Gestionar deudas hipotecarias: ¿se puede hacer?

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Gestionar deudas hipotecarias:
¿se puede hacer?
Alejandro Lucero de Pablo
Presidente-consejero delegado de Multigestion Iberia-GFKL Group.
La firma de un préstamo hipotecario nos compromete legalmente
a devolver el dinero recibido en las condiciones establecidas y,
de no hacerlo, el acreedor de dicho préstamo podrá ejercer su
derecho legal para ejecutar la garantía que avala el mismo como
parte del pago.
¿
Podemos afirmar entonces que la gestión
de una deuda de tipo hipotecario se reduce
a la ejecución de la garantía del préstamo para
recuperar la inversión? La respuesta en este
caso no es tan sencilla y la solución más evidente no es, quizás, la más la conveniente.
La estrategia es la elección de una vía de actuación entre distintas alternativas. Definir la
estrategia más adecuada a seguir en la gestión
de una deuda hipotecaría, es el primer y más
importante de los pasos que vamos a dar y que
va a determinar todo el proceso de negociación para obtener finalmente el recobro.
Para establecer la estrategia hay que tener en
cuenta todos y cada uno de los aspectos no solo
de la deuda, sino también de la garantía que la
compone. Es por ello que el recobro de este
tipo de deudas necesita de una gestión integral
llevada a cabo por un equipo multidisciplinar
formado por el área encargada de la gestión
amistosa o Asset Management, el área responsable del procedimiento de Ejecución Hipotecaria, o departamento Legal, y el área encargada
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de la valoración, comercialización y venta de la
garantía, o departamento Real Estate. Estos han
de interactuar entre si para que desde cada una
de las áreas se aporte la información necesaria
para poder determinar la mejor estrategia de
actuación en cada caso, y en todo momento, a
lo largo de proceso de recobro.
El Asset Management, es el encargado de la
gestión amistosa, su responsabilidad es la de,
en primer lugar y antes de gestionar la deuda
mediante la negociación, recabar toda la información referente a los titulares de la misma,
para poder crear un perfil económico lo mas
real posible que nos permitirá determinar la
capacidad de pago en cada momento. Así, por
ejemplo, sabremos si podrán refinanciar, si
alcanzaremos un acuerdo de pago a medio
plazo e incluso avanzar si podemos reclamar
el residual de la deuda una vez extinguida la
garantía.
El departamento legal, es el encargado no
sólo de ejercer la acción legal llevando a
cabo el proceso de Ejecución Hipotecaria y
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supervisar cada una de las fases del mismo,
haciendo que estas sean lo mas ágiles posible, sino además, de evaluar la conveniencia
o no de iniciar dicho procedimiento. Para
ello tendrá en cuenta el valor tipo de la garantía, el grado de saturación de los juzgados, los tiempos medios de cada una de las
fases del proceso legal, así como averiguará
si la finca se encuentra libre de cargas, de
ocupantes o inquilinos, y en definitiva, se
encargará de dar apoyo a la parte de gestión
amistosa y al área de Real Estate en todo
momento.
La tercera de las áreas, la compone el equipo
de Real Estate, encargado, según el tipo de
propiedad, la ubicación, la demanda de viviendas de similares características en la zona y el
estado de la misma, de dar una valoración y
precio de venta según mercado, así como de
estimar el tiempo medio para la misma, asignando según estos parámetros un segmento a
cada propiedad que servirá para determinar
las posibilidades de venta optimizando la
rentabilidad de la inversión.
También es responsable de mantener la propiedad en perfectas condiciones para la venta
y de gestionar el equipo de colaboradores que
actuaran como APIS locales en cada población donde se tenga una propiedad.
noviembre 2012 En función de la información que desde cada
una de las áreas se obtiene sobre la deuda, se
podrá establecer la estrategia que va a marcar
la línea de gestión en la negociación para el
recobro en cada expediente.
Así, en función de la situación y capacidad de
los deudores, de la fase legal del expediente y
de la valoración del inmueble y tiempo medio
de venta, se asignará una de las tres principales estrategias que existen para este tipo de
deudas: PERFORM para los que han actualizado su situación de impago y están al corriente en el préstamo, cuya salida será la
refinanciación; POA para aquellos que carecen de capacidad económica, y que otorgarán
un poder autorizando a la venta del inmueble;
y REO, para todos aquellos cuya única salida
posible sea la subasta y posterior adjudicación.
En definitiva, una compañía como Multigestión Iberia, ha sabido crear una capacidad de
gestionar carteras hipotecarias, en los últimos
cuatro años, manteniendo el resto de capacidades en lo que era su negocio tradicional de
gestión de deudas sin garantía real. La adaptación a los nuevos requerimientos de nuestros
clientes, a la nueva situación de mercado, en
definitiva creando valor para la sociedad, equipo humano y accionistas, es hoy una salida a
la situación económica en la que vivimos.
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