identificación y el
promedio que manejamos en la cuenta, expresado en cifras bajas (1-3), medias (4-6) o
altas (7-9). Por ejemplo un promedio de 500 mil Bs. son 6 cifras medias, y 2 millones
serian 7 cifras bajas. Generalmente cada banco tiene sus propios formatos y
condiciones para entregarlas, aparte de las comisiones que se cobran para su
generación.
Según www.slogold.com (2012), una referencia bancaria es una carta de un
banco donde un cliente mantiene una cuenta, indica que usted ha sido cliente por un
cierto tiempo así como también debe confirmar la relación que usted ha tenido con el
banco ha sido aceptable, sin atrasos en los pagos por su parte. Además es un
documento estándar, bien conocido por todo banquero, por lo que no se sorprenderán
cuando usted la solicite.
73
La carta de referencia bancaria no debe ser más que una carta informativa,
indicando que el banco lo conoce por un cierto tiempo como un cliente decente. Para
propósitos de diligencia debida, la razón por la cual se necesita una carta de referencia
bancaria es para confirmar que la persona está económicamente activa en la sociedad
y que la identidad y la dirección pueden ser confirmadas por una institución financiera
independiente y respetada.
2.2.16. Opción de compra
Con el fin de explicar la definición de opción de compra en www.wikipedia.org
(2012), establece es un contrato donde una de las partes (optada) cede, a cambio de
un precio, a la otra parte (optante), el derecho a determinar, dentro de un plazo
previamente acotado, el momento en que la segunda comprará el bien objeto de la
opción, en el precio y condiciones así mismo previamente convenidos.
Cuando el bien sobre el que recae la opción es un bien inmueble, en ese caso
nace un derecho real de preferencia y garantía, cuya naturaleza jurídica es semejante a
la de los derechos de tanteo y retracto, y que puede ser objeto de inscripción en el
registro de la propiedad, publicidad registral que confirma su naturaleza de derecho real
inmobiliario.
Una vez haya sido inscrito el derecho de opción de compra en el registro de la
propiedad, el derecho de opción de compra adquiere eficacia frente a terceros, de
manera que la venta o enajenación efectuada por la parte optada, antes de concluir el
plazo acotado a la optante, para decidir su adquisición, puede ser retraída la
transmisión en su favor por esta última, pagando para ello el precio que fue inicialmente
convenido para optar a comprar.
Asimismo, www.economia48.com (2012), indica que en el lenguaje de los
mercados financieros de todo el mundo, se conoce
a la opción de compra por el
término anglosajón «Call». Se trata de un contrato entre dos partes en el que el
poseedor de una opción de compra sobre un determinado título o activo subyacente
tiene el derecho, a cambio del pago de una prima, de comprarlo a un precio pactado o
precio de ejercicio.
74
El emisor, por su parte, está obligado a entregar el activo subyacente siempre que
se lo exija el comprador. Éste busca beneficiarse de una subida futura del precio del
activo subyacente; así compraría al precio de ejercicio y vendería al precio de contado
en ese momento, mientras nunca ejercería la opción si el precio del activo fuera inferior
al del ejercicio, de este modo, su pérdida quedaría limitada a la prima pagada.
Con la finalidad de complementar lo antes descrito, www.derecho.com (2012),
señala una opción de compra, es un contrato es decir, un acuerdo. Este tipo de compra
puede ser por escrito o verbales. La opción de compra, es el pacto por el cual la parte
propietaria concede a la otra (el Optante) la facultad de decidir sobre la posibilidad de
ejercer el derecho de comprar un determinado bien inmueble. Supone un derecho
preferente para adquirir un bien, normalmente a cambio de una contraprestación, que
llegado el momento del ejercicio de la opción de compra puede convertirse en parte del
precio de la compraventa.
Tomando en cuenta lo descrito anteriormente podemos caracterizar a la opción de
compra como una herramienta legal, con fines financieros la misma posee una serie de
pautas o condiciones, que deben ser respetadas por el vendedor y el comprador de un
bien o inmueble determinado. Con el fin de establecer un precio de venta, el tipo de
inmueble en negociación, el plazo y de la prórroga de la negociación de desasistir, del
dinero que resta en cancelar el comprador al momento de establecer el precio de
compra entre las partes; y sobre todo se toman las firmas dando fe de aceptación de
todas las condiciones establecidas previamente.
En la actualidad hay bancos que aceptan estas opciones de compras privadas y
existen otros que obligan a las partes a cerrar la negociación con una opción de compra
notariada. Donde el notario da fe pública de la negociación.
2.2.17. Políticas de Créditos Hipotecarios
Según Linares (1997), “la capacidad de la gerencia de un banco en el proceso de
generación de activos de riesgos comienza con establecer políticas adecuadas para
controlar el otorgamiento de créditos, que protejan los recursos del banco y que limiten
los riesgos a niveles mínimos o razonables”. Estas políticas deben estar contenidas en
75
un manual de políticas de crédito, con detalle de la organización del área de crédito,
autonomías y facultades delegadas funciones y responsabilidades de las autoridades
de crédito.
De la misma forma deben de contar con tecnologías y sistemas aplicables a
modelos de análisis de riesgos de manera automatizada, la cual, permita mejorar la
capacidad de gestión de los analistas de crédito y el uso de nuevas técnicas especificas
a utilizarse en el proceso administrativo del riesgo crediticio, tales como la identificación,
seguimiento y control automatizado de los clientes clasificados en las categorías de
riesgo B, C, D y E.
En este orden de ideas, expresa Villaseñor (2004), las políticas pueden definirse
como un curso general de acción para situaciones concurrentes, encaminada a
alcanzar los objetivos establecidos. En otras palabras, norma la actuación y permite
lograr los fines propuestos. Toda empresa que efectué ventas a crédito debe establecer
y mantener actualizada una política de crédito, a fin de que las decisiones individuales
en este aspecto sigan un patrón consistente con las finalidades y políticas globales.
De acuerdo a los señalamientos de Weston (1995), señala, las políticas de crédito
se forman por las siguientes variables, en primer lugar el periodo de crédito, el cual está
definido por el lapso de tiempo para otorgar el financiamiento. En segundo lugar las
normas de crédito, referidas a la capacidad financiera
que debe poseer el solicitante
de crédito. En tercer lugar las políticas de cobranza, éstas miden la rigidez y elasticidad
de la capacidad de pago del solicitante y en cuarto lugar el reintegro de los intereses
cobrados por anticipado, siempre y cuando los mismos realicen su pago antes del plazo
pactado.
En tal sentido, las políticas de crédito son establecidas normalmente por un comité
ejecutivo dirigido por el presidente de la Junta Directiva del Banco y sus Directivos. O
en menor escala por el gerente de Crédito Hipotecario y el Vicepresidente de crédito.
Según lo planteado anteriormente, las políticas son guías para orientar la acción,
además pueden considerarse como un criterio o pauta general aplicable a la toma de
decisión sobre un problema determinado el cual afecte en varias situaciones a la
76
organización. Igualmente representan el curso de acción a desarrollarse para alcanzar
los objetivos pautados.
En concordancia con lo antes planteado, se dice que las políticas son planes
permanentes los cuales establecen las pautas generales para la toma de decisiones.
Establece los límites de las decisiones canalizando el pensamiento de los miembros de
la organización para así ser compatible con los objetivos de la misma.
2.2.17.1. Manual de políticas de crédito.
Se considera de gran importancia el saber realizar una manual de políticas, pero
sobre todo el aplicarlo y utilizarlo, pues de cierta forma ahorra trabajo a los gerentes, y
hace que la empresa cuente con una mayor estructura. Para Villaseñor (2004) “Los
manuales son una herramienta fundamental y de alta necesidad para el desarrollo de la
función del crédito”.
Según Rodríguez Valencia (2002), es un documento que incluye las intenciones
o acciones generales de la administración que es probable que se presenten en
determinadas circunstancias. Las políticas son la actitud de la administración superior.
Las políticas escritas establecen líneas de guía, un marco dentro del cual el personal
operativo pueda obrar para balancear las actividades y objetivos de la dirección superior
según convenga a las condiciones del organismo social.
Su importancia radica en que representa un recurso técnico para ayudar a la
orientación del personal y también ayuda a declarar políticas y procedimientos, o
proporcionar soluciones rápidas a los malos entendimientos y a mostrar cómo puede
contribuir el empleado al logro de los objetivos del organismo.
De acuerdo a lo antes descrito podemos acotar, las políticas escritas requieren de
administradores capaces de pensar a través de sus cursos de acción y predeterminen
que acciones se tomarán bajo diversas circunstancias. También proporciona un
panorama general de acción para muchos asuntos, y solamente los asuntos poco
usuales requieren la atención de altos directivos. Por otro lado debe un marco de
acción dentro del cual el administrador puede operar libremente. Sin olvidar trato
77
equitativo para todos los empleados, para así generar
seguridad de comunicación
interna en todos los niveles. El manual de políticas es fuente de conocimiento inicial,
rápido y claro, para ubicar en su puesto nuevos empleados.
2.2.17.2. Lineamientos generales de las políticas de crédito
En lo señalado por Intranet BOD (2006), la cultura crediticia de la organización se
basa en los siguientes lineamientos:
• Está enfocada en la calidad del crédito, con una gerencia orientada a disminuir la
exposición al riesgo, mediante el uso y la adaptación de los sistemas, con el objeto de
controlar eficientemente el portafolio de crédito.
• El análisis y la recomendación de las operaciones serán conservadores y
adaptados a la competitividad del mercado, orientándose al cumplimiento de la
legislación vigente en cuanto a la regulación bancaria.
• No se permite la concentración de créditos.
• Por lo tanto, es política del BANCO, con el objeto de prestar servicios crediticios
claros, transparentes y de óptima calidad.
• Cumplir en todo momento con las leyes y regulaciones en materia crediticia.
 Lograr una Cartera de Crédito integrada por clientes que cubran los requisitos de
rentabilidad, riesgo, estabilidad en el mercado y de comprobada permanencia y éxito.
 Crecer con base a la identificación de los límites tolerables de riesgo con los
Clientes, logrando la mayor porción conveniente de negocios con los mismos.
 El Banco deberá analizar antes del otorgamiento del crédito, la calidad de la
gerencia, la honestidad (solvencia moral) y la situación jurídica, económica y financiera
del Cliente, con el fin de tener un conocimiento actualizado de su posición en el
mercado y del retorno económico que le produce al BANCO.
78
 El banco establece como obligatoria la continua evaluación del Cliente,
mediante el conocimiento de resultados, chequeos e informes que permitan recomendar
y tomar acciones para ajustar el riesgo a dichas condiciones cambiantes.
 Proveniente de cualquier deuda en moneda extranjera que tenga el cliente
deberá ser analizado cuidadosamente sin importar con quien se haya constituido.
 Para el otorgamiento de créditos se debe tener presente lo establecido en la
Ley General de Bancos y Otros Institutos de Crédito, Ley de régimen prestacional de
Vivienda y Hábitat y la Ley del Deudor Hipotecario, al igual que la normativa dictada por
la Superintendencia de Bancos con relación a la materia.
 En ningún caso se otorgarán créditos a solicitantes que tengan obligaciones
vencidas por capital o intereses.
 En ningún caso se otorgarán créditos a solicitantes que figuren en listados de
clientes con mala experiencia.
 No se otorgarán créditos a solicitantes que aparezcan en listados del Consejo
Bancario Nacional y/o listados de otras empresas especializadas con mala experiencia
con otros Bancos Comerciales o que tengan demandas por falta de cumplimiento de
sus obligaciones.
 Si estamos en conocimiento que el cliente es casado, debe firmar su esposa,
sin importar lo señalado en cuanto a su estado civil en la cédula de identidad. Esto es
obligatorio y no es potestativo ni discrecional por parte de los funcionarios del banco. La
Consultoría Jurídica en los casos de divorcio o defunción del cónyuge, podrá solicitar
los documentos necesarios para certificar su estado civil.
 Todas las operaciones de créditos, sin excepción, deben ser procesadas a
través del “Módulo de Propuestas de Crédito” en el IBS.
Estos lineamientos constituyen las bases legales del proceso de otorgamiento de
los créditos hipotecarios, y son los indicadores de calificar o no a un cliente al momento
que este, demuestre estar interesado en aplicar para este tipo de crédito.
79
2.2.18. Normas de crédito hipotecarias
Para Weston (1995), “es necesario considerar la fuerza y la dignidad del crédito
que debe demostrar y poseer un cliente, para poder ser un sujeto de crédito”. Esto se
hace con la idea de evitar el incumplimiento de los pagos por parte de los clientes.
Igualmente lo explica Álvarez (1996), indica “las normas son útiles en las
organizaciones pues permiten evitar lentitud, defectos y sobre todo pérdida de tiempo
en las principales actividades y procesos de la organización”.
En concordancia con lo antes expuesto, Intranet BOD (2012), señala las
cualidades o requisitos necesarios para lograr un financiamiento con un banco, y deber
ser cumplidas por las personas que no poseen vivienda propia, estos requisitos son:
Ser venezolano. En caso de ser extranjero debe demostrar haber adquirido legalmente
su residencia, permaneciendo en el territorio nacional un periodo no inferior a cinco (5)
años de forma ininterrumpida o ser padre o madre de un venezolano. Ser contribuyente
del Fondo de Ahorro de Vivienda y Hábitat durante el periodo que determine la ley,
tener ingresos mensuales que no superen las unidades tributarias establecidas por la
ley.
En resumen, las normas son pautas establecidas por la organización, la cuales
son utilizadas para lograr visualizar el comportamiento de los trabajadores dentro de
sus funciones laborales, permitiendo destacar los lineamientos establecidos, con la
finalidad de lograr carteras establecías según ley y que cada institución debe cubrir de
acuerdo al total de su cartera de créditos otorgados, permitiendo lograr los objetivos
siendo esenciales para
controlar
y evaluar las funciones establecidas por la
organización y definiéndola como eficiente en esta labor la cual persigue un fin social.
2.2.19. Proceso de otorgamiento de crédito
Según Gitman (2000), “es la serie de pasos, donde en primer término un cliente
solicita a una empresa le otorguen condiciones de crédito, lo cual conlleva al proceso
de evaluación, donde se requerirá información
financiera y referencias crediticias”.
Dentro de este proceso de crédito se estudian una serie de variables importantes dentro
de las cuales tenemos la reputación del solicitante, evaluando el record de pagos sobre
80
créditos anteriores, se evalúa la capacidad del solicitante para cumplir con las
obligaciones contraídas, así como también se estudia el capital para demostrar la
solidez económica del solicitante, además la garantía colateral.
Para Weston (1995), en el proceso de crédito se deben determinar las áreas que
son las más importantes para la evaluación y aprobación del crédito. Calificando estas
áreas como las cinco “c”, carácter, capacidad, capital, colateral y condiciones.
En tal sentido, se encuentra el carácter, éste se refiere a la promesa de pago y la
probabilidad de cumplir con dicha obligación. Por otro lado, la capacidad, la misma toma
en cuenta los antecedentes de la empresa en relación a créditos anteriores. Así mismo
el capital describe las condiciones económicas de la empresa. Además surge un factor
colateral, representado por los activos con los cuales cuentan las empresas en caso de
no cubrir sus deudas. Y por último las condiciones, éstas dan lugar a las contingencias
económicas que pudieran afectar el funcionamiento de las empresas trayendo como
consecuencia retraso o incumplimiento de las obligaciones contraídas.
En otro orden de ideas Intranet BOD (2012), describe y caracteriza el proceso de
crédito hipotecario, indicando cada una de las tareas o labores que cada gerencia o
personal involucrado llevar a cabo esta labor y son los encargados de dar respuestas a
las solicitudes tomando cuenta el factor tiempo, todos estos créditos son gestionados,
después de hacer firmada una opción de compra la cual puede vencer, sino se da una
respuesta a tiempo. A continuación se describe:
Gerente de Negocios/ Ejecutivo de Banca Especializada
1. Recibe la solicitud en original y copia acompañada de los recaudos exigidos,
verifica la documentación, firma y sella la copia de la solicitud de crédito y procede a
realizar el ingreso en el IBS de acuerdo a lo establecido en Módulo de Propuesta de
Crédito.
Ingreso Propuesta de Crédito.
2. Entrega al solicitante copia de la solicitud debidamente firmada y sellada en
señal de recibido y retiene hasta el final del día.
81
3. Al final del día retoma los recaudos recibidos y las solicitudes, elabora el
formulario Remisión de Documentos y las relaciona.
4. Envía vía valija a la Gerencia de Banca Hipotecaria, remisión de documentos
acompañada de los recaudos exigidos y las solicitudes, para su proceso.
Analista de banca hipotecaria
5. Recibe Remisión de Documentos acompañada de los recaudos exigidos y las
solicitudes, revisa que estén completos para el análisis y determina:
6. No están completos los recaudos: evalúa los mismos y determina:
7. No son necesarios para el análisis: notifica a cliente y al Gerente de Negocios
documentación faltante, realiza el pre-análisis correspondiente y determina: (continúa
en el punto 11).
8. Si son necesarios para el análisis: notifica al cliente documento faltante.
9. Al recibir documento faltante, retoma recaudos restantes (vuelve al punto 6).
10. Si están completos los recaudos: realiza el pre-análisis correspondiente y
determina:
11. No cumple con las políticas: deja constancia en el sistema, y notifica vía
correo electrónico a la oficina para su información al cliente.
12. Devuelve al Gerente de Negocios documentación, para su entrega al
solicitante (Continua en el Punto 26).
13. Si Cumple con las Políticas: prepara expediente con la documentación
recibida somete a consideración de la coordinación de Banca Hipotecaria la evaluación
de la solicitud.
14. Envía expediente al Coordinador de Banca Hipotecaria, para su evaluación.
82
Coordinador Banca Hipotecaria
15. Recibe expediente, evalúa el resultado, ingresa los comentarios requeridos en
la propuesta y cambia de status la solicitud.
16. Envía expediente a la Gerencia de Créditos Hipotecarios para su proceso.
Analista Crédito Hipotecario
17. Recibe expediente de la Gerencia de Banca Hipotecaria, procede al análisis
correspondiente, registra en el IBS el resultante correspondiente cambia de status.
18. Presenta el expediente ante el comité que corresponda para su evaluación.
Comité
19. Recibe el expediente de la Gerencia de Crédito Hipotecario, ingresa
resultados en el IBS.
20. Devuelve expediente a la Gerencia de Banca Hipotecaria.
Analista de Banca Hipotecaria
21. Recibe expediente del Comité, verifica el resultado en el IBS y determina:
22. Si fue aprobado: (ver boletín de Liquidación y Protocolización de Crédito
Hipotecario).
23. No fue aprobado: extrae del expediente documentación recibida, notifica a la
oficina vía correo electrónico.
24. Envía valija al Gerente de Negocios los recaudos consignados para su
devolución al cliente.
25. Archiva el expediente para su control.
83
Gerente de negocios/ Ejecutivo de banca especializada
26. Recibe vía correo Resultado de Tramite de Crédito Hipotecario y vía valija
documentación, ubica al cliente.
27. Entrega al cliente documentación.
Al analizar lo planteado anteriormente, el proceso de crédito es el punto de
partida para el otorgamiento de préstamos, el mismo debe cumplir con una serie de
pasos, éstos a su vez, deben contener información cualitativa y cuantitativa, la cual se
inicia con la evaluación de toda la información financiera suministrada por el solicitante,
además
de verificar y confirmar las referencias crediticias y todos los recaudos
presentados.
Una vez realizado lo antes descrito se debe tomar en cuenta, la solvencia moral y
económica del solicitante, record de pago, capacidad de pago así como también evaluar
la viabilidad del negocio, tomando en cuenta: plazo, la garantía , con la finalidad de
asegurar el retorno del préstamo.
Para finalizar, tomando en cuenta esta información el proceso de crédito está
conformado por un conjunto de políticas, normas y procedimientos, las cuales serán el
punto de partida para el desarrollo de esta investigación.
2.2.20. Formatos de crédito
Según Álvarez (1996), los formatos son todas aquellas formas o documentos
utilizados periódicamente para registrar información y evidencia relacionada con el
sistema de trabajo de la organización formando parte de la normalización de la
organización.
Por otro lado, Catacora (1996), sostiene que los formatos comprenden todos los
formularios, sus prácticas, normas y reglas los cuales
rigen la información escrita.
Estos facilitan el cumplimiento de los procesos establecidos en las distintas actividades
de la empresa, agregando modelos utilizados para capturar información al respecto
de registros y/o control de las operaciones de la empresa. Por eso, los formatos son la
84
base física de la información solicitada en las políticas y normas de la empresa, en ella
reposa información de distinta índole.
En tal sentido, para complementar con lo antes mencionado, los formatos de
crédito son documentos previamente establecidos de acuerdo a las necesidades del
banco, con el propósito de registrar una serie de datos o información clasificada
relacionada con aspectos específicos del solicitante en materia de crédito hipotecario
establecido por las distintas leyes. Además estos formatos permiten el resguardo de
todos los datos de los solicitantes y facilitan el desarrollo de las actividades crediticias
de la institución financiera.
2.3. Definición de términos básicos
Aceptante: Persona natural en afinidad por unión matrimonial con el solicitante y
cosolicitantes de un crédito que consienta la suscripción del mismo.
Beneficiario: Persona natural a la cual se le otorgó un crédito para adquisición de
vivienda principal.
Capacidad Máxima de Pago: Nivel máximo de recursos que puede disponer un
solicitante y cosolicitantes de un crédito para cancelar las cuotas del mismo, que
permitan la amortización al capital y el pago de intereses según el tiempo establecido,
de conformidad con el ingreso total mensual familiar.
Cartera hipotecaria Obligatoria (CHO): Es la establecida por el Ministerio con
competencia en materia de Vivienda y Hábitat, de manera obligatoria para ser destinada
al financiamiento de créditos para adquisición de vivienda principal, de conformidad con
el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y
Hábitat.
Cosolicitantes: Integrantes de una comunidad conyugal, concubinaria o miembros
de una familia con parentesco entre ellos hasta el cuarto grado de consanguinidad y
segundo de afinidad, que solicitan en forma conjunta un crédito, declarando cada uno
de ellos la totalidad de sus ingresos.
85
Cuota Inicial: Cantidad monetaria dispuesta por el solicitante y los cosolicitantes
del crédito para completar el pago del precio de venta de una vivienda principal
adquirida a través de un crédito.
Cuota Financiera Mensual: Cantidad monetaria conformada por la alícuota de
capital e intereses asociadas a un crédito, calculada en función a un método, tasa y
plazo conocidos, pagadera periódicamente sobre la base del ingreso familiar mensual,
según lo establecido en las Leyes y normas que regulan la materia de vivienda y
hábitat.
Cuota Total Mensual: Es la suma de la Cuota Financiera Mensual y la alícuota del
Fondo de Garantía o del seguro hipotecario.
Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV): Aquellos recursos
financieros constituidos por el ahorro obligatorio, proveniente de los aportes monetarios
efectuados por los trabajadores bajo dependencia y sus patronos de acuerdo a lo
establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional
de Vivienda y Hábitat.
Fondo de Garantía (FONGAR): Constituido por las primas que deben pagar los
beneficiarios de créditos otorgados, con recursos previstos en el Decreto con Rango,
Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, así como los
aportes que realice el Estado para cubrir los riesgos de dicha Ley.
Gastos Administrativos: Son las comisiones que cobran los operadores financieros
al inicio de una operación crediticia y se justifica por los gastos de elaboración y
redacción de documentos, así como el avalúo del inmueble, estudios previos y
preparativos de la operación.
Grupo Familiar: Solicitante y cosolicitantes integrantes de una misma familia.
Hipoteca de Primer Grado: Es aquella garantía que se constituye en primer
término entre las subsiguientes que, para seguridad de una obligación, gravan un
inmueble. Asimismo, es aquella que se presenta cuando un acreedor tiene el primer
86
derecho de recuperación del monto garantizado en la hipoteca, ante otros acreedores
que tienen también garantía de pago sobre la misma propiedad.
Ingreso Total Mensual Familiar: Sumatoria de los ingresos totales mensuales
demostrables del solicitante y de cada uno de los cosolicitantes, siendo éstos la base
para determinar el monto a otorgar del crédito y del subsidio en caso de que aplique.
Operador Financiero: Es la entidad encargada de otorgar el crédito para
adquisición de vivienda principal con recursos de los fondos a que se refiere el Decreto
con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, con
recursos propios de las Instituciones Financieras y recursos de los fondos que al efecto
cree el Órgano Superior del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat. Podrá actuar como
Operador Financiero en materia de vivienda y hábitat, cualquier institución pública o
privada, previa calificación y certificación por parte del BANAVIH.
Propietario: Persona natural o jurídica que posee la titularidad de los derechos de
propiedad sobre determinada vivienda.
Recursos propios de las Instituciones Financieras: Es el porcentaje de recursos
que dentro de la cartera crediticia bruta anual de las instituciones financieras
denominada.
Solicitante: Persona natural que en forma individual solicita un financiamiento
declarando la totalidad de sus ingresos.
Subsidio Directo Habitacional: Constituye una ayuda directa del Estado de
carácter no reembolsable destinado a apoyar a los usuarios del Sistema Nacional de
Vivienda y Hábitat en los procesos u operaciones relacionadas con los créditos para la
adquisición de vivienda principal, siempre y cuando cumplan con los requisitos
establecidos. El referido subsidio será otorgado por una sola vez, salvo en aquellos
casos en que el beneficiario o beneficiarios del subsidio sean víctimas de catástrofes
naturales, calamidades públicas u otro acontecimiento similar que haya conllevado a la
pérdida de la vivienda principal, debidamente comprobado mediante certificación
emitida por la autoridad competente.
87
2.4. Sistema de variables
Definición nominal: Otorgamiento de Crédito Hipotecario.
2.4.1. Definición Conceptual.
Para www.banesco.com (2012),
un préstamo hipotecario bajo el régimen de
Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), el cálculo del monto a prestar se realiza
con base a los ingresos familiares pero debido a la naturaleza de interés social sobre
estos productos, a la fecha de escribir esto no se deben tener ingresos familiares
mensuales mayores a Bs.F.7.000,00, o en tal caso no será aplicable. También es
necesario que no posea una vivienda propia, que el solicitante sea venezolano mayor
de 18 años y en caso de ser extranjero debe haber adquirido legalmente la residencia y
también haber permanecido en el territorio nacional por un periodo continuo de 5 años.
El requisito básico para este crédito es ser ahorrista activo del Fondo de Ahorro
Obligatorio para la Vivienda y haber aportado al menos 12 cuotas no necesariamente
consecutivas, a diferencia del FAOV con otros bancos. Esto significa que si cotizó 11
meses del FAOV con una empresa, y luego pasó un período de tiempo sin empleo, al
momento que cotice la 12va cuota podrá optar por el crédito hipotecario para la vivienda
con Banesco.
2.4.2. Definición operacional.
De acuerdo a lo planteado según la variable, el proceso de crédito es el punto de
partida para el otorgamiento de créditos hipotecarios, dentro del sector financiero, el
mismo debe cumplir con una serie de pasos, estos a su vez, deben cumplir con los
niveles de ingresos, la relación préstamo garantía, el rango de tasa de interés
dependiendo el caso, entre otros aspectos, los cuales inciden en la aprobación del
préstamo y en el monto del crédito. También se evalúa toda la información financiera
suministrada por el solicitante, además de verificar y confirmar las referencias bancarias
y la opción de compra entre los involucrados.
Operacionalmente la variable se medirá mediante fuentes documentales impresas
y por medios electrónicos obtenidas por el investigador, a través de las dimensiones de
la fuente que se visualizan en el cuadro de operacionalización de la variable.
88
Cuadro No. 5
Operacionalización de la Variable
Objetivo General: Analizar el Proceso de otorgamiento de los Créditos Hipotecarios en
la Banca Universal Venezolana.
Objetivos Específicos
Variable
Describir el proceso de
otorgamiento de los
créditos hipotecarios en la
banca universal.
Dimensión
Créditos
hipotecarios
Indicadores
- Créditos.
- Tipos de crédito hipotecario.
- Crédito de Ley de régimen
prestacional de vivienda y hábitat.
-Crédito de Ley del deudor hipotecario.
- Fondo de ahorro habitacional.
- Subsidio de viviendas.
- Resumen de Opciones de
financiamiento hipotecario en
Venezuela.
Determinar las etapas en
el proceso de otorgamiento
de créditos hipotecarios en
la Banca Universal.
Identificar la incidencia de Otorgamiento
de Créditos
las tasas de interés en el
Hipotecario
proceso de otorgamiento
de los créditos hipotecarios
en la Banca Universal.
Etapa de los
créditos
hipotecarios
Tasas de interés
- Decisión crediticia hipotecaria.
-Tareas del personal involucrado en el
otorgamiento de créditos.
- Tasas de interés para créditos
hipotecarios.
-Garantía Crediticia.
- Relación préstamo garantía.
Caracterizar los factores
que afectan el proceso de
otorgamiento de los
créditos hipotecarios en la
Banca Universal.
-Ingreso requerido para el otorgamiento
Factores que
de créditos hipotecarios.
afectan el proceso
de otorgamiento -Relación Cuota ingreso.
de los créditos
-Balance personal.
hipotecarios
-Certificación de ingreso.
-Referencias Bancarias.
-Opción de compra.
Describir la políticas
normas y procedimientos
en el otorgamiento de los
créditos hipotecarios en la
Banca Universal
- Políticas de créditos hipotecario
- Normas de créditos hipotecarios.
- Proceso de créditos hipotecario
89
CAPÍTULO III
MARCO METODOLÓGICO
90
CAPÍTULO III
MARCO METODOLÓGICO
El marco metodológico constituye el plan de trabajo que servirá de guía al autor
para abordar la realidad a través de la aplicación de métodos y técnicas comprobadas
científicamente. Según Tamayo y Tamayo (1998), es un proceso que, mediante la
aplicación del método científico, se procura obtener información relevante y fidedigna
para, entender, verificar, corregir, incrementar o aplicar el conocimiento.
En esta sección se define la naturaleza de la investigación, en su parte
metodológica, precisa el tipo y método de investigación, el diseño, la población y las
técnicas de procesamiento y análisis de datos.
3.1. Tipo y Método de Investigación
El tipo de investigación, según lo formulado por Tamayo y Tamayo (1998), se
determina dependiendo del problema que el investigador desee solucionar y la forma de
recabar la información; al igual comprende la descripción, registro, análisis e
interpretación de la naturaleza actual y la composición o proceso de los fenómenos.
La investigación puede ser de varios tipos, y se puede clasificar de distintas
maneras, es común hacerlo en función de su nivel, su diseño y su propósito. Sin
embargo, dada la naturaleza compleja de los fenómenos estudiados, por lo general,
para abordarlos es necesario aplicar no uno sino una mezcla de diferentes tipos de
investigación. Hernández, Fernández y Baptista (2006), indican que existen cuatro tipos
de investigaciones: exploratorias, descriptivas, correlacionales y explicativas.
Sobre la base de las consideraciones anteriores, y con la finalidad de responder a
las preguntas planteadas en la formulación del problema, se seleccionaron el tipo y
diseño de la investigación, los cuales reflejaron el planteamiento del problema y los
alcances de la misma.
Según Hernández, Fernández y Baptista (2006), cuando la investigación considera
describir propiedades y características de los elementos y/o componentes, sin intención
91
de manipular las variables, si no por el contrario observar su comportamiento tal y como
se presenta, el tipo de investigación es conocido como investigación descriptiva. Para
Méndez (2001), el propósito de los estudios descriptivos, es la delimitación de los
hechos que conforman el problema de investigación.
Mediante este tipo de investigación, que utiliza el método de análisis, se logra
describir un objeto de estudio o una situación concreta, señalar sus características y
propiedades; combinada con ciertos criterios de clasificación sirve para ordenar,
agrupar o sistematizar los objetos involucrados en el trabajo indagatorio. Este tipo de
investigación puede servir de base para investigaciones que requieran un mayor nivel
de profundidad. Tamayo y Tamayo (1998), indican que la investigación descriptiva
trabaja sobre realidades de hecho, y su característica fundamental es la de presentar
una interpretación correcta.
En tal sentido, se consideró esta investigación en primera instancia del tipo
descriptiva, debido a que fue necesario describir la variable (proceso de otorgamiento
de los créditos hipotecarios en la banca Universal Venezolana), se caracterizó la
problemática y de esta manera llegar a un fin preciso para determinar la causa que de
la variable.
Adicionalmente, cuando se toma como antecedentes los eventos relacionados con
el proceso de otorgamiento de los préstamos hipotecarios en la Banca Universal
Venezolana, y se pretende a través del análisis de estos datos explicar el
comportamiento de las variables en el proceso de otorgamiento de los créditos
hipotecarios para conocer la incidencia de la variable, se pudo señalar que la presente
investigación también es de tipo explicativa.
En ese sentido, Hernández, Fernández y Baptista (2006), señalan que los estudios
explicativos van más allá de la descripción de conceptos o fenómenos o del
establecimiento de relaciones entre conceptos; están dirigidos a responder a las causas
de los eventos y fenómenos físicos y sociales. Como su nombre lo indica, su interés se
centra en explicar por qué ocurre un fenómeno y en qué condiciones se manifiesta, o
por qué se relacionan dos o más variables.
92
De acuerdo a los planteamientos anteriores, se puede resumir que la presente
investigación abarcó diferentes alcances de investigación: descriptiva y explicativa. Esto
ratifica lo destacado por Hernández, Fernández y Baptista (2006), que los estudios
descriptivos, por lo general son la base de las investigaciones correlacionales, las
cuales a su vez proporcionan información para llevar a cabo estudios explicativos.
Para llevar a cabo la presente investigación, se hizo necesario realizar una
revisión de material documental, referencias literarias y de leyes que regulan las
actividades que realiza la banca hipotecaria venezolana, es por ello que la misma se
considera de carácter documental. Igualmente, este trabajo fue observacional, ya que
los datos sobre el proceso de otorgamiento de los créditos hipotecarios en la Banca
Universal Venezolana, fueron obtenidos a través de la recopilación de información en
documentos e informes existentes.
Finalmente, y de acuerdo con el tiempo de ocurrencia de los hechos, el estudio se
consideró retrospectivo, ya que se analizó el comportamiento de las variables en el
proceso de otorgamiento de los créditos hipotecarios en la banca universal venezolana.
Al respecto, Chávez (1994), afirma que los estudios retrospectivos son aquellos
enfocados a analizar las variables de interés considerando el tiempo pasado.
3.2. Diseño de la Investigación
Para el desarrollo de la investigación fue necesario diseñar una estrategia que
permitiese recolectar la información, con el objeto de analizarla y así obtener respuestas
al problema planteado. En ese sentido, Hernández y col. (2006), indican que el diseño
de investigación es un plan o estrategia que se desarrolla para obtener la información
que se requiere en una investigación.
El diseño de la presente investigación se determinó como no experimental, ya que
la variable de estudio en ningún momento fue manipulada por el investigador. Al
respecto, Hernández, Fernández y Baptista (2006), definen a las investigaciones no
experimentales como las que se realizan sin manipular deliberadamente las variables,
observan los fenómenos tal y como se dan en su contexto natural para después
analizarlos. En ese sentido, se analizó el comportamiento de la variable en el proceso
de otorgamiento de los préstamos hipotecarios a través de los informes trimestrales de
la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras (Sudeban) tal y como
93
se dieron durante el periodo 2005–2011, sin manipular o alterar de forma intencional
alguna esta variable.
A la vez, fue de corte longitudinal y de tendencia, ya que se consideraron los
resultados obtenidos por la Banca Hipotecaria y Universal Venezolana durante los años
2005 al 2011. El diseño no experimental,
longitudinal y de tendencia, según
Hernández, Fernández y Baptista (2006), es aquel enfocado al análisis del
comportamiento de las variables considerando los cambios a través del tiempo dentro
de una data correspondiente, en este caso circunscrito al período antes mencionado.
Asimismo, este trabajo se consideró como un diseño de tipo documental, ya que
el mismo se basó en el análisis de documentos que aportaron datos sobre la variable en
el proceso de otorgamiento de los créditos hipotecarios en la Banca Universal
Venezolana en el período de estudio. Finol y Nava (1990), señalan que los estudios con
un diseño documental se enfocan al análisis científico de documentaciones, utilizando el
pensar reflexivo y el razonamiento lógico para abstraer las características que ofrecen
los hechos plasmados en documentos escritos.
3.3. Población
La población estuvo representada por todos aquellos sujetos en donde la variable
a investigar se pudo observar y donde los resultados de la investigación se pudieron
extrapolar. Parra (2006), “la población es el conjunto integrado por todas las mediciones
u observaciones de una variable en el universo interés de la investigación”. El muestreo
se entiende por población a la totalidad de las observaciones que corresponden a una
variable en el universo que interesa considerar y es necesario que esté bien definido
para que se sepa en todo momento que elementos lo componen.
En la presente investigación la población estuvo representada por las principales
instituciones financieras que conformaban el subsistema Banca Universal Venezolana
con experiencia en la Banca Hipotecaria al cierre de los años 2005, 2006, 2007, 2008,
2009, 2010 y 2011. A tal efecto, se tomó la clasificación presentada en los Boletines
Trimestrales (Enero-Marzo, Abril–Junio, Julio-Septiembre y Octubre-Diciembre de los
años antes mencionados) emitidos por la Superintendencia de Bancos y Otras
Instituciones Financieras (Sudeban) y Banco Nacional de Vivienda y Hábitat
(BANAVIH).
94
Del universo de la Banca Universal venezolana por años se tomaron las
instituciones financieras con más de 10 años de antigüedad en la banca, que su capital
suscrito y pagado se ubicara entre Bs 160.000.000 y Bs 400.000.000 y que a su vez
poseyeran más de 10.000 clientes y todos cumplieran con el 20% del total de créditos
en créditos hipotecarios.
Cuadro N° 6
Banca Universal Venezolana, Año 2005
N°
Banca Universal
1
Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal
2
Banesco Banco Universal, C.A
3
Banco Mercantil, C.A., Banco Universal
4
Banco Provincial, S.A., Banco Universal
5
Banco Occidental de Descuento, Banco Universal, C.A
6
Banco Exterior, C.A., Banco Universal
7
Banco del Caribe, C.A., Banco Universal
8
Fondo Común, C.A., Banco Universal
9
Banco Nacional de Crédito, C.A.
10 Banco Canarias de Venezuela, Banco Universal, C.A.
11 Banco Caroní, C.A., Banco Universal
12 Venezolano de Crédito, S.A., Banco Universal
13 Citibank, N.A., Banco Universal
14 Corp Banca, C.A., Banco Universal
15 C.A. Central, Banco Universal
16 Del Sur, Banco Universal, C.A
17 Banco Sofitasa, Banco Universal, C.A
18 Provivienda, Banco Universal, C.A. (BanPro)
19 Totalbank, C.A., Banco Universal
20 Banco de Fomento regional los Andes, C.A. (Banfoandes)
21 Banco del Tesoro, C.A., Banco Universal
Fuente: Sudeban, (2005)
95
Cuadro N° 7
Banca Universal Venezolana, Año 2006
N°
Banca Universal
1
Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal
2
Banesco Banco Universal, C.A
3
Banco Mercantil, C.A., Banco Universal
4
Banco Provincial, S.A., Banco Universal
5
Banco Occidental de Descuento, Banco Universal, C.A
6
Banco Exterior, C.A., Banco Universal
7
Banco del Caribe, C.A., Banco Universal
8
Fondo Común, C.A., Banco Universal
9
Banco Nacional de Crédito, C.A.
10 Banco Canarias de Venezuela, Banco Universal, C.A.
11 Banco Caroní, C.A., Banco Universal
12 Venezolano de Crédito, S.A., Banco Universal
13 Citibank, N.A., Banco Universal
14 Corp Banca, C.A., Banco Universal
15 C.A. Central, Banco Universal
16 Del Sur, Banco Universal, C.A
17 Banco Sofitasa, Banco Universal, C.A
18 Provivienda, Banco Universal, C.A. (BanPro)
19 Totalbank, C.A., Banco Universal
20 Banco de Fomento regional los Andes, C.A. (Banfoandes)
21 Banco del Tesoro, C.A., Banco Universal
22 Banco Agrícola de Venezuela, C.A. Banco Universal
Fuente: Sudeban, (2006)
96
Cuadro N° 8
Banca Universal Venezolana, Año 2007
N°
Banca Universal
1
Banesco Banco Universal, C.A
2
Banco Mercantil, C.A., Banco Universal
3
Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal
4
Banco Provincial, S.A., Banco Universal
5
Banco Occidental de Descuento, Banco Universal, C.A
6
Banco del Caribe, C.A., Banco Universal
7
Banco Exterior, C.A., Banco Universal
8
Fondo Común, C.A., Banco Universal
9
Banco Nacional de Crédito, C.A.
10
Banco Canarias de Venezuela, Banco Universal, C.A.
11
Banco Caroní, C.A., Banco Universal
12
Corp Banca, C.A., Banco Universal
13
Venezolano de Crédito, S.A., Banco Universal
14
Bancoro, C.A Banco Universal Regional
15
Citibank, N.A., Banco Universal
16
C.A. Central Banco Universal
17
Provivienda, Banco Universal, C.A. (BanPro)
18
Banco Sofitasa, Banco Universal, C.A
19
Del Sur, Banco Universal, C.A
20
Totalbank, C.A., Banco Universal
21
Banco de Fomento regional los Andes, C.A. (Banfoandes)
22
Banco del Tesoro, C.A., Banco Universal
23
Banco Agrícola de Venezuela, C.A. Banco Universal
Fuente: Sudeban, (2007)
97
Cuadro N° 9
Banca Universal Venezolana, Año 2008
N°
Banca Universal
1
Banesco Banco Universal, C.A
2
Banco Mercantil, C.A., Banco Universal
3
Banco Provincial, S.A., Banco Universal
4
Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal
5
Banco Occidental de Descuento, Banco Universal, C.A
6
Banco Exterior, C.A., Banco Universal
7
Banco del Caribe, C.A., Banco Universal
8
Banco Nacional de Crédito, C.A.
9
Corp Banca, C.A., Banco Universal
10
Fondo Común, C.A., Banco Universal
11
Venezolano de Crédito, S.A., Banco Universal
12
Banco Caroní, C.A., Banco Universal
13
Banco Canarias de Venezuela, Banco Universal, C.A.
14
Bancoro, C.A Banco Universal Regional
15
C.A. Central Banco Universal
16
Citibank, N.A., Banco Universal
17
Banco Sofitasa, Banco Universal, C.A
18
Provivienda, Banco Universal, C.A. (BanPro)
19
Del Sur, Banco Universal, C.A
20
Totalbank, C.A., Banco Universal
21
Internacional de Desarrollo, C.A., Banco Universal
22
Banco de Fomento regional los Andes, C.A. (Banfoandes)
23
Banco del Tesoro, C.A., Banco Universal
24
Banco Agrícola de Venezuela, C.A. Banco Universal
Fuente: Sudeban, (2008)
98
Cuadro N° 10
Banca Universal Venezolana, Año 2009
N°
Banca Universal
1
Banesco Banco Universal, C.A
2
Banco Mercantil, C.A., Banco Universal
3
Banco Provincial, S.A., Banco Universal
4
Banco Occidental de Descuento, Banco Universal, C.A
5
Banco Exterior, C.A., Banco Universal
6
Banco del Caribe, C.A., Banco Universal
7
Banco Nacional de Crédito, C.A.
8
Bancoro, C.A Banco Universal Regional
9
Corp Banca, C.A., Banco Universal
10
Fondo Común, C.A., Banco Universal
11
Banco canarias de Venezuela, Banco Universal, C.A.
12
Venezolano de Crédito, S.A., Banco Universal
13
Banco Caroní, C.A., Banco Universal
14
C.A. Central, Banco Universal
15
Citibank, N.A., Banco Universal
16
Provivienda, Banco Universal, CA
17
Banco Sofitasa, Banco Universal, C.A
18
Del Sur, Banco Universal, C.A
19
Banco Activo, C.A. Banco Universal
20
Internacional de Desarrollo, C.A., Banco Universal
21
Totalbank, C.A., Banco Universal
22
Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal
23
Banco del Fomento Regional Los Andes, CA (BANFOANDES)
24
Banco del Tesoro, C.A., Banco Universal
25
Banco Agrícola de Venezuela, C.A. Banco Universal
Fuente: Sudeban, (2009)
99
Cuadro N° 11
Banca Universal Venezolana, Año 2010
N°
Banca Universal
1
Banesco Banco Universal, C.A
2
Banco Mercantil, C.A., Banco Universal
3
Banco Provincial, S.A., Banco Universal
4
Banco Occidental de Descuento, Banco Universal, C.A
5
Banco Exterior, C.A., Banco Universal
6
Banco del Caribe, C.A., Banco Universal
7
Corp Banca, C.A., Banco Universal
8
Banco Nacional de Crédito, C.A.
9
Fondo Común, C.A., Banco Universal
10
Venezolano de Crédito, S.A., Banco Universal
11
Banco Caroní, C.A., Banco Universal
12
Citibank, N.A., Banco Universal
13
Banco Sofitasa, Banco Universal, C.A
14
Del Sur, Banco Universal, C.A
15
Banco Activo, C.A. Banco Universal
16
Bancoro, C.A Banco Universal Regional
17
Internacional de Desarrollo, C.A., Banco Universal
18
Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal
19
Banco Bicentenario, C.A. Banco Universal
20
Banco del Tesoro, C.A., Banco Universal
21
Banco Agrícola de Venezuela, C.A. Banco Universal
Fuente: Sudeban, (2010)
100
Cuadro N° 12
Banca Universal Venezolana, Año 2011
N°
Banca Universal
1
Banesco Banco Universal, C.A
2
3
Banco Mercantil, C.A., Banco Universal
Banco Provincial, S.A., Banco Universal
4
5
Banco Occidental de Descuento, Banco Universal, C.A
Banco Exterior, C.A., Banco Universal
6
Banco del Caribe, C.A., Banco Universal
7
8
Corp Banca, C.A., Banco Universal
Banco Nacional de Crédito, C.A.
9
10
Venezolano de Crédito, S.A., Banco Universal
Fondo Común, C.A., Banco Universal
11
12
Banco Caroní, C.A., Banco Universal
Citibank, N.A., Banco Universal
13
Banco Sofitasa, Banco Universal, C.A
14
15
Del Sur, Banco Universal, C.A
Banco Activo, C.A. Banco Universal
16
17
Internacional de Desarrollo, C.A., Banco Universal
Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal
18
Banco Bicentenario, C.A. Banco Universal
19
20
Banco del Tesoro, C.A., Banco Universal
Banco Agrícola de Venezuela, C.A. Banco Universal
Fuente: Sudeban, (2011)
Asimismo, por tratarse de un diseño de tipo documental, se consideró para el
análisis de la población antes descrita, los siguientes documentos: Boletines
Trimestrales
(Enero-Marzo,
Abril–Junio,
Julio-Septiembre
y
Octubre-Diciembre)
emitidos por la Superintendencia de Bancos y otras Instituciones Financieras (Sudaban)
y del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) , durante el período 2005 –
2011, así como los informes económicos emitidos por el Banco Central de Venezuela y
los informes anuales del Consejo Bancario Nacional (CBN); con la finalidad de analizar
los hechos ocurridos con relación a los gastos de transformación y resultado neto
durante el periodo objeto de estudio y buscar las respuestas a las interrogantes
planteadas en la formulación del problema.
3.4. Técnicas de Recolección de Datos
La técnica de recolección de datos corresponde a fuentes secundarias apoyadas
en la observación y registro documental, la cual está definida por Chávez (1994), como
101
la recolección de información a partir de documentos escritos y no escritos susceptibles
a ser analizados.
Según Hernández, Fernández y Baptista (2006), “la observación consiste en el
registro sistemático y confiable de comportamientos o conductas manifiestas”. En
relación a la observación Méndez (2001), señala que ésta se hace “a través de
formularios, los cuales tienen aplicación a aquellos problemas que se pueden investigar
por métodos de observación, análisis de fuentes documentales y demás sistemas de
conocimiento”. La observación indirecta consiste en tomar datos del sujeto a medida
que los hechos se suscitan ante los ojos del observador.
Sobre la base de las consideraciones anteriores, la técnica a utilizar en la presente
investigación fue la observación documental indirecta, la cual permitió recabar
información necesaria sobre la evolución en el proceso de otorgamiento de los créditos
hipotecarios en la Banca Universal Venezolana, durante el periodo objeto de estudio.
Esta información se obtuvo de los informes trimestrales emitidos por la
Superintendencia de Bancos y otras Instituciones Financieras; y como apoyo, los
informes económicos emitidos por el Banco Central de Venezuela, Consejo Bancario
Nacional y del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat. Adicionalmente, se consideró el
uso de textos, artículos especializados, opinión de expertos e investigación a través de
la Internet, sirviendo de fuentes secundarias para la recolección de información.
De un modo general, se estudió el comportamiento de proceso de otorgamiento de
los créditos hipotecarios en la Banca Universal Venezolana los rubros contenidos en
los rubros contables de los estados financieros de la Banca universal, durante los
periodos objeto de estudio, obtenidos directamente de la información publicada por el
Banco central de Venezuela en forma global para los Bancos Universales. De este
modo se explica que en relación a los objetivos planteados en la investigación para dar
respuesta a la propuesta general, se utilizaron una serie de procedimientos de análisis
enfocados en la observación que permitió la elaboración de un análisis crítico de
fuentes bibliográficas, utilizando para ello presentación de cuadros, gráficos y tablas
resumen.
102
Los datos obtenidos en la investigación se organizaron y procesaron de acuerdo a
los siguientes pasos:
• Verificación de toda la información necesaria para responder a las interrogantes
de investigación y satisfacer los objetivos planteados, así como a su grado de
confiabilidad.
• Selección, ordenación y clasificación de datos obtenidos de fuentes de
procedencia secundarias por medio de boletines de información de la Sudeban.
• Tabulación de datos obtenidos a través de fuentes documentales, luego de ser
verificados y clasificados en cuadros, resumen en los cuales se transcribió la
información para agruparlos y analizarlos.
3.5.- Técnicas de Procesamiento y Análisis de Datos
Estas técnicas se refieren a procedimientos a los que se someterán los datos,
tales como clasificación, registro, codificación y análisis. Para tal efecto, se
consideraron los resultados obtenidos en la banca hipotecaria venezolana durante el
período 2005 – 2011, en lo correspondiente al proceso de otorgamiento de los créditos
hipotecarios como variable única, a través de los boletines trimestrales emitidos por
Sudeban.
Sabino (2002), explica que el plan o técnica de análisis y procesamiento de datos
envuelve dos procesos elementales: el primero, consiste en el conteo de las
observaciones en cada una de las categorías; el segundo, se basa en la exposición de
los resultados obtenidos, ordenados por medio de tablas. Ahora bien, en relación al
presente estudio los datos fueron sometidos a clasificación, registro, codificación y
análisis; se incluyeron los cuadros que resumen el proceso de otorgamiento de los
créditos hipotecarios en la Banca Universal Venezolana. Los mismos fueron
organizados, procesados estadísticamente y tabulados a través de gráficos que
permiten la mayor comprensión del problema en estudio.
Al respecto, Blanco (2002), expone que la tabulación de los datos es una técnica
que emplea el investigador para procesar la información recolectada, la cual permitirá
103
lograr la organización de los datos relativos a una variable, indicadores e ítems, donde
la información obtenida dependerá del tipo de método de investigación seleccionado,
del tipo de operación ejecutado y de la escala de la variable. Una vez recolectada la
información se codifica y se tabulan los datos obtenidos, según Tamayo y Tamayo
(2000), la codificación es un proceso que permite la categorización de los datos en
símbolos numéricos que pueden ser tabulados y contados.
Cuadro N° 13
Semejanzas de la Población
Entidad
Años de
Servicios en la
Banca
Hipotecaria
Capital Suscrito
y Pagado
Bs. (M)
No. de clientes
Porcentaje
(%) del total de
la Cartera en
Crédito
Hipotecarios
Banco Occidental de
Descuento
Más de 10
Desde
160-400
Más de 10.000
20%
Banesco Banco
Universal
Más de 10
Desde
160-400
Más de 10.000
20%
Mercantil Banco
Universal
Más de 10
Desde
160-400
Más de 10.000
20%
Fuente: Asociación Bancaria, (2011)
104
CAPÍTULO IV
ANÁLISIS DE LOS RESULTADOS
105
CAPÍTULO IV
RESULTADOS DE LA INVESTIGACIÓN
4.1. Análisis e Interpretación de los Resultados
El presente capítulo tiene el propósito de demostrar los resultados de la
investigación, partiendo del objetivo general, el cual está enfocado en analizar el
proceso de otorgamiento en los créditos hipotecarios en la banca universal Venezolana
para el período 2005-2011, utilizando como base la información obtenida de los
informes de la Superintendencia de Bancos (Sudeban), Banco Central de Venezuela, y
del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (Banavih). En este orden de ideas, las bases
teóricas sirvieron de marco referencial de la investigación, complementando por los
boletines de Banco Central, del Banco Nacional de Vivienda (Banavih), para que en
conjunto se obtuvieran los resultados de manera concluyente.
De igual forma, se construyó una reseña de los resultados obtenidos, los cuales se
han procesado utilizando herramientas matemáticas y se han dispuesto de una manera
gráfica y tabulada para lograr la adecuada interpretación de los mismos. Ahora bien, el
análisis e interpretación de los resultados del presente estudio se efectuó de acuerdo a
cada uno de los objetivos específicos que fueron planteados y, de esa manera se
respondiera el objetivo general. Blanco (2002), explica que el análisis de los resultados
es el proceso de convertir los fenómenos observados en datos con características
científicas, para que a partir de ellos se puedan obtener conclusiones válidas.
A partir del análisis de la información obtenida de los informes de la
Superintendencia de Bancos (Sudeban); se logró recopilar información en relación al
proceso de otorgamiento de los créditos hipotecarios en la banca universal venezolana
para el periodo 2005 - 2011, los cuales se representan en forma de valores absolutos y
porcentajes. Considerando esta referencia, los resultados de esta investigación serán
evaluados en relación a los objetivos específicos que fueron planteados y, de esta
manera responder el objetivo general de la investigación.
106
4.2.- Describir el proceso de otorgamiento de los créditos hipotecarios en la Banca
Universal Venezolana, durante los periodos del 2005 al 2011.
Con el propósito de dar respuesta al presente objetivo, se procede a describir el
proceso de otorgamiento de créditos hipotecarios en la Banca Universal Venezolana en
forma general con la estructura de un manual de normas y procedimientos, donde se
describe de forma detallada las aéreas involucradas y los pasos para dar respuesta a
los clientes, a la hora de solicitar un crédito hipotecario; también se mencionan algunos
aspectos técnicos, legales y contables que se encuentran en la estructura del proceso
antes indicado, los cuales son establecidos por el Subsistema Banca Comercial y
Universal Venezolana a través del Manual de Créditos Hipotecarios para Bancos, otras
Instituciones Financieras (2011).
Es importante destacar, que en las bases teóricas se presentan de forma detallada
amplia y explicita, el proceso de otorgamiento de los créditos hipotecarios en la Banca
Universal Venezolana, con la finalidad de dar respuesta al objetivo propuesto, bajo el
nivel de importancia que el sector objeto de estudio señaló en relación a lo expuesto en
la información suministrada de los boletines trimestrales de la Superintendencia de
Bancos y otras Instituciones Financieras (Sudeban) y del Banco Nacional de Vivienda y
Hábitat (Banavih).
En el Cuadro No. 14, se observa como las instituciones financieras representadas
por la muestra poseen proceso de otorgamiento de créditos hipotecarios durante los
periodos 2005–2011.
Cuadro Nº 14
Instituciones financieras con proceso de otorgamiento de la Banca Universal
Venezolana 2005-2011
Instituciones
Financieras
Banco Occidental de
de Descuento
Banesco Banco
Universal
Mercantil Banco
universal
Proceso
de
otorgamiento

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011























Fuente: Construcción propia partiendo de la información de la Banavih (2005-2011)
107
En relación a los datos obtenidos de la información contenida en los boletines
informativos que conforman la Banca Universal venezolana durante el periodo
correspondiente a los años 2005-2011, se elaboró el cuadro Nº 14, donde se refleja en
forma general que los bancos, tomados como muestra del sistema financiero
venezolano, aplican proceso de otorgamiento de créditos hipotecario siendo el objeto
de estudio.
Lo cual significa que es una
herramienta de gestión de las instituciones
financieras para poder procesar las solicitudes de créditos hipotecarios de forma rápida
y ordenada por fechas de recepción, recibidas por cada banco. En la actualidad, los
bancos poseen proceso de otorgamiento para los créditos, basados en el marco legal
de la Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, antes Ley de Política
Habitacional y de la Ley del Deudor Hipotecario.
Asimismo, se agrega una descripción detallada del proceso de otorgamiento de
los créditos hipotecarios, según Banco Occidental de Descuento (2011), con el
propósito de mostrar el detalle de los responsables involucrados en el proceso, la
aplicación de políticas y normas de crédito, así como las funciones relevantes que
realiza cada uno de los departamentos o responsables involucrados, para lo cual se
construyó el cuadro Nº 15.
Cuadro Nº 15
Proceso de Otorgamiento para los créditos hipotecarios
Marco Legal: Ley de régimen prestacional de vivienda y hábitat y Ley del deudor
hipotecario.
Responsables
1. Gerente de negocios/
Ejecutivos
Políticas
Normas


2. Analista de Banca
Hipotecaria

3. Coordinador de
Banca Hipotecaria



Funciones
- Verifica la documentación y soportes del crédito
estén completos.
- Realiza el ingreso de la propuesta en IBS.
- Velar por el fiel cumplimiento del proceso de análisis
y que esté apegado a las normas de la Institución.
- Ratifica que los recaudos estén completos y
apegados a las normas de la institución.
- Realiza un pre-análisis de toda la solicitud en
función a los parámetros de riesgo establecido
para cada tipo de crédito.
- Ordena y emite su recomendación.
- Evalúa los resultados.
- Ingresa comentarios adicionales a la propuesta y
cambia el status de la solicitud.
108
Responsables
4. Analista de crédito
hipotecario
5. Comité
Políticas
Normas



6. Analista de banca
hipotecario

7. Gerente de
negocios/ Ejecutivos




Funciones
- Verifica la procedencia de los datos suministrados
(Referencias personal, Bancarias de otros bancos,
carta de trabajo, recibos de pago entre otros).
- Determina la capacidad de pago del solicitante,
porcentaje de endeudamiento, monto máximo a
financiar respecto al ingreso familiar.
- Emite opinión concluyente.
- Realiza acta de comité.
- Presenta el expediente ante comité que
corresponda su evaluación.
- Recibe los casos de la Gerencia de Crédito
hipotecario.
- Ingresa resultado en el IBS.
- Recibe las actas aprobadas
- Recibe las actas negadas y extrae del expediente
la documentación recibida y notifica vía correo la
devolución.
- Prepara los expedientes de crédito y relaciona para
enviar a documentar.
- Recibe vía correo los resultados del trámite de
crédito hipotecario.
- Autoriza el envió de los créditos a documentar.
- Una vez documentado, autoriza la entrega del
documento para pautar firma ante el registro
correspondiente.
Fuente: Construcción propia partiendo de la información del BOD (Año 2011).
En este orden de ideas, Gitman (2000), establece “es la serie de pasos, donde en
primer término un cliente solicita a una empresa le otorguen condiciones de crédito, lo
cual conlleva al proceso de evaluación, donde se requerirá información financiera y
referencias crediticias”.
Dentro de este proceso se estudian una serie de variables importantes entre las
cuales se tienen: la reputación del solicitante, evaluando el record de pagos sobre
créditos anteriores, se evalúa la capacidad del solicitante para cumplir con las
obligaciones contraídas, se determina la relación cuota ingreso del solicitante, la misma,
no puede pasar el 30% del ingreso familiar o individual, se busca demostrar la solidez
económica del solicitante verificando las referencias bancarias y comerciales, cartas de
trabajo entre otras cosas y el monto máximo a financiar de acuerdo al ingreso
declarado.
Una vez descrito el proceso de otorgamiento de los créditos hipotecarios en la
Banca Universal Venezolana durante los periodos 2005-2011, se procede a exponer los
resultados en relación al objetivo específico Nº 2.
109
4.3. Determinar las etapas del proceso de otorgamiento de los créditos hipotecarios en
la Banca Universal Venezolana, durante los periodos del 2005 al 2011
Para determinar objetivo y con el propósito de esquematizar las etapas en el
proceso de otorgamiento de los créditos hipotecarios en la banca universal venezolana
durante el período de estudio, se analizó partiendo de la información obtenida de los
boletines trimestrales de la Superintendencia de Bancos y otras Instituciones
Financieras, del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (Banavih), y con un marco legal
basado en la Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat y la Ley del Deudor
Hipotecario, además respaldado por el marco teórico de la presente investigación. El
análisis parte de las explicaciones pertinentes sobre la identificación de las etapas del
proceso, su periodo de aplicación, marco legal y funciones o características más
concluyentes sobre el tema, como se anexa en el cuadro Nº 16.
Cuadro Nº 16
Etapas del proceso de otorgamiento de los créditos hipotecarios en la banca universal
Venezolana periodo 2005 – 2010.
Etapas
Período
Año 2005
2011
Características
- Verifica la documentación y soportes del crédito estén completos.
1. Revisión de
recaudos

2. Análisis de
recaudos
3. Evaluación de
recaudos

- Que el solicitante sea mayor de edad.
- Que posee las 12 cotizaciones al Fondo de Ahorro Habitacional.
- El solicitante no puede ser dueño de una vivienda calificada como principal.
- Que el ingreso declarado sea el mismo que refleja en sus estados de
cuentas bancarios.
- Realiza el ingreso de la propuesta en IBS.
- Velar por el fiel cumplimiento del proceso de análisis y que esté apegado a
las normas de la Institución.
- Tiempo de revisión 1 día.
- Ratifica que los recaudos estén completos y apegados a las normas de la
institución.
- Realiza un pre-análisis de toda la solicitud en función a los parámetros de
riesgo establecido para cada tipo de crédito.
- Verifica que el solicitante o los solicitantes coticen al fondo de ahorro
habitacional.
- Los solicitantes o el solicitante no debe tener operaciones de crédito
vencidas o en atrasos.
- Ordena y emite su recomendación.
- Duración de análisis 2 días.
- Ingresa comentarios adicionales a la propuesta y cambia el status de la
solicitante.
- Tiempo para agregar comentarios adicionales 1 día.
110
Etapas
Período
Año 2005
2011
Características
- Verifica la procedencia de los datos suministrados (Referencias personal,
4. Análisis de
capacidad de
pago y solvencia
patrimonial del
solicitante
5. Aprobación o
Negación (Comité
de crédito
hipotecario)

6.Documentación
(Departamento
Legal)

7.Protocolización

Bancarias de otros bancos, carta de trabajo, recibos de pago entre otros).
- Determina la capacidad de pago del solicitante, porcentaje de
endeudamiento, monto máximo a financiar respecto al ingreso familiar.
- Determina la relación préstamo garantía. 100% para un tipo de préstamo y
el 75% para el otro.
- La vivienda debe poseer las condiciones mínimas de habitabilidad.
- Emite opinión concluyente.
- Realiza acta de comité.
- Presenta el expediente ante comité.
- Duración de análisis 3 días.
- Recibe los casos de la Gerencia de Crédito hipotecario y son evaluados
conjuntamente con la gerencia de banca hipotecaria.
- Emite un acta de aprobación y envía a documentar.
- Emite un acta de negada la operación de crédito y se devuelve la oficina
proponente.
- Ingresa resultado en el IBS.
- S estima un comité semanal.
- Recibe las actas aprobadas
- Readapta los documentos de créditos de hipotecarios.
- Tiempo en documentación 5 días.
- Recibe los documentos redactados, del departamento legal.
- Una vez documentado, autoriza la entrega del documento para pautar firma
ante el registro correspondiente.
- Esta dependerá de la asignación de recursos por parte del gobierno para su
protocolización, y de la habilitación y el traslado con el registro respectivo.
* Ley que regula el Subsistema de Vivienda y Política Habitacional, publicada en la Gaceta Oficial N° 37.066 del
30/10/2000.
* Decreto No. 6.072 con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat (LRPVH),
publicado en la Gaceta Oficial Extraordinaria No.5.889 del 31/07/2008.
* Ley Especial de Protección del Deudor Hipotecario y Hábitat, publicada en la Gaceta Oficial N° 38.098 del
30/01/2005
Fuente: Construcción propia partiendo de la información del BOD (Año 2011)
Como se puede observar durante el período objeto de estudio 2005-20011, la
Banca Hipotecaria Venezolana está estructurada en siete (7) etapas que conforman el
proceso de otorgamiento de los créditos hipotecarios en la banca universal venezolana,
siendo la revisión de los recaudos la principal, sustentada en la Ley de
Régimen
Prestacional de Vivienda y Hábitat y la Ley del Deudor Hipotecario; en esta etapa se
verifican los recaudos y toda la documentación necesaria para la gestión del préstamo,
y si el cliente cumple con las características para aplicar a un crédito hipotecario.
Luego en segundo lugar, está el análisis de los resultados, aquí se verifica la
información cuantitativa del cliente, se realiza un pre-análisis, se determina que el
solicitante no tenga operación en atrasos o vencidas en el sistema financiero, que
tengas las doce (12) cotizaciones como lo establece la ley para obtener un crédito,
111
entre otras cosas; en tercer lugar la evaluación de los recaudos, aquí se hace una
revisión general del caso y se agregan comentarios adicionales que sean de relevancia
para la toma de decisión.
Para continuar enumerando la etapas, se tiene el análisis de capacidad de pago y
solvencia patrimonial, este trabajo es realizado por los analistas de créditos
hipotecarios, se busca determinar la relación préstamo garantía de la solicitud, la
relación cuota ingreso como lo estable la Ley, se confirman la carta de trabajo,
referencias bancarias y comerciales del cliente, con la finalidad de emitir una opinión
concluyente de la documentación presentada; en quinto lugar ,se emite el veredicto del
análisis, se puede lograr la aprobación del crédito, en esta fase se envía el documento,
para posteriormente expedirlo a protocolizar, y si es negada la operación de crédito, se
devuelve a la oficina proponente.
De acuerdo a lo planteado anteriormente, se cierra el proceso con la aprobación
del crédito, llegando a la etapa seis (6) y siete (7), que no es más que la documentación
del crédito, de acuerdo a lo determinado en el comité, y luego enviado a protocolizar a
través de los analistas o ejecutivos de banca hipotecaria.
También se puede agregar que el proceso de otorgamiento nace de la necesidad
de dar respuesta al problema habitacional que posee Venezuela en los últimos años,
como se pauta en el planteamiento del problema y en la justificación de la investigación,
por ello se hace referencia al decreto No. 6072, con rango y fuerza de ley del Régimen
Prestacional de Vivienda y Hábitat (véase el No. 5.889, Extraordinario de la Gaceta
Oficial de la República Bolivariana de Venezuela. (2008), esta ley tiene por objeto
regular el régimen prestacional de vivienda y hábitat, desarrollando las bases,
mecanismos necesarios para garantizar el derecho de la vivienda digna, de acuerdo
con lo establecido en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Esta
garantiza acceder a planes, políticas, programas, dándoles prioridad a las familias de
escasos recursos y otros sujetos de atención especial establecidos en la ley. Como lo
indica el artículo 2.
“Toda persona tiene derecho a acceder a una vivienda y hábitat dignos,
definidos en parámetros de calidad, mediante el cumplimiento de las
112
condiciones mínimas necesarias para garantizar la satisfacción de sus
necesidades, atendiendo las particularidades sociales, culturales, locales y
cumpliendo requisitos mínimos de habitabilidad.”
Para garantizar la finalidad de la ley, esta depende del Ejecutivo Nacional, del
Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, de los productores de viviendas, de los
operadores financieros, de los consejos comunales, de las personas naturales o
jurídicas, las cuales se regirán por las políticas, normas técnicas y regulaciones de
competencia en materia de vivienda y hábitat.
Para finalizar este objetivo y tomando en cuenta la cantidad de etapas que este
posee, el investigador consideró que el mismo debe unificar algunos pasos, los créditos
deben ser revisados, analizados y presentados en comité por un mismo departamento,
siendo los encargados de evaluar y verificar toda la información de los clientes
interesados; el comité deberá realizarse con la firma de dos (2) vicepresidentes, con
experiencia en el área de negocio y de banca hipotecaria. Para así poder mejorar en los
tiempos de respuestas de las instituciones financieras en materia hipotecarias y ser un
ancla o apoyo para que estas puedan cubrir las gavetas hipotecarias impuestas por el
gobierno nacional.
4.4.- Identificar la incidencia de las tasas de interés en el proceso de otorgamiento de
los créditos hipotecarios en la Banca Universal Venezolana, durante los periodos
del 2005 al 2011.
En Venezuela, la fijación de la política económica en forma global es definida por
el ejecutivo nacional en base a sus objetivos y metas tanto en el campo fiscal, cambiario
como monetario. El Banco Central de Venezuela, en el artículo 51 de la Ley Especial
que lo rige, enuncia que el Banco Central de Venezuela, tendrá como objetivo
fundamental adoptar las medidas pertinentes en pro de ejercer sus funciones de
regulación sobre tasas de interés, que respondan al compromiso que tiene ante la
sociedad y con el desarrollo equilibrado, en coordinación con la política económica y los
objetivos del Estado y la Nación.
Asimismo como base legal, inherente a la materia tasas de interés se tiene lo que
dispone la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela:
113
Artículo 318. “Las competencias monetarias del Poder Nacional serán
ejercidas de manera exclusiva y obligatoria por el Banco Central de
Venezuela. El objetivo fundamental del Banco Central de Venezuela es
lograr la estabilidad de precios y preservar el valor interno y externo de la
unidad monetaria. La unidad monetaria de la República Bolivariana de
Venezuela es el Bolívar. En caso de que se instituya una moneda común en
el marco de la integración latinoamericana y caribeña, podrá adoptarse la
moneda que sea objeto de un tratado que suscriba la República.
El Banco Central de Venezuela es persona jurídica de derecho público con
autonomía para la formulación y el ejercicio de las políticas de su
competencia. El Banco Central de Venezuela ejercerá sus funciones en
coordinación con la política económica general, para alcanzar los objetivos
superiores del Estado y la Nación.
Para el adecuado cumplimiento de su objetivo, el Banco Central de
Venezuela tendrá entre sus funciones las de formular y ejecutar la política
monetaria, participar en el diseño y ejecutar la política cambiaria, regular la
moneda, el crédito y las tasas de interés, administrar las reservas
internacionales, y todas aquellas que establezca la ley.."
Artículo 319. “El Banco Central de Venezuela se regirá por el principio de
responsabilidad pública, a cuyo efecto rendirá cuenta de las actuaciones,
metas y resultados de sus políticas ante la Asamblea Nacional, de acuerdo
con la ley. También rendirá informes periódicos sobre el comportamiento de
las variables macroeconómicas del país y sobre los demás asuntos que se le
soliciten, e incluirá los análisis que permitan su evaluación. El incumplimiento
sin causa justificada del objetivo y de las metas, dará lugar a la remoción del
directorio y a sanciones administrativas, de acuerdo con la ley.”
En base al basamento legal anteriormente descrito, emanado de la Carta Magna
en materia de fijación de tasas para los créditos en materia habitacional, se tiene:
TASA DE INTERÉS SOCIAL
A partir del 1° de febrero de 2005, el Banco Central de Venezuela publica la tasa
de interés social que regirá para los créditos de vivienda principal, para dar
cumplimiento a lo establecido en el artículo 42 y 43 de la Ley Especial de Protección al
Deudor Hipotecario de Vivienda, así como la fijada para los créditos hipotecarios
indexados y doble indexados, de acuerdo al artículo 18 y 43 de la Ley Especial de
Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, y en concordancia a lo dispuesto en la
Resolución del BCV 05.02.01.
114
LEY ESPECIAL DE PROTECCIÓN AL DEUDOR HIPOTECARIO DE VIVIENDA,
Gaceta Oficial N° 38.098 Fecha 03/01/2005.
Artículo 18. Las condiciones de actualización y manejo de los créditos
hipotecarios a los que se refiere este Capítulo, una vez realizada la cesión
quedarán a cargo del Banco Nacional de Ahorro y Préstamo y el Consejo
Nacional de la Vivienda (CONAVI), quienes procederán a recalcular y
reestructurar nuevamente los créditos y solicitarán al Banco Central de
Venezuela que establezca las tasas de interés social a aplicarse en este caso, de
acuerdo con los criterios establecidos en esta Ley, las cuales nunca podrán ser
mayores a las tasas preferenciales actualmente aplicadas por el Consejo
Nacional de la Vivienda (CONAVI), para los préstamos hipotecarios otorgados
por la Ley del Subsistema de Vivienda y Política Habitacional.
Artículo 42. Debido al mandato constitucional de la vivienda como derecho social,
en su condición de servicio público de carácter no lucrativo, la tasa de interés
fijada para créditos de vivienda principal corresponderá a una tasa de interés
social. Los criterios para fijar dicha tasa social serán fijados por el Consejo
Nacional de la Vivienda (CONAVI) de acuerdo con lo establecido en esta Ley, su
cálculo será realizado por el Banco Nacional de Ahorro y Préstamo y presentado
para su aprobación y publicación por el Banco Central de Venezuela.
Artículo 43. El Consejo Nacional de la Vivienda (CONAVI) tomará como
parámetros para fijar la tasa de interés social máxima a la que se refiere esta
Ley, el siguiente procedimiento:
1. Cuando la Tasa Activa Promedio Ponderada (TAPP) de los Bancos
Comerciales y Universales del país, calculada semestralmente por el Banco
Central de Venezuela, sea inferior o igual al veinte por ciento (20%) anual, la
tasa de interés social aplicable para las colocaciones destinadas a créditos
hipotecarios será máximo el sesenta y cinco por ciento (65%) Parámetro
Referencial (PR) de dicha tasa activa.
Tasa Activa Promedio Ponderada
(TAPP)
PR = Parámetro
Referencial
Tasa de Interés
Social
≤ 20% ANUAL
PR = (65%)
TAPP * PR
2. Cuando la Tasa Activa Semestral Promedio Ponderada (TAPP) de los
Bancos Comerciales y Universales del país, calculada por el Banco Central
de Venezuela, exceda el veinte por ciento (20%) anual y sea igual o menor
que el cuarenta por ciento (40%), el excedente será reducido del Parámetro
Referencial de sesenta y cinco por ciento (65%), para determinar un nuevo
Parámetro Referencial (PR), el cual multiplicado por la Tasa Activa Semestral
Promedio Ponderada (TAPP) de los Banco Comerciales y Universales del
país, dará como resultado la tasa de interés social.
115
Tasa Activa Promedio
Ponderada (TAPP)
> 20% ANUAL y < 40% ANUAL
PR = Parámetro
Referencial
PR = 65% - (TAPP – 20%)
Tasa de Interés
Social
TAPP * PR
3. Cuando la Tasa Activa Semestral Promedio Ponderada (TAPP) de los
Bancos Comerciales y Universales del país, calculada por el Banco Central
de Venezuela, exceda el cuarenta por ciento (40%) anual, la tasa de interés
social será el dieciocho por ciento (18%) anual.
Tasa Activa Promedio Ponderada (TAPP)
Tasa de Interés Social
> 40% ANUAL
18 %
TASA DE INTERÉS SOCIAL MÁXIMA
A partir del 3 de agosto de 2005, el Banco Central de Venezuela publica la tasa de
interés social, en concordancia a lo dispuesto en la Resolución del BCV 05.08.01, a fin
de dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 210 de la Ley de Régimen
Prestacional de Vivienda y Hábitat, y a lo dispuesto en el artículo 43 de la Ley Especial
de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda.
LEY DEL RÉGIMEN PRESTACIONAL DE VIVIENDA Y HÁBITAT. Gaceta Oficial
N° 38.204 Fecha 08/06/2005
Intereses
Artículo 210. A los efectos de calcular la Tasa de Interés Social (TIS) máxima
aplicable a los créditos hipotecarios por la que se regirá esta Ley, el Ministerio con
competencia en materia de vivienda y hábitat tomará en cuenta para el cálculo un
Parámetro Referencial (PR) y la Tasa Activa Semestral Promedio Ponderada
(TASPP) de los seis principales bancos comerciales y universales del país,
calculada por el Banco Central de Venezuela, y se aplicará el siguiente
procedimiento:
1. Cuando la Tasa Activa Semestral Promedio Ponderada (TASPP) sea inferior o
igual al veinte por ciento (20%) anual, la Tasa de Interés Social (TIS) se
obtendrá multiplicando dicha tasa por un Parámetro Referencial Máximo (PRM)
del sesenta y cinco por ciento (65%).
TIS= PRM* TASPP.
Tasa Activa Promedio Ponderada
(TAPP)
≤ 20% ANUAL
PR = Parámetro
Referencial
PR = (65%)
Tasa de Interés
Social
TAPP * PR
116
2. Cuando la Tasa Activa Semestral Promedio Ponderada (TASPP) exceda el
veinte por ciento (20%) anual, y sea igual o menor que el cuarenta por ciento
(40%), se determinará un Nuevo Parámetro Referencial (NPR), donde al
Parámetro Referencial Máximo (PRM) del sesenta y cinco por ciento (65%), se le
resta el excedente que resulta de la operación: Tasa Activa Semestral Promedio
Ponderada (TASPP) menos veinte por ciento (20%). La operación efectuada:
Nuevo Parámetro Referencial (NPR)*(TASPP) dará como resultado la Tasa de
Interés Social (TIS) correspondiente al caso. Por lo que TIS = NPR * TASPP.
Tasa Activa Promedio
Ponderada (TAPP)
PR = Parámetro Referencial
Tasa de Interés
Social
> 20% ANUAL
≤ 40% ANUAL
PR = 65% - (TAPP – 20%)
TAPP * PR
3. Cuando la Tasa Activa Semestral Promedio Ponderada (TASPP) exceda el
cuarenta por ciento (40%) anual la Tasa de Interés Social máxima (TIS) será el
dieciocho por ciento (18%) anual. TIS = 18%.
Tasa Activa Promedio Ponderada (TAPP)
Tasa de Interés Social
< 40% ANUAL
18 %
Resolución del BCV 05-08-01, Gaceta Oficial N° 38.248 Fecha 11/08/2005
Artículo 1.- A partir del 3 de agosto de 2005, la tasa de interés que regirá para los
créditos hipotecarios indexados y doble indexados otorgados con recursos
provenientes de aportes fiscales o parafiscales o ahorro de trabajadores bajo la
tutela del Estado, así como con recursos del Fondo de Ahorro Habitacional y del
Fondo Mutual Habitacional, correspondientes a la derogada Ley del Subsistema
de Vivienda y Política Habitacional, será la tasa de interés social máxima fijada de
conformidad con lo establecido en el artículo 210 de la Ley del Régimen
Prestacional de Vivienda y Hábitat.
Artículo 2.- A partir del 3 de agosto de 2005, la tasa de interés que regirá para los
créditos hipotecarios indexados y doble indexados otorgados con recursos propios
de las instituciones financieras, será la tasa de interés social máxima fijada de
conformidad con lo establecido en el artículo 43 de la Ley Especial de Protección
al Deudor Hipotecario de Vivienda Principal.
LEY GENERAL DE BANCOS Y OTRAS INSTITUCIONES FINANCIERAS, Gaceta
Oficial N° 5.555 Fecha 13/11/2001, Decreto N° 1.526 Fecha 03/11/2001
Artículo 32 “Los bancos, entidades de ahorro y préstamo, y demás instituciones
financieras, estarán sometidas a las disposiciones que en materia de encaje y
tasas de interés establezca el Banco Central de Venezuela.
117
LEY DEL BANCO CENTRAL DE VENEZUELA, Gaceta Oficial N° 37.296 Fecha
03/10/2001
Artículo 7. “Para el adecuado cumplimiento de su objetivo, el Banco Central de
Venezuela tendrá a su cargo las siguientes funciones:..
“..3. Regular el crédito y las tasas de interés del sistema financiero…”
“..13. Compilar y publicar las principales estadísticas económicas, monetarias,
financieras, cambiarias, de precios y balanza de pagos.”
Artículo 21. “Corresponde al Directorio ejercer la suprema dirección del Banco
Central de Venezuela. En particular, tendrá las siguientes atribuciones:..
“..13. Ejercer la facultad de regulación en materia de tasas de interés del sistema
financiero, de acuerdo con lo previsto en esta Ley.”
Artículo 31. “La gestión del Banco Central de Venezuela se guiará por el principio
de la transparencia. En tal sentido, y sin menoscabo de sus responsabilidades
institucionales, deberá mantener informado, de manera oportuna y confiable al
Ejecutivo Nacional y demás instancias del Estado, a los agentes económicos
públicos y privados, nacionales y extranjeros y a la población acerca de la
ejecución de sus políticas, las decisiones y acuerdos de su Directorio, los
informes, publicaciones, investigaciones y estadísticas que permitan disponer de
la mejor información sobre la evolución de la economía venezolana, sin
menoscabo de las normas de confidencialidad que procedan, conforme a la
Constitución.”
Artículo 49. "El Banco Central de Venezuela es el único organismo facultado para
regular las tasas de interés del sistema financiero. En el ejercicio de tal facultad
podrá fijar las tasas máximas y mínimas que los bancos y demás instituciones
financieras, privados o públicos, regidos por la Ley General de Bancos y Otras
Instituciones Financieras o por otras leyes, pueden cobrar y pagar por las distintas
clases de operaciones activas y pasivas que realicen”.
Artículo 51. “Los bancos e instituciones financieras están en la obligación de
suministrar al Banco Central de Venezuela, los informes que les sean requeridos
sobre su estado financiero o sobre cualquiera de sus operaciones. Esta obligación
se extiende a aquellas personas naturales y jurídicas que, por la naturaleza de sus
actividades y la correspondiente relación con las funciones del Banco, determine
el Directorio.”
Ahora bien, con el fin de medir la incidencia que tiene la estructura de tasas de
interés cobrada a los créditos hipotecarios que otorga tanto la banca así como las
Instituciones del estado y que en base al basamento legal anteriormente analizado,
corresponde a Banco Central de Venezuela el manejo y fijación de dicho ratios. Según
Añez (2003), la tasa de interés es el precio que debe pagar por el dinero; es el
porcentaje al que está invertido un capital en un período determinando, lo que se
conoce como “el precio del dinero en el mercado financiero”.
118
Para el periodo de la investigación las tasas de intereses para financiamiento
hipotecario bajo las modalidades existentes; han experimentado diferentes ajustes
como se detalla en el siguiente cuadro:
Cuadro Nº 17
Tasas y Plazos aplicables por diferentes modalidades de crédito hipotecarios periodos
2005-2011.
MODALIDAD CREDITICIA
2005-2006
Tasa
Plazo
2008-2009
Tasa
Plazo
Ley de Régimen Prestacional
de Vivienda y Hábitat (antes LPH)
4,66%
6,99%
9,31%
20 años
20 años
20 años
4,66%
6,61%
8,55%
20 años
20 años
20 años
Ley de Régimen Prestacional
de Vivienda y hábitat (con subsidio
Depende del ingreso)
4,66%
6,99%
9,31%
20 años
20 años
20 años
4,66%
6,61%
8,55%
20 años
20 años
20 años
Ley del Deudor Hipotecario
Recursos Propios
10,54%
15 años
4,66%
6,61%
8,55%
10,50%
12,44%
14,39%
15 años
15 años
15 años
15 años
15 años
15 años
2010-2011
Tasa
Plazo
4,66%
6,99%
9,16%
11,42%
4,66%
6,99%
9,16%
11,42%
4,66%
6,91%
9,16%
11,42%
30 años
30 años
30años
30años
30 años
30 años
30 años
30 años
25 años
25 años
25 años
25 años
Fuente: Elaboración Propia 2012
Visualizando la información contenida en el cuadro No. 17, se muestran las 3
modalidades existentes en Venezuela, así como las tasas y plazos para dichos
financiamientos previstos por los diferentes programas de asistencia crediticia.
Durante el periodo analizado la tasa de interés se ha mantenido estable en los
períodos 2005-2007, con un plazo de repago que oscila entre 20 y 15 años
dependiendo del sistema en el cual se encuentre el solicitante. Para el periodo 20082009 se mantienen los plazos de los créditos, observándose una disminución en las
tasas para algunas modalidades de ingreso, así como una ampliación de la tasa bajo el
régimen de deudor hipotecario con recursos propios para diferentes niveles de ingreso.
Para el 2010-2011, el ejecutivo nacional a través del Ministerio responsable de la
materia habitacional, promulgó un aumento de 5 años en plazos de pago de dichas
obligaciones en los regímenes prestacional de vivienda y habitación tanto con recursos
propios como bajo subsidio del estado; quedando establecido un plazo de 15 a 25 años
para los casos de deudor hipotecario con recursos propios.
119
Gráfico Nº 1
Total Créditos Hipotecarios Liquidados (2005-2011)
2.011
2.010
2.009
2.008
2.007
2.006
2.005
36.925.079
27.266.507
20.659.573
14.403.529
10.707.405
5.028.416
1.663.954
Analizando los montos de los créditos liquidados durante el periodo de la
investigación se visualiza un crecimiento ascendente durante el mismo en los montos
erogados por este concepto tanto para recursos propios de la Banca, como de los
subsistemas bajo régimen de Ley de Vivienda y Hábitat, con recursos propios y
subsidios.
Por otro lado, es importante destacar que las modificaciones efectuadas durante el
periodo tanto a los topes de ingreso como a las tasas de interés han estimulado
positivamente la demanda de créditos hipotecarios, ya que es la principal forma de
acceder a una vivienda a un costo de financiamiento a tasas muy atractivas por debajo
de la inflación, lo cual representa una relación costo-beneficio favorable para el
solicitante
120
Gráfico Nº 2
Total de Cartera de Créditos Hipotecarios Liquidados, según ente otorgante,
entre 2005-2011
Asimismo, al analizar el ente otorgante de dichos créditos, se observa que el
mayor erogante de recursos para la cartera hipotecaria corresponde a bancos del sector
privado, durante los años 2005-2011. Evidenciándose durante el periodo 2005-2011
una recomposición en la asignación de fondos, en la cual la Banca Publica estadal ha
incrementado el total de recursos a esta cartera; esto explica el aumento del número de
instituciones oficiales, producto de las intervenciones generadas durante el 2009-2010 a
Instituciones financieras que pasaron a manos del estado.
Cuadro Nº 18
Banca Universal y Banca Comercial
Total de cartera de créditos hipotecarios liquidados, según ente otorgante 2005 / 2011
(Millones de Bolívares)
ENTE OTORGANTE
BANCA DE CAPITAL PRIVADO
BANCA DE CAPITAL DEL ESTADO
BANCA DE DESARROLLO
2007
2005
2006
2008
2009
2010
2011
CREDITOS % CREDITOS % CREDITOS % CREDITOS % CREDITOS % CREDITOS % CREDITOS %
HIPOTECARI
HIPOTECARIO
HIPOTECARIOS HIPOTECARIOS
HIPOTECARIOS HIPOTECARIO
HIPOTECARIOS
1.629.732 4,4%
4.721.869 7,8%
8.630.979 8,43%
12.690.073,00 9,9% 16.565.015,00 10,7% 19.400.954,00 10,88% 24.022.283,00 9,13%
34.222 0,09%
306.133 0,51%
1.037.803 1,01%
1.713.456,00 1,3%
4.094.558,00 2,6%
-
-
-
-
414
410 0,0004%
-
-
7.865.553,00 4,41% 12.902.796,00 4,91%
-
-
-
-
TOTAL CREDITOS HIPOTECARIOS
1.663.954 4,5%
5.028.416 8,3%
10.707.405 9,4%
14.403.529 11,2%
20.659.573 13,3%
27.266.507 15,3%
36.925.079 14,0%
TOTAL CARTERA DE CREDITOS
37.213.942
60.588.890
102.437.618
128.429.341
155.006.129
178.339.351
263.035.852
SISTEMA FINANCIERO
121
Gráfico Nº 3
Total de cartera de créditos hipotecarios liquidados, según ente otorgante 2005 / 2011
En el cuadro Nº 18, se observa el porcentaje que representa el financiamiento
para el sector hipotecario, dentro del total de la cartera de créditos que otorgó el
sistema financiero durante el periodo analizado. Ahora bien, se estudia su
desenvolvimiento para cada año y el impacto sobre el sector crediticio en su conjunto.
Durante el 2005, la actuación del BCV en el mercado monetario se desarrolló
dentro de un contexto caracterizado por la percepción de significativos ingresos
provenientes de las exportaciones petroleras y la continuidad del régimen de
administración de divisas, lo cual significó una importante inyección de niveles de
liquidez asociados con la política fiscal expansiva por la vía del gasto interno. En este
escenario, las acciones del BCV se orientaron a acompañar el crecimiento de la
actividad económica, al permitir la monetización en parte de los flujos de origen fiscal,
estrategia de manejo de tasas activas y pasivas.
Asimismo, en este año los objetivos de los entes rectores del sistema bancario
fueron dirigir el crédito hacia sectores prioritarios dentro de la estrategia de desarrollo
nacional. Durante este año se agregaron los sectores turismo e hipotecario a las áreas
estratégicas existentes agrícola y microcréditos, quedando establecida en 10%, (7%
122
para construcción y 3% para préstamos). Asimismo se promulgó la Ley Especial de
Protección del Deudor Hipotecario de Vivienda, con el fin de garantizar el derecho
previsto en la carta magna.
En materia financiera, los esfuerzos institucionales estuvieron orientados a
continuar el fortalecimiento de algunos segmentos del mercado crediticio durante el
2006, considerando como meta mantener la senda de crecimiento para el logro de los
objetivos de política económica. Durante los primeros meses del año se fijaron las
carteras obligatorias conforme a las diferentes leyes que las rigen, estableciéndose para
la gaveta hipotecaria un 10% del monto bruto de la cartera de crédito.
En 2007, el crecimiento de la cartera de créditos mostró una baja moderación,
fundamentalmente por la vía de los préstamos al consumo (120,6% en el 2006 a 92,6%
para el 2007), hipotecarios (202,2% en 2006 a 92% en 2007), producto de mayores
expectativas de inflación que incidieron en la tasa de interés activa y, por ende, el costo
de financiamiento bancario. En cuanto a la materia crediticia, los ministerios encargados
fijaron el porcentaje mínimo de dichas carteras que deben destinar los bancos al
financiamiento agrícola, turismo e hipotecario, quedando este último en 10% (5%
construcción y 5% para préstamos hipotecarios) fijados en la gaceta oficial 38.637 del
05/03/2007.
Para el período 2008, el desempeño del sistema financiero nacional se caracterizó
por un menor dinamismo, producto de la desaceleración en el crecimiento de sus
principales agregados (cartera de créditos y depósitos), así como por una caída en el
mercado de capitales producto del marcado descenso de sus operaciones. Las
variaciones anuales de la cartera de crédito se ubicaron a niveles del 2004, período en
el cual el crédito comenzó su ciclo expansivo. El comportamiento de los créditos no
repercutió en el proceso de intermediación crediticia, dado que las captaciones totales
siguieron el mismo patrón.
Las carteras administradas manifestaron una tendencia similar al resto de las
carteras. Sin embargo, a pesar del contexto de desaceleración económica que implicó
una menor demanda de fondos prestables, el desempeño fue favorable y satisfactorio a
las metas preestablecidas.
123
En materia de manejo de tasas durante el primer semestre y de conformidad con
lo establecido en la Ley Especial del Deudor Hipotecario de Vivienda, fueron fijados los
porcentajes mínimos que la Banca debe destinar para este sector, el cual quedó
establecido en la gaceta oficial Nº 38.889 de fecha 12/03/2008, en 6% para los
préstamos hipotecarios y 4% para la construcción sobre la cartera bruta de crédito.
Las medidas de política económica que se implementaron durante el 2009,
estuvieron orientadas a paliar los efectos de la crisis económica y financiera mundial,
asegurar el correcto funcionamiento del sistema financiero y continuar ofreciendo
incentivos a la generación de actividad productiva. Todo esto en un contexto en que la
economía nacional entró en una fase contractiva y de alta inflación. Por su parte, el
BCV ajustó a la baja las tasas de interés de sus instrumentos de política monetaria, así
como las tasas del sistema financiero, todo esto con el fin de promover un mayor
dinamismo del crédito interno hacia los distintos sectores productivos y evitar el declive
de la actividad económica.
En materia de carteras obligatorias, el porcentaje de cumplimiento quedó
establecido en 21% agrícola, 10% hipotecario, 10% manufactura, 3% turismo, 3%
microcréditos, no presentando modificaciones con respecto al 2008. Sin embargo,
durante este año la cartera hipotecaria de la banca sufrió algunas modificaciones:
1.- La distribución de los créditos se fijó en base al ingreso mensual del grupo
familiar que va desde Bs.2.800 a Bs. 7.000 para créditos a corto plazo y de Bs. 7.000 a
Bs. 23.000, para créditos a largo plazo o adquisición de vivienda principal.
2.- La cuota máxima quedó fijada entre un 5% y 30% del ingreso familiar.
3-. El plazo máximo de financiamiento quedó establecido en 30 años.
4-. Las tasas de intereses preferenciales estará en función del ingreso familiar
mensual.
5-. Las personas con ingresos mensuales menores a Bs. 2.600 recibirán un
subsidio del 100% para adquisición de vivienda principal.
124
El contexto de avances en la reforma del marco regulatorio que rige el sistema
financiero nacional durante el 2010, estuvo focalizado por episodios de tensión que
ameritaron la aplicación de medidas puntuales de intervenciones en el sector Bancario y
de Capitales. Las acciones del BCV en materia de política monetaria estuvieron
orientadas a fomentar y estimular el empleo, la actividad productiva y promover las
condiciones favorables para la actividad crediticia, en particular al financiamiento de
sectores prioritarios estratégicos.
En cuanto a la carteras obligatorias, los ministerios de la materia fijaron las
condiciones de préstamo para dichos sectores, quedando establecido para la cartera
hipotecaria un 10% sobre el saldo de la cartera bruta al 31/12/2009, a una tasa
preferencial del 8,55% al 14,39%, gaceta oficial 39.416 del 04/05/2010. Asimismo, el
Ministerio para la Vivienda y Hábitat, dictó el instructivo para el otorgamiento de créditos
para remodelación, autoconstrucción y ampliación de viviendas, así como el porcentaje
del costo operativo autorizado a los operadores financieros por la administración de
fondos de la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat.
Cabe destacar que el sistema financiero se ha venido reduciendo en los últimos
dos años, producto de los procesos de reestructuración llevados a cabo por las
autoridades competentes en la vigilancia y supervisión del sector, es de esperar que
con la entrada en vigencia de la nueva Ley de Instituciones del Sector Bancario a
finales del 2010, la estructura vaya ajustándose a los lapsos previstos en la Ley para
dar paso a los dos
nuevos subsistemas Bancos Universales e Instituciones
Microfinancieras.
Al analizar el desempeño de la cartera de créditos, se observó un incremento
anual del 20,6% con respecto al 2009, donde la cartera comercial y de consumo y
aquellas orientadas a sectores prioritarios, esencialmente la agrícola e hipotecaria,
tuvieron una mayor incidencia en los resultados del sistema.
Al analizar el período 2011, se observa un fuerte dinamismo en el crecimiento en
el sector construcción, producto de la implementación de la Gran Misión Vivienda
Venezuela, plan piloto del ejecutivo nacional, que persigue la masificación mediante la
coordinación de todos los entes del estado responsables en la materia habitacional con
el fin de proveer de vivienda digna a sectores más vulnerables de la población.
125
En vista de esto y con el fin de canalizar recursos, el Ministerio de la materia
aumentó durante este año en 2 puntos (10% al 12%), el porcentaje mínimo de la cartera
de créditos obligatoria que debe destinar el Sistema Financiero para conceder
préstamos hipotecarios con recursos propios. Este aumento deber ser destinado al
financiamiento para la construcción de vivienda, mientras que la mayor parte del crédito
exigido para la adquisición de vivienda, debe ser otorgado a familias con ingresos hasta
4 salarios mínimos.
Por su parte, el BCV amplió la oferta de recursos para el financiamiento del sector
construcción a través de la reducción de las reservas bancarias requeridas, colocando
como condición que los recursos liberados sean utilizados para adquirir instrumentos
emitidos para impulsar dicha actividad como lo es el caso de los títulos emitidos por el
BANAVIH en el año 2010 y 2011.
VALORES BOLIVARIANOS PARA LA VIVIENDA
CARACTERÍSTICAS DE LAS EMISIONES Y TASA DE INTERÉS APLICABLE
0
Instrumento
Cupón a_/
Monto en
Número
Fecha
Vigente
Circulación Porcentaje de
Tipo Mes
Fecha
Código
(En Bs.)
Referencia
Base
Inicio
Período Efectivo
Emisión Decreto
Emisión Vencimiento
20121 7936 VBBS00620-0015 29/12/2010 11/06/2020 5.788.945.548,00
Tasa Fija Días Transcurridos Cada 182 días 21/06/2012 al 20/12/2012
20121 7936 VBBS00720-0014 29/12/2010 22/07/2020 4.341.709.160,00
Tasa Fija Días Transcurridos Cada 182 días 01/08/2012 al 30/01/2013
20121 7936 VBBS01020-0018 29/12/2010 22/10/2020 4.392.804.726,00
Tasa Fija Días Transcurridos Cada 182 días 01/11/2012 al 02/05/2013
Tasa
(%)
1 4,6600
1 4,6600
1 4,6600
N°
Notas
La fuente primaria de esta información es el Fondo Simón Bolívar para la Reconstrucción, S.A.
a_/ La frecuencia del cálculo de los intereses es semestral, año base actual 365.
Modalidad de pago: El Capital y los Intereses se cancelarán el día de su vencimiento o en su efecto el siguiente día hábil.
VALORES HIPOTECARIOS ESPECIALES BANAVIH
CARACTERÍSTICAS DE LA EMISIÓN Y TASA DE INTERÉS APLICABLE
0
Instrumento
Cupón a_/
Monto en
Número
Fecha
Vigente
Circulación Porcentaje de Tipo Mes Fecha
Tasa
Código
N°
Referencia b_/ Base
Inicio
Período Efectivo
(%)
Emisión Decreto
Emisión Vencimiento
(En Bs.)
30 días 18;C/Mes 18/10/2012 al 18/11/2012 12 2,00
1
1268 VHBS01121-0018 13/10/2011 18/11/2021 6.000.000.000,00
Variable
Notas
La fuente primaria de esta información es el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH).
a_/ La frecuencia del cálculo de los intereses es cada 30 días, año base 360.
b_/ El BANAVIH considera como referencia para el cálculo de la tasa de interés lo siguiente: Tasa de interés social promedio ponderada del activo subyacente (Cartera del FAOV), Tasa nominal ponderada
de la cartera de inversión del Fondo de Ahorro para la vivienda Menos: Comisiones, Indice de Tolerancia, Rendimiento del FAOV. Este resultado es publicado por BANAVIH cinco (5) días antes del
Modalidad de pago: Los cupones se cancelarán el día de su vencimiento o en su efecto el siguiente día hábil.
126
4.5.- Caracterizar los factores que afectan el proceso de otorgamiento de los créditos
hipotecarios en la Banca Universal Venezolana, durante los periodos del 2005 al
2011.
Con la finalidad de dar respuesta al objetivo específico caracterizar los factores
que afectan el proceso de otorgamiento de los créditos hipotecarios, se puede
mencionar, la incidencia e impacto que tienen las garantías crediticias a la hora de
gestionar un crédito hipotecario, esta sirve de seguro ya que en muchos casos puede
contrarrestar una debilidad, también se puede acotar, que una fuente de reembolso
conocida, es la ejecución de la garantía.
Siguiendo las pautas de lo descrito anteriormente, se puede señalar una garantía
no convierte un préstamo malo en uno bueno, pero sí convierte uno bueno en uno
mejor.
También se puede decir que la garantía, según el Código Civil Venezolano (2012),
“es el contrato por el cual el fiador se obliga frente al acreedor a cumplir determinada
prestación en garantía de una obligación ajena si ésta no es cumplida por el deudor”.
En otro orden de ideas, las instituciones financieras con experiencia en la banca
hipotecaria, han establecido como parámetro o política, el hecho de financiar el setenta
y cinto por ciento (75%) entre el precio de venta y el monto del avaluó el menor para los
créditos, dentro de la Ley del Deudor hipotecario, y para los créditos dentro de la Ley
de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat el cien por ciento (100%) del valor de la
garantía. Esta relación también es conocida dentro del negocio hipotecario, como
relación préstamo garantía, en ningún caso este indicador debe ser mayor a 75% o
100%, según sea el caso.
Para aclarar lo antes descrito, la relación préstamo garantía está muy relacionada
al monto de la garantía versus el monto solicitado para la compra de un inmueble; en tal
sentido se describe el siguiente ejemplo: Una casa tiene un costo según avalúo de Bs.
600.000,00 y el monto del préstamo que desea el solicitante es de Bs. 400.000,00
entonces la relación préstamo garantía será: 400.000 x 100 = 40.000.000/600.000 =
66,66%; se considera adecuado, ya que no pasa de 75%.
127
Para continuar dando respuesta al presente objetivo, se indica al ingreso como
uno de los factores más importantes a la hora de otorgar un préstamo hipotecario, es
por ello que se anexa una tabla donde se puede apreciar el monto mínimo de ingreso
que se necesita para gestionar un préstamo y el ingreso máximo. Estos rangos de
ingresos son descritos y establecidos por ley, como se ejemplifica en los cuadros Nº.
19, 20 y 21 mostrados a continuación:
Cuadro Nº 19
Tabla Referencial para el Otorgamiento de Crédito Hipotecario Recursos FAOV
Familias con ingresos mensuales menores o iguales a 4 salarios mínimos
(Bs. 6.192,84)
FINANCIAMIENTO
TASA
PLAZO
CUOTA APROXIMADA (*)
1.000,00
2.000,00
268.000,00
269.000,00
270.000,00
4,66%
4,66%
4,66%
4,66%
4,66%
25
25
25
25
25
5,65
11,30
1.514,07
1.519,72
1.525,37
Fuente: Construcción propia partiendo de la información del BOD (Año 2011)
Para aquellos clientes que presentan una solicitud de crédito hipotecario, el
ingreso debe estar ubicado desde un salario menor o igual a 4 salarios mínimos
hasta 6 salarios mínimos y con un monto máximo de financiamiento de Bs. 270.000,00
para el año 2011.
Cuadro No. 20
Familias con ingresos mensuales mayores a 4 salarios mínimos (Bs. 6.192,85 )
y hasta 6 salarios mínimos (Bs. 9.289,26 )
FINANCIAMIENTO
1.000,00
2.000,00
5.000,00
14.000,00
269.000,00
270.000,00
TASA
6,91%
6,91%
6,91%
6,91%
6,91%
6,91%
PLAZO
25
25
25
25
25
25
CUOTA APROXIMADA (*)
7,01
14,02
35,05
98,15
1.885,82
1.892,83
Fuente: Construcción propia partiendo de la información del BOD (Año 2011)
Para el segundo rango aquellos clientes que presentes una solicitud de crédito
hipotecarios, el ingreso debe estar ubicado desde 4 salarios mínimos (Bs. 6.192,85)
128
hasta 6 salarios mínimos (Bs. 9.289,26) y con un monto máximo de financiamiento de
Bs. 270.000,00 para el año 2011.
Cuadro Nº 21
Familias con ingresos mensuales mayores a 6 salarios mínimos (Bs. 9.289,27)
y hasta 8 salarios mínimos (Bs. 12.385,68 )
FINANCIAMIENTO
TASA
PLAZO
CUOTA APROXIMADA (*)
1.000,00
9,16%
25
8,50
2.000,00
9,16%
25
17,00
268.000,00
9,16%
25
2.278,48
269.000,00
9,16%
25
2.286,98
270.000,00
9,16%
25
2.295,49
Fuente: Construcción propia partiendo de la información del BOD (Año 2011)
Para el segundo rango aquellos clientes que presenten una solicitud de crédito
hipotecario, el ingreso debe estar ubicado desde 6 salarios mínimos (Bs. 9.289,26)
hasta 8 salarios mínimos (Bs. 12.385,68) y con un monto máximo de financiamiento de
Bs. 270.000,00 para el año 2011.
Para finalizar, los otros factores que afectan al proceso de otorgamiento de los
créditos hipotecarios son el balance personal o mancomunado, este debe presentar los
saldos reales que al no poseer los saldos reales de sus cuentas, el saldo del pasivo,
específicamente el saldo de las tarjetas de crédito, que estén firmados por el interesado
y no tengan errores de suma. Por otro lado, la certificación de ingresos es la
responsable de indicar los Bolívares obtenidos por una jornada de trabajo mensual por
parte del cliente, este ingreso será el apoyo para brindarle al solicitante, la posibilidad
de gestionar un crédito, ya que su justificación es determinante en la aprobación de un
crédito hipotecario. Para su análisis de forma concluyente el ingreso debe estar
reflejado en las cuentas bancarias del solicitante.
Luego de la explicación de los puntos anteriores, se hace referencia a la
importancia de las referencias bancarias, las cuales son las encargadas de indicarle al
banco que analiza una operación de crédito hipotecario la experiencia de pago del
crédito o los créditos que haya tenido con el banco u otros. Además proporciona los
saldos promedios y la movilización de la cuenta. Todo ingreso percibido deber ser
129
depositado en la cuenta de banco del cliente a la hora de gestionar un crédito
hipotecario.
A su vez, de forma concluyente, la opción de compra es un documento donde se
establecen y plasman las pautas y condiciones de una intención de compra venta entre
el vendedor y el comprador. En el mismo se establece el plazo para la obtención del
préstamo, la prórroga, el precio de venta, la inicial e incluso la ubicación del inmueble y
los metros cuadrados de construcción, entre otras cosas. Su utilización es clave en las
operaciones de compra venta, también se indica el convenio entre las partes cerrando
este documento incluso con firmas y huellas de los involucrados. Este contrato debe ser
respetado, ya que de faltar a las pautas establecidas también se contempla una
cláusula penal para quien incumpla la negociación al momento de comprar o vender.
Todos los factores antes indicados y caracterizados son clave en la ejecución y
conformación de un expediente de crédito. La mala utilización de estos factores
ocasionarían fallas en el proceso de otorgamiento de los préstamos hipotecarios en la
banca universal venezolana, ocasionando a su vez acciones negativas como no cubrir
la cartera hipotecaria, el cual se ubica en 20% establecida por el gobierno nacional.
4.6.- Describir las políticas, normas y procedimientos en el otorgamiento de los
créditos hipotecarios en la Banca Universal Venezolana, durante los periodos del
2005 al 2011.
Para efecto de desarrollar y explicar el último objetivo especifico propuesto, se
procedió a describir las políticas, normas y procedimientos en el otorgamiento de los
créditos hipotecarios en la banca universal venezolana, partiendo de la observación
documental indirecta de los boletines trimestrales emitidos por la Superintendencia de
Bancos y otras Instituciones Financieras para el período en estudio, de los boletines
emitidos por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (Banavih) y de los boletines
informativos del Banco Occidental de Descuento, además la relación a los referentes
teóricos desarrollado en el marco teórico de la investigación, se establecen una serie de
cuadros que facilitan la descripción del objetivo propuesto, iniciando con las políticas de
crédito en el cuadro No. 22
130
Cuadro Nº 22
Políticas aplicadas a los créditos hipotecarios en la banca universal Venezolana
periodo 2005 – 2010.
Objetivo
Especifico
Período
Año 2005
2011
Indicadores
Estar enfocado en la calidad crédito, con un gerencia orientada a
disminuir exposición al riesgo mediante el uso y adaptación de los
sistemas.
- El análisis y las recomendaciones de las operaciones serán
conservadores y adaptados a la competitividad del mercado.
- No se permite la concentración de créditos
- El objeto del banco es prestar un servicio crediticio, claro, transparentes
y de optima calidad.
- Cumplir en todo momento con las leyes.
- Lograr una cartera de crédito integrada por clientes que cubran los
requisitos de rentabilidad, riesgo, estabilidad en el mercado.
- Crecer en bases a la identificación de los límites tolerables de riesgo
con los clientes.
- El bancando deberá analizar, la calidad de la gerencia, la honestidad, la
solvencia moral, la situación jurídica económica y financiera del cliente.
- El banco evalúa al cliente continuamente para ajustar el riesgo y
algunas condiciones.
- Para el otorgamiento de créditos se debe tomar en cuenta lo
establecido en la Ley General de Bancos y otros institutos de crédito, Ley
de régimen prestacional de Vivienda y Hábitat.
- No se otorgan créditos a clientes que aparezcan en listados de
vencidos y castigados o que tengas demandas por falta de pago.
- El solicitante del crédito debe firmar e indicar los datos del esposo o
esposa según fuera el caso, sin importar lo que indique en la cedula de
identidad.
- Todas las operaciones de créditos deben ser procesadas por sistemas.
-
Políticas de
crédito
hipotecarios

* Ley que regula el Subsistema de Vivienda y Política Habitacional, publicada en la Gaceta Oficial N° 37.066
del 30/10/2000.
* Decreto No. 6.072 con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat
(LRPVH), publicado en la Gaceta Oficial Extraordinaria No.5.889 del 31/07/2008.
* Ley Especial de Protección del Deudor Hipotecario y Hábitat, publicada en la Gaceta Oficial N° 38.098
del 30/01/2005
Fuente: Construcción propia partiendo de la información del BOD (Año 2011)
Para efecto de la explicación, se utiliza como base la información expuesta en el
cuadro Nº 22, logrando así mostrar de forma clara y detallada los indicadores más
importantes referentes al negocio de la banca hipotecaria extraídos del Ley que regula
el Subsistema de Vivienda y Política Habitacional, publicada en la Gaceta Oficial N°
37.066 del 30/10/2000, del Decreto No. 6.072 con Rango, Valor y Fuerza de Ley del
Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat (LRPVH), publicado en la Gaceta Oficial
Extraordinaria No.5.889 del 31/07/2008 y, por último, de la Ley Especial de Protección
del Deudor Hipotecario y Hábitat, publicada en la Gaceta Oficial N° 38.098 del
30/01/2005; con la finalidad de exponerlos como los más relevantes, los mismo fueron
analizados y resumidos en el marco teórico de la presente investigación.
131
El autor de la presente investigación, seleccionó la información descrita con la
finalidad de que sea utilizada por la banca hipotecaria universal, por su alto contenido
informativo al negocio de la banca hipotecaria, esta a su vez ayuda a la toma de
decisión, protege a las instituciones financiaras de pérdidas y les proporciona las pautas
a seguir para la buena ejecución del proceso de otorgamiento de los créditos
hipotecarios. Para complementar toda política de crédito de debe tener su marco legal
que las establezca y las actualice de acuerdo a la realidad social.
Por ello, según Rodríguez Valencia (2002), es un documento que incluye las
intenciones o acciones generales de la administración que es probable que se
presenten en determinadas circunstancias. Las políticas son la actitud de la
administración superior. Las políticas escritas establecen líneas de guía, un marco
dentro del cual el personal operativo pueda obrar para balancear las actividades y
objetivos de la dirección superior según convenga a las condiciones del organismo
social.
Su importancia radica en que representa un recurso técnico para ayudar a la
orientación del personal y también beneficia para declarar políticas y procedimientos o
proporcionar soluciones rápidas a los malos entendimientos y a mostrar cómo puede
contribuir el empleado al logro de los objetivos del organismo.
Para Villaseñor (2004), “los manuales de políticas de crédito, son una herramienta
fundamental y de alta necesidad para el desarrollo de la función del crédito”. Lo que
confirma la necesidad de los bancos en mantener actualizados estos manuales y
enfocados a la los cambios realizados por el Gobierno Nacional; sin olvidar las
necesidades del banco de colocar créditos hipotecarios para cubrir las gavetas
establecidas como ley cada año, y de poder orientar al cliente en general o al solicitante
de crédito, de las pautas que debe cumplir para poder optar por un crédito hipotecario.
En resumen de todos los indicadores descritos, se puede tomar como información
para la conformación de un manual de políticas de crédito, actualizado, orientado a
fortalecer y proteger el negocio hipotecario, sin olvidar el cliente externo que es quien
tiene la necesidad de darle vivienda a su familia, como lo estable la Constitución
Bolivariana de Venezuela, en su artículo Nº 1, y dando respuesta a las interrogantes
expuestas en el planteamiento del problema y en la justificación de la investigación,
132
logrando así de forma concluyente, dar respuesta a una parte de este objetivo
específico.
Con la finalidad de seguir dando respuesta a este objetivo especifico, se procede a
describir la normas aplicadas a los créditos hipotecarios en la banca universal
venezolana para el período 2005 - 2010, y al se hace referencia en el cuadro Nº 23.
Cuadro Nº 23
Normas aplicadas a los créditos hipotecarios en la banca universal Venezolana
periodo 2005 – 2010.
Objetivo
Especifico
Período
Año 2005
2011
Indicadores
- Ser venezolano
- No tener vivienda propia.
- Si es extranjero, debe ser residente en el país por cinco (5) años
ininterrumpidos y tener un hijo nacido en Venezuela.
- Debe tener doce (12) Cotizaciones al Fondo de Ahorro Habitacional. Artículo 55
de la Ley de Régimen prestacional de vivienda y hábitat.
- Determinar la cuota de pago que establece como pago mensual una cuota
comprendida entre el 5% y el 30% del ingreso familiar declarado.
-.Las tasa de interés son fijadas por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat.
- El empleado debe hacer un aporte del tres (3 %) de su salario integral si labora
bajo relación de dependencia, al Fondo de Ahorro Habitacional (FAOV).
- Es obligación del aportante continuar efectuando sus cotizaciones, por la
duración del préstamo.
- El plazo de otorgamiento se ubica entre 5 y 30 años para pagar crédito, Ley de
régimen prestacional de vivienda y hábitat.
- El plazo de otorgamiento para los créditos hipotecarios es de 15 a 25 años. Ley
del deudor hipotecario.
- Los créditos hipotecarios están dirigidos a profesionales con antigüedad laboral
de más de dos (2) años o demostrar antigüedad con interrupción no mayor a tres
Normas de
(3) meses.
crédito

- El monto máximo a financiar se determina con el ingreso total mensual familiar.
hipotecarios
-La edad mínima es de veintiún (21) años y la máxima edad es de sesenta y
cinco (65) años para optar a un crédito hipotecario.
- Las instituciones bancarias pueden financiar hasta el 100% del precio del
avaluó Ley de régimen prestacional de vivienda y hábitat
- Las instituciones bancarias pueden financiar hasta el 75% entre el monto del
avaluó y el precio de venta el menor entre ellos. Ley del deudor hipotecario.
- El monto máximo a financiar sumando subsidio y préstamo bancario será de
bolívares doscientos setenta mil (270.000) para la compra de una vivienda.
- Al momento de la protocolización solo deberá cancelar los equivalentes al cero
punto cinco por ciento (0,5%) sobre el monto del crédito. y el operador financiero
estará obligado a presentar el detalle de estos cargos al beneficiario del crédito.
- El solicitante y cosolicitantes deben declarar conocer y aceptar las condiciones,
términos y coberturas de los riesgos del Fondo de Garantía, para los créditos con
recursos de la Ley de régimen prestacional de vivienda y hábitat
- La garantía de los créditos hipotecarios es la vivienda.
- Las tasas de interés son propuestas por Banco Central de Venezuela y
aprobadas por el Gobierno nacional.
- El subsidio habitacional podrá ser hasta el 80% del valor de la vivienda.
-A partir de cuatro (4) salarios mínimos el subsidio habitacional está descartado.
* Ley que regula el Subsistema de Vivienda y Política Habitacional, publicada en la Gaceta Oficial N° 37.066 del
30/10/2000.
* Decreto No. 6.072 con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat (LRPVH),
publicado en la Gaceta Oficial Extraordinaria No.5.889 del 31/07/2008.
* Ley Especial de Protección del Deudor Hipotecario y Hábitat, publicada en la Gaceta Oficial N° 38.098 del
30/01/2005
Fuente: Construcción propia partiendo de la información del BOD (Año 2011).
133
En este orden de ideas y para efecto de explicar el presente objetivo, se utiliza
como base la información expuesta en el cuadro Nº 29, logrando así mostrar de forma
clara y detallada los indicadores más importantes referentes al negocio de la banca
hipotecaria.
Para continuar con esta idea, son extraídos de la Ley que regula el Subsistema
de Vivienda y Política Habitacional, publicada en la Gaceta Oficial N° 37.066 del
30/10/2000, del Decreto No. 6.072 con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen
Prestacional de Vivienda y Hábitat (LRPVH), publicado en la Gaceta Oficial
Extraordinaria No.5.889 del 31/07/2008 y, por último, de la Ley Especial de Protección
del Deudor Hipotecario y Hábitat, publicada en la Gaceta Oficial N° 38.098 del
30/01/2005; la normas de crédito las cuales tiene una razón de ser , buscan orientar al
consultor del tema sobre los pasos a seguir, las características, cualidades y
condiciones que se deben cumplir a la hora de gestionar un crédito hipotecario. Toda
esta explicación, se hace con la finalidad de exponerlos como los más relevantes, los
mismos fueron analizados y resumidos en el marco teórico de la presente investigación.
El investigador tomó la información descrita, con el fin de que sea utilizada por la
banca hipotecaria universal, por el alto contenido informativo al negocio de la banca
hipotecaria, ya que está a su vez ayuda a la toma de decisión, para que el proceso de
otorgamiento sea claro y rápido para el solicitante del crédito, proteger a las
instituciones financieras de pérdidas de tiempo y proporcionar la pautas a seguir para
la buena ejecución del proceso de otorgamiento de los créditos hipotecarios. Para
complementar, toda norma de crédito debe tener su marco legal que las establezca y
las actualice de acuerdo a la realidad social.
En referencia a lo planteado, Álvarez (1996) indica “las normas son útiles en las
organizaciones pues permite evitar lentitud, defectos y sobre todo pérdida de tiempo en
las principales actividades y proceso de la organización.
En concordancia con lo antes expuesto, y desde otro punto vista, Intranet BOD
(2012), señala las cualidades o requisitos necesarios para lograr un financiamiento con
un banco, y que deben ser cumplidas por las personas que no poseen vivienda propia.
Estos requisitos son: ser venezolano; en caso de ser extranjero debe demostrar haber
adquirido legalmente su residencia, permaneciendo en el territorio nacional un periodo
134
no inferior a cinco (5) años de forma ininterrumpida o ser padre o madre de un
venezolano. Ser contribuyente del Fondo de Ahorro de Vivienda y Hábitat durante el
periodo que determine la ley, tener ingresos mensuales que no superen las unidades
tributarias establecidas por la ley.
También son consideradas como normas la edad mínima para solicitar un
préstamo hipotecario que es de veintiún (21) años y la máxima edad es de sesenta y
cinco (65) años para optar a un crédito hipotecario. Las instituciones bancarias pueden
financiar hasta el 100% del precio del avalúo Ley de Régimen Prestacional de Vivienda
y Hábitat y hasta el 75% entre el monto del avalúo y el precio de venta el menor
entre ellos. Ley del deudor hipotecario.
Por otro lado, se establece el monto máximo a financiar sumando subsidio y
préstamo bancario que será de bolívares doscientos setenta mil (Bs. 270.000) para la
compra de una vivienda Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat. Por otro
lado, pauta que al momento de la protocolización, solo deberá cancelar los equivalentes
al cero punto cinco por ciento (0,5%) sobre el monto del crédito y el operador financiero
estará obligado a presentar el detalle de estos cargos al beneficiario del crédito.
Con la finalidad de seguir describiendo los indicadores más relevantes para dar
respuesta a este objetivo, el solicitante y cosolicitante, deben declarar conocer y aceptar
las condiciones, términos y coberturas de los riesgos del Fondo de Garantía, para los
créditos con recursos de la Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, la
garantía de los créditos hipotecarios es la vivienda, las tasas de interés son propuestas
por el Banco Central de Venezuela y aprobadas por el Gobierno nacional, y para el
subsidio habitacional podrá ser hasta el 80% del valor de la vivienda y se indica que a
partir de cuatro (4) salarios mínimos, el subsidio habitacional está descartado.
Al resumir lo planteado anteriormente, se logra describir un adecuado y
actualizado manual de normas de créditos hipotecario, el cual permitirá dar respuesta a
las interrogantes expuestas en el planteamiento del problema y en la justificación de la
investigación, varios de los términos expuestos son explicados y definidos en el glosario
de términos referentes al objetivo especifico de la investigación.
Con la propósito de seguir dando respuesta a este objetivo especifico, se procede
a describir el procedimiento aplicados a los créditos hipotecarios en la banca universal
venezolana para el período 2005-2010, se hace referencia al Diagrama de Flujo Nº 1.
135
Diagrama de Flujo Nº 1
Procedimientos aplicados a los créditos hipotecarios en la banca universal Venezolana
periodo 2005 – 2010.
Boletín de Liquidación de Crédito Hipotecario
Archivo
* Ley que regula el Subsistema de Vivienda y Política Habitacional, publicada en la Gaceta Oficial N°
37.066 del 30/10/2000.
* Decreto No. 6.072 con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat
(LRPVH), publicado en la Gaceta Oficial Extraordinaria No.5.889 del 31/07/2008.
* Ley Especial de Protección del Deudor Hipotecario y Hábitat, publicada en la Gaceta Oficial N° 38.098
del 30/01/2005
Fuente: Construcción propia partiendo de la información del BOD (Año 2011)
136
Para finalizar con el ultimo objetivo especifico, se utiliza como base la información
expuesta en el Diagrama de Flujo Nº1, logrando así mostrar de forma clara y detallada
los departamentos y personal bancario involucrados en el proceso de otorgamiento de
los créditos hipotecarios; se utiliza un diagrama de flujo para esquematizar el proceso
referente al negocio de la banca hipotecaria.
Dicha estructura fue creada tomando lo pautado en la Ley que regula el
Subsistema de Vivienda y Política Habitacional, publicada en la Gaceta Oficial N°
37.066 del 30/10/2000, del Decreto No. 6.072 con Rango, Valor y Fuerza de Ley del
Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat (LRPVH), publicado en la Gaceta Oficial
Extraordinaria No.5.889 del 31/07/2008 y, por último, de la Ley Especial de Protección
del Deudor Hipotecario y Hábitat, publicada en la Gaceta Oficial N° 38.098 del
30/01/2005; con la finalidad de exponer los departamentos con sus funciones más
relevantes, pero no los departamentos más necesarios, los mismos fueron analizados y
descritos en el marco teórico de la presente investigación.
El autor de la presente investigación seleccionó la información descrita, con la
finalidad de que sea utilizada por la banca hipotecaria universal, por su alto contenido
informativo para el negocio de la banca hipotecaria, ya que está a su vez ayuda a la
gestión rápida y oportuna de las operaciones de crédito recibidas en las instituciones
financiaras y les proporciona una eficiente estructura, para la buena ejecución del
proceso de otorgamiento de los créditos hipotecarios. Para complementar todo el
procedimiento
para el otorgamiento de los créditos hipotecarios, se debe tener su
marco legal que lo exponga de forma literal y las actualice de acuerdo a la realidad
social.
Para complementar lo antes descrito, Gitman (2000), pauta sobre el proceso de
crédito, al referir que “es la serie de pasos, donde en primer término un cliente solicita a
una empresa le otorguen condiciones de crédito, lo cual conlleva al proceso de
evaluación, donde se requerirá información financiera y referencias crediticias”. Dentro
de este proceso de crédito se estudian una serie de variables importantes dentro de las
cuales se tiene la reputación del solicitante, evaluando el record de pagos sobre
créditos anteriores, se evalúa la capacidad del solicitante para cumplir con las
obligaciones contraídas, así como también se estudia el capital para demostrar la
solidez económica del solicitante, además de la garantía colateral.
137
En concordancia con lo planteado por Weston (1995), en el proceso de crédito se
deben determinar las áreas más importantes para la evaluación y aprobación del
crédito. Calificando estas áreas como las cinco “c”: carácter, capacidad, capital,
colateral y condiciones.
En tal sentido, se explican las siguientes pautas dando respuesta a lo planteado
por Weston; inicialmente se encuentra el carácter, éste se refiere a la promesa de pago
y la probabilidad de cumplir con dicha obligación. Por otro lado, la capacidad, la misma
toma en cuenta los antecedentes de la empresa en relación a créditos anteriores. Así
mismo el capital describe las condiciones económicas de la empresa. Además surge un
factor colateral, representado por los activos con los cuales cuentan las empresas en
caso de no cubrir sus deudas. Y por último las condiciones, éstas dan lugar a las
contingencias económicas que pudieran afectar el funcionamiento de las empresas
trayendo como consecuencia retraso o incumplimiento de las obligaciones contraídas.
Todo lo expuesto por Gitman y Weston, sustenta la acción de cada departamento
involucrado a la hora de recibir una solicitud de crédito y evaluar e indagar sobre las
cuales del solicitante, su trayectoria crediticia y todas las consideraciones establecidas
en la ley, que el solicitante debe de cumplir.
En resumen del diagrama de flujo planteado, se puede tomar como información
para la conformación del procedimiento de crédito hipotecario más eficiente y simple
donde su tiempo de ejecución se vea reducido a su mínima expresión. Permitiendo
fortalecer y proteger el negocio hipotecario, sin olvidar el cliente externo que es quien
tiene la necesidad de darle respuesta a su necesidad habitacional, como lo estable la
Constitución Bolivariana de Venezuela, en su artículo Nº 1, también define las
interrogantes expuestas en el planteamiento del problema y en la justificación de la
investigación, logrando así de forma concluyente dar respuesta a este objetivo
especifico.
138
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
139
CONCLUSIONES
Dentro de las terminaciones del estudio de investigación y una vez recolectada la
información de relevancia para el desarrollo de la misma, con respecto al proceso de
otorgamiento de los créditos hipotecarios, obtenida de la Sudeban para el periodo 20052011, considerando a cada uno de los objetivos formulados para la investigación, se
presentan las siguientes conclusiones sobre la base del análisis, interpretación y
discusión de resultados.
Con respecto al objetivo Nº 1, enfocado a describir el proceso de otorgamiento de
los créditos hipotecarios en la Banca Universal Venezolana, durante los periodos del
2005 al 2011, se encontró que el proceso de otorgamiento de créditos hipotecarios
posee siete (7) pasos, iniciando con la recepción de los recaudos y su revisión para
luego terminar en manos del analista de banca hipotecaria quien recibe el acta de
aprobación mas el expediente y lo envía a documentar. También participan en la
revisión y verificación de información dos (2) gerencias: banca hipotecaria y crédito
hipotecario.
En este orden de ideas, se considera que las instituciones financieras, por la
experiencia de más de diez (10) años en el negocio de la banca hipotecaria, pudieran
fusionar estos departamentos para aligerar el proceso, bajar los tiempos de respuesta,
evitar el re trabajo, evitar el exceso de funciones entre analistas y departamentos, bajar
los niveles de autorización, para de esta manera lograr un adecuado y eficiente
proceso de otorgamiento de los créditos hipotecarios.
En cuanto al objetivo Nº 2 referido a desarrollar las etapas en el proceso de
otorgamiento de los créditos hipotecarios en la Banca Universal Venezolana, durante
los periodos del 2005 al 2011, se logró observar la estructura de las etapas del proceso
del otorgamiento de los préstamos hipotecarios, representando a su vez las funciones
realizadas por cada uno de los involucrados. En tal sentido, esta actuación representa
el hecho de revisar indicadores como capacidad de pago, solvencia patrimonial,
relación cota ingreso, relación préstamo garantía, definición de la garantía. Cumpliendo
con esta evaluación, se logra garantizar una vivienda digna a todas las personas que
creen en el sistema, permitiendo comprar una unidad habitacional cumpliendo con lo
establecido en las etapas del proceso antes descrito.
140
En este sentido, con respecto al objetivo especifico Nº 3, identificar la incidencia
de las tasas de interés en el proceso de otorgamiento de los créditos hipotecarios en la
Banca Universal Venezolana, durante los periodos del 2005 al 2011, se observó que las
tasas de interés inciden de forma favorable en el crecimiento de los créditos
hipotecarios liquidados para el periodo 2005-2011, logrando un crecimiento ascendente,
esto se debe a los topes de ingreso y las bajas de tasas de interés establecidas para los
periodos 2008-2009, tal situación estima positivamente la demanda de los créditos
hipotecarios, ya que es la forma de lograr comprar una vivienda a un costo de
financiamiento por debajo de la inflación en esos años, representando para los
solicitantes de préstamo, una relación costo beneficio favorable.
En otro orden de ideas, el ente otorgante de mayor participación en el periodo
2005-2011 es la banca privada, la participación de la banca pública era insignificante
tanto que para el periodo 2008 no tenía incidencia representativa, motivado a la
composición en la asignación de fondos, en la cual la banca pública ha incrementado
sus recursos a la cartera hipotecaria por la suma de las instituciones oficiales producto
de
las
intervenciones
bancarias,
mejorando
para
el
periodo
2010-2011
considerablemente, colocando de Bs 7.865.553,00 a Bs 12.902.796,00. Estas cifras
significan un aumento del 50% de lo liquidado por la banca privada.
Para finalizar con esta idea, se observa en el total de la cartera de crédito
hipotecario liquidada, que la disminución de las tasas de interés no soluciona la
demanda insatisfecha de créditos hipotecarios liquidados para el periodo 2005-2011,
manteniendo leyes que continúan motivando la venta entre familiares en primer y
segundo grado de consanguinidad, no regulan los precios de venta por zona en las
principales ciudades del país y no ofrecen seguridad jurídica para los inversionistas
encargados de desarrollar proyectos habitacionales que cubran la demanda de
unidades habitacionales en Venezuela.
En referencia al objetivo específico Nº 4, cuyo propósito es caracterizar los
factores que afectan el proceso de otorgamiento de los créditos hipotecarios en la
banca universal venezolana para los año 2007 al 2011, éstos poseen una serie de
características y condiciones importantes de relevancia, que inciden en la aprobación
de los créditos de forma concluyente, significa demostrar las garantías crediticias las
141
cuales son el soporte de los créditos, es decir, la garantía es el inmueble y se busca
que esta esté en un buen estado de conservación y cumpla con el mínimo de
condiciones de habitabilidad; en tal sentido, no se puede prestar más del 75% entre el
precio de venta y el monto del avalúo, el menor en créditos hipotecarios y en el caso de
Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat hasta el 100% del valor de la
garantía, sin olvidar el monto máximo del financiamiento.
En otro orden de ideas, el ingreso pauta con su verificación y justificación en la
carta de trabajo, recibos de pago y cuentas bancarias, cuánto se le puede aprobar por
persona o grupo familiar y existen rangos de ingresos que forman las carteras
hipotecarias.
Con respecto al Balance personal o mancomunado del solicitante, este revela los
saldos de los activos y deudas a corto plazo que este posee, su sana estructura le
proporciona al cliente una cualidad para la aprobación del crédito hipotecario.
Por su parte, las referencias bancarias son las encargadas de revelar el ingreso
percibido por el trabajo del solicitante, este indica la antigüedad y saldos promedios que
avalen la relación cuota ingreso para cancelar a futuro, mes a mes, el crédito
hipotecario.
Para finalizar, la opción de compra es un documento de gran importancia, en él se
plasman las condiciones de la negociación, se indica el precio de venta, el plazo, la
prórroga, ubicación del inmueble, área de construcción y área de terreno y hasta la
cláusula penal de no cumplir con lo establecido en la negociación, perderá el dinero
dado en opción una de las partes.
En resumen, los factores antes descritos de forma categórica afectan el análisis
del crédito, la verificación de las fuentes de los recursos del solicitante y su
presentación como recaudos en una carpeta de crédito hipotecario, todo esto es
determinante para poder soportar una solicitud de crédito y solo el ingreso afecta de
forma separada el monto aprobado para un cliente determinado.
Por último, en relación al objetivo Nº 5, se describieron las políticas, normas y
procedimientos en el proceso de otorgamiento de los créditos hipotecarios en la banca
142
universal venezolana, durante los periodos del 2007 al 2011. Se concluyó que las
políticas son necesarias para asegurar la gestión del crédito hipotecario basado en su
marco legal, ley de régimen prestacional de vivienda y hábitat y ley del deudor
hipotecario. Estas políticas no pueden ser quebrantadas, ya que afecta la calidad del
crédito, perturbando además a las instituciones bancarias en su cartera de crédito
hipotecario vigente.
Las normas en el proceso de otorgamiento de préstamos hipotecarios son
concluyentes, son hechas para ser cumplidas como condición o requisito que debe de
tener el solicitante al momento de realizar una solicitud de crédito.
Por otra parte, el procedimiento de crédito hipotecario plasmado como un
diagrama de flujo, se hizo con la finalidad de que el lector evidenciara los
departamentos participantes y las funciones realizadas por cada analista y gerentes de
negocio descritos en el análisis de los resultados. El proceso le da el orden o crea un
sistema organizado, permitiéndole a los bancos hipotecarios atender miles de
solicitudes en un mes determinado para contribuir con la sociedad venezolana, como se
indicó en el planteamiento del problema y cumplir con el 20% de la cartera hipotecaria
impuesta por el gobierno nacional.
143
RECOMENDACIONES
Es importante destacar que el desarrollo de la presente investigación, se enfocó
en la contrastación de información que se obtiene con respecto al sector objeto de
estudio, donde el análisis de la variable se limitó únicamente con los informes y
boletines que suministró la Sudeban, Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, de las
instituciones bancarias con experiencia en el negocio hipotecario para el periodo 20052011, donde se revela información en el proceso de otorgamiento de los créditos
hipotecarios, al igual que el origen en las decisiones gerenciales, razón por la cual
resulta de forma categórica proporcionar las siguientes recomendaciones. En base al
desarrollo de la presente investigación se sugiere lo siguiente:
 Reducir el proceso de otorgamiento de los créditos hipotecarios, unificando
departamentos y funciones para logar sistematizar un proceso actualizado y
eficiente en las instituciones financieras.
 El gobierno nacional debe direccionar sus esfuerzos no en bajar las tasas de
interés, ya que el costo beneficio está por debajo de la inflación o aumentar el
plazo de cancelación de los créditos hipotecarios, sino en prohibir la venta
entre familiares, regular el precio de las viviendas por zonas de los principales
estados del país y eliminar el subsidio habitacional, el cual encarece la vivienda.
 Ajustar los montos de otorgamiento para créditos hipotecarios para cada
solicitante, tomando en cuenta los precios reales de las viviendas, utilizando
como base el aumento de la Unidad Tributaria (UT), para garantizar un ajuste
de acuerdo a la inflación anual del país.
 Se recomienda hacer un ajuste en el aporte mensual por parte de los
trabajadores bajo relación de dependencia e independientes y por el total del
ingreso percibido en un mes determinado. En la actualidad el aporte es de 3%
calculado de la siguiente manera: 1% el empleado y 2% el patrono y el
contribuyente independiente el 3% al Fondo de Ahorro Habitacional (FAOV),
llevarlo a 5%, descrito de la siguiente manera: 2% el empleado y 3% el patrono.
144
 Mejorar el manejo de las políticas, normas y procedimientos en el otorgamiento
de créditos hipotecarios para disminuir la vulnerabilidad frente a los ciclos
económicos y políticos del país.
145
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ANEXOS