El derecho real de propiedad horizontal en el Código Civil y

Diario Civil y Obligaciones Nro 73 – 16.05.2016
El derecho real de propiedad horizontal en el Código Civil y Comercial de la Nación en
relación al objeto
Por Ethel Humphreys
I. Introducción:
La propiedad horizontal ha nacido como consecuencia de la urbanización y la necesidad habitacional de la población de las grandes
urbesi, bajo la sanción de la ley 12.512, en el año 1.948. Antes se encontraba proscripta en el art. 2.617 del Código Civil.
Es un complejo multihabitacional que se caracteriza por la diversidad sujetos que habitan un inmueble sujeto a una normativa
determinadaii.
El Código Civil y Comercial de la Nación ha introducido en la nómina de derechos reales a la propiedad horizontal (art. 1887, inc.
c) y ha duplicado los artículos que reglaban el derecho real. A ello deben adicionársele los conjuntos inmobiliarios, el derecho real
de superficie y los privilegios.
En cumplimiento del principio rector en materia de creación de los derechos reales, que es el numerus clausus o número cerrado, se
desprende el de la tipicidad. En cumplimiento de la manda de la estructura legal, concebida, tal vez con una fórmula más genérica,
como la utilizada por el codificador, se logra comprender su contenido sin necesidad de incluir calificativos o sustantivos que son
simplemente limitativos de aquéliii.
Del art. 2.037 del CCyC se lee la definición del derecho, que explicita: “La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce
sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre
partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento
de propiedad horizontal”.
Corresponde mencionar que los conjuntos inmobiliarios, concebidos en la nueva normativa como un derecho real autónomo deben
ser sometidos al régimen de la propiedad horizontal, de acuerdo a lo impuesto por el art. 2.075 del CCyC. Los conjuntos
inmobiliarios son, de acuerdo al concepto vertido en el art. 2.073: “los clubes de campo, barrios cerrados o countries, parques
industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda
permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos
mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normativas locales administrativas”.
Es decir que, a estos nuevos emprendimientos se le aplicarán las normas que rigen el derecho real de propiedad horizontal en tanto
sean compatibles con la tipicidad estatuida en el Capítulo 1 del Título VI para los conjuntos inmobiliarios.
II. Objeto del derecho real de propiedad horizontal:
El objeto del derecho real de propiedad horizontal es el inmueble edificado iv, conformado por las unidades funcionales y las cosas y
sectores comunes.
Las unidades funcionales debe cumplir dos requisitos: independencia funcional y salida a la vía pública v, cual prescribe el art. 2039
del CCyC. Esa norma la define como la estructura que “consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de
aprovechamiento por su naturaleza o destino”. Este criterio es una novedad que si bien era considerada tanto jurisprudencial como
doctrinariamente, la ley no refería a ella.
La unidad funcional determina el derecho real de propiedad horizontal; y ella junto con las partes y cosas comunes integran su
objeto. En razón de ello, es dable afirmar que “las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son
interdependientes y conforman un todo no escindible”, cual prescribe el art. 2.039 del CCyC.
II. a Las cosas y partes comunes:
El CCyC realiza una novedosa clasificación de las cosas y partes comunes en: 1) Necesariamente comunes (art. 2.041) y 2) No
indispensables (art. 2.042); así también, establece una presunción iuris tantum de comunidad, en el art. 2.040.
Las enumeraciones que realiza de las cosas y partes comunes son enunciativas. En relación a la enumeración de las cosas y partes
necesariamente comunes, puede sostenerse que a pesar de que su caracterización es discutible, ella no presenta utilidad alguna
atento que todas las indicadas presentan la característica de responder al beneficio común. Este tópico se encuentra plasmado en el
inciso k) del art. 2.041 del CCyC.
La distinción de las cosas y partes comunes tan sólo tendría asidero si se realiza una enumeración cerrada de cada uno de los
estamentos.
Cierto es que en la realidad de los hechos, muchísimas cosas y partes comunes lo serán en razón de la práctica necesariamentevi.
El art. 2.041 del CCyC considera cosas y partes necesariamente comunes a: a) el terreno; b) los pasillos, vías o elementos que
comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior; c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares; d) los cimientos, columnas,
vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad; e) los
locales e instalaciones de los servicios centrales; f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los
cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional; g) la vivienda para alojamiento del encargado; h) los ascensores, montacargas y
escaleras mecánicas; i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes; j) las instalaciones
necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de
evacuación alternativas para casos de siniestros; k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio
común; y, l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio. Como novedoso de la
enumeración pueden considerarse a: los balcones, las escaleras mecánicas, las cañerías, los cableados y las instalaciones para
discapacitados.
El artículo siguiente enumera a las cosas y partes no indispensables, incluyendo a: a) la piscina; b) el solárium; c) el gimnasio; d) el
lavadero; y, e) el salón de usos múltiples.
Su existencia no es obligatoria, como condición fáctica, para el sometimiento del edificio a la propiedad horizontal. Esos sectores
son conocidos en el mercado inmobiliario como amenities. Estos importan un cambio de concepción entre lo privado y lo público.
Técnicamente, son espacios compartidos. La finalidad de estos es física, social y psicológica. El objetivo es la interacción de
personas de la familia, conocidos y extraños a aquélla.
Los edificios con amenties son aquéllas construcciones caracterizadas por tener espacios determinados donde los habitantes del
inmueble edificado pueden desarrollar sus actividades lúdicas, de esparcimiento y sociabilización.
Debe recordarse que sobre las cosas y partes comunes puede establecerse estatutariamente su uso exclusivo. Cierto es que ello
permite que ante la omisión de regulación expresa de las azoteas y los sótanos, que sí lo efectuaba el art. 2 de la Ley 13.512,
permitiría considerar que si su uso no es necesariamente común, así puede ser especificado en el reglamento de propiedad
horizontal, cobrando virtualidad su carácter de común. Ella será establecida en razón de las características arquitectónicas que el
sector presente; y, lo será en aras a su aprovechamiento. El establecimiento de uso exclusivo es una innovación atento a que sólo el
art. 3, inc. 4, del Dcto. 18.734/49, sólo se contemplaba su existencia a referir a la previsión reglamentaria del uso de las cosas y
servicios comunes.
No obstante ello, cabe recordar que “los derechos de los copropietarios sobre las partes comunes están sujetos a las normas del
Código Civil para el condominio mientras no resulten modificada por la ley 13512”vii.
II. b. Las cosas y partes propias:
El art. 2.043 del CCyC refiere a ellas. Aclara que respecto de la unidad funcional lo son “las cosas y partes comprendidas en el
volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y
revestimientos, incluso los balcones”.
Esta innovación legislativa puede ser calificada de conveniente, atento a que por su calidad descriptiva se dará respuesta a muchos
conflictos que se suscitan en torno a la atribución de responsabilidad del propietario y del Consorcio de Propietarios.
El segundo párrafo de esa norma determina que también lo son aquéllas que “susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas
como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada”.
Por lo tanto, son cosas y partes propias las de uso privativo y las partes comunes de uso exclusivo. Respecto de éstas, ellas así
deben ser consideradas en el acuerdo estatutario.
El dueño de cada departamento no goza de todas las prerrogativas propias del titular del dominio. Su derecho es limitado, relativo,
ya que sufre una serie de atenuaciones impuestas por las exigencias de la vida en común viii.
Como idea transversal surge que se ha incorporado la noción del espacio cúbico aéreo como concepto central eje de la delimitación
fáctica impuesta por el plexo normativo.
La titularidad exclusiva se encuentra integrada por el porcentaje de titularidad que corresponda al propietario proyectada sobre las
cosas y partes comunes, de conformidad con lo dispuesto por el art. 2.039 in fine del CCyC.
Cabe traer a colación que el Proyecto ha previsto expresamente a las unidades complementarias como a sectores cuyo destino es el
de servir a las unidades funcionales en el art. 2.039. El inc. b) del art. 2.056 del CCyC tan sólo prevé la “determinación de las
unidades funcionales y complementarias” en el reglamento de propiedad horizontal. Es decir que, si bien no son definidas y no eran
supuestas expresamente en la ley 13.512; sí, son consideradas como partes integrantes de las unidades funcionales.
II. c. Los bienes del consorcio de propietarios:
El art. 2.048 del CCyC reconoce que el consorcio tiene bienes propios, en consonancia con el reconocimiento de la personalidad
jurídica del ente, establecida en el art. 2.044 del CCyC; atento a que a esos fines cuenta con un patrimonio propio.
Esta novedad legislativa ha sido el reconocimiento del brego doctrinario y jurisprudencial.
III. Conclusión:
De lo expuesto, dable es concluir que, bajo el imperio del Código Civil y Comercial de la Nación, se establece una nueva
clasificación de las cosas, en relación al objeto de la propiedad horizontal. Tal vez, ella será meramente doctrinaria y no habrá de
modificar el criterio jurisprudencial que ha imperado hasta su sanción. Ello por cuanto, la nueva normativa ha sido el
reconocimiento de una realidad fáctica que se ha visto clamada en la doctrina y la jurisprudencia.
i
Conf. Humphreys, Ethel, “La propiedad horizontal”, en: Smayevsky, Miriam (Dir.) – Penna, Marcela (Coord.), Manual de Derechos Reales, La Ley,
Buenos Aires, 2015, p. 339.
ii
Humphreys, Ethel, “La propiedad horizontal”, op. cit., p. 339.
iii
Humphreys, Ethel, comentario al art. 1884 del CCyC, en: Código Civil y Comercial de la Nación Comentado, Curá, José María (Dir.) – García
Villalonga, Julío C. (coord..), T. V. La Ley, Buenos Aires, 2014, p-. 25.
iv
Conf. Kiper, Claudio M., Propiedad Horizontal, Rubinzal-Culzoni, Buenos Aires, p. 80 y ss.; Mariani de Vidal, Marina, Curso de derechos reales”, T.
II, Zavalía, Buenos Aires, p. 20; Goldenberg, Alicia E. – Humphreys, Ethel, Régimen de la Propiedad Horizontal, LexisNexis, Buenos Aires, 2004, p.
24.
v
Causse, Jorge Raúl, “Reformulación del régimen de la propiedad horizontal”, LL del 11/03/11.
vi
Conf. Alterini, Jorge H., “Primeras consideraciones sobre los Derechos reales en el Proyecto de Código”, en: Acad. Nac. de Derecho 2012-1, LL,
2012-E, 898.
vii
CNCiv., sala E, 14/5/1997, “Meyra, Mirta v. Lubretto, Antonio”.
viii
CNCiv., Sala D, 28/05/1957, LL, 88-182.