El comportamiento del mercado en tiempo de elecciones Las

INFORME
ESPECIAL
Editorial
H
ay un concepto que circula
como una verdad revelada
entre el público en general,
y también en un amplio porcentaje
de profesionales del sector
inmobiliario, según el cual, en época
de elecciones presidenciales, los
teléfonos no suenan y la compra
y venta de propiedades entra – como
los osos en invierno – en un letargo
profundo.
Para constatar cuánto tiene de
verdad y de fantasía, decidimos
analizar la oferta publicada de
inmuebles residenciales en el diario
“La Nación” desde 1983 hasta
2007, abarcando seis elecciones
presidenciales.
Esta creencia se instala en amplios
sectores del mercado e impone un
criterio en la toma de decisiones
de muchas personas, aunque no
encuentren fundamento en el
análisis de datos ciertos
y verifi cables.
Nuestro método consistió en
estudiar las propiedades ofrecidas
en ZN de GBA y Capital Federal,
tomando tres momentos: seis meses
antes de la fecha de cada elección;
quince días antes; y seis meses
después, contrastándolas - en el
caso de la ciudad de Buenos Aires con la cantidad de escrituraciones
informadas por el Colegio de
Escribanos.
El tema, que nos parece importante,
despertó nuestra curiosidad.
Todos sabemos que algunos
de estos eventos ocurrieron en
ANEXO
Realidad y percepción
antes y después de las urnas
momentos dramáticos para el país
(léase hiperinfl ación en 1989;
infl uencia de la crisis de 2001
en el 2003), muy diferentes a las
condiciones “normales” en que se
dieron los restantes. Pero a pesar
de los distintos escenarios surgen
comparaciones y denominadores
comunes que, estimamos, justifican
la publicación de esta entrega.
Como siempre, esperamos que el
presente informe le resulte una
herramienta útil. Tiene usted una
invitación permanente para
hacernos llegar su opinión crítica
sobre el mismo.
Luis J. Ramos
Diego J. Cazes
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO es una publicación de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios. Todos los derechos reservados.
Director responsable: Luis José Ramos / Propietario: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios S.A. / Tucumán 117, 1º piso.
02
INFORME
ESPECIAL
El comportamiento del mercado en
tiempo de elecciones
E
n Argentina, y en lo que se
refiere al sector inmobiliario,
las decisiones de los distintos actores
ante cada elección presidencial
parecen derivar en meses de un
extenso “ya veremos”, un letargo
en el cual se mezclan sensaciones
y realidades. Surge una pregunta:
¿Es tan así?. ¿Qué ha ocurrido en
anteriores oportunidades?
Ciertamente, el hecho de que
algo haya tenido una determinada
performance en el pasado no quiere
decir que vuelva a ocurrir en el futuro.
Pero resulta interesante mirar hacia
atrás e intentar saber en qué medida
las variables fueron afectadas por
esa instancia política, y si aparecen
factores que permitan cotejar los
distintos momentos entre sí.
Aún cuando la evolución de la
economía global, o las futuras políticas
a nivel local sean imposibles de
anticipar; aunque a lo largo de tres
décadas cada comicio nos encontró
atravesando realidades diferentes,
hay una dimensión sobre la que sí
podemos delinear algunas precisiones,
y es la que hace a la dinámica
específicamente inmobiliaria.
El análisis de las trayectorias del
mercado frente a las sucesivas
elecciones presidenciales,
permite perfilar algunos patrones
de comportamiento.
ANEXO
Las variaciones de la oferta y la demanda, en los momentos claves del país.
incertidumbre. Entonces: ¿es real que
en años de elecciones presidenciales
todo se paraliza? ¿Qué pasa con los
precios de las propiedades? Y con
la dinámica del mercado? Si se cae,
¿cuándo y cuánto? Cómo sigue la
película después de eso?
Para responder a estos interrogantes,
analizamos la dinámica inmobiliaria
durante los periodos correspondientes
a las seis elecciones presidenciales que
hemos tenido tras la restauración de la
democracia en nuestro país en 1983.
Como siempre, luego habrá quien
prefiera acelerar sus movimientos
mientras se mantiene un escenario
conocido, y aquellos que opten por
aguardar los cambios que podrían
llegar. Las decisiones corren por
cuenta de cada actor, pero
lo interesante es poder contar con
referencias que permitan acotar la
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2011 / El comportamiento del mercado en tiempo de elecciones.
El análisis de las trayectorias del
mercado frente a las sucesivas
elecciones presidenciales,
permite perfilar algunos
patrones de comportamiento.
03
INFORME
ESPECIAL
Como tipología testigo, escogimos los
dep artamen tos usados de tres ambientes
ubicados en Barrio Norte de la Capital
Federal, sin cocheras, amen ities ni
dependenc ias(unos 1.200 casos). Yen una
suerte de contrap rueba, los resultados s e
chequearon replicando la medición sobre
otra zona yotra tipología:las casas usadas
en la Zona Norte d el Gran Buenos Aires,
de 4 dormitorios, con parque, piscina
y cochera (otros 1.500 casos).
Las conductas del mercado
A lo largo de estos 28 años, nuestro país
y su economía atravesaron periodos muy
diferentes. Cada ciclo electoral se tomó
entonces como un caso en sí mismo,
estableciendo como referencia (índic e
= 100) los niveles registrados seis mese s
antes de la elección, para medir contra
esa base las variaciones producida s
sobre la fecha del comicio, y luego seis
meses después .
Este criterio hizo posible arribar
a parámetros que, respetando las
particularidad es de cada etapa son
a su vez homogén eos, lo que h ace
comparables los valores, permite
establecer trayectorias promedi o
para cada indicador, y delinear en
consecuencia un perfi l de la dinám ica
del mercado en los tiempos electorales .
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2011 / El comportamiento del mercado en tiempo de elecciones.
A lo largo de los doce meses que abarca
cada ciclo electoral, las principales
variables describen en promedio un
proceso que demuestra que :
- Elmercado está lejos de paralizarse en
los años electorales;
- Noobstante, registra efectivamente u n
descenso pau latino en sus principales
variables hasta el moment o de los
comicios;
- Esa retracción es muy diferente pa ra
cada indicador: mientras los precios se
mantienen prácticamente estables (-2%),
y la demanda cae en promedio un 12%,
una de cada tres propiedades se
retira de la oferta;
- Pasadas las elecciones hay un periodo de
“rebote” en función del cual, seis meses
después, cada índice se coloca entre 5 a 10%
por sobre los niveles del año anterio r.
ANEXO
Losindicadores seleccionados par a
el análisis fueron el volumen de
propiedades ofertadas, las variaciones
de la demanda real, y los promedios
de precio de la oferta publicada .
Manteniendo constant e la fuente,
los criterios de selección de casos y el
procedimiento de medición, frente a
cada comicio se relevaron a su vez
tres “momentos”:
- el nivel de los índices, seis meses an tes
de la fecha electoral;
- una medición en torno al pico de
incertidumb re, a dos sem anas
del comicio;
- y la reacción posterior del mercado, seis
meses después de la elección.
El mercado está lejos de paralizarse
en los años electorales.
04
INFORME
ESPECIAL
Comportamiento de los precios
En el caso de los precios de
publicación, su nivel promedio
desciende levemente a medida que se
aproxima la fecha de las elecciones.
Esto, por una parte, señala que en
general los valores ante los procesos
electorales se mantienen estables.
Pero sugiere a la vez cierta retracción
de la oferta de mayor valor, lo que
hace que el promedio general
descienda ligeramente para colocarse
dos puntos por debajo del registrado
seis meses antes de los comicios.
Los comportamientos históricos
muestran que, una vez despejada
la incógnita electoral, los precios
reaccionan a la presión de los meses
previos con un rebote de diez puntos,
para colocarse así –en promedio– en
un nivel 8% superior al registrado
un año antes.
real (operaciones concretadas)
promedia un nivel de 12%,
lejos de aquella imagen de un
mercado paralizado.
También en este caso hay una
reacción importante una vez pasada
la elección. La suba posterior en el
nivel de actividad promedia un 19%,
lo que termina por ubicar el índice
seis meses después de los comicios,
un 7% por sobre el nivel de un
año atrás.
Comportamiento de la oferta
Contra lo que muchos podrían
suponer, el análisis de los
comportamientos históricos muestra
que es la oferta –y no la demanda – la
variable donde la retracción se hace
más intensa.
A medida que la fecha de las
elecciones se acerca, la cantidad de
propiedades ofrecidas registra en
promedio una retracción cercana
a 1/3 del volumen que el mercado
mostraba seis meses antes. Claro que
esto tampoco implica el remanido
“no pasa nada”: 2/3 del volumen se
mantiene vigente.
ANEXO
Más allá de estas consideraciones
generales, si acercamos la lente
podemos precisar con más detalle
el comportamiento típico de
cada factor.
Lo que sucede tiene una lógica: en un
escenario de incertidumbre creciente,
la postura de “esperar y ver” se hace
paulatinamente más intensa. Muchos
retiran sus pro-piedades de la oferta,
para rein-gresar tiempo después,
ya con el panorama más claro,
impulsando así un rebote cercano al
40% en la cantidad de propiedades,
que coloca también a esta variable
en volúmenes superiores (+5%)
a los registrados un año antes.
Muchos retiran sus propiedades
de la oferta, para reingresar
tiempo después, ya con
el panorama más claro.
Comportamiento de la demanda
El mercado no se detiene, decíamos,
y los números lo confirman. En este
caso, se analizó la variación en el
volumen de escrituras registradas por
el Colegio de Escribanos de la Ciudad
de Buenos Aires en el mes siguiente a
la elección, reiterando las mediciones
para seis meses antes y después de
ese momento.
El estudio demuestra que la
disminución de actividad es cierta,
pero esa retracción de la demanda
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2011 / El comportamiento del mercado en tiempo de elecciones.
05
INFORME
ESPECIAL
La democracia retornó a la Argentina el 30
de Octubre de 1983, debiendo hacer frente
a una gigantesca deuda externa e interna
que marcó los tiempos de la restauración
en sus más diversos planos. Entre un
sistema en retirada y otro que aún no era,
la ausencia de rumbos y la magnitud de las
dificultades durante ese año electoral, se
reflejan a las claras en el comportamiento
errático del tipo de cambio como de las
tasas de interés de los bancos.
En medio de la tormenta, sin embargo, las
propiedades se leen estables. En Abril del
‘83 un departamento de 3 ambientes en
Barrio Norte costaba 26.000 u$s. Entre
devaluaciones y tasas enloquecidas,
a medida que se acercaban las elecciones
la oferta inmobiliaria se fue retirando hasta
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2011 / El comportamiento del mercado en tiempo de elecciones.
llegar a perder 38% de su volumen, pero con
una retracción de sólo 6% en los precios.
Seis meses después, mientras la democracia
celebraba frente al cabildo sus primeros
100 días, la oferta de departamentos había
crecido 42%, mientras los precios habían
pasado de 371 a 400 u$s/m².
ANEXO
Elecciones, una a una: 1983
06
INFORME
ESPECIAL
El primer recambio presidencial de la democracia
se dio seis meses antes de lo previsto, con
un marco económico sumamente conflictivo.
Tiempos de hiperinflación acá, crisis en torno a
las deudas externas en todo el subcontinente,
y un muro que caía más allá, para que el mundo
dejara de ser el que había sido. En los tiempos de
“el salariazo, la revolución productiva” y “seguir
a alguien que no nos va a defraudar”, el dólar
pasaba de valer 15$ seis meses antes de las
elecciones, a 790$ un año después.
Dentro de ese marco, un departamento de tres
ambientes en Barrio Norte seis meses antes de las
elecciones valía 25.700 u$s. Sobre la fecha de los
comicios el mercado había perdido la mitad de su
volumen, en tanto el precio del departamento tipo
se retrajo en promedio unos 1.000 u$s.
Claro que la fase post-electoral no fue
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2011 / El comportamiento del mercado en tiempo de elecciones.
muy auspiciosa en esta oportunidad. Picos
hiperinflacionarios, Bunge & Born, cambios de
planes y personajes, confiscación de los depósitos
bancarios… Seis meses después del comicio el
precio del departamento era de 28.200 u$s pero
la confianza permanecía ausente, por lo que la
recuperación de volumen del mercado, esta vez,
tardaría más de lo habitual.
ANEXO
Elecciones, una a una: 1989
07
INFORME
ESPECIAL
Convertibilidad, palabra mágica. Consenso de
Washington y reactivación: reforma
constitucional, voto-cuota y reelección. Un
peso es un dólar: que no decaiga el glamour
y que los ’90 ¡sigan siendo!: seis meses antes
de las elecciones, el departamento en Barrio
Norte ahora vale más de 87.000 u$s.
Pero en Diciembre de 1994, la devaluación
del peso mexicano puso en marcha el proceso
internacional que conocimos como “efecto
tequila”. Y en nuestro mercado, si bien el
valor de las propiedades retrocedió sólo 6%,
el impacto de aquel proceso y la incertidumbre
generada produjeron la mayor retracción del
mercado de los últimos 30 años, cayendo 80%
la cantidad de propiedades en oferta dentro de
la tipología testigo.
Seis meses después del comicio, con el
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panorama más claro, el mercado volvía
a mostrarse activo. La oferta superaba ahora
en un 10% el volumen del año anterior, y
aunque los precios como la demanda efectiva
aún no alcanzaban los registros de aquel
momento, la tendencia ascendente se había
reinstalado. Tras caer algo por debajo de
83.000 u$s, el precio del depto. tipo ya
estaba nuevamente en orden a 84.300 u$s.
ANEXO
Elecciones, una a una: 1995
08
INFORME
ESPECIAL
Los ‘90s avanzaban firmes hacia el cambio de ciclo.
Tiempo de consumo de importados y viajes al
exterior, explosión de barrios privados y torrescountry apuntaladas por el crédito hipotecario, que
llegó a dar cuenta del 30% de las operaciones en
1998. Y una sociedad cada vez más fragmentada,
con pérdida creciente de competitividad -y por ende
de mercados y de puestos de trabajo-, viviendo los
últimos tramos de un espejismo que “ya se verá
quién, cuándo y cómo se paga”.
En lo específico, los 1.000 u$s/m2 de cuatro años
atrás, ya superaban los 1.200 u$s. Un departamento
tipo en Barrio Norte, costaba entonces 93.700
u$s. Poco importaba, la clave era la cuota. El
cambio se esperaba en lo político, pero apostando
a la continuidad en lo económico: más allá de los
desajustes -que ya eran evidentes-, convertibilidad
seguía siendo una consigna que pocos se animaban a
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2011 / El comportamiento del mercado en tiempo de elecciones.
cuestionar públicamente.
Así, a diferencia de otros momentos electorales,
ni el volumen de oferta, ni menos aun la demanda
-apuntalada por el crédito y el “uno-a-uno”registraron esta vez el descenso característico en
torno al momento de los comicios. Sólo el precio
unitario de las propiedades retrocede un poco, para
recobrar impulso meses después de las elecciones.
ANEXO
Elecciones, una a una: 1999
09
INFORME
ESPECIAL
Quién y cómo se pagarían los ’90, se supo pronto: el
estallido del modelo no sólo arrastró a cuatro presidentes en pocos días, sino también a miles de familias,
llegando a más del 20% de la población desocupada,
y superando la cifra del 50% bajo la línea de pobreza.
Pese a ello, y tras “tocar fondo” a principios de 2002,
en el 2º semestre la economía ya daba muestras
claras de recuperación. Todo marcaba ahora una
marcha ascendente y acelerada, buscando recuperar
niveles más ó menos similares a los alcanzados antes
de la devaluación.
Las propiedades fueron tal vez uno de los renglones
donde esto se hizo más evidente. Con el dólar buscando
su nivel de equilibrio, y tasas bancarias que paulatinamente iban recobrando cierta “normalidad”, el valor de
un departamento en Barrio Norte volvía a ubicarse en
torno a 56.000 u$s seis meses antes de las elecciones,
en Octubre de 2002.
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A la hora del comicio, en tanto, conscientes de la caída
de la moneda y la recuperación progresiva de valor,
esta vez tanto la oferta como los precios se mostraron
inelásticos a la retracción de la demanda, manteniendo
firmes su tendencia a la suba. Es así que, seis meses
después de las elecciones, aquel mismo departamento
costaba más de 68.000 u$s, logrando acercarse ya a
la cifra redonda de los 1000 u$s/m².
ANEXO
Elecciones, una a una: 2003
10
INFORME
ESPECIAL
La primera década del siglo trajo un cambio profundo en el
esquema político y económico global, dentro del cual América
Latina, y Argentina en particular, resultan beneficiarios. Pero
es a la vez un cuadro cruzado -como es lógico- por el crujir de
viejos modos que fueron entrando en una crisis de la cual aún
hoy, nadie es capaz de anticipar su desenlace.
En una economía local oxigenada por el incremento de las
commodities, el vuelco de excedentes hacia las propiedades,
y la ausencia de alternativas de inversión atractivas, tanto
el precio de las propiedades como la dinámica de compra
mostraron comportamientos sostenidos en suba, sin alterarse
ante un recambio presidencial con continuidad de rumbo.
Un capítulo aparte merece la trayectoria de la oferta. En esta
oportunidad, el descenso de volumen en coincidencia con el
momento electoral fue mayor al habitual. Pero cabe recordar
que fue a mediados de 2007 cuando las hipotecas subprime
impactaban de lleno en los mercados, llevando a los actores a
adoptar posturas conservadoras. Las mediciones seis meses
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2011 / El comportamiento del mercado en tiempo de elecciones.
después del comicio vuelven a tener un matiz particular que
explica la retracción sostenida de oferta: en Abril de 2008,
el enfrentamiento entre la flamante gestión presidencial y el
sector agrario estaba en plena escalada.
Entre tanto, un departamento estándar, usado, de tres ambientes en Barrio Norte, había pasado de costar 115.000 u$s, a un
valor de 132.000 u$s: 15% arriba en doce meses.
ANEXO
Elecciones, una a una: 2007
11
INFORME
ESPECIAL
E
l norte del Gran Buenos Aires
(GBA) es un área de fuerte
carácter residencial, con buena
calidad ambiental y constructiva,
y una presencia importante de grupos
de nivel adquisitivo alto y medioalto.
Por ello, el análisis se centró en este
caso en el comportamiento de las
casas, con cuatro dormitorios,
cochera, parque y piscina.
ANEXO
Mercado y elecciones en la Zona Norte
Ante los procesos electorales, este
mercado demostró una dinámica
muy similar a la de los departamentos
de Barrio Norte.
En cada oportunidad, el mercado
resignó aproximadamente un tercio
de su volumen pocos días antes de
las elecciones, respecto de lo que
presentaba seis meses atrás.
Y cada vez, seis meses luego de los
comicios sobrepasaba un 20% en
promedio, la cantidad de ofertas
relevadas en la primera medición.
Con variaciones, según cada área
y cada comicio, también los precios
reflejan una dinámica semejante
a la que revela el estudio de los
departamentos.
En torno al momento electoral,
los valores promedio de la oferta
registran un leve descenso (3% en
promedio), y un rebote posterior que
seis meses después los coloca en torno
a un 20% por encima
del valor inicial.
Se ratifica así el comportamiento
general del mercado, aunque
mostrando en este caso una
“potencia” en el rebote de los valores
superior en un 12% a la de los
departamentos.
de crecimiento de los valores luego de
los comicios respecto de un año atrás,
Vicente López o San Isidro Bajo por
ejemplo se mantienen mucho más
estables, con descensos de sólo 2%
al momento de las elecciones, pero
también con incrementos posteriores
que no llegan a superar el 10% de
crecimiento respecto de la
medición inicial.
Esa dinámica, como es lógico,
tiene matices diferentes según el
área de que se trate. Así, mientras
Acassuso y La Horqueta de San Isidro
promedian índices mayores al 30%
Ante los procesos electorales,
este mercado demostró
una dinámica muy similar
a la de los departamentos
de Barrio Norte.
Índices de precios en Zona Norte
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INFORME
ESPECIAL
ANEXO
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(1983-2007)
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Lomas de San Isidro: Av. Sucre 1947, 4719 - 9000 / Acassuso: Av. del Libertador 15747, 4732 - 4732
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ANEXO
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