Presentación

PROPUESTA DE INFORME PARA AVALÚOS
FISCALES Y COMERCIALES EN EL ESTADO DE
SONORA
Presenta
Arq. Grecia Graciela Gámez Flores
Julio 2016
Dirigido por
Dr. Jesús Quintana Pacheco
INTRODUCCIÓN
El informe valuatorio se define como un
instrumento realizado por profesionales para
informar a la persona interesada el valor de
un bien, estos bienes pueden ir desde una
joya, negocio hasta una casa habitación o
local comercial. Tomando en cuenta las
distintas ramas de la valuación es importarte
destacar que este trabajo se concentrará
únicamente en el área de la valuación
inmobiliaria.
La utilización de herramientas electrónicas
como lo es Microsoft Excel, ha sido de gran
importancia en la historia moderna de la
valuación, ya que nos facilita la
programación de fórmulas, dando como
resultado avalúos más “limpios” y eliminando
al máximo las modificaciones o errores .
Este trabajo contiene el análisis de los
principales elementos que debe reunir un
avalúo y su conclusión; dando como resultado
un formato, que con todos aquellos apartados
que sean reglamentarios, así como los
elementos necesarios para dar a conocer la
forma en que se obtiene el valor del bien,
utilizando una propuesta unificadora para los
avalúos fiscales y comerciales en el Estado de
Sonora.
OBJETIVO
Desarrollar una propuesta de informe para los avalúos que tienen como finalidad el
obtener el valor para efectos judiciales o comerciales de un bien inmueble, con base
en los lineamientos ya establecidos por las instituciones que rigen actualmente la
elaboración de avalúos en Sonora.
OBJETIVOS PARTICULARES
Revisar críticamente los
distintos reglamentos que
rigen la elaboración de
avalúos en Sonora.
Señalar y depurar cuales
son los elementos que se
contemplan en el nuevo
formato.
Elaborar un formato
electrónico de captura con
un mínimo de hojas.
JUSTIFICACIÓN
cada perito valuador inmobiliario debe ser
capaz de generar su propio formato y ante la
ausencia de una reglamentación clara que
radique las características que debe integrar un
avalúo fiscal o comercial, esto puede generar una
diversidad de trabajos que dificulten la revisión y
estandarización de las consideraciones y
procedimientos seguidos para obtener el valor
conclusivo.
El diseño de este formato no solo propone una
estructura uniforme a estos trabajos valuatorios,
sino también tiene como finalidad facilitar la
elaboración de los mismos agregando los
elementos importantes y suprimiendo todos
aquellos apartados que no sean necesarios.
DEFINICIONES
FORMATO


De acuerdo con (Ferrer 2016), formato es
un Conjunto de las características técnicas
y de presentación de un texto, objeto o
documento en distintos ámbitos, tanto
reales como virtuales .
Según la (RAE 2014) formato es Tamaño
de un impreso, expresado en relación con
el número de hojas que comprende cada
pliego, es decir, folio, cuarto, octavo,
dieciseisavo, o indicando la longitud y
anchura de la plana.
INFORME


En el caso de informe la (RAE 2014) lo
define de una manera más simplificada
como Noticia o memorando
Según el sitio web (Definición.DE 2015) es
un texto o una aclaración que describe
las cualidades de un hecho y de los
eventos que lo rodean. El informe, por lo
tanto, es el resultado o la consecuencia
de la acción de informar (difundir,
anoticiar). Un informe suele ser algún tipo
de documento que presenta información.
Dichos datos, por otra parte, surgen de
una tarea investigativa.
DEFINICIONES EN LA VALUACIÓN

Ley General de Bienes Nacionales 2013
Reporte o Dictamen de Avalúo: Es el documento que
es remitido al cliente, al completarse, desarrollarse y
concluirse un trabajo de valuación.

Appraisal Institute
Un Reporte de Valuación es un reporte preparado
por un valuador profesional para determinar el valor
de algún tipo de propiedad. Los Reportes de
valuación son frecuentemente utilizados en
transacciones en bienes raíces para evaluar el valor
de una casa o terreno.
ACUERDO PARA ESTE TRABAJO
INFORME VALUATORIO
Expresa de forma más congruente el trabajo realizado y plasmado por el perito
valuador ya que como se mencionó anteriormente el informe se trata primeramente
de una investigación, misma que durante el proceso valuatorio el perito realiza en
campo, así como una serie de análisis previos a la obtención de un valor buscado.
REGLAMENTACIÓN
1 Ley Catastral y Registral del Estado de Sonora No. 143

2 Reglamento de la Ley Catastral y Registral del Estado de Sonora.

3 Ley General de Bienes Nacionales.

4 Norma Mexicana NMX-C-459-SCFI-ONNCCE-2007

5 Reglamento para la práctica de avalúos Fiscales. Ayuntamiento de

Tijuana.
REGLAMENTACIÓN

Norma Mexicana NMX-C-459-SCFI-ONNCCE-2007
Esta norma establece los requisitos generales para
la elaboración de avalúos dentro de México, con el
fin de orientar a los interesados de brindar el
servicio como de quienes reciben el resultado,
entre sus alcances declarados podemos mencionar
los siguientes:

Unificar los criterios de valuación para la
prestación del servicio.

Homogeneizar y establecer los criterios para
orientar la presentación del informe de
valuación.

Unificar la práctica profesional de los
valuadores que decidan adoptar la presente
norma y que así lo manifiesten

Promover reglas de comportamiento en el
ejercicio del servicios de valuación














Datos del Valuador
Datos del solicitante
Datos del propietario, indicando la
documentación en que se basa
Tipo de servicio de valuación prestado
Vigencia.
Descripción del bien materia de la valuación.
Propósito del informe de valuación.
Descripción de enfoques de valuación
aplicados.
Fecha de la inspección
Fecha del informe de valuación
Fuentes de información Consideraciones
previas a la conclusión
Conclusión de valor
Firma del valuador
Reporte Fotográfico.
INFORMES EXISTENTES
El objetivo de la SHF es impulsar el
desarrollo del mercado de crédito a la
vivienda, otorgando garantías destinadas a
la construcción, adquisición y mejora de la
vivienda, por lo tanto con el fin de mantener
un orden en los avalúos hipotecarios del país
creó un formato único para los avalúos que
avalen el otorgamiento del crédito
hipotecario.
INFORMES EXISTENTES
Formato establecido por el Instituto de
Administración y Avalúos de Bienes Nacionales
está totalmente dirigido a las personas del
rubro, por lo que podría tornarse un poco más
tedioso por la cantidad de hojas que lo
conforma, más sin embargo ya que es un
reporte que solo será utilizado por las
entidades o dependencias gubernamentales
no es necesario que sea sencillo al público en
general, más bien por ser un documento oficial
tiene que cumplir con las normas que dicta el
mismo instituto.
INFORMES EXISTENTES
La misión de la FND es desarrollar el medio
rural a través de financiamientos de apoyo para
personas que realicen cualquier actividad
económica dentro de pequeñas poblaciones, con
el fin de mejorar su calidad de vida. Por lo tanto
para poder otorgar este tipo de financiamiento
a pequeños empresarios, la financiera por
medio de peritos inscritos en su padrón realiza
avalúos de los inmuebles que los interesados
ingresan en garantía
MÉTODOS DE VALUACIÓN
ENFOQUE FÍSICO O
DE COSTOS
Este enfoque está basado en el
principio de sustitución el cual es un
concepto económico que declara que
un comprador prudente no pagaría
más por un bien inmueble que el costo
de adquirir el suelo y construir un
inmueble similar al sujeto.
“Es un análisis aplicable en la valuación que se fundamenta en el costo actual
de su reproducción, reposición o reemplazo”. (ONNCCE 2007)
MÉTODOS DE VALUACIÓN
ENFOQUE DE MERCADO
Método de valuación más confiable para
determinar un valor comercial, ya que las
ventas actuales al momento del análisis de los
valores, son por lo general la mejor evidencia
del valor de un inmueble.
“Este
enfoque refleja la cuantía de intercambio
del bien materia de la valuación en un mercado
específico, y es la base para valuar la mayoría
de los bienes y derechos en economías de
mercado”. (ONNCCE 2007)
MÉTODOS DE VALUACIÓN
ENFOQUE DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
Busca obtener un valor por medio de los
ingresos que el inmueble puede producir
atravez del arrendamiento del mismo
“Es
el análisis por el cual se obtiene el valor
de un bien materia de la valuación con base
en: la cantidad de las rentas o beneficios
netos futuros que se obtienen durante la
vida económica del bien”. (ONNCCE 2007)
METODOLOGÍA
1 Análisis de informes valuatorios

2 Selección de contenido mínimo

3 Sistematización en hoja electrónica

4 Diseño del informe

5 Validación de la Propuesta

METODOLOGÍA
ANÁLISIS DE INFORMES VALUATORIO





5 Páginas
Pocos Detalles.
Limita Número
Imágenes.
Limita Número
Caracteres.
Limita Factores

de
de



Mínimo 18 Páginas
Mucha información
Dirigido a personas
del rubro.
Normatividad dictada
por el Instituto





Mínimo 15 Páginas
Campos necesarios
Sin
Limitación
de
caracteres o imágenes.
Sin
Limitación
en
Factores.
Resumen en Portada.
METODOLOGÍA
SELECCIÓN DE CONTENIDO MÍNIMO
•
•
•
•
•
•
•
•
•
DATOS BÁSICOS
LOCALIZACIÓN DEL SUJETO
DESCRIPCIÓN DEL TERRENO
DESCRIPCIÓN DE LAS
CONSTRUCCIONES
DECLARACIONES Y
ADVERTENCIAS
ENFOQUES DE VALUACIÓN
RESUMEN DE VALORES
CONCLUSIÓN
REPORTE FOTOGRÁFICO
METODOLOGÍA
SISTEMATIZACIÓN EN HOJA ELECTRÓNICA
Para poder realizar este proceso es necesario la investigación y
conocimiento de las distintas metodologías que la Valuación Inmobiliaria
utiliza para la obtención del valor. Derivado del estudio previo de estas
metodologías se trabaja en la programación de las expresiones básicas de
los métodos de valuación, utilizando la herramienta Microsoft Excel
METODOLOGÍA
VALIDACIÓN PERSONAL
Verificación del informe diseñado
aplicando un ejemplo práctico de una
casa habitación de interés social ubicada
en la Ciudad de Hermosillo, Sonora.
Como resultado de este ejercicio se
obtuvo retroalimentación en cuanto a:
 Aumento y disminución en número de
caracteres.
 Re sistematización de fórmulas para el
correcto funcionamiento.
 Modificación en espacios para
fotografías
RESULTADOS
PRESENTACIÓN DEL INFORME
PÁGINA 1
RESULTADOS
PRESENTACIÓN DEL INFORME
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RESULTADOS
PRESENTACIÓN DEL INFORME
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RESULTADOS
PRESENTACIÓN DEL INFORME
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RESULTADOS
PRESENTACIÓN DEL INFORME
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RESULTADOS
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PRESENTACIÓN DEL INFORME
RESULTADOS
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PRESENTACIÓN DEL INFORME
RESULTADOS
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PRESENTACIÓN DEL INFORME
RESULTADOS
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PRESENTACIÓN DEL INFORME
RESULTADOS
VALIDACIÓN EXTERNA
RESULTADOS
VALIDACIÓN EXTERNA
RESULTADOS
VALIDACIÓN EXTERNA
RESULTADOS
VALIDACIÓN EXTERNA
RESULTADOS
VALIDACIÓN EXTERNA
CONCLUSIONES
Se puede hacer notar las ventajas del informe
propuesto, obteniendo resultados positivos en
las encuestas, donde se mencionan las
siguientes cualidades:
• Rapidez
• Sencillez
• Facilidad
La calificación otorgada en la validación externa es
de 9, por lo que se puede concluir que es una
propuesta viable para la unificación de los avalúos
fiscales y comerciales libres en el Estado de Sonora,
y como se puede apreciar en los resultado del
sondeo, el 85% de los encuestados piensa que si es
recomendable para este fin, la cual es la principal
finalidad de la elaboración de esta propuesta.