Resolución N°1816-2013-SUNARP-TR-L

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TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCiÓN No.
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2013 - SUNARP-TR-L
O 6 NOV. 2013
Lima,
CORPORACiÓN ONE S.A.C. representada por
Aby Jaskel Gomberoff Snaiderman
N° 516706 del 3/6/2013
HTD. N° 76068 del 2/9/2013
Predios de Lima
Compraventa
APELANTE
TíTULO
REClJRSO
REGISTRO
ACTO (s) .
SUMIU_A
COMPRAVENTA DE BIENES FUTUROS
"No procede /a anotación preventiva de venta de predios que no cuentan con
partida registra/."
1.
ACTO CUYA
PRESENTADA
INSCRIPCiÓN
SE
SOLICITA
Y
DOCUMENTACiÓN
Al presentar el título, se solicitó la inscripción de la compraventa de bienes
inmuebles futuros, que otorga como vendedora Rubinos y Mesia Asociados
SACo y de la otra parte como compradora, Corporación One SAC ..
Los inmuebles futuros transferidos son el departamento N' 301 Y el
estacionamiento N° 47, que están en proceso de edificación sobre e~predio.
inscrito en la partida electrónica N' 49063846 del Registro de Predios de
• Lima.
A tal efecto se presentó parte notarial de la escritura pública de
compraventa del 21/8/2012 extendida por el notario de Lima Manuel
Reátegui Tomatis.
Ante la observación formulada, el interesado
anotación preventiva de los actos rogados.
1.
•
solicit9 a la Registradora la
DECISiÓN IMPUGNADA
La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima Milagritos Mejía
Gonzales observó el título en los siguientes términos:
"Revisado el reingreso presentado:
Se verifica que se ha solicitado inscribir la anotación preventiva de compra
venta del departamento N' 301 Y estacionamiento N' 47.
Al respecto se informa que la anotación preventiva por falta de inscripción
I
de la declaración de fábrica definitiva y la independización definitiva ~o está.
dentro de los supuestos de anotación preventiva regulé':do en el artículo 64
• del Reglamento General de los Registros Públicos.
Así, el inciso d) del artículo 65 referido a "los títuios cuya inscripción no
pueda efectuarse porque adolecen de defecto subsanable" no contempla el
supuesto de anotación preventiva por no estar inscrita la independización
definitiva; por cuanto [a falta de inscripción de acto previo (no está inscrita
en la habilitación o la subdivisión del terreno mayor, o la independización),
es un caso que no involucra la validez del título sino su vinculación con las
partidas registrales; de acuerdo a lo señalado en el precedente .de
observancia obligatoria aprobado por el Tribunal Registral mediante
Resolución N° 120-2006-SUNARP-TR-T en el XXXII Pleno; por lo que
deberá aclarar su rogatoria de ser el caso.
* Por lo señalado subsiste la observación de fecha 12/6/2013 en todos
sus extremos, siendo la siguiente:
Revisada la partida electrónica N° 49063846 del registro de Predios se
advierte que a la fecha no obra inscrita la fábrica ni independización de los
2 predios que se transfieren (departamento 301 y estacionamiento 47), por
lo que previamente deberá registrarse la fábrica e independización de los
predios submateria a efectos de poder inscribir la presente compraventa, de
conformidad con el articulo IV del título Preliminar del TUO del ReglBmento .
General de los registros Públicos.
Base Legal: Numerales 111 y V del titulo Preliminar y los Arts. 31°, 32° Y 40°°
del 'rUO del Reglamento General de los Registros Públicos y los Arts.
/.010° Y 2011 ° del Código CiviL"
FUNDAMENTOS DE LA APELACiÓN
El apelante fundamenta su recurso en los siguientes términos:
La anotación preventiva tiene por finalidad reservar la prioridad y advertir la
existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho
inscrito.
El inciso d) del artículo 65 del Reglamento General de los Registros
Públicos señala que son susceptibles de anotación preventiva los titulas
cuya inscripción no puede efectuarse porque adolecen de defecto
subsanable.
Por lo tanto, la solicitud de anotación preventiva es procedente.
IV.
ANTECEDENTE REGISTRAL
En la partida electrónica N" 49063846 del Registro de Predios de Lima obra
registrado el predio ubicado en Av. Juan de Aliaga N" 426- 428, Magdalena
del Mar.
En el asiento C00003 obra el derecho de propiedad de Rubinos & Mesia
Asociados SACo
En el asiento B0002 se inscribió la demolición total de la fábrica levantada
sobre el predio.
PLANTEAMIENTO
DE LAS CUESTIONES
Interviene como 'ponente la vocal Nora Mariella Aldana Durán.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a
determinar es la siguiente:
RESOLUCiÓN No. -
I f /6 ~
2013 - SUNARP- TR-L
- ¿Procede la anotación preventiva de venta de predios que no cuentan con
partida registral?
VI.
1.
ANÁLISIS
La rogatoria inicial del presente titulo apelado fue la inscripción' de la
• compraventa de inmuebles futuros Esta rogatoria dio lugar a la observación
de la Registradora motivada, en la falta de inscripción de la fábrica e
independización de las secciones de propiedad exclusiva materia de
transferencia.
Al respecto, el departamento 301 y el estacionamiento N" 47 que fueron
objeto de transferencia, no tienen existencia registra!. Así, en la partida
registral obraba inscrita una fábrica, habiéndose registrado su demolición
en el asiento 80002. Por lo tanto, no obra inscrita edificación alguna sujeta
al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común que comprenda
departamentos y estacionamientos.
Resulta por tanto que los bienes objeto de transferencia no tienen
existencia registra!. Para que tengan existencia registral se requiere que,
como actos preyios, se registre la declaración de fábrica, el reglamento
interno que regirá la edificación y finalmente la independización de dichos
bienes. En virtud a la independización los referidos bienes constituirán
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fincas registrales y en consecuencia contarán con partida registral propia en
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S-\ la que podrán extenderse las inscripciones (o anotaciones) que a'dichos.
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bie.nes se refiera~. Asi, conforme al principio de especialidad recogidoen el
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".b.. , articulo IV del Titulo Preliminar. del Reglamento General de los Registros
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Públicos, por cada. bien se abrirá una .~artida reg~stral. independiente, en
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donde se extendera la pnmera Inscrlpclon de aquel aSI como los actos o
derechos relativos al mismo.
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Sin perjuicio de lo expuesto, es de señalar que el Registro no niega' la
posibilidad de que actos de disposición sobre unidades inmobiliarias en
proyecto accedan al Registro como anotación preventiva, en tanto éstas
tienen un correlato físico en el suelo del predío matriz, pero siempre será
necesario que se inscriba previa o simultáneamente el acto de predeclaratoria de fábrica, conforme a lo previsto en los artículos 50C y
siguientes del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
(aprobado por Resolución N" 248-2008-SUNARP/SN,
aplicable al título
venido en grado por haberse presentado antes del 14/6/2013, fecha en que
entró en vigor 'el nuevo Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios, aprobado por Resolución W 097-2013- SUNARP/SN).
2. Ante la observación formulada por la Registradora,
anotación preventiva por defecto subsanable.
se solicitó
la.
El artículo 65 del Reglamento General de los' Regisiros Públicos regula los
actos y derechos susceptibles de anotación preventiva:
a) Las demandas y demás medidas cautelares
b) Las resoluciones judiciales que no den mérito a una inscripción definitiya.
c) Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse filar no estar inscrito el
derecho de donde emane
d) Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse porque adolecen de
defecto subsanable.
e) Los títulos
que, en cualquier
caso,
deben
anotarse
conforme
a
disposiciones especiales.
En el artículo 66 del mismo reglamento se regula la procedencia y plazo de
las anotaciones preventivas a que se refieren los literales c) y d) del artículo
65. Así señala que la anotación preventiva a que se refieren los literales c) y
d) del articulo 65, procede únicamente en el Registro de Propiedad
Inmueble y respecto de los actos señalados en los numerales 1 al 6 del
1
artículo 2019 del Código Civil .
Esta anotación preventiva sólo procede a solicitud de parte y lur-go de.
haberse formulado la correspondiente observación. Su vigencia es de un
• año, contado a partir de la fecha del asiento de presentación del título,
vencido este plazo caduca de pleno derecho. En estos supuestos, al
extender la anotación preventiva, el Registrador deberá consignar expresa y
claramente dicho carácter, el defecto que motiva su extensión, el plazo de
caducidad, la indicación de que vencido el mismo la anotación no surtirá
ningún efecto y cualquier otra precisión que impida que los terceros sean
inducidos a error.
3. El Reglamento General de los Registros Públicos precisa en el citado
artículo 66, los requisitos para la anotación preventiva de los títulos cuya
inscripción no puede efectuarse por no estar inscrito el derecho de donde
emane (literal c) del articulo 65). La norma precisa que sólo procede
cuando se haya acreditado el derecho no inscrito del otorgante a la fecha
del asiento de presentación, mediante el respectivo contrato con firmas
legalizadas notarialmente. En defecto de éste, se podrá presentar copia
legalizada notarialmente del respectivo contrato o la declaración jurada del
solicitante, en el sentido que el otorgante del acto adquirió su derecho del
titular registra!.
• Como puede apreciarse, el literal c) del artículo 65 del RGRP, prevé la
anotación preventiva de aquellos títulos que no pueden inscribirse por falta
de tracto sucesivo. Al respecto, el artículo 2015 del Código Civil establece
lo siguiente: Ninguna inscripción, salvo la primera se hace sin que esté
inscrito o se inscriba el derecho de donde emane.
4. Ahora bien, deben distinguirse los supuestos de títulos cuya inscripción
no puede efectuarse por no estar inscrito el dere'cho de donde emane
(literal c) del artículo 65), de los títulos cuya inscripción no puede efectuarse
porque adolecen de defecto subsanable (literal d) del artículo 65). A su vez,
es necesario distinguir ambos supuestos citados (que dan mérito, q
solicitud de parte, a una anotación preventiva), de los supuestos de títulos
1 Articulo 2019.- Aclos y derechos inscribibles
Son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde esté ubicado cada
inmueble:
1.- Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o
limiten los derechos reales sobre inmuebles.
2.- Los contratos de opción.
3.- Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa .
• 4.- El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de
los actos o contratos registrados.
5.- Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.
6.- Los contratos de arrendamiento.
( .. )
I
RESOLUCiÓN No. -
I gJ6_2013
- SUNARP-TR-L
,
que no pueden inscribirse por falta de acto previo, supuesto que no da
• mérito a anotación preventiva.
Al respecto, en el Trigésimo. Segundo Pleno Registral realizado
3.4.20082, se aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria:
el
Improcedencia de la anotación preventiva
"No procede /a anotación preventiva en los supuestos de falta de inscripción
de acto previo".
5. En el articulo 40 del RGRP se regula la "observación" del titulo,
señalándose que si el título adoleciera de defecto subsanable o su
inscripción no pudiera efectuarse por existir un obstáculo que emane de la
partida registral, el Registrador formulará la observación respectiva. La
norma añade que si el obstáculo consiste en la falta de inscripción de acto
previo, la subsanación se efectuará ampliando la rogatoria a fin de adjuntar
los documentos que contienen el acto previo.
Tal como se señala en la Res. 120-2006-SUNARP-TR-T del 2-8-2006, que
dio mérito a la aprobación del precedente citado, la observación por élefecto .
• subsanable alude a la existencia de vicios propios del titulo que impiden su
inscripción, independientemente de su confrontación
con la partida
registra!. En este ámbito sólo se analiza el título en abstracto, verificando
sus aspectos materiales y formales: por lo primero, se evalúa el acto o
negocio juridico; por lo segundo, se califica el instrumento que contiene a
dicho acto o negocio; y en ambos casos se hace abstracción de las
partidas registra les que resultan directa o indirectamente involucradas con
el título.
En lo que respecta a los obstáculos que emanan de la partida registral - y
que dan también mérito a observación, si fueran salvables -, se trata d~
denegatorias que se sustentan en la confrontación del título ton las partidas
del Registro. La falta de tracto sucesivo y la falta de inscripción de acto
previo son ejemplos de obstáculos que emanan de la partida registra!. Se
trata de defectos que no involucran la validez formal ni sustantiva del título
sino su relación con las partidas registrales.
V
/
Como puede apreciarse, mientras la observación del título por defecto
subsanable y la observación del titulo por falta de tracto sucesivo se.
encuentran previstas como supuestos que - a solicitud de parte -, dan
• mérito a la anotación preventiva del título, la observación por falta de acto
previo (que es un tipo de obstáculo que emana de la partida registral), no se
encuentra prevista como supuest{) que dé mérito a anotación preventiva.
6. En el titulo venido en grado, se solicita la anotación preventiva
transferencia del departamento W 301 y el estacionamiento W 47
vendedora Rubinos y Mesía Asociados SACo construirá sobre el
ubicado en Juan de Aliaga 426-428, Magdalena del Mar, inscrito
partida W 49063846 del Registro de Predios de Lima.
de la
que la
predio
en la
En la citada partida no obra inscrita actualmente fábrica alguna sujeta al
régimen de propiedad exclusiva y propiedad común. Sólo obra inscrita una
demolición.
Publicado en el diario oficial "El Peruano" el 11.6.2008
Por lo tanto, la inscripción del titulo no puede realizarse por existir obstáculo
consistente en la falta de inscripción de actos previos.
•
En consecuencia, no procede tampoco la anotación preventiva, por no
encontrarse prevista la anotación preventiva por falta de inscripción de acto
previo.
Corresponde confirmar la observación formulada por la Registradora.
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII.
RESOLUCiÓN
CONFIRMAR la observación formulada por la Registradora Pública de.1
Registro de Predios de Lima al titulo referido en el encabezamiento, por los
fundamentos expuestos en la presente resolución.
eístrese y comuniquese.
~R\..
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I ~ 2t;Ia. Sala i
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'V"-V
MIRf.HA, ~N~~EDREGAL
"''' u. /lo la/ de la Segunda Sala
prési~e
del Tribunal Registral
.
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NORA MARIEL::U;ANADURAN
Vocal del Tribunal Registral
Tribunal/Resoluciones
LUIS A BERTO ALIAGA H
IPATA
Vo al del Tribunal Registra
2013/S16706-2013.doc
•