facultad de jurisprudencia maestria en derecho notarial y registral pr

UNIVERSIDAD REGIONAL AUTONOMA DE LOS ANDES
“UNIANDES”
FACULTAD DE JURISPRUDENCIA
MAESTRIA EN DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL
PROYECTO DEL EXAMEN COMPLEXIVO PREVIO A LA OBTENCIÓN DEL
GRADO ACADÉMICO DE MAGÍSTER EN DERECHO NOTARIAL Y
REGISTRAL
TEMA:
“LA OBLIGATORIEDAD DE LA INSCRIPCION DE LOS ACTOS Y
CONTRATOS DE PROMESA DE COMPRA VENTA DE BIENES INMUEBLES
Y LA SEGURIDAD JURIDICA CON APLICACIÓN AL JUICIO NUMERO 4822010 DEL JUZGADO SEPTIMO DEL CANTON AMBATO”.
AUTOR: Dra. BOMBON ALBAN TANNIA MORAIMA
ASESOR: Ab. MSc. CAICEDO BANDERAS FERNANDO JOSE
AMBATO – ECUADOR
2016
CERTIFICACION DEL TUTOR
Ab. MSc.
FERNANDO CAICEDO BANDERAS, en calidad de Docente de la
Universidad Regional Autónoma de Los Andes, “UNIANDES”, certifico: Que la
Doctora Tania Moraima Bombón Albán; ha culminado con su trabajo de EXAMEN
COMPLEXIVO con el tema: “LA OBLIGATORIEDAD DE LA INSCRIPCION DE
LOS ACTOS Y CONTRATOS DE PROMESA DE COMPRA VENTA DE
BIENES INMUEBLES Y LA SEGURIDAD JURIDICA CON APLICACIÓN AL
JUICIO NUMERO 482-2010 DEL JUZGADO SEPTIMO DEL CANTON
AMBATO”, el cual cumple con todos los requerimientos exigidos, por lo que se
aprueba el mismo y autorizo su presentación, para la disertación y defensa
correspondiente.
ASESOR
DECLARACIÓN DE AUTORIA
Doctora Tania Moraima Bombón Albán,declaro que los resultados obtenidos en la
investigación que presento, como informe final previo a la obtención del “GRADO
ACADÉMICO DE MAGISTER EN DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL”,
son absolutamente originales, auténticos y personales, en virtud del cual, expreso que el
contenido, las conclusiones y los efectos legales y académicos que se desprenden del
presente trabajo propuesto son de responsabilidad exclusiva de la actora.
DEDICATORIA
A Dios y a mí querida familia como los seres más
maravillosos, por su apoyo incondicional en mis luchas
por alcanzar el éxito y por ser mi socorro fortalecedor
frente a las adversidades.
Tania Moraima Bombón Albán,
AGRADECIMIENTO
Siempre agradecida a la digna Universidad Regional Autónoma de los Andes;
especialmente a la Facultad de Jurisprudencia, Escuela de Derecho, así como también a
sus autoridades; expresando mi más sinceroagradecimiento al MSc.Ab.FERNANDO
CAICEDO BANDERAS, profesional colega del derecho y excelente maestro, que con
sacrificio, paciencia, dedicación y sabiduría contribuyó en la dirección del presente
trabajo investigativo.
La Autora
RESUMEN EJECUTIVO
Incumplimiento de la Promesa de Compraventa, Efectos Jurídicos y la Normativa
vigente en la Legislación Ecuatoriana”,es un tema que poca importancia ha tenido en
nuestra legislación, lo que ha causado un auge controversial indiscutible,
particularmente en lo que tiene que ver con el derecho civil ecuatoriano, generando
varios problemasjurídicos en la utilización de éste contrato.
Es verdad que cualquier institución jurídica, de hecho puede ser lesionada, pero la
frecuencia y la constancia con la cual seafecta al contrato de promesa causa una
inquietud alarmante en el Ecuador, partiendo desde el cúmulode promesas frustradas
hasta el gran número de promesas anulables que no encuentran una estructura legal
adecuada para poder ser solucionadas.
Ya que, larealidad conflictiva del contrato de promesa, ratifica la importancia y utilidad
de éste contrato en la preparación de los más diversos contratos y el rol emergente que
la promesa brinda para concretar anticipadamente cualquier convenio en el vasto
mundo.
Conformando en su conjunto motivos más que suficientes para detenernos a estudiar
esta figura jurídica mediante un esfuerzo estrictamente personal y profesional sobre este
tipo de contratos.Cabe advertir que no obstante nuestra atención se centrará en la
promesa de compraventa, sus efectos jurídicos y la normativa vigente que a lo largo de
este trabajo esbozaremos en cuatro capítulos.
En el primer capítulo nos centraremos en las nociones generales del contrato de
Promesa de Compraventa, en donde estableceremos la historia, concepto, definición,
características e importancia de la Promesa de Compraventa.
SUMMARY EXECUTIVE
Breach of Promise of Sale, legal effects and the regulations in force in the Ecuadorian
Legislation "is a subject that has little importance in our legislation, which caused a
boom controversial undisputed, particularly as it relates to the right Ecuadorian civil,
creating several problemslaw on the use of this contract.
It is true that any legal institution, can indeed be injured, but the frequency and
consistency with which the contract of promise cause an alarming concern in Ecuador,
starting from the accumulation of frustrated promises to the large number of avoidable
promises affected that there are adequate legal structure to be solved.
Since the conflicting reality of the promise, IMPORTANCE confirms the usefulness of
this contract and in the preparation of the various contracts and the emerging role that
gives promise to advance any concrete agreement on the vast world.
Forming as a whole more than enough to stop studying this legal through a strictly
personal and professional effort on grounds such contracts. It should be noted however
that our attention will focus on the promise of sale, its legal effects and the applicable
legislation along this work into four chapters outline.
In the first chapter we will focus on general notions of the promise of sale agreement,
where I will make history, concept, definition, characteristics and importance of the
promise of sale.
ÍNDICE
PORTADA
CERTIFICACIÓN DEL ASESOR
DECLARACIÓN DE AUTORIA
DEDICATORIA
AGRADECIMIENTO
RESUMEN EJECUTIVO
EXECUTIVE SUMMARY
INTRODUCCION .............................................................................................................1
EL PROBLEMA............................................................................................................... 2
PROBLEMA: ................................................................................................................... 2
JUSTIFICACION: ............................................................................................................ 2
VARIABLES .....................................................................................................................3
LINEAS DE INVESTIGACION...................................................................................... 3
OBJETIVOS ..................................................................................................................... 3
OBJETIVO GENERAL: .................................................................................................. 3
OBJETIVOS ESPECIFICOS ........................................................................................... 4
MARCO METODOLOGICO .......................................................................................... 4
1.1.- ENFOQUE DE LA INVESTIGACIÓN .................................................................. 4
1.2.- MODALIDAD BÁSICA DE LA INVESTIGACIÓN. ............................................ 4
1.2.1.- Inductivo. ........................................................................................................... 5
1.2.2.- Deductivo........................................................................................................... 5
1.2.3.- Descriptivo......................................................................................................... 5
1.2.4.- Comparativo ...................................................................................................... 5
1.2.5.- Histórico ............................................................................................................ 5
1.2.6.- Analítico ............................................................................................................ 6
1.2.7.- Sintético ............................................................................................................. 6
MARCO TEORICO ......................................................................................................... 6
2.1.- El Derecho Registral .................................................................................................6
2.1.1 Concepto: ..............................................................................................................6
2.1.2. Antecedentes del Derecho Registral. ...................................................................7
2.2.- La Ley de Registro en Ecuador. ............................................................................... 7
2.2.1 Concepto. ............................................................................................................. 7
2.3.- Caracteres del Derecho Registral. ............................................................................ 9
2.4. Principios Registrales Generales. .............................................................................. 9
2.5.- EL ACTO Y CONTRATO VOLUNTARIO EN LA LEGISLACIÓN
ECUATORIANA. ............................................................................................................ 9
2.5.1. El Acto. ................................................................................................................... 9
2.5.1.1.- Clasificación de los Actos Jurídicos....................................................................9
2.6. El Contrato............................................................................................................... 10
2.6.1. Definición. ........................................................................................................ 10
2.6.2. Elementos Constitutivos del Contrato. ............................................................. 10
2.7. La falta de inscripción y los vacíos legales en la Legislación Ecuatoriana. ............ 11
2.8.- LA INSCRIPCIÓN VOLUNTARIA DE LOS ACTOS Y CONTRATOS DE LOS
BIENES INMUEBLES; Y EL DERECHO COMPARADO. ........................................ 20
2.8.1. Los Actos y Contratos en la Legislación Colombiana. .................................. 21
2.8.2 Los Actos y Contratos en la Legislación Argentina...............................................21
.
2.8.3 Los Actos y Contratos en la Legislación del Perú............................................22
2.8.4 Los Actos y Contratos en la Legislación de Brasil...........................................22
2.9. Efectos de la Inscripción de los Actos y Contratos......................................................23
2.10 Promesa de Compra Venta .....................................................................................24
2.10.1. Definición............................................................................................................24
2.11 Elementos escenciales y de validez.........................................................................24
2.12 Norma Jurídica........................................................................................................25
2.13 Análisis del Juicio 482-2010 por incumplimiento de contrato ..............................25
3.- Marco Propositivo......................................................................................................28
3.1 Ante Proyecto de la Ley Reformatoria al Articulo 1570 numeral cuarto del Código
Civil Ecuatoriano titulo XII del Efecto de las Obligaciones ..........................................28
3.2 Desarrollo de la Propuesta ........................................................................................29
4. Conclusiones ...............................................................................................................30
5. Recomendaciones .......................................................................................................31
6. Bibliografia..................................................................................................................32
7. Anexos ........................................................................................................................34
TEMA
LA OBLIGATORIEDAD DE LA INSCRIPCION DE LOS ACTOS Y CONTRATOS
DE PROMESA DE COMPRA VENTA DE BIENES INMUEBLES Y LA
SEGURIDAD JURIDICA CON APLICACIÓN AL JUICIO NUMERO 482-2010. DEL
JUZGADO SEPTIMO DEL CANTON AMBATO”
INTRODUCCION
Es imposible tratar en particular de cada uno de los contratos, pues mientras más surgen
relaciones entre los hombres, mientras más se diversifican las necesidades, irán
surgiendo nuevos contratos. Por eso la materia se estudia, podríamos decir, en dos
partes: una general, en que se define que se entiende por contrato, cuales son, en
términos generales sus elementos, las diversas divisiones que se han hecho de los
mismos; y una especial en que se estudian en particular los contratos más comunes, los
que más se presentan: la compraventa, la permuta, el arrendamiento, el mandato, el
mutuo, la prenda, la hipoteca, etc.
Como antecedente más antiguo de la reglamentación de los contratos en las
legislaciones de occidente, encontramos el nexum romano (nexum: enajenación, venta;
del verbo, nectere, nexui: atar), por el cual quien debía quedaba como encadenado, a
disposición del acreedor.
Entre
los
romanos
la
plebe
prácticamente
vivía
en
la
miseria.
Como
necesitaba dinero para cultivar la tierra lo sacaba prestado a los nobles mediante la
operación llamada nexum: desde el momento del préstamo el deudor transmitía
su persona al acreedor, quedaba atado, por así decirlo; la transmisión efectiva de la
persona solo se surtía si el deudor no pagaba al vencimiento del término.
También la llamada sponsio (promesa, oferta) que de tener un carácter religioso,
promesa hecha a la divinidad, se convirtió la stipulatio entre particulares, que era la
propuesta que hacía alguien a otro, un contrato formal, verbal. El contrato exigía una
pregunta: ¿me darás tal cosa? Y una respuesta: te la daré. La stipulatio comprendía tanto
1
la pregunta como la respuesta. Tenemos, así, un acuerdo de voluntades. Ya Ulpiano
decía: "stipulatio non potestconfici, nisiutroquieloquiente".
No puede haber estipulación, sin que hable el otro; es decir sin que hablen las dos
partes: el que pregunta el que responde, aceptando.
EL PROBLEMA
PROBLEMA:
La libertad que faculta a los Registradores de la Propiedad a no inscribir
obligatoriamente los actos y contratos contenidos en la promesa de compra venta,
origina inseguridad jurídica a los contratantes por inexistencia de Norma expresa.
JUSTIFICACION:
En la actualidad existen Actos y Contratos que son obligatorios su inscripción en el
Registro de la Propiedad, por lo tanto existe un vacío legal, ya que desampara el
ejercicio de un derecho inclusive de una acción, además se deja abierto para que los
Registradores de la Propiedad ejerzan una forma de discrecionalidad al permitir o no su
registro, lo que entorpece la finalidad del derecho positivo, lesionado y limitado el
amparo legal, y por ende el atraso del Derecho Ecuatoriano en un mundo globalizado,
considerando que el pensamiento tiene manifestaciones cada vez más diversas,
conscientes y voluntarias que necesitan de regulación y así ofrecer seguridad jurídica a
los contratantes.
Es importante que se norme este vacío legal para que exista equilibrio entre los
diferentes fenómenos sociales y se refleje el desarrollo en la sociedad, que en gran
escala depende de la seguridad jurídica que brinde un país y más aún en el tema que nos
atañe, ya que esta constituye un termómetro que regula las diferentes manifestaciones
de la conciencia y voluntad de nuestra sociedad, ofreciendo como efecto de estos
antecedentes amparo Jurídico y legitimidad de los actos y contratos.
2
Los beneficios que obtendremos al llenar este vacío jurídico será que la inscripción de
los Actos y Contratos contenidos en la promesa de compra venta ya no serán voluntarias
de parte de los contratantes y tampoco discrecionales del Registrador sino más bien de
carácter obligatorio, dando como consecuencia lógica seguridad jurídica
a los
contratantes, y razón de ser a los asesores del derecho como notarios y abogados en el
libre ejercicio, lo cual contribuye al desarrollo del país.
Con los antecedentes expuestos tenemos la obligación civil de contribuir al desarrollo
de la ciencia del Derecho y nuestra legislación en particular elaborando un
Anteproyecto de reforma al Código Civil, que obligue la inscripción de las Promesas de
Compraventa en el Registro de la Propiedad para dar seguridad jurídica a los usuarios y
estos sean beneficiarios de la protección jurídica, ofreciendo también garantías a los
profesionales del derecho inmersos en esta problemática.
VARIABLES
Obligatoriedad de la inscripción de los Actos y Contratos Voluntarios, origina
inseguridad jurídica a los contratantes.
LINEAS DE INVESTIGACION
Retos, perspectivas y perfeccionamiento de las Ciencias Jurídicas en Ecuador, dentro de
los Retos y perspectivas de las relaciones jurídicas civiles, agrarias y de familia. Su
impacto en la sociedad contemporánea.
OBJETIVOS
OBJETIVO GENERAL:
Elaborar un ante Proyecto de Reforma al Art. 1.570 numeral 4 del Código Civil
vigente, a fin de exista la obligación de inscribir los contratos contenidos en las
promesasde compra venta de bienes inmuebles para garantizar la seguridad jurídica de
3
los contratantes, constituyéndose así como un gravamen previo al cumplimiento de esta
obligación o su posterior enajenación.
OBJETIVOS ESPECIFICOS

Fundamentar jurídica y doctrinariamente sobre la facultad a los Registradores de
la Propiedad a inscribir actos y contratos de promesa de compra venta
obligatoria y así garantizar la seguridad Jurídica de los contratantes.

Determinar la incidencia de Registro de los Actos y Contratos inscritos en el
Registro de la Propiedad del Cantón Ambato, Provincia de Tungurahua.

Elaborar los lineamientos del Pre Proyecto de Reforma a laArt. 1.570 numeral 4
del Código Civil vigente, que establezca que los Registradores de la Propiedad
inscribir actos y contratos obligatorios y garantizar la seguridad jurídica a los
contratantes.
MARCO METODOLOGICO
1.1.- ENFOQUE DE LA INVESTIGACIÓN
La metodología es uno de los elementos fundamentales en toda investigación, para lo
cual nos relacionaremos con el paradigma de investigación crítica propositiva y bajo un
enfoque cualitativo, relacionando la Ley de Registro que faculte a los registradores de la
Propiedad inscribir Actos y Contratos voluntarios y así garantizar la seguridad Jurídica
de los contratantes.
1.2.- MODALIDAD BÁSICA DE LA INVESTIGACIÓN.
En el presente trabajo se aplicaron entre otros los siguientes métodos
4
1.2.1.- Inductivo.
Consiste en establecer enunciados universales ciertos a partir de la experiencia, esto es,
ascender lógicamente a través del conocimiento científico, desde la observación de los
fenómenos o hechos de la realidad a la ley universal que los contiene
1.2.2.- Deductivo
El método deductivo es un método científico que considera que la conclusión se halla
implícita dentro las premisas. Esto quiere decir que las conclusiones son una
consecuencia necesaria de las premisas: cuando las premisas resultan verdaderas y el
razonamiento deductivo tiene validez, no hay forma de que la conclusión no sea
verdadera.
1.2.3.- Descriptivo
La investigación descriptiva se ocupa de la descripción de datos y características de una
población. El objetivo es la adquisición de datos objetivos, precisos y sistemáticos que
pueden usarse en promedios, frecuencias y cálculos estadísticos similares. Los estudios
descriptivos raramente involucran experimentación, ya que están más preocupados con
los fenómenos que ocurren naturalmente que con la observación de situaciones
controladas.
1.2.4.- Comparativo
Consiste en efectuar una comparación lo más exhaustiva posible entre dos o más
términos que pueden ser de muy diversa índole - fenómenos sociales o culturales, obras
artísticas, autores, textos, conceptos - para analizar y sintetizar sus diferencias y
similitudes. Se parte del supuesto de que unas y otras permiten el conocimiento preciso
de los términos objeto de estudio. Una de las virtudes de esta estrategia es que permite
que se llegue a un conocimiento general y profundizado de las realidades que estudia a
partir de trabajar aspectos muy particulares y concretos.
5
1.2.5.- Histórico
Este tipo de investigación busca reconstruir el pasado de la manera más objetiva y
exacta posible, para lo cual de manera sistemática recolecta, evalúa, verifica y sintetiza
evidencias que permitan obtener conclusiones válidas, a menudo derivadas de hipótesis.
1.2.6.- Analítico
La investigación analítica es un tipo de investigación descriptiva y está más ligada a los
datos de estadística y control, con el fin de generar una hipótesis sobre un hecho
ocurrido, o por ocurrir, predecir fallas o acontecimientos.
1.2.7.- Sintético
El método sintético es un proceso de razonamiento que tiende a reconstruir un todo, a
partir de los elementos distinguidos por el análisis; se trata en consecuencia de hacer
una explosión metódica y breve, en resumen. En otras palabras debemos decir que la
síntesis es un procedimiento mental que tiene como meta la comprensión cabal de la
esencia de lo que ya conocemos en todas sus partes y particularidades.
MARCO TEORICO
2.1.- El Derecho Registral
“Es un conjunto de normas jurídicas que regulan las relaciones entre personas y
cuyo fin es la publicidad registral que no es más que el derecho que tiene una persona
de informarse de los actos de la vida pública, brindando así seguridad jurídica a las
personas”1.
1
Diccionario Jurídico Elemental - Práctico y pedagógico, edición 2001, pág. 356.
6
2.1.1. Antecedentes del Derecho Registral.
El sistema registral es el conjunto de normas que en un determinado país regulan
las formas de publicidad de los derechos reales sobre los bienes inmuebles a través del
Registro de la Propiedad, así como el régimen y organización de esta institución. Lo
cual dicho en forma sintética sería el conjunto de normas reguladoras de la institución
del Registro de la Propiedad, tanto desde un punto de vista sustantivo, es decir, el valor
de los asientos como forma de constitución o publicidad de aquellos derechos, como
desde un punto de vista formal, es decir, la organización y el régimen del Registro.
2.2. La Ley de Registro en Ecuador.
La Constitución de la República del Ecuador en su artículo 265 dice que: “El
sistema público de registro de la propiedad será administrado de manera concurrente
entre el Ejecutivo y las municipalidades”; debiéndose entender esta declaración, en el
marco de derechos y garantías que la carta suprema contiene, como el impulso al
derecho fundamental ciudadano, para su libre acceso a los bienes públicos y privados
que está respaldado además por la disposición inserta en el Art. 66 numerales 25 y 26,
así como a obtener de ellos la adecuada y verás información proporcionada por un
organismo responsable como es el registro de la propiedad, todo lo cual define
finalmente en un derecho de mayor categoría como el de la seguridad jurídica.
La nueva Ley del sistema nacional de registro de datos públicos dada por Ley
No. 0, Registro Oficial Suplemento 162 de 31 de Marzo del 2010; cuya finalidad es
crear y regular el sistema de registro de datos públicos y su acceso, en entidades
públicas o privadas que administren dichas bases o registros, siendo su objeto la de:
garantizar la seguridad jurídica, organizar, regular, sistematizar e interconectar la
información, así como: la eficacia y eficiencia de su manejo, su publicidad,
transparencia, acceso e implementación de nuevas tecnologías, siendo su campo de
acción las instituciones del sector público y privado que actualmente o en el futuro
administren bases o registros de datos públicos, sobre las personas naturales o jurídicas,
sus bienes o patrimonio y para las usuarias o usuarios de los registros públicos.
7
Por ello, para efectivizar la propuesta proveniente de la Constitución (Art. 265)
sobre un sistema público de registro de la propiedad, el Art. 84 establece que al Estado
le corresponde, a través de la Asamblea Nacional y de todo órgano con potestad
normativa, la adecuación – formal y material – de las normas jurídicas que viabilicen el
postulado constitucional, esto es, la creación de un sistema complejo, moderno y
amplio, acorde a las legislaciones del siglo XXI, lo cual es corroborado por la
disposición transitoria primera, numeral ocho de la carta política, que establece que el
órgano legislativo deberá aprobar las leyes que organicen los registros de datos, en
particular los registros civil, mercantil y de la propiedad.
En primer lugar, partiendo de la premisa contenida en el transcrito Art. 265 de la
Constitución de la República, en concordancia con la disposición transitoria primera
numeral ocho, lo que se ha hecho a mi criterio es, confundir el objetivo, pues debieron
los asambleístas aprobar una ley que sin reformar a la de registro, implemente
jurídicamente el sistema que modifique la estructura de la propiedad inmobiliaria
ecuatoriana, sus actos y contratos.
Sin embargo la ley aprobada en la Asamblea, contiene algunos artículos que
modifican a la ley de registro vigente que aunque necesita de las reformas, constituye
una garantía para la seguridad jurídica de la propiedad inmobiliaria ecuatoriana.
En segundo lugar, en el capítulo II, artículo 3 de la citada ley, se dispone que
“En la ley relativa a cada uno de los registros se determinará: los hechos, actos,
contratos o instrumentos que deban ser inscritos y/o registrados; así como la obligación
de los registradores o registradoras a la certificación y publicidad de los datos, con las
limitaciones señaladas en la Constitución y la ley.” 2 Así como está redactada, se
obligaría al registrador a entregar una información parcial sobre un predio, o sea, a
conceder certificados diminutos que podrían ser utilizados con fines deshonestos y
malintencionados para engañar a las personas que de buena fe quieran llevar adelante un
negocio jurídico.
2
Ley del sistema nacional de registro de datos públicos dada por Ley No. 0, Registro Oficial Suplemento
162 de 31 de Marzo del 2010.
8
2.3. - Caracteres del Derecho Registral.
2.3.1. De orden Público.
2.3.2. Protector y Legitimador.
2.3.3 Regulador.
2.4.- Principios Registrales Notariales
2.4.1.- Principio de Rogación
2.4.2.- Principio de Legalidad.
2.4.3.- Principio de Legitimación
2.4.4.- Principio de Especialidad
2.4.5.- Principio de Consentimiento
2.4.6.- Principio de Inscripción
2.5.- El Acto y Contrato voluntario en la Legislación ecuatoriana
2.5.1.- El Acto.
Hecho respecto del que, para la producción de efectos jurídicos, el derecho toma
en cuenta la conciencia que regularmente lo acompaña y la voluntad que, normalmente,
lo determina”. Como categoría jurídica es sede central, por cuanto la conceptuación que
del acto se tenga repercute de inmediato en toda la concepción de las instituciones
jurídicas e incluso en la perspectiva jurídico-política que se tenga.
2.5.1.1. Clasificación de los Actos Jurídicos:
 Unilaterales o Bilaterales: en los unilaterales interviene una sola persona
(testamento); y en los bilaterales concurren dos personas (compra-venta).
 Entre vivos o por causa de muerte o mortis causa: entre vivos son una
compra-venta o una sociedad; y por causa de muerte son el testamento.
9
 Solemnes y no solemnes: es solemne una compra-venta de un bien raíz; y
los actos no solemnes no requieren de ninguna formalidad.
 Gratuitos u Onerosos: es gratuito cuando tiene beneficio o utilidad una
sola de la partes; y es oneroso cuando ambas partes tienen beneficios o
utilidades.
 Causales y Abstractos: en el primero, la causa aparece como
ineludiblemente unida a la existencia del acto jurídico del contrato; y en
el segundo, es posible que tenga una causa, pero lo que obliga no es esa
causa sino la realización de ciertas solemnidades.
 Puro y simple o Sujeto a modalidad: los primeros son los que obligan en
cuanto se celebran; y los segundos son los que las partes modifican sus
efectos naturales.
 Principales o Accesorios: el primero, no necesita otro Acto Jurídico para
subsistir, puede por sí solo; y el segundo, son aquellos que necesitan de
otro Acto Jurídico para subsistir.
2.6. El Contrato.
2.6.1. Definición.
“Contrato o convención es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a
dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser una o muchas personas”3.
2.6.2.Elementos Constitutivos del contrato
Son aquellos que sin ser de la esencia se entienden incorporados en un acto
jurídico, sin necesidad de cláusulas especiales.
 Compraventa: Vendedor: entregar la cosa; garantizar al comprador la
posesión tranquila y pacífica de la cosa; el saneamiento de la evicción;
los vicios redhibitorios. Ej. Comprador: pagar el precio.
3
CORPORACIÓN DE ESTUDIOS Y PUBLICACIONES, “Código Civil”, Art. 1454, actualizado 2010.
10
 Saneamiento de la Evicción: son los vicios ocultos que puede tener un
objeto.
2.7.- La falta de inscripción y los vacíos legales en la Legislación Ecuatoriana.
Como hemos analizado ampliamente las obligaciones nacen de la voluntad,
surgiendo así, la responsabilidad moral o civil que conlleve; y,
en caso de su
incumplimiento el afectado tiene el derecho de ejercitar su acción respectiva, sin
embargo en caso de su no inscripción en el registro Municipal de Propiedad, de
conformidad con nuestro Código Civil en el Título XXI de la Prueba de las
obligaciones, quien alega tiene que probarlas con instrumentos públicos o privados,
testigos, presunciones, confesión de parte, juramento deferido, inspección personal del
Juez y dictamen de peritos o de intérpretes, lo que dejaría en el limbo los contratos que
no se inscriban y que posteriormente puedan ser objeto de RESILIACIÓN, ya que en la
ley de registro en el Título VI concerniente a los Títulos, Actos y Documentos que
deben registrarse, se describe taxativamente todos los actos y contratos sujetos a
inscripción, pero que en nuestro Código Civil no se establece sus elementos, sus
requisitos y procedimientos, para dejar sin efecto los contratos por la sola voluntad de
las partes a pesar de que se les acepta de una manera genérica y se la ratifica como uno
de los modos en que se pueden invalidad los contratos, esto es por su consentimiento
mutuo de las partes, con las consecuencias jurídicas: fiscales, judiciales o personales.
Para entender mejor mi tesis, me permito realizar un breve análisis de la
institución de la compraventa cuya definición sencilla es que una de las partes se obliga
a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. El que contrae la obligación de dar la cosa
se llama vendedor y el que contrae la de pagar el dinero, comprador. El dinero que el
comprador se obliga a dar por la cosa vendida, se llama precio.
Para que la venta se repute perfecta es necesario que las partes hayan convenido
en la cosa, el precio y la perfección legal de un contrato de compraventa de inmuebles o
bienes raíces no se adquiere mientras no sea otorgado el respectivo contrato por
escritura pública y que se haya obtenido al correspondiente registro de las Oficinas del
Registrador de la Propiedad del Cantón.
11
Al contrato de compraventa le son inherentes los requisitos esenciales a todo
contrato como son: el consentimiento, la capacidad, el objeto lícito y causa lícita.
De acuerdo con la naturaleza intrínseca de este contrato, es necesario que el
precio convenido por las partes sea justo, acorde a los principios de la justicia
conmutativa, porque en caso contrario, hay lugar a la lesión enorme que da lugar a la
rescisión del contrato.
Asimismo le son inherente, propios del contrato, la obligatoriedad del
comprador al saneamiento por evicción que siempre se entiende sin necesidad de
cláusula especial. El derecho que tiene el comprador para exigir la rescisión de la venta
del inmueble o la rebaja del precio por los vicios redhibitorios.
La condición resolutoria tácita para el caso de que el comprador no pagare el
precio y el derecho que adquiere el vendedor para exigir la devolución del precio o la
resolución de la venta con resarcimiento de perjuicios.
Las partes gozan en lo demás de plena voluntad para incluir en el contrato de
compraventa las cláusulas y condiciones que tengan convenientes siempre que no sean
contrarias a las leyes, a la moral o al orden público y en la complejidad de
circunstancias y de elementos y situaciones que pueden presentarse en la celebración de
los contratos de ventas de inmuebles se pueden estipular pactos o contratos que le
accedan pero que tengan relación con el mismo, como por ejemplo, la estipulación de la
causa especial de que no pagándose el precio al tiempo con venido se resolverá el
contrato de venta, lo cual según nuestra Legislación se llama Pacto Comisorio: o la
estipulación, mediante la cual el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa
vendida entregando al comprador la cantidad determinada que se estipulare o a falta de
estipulación, lo que haya costado el inmueble, lo que se llama Pacto de Retroventa.
Una compraventa de inmueble puede ser pura y simple, puede celebrarse bajo
condiciones suspensivos o resolutorias, efectuándose a plazo para la entrega de la cosa o
la del precio y aún más se puede establecer cualquier cláusula especial conexa al
12
contrato principal u accesorio del mismo, siempre y cuando no sean contrarias a las
leyes, a la moral y al orden público.
Una vez que hemos hecho una relación sucinta de las características de las
compraventas, así como de los elementos y las situaciones que puedan presentarse,
tenemos que insistir que de conformidad con lo que prescribe la ley, la tradición del
dominio de los bienes raíces se efectúa la inscripción del respectivo título, esto es, de la
escritura pública en el libro correspondiente del Registrador de la Propiedad, en el que
también se inscribe y se efectúa la tradición de otros derechos, como por ejemplo, al de
usufructo, del uso de la habitación o de servidumbre, constituido sobre bienes raíces y
del derecho a hipoteca.
Ahora bien, una compraventa de bienes raíces celebrada con todos los requisitos
legales entre personas mayores de edad, que tienen libre administración y disposición de
sus bienes se convierte en un acto jurídico válido pues carece de vicios y surte los
efectos correspondientes a su naturaleza pero, en la suscripción del contrato de
compraventa puede suscitarse una serie de consecuencias por uno u otros motivos y
entonces tenemos que de conformidad con el Código Civil hay modos de extinguir las
obligaciones que dan lugar a las declaraciones de nulidad y de rescisión.
Pues se hace necesario definir en forma concreta lo relativo a la nulidad absoluta
y a la nulidad relativa y sus efectos y tenemos así que en nuestro Código se emplea la
expresión genérica de nulidad, sin hacer distinción alguna para saber de cuál se trata,
que las causas de nulidad absoluta tienen que estar precisados en la Ley, como en efecto
lo están.
Por ejemplo: cuando existe expresa prohibición de celebrar contratos de
compraventa de bienes nacionales de uso público o de bienes estado; de celebrar
compraventa en las cuales se establezca que el pago del precio se hará mediante la
comisión de actos delictivos reñidos a la moral, o al orden público; como la referente al
contrato que no se celebre por escritura pública, es decir ante el Notario, no surte
efectos; como la prohibición de celebrar contratos de compraventa entre padres e hijos
menores de edad mientras sean éstos incapaces; igualmente de contratos de
compraventa en que se transfieren inmueble los cónyuges, etc.
13
Nuestra Legislación, establece que la nulidad absoluta tomando en cuenta que
estos actos están expresamente prohibidos, pueden y deben ser declarados por el Juez,
aún sin petición de parte, de manera que el acto o contrato nulo puede incluso ser
alegado por todos los que tengan interés en ello, excepto por supuesto, el que ha
ejecutado el acto o celebrado el contrato, debiendo saber el vicio que lo ha invalidado; y
además, puede ser pedido por el Ministerio Público en interés de la moral o de la Ley; y
de ningún modo puede sanearse por la ratificación de las partes ni por un lapso que no
pase de 15 años.
Si los actos no estuvieren expresamente prohibidos por la Ley y sancionados con
el carácter de nulidad absoluta, todos los demás vicios que pueden originarse en la
celebración de un contrato de compraventa, implicarían solamente nulidades relativas.
En efecto de la nulidad sea absoluta o relativa, es la de restituir las cosas al
estado que tendrían si no se hubiese celebrado el acto o contrato.
Si la Ley no señala el acto con el carácter de nulidad absoluta, las demás causas
implicarán solamente nulidades relativas, de tal manera que si previo el examen
correspondiente al acto viciado se determina que dicho acto no adolece de nulidad
absoluta esto es, que no tiene vicios que la Ley sanciona con los efectos de la nulidad
absoluta, entonces lo que existe será una nulidad relativa y el vicio es por consiguiente,
rescindible.
Tratándose de nulidades relativas, nuestra Legislación prescribe que puede ser
declarada por el Juez sino a pedimento de parte: que tampoco puede pedirse por el
Ministerio Público en sólo interés de la Ley, ni puede alegarse sino por aquellos en cuyo
beneficio la ha establecido las propias leyes o por sus herederos o cesionarios, y pueden
sanearse por el transcurso del tiempo o por la ratificación de las partes.
En este asunto vale la pena hacer hincapié del hecho de que el Título XX del
Código Civil que trata de la NULIDAD Y LA RESCISIÓN, haciendo aparecer como
que hay dos instituciones de efectos separados.
La realidad es otra, pues la nulidad es producida y existe en el mero hecho de
faltar algunos de los requisitos prescritos por la Ley para la validez del acto o contrato,
14
en tanto, que la rescisión es el efecto que debe ser declarado como consecuencia del
acto nulo.
Así al demandar la nulidad y rescisión de un acto o contrato se debe solicitar dos
cosas:
 Que se declare la nulidad del acto-contrato en mérito del vicio del que
adolece; y,
 Que como consecuencia de esta nulidad se declare rescindido el contrato
con los efectos que señalados en la Ley.
De este punto aclaramos que los casos de nulidad relativa son subsanables por la
ratificación o la desaparición del vicio del que la invalidaba; y, de que los actos nulos
son válidos mientras la nulidad no sea declarada por el Juez competente y pueden
convalidarse por el transcurso del tiempo en que prescriba la acción rescisoria que es de
4 años al tenor de lo dispuesto en el Art. 1708 del CC.
En forma diferente a la declaratoria de la nulidad y de la rescisión encontramos
otro medio de extinción de las obligaciones y de los contratos, toda vez que la
resolución es el efecto que produce el evento de la condición resolutoria y
necesariamente procede de la realización de un hecho que si bien no afecta a la validez
del acto o contrato y no constituye vicio de éste, da lugar a la resolución del contrato del
mismo.
La Resolución de un contrato es totalmente distinta de la Nulidad y de la
Rescisión, pues estas últimas son las derivaciones de la existencia de un vicio que las
invalida, en tanto que la Resolución tiene lugar en el hecho de que siendo bilaterales los
contratos va envuelto en ellos la condición resolutoria de no cumplirse por uno de los
contratantes lo pactado.
De esto se obliga que quien va a solicitar la Resolución de un contrato debe por
su parte haber cumplido con todas las obligaciones que para él se estipularon en el
mismo, es este caso, mientras la resolución no ha sido judicialmente declarada, el
contrato y la declaratoria y todos los actos y más estipulaciones que debieron cumplirse
en este lapso, son válidos.
15
Si es el comprador el demandado, éste debe purificar, sanear, el bien que
restituye en virtud de la resolución de todas las hipoteca y cualquier otro derecho real
que en ese mismo lapso hayan constituido sobre el bien vendido.
Entre la condición resolutoria tácita y el pacto comisorio simple no calificado no
hay ninguna diferencia en cuanto que ambas son causales que dan derecho al vendedor
para que libremente elija entre pedir la resolución o el cumplimiento del contrato. No
así en tratándose de Pacto Comisorio con la condición de que se resolverá ipso facto la
venta si no se pagare el precio en el tiempo convenido. No obstante, el comprador puede
dejar sin efecto la demanda de resolución pagando dentro de las 24 horas de la
notificación judicial de la demanda (Art. 1819 del Código Civil).
Se observa, pues, con claridad sustancial diferencia entre la condición
resolutoria tácita y simplemente expresa, por una parte, y la expresa con la adición de
que la venta se resolverá ipso facto cumplida la condición.
En el primer supuesto, el vendedor puede acudir al Juez para que mande que se
le pague el precio, o para que se declare resuelto el contrato, a su libre elección. En el
caso que se demande solamente el pago del precio, pagado éste en cualquier estado en
juicio, el contrato queda perfeccionado.
En el caso de que se demande la resolución, por no haberse pagado el precio en
su oportunidad, se declarará resuelto el contrato con los efectos de ley.
A más de los medios de extinguir las obligaciones que hemos analizado y que se
refiere a la nulidad, rescisión y a la resolución de los contratos, encontramos un tercero
que se refiere a la RESILIACIÓN DE LOS MISMOS, tema referente al mutuo disenso,
esto es, a actos y contratos que legalmente celebrados, que no adolecen de vicios, se
dejan sin efecto; en definitiva, disueltos por una nueva voluntad de las partes que lo
otorgaron, que si bien no está concretamente especificado con su definición, si se
encuentra contemplado en nuestra Legislación.
Consiste la Resiliación en un modo de extinguir las obligaciones por medio de la
cual, en virtud de la convención de las partes interesadas, capaces de disponer
16
libremente de lo suyo, acuerdan y convienen en extinguir las obligaciones, por medio de
la cual, en virtud de la convención de las partes interesadas, capaces de disponer
libremente lo suyo, acuerdan y convienen en extinguir las obligaciones, lo cual
concuerda con lo establecido en el Art. 1583, inciso primero del Código Civil, en
conformidad con el Art. 1561 ibídem, que determina las partes interesadas que sean
capaces de disponer libremente de lo suyo.
Constituyen requisitos de que las partes que han intervenido en el Contrato, que
necesariamente son las interesadas, puedan disponer libremente de lo suyo, esto es, que
sean capaces. En concordancia con la disposición del Art. 1561 cuyo tenor literal es el
siguiente: "Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes y no
puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales".
Algunos Tratadistas opinan que: "Para que la RESCILIACIÓN tenga lugar es
necesario por tanto, que las partes celebren una nueva convención, un nuevo contrato
cuyo objeto es dejar sin efecto el contrato anterior que creaba obligación. De lo que se
concluye que según estos Tratadistas, "la Resciliación es un modo de dejar sin efecto el
contrato y este modo de hacerlo es la celebración de un nuevo convenio cumpliendo con
las mismas formalidades del convenio original".
Las partes interesadas son los contratantes de la convención que dio nacimiento
a la obligación que se invalida o sus herederos o causahabientes, aquellos a quienes esa
convención debe ser derogada por todas las partes interesadas que deben convenir en
invalidar la obligación para que esta pueda ser extinguida. Al dejar sin efecto al
Contrato que habían celebrado las partes, dejan sin efecto por el mismo acto la
obligación que por este contrato se establecía, pues suprimida la fuente de que la
obligación emana, ésta desaparece.
Según la Doctrina: La extinción se produce por tanto, sin efecto retroactivo. No
afecta al pasado en lo que rigió el contrato que dio nacimiento a la obligación sino que
devuelve simplemente al deudor su libertad, desatando el lazo que lo ligaba al acreedor.
Esta apreciación doctrinaria la contempla nuestro Código Civil en su Art. 1561
cuyo tenor es el siguiente: “Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los
17
contratantes y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causales
legales”.
Las causas legales a que se refiere el Art. 1561 de nuestro Código Civil no son
otras que: La nulidad, la rescisión y la resolución de los contratos, como hemos
anteriormente analizado.
Consecuentemente, la Resciliación es factible por el mero hecho del
consentimiento de las partes que celebraron el contrato y optaron por dejarlo sin efecto
o invalidado, cumpliendo obviamente con todos los requisitos y formalidades legales
que para el caso se exijan; y, concretamente en el caso de la compraventa de inmuebles,
que este convenio se otorgue por escritura pública que deberá inscribirse en el Registro
de la Propiedad.
La contraposición a esta tesis, existe el criterio siguiente: La Resciliación es una
institución que no contempla nuestra Legislación positiva, aunque está admitida en
doctrina, principalmente en la francesa.
Para algunos distinguidos jurisconsultos: Laresciliación no es otra cosa, que la
suspensión de los efectos futuros convenidos por las partes, en virtud de ella no es
jurídicamente posible volver las cosas al estado anterior que tuvieron a la celebración
del contrato como si éste nunca se hubiere celebrado sino única y exclusivamente,
suspender los efectos que todavía no se hubieren producido.
Precisamente, por esta razón es que la resciliación, es utilizada generalmente
para suspender los efectos futuros de los contratos llamados de tractos sucesivos como
son aquellos cuyas consecuencias que acaecen con periodicidad, como por ejemplo, los
contratos de arrendamiento, pero, no pueden rescindirse contratos de efecto inmediato
como el de compraventa e Hipoteca. Con tanta mayor razón si aquellos fueron
perfectamente válidos porque se celebraron entre personas capaces y se cumplieron
respeto de ellos, todas las formalidades que son innegables, contempladas por la Ley.
En mérito de la inscripción de la escritura pública, la compraventa queda perfeccionada
y el inmueble vendido saliendo definitivamente del dominio del vendedor, ingresa a su
vez al dominio del comprador.
18
Contratos de cumplimiento inmediato debidamente perfeccionados con el de la
compraventa e hipotecas inscritos no pueden resciliarse, aunque si pueden resolverse o
rescindirse, en los casos contemplados por la ley.
Muy respetable el criterio opuesto a la validez de la figura jurídica de la
Resciliación, pero controvertidamente a esta tesis tenemos como hemos visto, si se
encuentra s través de las disposiciones jurídicas anteriormente enunciadas, admitida por
el Código Civil Ecuatoriano y en la aseveración de que la resciliación sería
prácticamente una retroventa, debemos hacer resaltar lo manifestado con anterioridad
que esta solamente puede dar lugar cuando existe una cláusula especial incluida en el
contrato.
Analizando, otros aspectos de la naturaleza misma de esta institución se oponen
a dicha tesis. Entonces la institución de la resciliación, implica que el consentimiento
puede destruir el contrato que había formado, como lo exponen Planiol y Ripert: “La
resiliación libera al deudor de sus obligaciones pendientes y las partes, salvo pacto en
contrario, deberán restituirse recíprocamente lo que hubieren recibido como
cumplimiento del contrato; pero respecto a los terceros, los hechos consumados
subsisten4".
Aquí es importante de resaltar que siempre que la escritura se encuentre inscrita
daría lugar al pago de derechos, pues en caso contrario, la RESILIACIÓN aplicada a la
compraventa de inmuebles, es un punto totalmente controvertido. Si la compraventa se
ha llegado a materializar mediante el otorgamiento de la respectiva escritura pública
pero no ha sido inscrita en el Registro de la Propiedad, la resciliación de ésta no da lugar
a dudas de ninguna clase que pueda realizarse por voluntad de las partes que han
intervenido en el contrato original, pero si el contrato de compraventa consta de
escritura pública inscrita, haya favor y en su contra, más de un argumento que se puede
sustentar con fundamentos valederos.
Como manifesté, es innegable que si bien en el Art. 1583 del Código Civil no se
denomina específicamente la resciliación, en su inciso primero si se la incluye de una
4
PLANIOL, Marcelo y RIPERT,Jorge, “Tratado Práctico de Derecho Civil”.
19
manera genérica, encontrándose ratificada en el Art. 1561 del mismo Código Civil; por
tanto, nuestra legislación la admite con todos sus efectos jurídicos.
Por tanto la resciliación en nuestra Legislación aunque no se use el término
apropiado, implica que es factible como medio de extinguir las obligaciones, y no
implica un nuevo contrato, con la denominación igual, sino uno que es corolario de lo
principal, y que por su naturaleza es un acto voluntario, se pueden declarar válidos
cualquiera de los actos celebrados en el intermedio entre la celebración y la resciliación
y que se digan relación contra terceros, es decir, que puede ser parcial o total según la
misma voluntad, respetando los derechos de terceros, o en su defecto, y con gran
amplitud, se faculte para que cualquiera de ellos, pueda o no asumir responsabilidades
para con dichos terceros.
Como vemos la institución de la resciliaciónadolece de omisionesen nuestra
Legislación al no haberse incluido su denominación, sus elementos, sus requisitos y
procedimiento, para dejar sin efecto los contratos por la sola voluntad de las partes a
pesar de que se los acepta de una manera genérica y se la ratifica como uno de los
modos en que se puede invalidar los contratos, esto es, por consentimiento mutuo de las
partes.
2.8.- La Inscripción voluntaria de los Actos y Contratos de los bienes inmuebles y el
Derecho Comparado
La Inscripción en los respectivos registros de la Propiedad está regulado por la
legislación de cada País y así lo consideramos
según los diferentes tratados
internacionales y el Código Sánchez de Bustamante, en el cual el Capítulo VII,
establece que son de orden Público, y son inscribibles los documentos o títulos
otorgados en otros que tengan fuerza en el primero con arreglo a este Código al igual
que las obligaciones se sujetan a la Ley territorial , regidas por el derecho que las haya
establecido, al igual que las obligaciones que nacen de los contratos es ley para las
partes y en lo referente a las demás reglas, este Código reconoce la territorialidad de la
Ley, o el de su celebración, exceptuándose para casos especiales, de conformidad con
este Código.
20
Es así que el Código Civil Colombiano, sobre la Tradición de los bienes
inmuebles, prescribe “Se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la
inscripción del título en la oficina de registro de instrumentos públicos.
De la misma manera se efectuará la tradición de los derechos de usufructo o de
uso, constituidos en bienes raíces, y de los de habitación o hipoteca”.5
Lo cual precautela la seguridad jurídica del beneficiario del Título Traslaticio de
Dominio siempre y cuando se registre y “no darán o transferirán la posesión efectiva del
respectivo derecho mientras no se haya verificado el registro en los términos que se
dispone en el título del registro de instrumentos públicos” 6; la posesión de los derechos
inscritos se prueba por la inscripción, y mientras ésta subsista y con tal que haya durado
un año completo, no es admisible ninguna prueba de posesión con que se pretenda
impugnarla; todo esto es factible siempre y cuando haya cumplido todos los requisitos
establecidos para obligarse y tener efectos jurídicos.
2.8.1 Los Actos y Contratos en la Legislación Colombiana.
El Código Civil colombiano
prescribe y define que la fuente de las
obligaciones “nacen, ya del concurso real de las voluntades de dos o más personas,
como en los contratos o convenciones; ya de un hecho voluntario de la persona que se
obliga, como en la aceptación de una herencia o legado y en todos los cuasicontratos; ya
a consecuencia de un hecho que ha inferido injuria o daño a otra persona, como en los
delitos; ya por disposición de la ley, como entre los padres y los hijos de familia”7.
2.8.2. Los Actos y Contratos en la Legislación Argentina
Para que un acto sea válido y se considere como instrumento Público “es
necesario que el oficial público obre en los límites de sus atribuciones, respecto a la
naturaleza del acto, y que éste se extienda dentro del territorio que se le ha asignado
para el ejercicio de sus funciones. Los instrumentos públicos extendidos de acuerdo
5
CODIGO CIVIL COLOMBIANO, Capítulo III, respecto a las otras especies de Tradición, Artículo 756
CODIGO CIVIL COLOMBIANO, Registro del Título Traslaticio de Dominio, Articulo, 759
7
CODIGO CIVIL COLOMBIANO, libro cuarto, de las obligaciones en general y de los contratos título I.
Definiciones, articulo 1494. Fuente de las obligaciones.
6
21
a lo que establece este código gozan de entera fe y producen idénticos efectos en todo
el territorio de la República Argentina,
cualquiera sea la jurisdicción donde se
hubieren otorgado”8.
2.8.3. Los Actos y Contratos en la Legislación de Perú
El Código civil peruano sitúa la materia en el libro IV, sección I, título I (arts.
812 -18), Son inmuebles las tierras, minas y aguas públicas; predios, minas concedidas,
naves y aeronaves, ferrocarriles y ríos, muelles y diques, concesiones y autorizaciones
para explotar servicios públicos, derechos sobre inmuebles inscribibles en Registro
público.
La inscripción en el registro de la Propiedad, es un requisito fundamental para la
legitimidad de la tradición y a la vez la única forma de otorgar seguridad jurídica a los
contratantes, sin embargo en caso de no acudir a esta formalidad sustancial su derecho
legal está en riesgo, no solo en nuestra legislación sino en las demás que hemos
expuesto brevemente, y sujetarse de manera exclusiva a su ley territorial excepto casos
singulares regulados por el derecho internacional, convenciones y Tratados, respectivos.
2.8.4. Los Actos y Contratos en la Legislación de Brasil
El Código vigente en Brasil ha prescindido de esta distinción, y trata en general
del efecto de los contratos, aun cuando contempla expresamente el caso de los contratos
bilaterales sus efectos, y otras instituciones jurídicas, como las arras, etcétera. El Código
de Chile no tiene un título especial, como tampoco el minucioso “Código de Prusia” 9, al
legislar sobre contratos y obligaciones convencionales.
Los contratos son derechos personales por oposición a los derechos reales; es
decir, que como derecho es exigible y obligatorio, y como personal, es relativo. La
fuerza de su exigibilidad u obligatoriedad, principio análogo en las mayorías de
legislaciones latinas pues la regla a que se refiere es un precepto o norma de validez
moral y jurídica que el Código eleva al rango de la obligatoriedad de la propia ley. Este
8
CÓDIGO CIVIL ARGENTINO, Articulo 980, Modificado por: Ley 24.441 Art.68 ((B.O. 16-01-95). Párrafo
final incorporado. )
9
(versiones del Instituto de Derecho civil de Córdoba y Saint Joseph, t. 3, pág. 234), (parte 1°, tít. V).
22
principio es conocido en su enunciado como "de la autonomía de la voluntad"; se le
atribuye un origen en el individualismo jurídico posterior a la Revolución francesa,
oponiéndolo a una concepción socializante del Derecho, esto no es exacto. Su génesis
está en hondos principios morales y jurídicos: "el que se obliga por un contrato o pacto
debe cumplir fielmente aquello que contrató o que se obligó".
2.9. Efectos de la Inscripción de los Actos y Contratos.
Entre los efectos de la Inscripción de los Actos y contratos está la función
probatoria de su solemnidad y formalidades sustanciales, "la falta de instrumento
público no puede suplirse por otra prueba en los actos y contratos en que la ley requiere
esa solemnidad; y se mirarán como no ejecutados o celebrados aun cuando en ellos se
prometa reducirlos a instrumento público, dentro de cierto plazo, bajo una cláusula
penal; esta cláusula no tendrá efecto alguno" 10 ; armonizando con el Artículo 22,
ibídem, para los
casos en que los códigos o las leyes de la Unión exigiesen
instrumentos públicos para pruebas que han de rendirse y producir efecto en asuntos de
la competencia de la unión, no valdrán las escrituras privadas, cualquiera que sea la
fuerza de éstas en el país en que hubieren sido otorgadas.
Y para que se efectúe la Tradición de los bienes inmuebles, prescribe “Se
efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del título en la
oficina de registro de instrumentos públicos.
De la misma manera se efectuará la tradición de los derechos de usufructo o de
uso, constituidos en bienes raíces, y de los de habitación o hipoteca11”.
Lo cual precautela la seguridad jurídica del beneficiario del Título Traslaticio de
Dominio siempre y cuando se registre y “no darán o transferirán la posesión efectiva del
respectivo derecho mientras no se haya verificado el registro en los términos que se
dispone en el título del registro de instrumentos públicos” 12 ; la posesión de los
derechos inscritos se prueba por la inscripción, y mientras ésta subsista y con tal que
10
CODIGO CIVIL COLOMBIANO, Necesariedad de la Prueba por Instrumento Público, artículo 1760.
11
CODIGO CIVIL COLOMBIANO, Capítulo III, respecto a las otras especies de Tradición, Artículo 756.
CODIGO CIVIL COLOMBIANO, Registro del Título Traslaticio de Dominio, Articulo, 759
12
23
haya durado un año completo, no es admisible ninguna prueba de posesión con que se
pretenda impugnarla.
2.10.- Promesa de Compra Venta
2.10.1. Definición
La promesa es un contrato por medio del cual una parte o ambas se obligan
dentro de cierto tiempo a celebrar un contrato futuro determinado, que no pueden o no
desean celebrar por el momento.
Por lo tanto, el objeto de este tipo de contratos es celebrar un contrato definitivo
en el futuro, es decir, una obligación de hacer (y no de dar).
Sin duda, uno de los contratos más utilizados en el sector inmobiliario es el
Contrato de Promesa de Compraventa. También se le puede denominar Contrato
Preliminar, Contrato Preparatorio, Contrato de Opción, entre otros.
2.11. Elementos esenciales y de validez
Para que la promesa de contratar sea válida, debe:
 Constar por escrito;
 Suscribirse ante Notario Público;
 Contener los elementos característicos del contrato definitivo, es decir,
que se especifiquen qué cosa se va a enajenar, a qué precio.
 Limitarse a cierto tiempo, es decir, que el contrato definitivo se otorgue
dentro de un plazo cierto y determinado por las partes; y
 Ser inscrita en el Registro Público de la Propiedad, cuando afecte bienes
raíces o derechos reales constituidos sobre los mismos.
 Capacidad. Los contratantes deben contar con capacidad de ejercicio, es
decir, ser mayores y estar en pleno uso de sus facultades mentales.
 Consentimiento. Ambas partes deben de común acuerdo otorgar el
contrato. Sobre este punto recomendamos que es muy importante
24
verificar que la persona que firma como Promitente Enajenante (o
Vendedor) sea el propietario o tenga un poder o representación legal para
poder suscribir el Contrato de Promesa.
 Objeto. En el Contrato de Promesa se tiene que especificar la cosa que se
debe dar, o el hecho que el obligado debe hacer o no hacer
2.12.- Norma Jurídica
El contrato de promesa de compraventa es una figura jurídica que a mi criterio
aún tiene falencias, por cuanto nuestra legislación no enfoca de manera concreta sus
efectos jurídicos respecto de los contratantes, a pesar de que en la práctica es un
contrato de uso común en nuestra sociedad.
De hecho su finalidad consiste en la preparación del camino para la celebración
del contrato definitivo, en otras palabras es garantizar al prominente comprador como al
prominente vendedor la materialización del contrato de compraventa.
2.13.- ANALISIS DEL JUICIO No. 482-2010 POR INCUMPLIMIENTO DE
CONTRATO. SEGUIDO EN EL JUZGADO SEPTIMO DE LO CIVIL DE
TUNGURAHUA.
Previo el sorteo de la causa propuesta por los cónyuges RAÚL GERNÁNICO LEÓN
TÓRRES y YOLANDA CATALINA BARBERIS CISNEROS, se establece la
competencia ante el Dr. Hugo Pacheco, Juez Séptimo de lo Civil del Cantón Ambato.
Demanda en la cual y previo a cumplir con todos y cada uno de los requisitos
establecidos en el Art. 67 del Código de Procedimiento Civil ha sido aceptada a su
trámite. Causa en la cual se exige el cumplimiento del contrato suscrito mediante
escritura pública ante el Dr. Simón Antonio Alcívar Paladines, Notario Trigésimo de la
ciudad de Quito.
Es decir la promesa de suscripción de la escritura pública de
25
compraventa de acciones y derechos de propiedad de los demandados señores JORGE
ENRIQUE CARRILLO GARCIA y OLGA CECILIA LEON TORRES.
Antecedentes.- Entre los cónyuges señores RAÚL GERNÁNICO LEÓN TÓRRES y
YOLANDA CATALINA BARBERIS CISNEROS, por una parte en calidad de
promitentes compradores y los cónyuges señores JORGE ENRIQUE CARRILLO
GARCIA y OLGA CECILIA LEON TORRES. Mediante escritura de promesa de
cesión de derechos, la misma que se encuentra debidamente inscrita en el Registro de la
Propiedad de la ciudad de Ambato, procedieron a establecer un negocio primeramente
en calidad de adelanto de una cantidad de dinero construir un edificio y luego suscribir
la escritura definitiva de compraventa una vez que los promitentes vendedores hubiesen
terminado la edificación. En resumen, al concluir dicha obra, no se procede a la
suscripción de ningún documento traslaticio de dominio.
Consecuentemente, y ante esta negativa de parte de quienes fungían de promitentes
vendedores o cedentes, se establece la competencia ante el juez ya indicado, quien al
amparo de las disposiciones legales de los Art. 1567, numeral 2 y 1568, proceden a
solicitar ante la autoridad judicial el cumplimiento de esta obligación, la misma que una
vez que se ha sustanciado la causa mediante el trámite especial, evacuadas las pruebas
documentales, testimoniales y periciales, el juez de primera instancia declara válido el
proceso pero rechaza la demanda, en virtud de que la promesa de compraventa no
otorga ningún derecho; entonces se conmina a los promitentes vendedores y cedentes a
la devolución el dinero dado como anticipo y eso en un plazo de un año. Lo cual ha
vulnerado el principio legal de propiedad.
26
No obstante, interponer los recursos tanto de apelación, de nulidad y cuantos más
establecidos en nuestra legislación, no se da paso a las pretensiones de los actores de
esta demanda.
Al ordenar la cancelación de la inscripción de la demanda en el Registro de la
Propiedad, solamente vemos que se trata de seguridad de continuar con la sustanciación
de la causa, mas no inclusive la inscripción de la escritura de promesa de compraventa
en el mismo Registro de la Propiedad, da lugar a que se limite el derecho de dominio de
los inmuebles de propiedad de los demandados o propietarios de los inmuebles
prometidos en venta, no obstante cumplir con las solemnidades legales que la Ley exige
para la suscripción de una escritura de compraventa de bienes inmuebles.
27
MARCO PROPOSITIVO
3.1.- ANTE PROYECTO DE LEY REFORMATORIA AL ARTÍCULO 1570
NUMERAL CUARTO
DEL CÓDIGO DE CIVIL ECUATORIANO TITULO XII
DEL EFECTO DE LAS OBLIGACIONES
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS.
La Constitución de la República del Ecuador reconoce en su artículo 11 numeral
1.- Los derechos se podrán ejercer, promover y exigir de forma individual o colectiva
ante las autoridades competentes; estas autoridades garantizarán su cumplimiento.
2.- Todas las personas son iguales y gozaran de los mismos derechos, Nadie
podrá ser discriminado por razones de etnia, lugar de nacimiento, edad, sexo, identidad
de
género,
identidad
cultural,
estado
civil, idioma,
religión,
ideología,
filiación política, pasado judicial, condición socio-económica, condición migratoria,
orientación sexual, estado de salud, portar VIH, discapacidad, diferencia física ni
cualquier otra distinción, personal o colectiva,
temporal o permanente, que tenga
por objeto o resultado menoscabar o anular el reconocimiento, goce o ejercicio de los
derechos. La ley sancionará toda forma de discriminación.
El Estado adoptará medidas de acción afirmativa que promuevan la igualdad real en
favor de los titulares de derechos que se encuentren en situación de desigualdad”.
CONSIDERANDO
QUE, la Constitución de la República en su artículo 86, legisla a favor de las Garantías
Jurisdiccionales, en el cual manifiesta con claridad que el Juez o Jueza competente para
conocer una causa es el del lugar donde se dio la acción u omisión.
QUE, el artículo 172 del mismo cuerpo normativo determina que los Jueces y Juezas
“serán responsables por el perjuicio que se cause a las partes por retardo, negligencia,
denegación de Justicia o quebrantamiento de la Ley”.
En uso de sus facultades Constitucionales y Legales expide la siguiente:
28
3.1.1 DESARROLLO DE LA PROPUESTA.
LEY REFORMATORIA AL CODIGO CIVIL
ARTICULO 1.- Reforma al numeral 4 delo articulo 1570 siguiente texto.
Texto anterior
Artículo 1570 La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo
que concurran las circunstancias siguientes:
1. Que la promesa conste por escrito; y por escritura pública, cuando fuere de celebrar
un contrato para cuya validez se necesita de tal solemnidad, conforme a las
disposiciones de este Código;
2. Que el contrato prometido no sea de los que las leyes declaran ineficaces;
3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del
contrato; y, 4. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo
falten, para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes
prescriban. Concurriendo estas circunstancias habrá lugar a lo prevenido en el artículo
precedente.
Texto actual
Artículo 1570 La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo
que concurran las circunstancias siguientes:
1. Que la promesa conste por escrito; y por escritura pública, cuando fuere de celebrar
un contrato para cuya validez se necesita de tal solemnidad, conforme a las
disposiciones de este Código;
2. Que el contrato prometido no sea de los que las leyes declaran ineficaces;
3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del
contrato; y,
4. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten, para
que sea perfecto, la tradición de la cosa, inscribiéndose la presente promesa de
compraventa y constituyéndose gravamen hasta la celebración de la escritura
correspondiente
TRANSITORIA.Todos los contratos que se hayan suscrito antes de la presente Ley, deberán
obligatoriamente someterse a la presente disposición, la misma que entrara en vigencia
desde el momento de su publicación en el registro oficial
Se derogan todas las normas legales que se contrapongan a la presente Reforma de Ley.
Dado en el Palacio Legislativo en el Distrito Metropolitano quito a los ......................
29
CONCLUSIONES:

Doctrinariamente un acto jurídico es todo acto de voluntad practicado a fin de
modificar el orden jurídico existente en el momento actual o futuro; pero este
acto voluntario puede producir en el dominio del Derecho, no es acto jurídico si,
en el instante de ejecutarse, no se desea que tal acontezca; el delito penal o civil
no puede reputarse acto jurídico;

El acto voluntario no se practica con el designio de producir efecto jurídico,
mientras que las legislaciones incluida la nuestra, se colige que “acto jurídico es
todo acto lícito, que tenga por fin inmediato adquirir, resguardar, transferir,
modificar o extinguir derechos”. Coloca en primer plano, dice, la licitud del acto
de voluntad; y en segundo, el propósito del agente; y fija, todavía, el fin
inmediatamente del acto por el practicado, de allí sus efectos jurídicos; y,

Nuestra legislación civil ciertos actos y contratos concernientes a la “Nueva
Institución” conocida como de la rescili

ación no están fijados claramente, pero se colige de las disposiciones legales de
los Artículos 1583, 1561, no incluye sus elementos sus requisitos y
procedimientos, lo cual crea un vacío jurídico y a la vez limita la seguridad del o
los contratantes.
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RECOMENDACIONES:

Se recomienda a la Universidad UNIANDES, presentar con el auspicio de uno
de los señores Asambleístas,el presente Anteproyecto de Ley reformatoria al
Código Civil, para que se garantice el cumplimiento de las promesas de compra
venta.

La promesa de compraventa y su obligatoriedad, su procedimiento deben ser
solicitados en los Registros Municipales a fin de poder precautelar el
cumplimiento de la obligación de traspasar el dominio.

Se recomienda promover formas, programas o creación de reglamentos de
capacitación sobre el tema.

Capacitar a los Abogados en libre ejercicio sobre formas de procedimiento y
aplicación de la obligatoriedad de inscripción de la promesas de compra venta.
31
BIBLIOGRAFIA
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ANEXOS
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