Dosier Legal Permiso de residencia en España para

Dosier Legal
Permiso de residencia en España
para inversores
“La nueva Ley de emprendedores,
se configura como una de las normas
migratorias más aperturistas y business
friendly de toda la Unión Europea.”
02
Puertas abiertas a la inversión
02
Hacia un nuevo régimen de extranjería
05
El sector inmobiliario en España: indicios de
recuperación
08
La adquisición de inmuebles en tres pasos
09
Aspectos fiscales de la inversión
10
Prevención del blanqueo de capitales
11
La inversión en el MAB como alternativa
13
Anexo
2
D OS I ER L EG A L
Puertas abiertas
a la inversión
Josep A. Herrero
[email protected]
La reciente entrada en vigor de la Ley 14/2013, de
27 de Septiembre, de apoyo a los emprendedores
y su internacionalización, incluye, entre otras medidas, la creación de un visado y permiso de residencia específico para emprendedores, inversores
extranjeros y profesionales altamente cualificados.
Se trata de una norma que altera la tradicional concepción de la legislación de extranjería como un
mero mecanismo de control de flujos migratorios,
configurándola como un elemento esencial de una
política migratoria activa, propia de una economía
abierta que aspira a que el sector exterior sea un
elemento dinamizador de la misma.
Existen normativas similares en países de nuestro
entorno como Reino Unido, Canadá, o Portugal.
En este último caso, desde la entrada en vigor de
la modificación de la Lei n23/2007, de 4 de Julho en
agosto del 2012, se han registrado inversiones, al
amparo del nuevo régimen de “Golden Visa”, por
un total aproximado de trescientos millones de
euros. Dichas inversiones se han dirigido en buena medida a la adquisición de inmuebles “prime”.
Teniendo en cuenta que ambas normas ibéricas
guardan gran similitud y pese a que no deja de ser
aventurado trasladar a España de manera directa
las cifras portuguesas, siendo conservadores y atendiendo simplemente al diferencial de PIBS podríamos estar hablando de un flujo de inversiones hacia
activos inmobiliarios en España del orden de los mil
ochocientos millones de euros para el primer año.
prendedores, profesionales altamente cualificados y trabajadores que efectúen movimientos
intraempresariales, lo que la configura como una
de las normas migratorias más aperturistas y business friendly de toda la Unión Europea.
En un contexto en el que la competencia por la
atracción de las inversiones ha adquirido una dimensión global y los mecanismos de apoyo a la mismas que los países pueden ofrecer se encuentran
rígidamente encorsetados tanto por la normativa
europea como por la de la OMC y otras instituciones internacionales, la atracción de la inversión
dependerá, en buena medida, de intangibles: seguridad jurídica, marco regulatorio estable, justicia
rápida e independiente, calidad de vida y una actuación pragmática de las administraciones públicas
encaminada a reducir los requisitos burocráticos al
mínimo necesario para la legítima salvaguarda de
los intereses del Estado.
En este sentido, España se ha destacado como
una de las economías con menores restricciones a la Inversión Extranjera Directa, siendo la
séptima economía más abierta a la inversión extranjera según el FDI Restrictiveness Index de la
OCDE, lo que unido a su condición de tercer
mayor destino receptor de turistas del mundo,
invita a pensar que la nueva normativa es un pequeño paso en la dirección correcta.
Hacia un nuevo
régimen de
extranjería
“La nueva Ley 14/2013, de 27 de Septiembre, se confi- JAIME ESPEJO
[email protected]
gura como una de las normas migratorias más aperturistas y business friendly de toda la Unión Europea.”
La entrada en vigor de la Ley de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, incluye,
Se hace necesario subrayar que la nueva Ley entre otras medidas, la creación de un visado de
trata no sólo de impulsar y facilitar la entrada estancia y permiso de residencia específico para
de inversores en España, sino también la de em- emprendedores, inversores extranjeros y profe-
3
D OS I ER L EG A L
sionales altamente cualificados. El nuevo régimen de extranjería introducido por la nueva ley
se une a los hasta ahora existentes y, esencialmente, al regulado en la Ley Orgánica 4/2000,
de 11 de enero, sobre derechos y libertades de los
extranjeros en España y su integración social.
Residencia Para Inversores
Durante la vigencia de los visados o autorizaciones deben mantenerse las condiciones que supusieron el acceso a los mismos. Por otro lado, la
renovación de la residencia podrá efectuarse aun
existiendo ausencias superiores a seis meses al
año, lo que supone que, en principio, el inversor
puede mantener su domicilio fiscal de origen.
Por lo que se refiere a la acreditación de la
inversión, en el supuesto de inversión en acciones no cotizadas o participaciones sociales,
debe presentarse un ejemplar de la declaración
de inversión realizada en el Registro de Inversiones Exteriores del Ministerio de Economía y
Competitividad. Si se trata de acciones cotizadas,
Los extranjeros no residentes que se propongan entrar en territorio español con el fin de
realizar una inversión significativa de capital
podrán solicitar el visado de estancia, o en su
caso, de residencia para inversores. A diferencia del permiso de residencia no lucrativo, el
La nueva ley por el contrario es una medida cuya permiso de residencia para inversores permite
finalidad última es la de atraer inversiones y pro- realizar actividades lucrativas por cuenta profesionales. Así, por ejemplo, a diferencia de lo pia o ajena.
establecido para el permiso de trabajo por cuenta propia, el ámbito geográfico del permiso de Se entenderá como inversión significativa:
residencia para inversores abarca y tiene validez a. Una inversión inicial por un valor igual o
en todo el territorio nacional.
superior a dos millones de euros en títulos
de deuda pública española, o por un valor
La tramitación de las autorizaciones de residencia
igual o superior a un millón de euros en
se realiza por la Unidad de Grandes Empresas y
acciones o participaciones sociales de emColectivos Estratégicos y su concesión corresponpresas españolas, o depósitos bancarios en
derá a la Dirección General de Migraciones, lo cual
entidades financieras españolas.
supone una mayor agilidad del procedimiento.
b. La adquisición de bienes inmuebles en EsPor lo que se refiere a los requisitos generales y sin
paña con una inversión de valor igual o
perjuicio de la acreditación de los requisitos específisuperior a quinientos mil euros por cada
cos previstos para cada visado o autorización, el solicisolicitante.
tante debe acreditar ser mayor de 18 años, no encontrarse irregularmente en territorio español, carecer c. Un proyecto empresarial que vaya a ser dede antecedentes penales, no figurar como rechazable
sarrollado en España y que sea considerado
en el espacio territorial de países con los que España
y acreditado como de interés general, para
tenga firmado un convenio en tal sentido, contar con
lo cual se valorará el cumplimiento de al
un seguro público o un seguro privado de enfermemenos una de las siguientes condiciones:
dad concertado con una aseguradora autorizada para
• Creación de puestos de trabajo.
operar en España, contar con recursos económicos
suficientes para sí y para los miembros de su familia
• Realización de una inversión con impacdurante su periodo de residencia en España.
to socioeconómico de relevancia en el
ámbito geográfico en el que se vaya a de“El permiso se hace extensivo a los familiares del solisarrollar la actividad.
citante, siempre que éste cuente con recursos económicos
suficientes para sí y para los miembros de su familia du• Aportación relevante a la innovación
rante su periodo de residencia en España.”
científica y/o tecnológica.
4
D OS I ER L EG A L
se presentará un certificado del intermediario financiero, debidamente registrado en la Comisión
Nacional del Mercado de Valores o en el Banco
de España, en el que conste que se ha efectuado la inversión. En el caso de haber adquirido
deuda pública o haberse realizado un depósito,
deberá, respectivamente, presentarse un certificado de la entidad financiera o del Banco de
España en el que se recoja que el solicitante es
el titular único de la inversión para un periodo
igual o superior a 5 años o un certificado de la
entidad financiera en el que se constate que el
solicitante es el titular único del depósito bancario.
Comercial del ámbito de demarcación geográfica
donde el inversor presente la solicitud del visado
a través de un informe favorable constatando que
en el proyecto empresarial presentado concurren
razones de interés general.
Las inversiones pueden, en todo caso, realizarse a través de una sociedad, lo que debe tomarse en consideración de cara a la estructuración
fiscal de las mismas.
La concesión del visado de residencia para inversores constituirá título suficiente para residir en España durante, al menos, un año. Por
su parte, la autorización inicial de residencia
para inversores tendrá una duración de dos
años. Una vez cumplido dicho plazo, aquellos
inversores extranjeros que estén interesados
en residir en España por una duración superior podrán solicitar la renovación de la autorización de residencia para inversores por el
mismo plazo de dos años, siempre y cuando se
mantenga una inversión significativa.
Para acreditar la propiedad de los bienes inmuebles se deberá aportar una certificación
del Registro de la Propiedad. Si en el momento
de la solicitud del visado, la adquisición de los
inmuebles se encontrara en trámite de inscripción en el Registro de la Propiedad, será suficiente la presentación de la citada certificación
en la que conste vigente el asiento de presentación del documento de adquisición, acompañada de documentación acreditativa del pago Por lo que se refiere al visado de inversores, éste
de los tributos correspondientes.
debe solicitarse en las Misiones diplomáticas y
Oficinas Consulares de la demarcación del inEs importante señalar que si la adquisición del versor.
inmueble la realizan los dos cónyuges de manera
conjunta, el importe de la inversión se dividirá
entre ambos, debiendo alcanzarse el umbral de Residencia Para Emprendedores,
los 500.000€ para cada uno de ellos y realizarse Investigadores, Profesionales, etc
sendas solicitudes por separado. Por otro lado, el “Una novedad interesante que recoge la nueva ley es visolicitante deberá acreditar que la inversión en sado de emprendedores que permite solicitar un visado
bienes inmuebles por quinientos mil euros está para entrar y permanecer en España por un periodo de
libre de toda carga o gravamen. La parte de la un año con el fin único o principal de llevar a cabo los
inversión que exceda del importe exigido podrá trámites previos para poder desarrollar una actividad
estar sometida a carga o gravamen.
emprendedora.”
En la solicitud del visado en base a un proyecto empresarial en España, la administración valorará que la inversión comporte la creación de
puestos de trabajo, un impacto socioeconómico
de relevancia en el ámbito geográfico en el que
se vaya a desarrollar la actividad o que conlleve innovación científica y/o tecnológica. La evaluación deberá realizarla la Oficina Económica y
Los titulares del visado pueden solicitar directamente la residencia para emprendedores sin
necesidad de solicitar visado y sin que se requiera un periodo previo mínimo de permanencia,
cuando justifiquen que ya se encuentra activa la
actividad empresarial para la que se solicita el
visado. La autorización de residencia para actividad empresarial, tendrá validez en todo el te-
5
D OS I ER L EG A L
rritorio nacional. Para la valoración se tendrá en las oportunas instrucciones y resoluciones para cocuenta especialmente y con carácter prioritario nocer el alcance de determinados elementos de la
la creación de puestos de trabajo en España.
misma, así como su aplicación práctica.
De igual modo, la nueva norma contempla autorizaciones de residencia para profesionales altamente cualificados, graduados y postgraduados
de universidades y escuelas de negocios de reconocido prestigio e investigadores.
Asimismo, se regulan las autorizaciones para profesionales o grupos de profesionales que en el marco
de una relación laboral, profesional o por motivos
de formación profesional, con una empresa o grupo
de empresas establecidas en España o en otro país,
soliciten una autorización de residencia por traslado intraempresarial. Se trata de autorizaciones
esencialmente dirigidas a empresas o empleadores
que serán quienes deban realizar la solicitud.
Por lo que se refiere, al acceso a la residencia
permanente o la nacionalidad, los extranjeros
que acrediten haber residido legalmente y de
forma continuada en el territorio español durante al menos 5 años podrán optar a la residencia
permanente. La continuidad no se verá afectada
si las ausencias del territorio española no superan los diez meses dentro de los cinco años.
La adquisición de la nacionalidad, por regla general, exige la residencia de la persona en España durante diez años de forma legal, continuada
e inmediatamente anterior a la petición. Existen
casos en los que el período de residencia exigido
se reduce; estos son:
i. Cinco años: para la concesión de la nacionalidad española a aquellas personas que
hayan obtenido la condición de refugiado.
El sector inmobiliario
en España: indicios de
recuperación
Xavier Serramalera
[email protected]
Cuando se habla de la situación del mercado inmobiliario español con frecuencia se tiende a generalizar, clasificando de manera conjunta todo
tipo de activos inmobiliarios, con independencia
de su ubicación, uso, calidad, antigüedad, etc., lo
que induce a la confusión y dibuja un cuadro en
muchas ocasiones alejado de la realidad.
En este sentido, como a nadie se le oculta, la ley
de la oferta y la demanda rige los mercados y el
inmobiliario no es una excepción, sin embargo,
ni la oferta de inmuebles en venta, ni la presión
de la demanda para su compra es la misma en
todas las zonas y para todo tipo de productos inmobiliarios.
Dicho esto, que los precios de los inmuebles han
descendido en España, desde el inicio de la crisis
a finales de 2007, es cierto. Que este descenso se
puede establecer de forma muy general en torno
al 30% o 40%, también es cierto. Pero ello no
significa en absoluto que en todas partes y respecto de todos los productos el descenso haya
sido el mismo. De hecho, determinados inmuebles han sufrido depreciaciones superiores al
60%, mientras que otros apenas han experimenii. Dos años: para los nacionales de países ibe- tado descensos en su valor.
roamericanos, Andorra, Filipinas, Guinea
Ecuatorial, Portugal o personas de origen No es menos cierto que la impresión general de
sefardí.
los mercados, a la luz de lo que indican analistas, inversores, agentes inmobiliarios, etc., es
Se hace necesario subrayar que la nueva Ley rele- que los precios han tocado fondo. Ello no signiga cuestiones importantes a un desarrollo posterior fica que vayan a recuperarse de forma acentuay habrá que esperar a que la Administración dicte da e inmediata, pero sí que su caída se ha visto
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D OS I ER L EG A L
frenada y a medio y largo plazo
experimentarán un incremento
paulatino.
Los motivos a los que puede
atribuirse dicha recuperación
son lógicamente diversos, pero
podríamos apuntar como los
principales:
• La sensación general de que
los precios no van a descender
más e incluso experimentarán
un moderado incremento, ofreciendo ahora interesantes rentabilidades a los inversores.
CAÍDA DE PRECIOS DE LA VIVIENDA POR COMUNIDAD AUTÓNOMA
DESDE EL NIVEL MÁXIMO ALCANZADO.
-30%
-39%
%
-28%
-41%
-33%
-42%
-45%
-43%
-28%
-32%
-39%
-32%
• La recuperación de la con-28%
fianza en la economía española en general, una vez
alejada toda posibilidad de
-29%
intervención comunitaria y
en el mercado inmobiliario
en particular, una vez “digeridos” en determinados sores internacionales por adquisectores y zonas los excesos rir bienes inmuebles en España
de la burbuja inmobiliaria. o por tomar posiciones en empresas inmobiliarias españolas.
• La pujanza del sector turísti- En efecto, hasta el año 2012 las
co español como uno de los principales operaciones inmomotores de la economía del biliarias en España fueron realizadas por inversores nacionales,
país y de su recuperación.
en su mayor parte family office
• Las medidas legales aproba- o empresarios ajenos al sector
das por el Gobierno tenden- inmobiliario, mientras que los
tes a facilitar la residencia no residentes habian optado,
en España mediante la in- en buena medida por desinverversión en activos inmobi- tir. Por el contrario, durante
2013 las mayores operaciones
liarios.
han sido realizadas por fondos
En este sentido, existen en la de inversión internacionales,
actualidad claros indicadores en muchos casos mediante la
que nos confirman esta paulati- adquisición de grandes paquetes de activos de instituciones
na recuperación del sector.
financieras necesitadas de liPor un lado, el creciente, casi quidez o mediante la compra
podríamos decir repentino, in- de inmuebles a organismos de
terés de los operadores e inver- la Administración Pública. Han
-29%
Fuente: Ministerio de Fomento
sido igualmente estos fondos los
que se han hecho con el control
de algunas de las inmobiliarias
de los principales bancos españoles.
“España se posiciona como el segundo mercado Europeo de segunda
vivienda y las operaciones sobre inmuebles comerciales y residenciales
en Barcelona o Madrid ofrecen retornos atractivos a precios competitivos
si se comparan con activos similares
situados en ciudades Europeas como
Londres o París.”
Por otro lado, se ha verificado
un incremento de operaciones
en inmuebles del sector turístico
por parte de operadores internacionales que toman posiciones,
bien en zonas tradicionales como
Baleares, Canarias y Costa del
Sol, invirtiendo principalmente
7
D OS I ER L EG A L
en apartamentos turísticos, bien
en ciudades como Barcelona,
mediante la adquisición de hoteles ya existentes, proyectos de
nueva construcción o a través
de la transformación de inmuebles originariamente destinados
a otros usos.
Cabe señalar, que el 40% de las
compraventas realizadas durante
el último año no han precisado,
en general, de apoyo financiero
por parte de las entidades de crédito españolas, de lo contrario
difícilmente se hubiesen llevado
a cabo. El sector financiero español soporta todavía sobre sus
balances el enorme lastre que
suponen los activos procedentes
de embargos hipotecarios.
En 2013 y para el conjunto de
España el 17% de los compradores de vivienda han sido foráneos, sin embargo esa proporción se dispara en el caso de
Baleares (34%), Málaga (36%),
Girona (40%) , Santa Cruz de
Tenerife (43%) o el 53% de Alicante. Las transacciones sobre
segunda residencia, un producto especialmente golpeado por
la crisis, han aumentado durante
el pasado año y en gran medida
los compradores han sido tanto
particulares que han adquirido
segundas residencias como inversores corporativos en busca
de rentabilidad. Las recientes
medidas del Gobierno español
dirigidas a facilitar la residencia
en España a inversores, sin duda
supondrán un incentivo que reanimará el alicaído mercado
inmobiliario, especialmente el
sector residencial.
INMUEBLES ADQUIRIDOS POR NACIONALIDAD 2012
OTROS
ARGENTINA
REINO UNIDO
FRANCIA
FINLANDIA
IRLANDA
RUSIA
UCRANIA
DINAMARCA
ALEMANIA
SUIZA
MARRUECOS
RUMANIA
BÉLGICA
NORUEGA
PAISES BAJOS
ARGELIA
CHINA
Centrándonos en las rentabilidades, en el sector residencial
nos encontramos con oscilaciones de entre el 3,5% y el
5%, mientras que en el sector
comercial, de oficinas y hotelero, estás se sitúan entre el 5%
y el 7%. Obviamente, dichas
rentabilidades se mantendrán
mientras los precios de compra
continúen bajos y estables. En
este sentido, los compradores
con horizontes de inversión de
medio y largo plazo siguen de
cerca el mercado español esperando encontrar activos baratos
que garanticen retornos elevados en una ventana de oportunidad que se irá reduciendo
poco a poco.
“Las recientes medidas del Gobierno español dirigidas a facilitar la
residencia en España a inversores,
sin duda supondrán un incentivo
ITALIA
SUECIA
que reanimará el alicaído mercado
inmobiliario en España, especialmente el sector residencial.”
Finalmente, debemos apuntar
que el marco legal y regulatorio del mercado inmobiliario en
España supone una ventaja importante. En efecto, la normativa legal del sector se caracteriza por su ya histórico carácter
garantista a todos los niveles,
desde la regulación urbanística y medioambiental del suelo,
hasta la protección de propietarios y arrendatarios que propicia la publicidad del Registro
de la Propiedad. No en vano el
sistema registral español ha sido
modelo seguido por otros países
que carecían de él, puesto que
ofrece un elevado grado de seguridad jurídica, garantizando
los derechos de los intervinientes en el mercado inmobiliario.
8
D OS I ER L EG A L
La adquisición de inmuebles
en tres pasos
d. Inscribir la escritura de compraventa en el
registro de la propiedad y abonar los impuestos relativos a la adquisición.
1. Formalidades
e. Entre otros gastos e impuestos resultantes de
la adquisición, destacar:
• En el caso de propiedades nuevas, Impuesto sobre el valor añadido (IVA) e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
(puede diferir según la autonomía donde
se encuentre la propiedad).
Los extranjeros no residentes pueden adquirir
activos inmobiliarios en nombre propio o a través de una compañía al efecto. Paso previo es
la obtención de un Número de Identificación
de Extranjeros (N.I.E.), documento esencial
para realizar cualquier transacción económica
en España.
• De tratarse de viviendas de segunda mano,
Es igualmente necesario que el compraImpuesto sobre Transmisiones Patrimoniador cumpla con lo dispuesto en la normales Onerosas (puede diferir según la autonotiva española de blanqueo de capitales y,
mía donde se encuentre la propiedad).
esencialmente, con lo dispuesto en la Ley
10/2010, 28 de Abril, Prevención de Blan• Tasas y aranceles notariales y del Registro
queo de Capitales y de la Financiación del
de la Propiedad (proporcionales al valor
Terrorismo. Se recomienda que los pagos
de la propiedad).
se realicen mediante cheque o transferencia bancaria.
Si el vendedor tiene en su poder los documentos aquí referidos, la operación puede realizarse
de forma inmediata. No obstante lo anterior, la
2. Procedimiento
inscripción en el Registro de la Propiedad puede
2.1 Nuevas Propiedades
demorarse hasta un mes, aproximadamente.
a. Comprobar que el vendedor dispone de los
documentos necesarios para la transmisión 2.2 Propiedades Sobre Plano
de la propiedad, incluyendo la Cédula de Si la propiedad se encuentra en proceso de plaHabitabilidad o documento que haga sus nificación o construcción, la adquisición se artifunciones; Licencia de Primera Ocupación; culara de la siguiente forma:
seguros obligatorios, certificado energéti- a. Suscripción de acuerdo privado con el venco, etc.
dedor, entre otros:
• Acuerdo de Reserva: El propietario se
b. Verificar:
obliga, normalmente a cambio de una can• Si existen cargas o gravámenes sobre la
tidad de dinero, a vender la propiedad en
propiedad mediante la oportuna consulel precio y plazo acordados. Pasado ese
ta al Registro de la Propiedad.
plazo, si el comprador no ha procedido a
la compra, perderá lo abonado y el ven• Si el vendedor se encuentra al día de
dedor, por su parte, será libre para ofreaquellos pagos que afecten a la propiecer el bien a terceros.
dad (comisiones de venta, Impuesto sobre Bienes Inmuebles, gastos de comu• Arras: Hay varios tipos de pactos de
nidad, etc.).
arras, el más usual es el denominado de
“arras penitenciales”. De ser el comprador
c. Otorgar la escritura de compraventa y aboquien incumple renunciará a la cantidad
nar el precio de compra acordado.
entregada y si es el vendedor deberá éste
9
D OS I ER L EG A L
entregar al comprador el importe de las Nótese que, en el marco de una solicitud de
arras por duplicado.
una autorización de residencia para inversores, para acreditar la propiedad de los bienes
• Acuerdo de Compraventa: Obliga a am- inmuebles se deberá aportar una certificación
bas partes a celebrar la compraventa del del Registro de la Propiedad. Si en el momeninmueble conforme a las condiciones to de la solicitud del visado, la adquisición de
que en el mismo se recojan.
los inmuebles se encontrara en trámite de inscripción en el Registro de la Propiedad, será
b. De acuerdo con la legislación española, los suficiente la presentación de la citada certifipagos realizados a cuenta del precio total cación en la que conste vigente el asiento de
de la propiedad en construcción deben es- presentación del documento de adquisición,
tar garantizados por el promotor mediante acompañada de documentación acreditativa
la correspondiente garantía bancaria.
del pago de los tributos correspondientes.
c. La escritura notarial de compraventa será necesaria para ejecutar la transferencia de propiedad al adquiriente. En este caso, además
de los documentos referidos con anterioridad
(Cédula de Habitabilidad; Licencia de Primera Ocupación; seguros obligatorios, certificado
energético, etc.) y tratándose de la adquisición
de viviendas, debe igualmente verificarse que
la propiedad dispone de un seguro de diez
años, válido y vigente, para aquellas promociones cuyas licencias hayan sido solicitadas con
posterioridad al 5 de Mayo de 2000.
Aspectos fiscales de
la inversión
Jordi Guarch
[email protected]
La obtención del visado para inversores está
condicionada a la realización de una inversión
significativa, la cual puede efectuarse:
• Por el inversor persona física residente o no
residente en territorio español.
3. Adquisición de la Propiedad
Conforme al sistema legal de España, la transmisión de la propiedad al adquiriente se produce
con el otorgamiento de la escritura pública de
compraventa. El registro de la compraventa en el
Registro de la Propiedad no es obligatorio para
que dicha transmisión sea efectiva, sin embargo,
es recomendable dado que ofrece mayores garantías y protección para el adquirente, el cual:
• se protegerá de los deudores del vendedor,
• Por una entidad residente o no residente
en territorio español de la que el inversor
posea, directa o indirectamente, el control.
La adquisición inicial de los bienes está sujeta
a imposición indirecta (impuestos que gravan
las transmisiones de bienes) mientras que la
tenencia posterior de los bienes se somete a
imposición directa (impuestos que gravan la
• será considerado el único y legitimo propieta- obtención de rentas). La fiscalidad directa se
rio ante terceras partes,
determina por la condición de residente o no
residente fiscal en España del contribuyente,
• obtendrá protección judicial de sus derechos de este modo:
en caso de que se perturbe su propiedad,
• Los contribuyentes residentes fiscales tributan en España por la totalidad de las rentas
• podrá obtener una hipoteca para financiar la
que perciban con independencia del lugar
adquisición,
en que se han generado.
10
D OS I ER L EG A L
• Los contribuyentes no residentes fiscales La mera tenencia de los bienes adquiridos y la
tributan en España sólo por la renta que ob- obtención de rentas generadas por dichos bienes
tengan en territorio español.
pueden quedar sometidas a tributación directa
en territorio español. La fiscalidad vendrá deterPersona Física: Condiciones de Residencia Fiscal
minada en función de la condición de residente
La normativa fiscal española considera que una persona física es residente
fiscal en territorio español cuando concurra cualquiera de las siguientes
o no residente fiscal del inversor, del vehículo
circunstancias:
utilizado en la inversión y del uso al que se des• Cuando permanezca más de 183 días, durante el año natural, en territorio
tine el bien adquirido.
español. Las ausencias computan como permanencia salvo que se acredite la residencia fiscal en otro país.
• Cuando radique en España el centro de intereses económicos, ya sea de
forma directa o indirecta.
Persona Jurídica: Condiciones de Residencia Fiscal
La normativa fiscal española considera que una persona jurídica o entidad
es residente fiscal en territorio español cuando concurra cualquiera de las
siguientes circunstancias:
• Se haya constituido según la Ley española.
•Cuando tenga su domicilio social en territorio español.
•Cuando tenga la sede de dirección efectiva en territorio español.
Declaración de la Inversión
La legislación española regula la inversión extranjera en España partiendo del principio de libertad
de movimiento de capitales imperante en la Unión
Europea, aunque exigiendo la declaración de las
inversiones realizadas de acuerdo con los requisitos
y formularios establecidos por la propia normativa.
En el supuesto de que el inversor sea residente
de un país con el que España tenga suscrito un
Convenio para evitar la Doble Imposición (CDI)
se tendrá en cuenta su aplicación ya que, en algunos casos, puede determinar una menor tributación o la no tributación. (Véase TABLA 2),
(Véase TABLA 3) y (Véase TABLA 3.2)
La normativa fiscal española aplicable a entidades residentes en territorio español prevé beneficiosos Regímenes Fiscales Especiales (RFE)
destinados a entidades que realicen grandes inversiones en España. En este punto, destacamos
los RFE en materia de inversiones inmobiliarias:
• Régimen Especial de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado
Inmobiliario (SOCIMI).
De lo expuesto se deriva que:
• La inversión en territorio español y la obtención del visado de residencia para inversores • Régimen Especial de las entidades dedicano determina la adquisición de la condición de
das al arrendamiento de viviendas.
residente fiscal en territorio español.
(Véase TABLA 4)
• La residencia fiscal en territorio español se “La ventajosa fiscalidad de los inmuebles destinados a
determina, estrictamente, por la concurrencia vivienda, es también un buen motivo para invertir en el
de los requisitos establecidos en la normativa sector en España.”
fiscal española sin tener en cuenta la normativa en materia de extranjería.
• Que las personas físicas y las entidades no residentes pueden ser titulares de inversiones
extranjeras en España que deberán ser comunicadas a las autoridades españolas.
Fiscalidad de la Adquisición y Tenencia de
los bienes objeto de la inversión
Prevención del blanqueo
de capitales
JAUME CABECERANS
[email protected]
La adquisición inicial de los bienes está sujeta El interés suscitado por la nueva normativa nos
a los impuestos que gravan las transmisiones de inclina a prever que, tal y como ha sucedido en
bienes o derechos.
Portugal, nos encontraremos ante una importan-
11
D OS I ER L EG A L
te demanda para la obtención de los visados y
permisos y, por lo tanto, de numerosas operaciones de transferencia internacional de capitales.
Se hace por ello oportuno señalar que, previa a
la tramitación de las solicitudes referidas, la articulación de las inversiones significativas previstas en la norma de apoyo a los emprendedores y
su internacionalización (Ley 14/2013, De 27 de
Septiembre) deberán dar cumplimiento a lo dispuesto en la normativa de prevención del blanqueo de capitales y de la prevención del terrorismo (Ley 10/2010, de 28 de abril).
internacionalización no permite que la inversión
se realice mediante una sociedad domiciliada en
un paraíso fiscal.
Si del resultado de dicho análisis se constatan
indicios o certeza de que la operación está relacionada con el blanqueo de capitales o la financiación del terrorismo, ésta debe comunicarse
a las autoridades (SEPBLAC), paralizándose la
ejecución de la misma.
La inversión en el MAB
como alternativa
El hecho de que la inversión sobre la que se basará la solicitud del visado de estancia o permiso de residencia sea normalmente nominativa a
favor de la persona física solicitante (al menos
inicialmente y especialmente en el caso de inversiones inmobiliarias) limita la posible concurrencia de actuaciones fiduciarias o por cuenta
de terceros.
Como consecuencia de la crisis económica que
ha sufrido España (y de la cual, según los principales indicadores macroeconómicos, parece
entreverse la salida), el Gobierno ha barajado
distintas alternativas para incentivar la inversión extranjera en empresas nacionales, principalmente, de mediana o pequeña dimensión
(“pymes”). Finalmente, este propósito ha culminado en el marco de la Ley 14/2013, de 27
de septiembre, de Apoyo a los Emprendedores y la Internacionalización (en adelante, la
“Ley”), la cual ofrece una alternativa interesante para futuros inversores, facilitando a los
mismos la obtención del permiso de residencia
a través de la inversión de capital en España,
siempre y cuando cumplan ciertos requisitos
mínimos de inversión y otros de carácter personal establecidos en dicha Ley.
Una circunstancia particularmente relevante en
este tipo de expedientes radica en acreditar la
suficiencia económica del inversor en el marco
de solicitud del visado/permiso. Dicha justificación puede realizarse ya sea mediante copia de
su contrato de trabajo o de prestación de servicios, nomina, declaración de renta y/o patrimonio, títulos de propiedad de bienes inmuebles,
títulos de acciones o participaciones, certificados bancarios, etc.
Se hace necesario subrayar que las diligencias de
comprobación referidas han de reforzarse en el
caso de que la inversión se vehicule mediante una
sociedad o proceda de un territorio que tenga
la consideración de paraíso fiscal conforme a la
normativa española. Nótese que, en este último
caso, la ley de apoyo a los emprendedores y su
A este respecto, debe tenerse en cuenta que el
Servicio de Prevención del Blanqueo de Capitales (SEPBLAC) establece la obligación de
fijar el origen físico inicial de los fondos que
lleguen a España, prescindiendo de las etapas
intermedias.
Xavier Foz
[email protected]
Entre otros supuestos, la Ley permite obtener
el permiso de residencia a personas extranjeras
que realicen inversiones por importe mínimo
de un millón de euros en acciones o participaciones de empresas españolas, tanto cotizadas
como no cotizadas. Esta circunstancia se vislumbra como una gran oportunidad para reactivar el Mercado Alternativo Bursátil (MAB),
12
D OS I ER L EG A L
en el cual cotizan empresas con gran potencial blar negociaciones privadas con el comprador
de crecimiento pero que al mismo tiempo tie- y cuyos títulos tienen una liquidez mucho más
nen dificultades para acceder al crédito ban- restringida).
cario.
Por otro lado, si bien la Ley no prevé expreEl MAB es un mercado de renta variable con- samente la inversión en otro tipo de activos
figurado como un sistema multilateral de ne- similares como sería la deuda privada (ya sea
gociación destinado a empresas de reducida negociada en mercados organizados -AIAF o
capitalización con la voluntad de crecer y ex- MARF- o no) como opción habilitante para
pandirse, y que utilizan el MAB como plata- obtener el permiso de residencia (a diferencia
forma de captación de financiación para sus de lo que sucede con la deuda pública que sí
proyectos. En la actualidad el MAB se com- da acceso al mismo con una inversión de dos
pone de 22 compañías registradas, siendo una millones de euros), en un futuro es posible
herramienta complementaria al primer merca- que se busque encaje también a este tipo de
do oficial al permitir a este tipo de compañías inversiones a estos efectos. No obstante, caacceder a financiación vía mercado de valores bría considerar una alternativa a partir de la
con requisitos más flexibles y menor coste.
cual sí sería posible invertir en esta clase de
activos no previstos en la Ley y a su vez, acce“España se configura en la actualidad como un des- der al permiso de residencia. Dicha alternativa
tino atractivo para la inversión con un mercado bur- pasaría por la compra de participaciones o acsátil en recuperación, ¿Qué mejor alternativa que ciones de una sociedad española, que a su vez
conjugar rentabilidad y acceso directo a los mercados invirtiera en deuda privada.
europeos?”
En conclusión, a partir de la aplicación de la
Los inversores que deseen invertir en cual- referida Ley, y gracias a la posibilidad de acquiera de las empresas que forman parte del ceder al permiso de residencia por parte de los
MAB deberán realizar la correspondiente con- inversores extranjeros, es de esperar un autratación a través de una entidad financiera mento de las inversiones extranjeras en Espaque sea miembro de dicho mercado. Una vez ña en activos de renta variable española, con
completada la inversión por importe igual o los efectos beneficiosos que ello tendría en la
superior a un millón de euros, el inversor po- consolidación de la recuperación económica
drá iniciar los trámites correspondientes para iniciada. ■
la solicitud del permiso de residencia, siempre
y cuando cumpla con los restantes requisitos
de carácter personal que se regulan en la Ley
(por lo cual es imprescindible cerciorarse con
anterioridad a realizar la inversión que se reúnen tales requisitos).
Respecto de este tipo de inversiones en valores de renta variable, hay que destacar igualmente la posibilidad de invertir en empresas
cotizadas en el mercado secundario oficial (la
Bolsa), así como de adquirir acciones o participaciones en empresas no cotizadas (proceso
este último más complejo en cuanto a su formalización al entrañar la necesidad de enta-
13
D OS I ER L EG A L
Anexo
TABLA 2 - FISCALIDAD INDIRECTA
La adquisición de un bien inmueble situado en territorio español puede quedar sujeta a tributación por el Impuesto sobre el Valor
Añadido (IVA) o por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), en función de la condición del transmitente. No obstante, la
tributación efectiva de la adquisición puede variar en función del tipo de bien inmueble adquirido, de la condición, o no, de empresario o
profesional del adquiriente residente en territorio español y del uso al que destine el inmueble.
Base imponible
Contraprestación de la adquisición.
10%
Bienes
inmuebles
nuevos o
rehabilitados
IVA
Tipo impositivo
AJD
FISCALIDAD
INDIRECTA
ADQUISICIÓN
INMUEBLES
Compra de locales de negocio.
21%
Base imponible
Adquisición a empresarios o
profesionales
IVA
Bienes
inmuebles
usados
Tipo impositivo
Compra de inmueble susceptible de ser destinado a vivienda. No
cabe la recuperación del IVA aun cuando se destine al arrendamiento.
El IVA de la adquisición es recuperable si el local de negocio se
destina al ejercicio de una actividad empresarial o profesional en
España y origine el derecho a la deducción del IVA.
Valor de la escritura de compraventa.
0,5%
Tipo impositivo estatal (en defecto del tipo de las Comunidades
Autónomas).
1,5%
Tipo impositivo Cataluña.
La adquisición de un inmueble usado a un empresario o profesional está sujeta pero exenta de
tributación por IVA. La exención es renunciable si se trata de un local de negocio y se destina a una
actividad empresarial o profesional (incluido arrendamiento) y siempre que se cumplan determinados requisitos adicionales.
Base imponible
Contraprestación de la adquisición.
Tipo impositivo
21%
La escritura de compraventa en este caso queda sometida a tributación por AJD.
Si no se renuncia a la exención de IVA o cuando no se cumplan los requisitos para la renuncia, la
operación quedará sometida a ITP.
Base imponible
6%
Tipo impositivo estatal (en defecto del tipo de las Comunidades
Autónomas).
Tipo impositivo
10%
Tipo impositivo Cataluña.
ITP
ITP no es un impuesto recuperable.
La escritura de compraventa no queda sometida a tributación por AJD
Base imponible
Adquisición
a particulares
Bienes
inmuebles
usados
Tipo impositivo
ITP
Valor real del bien
6%
Tipo impositivo estatal (en defecto del tipo de las Comunidades
Autónomas).
10%
Tipo impositivo Cataluña.
ITP no es un impuesto recuperable.
La escritura de compraventa no queda sometida a tributación por AJD.
No
residente
en
territorio
español
Inversión
mediante
sociedad
española
Inversión
realizada
por persona física
Vehículo
inversor
Ganancias
patrimoniales
Dividendos
Impuesto sobre la Renta
de No Residentes (IRNR)
Impuesto sobre bienes
inmuebles (IBI)
Impuesto sobre el Patrimonio (IP)
Impuesto sobre la Renta
de No Residentes (IRNR)
Rentas inmobiliarias
Titularidad
bienes
inmuebles
Impuesto aplicable
Tipo de renta
2% del valor catastral del bien inmueble (1,1% valores revisados).
24,75%
Importe íntegro percibido sin deducción de gastos (excepto residentes UE).
24,75%
Ingresos del EP con deducción de determinados gastos. Se aplican ciertas deducciones.
30%
Ganancia patrimonial (valor transmisión menos valor de adquisición).
21% (tributación según Convenio de Doble Imposición).
Base imponible
Tipo gravamen
Base imponible
Tipo gravamen
Base imponible
Tipo gravamen
Base imponible
Tipo gravamen
Ganancias derivadas de la transmisión
participaciones
Dividendos y participación en beneficios
21% (retención según Convenio de Doble Imposición).
Ganancia patrimonial (valor transmisión menos valor de adquisición).
21% (Tributación según Convenio de Doble Imposición)
Base imponible
Tipo gravamen
Importe íntegro de los dividendos o participación en beneficios.
Tipo gravamen
Base imponible
La titularidad del inmueble queda sometida a tributación por el IBI (impuesto local).
Mínimo exento: 700.000 euros (varía en función de las Comunidades Autónomas) Cataluña: 500.000 euros.
La base imponible es el valor del inmueble según la Ley del IP. El tipo de gravamen es progresivo y puede ser modificado por las Comunidades Autónomas (Tabla 1).
La tenencia de bienes inmuebles en territorio español tributa por el IP.
Ganancia derivada transmisión inmueble
Arrendamiento con establecimiento
permanente (EP)
Arrendamiento sin establecimiento
permanente
Uso personal
Tratamiento fiscal
En el supuesto de que el inversor sea residente de un país con el que España tenga suscrito un Convenio para evitar la Doble Imposición (CDI) se tendrá en cuenta su aplicación ya que, en algunos casos, puede determinar una menor tributación o la no tributación.
FISCALIDAD
DIRECTA
PERSONAS
FÍSICAS
Condición
inversor
La tenencia de bienes y las rentas generadas por dichos bienes pueden quedar sometidas a tributación directa en territorio español. La fiscalidad se determina en función de la condición de residente o no residente fiscal del
inversor, del vehículo utilizado en la inversión y del uso al que se destine el bien adquirido.
TABLA 3 - FISCALIDAD DIRECTA
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D OS I ER L EG A L
Residente en
territorio
españo
Inversión
mediante
sociedad
española
Inversión
realizada
por persona física
Vehículo
inversor
Ganancias
patrimoniales
Dividendos
Impuesto sobre la Renta
de las Personas Físicas
(IRPF)
Impuesto sobre bienes
inmuebles (IBI)
Impuesto sobre el Patrimonio (IP)
Impuesto sobre la Renta
de las Personas Físicas
(IRPF)
Rentas inmobiliarias
Titularidad
bienes
inmuebles
Impuesto aplicable
Tipo de renta
Tarifa progresiva en función de las Comunidades Autónomas (Tabla 2).
Ganancia patrimonial (valor transmisión menos valor de adquisición).
Tipo impositivo del 21% al 27% (Tabla 3).
Tipo gravamen
Base imponible
Tipo gravamen
Ganancia patrimonial (valor transmisión menos valor de adquisición).
Tarifa progresiva en función de las Comunidades Autónomas (Tabla 2).
Tipo gravamen
Base imponible
Importe íntegro percibido con deducción de determinados gastos.
Base imponible
60% si el inmueble se destina a vivienda (100% si arrendatario es menor de 30
años y rentas superiores al IPREM).
Tarifa progresiva en función de las Comunidades Autónomas (Tabla 2).
Tipo gravamen
Reducción
2% del valor catastral del bien inmueble (1,1% valores revisados).
Base imponible
Ganancias largo plazo (generación > 1
año)
Ganancias corto plazo (generación < 1
año)
Dividendos y participación en beneficios
Tipo impositivo del 21% al 27% (Tabla 3).
Tarifa progresiva en función de las Comunidades Autónomas (Tabla 2).
Tipo gravamen
Ganancia patrimonial (valor transmisión menos valor de adquisición).
Ganancia patrimonial (valor transmisión menos valor de adquisición).
Base imponible
Tipo gravamen
Los primeros 1.500 euros están exentos.
Exención
Base imponible
Tipo impositivo del 21% al 27% (Tabla 3).
Importe íntegro de los dividendos o participación en beneficios.
Tipo gravamen
Base imponible
La titularidad del inmueble queda sometida a tributación por el IBI (impuesto local).
La vivienda habitual está exenta con el límite de 300.000 euros.
Mínimo exento: 700.000 euros (varía en función de las Comunidades Autónomas) Cataluña: 500.000 euros.
La base imponible es el valor del inmueble según la Ley del IP. El tipo de gravamen es progresivo y puede ser modificado por las Comunidades Autónomas (Tabla 1).
Ganancias largo plazo (generación > 1
año)
Ganancias corto plazo (generación < 1
año)
Inmueble destinado al arrendamiento
Uso personal
Tratamiento fiscal
En el supuesto de que el inversor sea residente de un país con el que España tenga suscrito un Convenio para evitar la Doble Imposición (CDI) se tendrá en cuenta su aplicación ya que, en algunos casos, puede determinar una menor tributación o la no tributación.
FISCALIDAD
DIRECTA
PERSONAS
FÍSICAS
Condición
inversor
La tenencia de bienes y las rentas generadas por dichos bienes pueden quedar sometidas a tributación directa en territorio español. La fiscalidad se determina en función de la condición de residente o no residente fiscal del
inversor, del vehículo utilizado en la inversión y del uso al que se destine el bien adquirido.
TABLA 3 - FISCALIDAD DIRECTA
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D OS I ER L EG A L
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D OS I ER L EG A L
TABLA 4 - FISCALIDAD DIRECTA
Tipo de renta
Impuesto aplicable
Tratamiento fiscal
Arrendamiento sin establecimiento
permanente
Base Imponible: Importe íntegro percibido sin deducción de gastos (excepto
residentes UE que admite la deducción
de ciertos gastos).
Tipo de gravamen: 24,75%
No residente
territorio
español
Base Imponible: Ingresos del EP con
deducción de determinados gastos. Se
aplican ciertas deducciones.
Rentas inmobiliarias
Impuesto sobre la Renta de No
Residentes (IRNR)
Arrendamiento con establecimiento
permanente (EP)
Gravamen complementario: 21%
(rentas transferidas al extranjero por
EP) excepto UE.
Ganancia derivada transmisión
inmueble
Régimen
fiscal
Régimen fiscal especial
entidades
dedicadas
al arrendamiento de
viviendas
FISCALIDAD
DIRECTA
PERSONAS
JURÍDICAS
Residente
territorio
español
Tipo de gravamen: 30%
Características vehículo inversor
Requisitos régimen fiscal
1. Que la entidad tenga como actividad principal el arrendamiento de
vivienda.
2. El número de viviendas arrendadas
u ofrecidas en arrendamiento por la
sociedad deben ser como mínimo de 8.
Régimen fiscal voluntario,
3. Que las viviendas permanezcan
aplicable por cualquier sociedad
arrendadas u ofrecidas en arrendacontribuyente del Impuesto sobre
miento durante, al menos, tres años.
Sociedades
4. Cuando se desarrollen actividades
complementarias al arrendamiento
de vivienda, que al menos el 55%
de las rentas del periodo tengan
derecho a la aplicación del régimen.
5. Comunicación de la opción del régimen a la Administración tributaria.
Vehículo inversor destinado al
sector del arrendamiento de
bienes inmuebles urbanos
1. Sociedad anónima con un capital
social mínimo de 5 millones de euros.
2. Las acciones deben estar admitidas
a negociación en un mercado de
El objeto social de la SOCIMI
valores regulado o en un sistema
comprende:
de negociación multilateral con
1. La adquisición, promoción y
sede en España, la UE o el EEE
rehabilitación de inmuebles ur(Espacio Económico Europeo) o en
Régimen fisbanos para su arrendamiento.
un mercado regulado de cualquier
cal especial 2. La participación en otras SOCIpaís o territorio con el que exista
Sociedades
MI o REIT no residentes.
efectivo intercambio de información
Anónimas 3. Participación en entidades,
tributaria con España.
Cotizadas de
residentes o no, que tengan
3. Como mínimo el 80% del activo
Inversión en
como objeto social la adquisición
debe ser invertido en activos que
el Mercado
de inmuebles urbanos para su
formen parte del objeto social.
Inmobiliario
arrendamiento (no podrán tener 4. Mínimo del 80% de ingresos debe
(SOCIMI)
participaciones en el capital de
derivar del objeto social.
-REITotras entidades) y sometidas al 5. Regla de mantenimiento para los
mismo régimen de distribución
bienes inmuebles y para las particide beneficios y de inversión. La
paciones que constituyan el objeto
totalidad de su capital debe persocial de la SOCIMI.
tenecer a otras SOCIMI o REIT.
6. Política de distribución de bene4. La tenencia de participaciones
ficios ajustada a determinados
de Instituciones de Inversión
porcentajes en función de la proceColectiva Inmobiliaria (IICI).
dencia de los mismos.
Base imponible: Ganancia patrimonial
(valor transmisión menos valor de
adquisición).
Tipo impositivo: 21% (tributación
según Convenio de Doble Imposición).
Tratamiento fiscal
1. Tipo de gravamen en el IS es del 30% (o
reducido si se cumplen los requisitos).
2. Bonificación del 85% de la parte de
la cuota que corresponda con las
rentas derivadas del arrendamiento
de vivienda. Dicha bonificación
determina un tipo efectivo de gravámen del 4,5% (partiendo del 30%).
3. Se establecen ciertas especialidades
a los dividendos distribuidos por la
sociedad al socio persona jurídica.
4. Se establecen especialidades en
régimen de las rentas derivadas de
la transmisión de las participaciones
de la sociedad en el caso del socio
persona jurídica.
1. El tipo de gravamen en el IS es del
0%.
2. Se aplica un gravamen especial
del 19% sobre el importe de los
dividendos que distribuya la SOCIMI
a socios (residentes o no residentes) con una participación igual o
superior al 5% que estén exentos o
tributen a un tipo inferior al 10%.
3. Los dividendos que distribuya la
SOCIMI con cargo a beneficios o
reservas respecto de los que se
haya aplicado el régimen especial
se integran en la base imponible
del impuesto por el que tribute, con
ciertas especialidades.
4. Las rentas derivadas de la transmisión o rembolso de las participaciones en la SOCIMI son tratadas fiscalmente en función de la condición y
naturaleza del socio.
5. Se establecen ciertas obligaciones
de información.
En el supuesto de que el inversor sea residente de un país con el que España tenga suscrito un Convenio para evitar la Doble Imposición (CDI) se tendrá en
cuenta su aplicación ya que, en algunos casos, puede determinar una menor tributación o la no tributación.
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D OS I ER L EG A L
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o f i c i n as
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