HIPOTECAS, AFECTACION DE LOS FRUTOS CIVILES DEL

809328. . Tercera Sala. Quinta Época. Semanario Judicial de la Federación. Tomo XLIII, Pág. 2964.
HIPOTECAS, AFECTACION DE LOS FRUTOS CIVILES DEL INMUEBLE. El artículo
1827 del Código Civil de 1884, dispone, en su fracción III, que la hipoteca de predios sólo
comprende las accesiones y mejoras permanentes que tuviese el predio y que aumenten su
área, sus edificios y construcciones. La fracción citada usa la palabra "accesión", en su
sentido natural, y sólo se refiere a las accesiones naturales o a las mejoras permanentes del
predio, las que, según la clásica teoría romana, en la que se inspira el citado código, se
producen, tratándose de bienes inmuebles, por aluvión, avulsión, nacimiento de una isla,
mutación de cauce, edificación, plantación o siembra y ninguna de estas formas de accesión
comprende las rentas de una casa, las cuales, para que puedan considerarse incluidas en la
hipoteca que grave el inmueble que las produce, deben ser objeto de un pacto expreso, ya
que, aun estimadas como derechos reales, no constituyen el inmueble mismo dado en
garantía, y pueden, sin dificultad técnica alguna, quedar excluidas del gravamen hipotecario,
aun cuando no sean susceptibles de hipotecarse aisladamente, por prohibición expresa del
artículo 1834 del propio ordenamiento, sin que pueda servir de base para una argumentación
contraria, el hecho de que, conforme al artículo 1849 del mismo código, el propietario no
pueda contratar el pago adelantado de rentas, en un tiempo que exceda al plazo hipotecario,
porque esa limitación al dueño, establecida en beneficio del acreedor, no es bastante para
afirmar que implique mandato de la ley, en el sentido de que la hipoteca abarque las rentas
causadas con posterioridad a la fecha de su celebración, desde el momento en que la hipoteca
debe ser expresa y tener la extensión que, en forma indubitable, le fija la ley, a falta o por
silencio de los contratantes; y prueba de ello es que al modificarse la legislación civil por el
código vigente, fue indispensable el texto del artículo 2897, para comprender en la hipoteca
las rentas posteriores, no al vencimiento de la obligación, sino al tiempo de exigirse ésta,
pues no otra cosa se desprende del texto de ese precepto que dispone que, salvo pacto en
contrario, la hipoteca no comprende las rentas vencidas y no satisfechas, al tiempo de
exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada.
Recurso de súplica 182/32. Fernández Ildefonso. 21 de marzo de 1935. Unanimidad de cinco
votos. La publicación no menciona el nombre del ponente.
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