20-28 notariado 23 - Consejo General del Notariado

20-28 NOTARIADO 23
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Sentencias | Con resonancia
La infracción de una norma penal, cual es la que
prohíbe alzar los bienes para defraudar a los acreedores, debe ser sancionada y a dicho ocultamiento colaboró el hoy recurrente adquiriendo los bienes a precio
inferior al de mercado, que se traducía en el importe
pendiente de pago de los préstamos hipotecarios. Al
margen de la relación contractual, alega el recurrente
el ejercicio de la acción de enriquecimiento injusto y la
de pago de lo indebido. El art. 1305 del CC no hace
excepción alguna por lo que no procede el ejercicio de
acciones contractuales o extracontractuales y no se
debe acceder a las acciones fundadas en la responsabilidad extracontractual.
RESOLUCIÓN CONTRACTUAL POR
INCUMPLIMIENTO DE LAS PRESTACIONES
A LOS EFECTOS DE LA ENTREGA DE LA VIVIENDA, LA OBRA NO
PUEDE ENTENDERSE TERMINADA HASTA QUE NO SE HAYA
OBTENIDO LA LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN
STS 659/2013 - 02/02/2013 Ponente: Francisco Javier Arroyo Fiestas
Notas generales: La promotora, que solicitó la licencia
de primera ocupación de los edificios en que se
encontraban integrados la vivienda y el garaje objeto
de venta en este pleito dos días después de que los
compradores formularan requerimiento resolutorio, no
ha acreditado que la falta de licencia obedezca a una
simple demora, y no a la ausencia de los presupuestos fácticos y jurídicos en que se funda su otorgamiento, esto es, no ha demostrado que no existan obstáculos para su obtención. Esta tesitura justifica la resolución contractual instada por la parte compradora en
el entendimiento de que no puede ser obligada a
escriturar y a cumplir con su parte del contrato cuando subsiste la incertidumbre de si la promotora va a
poder cumplir en un plazo razonable, siquiera tardíamente, con su obligación de entregar la referida licencia de primera ocupación, al no haber logrado, como
le incumbía, disipar las dudas sobre la existencia de
posibles impedimentos legales para su otorgamiento.
Estimado.
Resoluciones | De Justicia
ANOTACIÓN EMBARGO BIENES GANANCIALES
Y NOTIFICACIÓN AL EX-CÓNYUGE
EL REGISTRADOR SUSPENDE LA INSCRIPCIÓN, PUES
LA AFIRMACIÓN DE TRATARSE DE «EXCÓNYUGE» SUPONE LA
EXISTENCIA DE SEPARACIÓN O DIVORCIO, POR LO QUE NO BASTA
SU NOTIFICACIÓN, SINO QUE EL EXCÓNYUGE SEA DEMANDADO
Resolución DGRN 19/02/2013 BOE: 19/03/2013
Notas generales: Como consecuencia de la distinta
naturaleza de la sociedad de gananciales en ambos
supuestos, son distintos los requisitos que se exigen
según dicha sociedad esté vigente o se halle en liquidación.
Por ello, durante la vigencia de la sociedad de
gananciales, los artículos 541 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 144.1 del Reglamento Hipotecario exigen que, si no se ha embargado a los dos cónyuges,
el embargo dirigido contra uno de ellos, haya sido notificado al otro, que fue lo que el registrador exigió en su
primera calificación.
Ahora bien, si, al acreditarse en el Registro tal notificación, en la misma se dice que el cónyuge no es tal,
sino ex-cónyuge, como ocurre en el presente supuesto, se está afirmando que la comunidad ganancial no
está ya vigente, sino disuelta por lo que se aplica el
artículo 144.4 del Reglamento Hipotecario y, si no
consta, como es el caso, la liquidación de la misma,
debe aplicarse el párrafo primero de dicho apartado,
que exige que la demanda se haya dirigido contra
ambos cónyuges. Ello deriva, como ha dicho anteriormente este Centro Directivo de que, en congruencia
con la unanimidad que preside la gestión y disposición
de esa masa patrimonial (cfr. artículos 397, 1058 y
1401 del Código Civil), se requiere que las actuaciones
procesales específicas se sigan contra todos los titulares (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).
No cabe estimar la alegación del recurrente de que
la categoría de ex-cónyuge no resulta del registro,
pues, si bien ello es cierto, resulta de un documento
judicial que se ha presentado y que, por tanto, ha de
ser tenido en cuenta para la calificación.
EMBARGO Y PROHIBICIÓN DE DISPONER
LA PROHIBICIÓN DE DISPONER ANOTADA NO IMPIDE
LA ANOTACIÓN DE EMBARGO ORDENADA JUDICIALMENTE
Resolución DGRN 31/01/2013 BOE: 26/02/2013
Notas generales: Históricamente, ha sido de dudosa
resolución el problema de si la anotación de prohibición de disponer impide la de embargo. Sin embargo,
tanto la doctrina como este Centro Directivo parecen
inclinarse por la conclusión de que la prohibición de
disponer sólo impide las enajenaciones voluntarias del
titular registral. En este sentido la Resolución de 13 de
abril de 2012 dice así: «La responsabilidad universal
patrimonial tiene una evidente función estimuladora
del cumplimiento voluntario y de garantía «a priori», en
cuanto que advierte al deudor y asegura al acreedor
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Resoluciones | De Justicia
que su satisfacción se procurará a costa de cualquier
bien de aquél, salvo los estrictamente excluidos por la
ley misma. Esta función quedaría eliminada si se admitiese la inejecutabilidad de los bienes sujetos a prohibición de disponer. En este sentido, hay que recordar
que la subasta judicial en el ámbito de los procesos de
ejecución pertenece al campo del Derecho procesal y
no al del Derecho privado, toda vez que suele reputarse la subasta judicial como acto procesal de ejecución
consistente en una declaración de voluntad del juez,
transmitiendo coactivamente al rematante o adjudicatario, en virtud de su potestad jurisdiccional, determinados bienes afectos a la ejecución».
HIPOTECA EN GARANTÍA DE DIVERSAS
OBLIGACIONES
HIPOTECA ÚNICA EN GARANTÍA DE DIVERSAS OBLIGACIONES
CUANDO EL ACREEDOR NO ES UNA ENTIDAD DE CRÉDITO
O ADMINISTRACIÓN PÚBLICA
Resolución DGRN 30/01/2013 BOE: 26/02/2013
Notas generales: Fuera del supuesto del artículo 153
bis de la Ley Hipotecaria (el acreedor es una de las
entidades financieras a las que se refiere el artículo 2
de la Ley 2/1981 de 25 de marzo, de regulación del
mercado hipotecario o a las administraciones públicas
titulares de créditos tributarios o de la Seguridad
Social) no es posible en nuestro ordenamiento, la
constitución de una única hipoteca en garantía de una
pluralidad de obligaciones por ser contrario al principio de accesoriedad de la hipoteca, aunque se pacte
un sistema liquidatorio de cuenta corriente, pues la
mera reunión contable de las distintas obligaciones no
hace nacer una nueva susceptible de cobertura hipotecaria única. Para que dicho efecto se produzca es preciso un acuerdo novatorio expreso del que resulte la
existencia final de una única obligación garantizada
que incluya la determinación de las líneas generales de
las obligaciones cubiertas por el pacto, siempre que la
inclusión o exclusión de cada una de ellas resulte del
propio convenio y no quede al arbitrio de una de las
partes (artículo 153 de la Ley Hipotecaria y Resolución
de 23 de julio de 2005 entre otras muchas).
PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL: NOTIFICACIÓN
AL DEUDOR Y CONTENIDO DEL ANUNCIO
ES INSCRIBIBLE LA VENTA EXTRAJUDICIAL DE FINCA HIPOTECADA
A PESAR DE QUE:1) EL REQUERIMIENTO DE PAGO AL DEUDOR
TIENE LUGAR POR CORREO CERTIFICADO Y 2) EL ANUNCIO DE LA
SUBASTA NO HACE REFERENCIA A LA CERTIFICACIÓN REGISTRAL
Resolución DGRN 28/01/2013 BOE: 26/02/2013
1. No obstante las exigencias del artículo 236 c del
Reglamento Hipotecario respecto a la forma de practicar el requerimiento de pago al deudor, es admisible
que éste se verifique por correo certificado con acuse
de recibo si consta la recepción del mismo por su destinatario.
2. El anuncio de la subasta puede limitarse a
expresar que "la documentación" puede consultarse
en la notaría, sin necesidad de hacer referencia expresa a la certificación de dominio y cargas.
ACTA DE NOTORIEDAD DE EXCESO DE CABIDA
HAY DUDA FUNDADA SI LA FINCA PROVIENE DE SEGREGACIÓN,
EL EXCESO ES SUPERIOR CASI EN CINCO VECES LA CABIDA
INSCRITA Y LA TITULARIDAD CATASTRAL DE UNA
DE LAS PORCIONES DE LA MISMA FINCA ESTÁ EN INVESTIGACIÓN
Resolución DGRN 25/02/2013 BOE: 19/03/2013
Notas generales: Para el acceso al Registro de la
mayor cabida de una finca, que sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato descriptivo de finca inmatriculada, es preciso que resulte indubitado que con dicha rectificación la superficie nueva
es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados sin otra alteración.
Fuera de ese supuesto la pretensión de añadir
superficie a la finca registral supone la adición de
superficie de una colindante y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación
de esa superficie colindante y su posterior agrupación
a la finca registral preexistente. Y han de considerarse
fundadas y basadas en hechos objetivos, las dudas
del registrador sobre la identidad de la finca, por cuanto que la finca que proviene de segregación se multiplica prácticamente, casi por cinco con el exceso de
superficie declarado, y la descripción de la parcela
catastral a que refiere el acta coincide con la descripción registral de la finca si bien el titular de una de ellas
se encuentra en investigación conforme al artículo 47
de la Ley 33/2003.
CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS
JUDICIALES
PARA INSCRIBIR LA SEGREGACIÓN DE UN LOCAL DE UNA DIVISIÓN
HORIZONTAL ORDENADA POR SENTENCIA FIRME ES PRECISO
QUE SE ACREDITE AL REGISTRADOR EL CONSENTIMIENTO
DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
Resolución DGRN 22/02/2013 BOE: 19/03/2013
Notas generales: Dos afirmaciones merece destacar
de esta Resolución:
Notas generales: La DGRN interpreta en sentido
amplio los requisitos del procedimiento extrajudicial de
ejecución hipotecaria al entender que:
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Resoluciones | De Justicia
1ª) La existencia de otras calificaciones, sean del
mismo registrador, sean de otro, no vincula en absoluto para otras calificaciones, pues en cada momento el
registrador ha de calificar el documento bajo su responsabilidad (cfr. artículo 18 de la Ley Hipotecaria);
2ª) Aunque el respeto a la función jurisdiccional
que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales, impone a los registradores de la Propiedad el
deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan
ganado firmeza, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de
la indefensión procesal, que limita los efectos de la
cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los
asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la
proscripción de la indefensión, exige que el titular
registral afectado por el acto inscribible (y en el presente supuesto también es titular la comunidad de
propietarios por el mero hecho de la existencia de la
propiedad horizontal), cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención
en el procedimiento determinante del asiento.
ACEPTACIÓN DE HERENCIA A BENEFICIO
INVENTARIO
RESUELVE VARIOS ASPECTOS MUY INTERESANTES
DE LA ACEPTACIÓN A BENEFICIO DE INVENTARIO: POSIBILIDAD
DE QUE SEA NOTARIAL, ALCANCE DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL
Y FORMA DE HACER LAS CITACIONES
Resolución DGRN 18/02/2013 BOE: 19/03/2013
Notas generales: Debe decidirse en este expediente si
es o no inscribible una escritura de aceptación de
herencia a beneficio de inventario en la que concurren
las circunstancias siguientes: se han cumplido todas
las exigencias de la Ley para la aplicación del beneficio de inventario, si bien a juicio de la registradora no
se celebra un inventario fiel y exacto de los bienes de la
herencia y no se ha citado a los acreedores conforme
el artículo 1013 del Código Civil; se fundamenta el
defecto en que la citación al acreedor lo ha sido por
burofax, lo que a juicio de la registradora es insuficiente porque debe realizarse por edictos; además, se
señala como defecto que la fecha que se anuncia para
la formulación del inventario no coincide con la del
otorgamiento de la escritura –se señala el 8 de agosto
de 2012 cuando la fecha de otorgamiento de la escritura fue el día 14 de agosto de 2012.
No corresponde al registrador controlar la legalidad
de esa forma de aceptación, porque se trata de una
situación de naturaleza personal y además carece de
medios para ello. Es sólo la autoridad judicial la que
podrá apreciar si los requisitos y formalidades para
considerar aceptada una herencia a beneficio de
inventario se han cumplido, con las consecuencias
sancionadoras que el Código Civil establece, que son
funciones típicamente jurisdiccionales.
La citación a la que se refiere el artículo 1014 del
Código Civil, que se trata de una materia de derecho
sustantivo, no exige por el mismo que deba ser notarial
y por lo tanto, en principio, la notificación por burofax
reúne las formalidades y garantías suficientes para
entender cumplido el preceptivo trámite en un inventario notarial.
Respecto a la autorización de la escritura en día
posterior al que se anunció en el burofax enviado al
acreedor, lo cierto es que la esencia de la citación no
es para presenciar la firma de la escritura sino para
presenciar o conocer el inventario y éste ha de hacerse dentro de los treinta días siguientes a la citación y
concluirse dentro de otros sesenta, conforme dispone
el artículo 1017 del Código Civil; en efecto, el inventario ha comenzado dentro de treinta días desde la citación, con la aportación de todos los datos para su
confección, y ha concluido mediante el otorgamiento
de la escritura de aceptación y partición de la herencia
dentro de otros sesenta días, luego todo se hizo dentro
del plazo que la Ley establece.
Respecto de la citación a los acreedores desconocidos. La aceptación de la herencia a beneficio de
inventario, cuando se hace judicialmente es un procedimiento de jurisdicción voluntaria, que no aparece
regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Ante la falta de regulación se suele acudir a las normas de la Ley
de Enjuiciamiento Civil en relación al procedimiento
para la división de la herencia o a las de intervención
del caudal hereditario. En los artículos 782 y 793 de la
Ley de Enjuiciamiento Civil, reguladores de las citaciones en esos procedimientos, no se establece en ningún momento la obligación de citar a los acreedores
desconocidos.
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