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TEMA 1
XVI CONGRESO NACIONAL DE DERECHO
REGISTRAL, 13 AL 15 DE JUNIO DE 2011
PAUTAS PARA LA PRESENTACIÓN DE TRABAJOS
Nos toca abocarnos en esta oportunidad al análisis y estudio de una temática que genera grandes
encuentros entre profesionales del derecho y registradores, no sólo por los diferentes modos de
resolver las cuestiones atinentes a éste tipo de “inscripciones” o “anotaciones”, sino además por
sus efectos legales e interpretaciones jurisprudenciales y doctrinarias.Cuando hablamos de la posesión, generalmente el enfoque está dado hacia la usucapión o
prescripción veinteañal, sus procedimientos, efectos, pruebas y demás.- Tenemos en esta ocasión la
oportunidad de analizar otros aspectos y cuestiones, inquietudes o conflictos que se nos plantean
desde el ámbito puramente registral y que tienen su reflejo tanto en juzgados, estudios jurídicos y
notarías, es decir, nos enfocamos no solo en la posesión misma y sus reflejos registrales, en aquellas
provincias donde se realiza, de las más diversas maneras dada las distintas realidades y los distintos
efectos, según las distintas apreciaciones jurisprudenciales; sino además en la distinción de ésta
con la posesión hereditaria y en su caso los efectos de la inscripción de la sentencia declaratoria
de herederos, en aquellos títulos denominados insuficientes por tener en su “corresponde” una
posesión pública pacífica e ininterrumpida, y separadamente de éstos temas, pero no menos
importante, en el llamado “doble dominio”.Proponemos entonces el análisis y desarrollo de los temas que nos convocan desde un punto de
vista práctico – registral, con un enfoque funcional, es decir dinámico. Se sugiere indagar cuestiones
que surjan desde su implementación, considerando posibles vicisitudes, conflictos o controversias
que puedan presentarse frente a las “anotaciones” de cesiones de derechos posesorios, de boletos
de compraventa, de sentencias declaratorias de herederos, de títulos insuficientes para transferir el
dominio y las más variadas formas según los distintos casos. En tal sentido sería de interés abordar,
a título ejemplificativo, las siguientes cuestiones:
Respecto del esquema documental y su registración: Habrá que considerar no sólo las
formalidades a las cuales nuestra legislación sujeta los casos enunciados, sino también otros
temas instrumentales tales como: 1) Posesión: caso del poseedor con Boleto de Compraventa.
En aquellas demarcaciones donde se “anota” dicho instrumento: ¿Cuáles son los efectos y el
valor “agregado” de ésta anotación?. ¿Es de buena fe el comprador que omite la anotación del
boleto de compraventa?. La escritura traslativa de dominio que ingresa al Registro de la Propiedad
Inmueble, existiendo un boleto anotado anterior a un comprador diferente, ¿se inscribe de manera
provisoria? ¿o debe inscribirse de manera definitiva? ¿debe informarse en el certificado de dominio?
¿si se lo informa, los notarios deben consignar la existencia del boleto en la escritura, si no lo
hacen el título se inscribe de manera provisoria?. Efectos. Jurisprudencia. Casos Prácticos y distintas
resoluciones registrales al efecto.- Registros de poseedores, ¿como funciona en aquellas provincias
que lo aplican?, ventajas y desventajas, ¿se recomiendo su aplicación?, sistemas normativos locales.2) La prescripción veinteañal o usucapión: La sentencia de prescripción adquisitiva ¿es retroactiva
al momento del inicio del ejercicio de la posesión? ¿Qué sucede con las medidas cautelares
existentes cuando inscribimos una sentencia firme de prescripción adquisitiva? ¿los acreedores
embargantes tienen algún derecho a reclamar al poseedor usucapiente?. Al momento de iniciar
el proceso de usucapión, ¿se exige la anotación del boleto de compraventa, cesión de derechos
posesorios, etcétera? ¿Es un dominio de origen, rompe el tracto sucesivo? La función de Catastro
o los organismos de tierras, en lo atinente a los planos de mensura para prescripción adquisitiva, ¿Cuándo
existe un plano provisorio, a espera de una sentencia definitiva, el registro debe exigir que se consigne en el
título? ¿volveríamos los títulos observables? Daños a Terceros Adquirentes. 3) Titulaciones insuficientes: En
diversas provincias del país, existen títulos, por lo general anteriores a 1.950 donde el escribano consignaba
que le correspondía al transmitente por ejercicio de “posesión, pública, pacífica e initerrumpida de más de
treinta años”, ¿como debe actuar el registro ante éstos títulos, en aquellos casos que pueda detectarlos?,
siempre teniendo en cuenta que con anterioridad a las actuales legislaciones procesales existía “proceso
sumario” antecedente directo al proceso actual de usucapión ¿esos títulos se sanean con el paso del
tiempo? ¿debemos acudir irremediablemente a la usucapión? ¿Qué sucede en los casos que las fichas (libro
y folio o folio real) son demasiado viejos y los corresponde no están claros ¿el registro tiene la posibilidad
de solicitar la presentación del título original anterior? O ¿debe atenerse a la calificación realizada por el
funcionario autorizante? Límites al accionar y calificación del registrador en éstos casos.- Si mediare una
subasta judicial, cuyo título es “insuficiente” para transmitir el derecho real de dominio, ¿el registro debe
rechazar? ¿Cuáles son las medidas que pueden utilizarse ante las órdenes judiciales cuando no se ajustan a
las disposiciones registrales? ¿Cuál es el remedio legal para éstos casos: sólo la usucapión? Casos Prácticos.
Jurisprudencia. Disposiciones Técnicos Registrales.- Ley Pierri – Ley Nacional Nº 24.374 de Regularización
Dominial, su aplicación, procedimiento, inscripción, disposiciones técnicos registrales, provincias en que se ha
reglamentado, diferencias con el sistema de provincia de Buenos Aires, los pros y los contras del sistema ¿se
recomienda su aplicación? ¿otros medios de saneamiento?.- 4) La Sentencia Declaratoria de Herederos: ¿La
inscripción de la declaratoria de herederos genera un condominio? Las exigencias de algunos registros de la
propiedad inmobiliaria, de que el solicitante de la inscripción consigne “porcentajes en los que se adquiere”,
¿son ajustadas a derecho? Inconstitucionalidad. Fallos Jurisprudenciales. Doctrina. Efectos de las inscripciones
de declaratorias de herederos.- Tracto Sucesivo – Abreviado.- Daños a los particulares.- Anotaciones de
Cesiones de Derechos Hereditarios, efectos en aquellas demarcaciones donde se anotan, la prohibición de
anotarlas con posterioridad a la anotación de la declaratoria de herederos – legalidad.- 6) Doble Dominio:
Se trata de superposiciones de dominio, las que constituyen situaciones anómalas.
Se las trata, o denomina, de diferente manera.
Así encontramos denominaciones tales como “superposición de dominio”, “doble o múltiple matriculación”,
“doble o múltiple dominio”, “superposición de titularidades”, vocablos estos que se utilizan para referirse a
una misma situación anómala.
Debemos tener en cuenta que no solamente puede haber superposición con relación al derecho real de
dominio, sino con otros derechos reales, ya que puede haber superposición respecto al usufructo, dos
servidumbres, etc.
Podemos sin embargo centrarnos en la superposición respecto al derecho real de dominio, por ser este
el que otorga mayores facultades a su titular, y respecto del cual se ve en mayor cantidad estas situaciones
anómalas.
Sabido es que por naturaleza, el derecho real de dominio es exclusivo y no admite la presencia sobre el
mismo bien, sino de un titular, lo que surge del texto expreso del artículo 2508 del Código Civil.
Como consecuencia de esto, el propietario tiene la facultad de excluir a terceros del uso o goce o
disposición de la cosa y tomar a este respecto todas las medidas que estime convenientes.
Vinculado a este tema, el artículo 15 de la ley 17.801, prescribe, aplicando el principio registral del tracto
sucesivo, que: «No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho, persona distinta
de la que figure en la inscripción precedente...» agregando que “de los asientos existentes en cada folio
debe resultar el perfecto encadenamiento del titular de dominio y demás derechos registrados así como la
correlación entre las inscripciones que existan y las modificaciones, cancelaciones y extinciones”.
Luego, basado en el principio de “cierre registral”, no se inscribirá documento que se oponga al anotado, lo
que indica a todas luces, en coincidencia con lo antedicho, que es incompatible dentro de la técnica del Folio
Real, la existencia de dobles o múltiples inscripciones que se superpongan sobre un mismo bien.
Se debe tener en cuenta que la superposición, también, puede ser total o parcial. La primera resulta mas
compleja, ya que suele ser la de intereses notoriamente contrapuestos. La segunda, de menos complejidad,
resulta mas apta para arribar a una solución de carácter transaccional.
Habrá que analizar las diferentes causas de las superposiciones.
Para la doctrina mas opinante del tema, la causa mas común son las informaciones posesorias, llamadas así
antes de la Ley 14159 de Prescripción Adquisitiva, porque permitían acreditar la usucapión de un inmueble
por una información sumaria en la que no era parte el titular de la cosa objeto de la acción, obteniéndose
por este procedimiento un documento inscribible. Así se originaban distintos asientos dominiales, ya que no
se cancelaba el asiento antecedente.
Pero también ocasionan estas situaciones anómalas las inscripciones de subastas judiciales o decisiones
expropiatorias que no clarifican debidamente el inmueble afectado u omiten cancelar las diversas
inscripciones que son afectadas por el nuevo dominio.
Pueden originarse en errores en los planos, errores en los títulos, como también en un catastro insuficiente.
Sea la razón que sea, las cuales habrá que determinar en cada caso, resulta necesario contar con un Registro
depurado y saneado de tales situaciones anómalas para poder brindar los objetivos de la publicidad
jurídica de los derechos reales, con la mayor eficacia y verosimilitud entre la situación jurídica registral y
extrarregistral.
En este punto, debemos tener en cuenta que son los organismos jurisdiccionales competentes quienes
tienen las normas precisas y necesarias para proceder a cancelar los asientos que hayan quedado sin efectos
jurídicos en virtud de sentencias firmes, desapareciendo en consecuencia de las mismas la mera titularidad
registral para dar paso a la titularidad real, que es el objetivo perseguido cuando se alude a la depuración y
veracidad de los asientos.
Se buscara la determinación de los principales efectos de las situaciones de superposición de titularidades,
también la forma de evitar los conflictos que puedan surgir de los mismos.
Asimismo, si bien los Registros de la Propiedad Inmobiliaria no funcionan de la misma manera, se tratara
de determinar, en la medida de lo posible, procedimientos que respondan a características similares, en lo
esencial, y referidas a la forma de publicitar estas situaciones, posibles tramites administrativos internos para
solucionar conflictos, diferentes formas de solución ya planteados fuera del ámbito registral.
Invitamos a los profesionales del derecho de todo el país, registradores, escribanos y abogados, a reflexionar
respecto de estas u otras cuestiones con el objeto de crear un espacio propicio para el estudio y el
intercambio interdisciplinario, contribuyendo de esta manera a la generación de doctrina y de nuevos aportes
que nos lleven a soluciones en común.-