Dación en - Fundación Ciudadanía y Valores

DACIÓN EN PAGO
TRES NOTAS Y UNA BANDERA
Manuel Olea Comas
Inspector de Hacienda del Estado
“Si le debes al banco cien dólares, tienes un problema. Si les debes un millón de dólares, ellos
tienen un problema."
Sir James Goldsmith, empresario y político franco-británico, 1933 - 1997
No es necesario ser un ávido seguidor de las tertulias televisivas y radiofónicas, para darse
cuenta del revuelo social que generó, la semana pasada, la comparecencia del Ministro Luis De
Guindos en sede parlamentaria. El anuncio de las medidas que, utilizando palabras suyas,
“paliarían de verdad la dramática situación que viven tantas familias españolas en riesgo de
ser desahuciadas”, no ha dejado a nadie indiferente, siendo muchos los que se han
pronunciado al respecto. Mientras unos aplauden las medidas, otros las tachan de
insuficientes y los menos se aventuran a hablar ya de fracaso.
Lo que sí es un hecho es que con los datos del CGPJ que maneja el Gobierno, existen
actualmente 270.000 procesos de ejecución de la garantía hipotecaria abiertos en nuestro
país. 270.000 gritos que piden una reforma legal en la medida que iniciativas anteriores, tales
como la ampliación gratuita del plazo de los préstamos hipotecarios o la línea ICO-moratoria
hipoteca, no han logrado el efecto esperado.
Es necesario tener en cuenta antes de entrar en su análisis, que las medidas anunciadas tienen
carácter provisional, pues continúan siendo objeto de estudio por el grupo de trabajo creado al
efecto por el Ministerio de Economía y Competitividad, con participación del sector financiero.
Sin embargo la intención es que se concreten en tres líneas de actuación y un código de
buenas prácticas de carácter definitivo:
Fundación Ciudadanía y Valores
C/Serrano, 27. 6º izq. 28001 Madrid
www.funciva.org
Primera nota. Definición del “umbral de exclusión social”.
El problema fundamental que se plantea en este sentido, es determinar quién debe quedar
dentro y quién fuera del colectivo que podrá beneficiarse de las medidas a adoptar y que se
han dado en llamar, de manera un tanto desafortunada, “umbral de exclusión social”.
Los criterios que se utilizarán para la definición de tal colectivo son los de unidades familiares
en los que ninguno de sus miembros obtengan rentas del trabajo o del capital, u
obteniéndolas, éstas fueran notoriamente insuficientes para atender al cumplimiento del
crédito hipotecario, así como que la vivienda objeto de ejecución sea la primera y única
residencia.
Tal y como ocurre frecuentemente en el ámbito fiscal, cualquier intento de objetivizar los
criterios que delimitan a un colectivo para otorgarle el derecho a obtener un beneficio, lo
hacen ya de por si injusto, puesto que ciudadanos en situación muy parecida, pero no idéntica,
podrían verse excluidos de la aplicación de dichas medidas. Unos, como la Asociación Española
de Banca, ya se habían manifestado partidarios de admitir estas propuestas únicamente
respecto de personas que lo necesitaran por “razones humanitarias”, restringiendo al máximo
el colectivo. Otros, como el Diputado Joan Coscubiela Conesa, ya en el mismo pleno en que se
anunciaron, manifestó que las familias a las que se refirió el Sr De Guindos en su
comparecencia, no es que se encontraran en situación de exclusión, más bien estaban fuera de
cualquier situación que se pudiera definir como vida mínimamente digna y que por tanto,
debería ampliarse aquel.
Sea como fuere, el gran problema al que habrá de enfrentarse el ejecutivo es el de establecer
los medios necesarios para evitar el posible abuso o fraude de aquellos, que sin tener derecho,
pretendan hacer ejercicio del mismo.
Segunda nota. Procedimientos de ejecución de garantía hipotecaria.
Por otro parece razonable incentivar que de forma previa al inicio del procedimiento de
ejecución se agote cualquier opción, plan o vía de renegociación entre las partes. Algo similar
ocurre en países como Francia, Estados Unidos y Alemania; en estos últimos, con carácter
previo a la instancia judicial se fuerza una negociación entre deudor y entidad financiera que
cristaliza en un plan de viabilidad, de manera que una vez cumplido el mismo durante un
tiempo establecido, se podría llegar incluso a la liberación de la deuda.
Si ante la falta de éxito de la negociación o el incumplimiento del plan de viabilidad se llegase
al momento de ejecución de la hipoteca, lo deseable sería que el ciudadano obtenga por la
venta del inmueble el precio más alto posible con el que hacer frente a la deuda pendiente con
la entidad financiera. Para ello se trabaja en diferentes líneas. En relación con los
procedimientos de ejecución, el problema ha consistido en que la dificultad para conocer la
celebración de las subastas y la falta de transparencia del proceso, daba como resultado que
Fundación Ciudadanía y Valores
C/Serrano, 27. 6º izq. 28001 Madrid
www.funciva.org
fueran pocos los que acudían a ellas, adjudicándose los inmuebles a las entidades de créditos
por cantidades ciertamente bajas (siendo el importe mínimo de adjudicación de un bien
inmueble el 60% del valor de tasación). Eso sin mencionar los numerosos costes que generaba
el proceso y los perjuicios que se producían especialmente para el propietario, así como para
la entidad financiera. Para evitar este problema se intentará crear una base de datos
informatizada de ejecuciones nacionales y que las subastas se puedan desarrollar on-line, de
manera que cuanto mayor sea el número de partícipes, mayor posibilidad habrá de adjudicar
el bien hipotecado a un precio más elevado.
Por último, se pretenden fomentar las ejecuciones extrajudiciales, fundamentalmente
notariales, de tal manera que se acortarían los plazos de resolución de las mismas y se
colaboraría de igual manera en el proceso de descongestión de la justicia.
Tercera nota. Intereses moratorios.
Por último los intereses moratorios pactados en el pasado son muy elevados (alrededor del
25%) por lo que se intentará reducir su importe para las personas incluidas en el umbral de
exclusión social e incluso para el caso de aquellas hipotecas ya contratadas.
Una bandera. El código de buenas prácticas.
El Código de Buenas Prácticas anunciado por el Gobierno aglutinará un conjunto de
recomendaciones dirigidas a las entidades de crédito en el ámbito de la reestructuración de
deudas hipotecarias con personas incluidas en el umbral de exclusión. La adhesión a este
código tendrá carácter voluntario, tal y como sugería la Asociación Española de Banca y muy a
pesar de otros colectivos que exigían que el mismo fuera obligatorio. Las entidades que se
hayan adherido al Código serán objeto de publicación.
Entre las recomendaciones que incluirá el Código se encuentran las siguientes:
1.- Favorecer, en caso de ejecución, que las cantidades pagadas y ejecutadas se imputen al
capital adeudado, así como una revisión a la baja de los gastos y costas.
2.- Asunción por parte de la entidad de crédito de una parte del riesgo cuando la garantía fuera
insuficiente. Esta participación en el riesgo se fundamenta bien en el error que se produjo en la
tasación del inmueble o bien en que se trata de una pérdida de valor de tal calibre que es
difícil que pueda ser asumida por una persona incluida en el umbral.
3.- Permitir la dación en pago como medio liberatorio de la deuda posibilitando a aquellos
deudores que hubieran pagado una parte de la deuda permanecer en ella por un tiempo,
aproximadamente 2 años prorrogables, previo pago de una renta convenida.
De todas las recomendaciones apuntadas quizás la más polémica ha sido la relativa a la figura
de la Dación en pago mediante la cual, el deudor quedaría liberado de su deuda con la entrega
de la vivienda hipotecada. Esta figura ya aparece reconocida en el artículo 140 de la Ley
Hipotecaria donde se ampara el derecho del deudor a restringir su responsabilidad a los bienes
objeto de la hipoteca, y que supone una excepción al principio de responsabilidad patrimonial
universal del artículo 1911 del Código civil en virtud del cual el deudor responde de sus
obligaciones con todos sus bienes presentes y futuros.
Fundación Ciudadanía y Valores
C/Serrano, 27. 6º izq. 28001 Madrid
www.funciva.org
Debemos establecer por tanto un doble escenario: el de las hipotecas suscritas en el pasado y
el de las hipotecas que se suscribirán en el futuro.
Es cierto que en la práctica totalidad de las hipotecas suscritas en el pasado no se ha pactado
la vía del artículo 140 de la Ley Hipotecaria pero aún así, la aprobación de un ley que de
manera retroactiva obligue a las entidades de crédito a aceptar la dación en pago supondría
una vulneración del principio de seguridad jurídica que rige nuestro ordenamiento jurídico.
Entonces ¿Qué es lo que podría llevar a las entidades de crédito a aceptar esta opción respecto
de las hipotecas ya suscritas? El Gobierno ha creído que conceder ciertos beneficios fiscales a
éstas podría conducir a su adhesión al Código. Pero ojo, que los beneficios para unos van en
perjuicio de otros. Entre los beneficios prometidos se encuentran el permitir a la entidad de
crédito deducir fiscalmente las pérdidas en que hubiesen incurrido a consecuencia de dichas
operaciones y la no tributación de la dación en pago por ningún concepto. Habrá que ver cómo
se pronuncian las Comunidades Autónomas al respecto, puesto que este último incentivo
supondrá la exención de las daciones en pago del impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales
onerosas que es una de las fuentes fundamentales de su financiación.
En el caso de las hipotecas suscritas a partir de la entrada en vigor de las medidas, no parece
viable la imposición de un sistema obligatorio en el que se restringiera la responsabilidad
hipotecaria del prestatario al valor del bien hipotecado. Sin lugar a dudas, llevaría a las
entidades de crédito a endurecer las concesiones de hipotecas, incrementándose los tipos de
interés exigidos, restringiendo el acceso a las hipotecas, reduciéndose los plazos de
amortización del préstamo, y especialmente disminuyendo el LTV o Loan to Value (Porcentaje
del importe financiado sobre el precio de la vivienda).
El sistema que a mi juicio debería instaurarse es el intermedio, es decir, un sistema donde cada
ciudadano pudiera escoger si quiere responder de la deuda hipotecaria con todo su patrimonio
o simplemente con el bien hipotecado; esta opción implicaría obviamente una diferencia
sustancial en las condiciones aplicables a cada uno de ellos y podría llevar, mediante un mal
uso, a que las entidades crediticias endurecieran de tal forma las de este segundo sistema de
hipotecas que forzaran de hecho al ciudadano a optar por responder de ellas con todo su
patrimonio.
Fundación Ciudadanía y Valores
C/Serrano, 27. 6º izq. 28001 Madrid
www.funciva.org
Conclusiones
Los problemas excepcionales sólo pueden solucionarse con respuestas también excepcionales
y en este sentido, no se equivoca el Gobierno en su intento de adaptar la norma a las nuevas
circunstancias socio-económicas existentes en este momento.
Atacar el problema hipotecario con medidas que afectan al antes, durante y después del
procedimiento de ejecución supondrá, sin lugar a dudas, el fin de algunos de los problemas a
los que se enfrentaban tanto el deudor como el acreedor, pero también un cambio en las
reglas del juego. Al adoptar una medida de este calibre nos equivocamos si sólo lo observamos
desde el prisma del problema que soluciona y no desde el nuevo problema que genera. Por
ello es necesario tener en cuenta que cualquier medida que suponga una disminución de las
garantías de cobro para la entidad de crédito, llevará aparejado irremediablemente un
endurecimiento de las condiciones de las hipotecas que se suscriban en el futuro y una mayor
dificultad para acceder a esta forma de financiación.
Por último, me gustaría hacer mención a que la opción de la dación en pago se antoja
necesaria para aquellas personas que se encuentran con la imposibilidad de atender al pago de
la deuda contraída -permítanme que no me refiera a ellas con el término “umbral de exclusión
social”- especialmente cuando hasta ahora era una vía generalmente aceptada por las
entidades de crédito respecto de los deudores personas jurídicas. Algunos considerarán que
existen límites que no pueden sobrepasarse y principios como el de seguridad jurídica que
deben salvaguardarse por muy dramático que sea el escenario al que nos enfrentamos. Otros,
sin embargo, blandiendo la cláusula rebus sic stantibus entenderán que las condiciones en que
se estaban suscribiendo las hipotecas en el pasado se han visto alteradas extraordinariamente
de tal manera en el presente, que estaría justificado una asunción del riesgo por ambas partes.
Llegados a este punto creo que no hace falta que les diga quién opina qué. Por ello si me lo
permiten, me voy con mi música a otra parte.
Fundación Ciudadanía y Valores
C/Serrano, 27. 6º izq. 28001 Madrid
www.funciva.org