Alquiler con derecho a compra: una solución a la crisis inmobiliaria

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entre magnitudes
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L arrendamiento con derecho de adquisición de la vivienda o
local de negocio se ha convertido en una moda impuesta por la
crisis económica y la caída de las ventas inmobiliarias, pero su falta
de normativa específica hace necesario conocer la amplia jurisprudencia que da y quita razones en situaciones impensables a la hora
de firmar el contrato.
E
XAVIER GIL PECHARROMÁN
STA modalidad de contrato
ha ganado muchos adeptos
en los últimos tiempos. Es
una forma de recuperar buena parte de la renta pagada durante el alquiler por parte del inquilino si, finalmente, se realiza la adquisición
de la vivienda. Se trata de un fenómeno nacido con el doble objetivo
de ofrecer a los compradores el acceso a viviendas, locales de negocio
y naves industriales a precios asequibles y garantizar una salida alternativa al gran stock de locales
que tienen muchos promotores.
En estas operaciones propietario e inquilino pactan un plazo máximo de tiempo para el traspaso del
local, donde se aplicará un porcentaje de descuento también estipulado. Cuanto antes se realice la compra, mayor será el reembolso del
alquiler abonado. El vendedor, además, se beneficia al no tener su propiedad ociosa y al contar con una
firme posibilidad de venta. La propuesta resulta ideal para parejas o
personas jóvenes, que con este sistema pueden obtener una alternativa para adquirir una propiedad
sin hacerlo en forma inmediata ni
abonando todo el dinero de una sola vez.
Será suficiente la manifestación del optante para que el contrato sea firme y en estado de ejecución. Desde ese momento ambas
partes quedan obligadas por los
términos del acuerdo a vender y
entregar el local, pero cumpliendo
todas las formalidades legales que
rigen los actos de disposición. Una
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Escritura
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vez manifestada la decisión, vendedor y comprador no necesitan
realizar ninguna actividad posterior para que el contrato quede firme (STS, 23 de diciembre de 1991).
De esta forma, el propietario sólo
está obligado a mantener la opción durante el tiempo pactado,
así como a lo estrictamente acordado antes de suscribir el contrato de opción.
El propietario durante ese plazo se encuentra obligado a mantener la oferta a favor del optante,
por lo que no podrá vendérsela a
un tercero, y a vender cuando el
inquilino ejecute el contrato de opción. Éste último puede verse obligado cuando el contrato de opción
se haya pactado a entregar una señal y si se ha convenido que el
ejercicio de la opción ha de ir
acompañada del pago del precio
acordado para la compraventa, el
optante no cumple hasta que no realice dicho pago y la opción perderá su eficacia (STS, 2 de noviembre
de 1995).
ALQUILER CON
DERECHO A COMPRA:
UNA SOLUCIÓN A LA
CRISIS INMOBILIARIA
Cómo funciona el contrato.
Contratos problemáticos
L contrato con opción a compra es un acuerdo complejo, que carece de regulación y que siempre ha resultado problemático por su propia naturaleza. Incluso la
jurisprudencia lo excluyó de la legislación especial arrendaticia (sentencias del Tribunal Supremo de 7 de enero de 1948 y de 27 de febrero de 1950). También llegó a considerarse que el pacto de arrendamiento tenía vida propia con respecto a la opción de
compra, apareciendo como dos figuras jurídicas independientes (sentencias del Supremo de 5 de junio de 1951 y de 18 de mayo de 1955), salvo en supuestos en que
estén tan íntimamente unidos que sea imposible su separación. Por ello, cada contrato debe ser interpretado con el fin de saber qué es lo que las partes contratantes han
querido pactar sin que existan fórmulas generalizadas aplicables por los jueces.
E
Comunicar el deseo de compra
NA de las principales causas de litigios se centra en la comunicación de la voluntad del optante de ejercitar su derecho de compra. Señala la jurisprudencia que
no basta para que se entienda ejercitada la opción en tiempo oportuno que se manifieste esa voluntad dentro del plazo pactado, sino que es necesario que esa declaración de voluntad llegue al propietario dentro del plazo acordado (sentencias del Tribunal Supremo de 22 de diciembre de 1992 y de 25 de abril de 1994). Así, la carga de la
prueba de que se ha realizado la comunicación es responsabilidad del optante y en
ningún caso puede imputársele al vendedor el fallo de esos medios o el empleo de
uno inadecuado.
U
La opción de compra se
ejercita siempre de modo
unilateral por el optante.
La
opción de compra supone que el
arrendador y propietario concede
al arrendatario la facultad en exclusiva de decidir sobre si se celebra o no otro contrato distinto. Esta cesión se establece por un plazo
de tiempo delimitado, con unas
condiciones determinadas y con el
pago de una cantidad por el optante
(sentencias del Tribunal Supremo
–STS– de 4 de abril y de 9 de octubre
de 1987), que puede manifestar su
voluntad de cumplir lo acordado
dentro del plazo establecido (STS
de 5 de julio de 1985 y de 9 de octubre de 1989).
Escritura pública.
La opción de
compra se ejercita siempre de modo unilateral por el optante, de forma que si el contrato de concesión
de la misma señala el otorgamiento
dentro de un plazo de la escritura
pública como integrante del ejercicio eficaz de la misma, será extraño
a su naturaleza.
La modalidad de
arrendamiento con
derecho a compra ha
ganado muchos
adeptos en los últimos
tiempos
El otorgamiento es un negocio
bilateral que solemniza el contrato
de compraventa perfeccionado por
la única voluntad necesaria, la del
optante (STS 15 de julio de 2010).
En modo alguno la opción pierde
su naturaleza unilateral, necesitando para su ejercicio eficaz la cooperación del vendedor por su concurrencia al otorgamiento de la
escritura pública. En suma, el otorgamiento de la escritura pertenece
a la fase de cumplimiento del contrato de compraventa, ya perfecto
por el ejercicio de la opción. Dentro
de esta fase, las normas aplicables
son las de tal contrato.
Escritura
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Tributación por IVA
ESDE un punto de vista tributario, las cuotas de IVA soportado en la construcción
de viviendas destinadas para la venta a través
de contratos de arrendamientos con opción de
compra, en los cuales se pueda inferir con
certeza la intención del promotor de vender,
adjudicar o ceder, en última instancia la vivienda, son deducibles para el promotor. El tipo impositivo aplicable a las cuotas arrendaticias, desde el día 28 de octubre de 2009, es el
reducido del 7 por ciento o del 4 por ciento para las VPO, pero las cuotas arrendaticias exigidas antes de esa fecha están repercutidas al
16 por ciento.
D
Propietario e
inquilino
pactan un
plazo máximo
de tiempo
para el
traspaso del
local.
El inquilino puede recuperar buena parte de la renta pagada durante el alquiler si,
finalmente, se realiza la adquisición de la vivienda
En consecuencia, la opción, para que se pueda considerar ejercitada, ha de tener como objeto el futuro contrato de compraventa que
se perfeccionó al concederla el propietario, y no otro distinto. Aunque
no existe una regulación adecuada
sobre la opción de compra, hay una
excepción, establecida por el artículo 14 del Reglamento Hipotecario, que presenta una estructura
atípica, que a la hora de la inscripción en el Registro considera imprescindible que exista un convenio expreso entre las partes y que
éste contenga un precio estipulado.
En multitud de sentencias, el
Tribunal Supremo ha declarado
que este artículo del Reglamento
Hipotecario se refiere única y exclusivamente a los requisitos que
debe reunir el contrato para que se
pueda proceder a inscripción registral. Por ello no puede extenderse a
otras situaciones su regulación con
efectos jurídicos diferentes.
Por otra parte, como la Ley de
Arrendamientos Urbanos (LAU) de
1994 abandonó la tradicional diferenciación entre arrendamientos
de vivienda y arrendamientos de locales por arrendamientos de vivienda permanente y para usos diferentes al de vivienda (locales,
segundas viviendas, oficinas, almacenes, etc.), éstos últimos se rigen
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por la voluntad de las partes y, en
su defecto, por las normas del Título III de esta ley y, de manera complementaria, por el Código Civil.
Por tanto, la LAU deja a lo acordado por las partes la configuración del contrato de arrendamiento
cuando no se trata de un inmueble
al que no se da uso como vivienda.
Por ello, el precio establecido podrá
ser el mismo que se exigiría a un
tercero ajeno a la opción de compra, aunque lo habitual es que se
descuente del precio las cantidades
pagadas como arrendamiento por
el optante.
Renovación del arrendamiento.
Quienes firman un contrato inicial
por un año y lo renuevan con otro a
partir de esa fecha deben tener en
cuenta que la nueva firma renueva
el contrato de arrendamiento, pero
no lo hace con la cláusula de opción
de compra, que puede ser modificada al alza por el arrendador, salvo
que se pacte expresamente el reconocimiento expreso del mantenimiento de la cláusula inicial.
El artículo 1.566 del Código Civil estima que si al terminar el
contrato permanece el arrendatario disfrutando 15 días de la cosa
arrendada con aquiescencia del
arrendador, se entiende que hay
tácita reconducción por el tiempo
que establecen los artículos 1.577 y
1.581, a menos que precediese requerimiento.
La sentencia de la Sala de lo Civil de 14 de septiembre de 2010 ratifica que la reconducción tácita
mantiene el contrato de arrendamiento entre las partes, pero con
limitación del plazo pero no renueva la opción de compra pactada, ya
que no se pactó por el plazo que dura la relación arrendaticia sino
por el plazo de un año contemplado en el contrato para el arrendamiento inicial.
El ponente, el magistrado José
Antonio Seijas Quintana, considera
que la reconducción tácita tan sólo
tiene los efectos legalmente previstos, pero no permite mantener los
pactos especiales que alcanzaron las
partes en el mencionado contrato de
arrendamiento. Así, de forma que la
opción no estaba vigente, al no haber existido manifestación de las
partes a la hora de exponer su voluntad de mantenerla durante la
prórroga del contrato, olvidando, según el recurrente, que no estamos
ante una prórroga, sino ante una reconducción, lo que supone un nuevo
contrato por consentimiento tácito
que reproduce las características
del anterior, salvo en lo referente al
plazo de duración y aquello que pudiera afectar a terceros.
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