TRADUCCIÓN Y ADAPTACIÓN DE LA TEORÍA DEL MERCADO

TRADUCCIÓN Y ADAPTACIÓN DE LA TEORÍA DEL MERCADO EFICIENTE
1.- INTRODUCCIÓN
La hipótesis del mercado eficiente (EMH) se definió y se dividió en sus tres versiones a
mediados de 1970, y el número de pruebas de eficiencia empíricos de los diversos mercados
financieros aumentó desde principios de 1980. Las primeras pruebas de eficiencia del mercado
de bienes inmuebles, utilizando análisis transversal, apareció a mediados de 1980.
Posteriormente, con el uso intensivo de datos de series temporales, el análisis de mercado de
eficiencia empleó técnicas de series de tiempo. Para realizar este trabajo, se ha recurrido a
artículos de revisión similares para enumerar estos acontecimientos en el sector inmobiliario, a
pesar de que se publicaron hace más de una década.
Nuestro trabajo recoge alguno de los más recientes estudios sobre la eficiencia del mercado
inmobiliario, y clasificar estos artículos por el tipo de investigación que han emprendido. Los
Bienes inmuebles no sólo representan una parte considerable de la riqueza de un individuo,
sino también una parte importante de la economía nacional. Por ejemplo, el inmovilizado de
Estados Unidos contribuye a aproximadamente el 10% de la producción total de la economía
del país. Si se produce un declive en el valor del mercado inmobiliario, esto tendría los mismos
efectos tanto en el sector financiero, de la construcción y otros muchos sectores relacionados,
produciéndose con ello un posible aumento del desempleo. Los activos inmobiliarios son una
parte integral de una economía global, por lo tanto, los cambios en el valor del inmovilizado o
el volumen de transacciones puede tener consecuencias en todos los sectores de la economía.
Una reducción en las ventas de bienes inmuebles puede eventualmente conducir a una
disminución de los precios inmobiliarios. El valor de los hogares de todo el mundo se reducirá,
tanto si están vendiendo activamente o no. La cantidad de préstamos con garantía hipotecaria
disponibles para el dueño de la casa va a bajar, y el gasto del consumidor se reducirá. Por otro
lado, los bienes inmuebles es un elemento esencial de una economía espacial. La mayoría de
las decisiones de las personas y empresas que nos ocupamos en la economía espacial implica
el alquiler o adquisición de bienes inmuebles de alguna forma. Las decisiones de localización
son ejemplos obvios. Cada vez que un hogar o una empresa deciden sobre la ubicación a la
hora de comprar una casa, apartamento, oficina, zona industrial u otro inmueble , para alquilar
o comprar, pueden tener que adaptar este inmueble a sus necesidades y así sucesivamente.
Pero, también cuando hablamos de conceptos más agregados y más abstractos, como la
transferencia interregional de capital o el trabajo, la agrupación de la producción de la
dinámica, el desarrollo urbano o de las jerarquías urbanas, las actividades subyacentes no
pueden entrar en vigor sin las respectivas decisiones que sobre bienes inmuebles se refiere.
Esta estrecha relación entre la economía del territorio y el mercado inmobiliario justifica en sí
mismo la pregunta sobre la eficacia o ineficacia del mercado inmobiliario, ya que la ineficiencia
potencial de un mercado estrechamente relacionado puede tener fuertes implicaciones para la
economía espacial. A pesar de que es objeto de acalorados debates o no, la crisis económica
actual es una “crisis inmobiliaria”, y ha demostrado claramente que la evolución negativa en
una de esas áreas enviará ondas de choque a gran parte de la economía.
La cuestión de la eficiencia del mercado inmobiliario llega a ser importante también en un
contexto ambiental. En un mercado inmobiliario eficiente los costos de la energía de los
edificios estaría perfectamente anticipado por el mercado y si incorporarían de acuerdo alp
precio real de bienes o alquiler. Un mercado eficiente de inmuebles se aseguraría de que otras
cosas equivalentes a un edificio energéticamente más eficiente tendría un mayor valor y
generaría mayores rentas que uno comparable con un menor nivel de eficiencia energética. En
este caso, la eficiencia energética aumentaría los costos y los incentivos de política financiera
para estimular las inversiones para hacer edificios más eficientes energéticamente, por lo
tanto el ahorro de energía y reducir las emisiones. En este artículo vamos a revisar la literatura
referente a la eficiencia o ineficiencia del mercado de bienes inmuebles.
2.- ¿Qué es un mercado eficiente?
La cuestión de lo que caracteriza a un mercado eficiente fue sistemáticamente estudiada por
primera vez y discutida por Fama y otros autores a finales de 1960 y principios de 1970. Fama,
en su forma original de su EMH dijo que un mercado es eficiente cuando “se ajusta
rápidamente a la nueva información”. El mercado que originalmente tenía en mente era el
mercado financiero, en particular el mercado de valores y el mercado de divisas. En los años
siguientes estos mercados recibieron la mayor atención en este contexto. En general, la EMH
hace hincapié en que los mercados financieros son informacionalmente eficiente. Los precios
de los activos negociados ya revelan toda la información conocida. Por lo tanto, es imposible
para superar consistentemente el mercado mediante el uso de cualquier información que el
mercado ya se sabe, excepto a través de la fortuna. Los precios siempre reflejan plenamente
los fundamentos de la parte respectiva de la economía. La información o noticias en la EMH se
definen como cualquier cosa que pueden afectar a los precios que es imposible de conocer en
el presente y por lo tanto aparece al azar en el futuro. Las expectativas de precios EMH se
forman por las expectativas racionales, y las expectativas de precios futuros se basan en los
mismos mecanismos que los precios de mercado actual y pasado. Como resultado de ello,
nadie puede obtener beneficios en cuanto a las estimaciones sesgadas. Una implicación de la
EMH es la hipótesis de caminata aleatoria. Se argumenta que los cambios en el precio de los
activos son al azar y por tanto siguen un paseo aleatorio y que los precios en el futuro no se
pueden predecir sobre la base de información de precios en el pasado. Con base en este
argumento no habría beneficios extraordinarios de inversión, ni incentivos para la
especulación disponibles. La EMH se situó en una posición prominente en la teoría de
mediados de 1960. Samuelson (1965) puso de relieve la importancia del trabajo de Louis
Bachelier, que se había documentado acerca de la especulación y la eficiencia a finales de
1900. Fama (1965) publicó argumentando a favor de la hipótesis de paseo aleatorio, mientras
que Samuelson publicó una demostración de una versión de la EMH con los precios del trigo,
pero extensible a los precios de distintos bienes de consumo. En 1970 Fama documentó una
revisión de la teoría y la evidencia de la hipótesis. El documento ampliando y perfeccionando la
teoría, e incluyendo las definiciones de las tres formas de la eficiencia del mercado: débil,
sema-sólidas y fuertes. El formulario débiles que no es posible predecir las tablas de precios
futuros, utilizando información sobre los movimientos de los precios anteriores. La fórmula
semi-sólida sostiene que los precios deben reflejar toda la información públicamente
disponible sostiene que los precios deben reflejar toda la información públicamente
disponible, incluyendo información de precios en el pasado, toda la información financiera
pública y otra información relevante que pueda afectar a os precios de los activos, mientras
que los estados fuertes de forma que la información no pública, incluso se incluye en los
valores de los activos. Una definición reciente destaca un mercado eficiente que ha sido citado
con mucha frecuencia por un número de autores ha sido presentado por Markel (1996): “Un
mercado de capitales se dice que es eficiente se refleja completa y correctamente toda la
información pertinente en el precio de los valores que determina. Formalmente, el mercado se
dice que eficiente con respecto a un conjunto de información si los precios de la seguridad no
se verían afectados, al recelar esa información a todos los participantes. Además, la eficiencia
con respecto a un conjunto de información implica que es imposible de contener beneficios
económicos por el comercio sobre la base de ese conjunto de información. “La definición
incluye el concepto de beneficios económicos y por lo tanto, hace hincapié en la diferencia
entre el “mercado perfecto y un mercado eficiente”. En este último caso, la realidad puede ser
distorsionada, siempre y cuando los participantes son colectivamente conscientes de alguna
información adicional que llevaría a una valoración diferente, y siempre y cuando no se posee
información más allá del conjunto de datos definido que permita una estrategia de
negociación que conduce al desarrollo económico de ganancias. Durante las últimas décadas
numerosos estudios han intentado probar la EMH. Antes de pasar a la cuestión de la eficiencia
del mercado de bienes inmuebles en la sección 4, vamos a resumir brevemente la evidencia de
que se ha recogido para el mercado financiero. Dos aspectos son importantes de mencionar en
este contexto: En primer lugar la EMH no puede ser probada directamente, sino sólo a través
de sus implicaciones. En segundo lugar, todas las pruebas requieren algún modelo de
referencia que vincula la información y de las condiciones fundamentales del mercado a los
precios de los activos. Implícitamente, todas las pruebas de la EMH también pone a prueba la
idoneidad del modelo subyacente. Cualquier rechazo de la EMH por lo tanto, puede ya sea
como resultado de la ineficiencia del mercado o la inadecuada selección del modelo
subyacente. Estos es lo que se conoce como el “problema del mal modelo”.
Después de la primera década de la prueba empírica de la EMH en los mercados financieros de
la evidencia recopilada fue decididamente a favor de la hipótesis. “En una década, la EMH fue
tan bien establecida que Jensen (1978) pidieron que escribiera que él creía que hubiera
ninguna otra proposición en economía que cuenta con la evidencia empírica más sólida de
apoyo que ésta.” Esta valoración se ha apoyado sobre todo por la evidencia empírica a favor
de la hipótesis del paseo aleatorio y mediante un análisis que muestra que un gran
administrador de los fondos de los activos no puede superar de manera sistemática en el
mercado. Después de treinta años más de investigación en el contexto de los mercados
financieros, la EMH parece más controvertida en la actualidad. La evidencia relevante se
resume muy bien en el examen realizado por Beechey el al. (2000). Se plantean una serie de
cuestiones que ponen en duda la eficiencia de los mercados financieros:
1.- En una inspección más cercana parece que hay algunas tendencias sistemáticas en
la población del mercado: A). Carteras construidas a partir de poblaciones con altos ingresos,
flujos de efectivo, o los activos tangibles en relación con el precio de las acciones tienden a
producir retornos superiores en horizontes largos (efecto de valor). B) Carteras con un alto
rendimiento en el pasado reciente siguen produciendo por encima de los rendimientos medios
en un horizonte de 3-12 meses (efecto de movimiento).
2.- Mientras que la EMH implica que le precio de una acción en un fondo cerrado debe
reflejar el valor de los activos subyacentes, la evidencia empírica muestra una sistemática
desviación. Como se muestra por Lee el al., de EEUU, los principales fondos de inversión
cerrados se cotizó con un descuento promedio del 210 por ciento entre 1965 y 1985.
3.- Existe evidencia empírica, tanto en el mercado de valores y en el mercado de
divisas, mercado que los precios son significativamente desalineados durante períodos
prolongados de tiempo. En vista de Beechey et al. Esto es un gran desafío para la EMH ya que
con dichos desajustes de los mercados se transmiten señales de precios equivocadas para un
periodo prolongado de tiempo, creando así distorsiones en la economía general. Beechey et al
señalan que la evidencia empírica a favor de la EMH no necesariamente en contradicción con
la noción de desajustes. Los precios pueden fluctuar aleatoriamente alrededor de un valor
medio desalineados y cuando los desajustes existen para un periodo prolongado, los actores
en el mercado no pueden ser capaces de beneficiarse de esa distorsión. Así que, después de
más de treinta años de investigación empírica de la EMH en el sistema financiera de mercado
el resultado no es concluyente. Mientras que algunas de las implicaciones de la EMH en le
sistema financiero parecen tener, otros aparentemente no lo hacen. Con algunos de los
problemas técnicos que participan en la prueba EMH, en particular el problema de mal
modelo, el tema está lejos aún de ser resuelto.
Numerosos investigadores y académicos contemporáneos coinciden en que hay algún otro
factor (de información) que puede afectar a la eficiencia del mercado, aunque los primeros
economistas como Fama y Samuelson vio la información como la principal preocupación
cuando se determina la eficiencia del mercado. La existencia de los ciclos de precios y la
naturaleza de los bienes vendidos en le mercados son algunos ejemplos de los factores de la
información no. Como se demuestra más adelante, la volatilidad de los precios, los ciclos, y las
burbujas pueden estar relacionados entre sí en un mercado específico en un momento dado
en el tiempo.