Descargar Ponencia - Universidad Notarial Argentina
Anuncio
TEMA1 • Regularización Dominial. Doble Dominio Análisis del régimen vigente en la provincia de Buenos Aires Autores: Podrez Yaniz , Haydée Sabina y Ballina Benites, Emilio E. • Podrez Yaniz, Haydée Sabina • Ballina Benites, Emilio E. • REGULARIZACION DOMINIAL El tema de la regularización dominial ha significado en nuestro país, pero principalmente en la Provincia de Buenos Aires, un ámbito de desarrollo jurídico muy fecundo atento las necesidades de la comunidad en pos de una vivienda digna. Desde la sanción misma de la ley 24.374 (generada en el propio seno de nuestras instituciones colegiales) grandes autores han ido tratando de desentrañar uno de los puntos más novedosos y revolucionarios de nuestro sistema de derecho. La incorporación al tráfico jurídico de cientos de miles de inmuebles, trajo aparejado asimismo el reconocimiento de derechos fundamentales a personas y familias para quienes los mismos solo parecían ser una lejana utopía.Ello no obstante, también a poco de andar, la legislación debió ser fruto de un profundo análisis y de una constante revisión tanto en su faz de fondo como en la práctica, para no tornar en ilusoria la concreción efectiva de esos derechos. La ley 24.374 entró en vigencia en el año 1994, e instituyó un mecanismo de regularización dominial en virtud del cual sus beneficiarios podrían acceder a un instrumento válido y suficiente para acreditar la titularidad del derecho real de dominio del inmueble que poseían.Dicho régimen benefició a los adquirentes por causa lícita, de inmuebles urbanos con destino a vivienda única y permanente, que acreditaran la posesión pública, pacífica y continua durante tres años anteriores al 1° de enero de 1992 (luego este anclaje de la ley sufrió diversas modificaciones). Atento la extensión prevista para esta ponencia no es nuestra intención desarrollar en forma histórica el devenir normativo del tema en cuestión, aunque sí estimamos preciso efectuar las siguientes consideraciones. Por ello es preciso recordar que la ley en su redacción original se limitó a establecer que, a partir de la inscripción en el Registro Inmobiliario del acta (art.6 inc.e) comenzaba a computarse el plazo de prescripción del art. 3999 del Código Civil. Sin embargo no especificó cómo, una vez que transcurriera dicho plazo, operaría la consolidación del dominio en cabeza del beneficiario de la norma. Tal situación generó diversas interpretaciones doctrinarias, no sólo respecto del mecanismo para concretar dicha consolidación, sino también acerca de la referencia que el artículo 8° de la ley hace en referencia al citado art. 3999. Decíamos ya hace algunos años1 que desde el mismo momento de su sanción, la norma puso en evidencia la necesidad de su modificación, especialmente en lo referido a los efectos de la inscripción registral reglada en su artículo 8° con relación a los actos mencionados en el artículo 6° inciso e). En tal sentido resulta ilustrativo el debate del proyecto de lo que luego sería la ley 24.374 2, en el cual numerosos senadores están contestes en la necesidad de perfeccionar el texto a sancionar en esa misma sesión, pero por razones de urgencia afirman su compromiso de dictar una ley posterior que abrevie plazos, facilite trámites y, fundamentalmente, permita llegar a mecanismos simples de consolidación del dominio, evitando la vía jurisdiccional, sin perjuicio de garantizar los derechos de los terceros eventualmente afectados. Sosteníamos entonces y reafirmamos hoy, que la discusión debía centrarse en las siguientes cuestiones: ¿era posible que después de todo lo andado hasta ese momento sometiéramos a los beneficiarios del sistema a la necesidad de instaurar un proceso de usucapión en el ámbito de la justicia? ¿no era ella una maravillosa oportunidad para que este proceso de excepción tuviera comienzo y fin en sede notarial como un verdadero ejercicio de la llamada jurisdicción voluntaria? Cómo ha sostenido el Notario Néstor Gomez: “la situación social actual y seguramente la futura, revela un estado de ánimo poco proclive a la realización de actos o trámites demasiado formales, cuya difusión y conocimiento significarían un costo importante en relación al resultado a lograr. “ Ya diversos proyectos de modificación de la ley 3 habían considerado que un análisis objetivo del curso de tratamiento del proyecto original en la Cámara de Diputados evidenció con claridad que el artículo 8° en su proyecto, poco tiene que ver con el texto aprobado y sancionado luego por el Senado. Curiosamente se daba la insólita situación que lo que el proyecto original postulaba en cuanto a los efectos de la inscripción (que es el centro de la solución del problema), resultó totalmente opuesto a la ley sancionada. En los fundamentos del proyecto original se dice “ el derecho vigente tiene solución para todos estos casos. Es verdad: pero también cabe preguntarse si es posible. Si el sistema judicial argentino tiene capacidad para receptar y dar solución TEMA1 • Regularización Dominial. Doble Dominio a toda esta problemática, y si esas soluciones están al alcance de los afectados. Aquí está el quid de la cuestión: el derecho, el amparo judicial de los intereses de los ciudadanos, es caro, y eso determina que para una amplia franja de la población, el derecho y la justicia sean realmente inexistentes. Y un derecho que no le sirve a la gente para resolverle sus problemas porque es inaccesible, no es derecho, no es justicia. Insistir en la utilización del ultra saturado sistema judicial es agregar más de lo mismo al problema.” Fue así entonces que luego de varios años y diversos proyectos, el 29 de octubre de 2003 se sancionó la ley 25.797 que sustituyó el art. 8 antes mencionado, estableciendo que la inscripción registral se convertirá de pleno derecho en dominio perfecto, transcurrido el plazo de diez años contados a partir de su registración, dejando librado a las reglamentaciones locales la forma en que los beneficiarios obtendrían la escritura o título de dominio.En consecuencia-descartada la vía judicial, y resultando inadecuada la vía administrativa con intervención exclusiva del Registro de la Propiedad-se recurrió (en la Provincia de Buenos Aires) al cuerpo notarial para que, en una tarea conjunta con el órgano de aplicación del régimen, y sobre la base de un procedimiento similar al implementado oportunamente en la etapa del acogimiento, llevara a cabo la consolidación del dominio. Todo ello quedó reflejado en el decreto provincial 181/06. Asimismo se dictaron oportunamente las DTR 19/06, 6/07 y 10/08 que regularon el procedimiento para la calificación registral de la consolidación de dominio establecida en la ley. En relación al articulado del decreto (y en lo que respecta específicamente al mecanismo para llevar a cabo la consolidación) la norma señala en su artículo 1° que, vencido el plazo de diez años, será necesario cumplimentar dos pasos sucesivos: el primero de ellos es la extinción del derecho real de dominio del anterior propietario, y el segundo consiste en la consolidación de este derecho real de dominio a favor del beneficiario que contaba con la publicidad de un derecho personal con la advertencia de estar afectado al régimen de la ley de fondo. Algunos autores han sostenido que la expresión “extinción automática del dominio” empleada en la disposición legal, no ha resultado la más adecuada y puede llevar a confusión, puesto que la consolidación de dominio no opera en forma instantánea, sino que requiere un trámite integrado por distintos pasos.4 MARCO NORMATIVO ACTUAL EN LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES En estos últimos días, y luego de un prolongado y profundo trabajo en común entre las autoridades del Colegio de Escribanos y el Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires, se ha arribado al dictado de la Disposición Técnico Registral 2/2011, que reúne en un solo texto normativo los criterios de publicidad y registración de la materia que nos convoca. Centraremos entonces nuestras reflexiones sobre la misma. La primera parte de la disposición, referida a la publicidad, establece que los informes de dominio serán expedidos cuando se consignen como titulares de dominio, tanto a éstos como a los beneficiarios o a ambos, aclarando quién de ellos reviste éste último carácter. Así también (y como forma de economía procedimental) el artículo 2° determina que para el caso de consolidación y la celebración de un acto de disposición simultáneo, en el certificado de dominio deberá consignarse en todos los supuestos como titular de dominio a el/los titulares de dominio y a el/los beneficiarios (ambos). En el rubro correspondiente del folio real (en nuestro caso rubro d) el Registro dejará constancia solamente del acto de disposición (por ej.venta).En la segunda parte de la DTR, referida a la Registración se ha procedido a regular los supuestos de rogación, planos, gravámenes y medidas cautelares.En lo referente a la rogación se han establecido las pautas de codificación para los distintos supuestos, como así también se aclara en lo referente al informe catastral que prevé el decreto 181/2006, que el mismo deberá adjuntarse sólo en los supuestos en que no hubiese coincidencia entre los datos que constan en la inscripción de dominio y los que surgieren de dicho informe. Por su parte el art. 5° determina que el Escribano deberá adjuntar dentro de la carátula rogatoria una nota por triplicado (cuyos modelos se aprueban como anexos) solicitando la cancelación total o parcial del dominio antecedente estableciendo el procedimiento a seguir tanto en las inscripciones de folio real como las que se encuentren en la técnica de folio personal cronológico. Atendiendo a los criterios fijados en el decreto 181/06, el artículo sexto de la DTR en análisis determina la necesidad de la intervención en las escrituras de consolidación dominial de la autoridad de aplicación (en nuestra Provincia la Subsecretaría Social de Tierras), siendo pasible su incumplimiento motivo de observación (esto aún en los casos de simultaneidad previstos en el art.8 del decreto citado).El artículo 9°, referido a los terceros involucrados, establece que cuando no hubiere declaratoria de herederos o la misma fue dictada y no exista orden de inscripción judicial, o existan terceros involucrados admitidos por resolución de la autoridad de aplicación se consolidará como en todos los casos a nombre de los beneficiarios y/o cesionarios, • Podrez Yaniz, Haydée Sabina • Ballina Benites, Emilio E. • debiéndose indicar en el rubro observaciones de la minuta rogatoria, quienes son los terceros involucrados con sus datos personales, como así también la mencionada resolución. Por su parte los artículos 10 y 11 establecen los requisitos registrales para la inscripción de la consolidación a nombre de los beneficiarios, de los cesionarios (art. 10) y de los herederos declarados (art. 11). El artículo 12 establece para el caso que la consolidación afectase la totalidad del inmueble, su registración producirá la apertura de un nuevo folio real, que será acompañado por el notario interviniente.-La inscripción de dominio antecedente será cancelada en la forma de estilo consignándose la referencia del nuevo folio real originado. Para el caso que en el dominio se encontraren registradas escrituras de consolidación parcial, al ingresar la última para su registración, se procederá a la apertura de un nuevo folio real, procediéndose igual que en el punto anterior, debiéndose consignar en números fraccionarios la parte indivisa de cada uno de los que consolidad (art. 13).En una importante definición (vinculada a la segunda parte de este trabajo) el artículo 15 determina que en los supuestos de existencia de multiplicidad de inscripciones sobre un mismo inmueble conforme a los informes de catastro, el acta de regularización dominial deberá inscribirse en la totalidad de las inscripciones de dominio superpuestas. En consecuencia al inscribirse la escritura de consolidación se procederá a su cancelación sin necesidad de iniciar actuaciones administrativas. Cuando el anoticiamiento de doble domino surgiere con la inscripción de la escritura de consolidación, la norma establece la necesidad de formar expediente administrativo, en el cual se practicarán los estudios pertinentes, priorizando para la cancelación del dominio superpuesto la resolución de la autoridad de aplicación. Con relación a los planos anteriores a la regularización y utilizados para la consolidación, el artículo 17 establece que los mismos deberán adjuntarse a la escritura de consolidación, y deberán ser admitidos aún en el caso de discordancia entre los datos del poseedor que surjan del mismo con las constancias del Registro relativas al o los beneficiarios. Por último, y con relación a los gravámenes y medidas cautelares, el artículo 19 ordena que en la escritura de consolidación se debe dejar constancia de todas las que surgieren del informe de dominio solicitado, individualizándolos con todos los datos que se expresen en los asientos respectivos. Si existiere anotada una medida cautelar contra el titular de dominio, la toma de razón de la escritura de consolidación producirá su desplazamiento (con notificación a los jueces intervinientes); y si las mismas estuvieran dirigidas contra los beneficiarios, éstos deberán reconocerlas, y dicha circunstancia deberá ser consignada en la rogatoria de estilo (art.20). Asimismo el artículo 21 sienta como principio que si las medidas cautelares fueran tanto la “medida de no innovar” como la “prohibición de inscribir”, la escritura de consolidación deberá ser registrada en forma provisional. En lo que hace a las cesiones de acciones y derechos, ya sea por actos entre vivos o a título universal, la DTR expresa que las mismas podrán ser registradas “siempre que se encuentre en curso el plazo previsto en el artículo 8° de la ley 24.374”. Por lo tanto el escribano interviniente deberá calificar en cada caso dicha circunstancia.- (art.22) Cómo se advierte claramente del análisis de las normas citadas, el mecanismo de saneamiento en la titulación que se viene llevando a cabo, ha evolucionado en el camino correcto. Está en nosotros, como operadores del derecho, darle continuidad, profundizar su estudio, y perfeccionar su implementación con el objeto de brindar mayor seguridad jurídica a toda la comunidad. DOBLE DOMINIO Algunas consideraciones previas “Doble dominio o múltiple dominio” es una expresión gramatical, como muchas otras, utilizada en el ámbito jurídico, que en el caso alude a superposiciones de titularidades incompatibles de derecho reales sobre cosa propia o parcialmente propia sobre un mismo inmueble. En ocasiones lo redundante se torna necesario, y previo al desarrollo del tema vinculado en forma directa con la constitución, modificación y transferencia de derechos reales, diremos que nuestro orden jurídico adopta la teoría del título suficiente (acto jurídico obligacional instrumentado en la forma que prescribe la ley) y modo suficiente (acto jurídico real) para la adquisición de tales derechos. En las transmisiones dominiales existe un acto obligacional de enajenación que queda plasmado al TEMA1 • Regularización Dominial. Doble Dominio conformarse la escritura pública traslativa de dominio, con todos los requisitos exigidos por la legislación de fondo, cumpliendo además con los recaudos registrales establecidos por la ley 17801. No son otros, que título a la vista debidamente inscripto y certificación dominial expedida a tal fin por el Registro de la Propiedad Inmueble. A lo que se agrega la efectiva transmisión dominial o sea la tradición de la cosa. “El dominio es exclusivo. Dos personas no pueden tener cada una en el todo el dominio de una cosa; mas pueden ser propietarias en común de la misma cosa, por la parte que cada una pueda tener”. Artículo 2508 Código Civil. “Inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible….”. Artículo 17 ley 17801. En función de las normas citadas, la existencia del doble dominio es incompatible con el plexo normativo en nuestro país y constituye una patología que afecta gravemente a la seguridad jurídica.5 Su configuración Huelga decir que se excluye del análisis la institución del condominio. La patología en tratamiento se presenta cuando el Registro de la Propiedad publicita dos inscripciones distintas con propietarios distintos e idéntico objeto. Constituye una especie de inexactitud registral ya que existe un desacuerdo en orden a los documentos susceptibles de inscripción. Existe en el caso, la presunción de que algunos de los titulares dominiales carecen de posesión del bien en cuestión o por la posesión misma de una cosa ajena o sin dueño por el término legal para prescribir, de tal manera que el dominio que se invoca no es perfecto6. El carácter exclusivo del dominio impone la incompatibilidad absoluta con la pertenencia a más de una persona y determina la prerrogativa de excluir toda injerencia ajena no consentida por el ordenamiento jurídico. No puede adquirirse el dominio por más de una causa jurídica. El doble dominio puede tener además variantes respecto a la ubicación del inmueble en el cual recae el dominio, superponiéndose totalmente o parcialmente en relación a su ubicación física. Se refleja a los ojos del espectador la existencia en el Registro de la Propiedad de dos o más inscripciones de una misma parcela y por igual derecho a favor de sujetos diferentes, que nada tienen en común entre sí, y originadas en títulos diferentes. Origen de la patología Puesto en vigencia el Código Civil en nuestro país (01/01/1871) su normativa no previó el procedimiento judicial para la adquisición del dominio por vía de la posesión7. En consecuencia el procedimiento judicial resultaba para el derecho común materia reservada a las distintas provincias con uso de un proceso meramente informativo, sin contienda resolviendo así las aspiraciones de las personas a obtener el dominio con el sólo transcurso del tiempo, fijado en treinta años. Los abusos y las indefensiones resultaron notorias. Se hizo necesario el dictado de la ley nacional 141598, adoptada en su texto en la mayoría de los códigos de procedimientos provinciales, según la cual el juicio de adquisición del dominio por posesión se convirtió de carácter contencioso contra quien resulte titular del dominio de acuerdo con las constancias catastrales y registrales. Adviértase habían pasado setenta años de posibles arrebatos a los “vero dominos”. La creación de los distintos Registros de la Propiedad Inmueble de competencia provincial se produce a partir de los años 1879, con lo cual en muchos de ellos existían y aún existen casos de doble dominio originados por la registración en folio personal de sentencia posesoria que otorgaron el dominio a sujeto diferente que el originario y sin efectuar la cancelación del dominio anterior. Otra razón de la enfermedad, se originaron en la falta de correlación en las notas de ventas de fracciones de mayores superficies, agravada por una técnica de redacción manual del registrador, muchas veces lego de engorrosa lectura e interpretación. • Podrez Yaniz, Haydée Sabina • Ballina Benites, Emilio E. • No menos trascendente resulta la importancia de la cancelación de los asientos de dominio que caen por imperio de una sentencia judicial y la apoyatura de la pretensión posesoria en planos de mensura debidamente aprobados que reflejen claramente el lugar físico de ocupación del inmueble, lo que no constituye más que cumplir con el principio de especialidad registral. Pero aquí no termina la descripción. También en variados casos, la inscripción de subastas judiciales o decisiones expropiatorias no clarifican debidamente el inmueble en cuestión con la falta de cancelación de las inscripciones afectadas por el nuevo asiento registral. Algunos avances El año 1968 pareció ser más prolífero. La sanción de la ley 17711, con su modificación del Artículo 25059 y la ley 17801 dieron a la publicidad registral y sus efectos notable trascendencia. El sistema creado en materia de publicidad inmobiliaria tiende a dar certeza a los negocios jurídicos con garantía para el tercero de su derecho de dominio. Toman relevancia así, en relación al tema en tratamiento, los principios registrales que se derivan de una interpretación adecuada de la ley nacional registral. Principio de prioridad del que se deducen el de exclusión y el de regulación del rango. Principio de tracto sucesivo. Principio de especialidad. Otro avance lo constituyó sin duda la adopción del sistema del folio real por el sobre el del folio personalcronológico.10 Sin embargo, la situación planteada carece de solución legal específica en el ámbito nacional. La detección del fenómeno Se torna fundamental la intervención del notario en este aspecto. Como lo indica la doctrina11, la oportuna información brindada por el catastro permite detectar la existencia de esta patología, a raíz de la técnica real empleada en su organización. La ley de nuestra provincia, 1070712, contiene previsiones en este sentido. En su artículo 25 enumera el contenido de la cédula catastral, incluyendo en el inciso a) “la radicación de juicios de usucapión, sobre posición de dominio o multiplicidad de inscripciones”. Se reivindica asimismo la importancia de la realización del estudio de los títulos antecedentes. Como es natural la dilucidación de la contraposición dominial deberá debatirse en sede judicial deduciendo una acción de naturaleza real. El registro de la propiedad no actúa de oficio en la generalidad de los casos. La rogación de inscripción de un documento del cual resulta la duplicidad dominial, o su constatación por el mismo, mediante informe previo del organismo catastral, pone de manifiesto la irregularidad que no se compadece con la normativa ya citada. La incompatibilidad resultante exige entonces indicar el hecho mediante una nota de carácter preventivo y vinculante de las inscripciones superpuestas, no sujeta por su carácter a termino de caducidad, pues la subsistencia depende del esclarecimiento de la anomalía. Se hace necesario vincular las inscripciones contradictorias, en el caso de tratarse de asientos efectuados en la técnica causal-cronológica (protocolos), o indicar la superposición en el folio real correspondiente al inmueble (o inmuebles si la múltiple titularidad los afecta parcialmente y no existe individualidad parcelaria definida). Al expedirse las certificaciones previstas en el artículo 23, ley 17801, se deberá expresar la situación planteada y la imposibilidad de obtener la inscripción definitiva de cualquier nuevo derecho que se transmita o constituya por imperio del artículo 17 del mismo cuerpo legal, hasta tanto se aclare la titularidad prevalente. Si acaso se formalizare un nuevo documento, lo cual el registro no puede impedir, y el mismo ingresare, corresponderá otorgarle inscripción provisoria. Todo el procedimiento expuesto resulta claramente del artículo 18, ley 17801, en especial forma en su inciso a). No se podrá, en ningún caso, prohibir la disposición del derecho por cualquiera de los titulares coexistentes, una medida de tal magnitud corresponde resolverse en sede judicial. Naturalmente queda siempre la opción admitida por la ley de la solución extrajudicial, ya que según el artículo 2515 del Código Civil, última parte, “El propietario…puede abdicar su propiedad, abandonar la cosa simplemente, sin TEMA1 • Regularización Dominial. Doble Dominio transmitirla a otra persona”. Se propone en este caso, acuerdo resolutorio celebrado por escritura pública, aclarando quien es el verdadero titular del dominio con la debida inscripción del mismo. Regulación planteada en la Provincia de Buenos Aires En el ámbito de nuestra provincia su encuadre jurídico se encontraba en las Disposiciones Técnico Registrales 11/67, 11/84 y 12/84. Con un afán ampliatorio de los supuestos antes contemplados, extendiéndolo a todos los casos de petición fundada en quien tenga interés legítimo, aun sin la celebración de acto jurídico alguno; y el supuesto del Reglamento de Copropiedad y Administración el debido estudio de la situación antes de proceder a la transmisión de las unidades funcionales, el Registro ha dictado la D.T.R. 13/2004, que por su relevancia en el tema procedemos a transcribir: DISPOSICIÓN TÉCNICO-REGISTRAL Nº 13/04 La Plata, 2 de septiembre de 2004. VISTO: La necesidad de adecuar lo preceptuado en la Disposición Técnico Registral Nº 11/67(1), a los fines de agilizar el saneamiento registral que pudiere corresponder, en todos los casos en que se detecte o se haya detectado una multiplicidad de inscripciones sobre un mismo inmueble, y CONSIDERANDO: Que, por naturaleza, el derecho real de dominio es excluyente y no admite la presencia sobre el mismo bien, sino de un titular, con lo que están contestes los autores en derecho, como asimismo emerge del texto expreso del artículo 2508 del Código Civil; Que el artículo 15 de la Ley Nº 17.801, prescribe, aplicando el principio registral del tracto sucesivo, que “no se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho, persona distinta de la que figure en la inscripción precedente…” agregando que “de los asientos existentes en cada folio debe resultar el perfecto encadenamiento del titular de dominio y demás derechos registrados así como la correlación entre las inscripciones que existan y las modificaciones, cancelaciones y extinciones”; Que este principio se vería lesionado si se procediera a confeccionar varias matrículas, en los casos en que se rogaran tomas de razón de bienes con doble o múltiple titularidad, máxime a la luz de lo previsto en el artículo 14 de la citada ley; Que el artículo 17 de la Ley Orgánica también dispone, sentando el principio de inscripción, que “inscripto o anotado un documento… no podrá registrarse, otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible”, lo que indica a todas luces en concordancia con lo antedicho, que es incompatible dentro de la técnica del Folio Real, la existencia de dobles o múltiples inscripciones que se superpongan sobre un mismo bien; Que los funcionarios autorizantes deberán dejar constancias en los documentos respectivos, de los informes que en tal sentido se den en las certificaciones solicitadas a la Dirección Provincial de Catastro Territorial, para autorizar los actos dispositivos, lo que tiende a concordar con el sistema de registro, a fin de que se produzca la publicación de tales situaciones, de modo de sanear las mismas, toda vez que constituyen una verdadera anomalía de derecho; Que es necesario contar con un Registro depurado, certero y saneado de tales situaciones, para poder brindarse a los objetivos de la publicidad de los derechos reales, con la mayor eficacia y verosimilitud entre la situación jurídica registral y extrarregistral; Que debe ponerse fin a situaciones registrales como la analizada, cuando son los organismos jurisdiccionales competentes quienes tienen las normas precisas, para proceder a cancelar los asientos que hayan quedado sin efectos jurídicos por imperio de sentencias firmes; Que, así entonces, ha de desaparecer la mera titularidad registral para dar paso a la titularidad real, que es el objetivo perseguido cuando se alude a la depuración y veracidad de los asientos; Que es menester velar por mantener la pureza técnica y jurídica en la confección de los folios reales; Que los principios de tracto sucesivo, legalidad y determinación se verían vulnerados, si no se tratara por los medios legales idóneos, de publicitar, depurar y sanear situaciones anómalas e incompatibles con dichos principios registrales; Que la Disposición Técnico-Registral N° 11/67 preveía efectuar los estudios de antecedentes dominiales, en los casos de doble o múltiple dominio, únicamente “cuando se rogara la toma de razón de transmisiones de dominio”; Que la Disposición Técnico Registral Nº 11/84(2), asimiló, por analogía, a las sentencias de subasta judicial y otras derivadas de juicios contradictorios, a las sentencias judiciales posesorias, a fin de darles igual tratamiento, para el encuadre jurídico, conforme lo dispuesto en el artículo 1º inciso a); Que es conveniente reunir en un mismo cuerpo las distintas normas registrales relativas al doble o múltiple dominio; Que resulta también conveniente, a los fines de la seguridad en el tráfico jurídico inmobiliario, efectuar los estudios correspondientes en todos los casos en que el usuario lo solicite; Que, atento las conclusiones a que se arribó en el taller de Doble Dominio realizado en la Delegación Mar del Plata del Colegio de Escribanos, el día 21 de noviembre de 1997, se estima conducente adecuar y extender la normativa aplicable al Doble Dominio, en materia de Propiedad Horizontal; Que en los casos en que la existencia de la superposición dominial, surja de las notas de los Planos de Propiedad Horizontal, certificaciones catastrales y/o títulos antecedentes, correspondería realizar el estudio al momento de la registración del Reglamento de Copropiedad y Administración, Ley 13.512(3), como paso previo a la transferencia de las unidades funcionales respectivas; Por ello, el Director Provincial del Registro de la Propiedad, DISPONE: • Podrez Yaniz, Haydée Sabina • Ballina Benites, Emilio E. • I) SUPUESTOS DE TRANSMISIONES DE DOMINIO Artículo 1°.- Toda vez que se ruegue la toma de razón de transmisiones de dominio, en las que el documento portante señale la existencia de doble o múltiple titularidad de dominio, se procederá del siguiente modo: a) Si el documento presentado a registrar corresponde o tiene como origen una inscripción de sentencia de posesión, de subasta judicial u otras derivadas de juicios contradictorios, se vincularán las inscripciones de otro origen que coexistan con aquellas en la medida de la superposición, siempre que aquellas fueren anteriores en el tiempo, quedando únicamente como titular en el folio real el que correspondiere al acto que se intenta inscribir. b) Si las inscripciones que coexisten con la posesoria o análoga, resultaren posteriores, y dentro de ellas tuviere su origen el documento que se pretende inscribir, se procederá a insertar en el rubro titularidades, en el orden que correspondan en el tiempo, los titulares que resulten de cada una de las inscripciones que se encuentren en tal circunstancia, además de la que proviniere de sentencia. Artículo. 2°.- Si el documento presentado para la toma de razón no registrase antecedente que corresponda a inscripción de sentencia de posesión, de subasta judicial u otras derivadas de juicios contradictorios, se resolverá inscribiendo de acuerdo a lo previsto en el artículo 1º inciso b). Artículo. 3°.- La toma de razón se efectuará de modo que se advierta claramente la situación indicada, pudiendo distinguirse los diversos titulares superpuestos, mediante auxiliares alfabéticos como subrubros del principal. Artículo. 4°.- En los casos previstos en el artículo 1º inciso b) y en el artículo 2º, se dejará constancia en el rubro “determinación del inmueble”, de las inscripciones antecedentes, indicando en cada caso a qué subrubro de titular corresponde. Articulo. 5°.- En los casos del artículo 1º inciso a), se remitirá comunicación a la Dirección Provincial de Catastro Territorial, indicando la vinculación de las inscripciones realizadas, y cuál subsiste en la última registración. Artículo. 6°.- En los casos de los artículos 1º inciso b) y artículo 2º, se dejará constancia al margen de los dominios de la correlación respectiva, como así también la siguiente nota: “Previo a toda disposición del dominio deberá determinarse cuál de las titularidades subsiste, por cuanto existen respecto al presente bien, la emergente de la N°…”. Igual nota se insertará en la constancia de inscripción en el documento portante que resulte registrado, para conocimiento de la parte interesada. II) SUPUESTOS EN QUE EL USUARIO LO SOLICITE Artículo. 7°.- En los casos en que se solicite el estudio de antecedentes dominiales, a petición fundada de quien tenga interés legítimo, aunque no hubiere celebrado acto jurídico y tuviere información del doble o múltiple dominio, se aplicará el mismo procedimiento establecido en los artículos 1º incisos a), b) y 2, de la presente disposición. III) PROPIEDAD HORIZONTAL Artículo. 8°.- Cuando se ruegue la toma de razón del Reglamento de Copropiedad y Administración Ley 13.512, y el inmueble se halle afectado por superposición dominial, el Registro efectuará el estudio correspondiente e inscribirá en forma definitiva aplicando el procedimiento establecido por la presente, no pudiendo disponerse de las unidades resultantes en tanto no se encuentre saneado el doble o múltiple dominio, si el caso quedara encuadrado en lo dispuesto en los artículos 1° inciso b) y 2º. Si en forma simultánea al Reglamento, se otorgaren transmisiones o adjudicaciones de las unidades resultantes, se inscribirán también en forma definitiva, siguiendo igual procedimiento, no pudiendo disponerse de las mismas en tanto no se encuentre saneada la superposición dominial. IV) REVISION DE CASOS Artículo. 9°.- Serán revisables todos aquellos casos en que el titular afectado por situaciones de doble o múltiple dominio, con título inscripto solicite expresamente la revisión del caso. Artículo. 10.- Deróguense las Disposiciones Técnico Registrales números 11/67 y 11/84. Artículo. 11.- De forma. TEMA1 • Regularización Dominial. Doble Dominio Notas 1 Ballina Benites, Emilio Eduardo. “La intervención notarial en la escrituración de los planes de la vivienda social” .-XXXIII JNB, Mar del Plata, 2003 2 Ver antecedentes parlamentarios Ed, La Ley. Año 1997, número 6. 3 Conf.Trámite parlamentario HCD,período 1995, n° 91 del 12 de julio de 1995 4 Muñoz,Lorena. Revista de la Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales de la UNLP. Año 5. N° 38 5 “La seguridad es tener la certidumbre y confianza que el mundo que nos rodea no nos atacará. Es un valor de autonomía unidireccional, por ende tiene un disvalor: la inseguridad. Dada esta inseguridad se sortea este mal con el orden, que es un valor de heteronomía, viene de afuera y lo impone la normativa jurídica. Debe aparecer cuando la seguridad no se brinda e intenta traer tranquilidad desde el Estado y su organización normativa…La inseguridad sobrevive desde un exclusivo horizonte, a saber, cuando la seguridad no alcanza un mínimo preciso”. COSSIO, Carlos. La Teoría Egológica del Derecho. Segunda Edición. Abeledo-Perrot. 1964, pág.569. 6 “Y como dos dominios no pueden coexistir, porque para que haya dominio tiene que haber mediado posesión cointegrativa del derecho real, en los hechos sólo uno es el verdadero propietario, aunque las inscripciones puedan exhibir a más de uno”. MOLINARIO, Alberto. D. “Informe presentado en el Instituto de Derecho Registral el 23/4/1974. 7 Artículo 2351 Código Civil: “Habrá posesión de las cosas, cuando alguna persona, por sí o por otro, tenga una cosa bajo su poder, con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad”. 8 (B.O. 10/10/1952). Texto según decreto-ley 5756/1958. 9 “La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas” 10 Con vigencia en la Provincia de Buenos Aires por Decreto P.E.2002/62. 11 VILLARO, Felipe Pedro. Elementos del derecho registral inmobiliario. Scotti Editora. 2003, pág..139. 12 Promulgada el 16/11/1988. • Podrez Yaniz, Haydée Sabina • Ballina Benites, Emilio E. • CONCLUSIONES 1) La ley 24.374 entró en vigencia en el año 1994, e instituyó un mecanismo de regularización dominial en virtud del cual sus beneficiarios podrían acceder a un instrumento válido y suficiente para acreditar la titularidad del derecho real de dominio del inmueble que poseían. 2) Posteriormente en el año 2003, se sancionó la ley 25.797 que sustituyó el art. 8 en su redacción original, estableciendo que la inscripción registral se convertirá de pleno derecho en dominio perfecto, transcurrido el plazo de diez años contados a partir de su registración, dejando librado a las reglamentaciones locales la forma en que los beneficiarios obtendrían la escritura o título de dominio. 3) En consecuencia-descartada la vía judicial, y resultando inadecuada la vía administrativa con intervención exclusiva del Registro de la Propiedad-se recurrió (en la Provincia de Buenos Aires) al cuerpo notarial para que, en una tarea conjunta con el órgano de aplicación del régimen, y sobre la base de un procedimiento similar al implementado oportunamente en la etapa del acogimiento, llevara a cabo la consolidación del dominio. Todo ello quedó reflejado en el decreto provincial 181/06. Asimismo se dictaron oportunamente las DTR 19/06, 6/07 y 10/08 que regularon el procedimiento para la calificación registral de la consolidación de dominio establecida en la ley. 4) En relación a lo que respecta específicamente al mecanismo para llevar a cabo la consolidación la norma provincial señala, en su artículo 1° que, vencido el plazo de diez años, será necesario cumplimentar dos pasos sucesivos: el primero de ellos es la extinción del derecho real de dominio del anterior propietario, y el segundo consiste en la consolidación de este derecho real de dominio a favor del beneficiario que contaba con la publicidad de un derecho personal con la advertencia de estar afectado al régimen de la ley de fondo. 5) La DTR vigente en la Provincia de Buenos Aires (artículo 15) determina que en los supuestos de existencia de multiplicidad de inscripciones sobre un mismo inmueble conforme a los informes de catastro, el acta de regularización dominial deberá inscribirse en la totalidad de las inscripciones de dominio superpuestas. En consecuencia al inscribirse la escritura de consolidación se procederá a su cancelación sin necesidad de iniciar actuaciones administrativas. Cuando el anoticiamiento de doble domino surgiere con la inscripción de la escritura de consolidación, la norma establece la necesidad de formar expediente administrativo, en el cual se practicarán los estudios pertinentes, priorizando para la cancelación del dominio superpuesto la resolución de la autoridad de aplicación. 6) Doble dominio o múltiple dominio es una expresión gramatical, como muchas otras, utilizada en el ámbito jurídico, que en el caso alude a superposiciones de titularidades incompatibles de derecho reales sobre cosa propia o parcialmente propia sobre un mismo inmueble. 7) La existencia del doble dominio es incompatible con el plexo normativo de nuestro país y crea una patología que afecta gravemente a la seguridad jurídica. 8) Constituye una especie de inexactitud registral ya que existe un desacuerdo en orden a los documentos susceptibles de inscripción de tal manera que el dominio que se invoca no es perfecto.. 9) El carácter exclusivo del dominio impone la incompatibilidad absoluta con la pertenencia a más de una persona y determina la prerrogativa de excluir toda injerencia ajena no consentida por el ordenamiento jurídico. No puede adquirirse el dominio por más de una causa jurídica. Se excluye la figura del condominio. 10) La creación de los distintos Registros de la Propiedad Inmueble de competencia provincial se produce a partir de los años 1879, con lo cual en muchos de ellos existían y aún existen casos de doble dominio originados por la registración en folio personal de sentencia posesoria que otorgaron el dominio a sujeto diferente que el originario y sin efectuar la cancelación del dominio anterior. 11) No menos trascendente resulta la importancia de la cancelación de los asientos de dominio que caen por imperio de una sentencia judicial y la apoyatura de la pretensión posesoria en planos de mensura debidamente aprobados que reflejen claramente el lugar físico de ocupación del inmueble, lo que no constituye más que cumplir con el principio de especialidad registral.. 12) Como es natural la dilucidación de la contraposición dominial deberá debatirse en sede judicial deduciendo TEMA1 • Regularización Dominial. Doble Dominio una acción de naturaleza real. 13) El registro de la propiedad no actúa de oficio en la generalidad de los casos. La rogación de inscripción de un documento del cual resulta la duplicidad dominial, o su constatación por el mismo, mediante informe previo del organismo catastral, pone de manifiesto la irregularidad que no se compadece con la normativa ya citada. La incompatibilidad resultante exige entonces indicar el hecho mediante una nota de carácter preventivo y vinculante de las inscripciones superpuestas, no sujeta por su carácter a termino de caducidad, pues la subsistencia depende del esclarecimiento de la anomalía.. 14) La labor del notario es fundamental en la detección del fenómeno. 15) No se podrá, en ningún caso, prohibir la disposición del derecho por cualquiera de los titulares coexistentes, una medida de tal magnitud corresponde resolverse en sede judicial. 16) La Provincia de Buenos Aires ha regulado el fenómeno con el dictado de la D.T.R.13/2004.que resulta además innovadora al incluir la posibilidad de que el usuario con interés legítimo pueda poner en práctica el mecanismo administrativo y además contempla la patología en el caso del sistema de la propiedad horizontal. • Podrez Yaniz, Haydée Sabina • Ballina Benites, Emilio E. •
