Tesis Elmer Boteo
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Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. UNIVERSIDAD RAFAEL LANDIVAR FACULTAD DE CIENCIAS ECONOMICAS Y EMPRESARIALES DEPARTAMENTO DE ADMINISTRACIÓN DE EMPRESAS SEDE REGIONAL DE JUTIAPA “ESTUDIO FINANCIERO PARA LA CONSTRUCCIÓN DE UN HOTEL, RESTAURANTE Y PARQUE RECREATIVO EN JUTIAPA” TEMA INDIVIDUAL ESTUDIO ECONÓMICO FINANCIERO ELMER DONALDO BOTEO CASTILLO Jutiapa, Enero de 2004. 1 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. UNIVERSIDAD RAFAEL LANDIVAR FACULTAD DE CIENCIAS ECONOMICAS Y EMPRESARIALES DEPARTAMENTO DE ADMINISTRACIÓN DE EMPRESAS SEDE REGIONAL DE JUTIAPA “ESTUDIO FINANCIERO PARA LA CONSTRUCCIÓN DE UN HOTEL, RESTAURANTE Y PARQUE RECREATIVO EN JUTIAPA” TESIS PRESENTADA AL CONSEJO DE LA FACULTAD DE CIENCIAS ECONOMICAS Y EMPRESARIALES POR ELMER DONALDO BOTEO CASTILLO Previo a Conferírsele el título de: AMINISTRADOR DE EMPRESAS En el grado académico de: LICENCIADO 2 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. Jutiapa, Enero de 2004. AUTORIDADES DE LA UNIVERSIDAD RAFAEL LANDIVAR Rector: Lic. Gonzalo de Villa, S. J. Vicerrector Académico: Dr. René Poitevin Vicerrector Administrativo: Arq. Carlos Haussler Secretario General: Lic. Luis Quan AUTORIDADES FACULTAD DE CIENCIAS ECONOMICAS Y EMPRESARIALES Decano: Lic. José Arévalo Vicedecana: Ma. Ligia García Secretario: Ing. Gerson Tobar Director Administración de Empresas: Ing. Rolando Josué Director Economía y Comercio Internacional: Lic. Samuel Pérez Directora Contaduría Pública y Auditoría: Licda. Claudia Castro Directora Mercadotecnia y Publicidad: Mac. Ana María Micheo Directora Hotelería y Turismo: Licda. Lilia de la Sierra Representantes de Catedráticos ante Consejo: Ing. Edwin Areano Colin Kent Banning Representantes de Estudiantes ante Consejo: Ana Haydee Montenegro 3 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. TERNA QUE PRACTICO LA DEFENSA PRIVADA DE TESIS Presidente: Lic. Hernán Ramírez Alas Secretario: Lic. Eduardo Iguardia Vocal: Lic. Lili Espina ASESOR DE TESIS: Lic. Marvin Carranza 4 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. AGRADECIMIENTOS A: MIS PADRES: Santos Albino Boteo Barahona, Eli Castillo Cano de Boteo. Eternamente agradecido por el apoyo y ejemplo que han sido para mi vida A MIS HERMANOS: Marvin, Norma y Saida Boteo Castillo. Por su apoyo y por compartir mi triunfo, Que Dios los Bendiga siempre. A MIS AMIGOS: Joel López Juany Cerna, Yara de los Ángeles , Yara Palma, y Rene Galindo Pineda Donis (+) Por su amistad y apoyo A MIS CATEDRÁTICOS: Licda. Patricia Rosal, Licda. Rosemary Méndez de Herrera, Lic. Edy Chinchilla. Ing. Walter García Tello y Licda. Lidia Medina (+) Por compartir sus conocimientos, 5 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. DEDICATORIA A: A DIOS: Porque en los momentos de debilidad y angustia ha sido mi fortaleza, porque en cada día de mi vida ha manifestado su presencia. A MIS PADRES : Santos A. Boteo Barahona Eli Castillo de Boteo Gracias por el apoyo, comprensión y amor incondicional. Que mi triunfo sea un orgullo para ustedes A MI ESPOSA: Dania Pérez Monzón Gracias por su amor, comprensión. apoyo y A MI HIJA: Dania Gabriela Boteo Pérez Que este sea un ejemplo a seguir y tan solo una de las metas que alcanzara en el futuro. A MIS SOBRINOS: Manuel y Leonel Boteo Díaz, Que la meta que hoy alcanzo sea ejemplo para su desarrollo en el futuro. A MIS CENTROS DE ENSEÑANZA: A GUATEMALA: Escuela Rural Mixta de Aldea Llano Grande, San José Acatempa, Instituto Nacional de Educación Básica de Jutiapa –INEB-, Escuela en Ciencias Comerciales, Universidad Rafael Landivar, Iglesia Evangélica Ríos de Agua Viva, Iglesia Cristiana VERBO. Por que cada uno de ellos a contribuido a mi desarrollo personal, espiritual y profesional. Hermoso país en el que Dios me dio la vida. 6 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. INDICE * Resumen i I. INTRODUCCION 1 II. MARCO REFERENCIAL 2.1. Marco Contextual 2 2.2. Marco Teórico 7 2.2.1. Ingresos 9 2.2.2. Ingresos de operación 9 2.2.3. Egresos 9 2.2.4. Estructura de un flujo de efectivo 10 2.2.5. Costo 11 2.2.6. Determinación de costos 12 2.2.7. Recursos financieros para la inversión 13 2.2.8. Evaluación del proyecto 19 2.2.9. Análisis de viabilidad 25 2.2.10. Análisis del punto de equilibrio 26 2.2.11. Análisis del capital 27 2.2.12. Período de recuperación de la inversión 27 2.2.13. Tasa interna de retorno 28 2.2.14. Valor actual neto 29 2.2.15. Valor presente neto 29 2.2.16. Relación beneficio costo 30 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA 3.1. Objetivos 32 3.1.1. Objetivo general 32 3.1.2. Objetivos específicos 32 3.2. 33 Elementos de estudio 7 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. 3.2.1. Definición conceptual 33 3.2.2. Definición operacional 33 3.3. 38 Alcances y limitaciones 3.3.1. Alcances 38 3.3.2. Limitaciones 38 3.4. 38 Aporte METODO 4.1. Sujetos 39 4.2. Instrumentos 39 4.3. Procedimiento 40 4.4. Diseño y metodología estadística 40 ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE RESULTADOS 5.1. Inversión total 43 5.2. Prestación de servicio 43 5.3. Evaluación financiera 53 5.3.1. Fuentes de financiamiento 53 5.3.2. Punto de equilibrio 53 5.3.3 Periodo de Recuperación de la Inversión 54 5.3.4. Rentabilidad de la inversión 54 5.3.5. Valor actual neto 55 5.3.6. Relación beneficio costo 55 5.3.7. Tasa interna de retorno 56 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES 6.1. Conclusiones 58 6.2. Recomendaciones 59 BIBLIOGRAFÍA 60 8 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. INDICE DE CUADROS No. DESCRIPCIÓN Página 1 Inversión inicial 42 2 Insumos 43 3 Supuestos (proyección de ingresos) 44 4 Estado de pérdidas y ganancias 45 5 Balance general 46 6 Flujo de caja proyectado 47 7 Flujo de caja de ingresos y egresos actualizados 50 Resumen de indicadores financieros 55 8 9 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. RESUMEN En el departamento de Jutiapa existen hoteles que se limitan a prestar el servicio únicamente de hospedaje y alimentación, siendo el mismo una zona que aun no ha sido explotada en lo que ha turismo se refiere. El estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en el departamento de Jutiapa, se estructuro en cuatro etapas, el cual dentro de cada una de sus fases presentan los aspectos relevantes, por los cuales el proyecto es factible dentro del departamento. El estudio de mercado evidencia la demanda insatisfecha, la cual se determino tomando en cuenta una muestra de la población total del departamento de jutiapa, siendo 400 personas, tomándose en cuenta personas de todas las edades, estratos sociales, viajeros, visitadores y otros. En el Estudio Administrativo Legal se considero la importancia del recurso humano, en el proyecto, se considero las leyes que rigen la industria hotelera, así mismo en el estudio técnico, se considera todo lo relacionado a costos para la ejecución del proyecto. Con el objetivo de conocer la viabilidad del proyecto, en su etapa final se elaboro el estudio Económico Financiero, en el cual se conocerán aspectos como: el punto de equilibrio del proyecto, el Periodo de Recuperación de la Inversión, la Rentabilidad, la Tasa Interna de Retorno, el Valor Actual Neto, y otros Indicadores. Se concluye que el proyecto es altamente rentable, si se atienden de manera correcta todas las recomendaciones hechas en los estudios anteriores, proporcionando el aporte de manera directa al inversionista y a las familias del departamento y a la población en general. I. INTRODUCCIÓN 10 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. La Facultad de Ciencias Económicas y Empresariales de la Universidad Rafael Landivar, dentro del pensum contempla la elaboración de proyectos como trabajo de tesis. Haciéndose necesario la integración de grupos, compuestos por cuatro personas, con el propósito de cubrir cuatro estudios importantes en la elaboración de proyectos como: De Mercado, Técnico, Administrativo Legal y Económico Financiero. El estudio que a continuación se presenta se desglosa como trabajo individual del proyecto general denominado “Estudio Para la Construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo, en el Departamento de Jutiapa”, enfocado al Estudio Económico Financiero, analizando aspectos relevantes como: Inversión Inicial, Financiamiento, Periodos de Recuperación de la Inversión, Flujos de Efectivo, Estados Financieros Proyectados, Rendimiento de Capital, Punto de Equilibrio, otros. La esencia del estudio se encuentra en la determinación de la Inversión, mostrando las dimensiones y especificaciones económicas financieras del proyecto al inversionista, y las fuentes de financiamiento que se pueden utilizar si no se cuenta con capital propio. Planteándose como pregunta central del estudio “¿Cuál es la Viabilidad Financiera para la Construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en el Departamento de Jutiapa?”; y como objetivo general “Determinar la prefactibilidad financiera del proyecto para la Construcción del Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en el Departamento de Jutiapa II. MARCO REFERENCIAL 11 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. 2.1 Marco Contextual a. Antecedentes Históricos de la Actividad Hotelera: Con el afán de satisfacer sus necesidades, el ser humano con su forma de vida nómada, fue emigrando de un lugar a otro, donde sus posibilidades de subsistencia, le facilitaban mejores condiciones, hasta que sin tener una visión muy amplia de lo que hacían, encontraron un lugar donde la naturaleza les brindó lo necesario para cubrir sus principales necesidades, de esa manera se inició la formación de las primeras comunidades, en las que se realizaba el intercambio de los pocos excedentes que generaban en sus distintas actividades productivas; a consecuencia de ello, las comunidades se fueron incrementando, convirtiéndose en pueblos y luego en ciudades, en donde las personas que visitaban con fines de negocios demandaban lugares en donde hospedarse. Transcurrido el tiempo, el espíritu de aventura, los descubrimientos y la expansión comercial, permitieron las movilizaciones de personas dentro de sus territorios y luego atravesaron sus fronteras hacia lugares más lejanos, experimentado todo tipo de problema a consecuencia de la escasez de hospedaje, aprovisionamiento, redes viales y su mantenimiento, buenas señales de tránsito, guías turísticas y medios de transporte entre otros. Al principio la hospitalidad y atención que se les brindaba a los viajeros era bajo el punto de vista humanitario, dado a la costumbre de proporcionarle ayuda a alguien, a tal grado que los monasterios servían de refugio y amparo a los viajeros. A medida que pasa el tiempo, el turismo se va presentando como una corriente masiva, que se desplaza desde un mercado de origen hacia otros que lo reciben. El desarrollo de las ciudades conlleva también el aparecimiento de industrias que se dedican a ofrecer servicios a personas que visitan por distintas razones un país, tal es el caso de la industria hotelera. La publicidad en los mercados, presenta características de auténtica lucha comercial para conseguir la venta de núcleos receptores, que representan los medios de 12 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. desplazamiento turístico. La actividad hotelera va acompañada de la explotación de esos núcleos, logrando: a) Mayor afluencia de turistas al país, b) Mayor estadía en el país, c) Incremento del gasto diario de turistas Se ha observado en el transcurso del tiempo que, de acuerdo a la movilidad de las variables indicadas en el párrafo anterior, la actividad hotelera paulatinamente se ha proliferado, de acuerdo a la ampliación de la oferta y la inclinación de los inversionistas para esta actividad. Los gobiernos le han dado apoyo a la actividad turística debido a que representa un pilar de sus economías, mediante la promoción cultural y social, entre otros aspectos de sus países, proporcionando suficiente protección y cuidado, con el fin de mantener, mejorar y ampliar el inventario hotelero, tratando de no perder prestigio y seguir explotando con eficiencia y eficacia esa actividad. Es importante tomar en cuenta que la atracción turística no consiste únicamente en la construcción de hoteles y equiparlos, hacer turicentros, carreteras, mejorar los servicios públicos, pues hay aspectos que en este campo resultan ser de mucha importancia, tales como: la publicidad, el rol de las agencias de viajes, los guías, intérpretes, escuelas especializadas, conocimiento de las riquezas nacionales, cuidado y creación de obras de arte, cultura, escultura, antigüedades, museos, zoológicos, historia, cosas que no manifiestan atraso ni pobreza, sino que: belleza, admiración y orgullo para las naciones. El Alojamiento, teoría y técnica de turismo (1967) La historia del alojamiento, aunque con mucha certeza inició en las civilizaciones de Egipto y Babilonia. En estas ciudades apareció la profesión de posadero que más adelante se transformó en lo que ahora se denomina Actividad Hotelera, es también 13 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. en el derecho romano, donde aparecen los principios de la responsabilidad legal de las personas que ofrecían el servicio de hospedaje. En la era romana no existía aún disociación de la profesión de posadero, la idea de hospitalidad, se debía a que muchas familias aún creían en la obligación moral de recibir y alojar a los forasteros que llamasen a sus puertas. La actividad hotelera en Guatemala se inicia desde el período colonial, con la creación de mesones y pensiones abiertas a los viajeros; estos centros se desarrollaron de acuerdo a las actividades comerciales, para cubrir la demanda de hospedaje de: viajeros, turistas y comerciantes. En la época independiente, en las ciudades más importantes desde el punto de vista comercial se crearon los primeros hoteles, entre éstos Quetzaltenango y Guatemala, proporcionando hospedaje y alimentación a las personas que con más frecuencia los visitaban. Según la tesis elaborada por Zoila López “La motivación en el empleado de la industria hotelera cinco estrellas de la ciudad capital”, dice que: “la industria hotelera tiene como objetivo lo que ha sido por años el hospedaje o venta de habitaciones, pero la demanda de los huéspedes y el brindar comodidad a los clientes es el propósito primordial de un hotel. Reseña Histórica en Guatemala Al remontarse al siglo XVI con la venida de los españoles, quienes por tener una tradición al respecto, inician en forma organizada el hospedaje en Guatemala. El 21 de julio de 1552 se emite una ley en que se establecen ranchos y mesones en todos los caminos de mayor tránsito. El 26 de julio de 1580 también se crea otra cédula, donde ordena que “se provea la construcción de mesones paraderos o cualquier otro paradero en el camino para servicio de los meseros. Para 1,858 aparecieron cinco hoteles en la ciudad capital, los cuales brindaban mejores comodidades. 14 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. En Guatemala, en el período liberal, se expandió la industria hotelera, debido a que muchos finqueros realizaban numerosos viajes a la ciudad capital y a diferentes departamentos. Proporcionar hospedaje es una de las actividades más antiguas, siendo los mesones, posadas, casa de huéspedes, los que dieron origen a la hotelería. Con base a los antecedentes históricos del Turismo en Guatemala, los nombres de las casas de huéspedes eran: 1. Posada Belén 2. Posada Silvia 3. Hotel España Las funciones que en ese tiempo prestaban eran únicamente en una habitación con baño privado. Debido a la demanda, se han ido mejorando sus servicios, por lo cual las posadas pasaron a estar catalogadas como hoteles. El desarrollo de la Industria Hotelera ha tenido un crecimiento continuo, buscando un camino que la conduzca a obtener metas organizacionales. Su objetivo principal ha sido el hospedaje o la venta de habitaciones, debido a que la demanda únicamente se caracteriza por viajeros y el crecimiento de la competencia ha venido a influir negativamente a hoteles pequeños que no cuentan con un servicio innovador. Debido a esto, la importancia que tiene este proyecto es analizar la prefactibilidad de un hotel, que no simplemente proporcione servicios de hospedaje y alimentación, sino que también cuente con instalaciones recreativas, lo cual se caracteriza como un servicio complementario y diferente, que permitirá que los clientes gocen de un ambiente más agradable, cómodo y divertido. El éxito de un hotel no depende únicamente de la administración que éste tenga, sino de los conocimientos y la perseverancia, ofreciendo un servicio y sabiendo 15 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. afrontar los problemas que se presenten diariamente. Debido a la competencia directa que existe, a los visitantes, familiares y personas de negocios, se les debe proporcionar la satisfacción de estar en casa, fuera de ella, y esto sólo dependerá de la administración que tenga. Para que un servicio sea aceptado, debe contarse con importantes elementos para que exista una eficiente administración, una alta calidad en el servicio y personal calificado. 2. 2 MARCO TEORICO Según Sapag (1995), el estudio financiero es la sistematización de la información financiera, la cual consiste en identificar y ordenar todos los aspectos relacionados con la inversión, costos e ingresos que puedan deducirse de los estudios previos, en 16 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. esta etapa deben definirse también todos aquellos elementos que deben suministrarse al propio estudio, entre estos podemos mencionar: las inversiones del proyecto, los ingresos de operación e inversión, así como la evaluación del mismo. Miragen (1997), Estudio financiero al desarrollar este estudio sobre el proyecto se tomaran en cuenta situaciones referentes a los ingresos y egresos que se obtendrán de la ejecución del proyecto. Así como su respectiva evaluación financiera, de tal manera que el proyecto a desarrollar tiene que demostrar los aspectos siguientes: Que sea financiera y económicamente viable, es decir que este dentro de las posibilidades de realizarlo. Que sea posible su ejecución y administración. Que el proyecto sea técnicamente razonable, es decir que se encuentre la Mejor alternativa. El estudio financiero es la última etapa para la elaboración del proyecto, para determinar la viabilidad financiera del mismo, tiene como objetivo ordenar y sistematizar la información de carácter monetario que proporcionaron las etapas anteriores (estudio de mercado, administrativo legal y técnico). Zea Castro (2003), considera que “El Estudio Económico Financiero sirve para visualizar la obtención de los recursos que se requieren para invertir en el proyecto, así como para determinar los gastos y los impuestos que deberán pagarse, sobre las utilidades que el mismo tendría”. En este estudio económico y financiero se incluyen todos los aspectos relevantes identificados en los estudios anteriores, encaminados a la construcción del proyecto del hotel, restaurante y parque recreativo, en este se conocerán todos los costos en cuanto a la elaboración de estudios topográficos, planos de distribución, inversiones fijas, equipamiento y capital de trabajo, así también si fuera necesario se buscaran fuentes de financiamiento acordes y que convengan a los intereses del inversionista, 17 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. así mismo se busca analizar y establecer todos los elementos financieros que entren en juego para evaluarlos de la mejor manera. La sistematización de la información financiera consiste en identificar y ordenar todos los ítem de inversiones, costos e ingresos que puedan deducirse de los estudios previos, sin embargo, y debido ha que no se ha proporcionado toda la información necesaria para la evaluación en esta etapa, deben definirse todos aquellos elementos que deben suministrar el propio estudio financiero. el caso clásico es el cálculo del monto que debe invertirse en capital de trabajo o el valor de desecho del proyecto. Las inversiones del proyecto pueden clasificarse según corresponde en terrenos, obras físicas, equipamiento de fabrica y oficinas, capital de trabajo, puesta en marcha y otros, puesto que durante el tiempo de vida del proyecto, puede ser necesario incurrir en inversiones para ampliaciones de las edificaciones reposición del equipamiento o adiciones de capital de trabajo, será preciso presentar un calendario de inversiones y reinversiones que pueden elaborarse en dos informes separados correspondientes a la etapa previa a la puesta en marcha y durante la operación, también se deberá proporcionar información sobre el valor residual de las inversiones. Cuando se realiza el estudio financiero de un proyecto se debe considerar los aspectos siguientes: 2.2.1 Ingresos:: Son todas las entradas de dinero en efectivo, estos son registrados específicamente en el estado de flujo de efectivo e inciden en la liquidez financiera de la empresa. 18 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. Miragen (1997), entre los conceptos generalmente incluidos como ingresos para el presente estudio se pueden citar. - Prestación de servicios por los que se reciben pagos en efectivo, - Prestamos recibidos ya sea de corto o largo plazo, - Aportes de capital propio del inversionista, ya sean generados en periodos anteriores o fuera del periodo. 2.2.2 Ingresos de operación Para Sapag (1995), los ingresos de operación se deducen de la información de precios y demanda proyectada, calculados en el estudio de mercado, de las condiciones de venta, de las estimaciones de venta de residuos y de ingresos por venta de equipos cuyo reemplazo esta previsto durante el periodo de evaluación del proyecto, según antecedentes que pudieran derivarse de los estudios técnicos ( para el equipo de oficinas) y de mercado (para el equipo de ventas). 2.2.3 Egresos Miragen ( 1997) también define como salidas o usos de fondos a los egresos, se pueden apreciar en el estado de flujo de efectivo, para este estudio, comúnmente se realizarán. - Inversiones o gastos de capital; se producen cuando se adquieren activos fijos de la empresa, los cuales están sujetos a depreciación, - Gastos operativos; son los gastos realizados en la obtención de bienes o servicios que se consumen a lo largo de su periodo de servicio. - Servicios de deuda, se generan cuando el inversionista realiza pagos de intereses o amortizaciones de prestamos. Los ingresos y egresos de operación:: constituyen todos los flujos de entradas y salidas reales de caja, es usual encontrar cálculos de ingresos y egresos basados en los flujos contables en estudios de proyectos. 19 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. 2.2.4 Estructura de un flujo de caja: La construcción de los flujos de caja puede basarse en una estructura general que se aplica a cualquier finalidad del estudio de proyectos, para un proyecto que busca medir la rentabilidad de la inversión, el ordenamiento propuesto es el que se utiliza en la tabla de ingresos y egresos afectos a impuestos, los que se pueden definir como todos aquellos que aumentan o disminuyen la riqueza de la empresa. Gastos no desembolsables: son los gastos que para fines de tributación son deducidles pero que no ocasionan salidas de caja, como la depreciación y la amortización de los activos intangibles, o el valor de un activo que se venda. Al no ser salidas de caja se restan primero para aprovechar su desembolso, de esta forma, se incluye solo su efecto tributario. Egresos no afectos a impuestos: son las inversiones ya que no aumentan ni disminuyen la riqueza contable de la empresa por el solo hecho de adquirirlos, generalmente es solo un cambio de activo por caja, o un aumentó con un pasivo y endeudamiento no afecto a impuestos son el valor de desecho de los proyectos, la recuperación del capital de trabajo, ninguno esta disponible como ingreso aunque son parte del patrimonio explicado por las inversiones en el negocio. 2.2.5 Costos. Rosenberg (1999), se refiere al costo como “el valor cedido por una entidad para la obtención de bienes o servicios. Todos los gastos son costos, pero no todos los costos son gastos” . Para Horngren (1996) el costo, es un recurso que se sacrifica o al que se renuncia para alcanzar un objetivo específico, los costos tienen como objeto una medición separada, son independientes. 20 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. También se determina como costos a todos los desembolsos que se generan a lo largo del desarrollo de un proyecto. Para Saning Angel/ LPES, son costos del proyecto todos los insumos, bienes o recursos en que es necesario incurrir para implantar y poner en operación la solución tecnológica propuesta con el fin de generar el flujo de beneficios esperados. a) Los costos de operación. Se calculan por la información recopilada de todos los estudios, existen, sin embargo, un ítem de costo que debe calcularse en esta etapa, el impuesto a las ganancias, porque este desembolso es consecuencia directa de los resultados contables de la empresa, que pueden ser diferentes de los resultados efectivos obtenidos de la proyección de los estados contables de la empresa responsable del proyecto. También son los que se realizan en el proceso productivo de la empresa, estos pueden ser insumos y materiales, mano de obra calificada y no calificada. b) Costos de inversión. Dan capacidad productiva al proyecto, comúnmente son los que se incurren en el primer desembolso y la puesta en marcha del proyecto. 2.2.6 Determinación de los costos:: Para Baca Urbina (2001), el costo es un desembolso en efectivo hecho en el pasado, en el presente, en el futuro o en forma virtual, basándose en este proyecto se pueden determinar los costos dependiendo del momento que se realicen, de manera que se pueden encontrar los siguientes: a) Costos presentes igual a inversiones:: Son los egresos de efectivo realizados antes de la puesta en marcha de operaciones del proyecto. b) Costos pertinentes de sustitución de instalaciones:: Se realizan estos egresos de efectivo en aquellos casos en los que indispensablemente se cambia de maquinaria por 21 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. obsolencia o por desgaste de la vida útil de un activo fijo, o bien, cuando se requieren hacer una remodelación de las instalaciones de la empresa. c) Costo de prestación del servicio:: Son todos aquellos gastos que intervienen en la producción de bienes o en la prestación de un servicio, en forma sencilla decimos que este costo es el resultado que se obtiene del estudio técnico en cuanto a costos de alimentación, energía eléctrica, agua, mantenimiento, cargos de depreciación, amortización y otros. d) Costos de administración:: En estos se toman en cuenta todos aquellos desembolsos necesarios para cumplir con la función puramente de administración. e) Costos del servicio:: Aquí intervienen todos aquellos desembolsos de efectivo que se realizan por ofrecer el servicio al usuario, se consideran todos aquellos gastos por actividades de mercadotecnia. f) Costos financieros:: Serán todos aquellos desembolsos que se realizan por pago de intereses que genere el dinero que se obtuvo en calidad de préstamo por fuentes de financiamiento. 2.2.7 Recursos Financieros Para la Inversión: Se puede mencionar las necesidades totales de capital para cubrir la inversión fija y el calendario de las inversiones. Según Sapag (1998), las inversiones son todos aquellos desembolsos en efectivo de capital propio y obtenidos por medio de financiamiento que se efectúan para el desarrollo del proyecto. La información necesaria para obtener la cuantificación de la inversiones la proporcionaron los estudios de: mercado, técnico y administrativo legal, 22 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. sistematizándola de modo que pueda incorporarse en el flujo de caja y ser mas fácil su evaluación. Existen dos tipos de inversiones: a. Inversiones previas a la puesta en marcha. b. Inversiones en marcha. Inversiones Previas a la Puesta en Marcha:: a. Las inversiones que se consideraran en este proyecto se efectuarán antes de la puesta en marcha del mismo, de esta forma se define que los desembolsos se realizan antes de iniciarse el proyecto son: 1. Inversiones Fijas. Esta inversión se realiza en la adquisición de bienes tangibles útiles en las operaciones normales del proyecto, dentro de ellos están: mobiliario y equipo, herramientas, porcelana, entre otros, la mayoría de los activos fijos sufren depreciaciones que afecta su valor y para efectos de su evaluación deben ser tomadas en cuenta. 2. Inversiones Intangibles:: Inversiones como estas están conformadas por todos aquellos servicios o derechos que se obtienen para el funcionamiento del proyecto, estos activos intangibles sufren amortizaciones que al igual que las depreciaciones afectan los flujos de caja disminuyendo la renta imponible teniendo un impacto en los impuestos que han de pagarse, entre los activos intangibles podemos mencionar: Gastos de organización, gastos de constitución, licencias, permisos, entre otros. 3. El Capital de Trabajo Si bien no implicará siempre un desembolso en su totalidad antes de iniciar la operación se considerara también como un egreso en el momento cero, ya que deberá quedar disponible para que el administrador del proyecto pueda utilizarlo en su gestión. 23 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. La inversión en capital de trabajo, constituye el conjunto de recursos necesarios en forma de activos corrientes, para la operación normal del proyecto durante un ciclo productivo, para una capacidad y tamaño determinado. Existen tres métodos que son útiles para calcular el capital de trabajo optimo de una empresa y estos se detallan a continuación. a. Método contable. Lo que se pretende con este método es calcular el saldo optimo a mantener en efectivo, el nivel de cuentas por cobrar apropiado. b. Método del periodo de desfase. Este método ayuda a calcular el monto de los costos de operación a financiarse desde el primer pago hasta el momento de la recuperación de la inversión en la prestación del servicio. c. Déficit acumulado máximo. La forma de calcular el capital de trabajo por este método a través de un flujo de ingresos y egresos proyectados determinando su cuantía como el equivalente al déficit acumulado máximo. d. Inversiones durante la operación: Estas inversiones se realizaran cuando el proyecto este en marcha ya que se estiman remodelaciones de ampliaciones del edificio por crecimiento de la demanda. e. Estados financieros, depreciación y flujos de efectivo:: Se hará uso de estos instrumentos financieros por la necesidad del inversionista de auxiliarse de herramientas administrativas que le permitan registrar y mantener información cualitativa y cuantitativa útil tanto en la toma de decisiones en cuanto a inversionistas como para el análisis financiero de todas sus operaciones realizadas en un periodo de tiempo determinado. 24 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. Dentro de los estados financieros se pueden mencionar: Estado de resultados, Balance general, Estado de utilidades retenidas, Estado de flujo de efectivo. Estado de resultados:: Este instrumento financiero proporcionara información financiera de los resultados operativos ocurridos en un periodo determinado regularmente de un año. Balance general:: Este libro presentara un panorama resumido de la situación o posición financiera de la empresa en un momento determinado. Es el que permitirá obtener información acerca de los activos y pasivos de una empresa. Estado de flujo de efectivo:: Según Gitman (2002), ofrecen un resumen de los flujos de efectivo durante el período de estudio, comúnmente, el año que finalizó; se le conoce también como estado de origen y aplicación de fondos y tienen como objetivo interpretar los flujos de efectivos operativos de inversión y de financiamiento de una determinada empresa o instrumento. Flujo De Caja Proyectado. La proyección del flujo de caja constituye uno de los elementos mas importantes del estudio de un proyecto, ya que la evaluación del mismo se efectúa sobre los resultados que en ella se determinen. La información básica para realizar esta proyección esta contenida, en los estudios de mercado, técnico, y organizacional, así como en el cálculo de los beneficios a que se hizo referencia al proyectar el flujo de caja será necesario incorporar información adicional relacionada, principalmente con los efectos tributarios de la 25 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. depreciación, de la amortización del activo nominal, valor residual, utilidades y pérdidas. Elementos del flujo de caja. el flujo de caja de cualquier proyecto se compone de cuatro elementos básicos y son: a. Los egresos iniciales de fondos, b. Los ingresos y egresos de operación, c. El momento en que ocurren estos ingresos y egresos, d. El valor de desecho o salvamento del proyecto. Los egresos iniciales corresponden al total de la inversión inicial requerida para la puesta en marcha del proyecto. Depreciaciones:: Para Gitman (2002), las depreciaciones, son un porcentaje de los activos fijos de la empresa por el uso que los mismos sufrirán año con año y que se reduce de su valor de adquisición registrado en los libros contables de la empresa. Vida útil de un activo:: La vida útil de un activo esta formada por la cantidad de años en los cuales se depreciará totalmente el activo fijo, el período de recuperación es la vida útil apropiada de un activo en particular. Pronóstico de ventas:: Son predicciones que se hace del volumen de ventas que una empresa requiere para un periodo determinado con la finalidad, de determinar los requerimientos de inversión de efectivo, para pronosticar las ventas de una empresa se necesitan de datos históricos de las mismas de por lo menos cinco años. 26 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. Los métodos que se reconocen para el pronóstico de las ventas son: a. Método de porcentaje de ventas, b. Método de represión, El presupuesto de ventas es un componente del presupuesto general de una entidad, comprende presupuestos de compra, producción entre otros. Los métodos para calcular los pronósticos de ventas son: a. Método estadístico, b. Método Aritmético, c. Método de la Y calculada, d. Método de semi promedios, e. Método de mínimos cuadrados método largo y corto, f. Pronóstico de ventas por semestre, g. Pronóstico de ventas por zonas o regiones, h. Método por índice de variación estacional, i. Método de factores de ajuste o de cambio. Origen y costo de los fondos. El flujo de fondos incluye las cantidades de dinero requeridas para invertir en el proyecto pero nada se ha dicho sobre el origen de esos fondos. Parte de los fondos para inversión pueden venir de aportes de capital del inversionista, ya sean privados o del presupuesto del gobierno, otra parte de los fondos puede ser financiada con créditos externos o internos, estos últimos tienen gran importancia pues afectan las inversiones diferidas, intereses durante la construcción y el capital de trabajo. 27 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. Es parte del estudio financiero buscar un razonable equilibrio entre los recursos propios y los créditos, un porcentaje excesivamente alto de financiamiento pueden saturar la capacidad de endeudamiento de una empresa, impidiéndole solventar con créditos situaciones de emergencia que puedan presentarse. De igual forma es conveniente buscar un equilibrio entre prestamos internos y externos, de acuerdo con las condiciones de cada una de las fuentes, las principales interrogantes son las siguientes. a. ¿Qué parte de la inversión puede ser cubierta por los inversionistas del proyecto? b. ¿Se contará con aporte del presupuesto nacional para cubrir parte de las inversiones? c. ¿Qué parte de la inversión será cubierta con capital ajeno? d. ¿Cuáles son las condiciones de financiamiento de esta fuentes? e. ¿Qué cantidad de dinero debe pagarse mensual o anualmente para cubrir el capital prestado principal? f. ¿Qué cantidad de dinero debe pagarse mensual o anualmente de interés sobre el capital (servicio de la deuda)? g. ¿Existe algún período de gracia en el cual se paguen solamente intereses y no capital principal? 2.2.8 La evaluación del proyecto: Se realiza sobre la estimación del flujo de caja de los costos y beneficios, la existencia de algunas diferencias en ciertas posiciones conceptuales en cuanto a que la rentabilidad para el 28 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. inversionista, por la incidencia del financiamiento, hace que se dedique un análisis especial al tema mas adelante. La evaluación financiera es la última etapa de los proyectos y se realizará haciendo uso de los datos obtenidos en los estudios anteriores. Según Infante (1995), el propósito de realizar una evaluación financiera es para determinar si el proyectó se debe hacer, o si el monto a invertir va ha generar ganancias al inversionista. a. El resultado de la evaluación: Se mide a través de distintos criterios que, más que optativos son complementarios entre si, para determinar la certeza de la ocurrencia de los acontecimientos considerados en la preparación del proyecto hace necesario, considerar el riesgo de invertir. Se han desarrollado muchos métodos para incluir el riesgo e incertidumbre de la ocurrencia de los beneficios que se esperan del proyecto. Algunos incorporan directamente el efecto del riesgo en los datos del proyecto mientras que otros determinan la variabilidad máxima que podrían experimentar algunas de las variables para que el proyecto siga siendo rentable. Evaluar un proyecto a un plazo fijo puede llevar a conclusiones erradas respecto al mismo, muchas veces se adopta como norma que un proyecto, debe evaluarse a diez años, sin embargo es posible se posterga algunos periodos mas, no todos los proyectos rentables deben ponerse en marcha de inmediato aun cuando existan los recursos necesarios, si se maximiza su rentabilidad postergando su iniciación. Siguiendo el mismo razonamiento, puede concluirse que un proyecto es mas rentable si se abandona antes de la fecha prevista de la puesta en marcha, así también debe considerarse el abandono, antes de evaluarlo, aprobarlo e implantarlo, es posible que surja alguna alternativa de inversiones que haga recomendable el abandono de la inversión en marcha. 29 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. Este estudio busca establecer la capacidad de obtener los recursos requeridos para la inversión del proyecto, así como aportar al flujo de fondos con información sobre los gastos e impuestos a las utilidades. Aparte de la capacidad financiera este estudio permitirá evaluar las posibilidades de distribuir utilidades, en el caso de proyectos productivos, para los proyectos sociales que por sus mismas características no producen utilidades, permitirá determinar los montos de aportes y subsidios que puedan requerirse para ejecutar y operar el proyecto. Además en este estudio se consolidan los aportes y desembolsos financieros de los estudios de mercado, técnico y administrativo legal, para estructurar los flujos previstos durante el horizonte del proyecto, los aspectos a tratar son los siguientes. 1. Construir el flujo de fondos del proyecto a lo largo de su vida útil. de acuerdo con información hipotética sobre los estados de resultados anuales del proyecto las preguntas a responder son las siguientes. a. ¿Cuáles son los ingresos brutos anuales del proyecto de acuerdo a la cantidad trazada y al precio de los bienes o servicios?. ¿Cuáles son esos ingresos si el proyecto reduce el costo de funcionamiento?. ¿Cómo en los proyectos de agua potable y caminos o si aumenta los ingresos como en el caso de la educación?, para responder esta pregunta deben tenerse en cuenta los tópicos especiales para proyectos sociales . b. Cuál es el monto de la inversión ( terrenos, construcciones, maquinaria, y equipo), diferida (planificación, instalación y entrenamiento) y en capital de trabajo? para efectos de estructuración de los flujos, debe elaborarse un calendario de inversiones y reinversiones, a lo largo del horizonte del proyecto, 30 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. Cuál es el valor residual de los terrenos, edificaciones, maquinaria y c. equipo este resultado se conocerá al elaborar para ello un calendario de venta de estos activos al finalizar su vida útil, durante el horizonte del proyecto por su parte el capital de trabajo se recupera totalmente al finalizar el proyecto. Cuánto se gasta anualmente en materia prima, mantenimiento, mano d. de obra, transporte, combustibles, y lubricantes, agua, electricidad y teléfono para el proyecto. ¿Cuánto e. se paga anualmente al personal administrativo, mantenimiento y servicios? f. ¿Cuánto se gasta anualmente en insumos administrativos? g. ¿Cuál es la utilidad anual del proyecto antes de impuestos? 2. Establecer los impuestos que deben pagarse sobre las utilidades del proyecto. a. ¿Cuál es la depreciación anual que permite la ley sobre las construcciones, el mobiliario y el equipo? b. ¿Cuál es la diferencia entre la utilidad anual antes de impuestos y la depreciación anual? c. ¿Cuál es el porcentaje de impuestos sobre las utilidades que debe pagar el proyecto? d. ¿Cuál es el monto de impuestos a pagar que resulta de aplicar el porcentaje de impuestos a las utilidades, una vez descontada de ella la depreciación anual de las construcciones, el mobiliario y el equipo? 31 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. ¿Cuál es la utilidad neta del proyecto? e. 3. Establecer el costo financiero del proyecto. Representa los intereses que se dejan de ganar en la mejor opción en el banco por ejemplo si la mejor opción de invertir el dinero fuera la tasa de interés pasivo en un banco, al 24 % de interés anual, esa será la tasa mínima de rendimiento que se le exige al proyecto por invertir en él, esa será entonces la tasa de descuento con la que se actualizarán los flujos de fondos del proyecto, en tal sentido, la pregunta crucial será. ¿Cuál es la opción donde puedo invertir el dinero, que me pague mejores intereses?. Evaluación del proyecto. El proceso de formulación de proyectos tiene como objetivo llegar a una evaluación de los mismos, dicho proceso comprende la obtención de una serie de datos con relación al proyecto su procesamiento y la presentación de los resultados obtenidos en forma tal, que constituyan elementos de juicio suficientes para tomar decisiones con respecto a la conveniencia de su ejecución, sobre la forma de llevarlo a cabo y acerca del momento mas adecuado para ponerlo en marcha, en otras palabras se formula un proyecto en función de la evaluación que debe hacerse. El perfil del proyecto permite hacer una evaluación preliminar y llegar a una definición inicial de prioridad, que contribuya a una mejor asignación de los recursos. Debe tenerse en cuenta sin embargo, que los datos disponibles a este nivel, deben emplearse criterios mas generales que los que usarían en el caso de un estudio de factibilidad, estos criterios pueden ser de tipo cualitativo y cuantitativo. a. Evaluación cualitativa. en los proyectos donde es difícil efectuar una evaluación cuantitativa, se emplean criterios de tipo cualitativo, entre los que se encuentran. 32 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. b. Análisis de congruencia. En este análisis se evalúa la congruencia de los proyectos con los lineamientos generales de desarrollo del país. Las principales interrogantes a resolver son las siguientes. - Cuáles son las políticas y objetivos sectoriales incluidos en los documentos, programa de inversiones publicidad y gasto social. - Coinciden los fines del proyecto con las políticas y objetivos planteados en los documentos mencionados. - Está el proyecto comprendido en las áreas prioritarias definidas por el gobierno; educación, salud, incluyendo alimentación, nutrición, agua potable y saneamiento ambiental, agricultura y protección del ambiente y concuerda con las prioridades establecidas por el consejo de desarrollo, - Cuál es la meta especifica en términos porcentuales relacionada con los objetivos finales del proyecto contenidas en el documentado plan de acción de desarrollo social. - Cuál es la meta de cobertura del proyecto, en términos absolutos esta se establece aplicando la meta especifica en términos porcentuales a la población nacional. - Qué cantidad de personas beneficia el proyecto. - Las acciones y tareas definidas en el proyecto son suficientes para alcanzar los objetivos intermedios propuestos. 2.2.9 Análisis de viabilidad. Para evaluar la viabilidad general del proyecto deben responderse las siguientes preguntas interrogantes. 33 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. a. Viabilidad de mercado. - Tiene aceptación entre los consumidores el producto del proyecto. - Están dispuestas las personas a adquirir el producto del proyecto en la cantidad y al precio requeridos. - Puede el proyecto abastecerse de insumos, - Cuentan con los canales de distribución adecuados. b. Viabilidad tecnológica. - Realiza el proyecto la función para la que fue concebido. - Existen los conocimientos tecnológicos, insumos, bienes de capital, y servicios técnicos para planificar, ejecutar y operar el proyecto. c. Viabilidad administrativa. Cuenta la institución con la experiencia, sistemas y procedimientos de ejecución expeditos y viables. d. Viabilidad financiera. Cuenta el proyecto con fondos suficientes para pagar la ejecución y operaciones del proyecto. e. Viabilidad físico/ natural. Existen condiciones y recursos físicos para hacer el proyecto. f. Viabilidad económica. - El proyecto favorece los intereses económicos de la nación, región, departamento, municipio. - Genera aumento en los ingresos, en el empleo o en la reserva de divisas, 34 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. - Los beneficios totales del proyecto superan a los beneficios netos sin proyecto en una cantidad que exceda los costos del proyecto, - Cómo afecta la inflación los flujos de ingresos egresos del proyecto. - El efecto de inflación sobre las tasas de interés afecta negativamente o positivamente el proyecto, para responder esta pregunta debe saberse si el proyecto esta financiado con endeudamiento reajustable o no reajustable. - La devaluación de la moneda afecta positivamente o negativamente al proyecto aquí debe tenerse presente si se trata de un proyectó de exportaciones o importaciones así como si va ha contraer deudas en moneda extranjera. g. Viabilidad política. - Afecta el proyecto a grupos de poder. - ¿Cuál es el sistema político del país y como pueden afectar al proyecto? h. Viabilidad social. - El proyecto genera antagonismo entre grupos sociales. Afecta a la sociedad en su integración , costumbres o ecología. i. Viabilidad jurídica. - Existen impedimentos o penalidades legales para la ejecución y operación del proyecto. - Hay incentivos legales para hacer el proyecto. 2.2.10 Análisis del punto de equilibrio. Este análisis permitirá tener una relación entre los costos fijos, costos variables y los ingresos por la prestación del servicio, dando a conocer los ingresos mínimos que obtendrá la empresa, y a partir del cual generará utilidad el proyecto. 35 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. a. Punto de equilibrio operativo. Es el nivel de ventas requerido para cubrir todos los costos operativos, es el limite en las utilidades antes de los impuestos e intereses igual a cero. b. Apalancamiento. Es el resultado del uso de activos o fondos de costos fijos con el propósito de incrementar los rendimientos para los propietarios de la empresa. La fórmula para poder determinar el punto de equilibrio es la siguiente: P. E. 1- Costos Fijos Costos Variables Ingresos 2.2.11 Análisis del capital de trabajo:: El capital de trabajo es la base mas importante para el desarrollo de un proyecto, y de su análisis dependerá básicamente el porcentaje de financiamiento requerido para el mismo. La fórmula para determinarlo se plantea de la siguiente manera: Activo Circulante – Pasivo Circulante = Capital de Trabajo. 2.2.12 Periodo de Recuperación de la Inversión:: En este análisis se conocerá el tiempo, en el cual se recupera la inversión inicial y si ese tiempo es el más favorable. Recuperación de la inversión: 36 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. P.R.I. Sumatoria de Flujos de Efectivo – Inversión Flujo de Efectivo del Siguiente Año * 12 2.2.13 Tasa Interna de Retorno (TIR) : Sapag (1998), describe la tasa interna de retorno como un criterio para evaluar la rentabilidad del proyecto y tomar la decisión de invertir, también es considerada como un indicador que permitirá conocer porcentualmente cual es la media anual que genera el proyecto, manteniendo actualizados los beneficios de la vida útil proyectada. La TIR relaciona los ingresos en efectivo con la inversión inicial del proyecto, generando un resultado de Valor Actual Neto (VAN) igual a Q 0. La TIR representa la tasa de interés (i) que iguala el valor actual de los flujos de beneficios (positivos) con el valor actual de los flujos de costo (negativos). La tasa interna de rendimiento (TIR) es similar al rendimiento al vencimiento (RAV) de un bono. Fundamento del método de la TIR: Porque se dice que un proyecto es aceptable cuando su TIR es mayor que su tasa de rendimiento requerida, porque la TIR de un proyecto es su tasa esperada de rendimiento y si esta es superior al costo de los fondos empleados para financiar el proyecto, resulta un superávit después de recuperar los fondos, y este se acumula para los accionistas de la empresa. Por lo tanto aceptar un proyecto cuya TIR supere su tasa de rendimiento requerida (costo de los fondos) incrementa la riqueza de los accionistas. 2.2.14 Valor Actual Neto (VAN): Es la diferencia entre el valor actual de los flujos de beneficios y el valor actual de los costos . la tasa para descontar los flujos es la tasa de intereses que se obtendrá en la mejor alternativa de inversiones. 37 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. 2.2.15 Valor Presente Neto (VPN): Método utilizado para evaluar las propuestas de las inversiones de capital mediante la determinación del valor presente de los flujos futuros de efectivo, descontados a la tasa de rendimiento requerida por la empresa. Fundamentos del Valor Presente Neto (VPN): El fundamento del método del VPN es sencillo. un VPN de cero significa que los flujos de efectivo del proyecto son suficientes para recuperar el capital invertido y proporcionar la tasa requerida de rendimiento sobre ese capital, si un proyecto tiene un VPN positivo genera un rendimiento mayor que los que necesita para rembolsar los fondos proporcionados por los inversionistas y este rendimiento excesivo se acumulara solo para los accionistas de la empresa, por consiguiente si una empresa asume un proyecto con VPN positivo, la posición de los accionistas mejorara debido a que el valor de la empresa será mayor. El VAN es el resultado de restar la inversión inicial del proyecto del valor presente de sus entradas de efectivo descontadas a una tasa igual al costo de capital del proyecto. El Valor Actual Neto del proyecto se determina haciendo uso de los elementos siguientes: - Cantidad de dinero que representa los flujos de efectivo o las utilidades del proyecto. - Las veces que se espera que se tengan flujos con el proyecto. - El porcentaje de descuento que se aplicara a los flujos de efectivo en el tiempo el cual determina el valor actual neto. 2.2.16 Relación Beneficio/ Costo (Rel b/c). 38 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. Es considerada como una herramienta del análisis económico, su cálculo se considera a generar con la puesta en marcha del proyecto, el hecho de tomarla en cuenta es para conocer que tanto distan los beneficios de los costos y en base a ello tomar una decisión de invertir.( Sanin (1997) Es la relación que resulta de dividir el valor actual de los flujos de beneficios dentro de el valor actual de los flujos de costos, la tasa de descuento es la misma que se usa para el VAN. La fórmula para calcular la relación beneficio-costo es la siguiente: RB/ C = VAN Ingresos Brutos VAN Costos / Gastos Brutos. Estos tres indicadores pueden calcularse considerando que el proyecto es financiado con fondos propios (evaluación privada económica) o bien tomando en cuenta el origen, y costos de los fondos, según diferentes fuentes de financiamiento (evaluación privada financiera). III. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA La población en el Departamento de Jutiapa ha crecido aceleradamente, y con ello el comercio y la diversificación de empresas de servicios, la industria hotelera ha sido parte fundamental de dicho crecimiento, actualmente existen varios hoteles tanto en 39 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. el casco urbano como en el municipal que por años han tratado de brindar a muchos clientes la satisfacción de las necesidades básicas de hospedaje. Pero las expectativas de la población y de los clientes va mas allá de un servicio básico, los clientes actualmente buscan un hotel que preste un servicio de hospedaje de acuerdo a la categoría que dicen tener, como la distracción tanto individual como familiar y a la vez mitigar la necesidad de comer bien, y pasar un momento agradable y placentero. Tomando en cuenta que toda la población es parte de la demanda insatisfecha, sumado el poco interés de los propietarios y personal de los distintos hoteles existentes en el departamento, los cuales solo desean obtener grandes utilidades y no invierten en infraestructura , publicidad, y sobre todo poner en práctica la creatividad, pues en el departamento ningún hotel ofrece paquetes atractivos al cliente, mucho menos un hotel que tome en cuenta que en Jutiapa existen muchas familias que buscan diversión, comodidad tanto en servicios como en precios, además se debe tomar en cuenta que en otros departamentos existen parques que no cuentan con planes de contingencia ni medidas de seguridad necesarias para el buen funcionamiento, lo cual hace que la población del departamento busque pasar un momento agradable en otros departamentos sin pensar en los riesgos que se corren. Muchos viajeros y visitantes prefieren viajar más y hospedarse en un hotel que preste un servicio bueno, bonito y barato debido a que en el departamento algunos hoteles prestan un servicio barato pero de pésima calidad, y otros que dicen ser de 3 estrellas prestan un servicio regular pero con precios que no son los establecidos. Entre los desafíos mas serios que se deben afrontar esta la construcción de un hotel que llene la expectativa de los visitantes y porque no decirlo de la población en general de hospedaje, recreación y restaurante, tomando en cuenta que el personal sea altamente capacitado y con la infraestructura adecuada, pues en los tiempos presentes se debe buscar en todo momento la capacidad competitiva, para mantenerse en el mercado. 40 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. PREGUNTA CENTRAL ¿Cuál es la Viabilidad Financiera para la Construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en el Departamento de Jutiapa? 3.1 OBJETIVOS 3.1.1 Objetivo General . Determinar los factores que se tomaran en cuenta para conocer la viabilidad financiera del proyecto. 3.1.2 Objetivos Específicos. Buscar un ordenamiento claro en cuanto a la información de carácter monetario recopilada en los estudios Administrativo Legal, de Mercado, y Técnico. Elaborar cuadros de inversión para realizar una evaluación efectiva del proyecto. Analizar la información y resultados del Estudio Económico Financiero. Buscar fuentes de financiamiento, convenientes a las necesidades del proyecto y acorde a la capacidad de pago del inversionista. 3.2 Definición Conceptual y Operacional de los Elementos de Estudio 3.2.1 Definición Conceptual - Estudio económico y financiero, - Evaluación financiera. 41 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. a. Estudio económico y financiero. Para Gitman, J (1997), sirve para visualizar la obtención de los recursos que se requieren para invertir en el proyecto, así como para determinar los gastos y los impuestos que deberán pagarse, sobre las utilidades que el mismo tendría. b. Evaluación financiera. Para Gitman (1997), el propósito de realizar una evaluación financiera es para determinar si el proyectó se debe hacer, o si el monto a invertir va ha generar ganancias al inversionista. 3.2.2 Definición Operacional a. Estudio económico y financiero Tiene por objeto identificar y ordenar de manera contable, toda la información de carácter monetario, proporcionada por las etapas anteriores. b. Evaluación financiera. La evaluación financiera es la ultima etapa de los proyectos y se elaborara haciendo uso de los datos obtenidos en los estudios anteriores de mercado, técnico, administrativo legal y financiero. 3.2.3 Definición Conceptual y Operacional de los Indicadores - Fuentes de financiamiento del proyecto - Punto de equilibrio, - Periodo de recuperación de la inversión, - Rentabilidad de la inversión, 42 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. - Relación beneficio costo, - Valor actual neto, - Tasa interna de retorno. 3.2.3.1 Definición Conceptual a. Fuentes de Financiamiento Gitman, J (1997), establece como Instituciones Financieras, a los intermediarios que se ocupan de canalizar los ahorros de personas, empresas y gobierno a prestamos o inversiones. Los fondos de fuentes externas pueden obtenerlos de tres maneras: a. A través de una institución financiera, que acepta ahorros y transfiere a quienes necesitan fondos, b. A través de mercados financieros, foros organizados en los que oferentes y demandantes de fondos pueden realizar transacciones, y c. A través de la venta de acciones (colocación privada de fondos de terceras personas), sin embargo, esta forma de financiamiento no es usual en nuestro medio. Dentro del sistema financiero Nacional se manejan para los créditos Hipotecarios tasas que van desde un 13% hasta un 26%, y plazos que van desde 6 meses hasta 20 años plazo. Las garantías de pago para un crédito para el presente proyecto son en primer lugar el terreno valuado en 1,300,000.00, el cual será autofinánciable pues se ejecutara por etapas, dando la garantía luego del terreno y el hotel, 43 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. posteriormente se garantizara con el terreno, hotel y restaurante y así sucesivamente. b. Punto de Equilibrio Es el punto en el que la oferta iguala a la demanda, es el nivel de ventas re querido para cubrir todos los costos operativos, en el limite de las utilidades antes de los impuestos e intereses. c. Análisis del Punto de Equilibrio En este análisis se conocerá el momento en el cual se recupera la inversión inicial realizada en un proyecto y el punto a partir del cual se empieza a percibir utilidades. d. Período de Recuperación de la inversión Es el tiempo que se requiere para que los flujos de efectivo descontados del proyecto cubran el costo de la inversión total. e. Rentabilidad de la Inversión. Se refiere a los rendimientos del proyecto con sus ventas, activos, capital o su valor accionario, esta medición permite el análisis evaluar las utilidades del proyecto, en referencia a un determinado nivel de ventas, o de activos, o de la inversión de los accionistas. f. Valor Actual Neto Es la diferencia entre el valor actual de los flujos de beneficios y el valor actual de los costos. La tasa para descontar los flujos es la tasa de intereses que se obtendrá en la mejor alternativa de inversiones. 44 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. Método utilizado para evaluar las propuestas de las inversiones de capital mediante la determinación del valor presente de los flujos futuros de efectivo, descontados a la tasa de rendimiento requerida por la empresa. g. Relación Beneficio Costo El coeficiente entre los beneficios actualizados y los costos actualizados descontados a una tasa social determinada. Es considerada como una herramienta del análisis económico, su calculó se considera a generar con la puesta en marcha del proyecto, el hecho de tomarla en cuanto es para conocer que tanto distan los beneficios de los costos y en base a ello tomar una decisión de invertir. h. Tasa Interna de Retorno Un criterio para evaluar la viabilidad del proyecto y tomar la decisión del funcionamiento, es la TIR, considerada como indicador de la rentabilidad ya que nos permitirá conocer porcentualmente cual es la media anual que genera el proyecto, manteniendo actualizados los beneficios de la vida útil proyectada. La TIR o descuento que relaciona los ingresos en efectivo con la inversión inicial del proyecto debe generar un resultado de VAN igual a Q 0. es la tasa de interés (i) que iguala el valor actual de los flujos de beneficios (positivos) con el valor actual de los flujos de costo (negativos). 3.2.4 Definición Operacional de Indicadores a. Fuentes de Financiamiento. Es cuando se solicita capital en calidad de préstamo, para cubrir una de las necesidades económicas que puedan surgir en la ejecución, o en el funcionamiento del hotel, restaurante y parque recreativo. b. Punto de Equilibrio Es el nivel de ventas requerido para cubrir todos los costos operativos, y generar utilidad. 45 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. c. Período de Recuperación de la Inversión Es el periodo estimado de tiempo en el cual se recupera las inversión total del proyecto. d. Rentabilidad de la Inversión Es el porcentaje en el cual se da ha conocer cuando el inversionista esta recuperando la tasa mínima de rendimiento aceptada mas el interés que el banco podría pagarle por depositar el capital en el mismo. e. Valor Actual Neto Es el que evalúa los beneficios netos del proyecto, comparando los diferentes flujos anuales de beneficios y costos, durante la vida útil del proyecto, dando ha conocer cual será el valor acumulado del proyecto al final de la proyección. f. Relación Beneficio Costo Permite conocer y evaluar la eficiencia de la utilización de los recursos de un proyecto. g. Tasa Interna de Retorno La tasa interna de retorno muestra el resultado que se obtendrá, el cual para que el proyecto sea aceptable, deberá ser mayor que la tasa de rendimiento mínima aceptada. Para poder, así dar la seguridad al inversionista que el capital ha invertir le generara mayor utilidad que en el sistema bancario. 3.3 ALCANCES Y LIMITACIONES 3.3.1 ALCANCES 46 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. El presente trabajo se desarrolla en el departamento de jutiapa, donde se muestran los trece hoteles registrados, que brindan el servicio en la localidad, así mismo se tomo la población de 104,357 habitantes. 3.3.2 LIMITACIONES. En la elaboración del presente estudio se consideran como limitaciones. a. La falta de colaboración de parte de los propietarios y personal administrativo de los hoteles existentes, de las mueblerías y negocios. b. La falta de financiamiento para la elaboración de algunas fases de los estudios como lo es la elaboración de estudios topográficos y planos de distribución. 3.4 APORTE El contenido del presente estudio será de beneficio para los siguientes sectores de la sociedad. Para el inversionista, el aporte de los resultados obtenidos en las cuatro etapas del proyecto dando por finalizado el estudio para la construcción de un hotel, restaurante y parque recreativo en aldea Acequia, El Progreso, Jutiapa, quedando a criterio del mismo la ejecución. A la Universidad Rafael Landivar, proporcionarle un documento que sirva de guía para la elaboración de futuros estudios dentro de este campo. Para la población, pues constituye una fuente de empleo, así como de distracción y sana, ya sea familiar o de trabajo. IV. METODO 47 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. Para el desarrollo de la investigación, se utilizo el método científico, auxiliado por el deductivo, inductivo, estadístico, entre otros, para el análisis de las distintas variables involucradas directa e indirectamente. 4.1. Sujetos los sujetos que se estudiaron fueron tomados de la población total de 104,357, de la cual se tomo una muestra de 400 habitantes, Entre estos se describen los siguientes: a. 11 Propietarios y/o administradores de hoteles Se entrevistaron especialmente en hoteles ubicados en la cabecera departamental de Jutiapa y los municipios mas cercanos a la ubicación del proyecto. b. Instituto Guatemalteco de Turismo -INGUATTodas las personas a quienes se les requirió información ya existente , sobre el desarrollo de la actividad turística y las ciencias involucrados en su análisis actual, además de la tendencia de crecimiento. c. 400 Personas encuestadas Para determinar el grado de necesidad del desarrollo de un proyecto, como el que se pretende “Hotel, Restaurante y Parque Recreativo”, entrevistando a personas adultas y niños, considerados en estratos poblacionales como demanda potencial e insatisfecha. n = ____Z2 N p q_____ 48 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. e2 (N-1) + z2 p q Descripción de variables N = Población total = 104,357 p = Probabilidad de ser escogido = 0.5 q = Probabilidad de no ser escogido = 0.5 z = Nivel de confianza aceptado = 0.95 e = Error muestral = 0.05 n = Tamaño de la muestra n = ____(0.95)2 (104357) (0.05) (0.5)_____ (0.05)2 (104357-1) + (0.90125) (0.25) n = ____(0.90125) (104357) (0.25) (0.0025) (104357-1) + (0.90125) (0.25) n = 23545.55 58.83 n = 400 personas a encuestar 4.2. Instrumentos La información requerida de los propietarios y/o administradores de los hoteles encuestados, se realizo a través de cuestionario, para lo cual se elaboraron 49 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. dos de diferentes tipos, los cuales contienen preguntas con respuestas dicotomicas, simples y múltiples con la finalidad de obtener la información de manera exacta y precisa que permita obtener un margen mínimo de error en la investigación. a. El cuestionario No. 01 fue diseñado con el fin de obtener infamación sobre la aceptación del hotel a construir. b. El cuestionario No. 02 representa el instrumento mediante el cual se recabo información sobre el actual funcionamiento de la actividad hotelera en el departamento. 4.3. Procedimientos – Conjuntamente con el grupo de tesis, se seleccionó el proyecto, sobre el cual se realiza el estudio de prefactibilidad. – Se diseñaron las técnicas e instrumentos a utilizar para realizar la investigación. – Se asignó el estudio a nivel individual, entre cada integrante de grupo. – Se realizó la búsqueda de bibliografía sobre el tema de investigación. – Se elaboró el diseño de investigación, mediante el planteamiento del problema, justificación de la investigación, objetivos y pregunta central. – Se recibió la guía mínima de temas y subtemas, proporcionada por la Universidad, para la presentación del informe final, mediante la cual se inició y finalizó la redacción completa del informe. – Se presentó el informe ya escrito en varias oportunidades al Asesor nombrado por la Universidad, para que guiara la formulación de la prefactibilidad del proyecto, colectivo y el individual en particular. – Se presentó el informe final de la investigación, a la Facultad de Ciencias Económicas y Empresariales de la Universidad Rafael Landivar, para su aprobación, a través de la coordinación de la sede de Jutiapa. 50 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. 4.5. Diseño y Metodología Estadística Inicialmente se diseñó la investigación mediante la implementación de la metodología adecuada, para la búsqueda de la información, tanto escrita como de campo, obtenida mediante encuestas realizadas a la población, la presente investigación es de tipo descriptiva, determinada por muestreo aleatorio simple con variables discretas. Descriptiva , V. ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE RESULTADOS 5.1. INVERSIÓN INICIAL 51 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. En la inversión inicial se tomará en cuenta el costo de mobiliario y equipo, costo de insumos y el costo de construcción. Detallándose a continuación: CUADRO No. 1 INVERSIÓN INICIAL ACTIVO Circulante Caja Q 5,000.00 Bancos Q 10,000.00 Cuentas por cobrar -------------- Mercadería Q 69,942.20 Inmueble Q 5,204,235.50 Mobiliario y equipo Q 1,433,768.55 Fijo Herramientas -------------- Vehículos Q 98,000.00 Gastos de organización Q 350,000.00 Total de Activo Q 7,170,946.25 Q 5,000,000.00 Capital inicial Q 2,170,946.25 Total de Pasivo y Capital Q 7,170,946.25 Diferido PASIVO Largo plazo Deuda a largo plazo CAPITAL La inversión inicial se elabora para conocer el movimiento inicial que deberá tener el proyecto, en el mismo se detallan las cuentas de mayor importancia, para el proyecto. CUADRO No. 2 INSUMOS PARA EL HOTEL, RESTAURANTE Y PARQUE RECREATIVO 52 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. Inventario Disponible Gasto Anual Mensual Insumos Mercadería Insumos por habitación Q 217.50 Q 26,210.00 Insumos de Limpieza Q 2,470.40 Q 29,644.80 Insumos de Lavandería Q 615.10 Q 7,381.20 Insumos Restaurante Q 19,423.30 Q 233,079.60 Insumos Útiles y Enseres Q 23,720.90 Q 284,650.80 Licores Q 21,495.00 Q 259,740.00 Q 69,942.20 Q 839,306.40 Restaurante Este cuadro se elabora para conocer el gasto mensual y anual en el que se incurrirá, para poder prestar el servicio del restaurante. 5.2 PRESTACION DE SERVICIO El servicio de hotel, restaurante y parque recreativo, se incrementará 5% de la demanda por lo que se considera que el servicio cubrirá las necesidades de los clientes insatisfechos o que por alguna razón visitan los hoteles del departamento, basándose en el supuesto que nuestro servicio brindará comodidad, seguridad y sobre todo la garantía de pasar un día agradable ya sea de negocios, placer o diversión familiar. CUADRO No. 3 SUPUESTO: PROYECCIÓN DE INGRESOS 53 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. PRESTACIÓN DEL SERVICIO AÑO % INC. INGRESO POR SERVICIO 1 5 Q 3,216,243.93 2 5 Q 3,874,089.00 3 5 Q 4,579,932.13 4 5 Q 5,321,067.40 5 5 Q 6,099,259.44 6 5 Q 6,916,361.08 7 5 Q 7,774,317.81 Fuente: Elaboración propia. La proyección se elaboró tomando como base los precios de servicios, para el Hotel se estima un precio de Q.40.00 por persona, hospedando anualmente 24,090 clientes, para el Restaurante precios que van desde Q. 26.00, brindado el servicio a 37,111 clientes anuales y para el Parque Recreativo el derecho de ingreso es de Q. 23.50 por persona cubriendo 54,745 clientes anualmente, integrando el ingreso total de la siguiente forma, un 30% del ingreso por el servicio de hospedaje, un 30% por restaurante y un 40% por recreación. Las prestaciones se liquidarán cada año, el porcentaje anual del 30.55%. El Hotel, Restaurante y Parque Recreativo esta afecto a obligaciones normales de Tributación ante la SAT: pagando los siguientes impuestos, IVA, ISR, IETAAT. CUADRO No. 4 ESTADO DE PERDIDAS Y GANANCIAS 54 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. HOTEL, RESTAURANTE Y PARQUE RECREATIVO PROYECTADO DEL 01 de Enero del 2004 al 31 de Diciembre del 2004 Ingresos Hotel Q964,873.30 Restaurante Q964,873.30 Parque Q1,286,497.73 Q3,216,244.33 Costo de Ventas Inventario Inicial (+) Compras Q69,942.20 Q839,306.40 (-) Inventario Final Q909,248.60 Q69,942.20 Utilidad Bruta en ventas Q839,306.40 Q2,376,937.93 Gastos de Operación Sueldos Q345,000.00 Prestaciones laborales Q105,397.50 Útiles y enseres Q31,820.00 Mantenimiento de Equipo Q96,000.00 mantenimiento de Edificio Q60,000.00 Mantenimiento de vehículo Q18,000.00 Gastos de ventas Q60,000.00 Depreciación mobiliario(20%) Q286,753.71 Amortización de préstamo Q782,333.36 Depreciación vehículo (20%) Q19,600.00 Agua, luz, teléfono Q75,000.00 Q1,879,904.57 Utilidad del ejercicio Q497,033.36 En el mismo se ve reflejado el movimiento anual del proyecto, y entre las cuentas más importantes se puede mencionar: compras, mercaderías, insumos en existencia así como la determinación de los gastos de operación, las depreciaciones y amortizaciones a las cuales esta afecto el proyecto según la ley. CUADRO 5 BALANCE GENERAL PROYECTADO 55 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. HOTEL, RESTAURANTE Y PARQUE RECREATIVO Al 31 de Diciembre del 2004 ACTIVO Circulante Caja Bancos Mercadería Fijo Inmueble Mobiliario y Equipo (-) Depreciación Mobiliario y Equipo Vehículos (-) Depreciación Vehículos Total de Activos Q52,000.00 Q447,440.21 Q69,942.20 Q569,382.41 Q5,204,235.50 Q1,433,768.55 Q286,753.71 Q98,000.00 Q19,600.00 PASIVOS Fijo Deuda Bancaria CAPITAL CAPITAL Utilidad del Ejercicio Pasivo y Capital Q1,147,014.84 Q78,400.00 Q6,429,650.34 Q6,999,032.75 Q4,666,666.64 Q1,835,332.75 Q497,033.36 Q2,332,366.11 Q6,999,032.75 En el mismo se refleja el efectivo con el que iniciará el Hotel, Restaurante y Parque Recreativo. Entre las cuentas que se manejan se encuentran bancos, cuentas por cobrar, mercaderías, mobiliario y equipo, así como el capital de trabajo, el objetivo principal del balance general es conocer el comportamiento del movimiento anual del proyecto. 56 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. CUADRO No. 6 FLUJO DE CAJA PROYECTADO HOTEL, RESTAURANTE Y PARQUE RECREATIVO 1 2 3 4 5 6 7 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 TOTAL Ingresos Saldo Inicial Q Aporte Propio - Q497,032.86 Q1,034,023.20 Q1,597,863.03 Q2,189,894.83 Q2,811,528.26 Q3,464,243.35 Q - Q2,170,946.25 Q - Q - Q - Q - Q - Q - Q2,170,946.25 Q5,000,000.00 Q - Q - Q - Q - Q - Q - Q5,000,000.00 Prestamo Bancario Hotel -30% Q964,873.30 Q1,013,116.97 Q1,063,772.81 Q1,116,961.45 Q1,172,809.53 Q1,231,450.00 Q1,293,022.50 Q7,856,006.56 Restaurante -30% Q964,873.30 Q1,013,116.97 Q1,063,772.81 Q1,116,961.45 Q1,172,809.53 Q1,231,450.00 Q1,293,022.50 Q7,856,006.56 Parque -40% Q1,286,497.33 Q1,350,822.20 Q1,418,363.31 Q1,489,281.47 Q1,563,745.55 Q1,641,932.82 Q1,724,029.46 Q10,474,672.14 Q10,387,190.18 Q3,874,089.00 Q4,579,932.13 Q5,321,067.40 Q6,099,259.44 Q6,916,361.08 Q7,774,317.81 Q33,357,631.51 Total de Ingresos EGRESOS INVERSION Terreno Q1,300,000.00 Q - Q - Q - Q - Q - Q - Q1,300,000.00 Construcción Q3,904,235.50 Q - Q - Q - Q - Q - Q - Q3,904,235.50 Q1,433,768.55 Q - Q - Q - Q - Q - Q - Q1,433,768.55 Q98,000.00 Q - Q - Q - Q - Q - Q - Q98,000.00 Q350,000.00 Q - Q - Q - Q - Q - Q - Q350,000.00 Mobiliario y Equipo Vehículos Gastos de Organización 57 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. Inventario inicial de insumos Q69,942.20 Q - Q - Q - Q - Q - Q - Q69,942.20 Otros Gastos Q15,000.00 Q - Q - Q - Q - Q - Q - Q15,000.00 GASTOS DE VALUACIÓ (5% +) Costo de Ventas Q839,306.40 Q881,271.72 Q925,335.31 Q971,602.08 Q1,020,182.18 Q1,071,191.29 Q1,124,750.85 Q6,833,639.83 Sueldos Q345,000.00 Q362,250.00 Q380,362.50 Q399,380.63 Q419,349.66 Q440,317.14 Q462,333.00 Q2,808,992.93 laborales 26.38 Q105,397.50 Q95,561.55 Q100,339.63 Q105,356.61 Q110,624.44 Q116,155.66 Q121,963.44 Q755,398.83 Útiles y enseres Q31,820.00 Q33,411.00 Q35,081.55 Q36,835.63 Q38,677.41 Q40,611.28 Q42,641.84 Q259,078.71 Q96,000.00 Q100,800.00 Q105,840.00 Q111,132.00 Q116,688.60 Q122,523.03 Q128,649.18 Q781,632.81 Q60,000.00 Q63,000.00 Q66,150.00 Q69,457.50 Q72,930.38 Q76,576.89 Q80,405.74 Q488,520.51 vehículo Q18,000.00 Q18,900.00 Q19,845.00 Q20,837.25 Q21,879.11 Q22,973.07 Q24,121.72 Q146,556.15 Costo de ventas Q60,000.00 Q63,000.00 Q66,150.00 Q69,457.50 Q72,930.38 Q76,576.89 Q80,405.74 Q488,520.51 Q286,753.81 Q301,091.50 Q316,146.08 Q331,953.38 Q348,551.05 Q365,978.60 Q384,277.53 Q2,334,751.94 Q782,333.36 Q821,450.03 Q862,522.53 Q905,648.66 Q950,931.09 Q998,477.64 Q1,048,401.53 Q6,369,764.84 Q19,600.00 Q20,580.00 Q21,609.00 Q22,689.45 Q23,823.92 Q25,015.12 Q26,265.87 Q159,583.36 Prestaciones Mantenimiento de Equipo mantenimiento de Edificio Mantenimiento de Depreciación mobiliario(20%) Amortización de préstamo Depreciación de vehículo (20%) Gastos de Organización. Q0.00 Q - Q - Q - Q - Q - Q - Q0.00 Agua, luz, teléfono Q75,000.00 Q78,750.00 Q82,687.50 Q86,821.88 Q91,162.97 Q95,721.12 Q100,507.17 Q610,650.64 58 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. TOTAL DE EGRESOS UTILIDAD Q9,890,157.32 Q2,840,065.80 Q2,982,069.10 Q3,131,172.57 Q3,287,731.19 Q3,452,117.73 Q3,624,723.61 Q29,208,037.31 Q497,032.86 Q1,034,023.20 Q1,597,863.03 Q2,189,894.83 Q2,811,528.26 Q3,464,243.35 Q4,149,594.20 Q4,149,594.20 El flujo de caja proyectado se elabora para conocer los ingresos y egresos en los cuales se incurrirá durante los años que se proyectan, principalmente, para conocer la rentabilidad del proyecto. 59 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. CUADRO 7 EVALUACIÓN ECONOMICA FINANCIERA FLUJO DE CAJA INGRESOS Y EGRESOS ACTUALIZADOS 24% Ingresos Egresos flujo de Caja Factor de Flujo de caja Ingresos Egresos Actualización actualizado Actualizados Actualizados Q7,170,946.25 Q7,170,946.25 Q0.00 1 Q0.00 Q7,170,946.25 Q7,170,946.25 Q3,216,243.93 Q2,719,211.07 Q497,032.86 0.806 Q400,608.49 Q2,592,292.61 Q2,191,684.12 Q3,874,089.00 Q2,840,065.80 Q1,034,023.20 0.65 Q672,115.08 Q2,518,157.85 Q1,846,042.77 Q4,579,932.13 Q2,982,069.10 Q1,597,863.03 0.524 Q837,280.23 Q2,399,884.44 Q1,562,604.21 Q5,321,067.40 Q3,131,172.57 Q2,189,894.83 0.423 Q926,325.51 Q2,250,811.51 Q1,324,486.00 Q6,099,259.44 Q3,287,731.19 Q2,811,528.25 0.341 Q958,731.13 Q2,079,847.47 Q1,121,116.34 Q6,916,361.08 Q3,452,717.73 Q3,463,643.35 0.275 Q952,501.92 Q1,901,999.30 Q949,497.38 Q7,774,317.81 Q3,624,723.61 Q4,149,594.20 0.222 Q921,209.91 Q1,725,898.55 Q804,688.64 Q44,952,217.04 Q29,208,637.32 Q15,743,579.72 Q5,668,772.27 Q22,639,837.97 Q16,971,065.70 El flujo de caja de ingresos y egresos actualizados se elabora para conocer de que manera influye la tasa de rendimiento mínima aceptada del 24% en los ingresos y egresos del proyecto. 60 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. 5.3 EVALUACIÓN ECONOMICA 5.3.1 FUENTES DE FINANCIAMIENTO - Interno: Sistema Financiero Nacional, la iniciativa privada, la ejecución por etapas. - Externo: Banco Interamericano de Desarrollo (BID), a través del banco Cuscatlán, el Banco Centroamericana de Integración Económica (BCIE). 5.3.2 PUNTO DE EQUILIBRIO Fórmula P.E. = Costo Fijo 1- Costo Variable Ventas P.E. = 1,740,295.08 1- 978,915.99 3,216,243.93 P.E. = 1,740,295.08 1- 0.304366214 P.E. = 1,740,295.08 0.695633786 P.E. = 2,501,740.3 El punto de equilibrio del presente proyecto muestra, el ingreso que se necesita para cubrir los costos y el momento y monto a partir del cual se producen utilidades. 61 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. 5. 3.3 PERIODO DE RECUPERACION DE LA INVERSION (PRI) Fórmula P.R.I. = INVERSIÓN INICIAL FLUJO DE FONDOS NETOS P.R.I. = 7,170,946.25 4,149,594.20 P.R.I. = 1.73= 1 año 8 meses El Periodo de Recuperación de la inversión que asciende a 7,170,946.25 es de 1 año, 8 meses, tiempo en el cual se recupera el costo de la inversión total. 5.3.4 RENTABILIDAD DE LA INVERSIÓN R.I. = UTILIDAD NETA INVERSIÓN TOTAL R.I. = 4,149,594.20 7,170,946.25 R.I. = 0.5787% R.I.= 58.00% La Rentabilidad de invertir en el proyecto es de un 58% lo cual brinda una mayor seguridad para el inversionista, pues lo coloca en una posición económica aceptable, pues es más rentable para él, invertir en el proyecto que tener su dinero en el banco a una tasa mínima 62 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. 5.3.5 VALOR ACTUAL NETO VAN = SUMATORIA DE FLUJOS ACTUALIZADOS INGRESOS ACTUALIZADOS- EGRESOS ACTUALIZADOS = VAN VAN = 22,639,837.97 – 16,971,065.70 = VAN = 5,668,772,27 El Valor Actual Neto muestra que los flujos de efectivo del proyecto son suficientes para recuperar el capital invertido y proporcionarle al inversionista la seguridad, pues el rendimiento excesivo se acumula y la posición económica del inversionista mejora, brindándole la garantía que al termino del séptimo año el proyecto tendrá un valor acumulado de Q. 5,668,772,27. 5.3.6. RELACION BENEFICIO / COSTO RB/C= INGRESOS ACTUALIZADO EGRESOS ACTUALIZADOS RB/C= 22,639,837.97 16,971,065.70 RB/C= 1.33% El resultado indica que por cada Quetzal invertido en el proyecto se estará obteniendo un beneficio neto de 0.33 de esa unidad lo cual significa una utilidad de 33% para el inversionista. 63 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. 5.3.7 TASA INTERNA DE RETORNO Fórmula: T.I.R. = r1 + t (r2 – r1) V.A.N. (V.A.N. +) (V.A.N. -) T.I.R. = 45 + (50-45) 15,743,579.72 (15,743,579.72 + 5,668,772.27) T.I.R. = 45 + 5 15,743,579.72 21,412,351.99 T.I.R. = 45 + 5 T.I.R. = 48.68 % (0.735256908) La Tasa Interna de Retorno indica un resultado de 48.68% la que es mayor que la tasa de rendimiento mínima aceptada de 24%, lo que indica que el proyecto es aceptable. 64 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. CUADRO No. 8 RESUMEN DE INDICADORES FINANCIEROS RESUMEN INDICADORES FINANCIEROS a. PUNTO DE EQUILIBRIO b. PERIODO DE RECUPERACIÓN DE LA INVERSIÓN c. RENTABILIDAD DE LA INVERSIÓN (R.I) d. VALOR ACTUAL NETO 1año 8 meses. 58.00% 5,668,772.27 1.33 % 48.68 % (V.A.N.) e. Q. 2,501,740.30 RELACION BENEFICIO COSTO (RB/C) f. TASA INTERNA DE RETORNO (TIR) Fuente: Elaboración de cálculos propios 65 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. VI . CONCLUSIONES Y RECOMENDADIONES 6.1. - CONCLUSIONES De acuerdo a la información obtenida de los estudios de mercado, técnico y administrativo legal y a la evaluación económica financiera se determinó la viabilidad del proyecto. - Las fuentes de financiamiento del sistema financiero nacional constituye una alternativa para capitalizar el proyecto. - Los índices de medición del proyecto muestra la rentabilidad que se puede alcanzar si el inversionista lo ejecuta. - El punto de equilibrio muestra el ingreso que se necesita para cubrir los costos y el punto de partida en el cual se generan utilidades. - El periodo de recuperación de la inversión muestra que en un tiempo menor al que el sistema financiero nacional ofrece a los usuarios, se obtienen utilidades mayores con la puesta en marcha del proyecto. - La rentabilidad de la inversión muestra la tasa de rendimiento del 58% la cual es mayor a la tasa proporcionada por el sistema financiero nacional. - El valor actual neto muestra el valor acumulado que se obtiene al invertir en el proyecto el cual es de Q. 5,668,772.27, en el séptimo año de funcionamiento. - La relación beneficio costo indica que por cada quetzal invertido en el proyecto se obtiene una utilidad de Q.0.33 lo cual es equivalente al 33% de utilidad. 66 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. - La tasa interna de retorno muestra un 48% de rendimiento lo cual indica que es aceptable superando la expectativa del inversionista a un 100% pues el inversionista pretende ganar un 24%. 6.2. RECOMENDACIONES - El inversionistas realice un análisis critico y objetivo de las fuentes de financiamiento. - Que se considere la información que el estudio proporciona al inversionista. - Analizar la ejecución del proyecto por etapas garantizando así el autofinanciamiento del mismo. - Deben seguirse todos los lineamientos establecidos, por el sistema financiero nacional, para la obtención del financiamiento necesario para la ejecución del proyecto. 67 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. VII. BIBLIOGRAFÍAS. Achaerandio, Luis y Caballeros Hilda. (2002) Guía General para la Realización de Trabajos de Investigación en la Universidad Rafael Landivar. Baca, G. (2001) Evaluación de proyectos, México. Mc Graw Hill. Besley, scott y Brigham Eugene. (2001) Fundamentos de Administración Financiera. México. (12 edición). Mc Graw-Hill. Fabozzi, Frank y Modigliani Franco. (1996) Mercados e Instituciones Financieras. (1ª. Edición). México: Prentice Hall. Fabozzi, Frank y Modigliani Franco. (1996) Mercados e Instituciones Financieras. (1ª. Edición). México: Prentice Hall. Gallardo Cervantes, J. (1998). Formulación y Evaluación de Proyectos de Inversión. (1ª. Edición). México: McGraw-Hill. Infante, A. (1995). Evaluación Financiera de Proyectos de Inversión. Colombia: Grupo Editorial Norma. Meigs y Betther, (1992). Contabilidad la Base Para Decisiones Gerenciales. (8ª. Edición). México: Mc Graw Hill. Mirage, S. (1997). Guía Para la Elaboración de Proyectos. San José Costa Rica: Instituto Interamericano de Cooperación para la agricultura. Morales. (1996) Contabilidad de Sociedades. México: McGraw-Hill. Interamericana. Perdomo, M. (2001). Análisis e Interpretación de Estados Financieros. (2ª. Edición). Guatemala: ECA. Rosenberg, J. M. (1998) Diccionario de Administración y Finanzas. España: Océano/Centrum. Sanin, A. Guía Metodología General Para la Preparación y Evaluación de Proyectos de Inversión Social. Chile: Dirección de proyectos y Programas de Inversiones. Sapag y Sapag, (1995) Preparación y Evaluación de Proyectos. (3ra. Edición). Colombia: McGraw Hill. Segeplan. (1993) Formulación y Evaluación de Proyectos. Guatemala c. a. inédito. 68 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. Tamames, Ramon y Gallego Santiago (2,000) Diccionario de Economía y Finanzas. Madrid. (11ª. Edición). Alianza Editorial S. A. 69 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. A N E X O S 70 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. A N E X O No. 01 UNIVERSIDAD RAFAEL LANDIVAR FACULTAD DE CIENCIAS ECNOMICAS Y EMPRESARIALES DEPARTAMENTO DE ADMINISRACION DE EMPRESAS SEDE REGIONAL, JUTIAPA Alumna: Juanita Concepción Cerna Barientos Cuestionario No. 01 Dirigido a: Demandantes Potenciales. Buenos días/tardes, soy estudiante y realizó una investigación de tesis denominada: Estudio de Mercado para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo, para lo cual su colaboración es importante en el desarrollo de la misma. Edad___________ Sexo:__________ Motivo por el cual demanda el servicio de hospedaje______________________ Tiempo de visitar el hotel____________________________________________ INSTRUCCIONES: La información que suministre es de valiosa utilidad para el estudio y será administrada confidencialmente, puede contestar con lápiz o bolígrafo. 1. ¿Qué servicios le gustaría que le ofreciera el hotel a desarrollar en su parque recreativo ? 2. a) Cancha de fut bool b) Chanchas de básquet bool c) Columpios d) Toboganes e) Piscinas f) Todas las anteriores ¿ Se interesaría en un hotel, que ofrezca además de hospedaje, restaurante y parque recreativo? SI Por qué se interesaría? 71 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. a) Diversidad de servicios b) De utilidad para toda la familia c) Otro________________________ NO Por qué no le interesaría? ____________________________ 3. ¿ Qué busca o exige de un hotel? a) Calidad del servicio b) Diversidad del servicio c) ambas 4. ¿ Por qué utiliza los servicios de hotel? a) Turismo b) Visitas familiares c) Negocios d) Estudios e) Otros Motivos 5. ¿ Con qué frecuencia utiliza los servicios de hotel? a) Cada semana b) Cada quince días c) Cada mes d) Otra fecha 72 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. 6. ¿Ha logrado satisfacción en los hoteles que se ha hospedado? SI De qué tipo? a) Calidad de servicio b) Seguridad c) Otro________________________ NO Por qué no? ____________________________ 7. ¿Cómo calificaría el servicio de los hoteles de Jutiapa? a) Buenos b) Regulares c) Excelentes d) Otros________________________ 8. ¿Cómo se ha enterado de los servicios hoteleros en Jutiapa? a) Referencias b) Medios Publicitarios c) Otros_______________________ 9. ¿Ha aprovechado promociones hoteleras? SI cuales? a) Precios bajos b) Exoneraciones de pagos c) Otra________________________ NO Por què ? ____________________________ 73 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. 10. ¿Satisfacen sus necesidades los servicios hoteleros de Jutiapa? SI Cuáles? a) Restaurante b) Hospedaje c) Otros________________________ NO Por qué ? ____________________________ 11. ¿Qué precios ha pagado por los servicios hoteleros? a) Q. 50.00 b) Q. 100.00 c) Q. 150.00 d) Q. 200.00 e) Más de Q. 201.00 12. ¿Qué precios estaría dispuesto a pagar por los servicios de un excelente servicio hotelero? a) Q. 100.00 b) Q. 150.00 c) Q. 200.00 d) Q. 250.00 e) Más de Q. 251.00 Por qué?_______________________________ 74 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. 13. ¿Cómo le gustaría que fuera el servicio del hotel ha construir? a) Diversificado b) Con precios apropiados c) Ambas. 14. ¿Cuál sería el principal servicio par usted de los que ofrecerá el hotel? a) Hospedaje b) Restaurnate c) Parque Recreativo 15. ¿Cómo definiría el hotel ideal para hospedarse? _________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________ ______________________________________________ 16. ¿Qué servicios complementarios desearía que ofreciera el hotel para que lo prefiera? a) TV. Con Cable b) Amplios parqueos c) Internet d) Telefono - Fax e) Agua caliente f) Todas las anteriores 17. ¿Con quién visitarías el hotel? a) Familiares b) Amigos c) Compañeros de trabajo 75 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. d) Otros _______________________ 18. ¿En qué época visitara con mayor frecuencia el hotel? a) Invierno b) Verano 19. ¿Por qué motivos visitarías el hotel? a) Distracción y descanso b) Trabajo c) Estudios d) Otros 20. ¿En qué época no se hospedaría el hotel? a) Invierno b) Verano Por qué? ___________________________ Gracias por su colaboración. 76 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. A N E X O No. 02 UNIVERSIDAD RAFAEL LANDIVAR FACULTAD DE CIENCIAS ECNOMICAS Y EMPRESARIALES DEPARTAMENTO DE ADMINISRACION DE EMPRESAS SEDE REGIONAL, JUTIAPA Alumna: Juanita Concepción Cerna Barientos Cuestionario No. 02 Dirigido a: Demandantes Potenciales. Buenos días/tardes, soy estudiante y realizó una investigación de tesis denominada: Estudio de Mercado para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo, para lo cual su colaboración es importante en el desarrollo de la misma. Nombre del Hotel: _________________________________________________ Edad del Entrevistado___________ Sexo:__________ M. Puesto que ocupa: F. ________________________________________________ INSTRUCCIONES: La información que suministre será de valiosa utilidad para el estudio y será administrada confidencialmente, puede contestar con lápiz o bolígrafo. 1. ¿Cuàndo inició a brindar el servicio de hotelería? a) Hace un año b) Hace tres años c) Hace cinco años d) Más de cinco años e) Otro____________________________ 2. ¿Cuáles son los servicios que ofrece el hotel? a) Hospedaje b) Restaurante c) Ambos 77 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. 3. ¿Cuál es la capacidad del hotel, para recibir a sus usuarios? a) Abundancia en habitaciones b) Amplios Parqueos c) Otros___________________________ 4. ¿Qué tipo de turista utiliza los servicios del hotel? a) Internos a nivel departamento b) De la regiòn c) De toda Guatemala d) Extranjeros e) Todos los anteriores 5. ¿Cómo están clasificadas las habitaciones? a) Sencillas b) dobles c) Triples d) otra clasificación __________________ 6. ¿Capacitan al personal que labora en el hotel? SI En que áreas? a) Servicio al Cliente b) Aspectos Administrativos c) Servicios hoteleros d) Servicio de Restaurante e) Otro________________________ 78 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. 7. ¿Promociona los servicios del hotel? SI Que ofrece? a) Descuentos en precios b) Paquetes de acuerdo al Tipo de turista c) Exoneración de pagos Por constancia de demanda c) Otro________________________ NO Por qué ? ____________________________ 8. ¿Se han realizado cambios en función a los gustos y preferencias de los turistas? SI De qué tipo? a) Administrativos b) Servicios c) Instalaciones d) Mobiliario y Equipo e) otros________________________ No Por qué ? ____________________ 09. ¿Los precios son aceptados por los usarías? SI Con qué aceptación? a) poca aceptación b) Excelente aceptacion c) Con protesta No Por qué? ____________________ 10. ¿Se piensa mejorar el servicio en el hotel? SI En qué áreas? 79 Estudio para la construcción de un Hotel, Restaurante y Parque Recreativo en Jutiapa. a) instalaciones b) Diversidad del servicio c) otros________________________ No Por qué ? ____________________ 80
