l,Que se debe tener en cuenta a la hora de realizar un contrato de

a fondo
l,Que se debe tener en
cuenta a la hora de
realizar un contrato de
permuta
(incluye modelo)
Esta figura permite a 105 propietarios de terrenos 0 de fincas edificadas obtener
viviendas, locales u otras construcciones, nuevos 0 rehabilitados, sin tener que
intervenir directamente en el proceso de gesti6n y construcci6n de 105 mismos
La permuta es un contrato por el cual cada uno
de cesi6n un volumen edificable importante y
de los contratantes se obliga a dar una cosa
unos plazos de edificaci6n forzosa.
para recibir otra. Se encuentra recogido en el
C6digo Civil, en cuyo articulo 1538 se encuentra su definici6n en los siguientes terminos: "La
permuta es un contrato por el cual cada uno
La primera impresi6n pod ria ser que la diferen-
de los contratantes se obliga a dar una cosa
cia entre una permuta y una compraventa es
para recibir otra".
nitida y que no cabe confusi6n alguna.
Esta figura permite a los propietarios de terre-
.>~iSi la valoraci6n de ambos
nos
0
de fincas edificadas obtener viviendas,
locales u otras construcciones,
nuevos
0
reha-
bilitados, sin tener que intervenir directamente
en el proceso de gesti6n y construcci6n de los
mismos.
Para la persona cedente,
el interes de esta
figura parte del hecho de que, normalmente,
no dispone de los medios suficientes ni de la
bienes no es igual, puede
complementarse la diferencia con
pago dinerario,en cuyo caso debe
mencionarse que el exceso de
adjudicaci6n queda compensado
con el pago en efectivo meta/ico de
la cantidad dineraria que se
convenga
capacidad de gesti6n necesaria para lIevar a
cabo la construcci6n 0 la rehabilitaci6n; en este
No obstante, si tenemos presente que el puro
sentido, las dificultadesse
intercambio de bienes puede ir acompanado,
acentUan especial-
mente en el caso de que el planeamiento urba-
sin que por ello se desnaturalice la figura con-
nistico haya determinado
tractual, de una entrega de dinero la diferencia
para la finca objeto
entre am bas ya no es tan clara. En cas os
modestos 0 de mediana envergadura, de ahf
como este, dice el articulo 1446 del C6digo
queeste siendo utilizado con notable frecuencia.
Civil que
En efecto: a la persona cesionaria, que nor"Si el precio de la venta consistiera parte en
malmente es promotora
dinero y parte en otra cosa, se calificara el con-
cesi6n de la finca Ie permite construir sin tener
0 constructora,
la
trato par la intenci6n manifiesta de los contra-
que hacer un desembolso inicial para adquirir
tantes. No constando esta, se tendra por per-
el suelo 0 el volumen edificable. En este senti-
muta, si el valor de la co sa dada en parte del
do, la cesi6n Ie evita, 0 bien tener que inmovi-
precio excede al del dinero 0 su equivalente; y
lizar un capital propio para adquirirlos, capital
por venta en el caso contrario".
que no recuperara hasta.la venta de las viviendas, 108locales 0 las edificaciones ya termina-
•
Es aconsejable preyer la
constituci6n de un regimen de
propiedad horizontal
dos, 0 bien tener que asumir unos gastos
financieros importantes a fin de adquirir inicialmente la finca
0
el volumen edificable, gastos
que, 16gicamente, tienen repercusi6n
en el
coste total de la obra terminada.
Debe tenerse en cuenta que si la valoraci6n de
ambos bienes no es igual, pUede complemen-
Conjugados ambos intereses, resulta evidente
tarse la diferencia con pago dinerario, en cuyo
que la perm uta deviene la figura contractual
caso debe mencionarse que el exceso de adju~
id6nea en tales supuestos.
dicaci6n queda compensado con el pago en
efectivo metalico de la cantidad dineraria que
se convenga.
Permuta sin transmisi6n de la
propiedad del solar
La libertad que tienen los contratantes
para
dotarse de los mas variados pactos y condiSe trata este de un contrato que resulta muy
ciones y la inexistencia de un "numerus clau-
acertado
sus" de figuras contractuales en nuestro orde-
para
constructores
y promotores
namiento jurfdico no nos permitiria ser, i en
En est a modalidad, como tambien en la per-
absoluto, exhaustivos en este punta pero sf
muta "tipo", las medidas de protecci6n de la
que nos atrevemos a mencionar una modali-
persona cedente, desprovista, total
dad que hemos visto en ocasiones.
mente, de su propiedad, han de ser especial-
Ademas de la que podriamos denominar "per-
estipulen garantias en forma de aval bancario
muta clasica"
0
"perm uta tipo" de un sofaf.por
un segura de cauci6n.
pisos, locales
0
parkings (entendiendose inclui-
0
parcial-
mente intensas por 10 que no es raro que se
0
da la permuta que implique la entrega al constructor de un solar en el que se halla un edificio
en mal estado que no se quiera 0 pueda con-
Tomando como referencia diversos contratos
servar) distinguiremos
de esta naturaleza en cuya redacci6n hem os
otra en la que no se
transmite la propiedad del solar al constructor.
intervenido consideramos
muy aconsejable la
regulaci6n de los siguientes aspectos:
Esta modalidad supone que el constructor se
obliga a edificar sobre suelo ajeno y recibe
1° La mas exacta posible determinaci6n de
parte de su obra como contraprestaci6n
que viviendas, locales
a su
0
edificaciones van a ser
hacer; es decir, se Ie entrega la plena prop ie-
recibidas
dad
caso, prever la constituci6n de un regimen de
de aquellos pisos y locales por el cons-
por el propietario-cedente.
En su
truidos.
propiedad horizontal.
Permuta con cesi6n de
edificabilidad
todo 10 relativo a la calidad de los materiales
2° Las caracteristicas
de la obra (en especial,
que vayan a ser empleados) y las condiciones
Lapermuta puede hacerse, asimismo, median-
de realizaci6n de la misma.
te la edificabilidad en la proporci6n que la persona cedente y la cesionaria determinen, cons-
3° Las fechas tanto de inicio como de finaliza-
tituyendo una situaci6n de comunidad.'
ci6n de las obras.
4'; LeIs causas que vayan a facultar a las partes
para extinguir anticipadamente el contrato. Por
su importancia, analizaremos con mas detalle
este extremo un poco mas adelante.
5° La posibilidad de que el cesionario subrogue en sus derecho y obligaciones a un tercero, si bien es aconsejable que el cedente
deba autorizarlo expresamente. Piensese que
ante la imposibilidad de cumplir por parte del
constructor
puede
resultar, en ocasiones,
mas convenientemantener
el contrato
en
vigor aunque el obligado sea alguien distinto
del inicial.
•
En caso de incumplimiento y
de resoluci6n del contrato el
cedente, recuperara la propiedad
de la tinea
6° Si se otorga de manera privada, que se contenga la facultad de cualquiera de las partes
para instar a la otra a elevarlo a publico.
Las condiciones resolutorias esenciales que se
3° EI incumplimiento por el cedente de las con-
suelen hacer constar en esta clase de contra-
diciones 0 plazos de entrega de la finca en la
que se ejecutara la obra.
tos son las que a continuaci6n se enumeran:
1° La no obtenci6n de la licencia en los term inos acordados.
Para el cedente, la resoluci6n del contrato
implicara la recuperaci6n de la propiedad de la
finca. Por ejemplo, se puede establecer que,
No es infrecuente
que la cesi6n se efectue
ademas, par accesi6n y, en su caso, en con-
a la obtenci6n de la corres-
cepto de clausula penal, hara suyo 10 construi-
licencia de obra y que el cons-
do si no excede de la mitad de la obra previs-
con anterioridad
pondiente
tructor
se haya comprometido
a obtener
esta con un determinado contenido terminos
comprobando,
posteriormente,
ta
0
haciendolo suyo pero indemnizando por la
parte construida en caso contrario.
que Ie resul-
ta imposible porque el Ayuntamiento
impedimentos.
Ie pone
Recordar por ultimo que el tratamiento fiscal de
la perm uta es equivalente al de dos transmisiones. Por todo ello, cada parte contratante
2° EI incumplimiento
condiciones,
obra.
No obstante,
por el cesionario de las
caracterfsticas
y plazos de la
debera tributar como si el respectivo
bien
inmueble adquirido por perm uta 10 hubiese
sido a titulo de compraventa.
es aconsejable relativizar est a
A continuaci6n ofrecemos un contrato-tipo de
causa de extinci6n y someterla, por ejemplo, a
permuta de solar por edificaci6n futura como el
un previa requerimiento.
que es habitualmente utilizado.
Tftulo.- Le pertenecen ambas fincas por .....(herencia, compra, adjudicaci6nen
disoluci6n de la Sociedad
por el Notario de
J
, etc)
Don/Dona
, segun resulta de la escriturade
, a .. de
de
(n° de protocolo
meritos de la
, autorizada
).
11I.- Que la finca descrita en el Expositivo I se valora en la suma de
critas en el Expositivo II se valoran, en junto, en
euros y las fincas des-
' euros. Todo ello segun resulta del infor-
me emitido por la Companfa ..... (Sociedad de Tasaci6n inscrita con el numero ... en el
Registro Oficial de Sociedades de Tasaci6n y Polftica Financiera del Ministerio de Economfa
y Hacienda.
Iv'- Que, segun manifiestan sus respectivos propietarios, las fincas descritas estan Iibres de cargas y gravamenes y de arrendatarios, aparceros, precaristas u ocupantes.
v,-
Que habiendo lIegado las partes aquf contratantes a un acuerdo respecto a la perm uta de
dichos bienes, al objeto de regularlo,
PRIMERO.- D/Da
da en perm uta a D./Da
, quien recibe, la finca descrita en el antecedente I; y esta ultima, por su parte, como contraprestaci6n 0 permuta da a D.lDa
,
las fincas descritas en el antecedente
II. La transmisi6n de dichos bienes tiene lugar en con-
cepto de Iibre d13-~argas y gravamenes y al corriente de pago de todo tipo de gastos e
impuestos.
SEGUNDO.- No existiendo diferencias entre los bienes permutados, no hay lugar a compensaciones econ6micas. Por ello, las partes, tomando posesi6n recfproca, en 10 menester, se declaran por totalmente saldadas y finiquitadas, considerando justa y equitativa la adjudicaci6n reciproca de bienes, y sin derecho a nada mas pedirse ni exigirse, salvo las obligaciones dimanantes del presente contrato.
TERCERO.- Las partes se obligan a elevar a escritura publica el presente contrato a mero
requerimiento de cualquier de ellas a la otra en tal sentido.
CUARTO.- La partes responden reciprocamente de saneamiento en caso de evicci6n
por los
vicios ocultos conforme a Derecho.
QUINTO.- Todos los gastos e impuestos que se deriven del presente contrato y de su ejecuci6n seran satisfechos por mitad.