Más información, descargar pdf

Octubre 2013
Boletín de
Noticias del
Grupo Vilar Riba
Departamento Jurídico
LA LEY 4/2013: REFORMA EN LA
REGULACIÓN DE LOS
ARRENDAMIENTOS URBANOS
La reciente Ley 4/2013, de 4 de junio, ha introducido distintas modificaciones tanto en la regulación
de los contratos de arrendamiento urbano (de vivienda y para uso distinto del de vivienda), como en
los procedimientos judiciales de desahucio y reclamación de rentas debidas.
En este artículo queremos comentar las novedades más relevantes en la regulación de los contratos
que ha introducido la citada ley, toda vez que las modificaciones en cuanto a los procedimientos
judiciales de desahucio y reclamación de rentas debidas han sido de poca importancia y de carácter
más bien técnico procesal.
Lo primero que hay que destacar es que la nueva regulación es un intento de liberalizar un poco más
los contratos de arrendamiento de vivienda, si bien, como nos tiene acostumbrados el legislador, de
una manera muy tímida e insuficiente. Donde antes la Ley de Arrendamientos urbanos establecía
que los contratos de arrendamiento de vivienda se regulaban en primer lugar por lo establecido en la
ley y, en su defecto, por la voluntad de las partes expresada en el contrato, y, supletoriamente por el
Código civil, dando clara preeminencia imperativa a la ley por encima de la voluntad de las partes,
ahora la nueva regulación establece que los contratos de arrendamiento de vivienda se regirán por
los pactos y condiciones establecidos por las partes, pero "en el marco de lo establecido en la ley ",
dando así más libertad de pactos a las partes. De todos modos, si tenemos en cuenta que el artículo
4.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que la exclusión de la aplicación de los preceptos
de la ley, cuando sea posible, se deberá hacer, en el contrato, de forma expresa y para cada uno de
los mismos, es evidente que, en la práctica, lo único que habrá conseguido el legislador es una mayor
tolerancia a la hora de aceptar cláusulas contractuales que sean contrarias a lo establecido en la Ley
de Arrendamientos Urbanos, cuando los preceptos de ésta no sean claramente imperativos, y que
habrá que hilar fino a la hora de establecer estas cláusulas en los contratos.
Otra de las modificaciones establecidas para los contratos de vivienda es con respecto a su duración
mínima obligatoria. En la nueva regulación establece que cualquiera que sea el plazo de duración
inicial del contrato, el arrendatario podrá prorrogarlo obligatoriamente hasta un mínimo inicial de 3
años (antes eran 5), y transcurridos estos tres años, si ninguna de las partes no hubiera notificado a la
otra su voluntad de resolverlo con un mes de preaviso, el contrato quedará automáticamente
prorrogado por un año más (antes eran prorrogas anuales hasta un mínimo de tres años más). Sin
embargo, se establece la posibilidad del arrendatario de resolver el contrato con un preaviso de un
mes si han transcurrido un mínimo de seis meses de duración del contrato (antes podía desistir sólo
transcurridos 5 años de contrato y preavisando con dos meses) .
Pero donde ha habido la reforma a nuestro entender más destacable, ha sido en lo referente a la
concreción y valor que se ha dado a los efectos de la inscripción del contrato de arrendamiento de
vivienda en el Registro de la Propiedad. El nuevo apartado "2" del artículo 7 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos ya contiene una clara declaración de principios estableciendo que "para
que los arrendamientos de fincas urbanas tengan efectos frente a terceros que hayan inscrito su
derecho, estos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad ".
Así mismo, se establece de manera clara y rotunda que si el derecho de propiedad del arrendador
se extingue por el ejercicio de un retracto, de una sustitución fideicomisaria, de una ejecución
hipotecaria o sentencia judicial, o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el
arrendamiento quedará automáticamente extinguido excepto que el contrato estuviera inscrito
en el Registro con anterioridad a los derechos determinantes de la extinción del derecho de
propiedad del arrendador (antes durante los 5 primeros años del contrato, el nuevo adquirente
quedaba subrogado de manera obligatoria en el contrato y debía mantener hasta cumplir como
mínimo ese plazo).
Y en caso de transmisión de la finca a un tercero , si el nuevo adquirente es de buena fe, es decir,
que no conocía la existencia del contrato de arrendamiento, y el contrato de arrendamiento no
está inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la transmisión, podrá resolver el
contrato de arrendamiento en todo momento. Antes, aunque el adquirente fuera de buena fe,
debía respetar el arrendamiento un mínimo de 5 años. Transcurridos estos 5 años podía resolver
el contrato, pero en este caso el anterior propietario (el vendedor) debía indemnizar al
arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de renta en vigor por cada
anualidad de contrato que quedara por cumplir.
Para los arrendamientos de uso distinto de vivienda (locales, naves industriales, ... ) la regulación
se ha mantenido igual. Si el contrato de arrendamiento no está inscrito en el Registro de la
Propiedad, el nuevo adquirente de la finca, si es de buena fe y no conocía la existencia del
arrendamiento, podrá resolver el contrato. En caso contrario, no podrá hacerlo. De todos modos,
hay que recordar que los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda se regulan en
primer lugar por los pactos libremente dispuestos por las partes y subsidiariamente por la ley de
arrendamientos urbanos, con lo que las partes podrán libremente regular esta materia en el
contrato.
Por último destacar que la Disposición Transitoria Primera de la nueva Ley establece que los
contratos celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva Ley (6 de junio de 2013)
continuarán rigiéndose por la regulación anterior, mientras que los nuevos contratos ya se
regirán por la nueva regulación. Esto, una vez más, agravará la complejidad de la regulación de los
arrendamientos urbanos, pues ahora tendremos ya cuatro regulaciones diferentes aplicables
según los contratos sean anteriores al 9 de mayo de 1985; entre dicha fecha y el 1 de enero de
1995, entre 1 de enero de 1995 y 6 de junio de 2013 y posteriores a esta fecha .