afo en suelo urbano y urbanizable

AAAPS
AGRUPACIÓN DE ARQUITECTOS DE
LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA DE
SEVILLA
QUINTO ENCUENTRO DE ARQUITECTOS DE LA ADMINISTRACION PÚBLICA DE SEVILLA
FIDAS-COAS-AAAPS
AFO EN SUELO URBANO Y URBANIZABLE
José Andrés Torres Martín
Arquitecto
¿AFO EN SUELO URBANIZABLE?
¿SECTORIZADO?
¿ORDENADO?
¿AFO EN SUELO URBANO
NO CONSOLIDADO?
TESIS
Con la
C
l nueva redacción
d
ió dada
d d all Art.
A 53
3 del
d l Reglamento
R l
de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de
Andalucía, por el Decreto 2/2012, de 10 de enero, por el
que se regula el régimen de las edificaciones y
asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la
Comunidad Autónoma de Andalucía, y por las propias
determinaciones de este Decreto, ha de concluirse que:
En este momento y sin necesidad de ordenanza
municipal alguna, es posible otorgar por los
Ayuntamientos, Resoluciones de AFO en suelo
urbanizable
b i bl sectorizado
t i d y ordenado,
d
d y suelo
l urbano
b
no
consolidado, en las que con independencia del estado
de tramitación del instrumento de planeamiento de
desarrollo de que se trate, se completen los servicios
básicos mediante instalaciones de carácter autónomo, o
posible,, mediante acometidas a los
cuando sea p
servicios básicos de abastecimiento de agua,
saneamiento y energía eléctrica, siempre que estos
estén accesibles.
accesibles
ANTECEDENTES
PGOU 2001 CÓRDOBA
PGOU 2001 CÓRDOBA. APROBACIÓN PROVISIONAL
PGOU 2001 CÓRDOBA. APROBACIÓN PROVISIONAL. PARCELACIONES DE PONIENTE
PGOU 2001 CÓRDOBA. APROBACIÓN PROVISIONAL. PARCELACIONES DE
PONIENTE.
RESOLUCIÓN DE 21 DE DICIEMBRE DE 2001, SOBRE LA REVISIÓN
DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE CÓRDOBA
PGOU 2001 CÓRDOBA. APROBACIÓN DEFINITIVA
PGOU 2001 CÓRDOBA. APROBACIÓN DEFINITIVA. PARCELACIONES PONIENTE
PGOU 2001 CÓRDOBA. APROBACIÓN DEFINITIVA. PARCELACIONES PONIENTE
PGOU 2001 CÓRDOBA. APROBACIÓN PROVISIONAL
SNU-PR / SNU-P: SUELO NO URBANIZABLE CON PARCELACIÓN
PLANES ESPECIALES DE MEJORA DEL MEDIO RURAL CON EL
OBJETIVO DE RECONDUCIR SU ACTUAL SITUACIÓN URBANÍSITICA
Y AMBIENTAL
RESOLUCIÓN
Ó DE 21 DICIEMBRE DE 2001
PGOU 2001 CÓRDOBA. APROBACIÓN DEFINITIVA
SUNP: PARCELACIÓN EN SUELO URBANIZABLE NO PROGRAMADO
PARCELACIONES QUE SE SITÚAN EN EL ENTORNO DE LOS
NÚCLEOS URBANOS EXISTENTES PERO SIN FORMAR PARTE DE LA
ZONA DE CRECIMIENTO URBANO INMEDIATO DE LOS MISMOS
RESULTADO
APROXIMADAMENTE 800 Has
H
SUELO URBANIZABLE NO SECTORIZADO
CON EL PGOU 2001 DE CÓRDOBA EN SU VERSIÓN DE APROBACIÓN
DEFINITVA, PUEDE AFIRMARSE QUE SE ESTABA DANDO CUMPLIMIENTO SIN
SABERLO, A LO QUE SE DISPONDRÍA POSTERIORMENTE POR EL DECRETO
2/2012 EN CUANTO A LA INCORPORACIÓN DE LOS ASENTAMIENTOS
URBANÍSTICOS INTEGRADOS EN EL PGOU.
PARCELACIONES PONIENTE. ESTADO ACTUAL
FUENTE: GOOGLE MAPS
SIN EMBARGO, NINGUNO DE ESOS SECTORES CLASIFICADOS INICIALMENTE
COMO SUELOS URBANIZABLES NO SECTORIZADOS Y SECTORIZADOS, HA
LOGRADO CULMINAR EL DESARROLLO URBANÍSTICO PREVISTO.
MIENTRAS TANTO,
TANTO MULTITUD DE VIVIENDAS EDIFICADAS Y ACTUALMENTE EN
USO, Y PARA LAS QUE EN LA MAYORÍA DE LOS CASOS HAN TRANSCURRIDO
LOS PLAZOS PARA ADOPTAR MEDIDAS DE PROTECCIÓN DE LA LEGALIDAD
URBANÍSTICA Y DE RESTABLECIMIENTO DEL ORDEN JURÍDICO INFRINGIDO,,
SIGUEN EN UNA
SITUACIÓN DESCONTROLADA CON RESPECTO A LA
EXPLOTACIÓN DE ACUÍFEROS, VERTIDOS, CONDICIONES DE SEGURIDAD,
HABITABILIDAD Y SALUBRIDAD.
ANTECEDENTES
ASIMILADO AL REGIMEN DE FUERA DE ORDENACIÓN
Ó
Con la entrada en vigor
g
de la LOUA, y
ya se obligaba
g
desde su Disposición Adicional Primera y el Art. 34.b) a
la necesidad de regular desde el Planeamiento General
las distintas situaciones de Fuera de Ordenación,
Ordenación y
a particularizar esta situación para las actuaciones de
urbanización y subsiguiente edificación en las unidades
resultantes ejecutadas de forma clandestina o ilegal en
terrenos que tengan el régimen de suelo no urbanizable,
all margen de
d la
l legislación
l i l ió urbanística
b í ti
en vigor
i
d esta
de
t
Ley o en contradicción con ella, respecto de las que no
sea ya legalmente posible, al tiempo de la entrada en
vigor de esta Ley, medida alguna de protección de la
legalidad y de restablecimiento del orden infringido, y el
que el referido instrumento de p
q
planeamiento determine
como incompatibles con el modelo urbanístico que se
adopte.
Con el Decreto 60/2010 de 16 de marzo, por el que se
aprueba
b
ell Reglamento
R l
t
d
de
Di i li
Disciplina
U b í ti
Urbanística
d
de
l
la
Comunidad Autónoma de Andalucía, se incorpora a la
legislación urbanística andaluza por primera vez el concepto
de:
SITUACIÓN DE ASIMILACIÓN A LA DE FUERA DE ORDENACIÓN
Cuya aportación más relevante es que no distingue clase de
suelo, y permite un régimen de obras idéntico al previsto para
el Fuera de Ordenación en la Disposición Adicional Primera de
la LOUA.
LOUA
Obras de
Ob
d reparación
ió y conservación
ió que exija
ij la
l estricta
ti t
conservación de la habitabilidad o la utilización conforme al
destino establecido. Excepcionalmente podrán autorizarse
obras parciales y circunstanciales de consolidación, cuando no
estuviera prevista la expropiación o demolición, según proceda,
plazo de cinco años,, a p
partir de la fecha en q
que se
en un p
pretenda realizarlas.
En este sentido, desde la publicación del Reglamento de
Disciplina Urbanística de Andalucía en marzo de 2010 y con la
redacción inicial de su Artículo 53. “Declaración en situación de
asimilación a la de fuera de ordenación”:
Existía cobertura legal para poder declarar por los
Ayuntamientos resoluciones de AFO en cualquier clase de
suelo sin embargo,
suelo,
embargo en líneas generales no parece que dicho
procedimiento se haya llevado a cabo
La razón fundamental de este escaso éxito ha de buscarse
necesariamente en la novedad del precepto y sin lugar a
dudas, en lo poco atractivo que resultaban sus efectos en ese
momento.
Sin embargo,
embargo posteriormente y como consecuencia de la
publicación del Decreto 2/2012, de 10 de enero, por el que
se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos
e iste tes en
existentes
e
s elo no
suelo
o urbanizable
rb i ble en
e
l
la
Co
Comunidad
id d
Autónoma de Andalucía,
el contenido del concepto de AFO se actualiza y completa, y
como consecuencia lógica se modifica la redacción del
g
de Disciplina
p
mencionado Art. 53 del Reglamento
Urbanística de Andalucía, para que Reglamento y Decreto
se encuentren en plena sintonía conceptual y terminológica,
de hecho en la introducción del Decreto,
Decreto a este respecto se
dice:
se modifica también la redacción del artículo 53 de ese
“…se
Reglamento al objeto de adaptar su contenido a lo
dispuesto en este Decreto…”
Es importante reseñar que no sólo se modifica la redacción
del mencionado Artículo 53, sino que hasta se cambia
s til e te el título
sutilmente
tít lo del artículo:
rtíc lo
Art. 53. “Declaración en situación de asimilación a la de
fuera de ordenación”.
Art 53. “Declaración en situación de asimilado al régimen de
fuera de ordenación”.
A modo de resumen, las principales novedades tratan de
una lado, sobre la incorporación al proceso del concepto de
reconocimiento de la situación de asimilado al régimen de
fuera de ordenación, y de otro y como novedad más
importante, de la exigencia de que la resolución que ponga
fin al procedimiento, se acredite para la instalación,
construcción o edificación,
edificación su aptitud para el uso al que se
destina.
En este sentido, en la introducción del Decreto 2/2012
también se dice:
“…El reconocimiento por el Ayuntamiento de que la
edificación se encuentra en la situación de asimilado al
régimen de fuera de ordenación se produce por la emisión
correspondiente,
siguiendo
el
de
la
resolución
procedimiento que se establece en este Decreto.
Decreto Para
acceder a este régimen se requiere, además, que la
edificación pueda ser usada, por reunir las condiciones de
seguridad habitabilidad y salubridad adecuadas para el
seguridad,
uso al que se destina y aunque para este tipo de
edificaciones no procede conceder licencia de ocupación
o utilización
ó dado su carácter
á
ilegal, el Decreto establece
que en la propia resolución se especifique de forma
expresa el reconocimiento de que la edificación puede ser
usada…“
Y también así, en la redacción final del Art. 53 del
Reglamento de Disciplina Urbanística, en su apartado 4, se
dice:
di
La resolución que ponga fin a este procedimiento deberá
identificar suficientemente la instalación, construcción o
g
edificación afectada,, indicando el número de finca registral
si estuviera inscrita en el Registro de la Propiedad, y su
localización geográfica mediante referencia catastral o, en
su defecto,
defecto mediante cartografía oficial georreferenciada;
igualmente habrá de acreditar la fecha de terminación de
la instalación, construcción o edificación, así como su
aptitud para el uso al que se destina.
destina
Es decir, por primera vez se expresa de forma clara que la
propia
i resolución
l ió de
d AFO conlleva
ll
un reconocimiento
i i
por
parte de la Administración, de que la edificación puede ser
usada conforme al uso al que se destina.
¿Puede ser usada una edificación que no tiene resueltos
los servicios básicos?
APTITUD PARA EL USO AL QUE SE DESTINA
LA EDIFICACIÓN PUEDE SER USADA
SERVICIOS BÁSICOS
CARÁCTER AUTÓNOMO
COMPAÑÍA SUMINISTRADORA
¿SE PUEDE HACER ESTO EN SUELO URBANIZABLE
SECTORIZADO, ORDENADO, O SUELO URBANO NO
CONSOLIDADO?
SI SE PUDIERA:
¿EN QUÉ MOMENTO?
¿EN QUÉ CONDICIONES?
¿CON QUÉ SERVICIOS?
¿CON LAS MISMAS OBLIGACIONES URBANÍSTICAS?
EL DECRETO 2/2012, A PESAR DE SU TÍTULO,
Í
NO TRATA
SOLO DE SUELO NO URBANIZABLE. Se estructura en:
4 Capítulos
24 artículos
4 Disposiciones transitorias
1 Disposición derogatoria
3 Disposiciones Finales
Capítulo Tercero. Asentamientos Urbanísticos
artículos
í l
13 a 20 (suponen
(
ell 33% del
d l articulado)
i l d )
Establece las reglas y limitaciones que regularán sobre los
asentamientos urbanísticos, en cuanto a su incorporación
o no al Plan General de Ordenación Urbanística, con lo
cual evolucionarán a Suelo Urbano No Consolidado o a
Suelo Urbanizable Ordenado o Sectorizado según el caso.
Términos y conceptos que se recogen en el Capítulo III del
Decreto 2/2012:
Plan General de Ordenación Urbanística ( Redacción,
); Plan de Ordenación del Territorio
Revisión Total o Parcial);
de Andalucía; Planes de Ordenación del Territorio de
ámbito subregional; Suelo urbano no consolidado, Suelos
urbanizables ordenados o Sectorizados; Obtención de las
dotaciones
o
sistemas
generales;
Infraestructuras
generales; Costear la urbanización y las infraestructuras
exteriores necesarias; Cesión de los terrenos destinados a
dotaciones públicas; Reglas sustantivas y estándares de
ordenación;
Modulación
de
los
parámetros
de
crecimientos; Norma 45 del Plan de Ordenación
O
ó
del
Territorio de Andalucía; Cálculo del crecimiento superficial,
cálculo del crecimiento poblacional; Viviendas sometidas a
algún régimen de protección pública;
Ejecución y
conservación
de
la
urbanización;
Sistema
de
compensación, sistema de cooperación, proyecto de
urbanización;
Urbanización
recepcionada
por
el
Ayuntamiento.
¿Decreto para el Suelo No Urbanizable?
ASENTAMIENTOS URBANÍSTICOS A
INCORPORAR POR EL PGOU
INNOVACIÓN DE PGOU
SUELO URBANIZABLE NO
SECTORIZADO
SUELO URBANIZABLE ORDENADO
SUELO URBANO NO CONSOLIDADO
SE DEMUESTRA Q
QUE ES POSIBLE OTORGAR RESOLUCIONES DE
AFO
EN
SUELO
URBANIZABLE
SECTORIZADO,
SUELO
URBANIZABLE
ORDENADO
Y
SUELO
URBANO
NO
CONSOLIDADO VIENDO QUE:
Disposición transitoria segunda.
segunda Edificaciones en asentamientos
urbanísticos.
Hasta tanto se proceda a la aprobación del Plan General de
Ordenación Urbanística q
que incorpore
p
los asentamientos
urbanísticos a que se hace referencia en el artículo 13 no
procederá el reconocimiento de la situación de asimilado al
régimen de fuera de ordenación a las edificaciones ubicadas en
estos asentamientos, sin perjuicio de que, a solicitud de sus
titulares, se acredite por los ayuntamientos que ha transcurrido el
plazo para adoptar medidas para el restablecimiento del orden
urbanístico infringido.
Por otro lado, el Art. 20. PROCESO DE LEGALIZACIÓN O
RECONOCIMIENTO DE LAS EDIFICACIONES,, del Decreto 2/2012
pormenoriza las condiciones que han de darse para la legalización
de las edificaciones o en su caso, su reconocimiento en los
asentamientos urbanísticos.
urbanísticos Para el caso que nos ocupa,
ocupa es decir,
decir
el de los asentamientos a incorporar por el planeamiento general y
por tanto destinados a ser suelos urbanizables o suelos urbanos no
consolidados se dice en su apartado 3:
consolidados,
3. Las
3
L
edificaciones
difi
i
i l id
incluidas
en los
l
asentamientos
i
i
integrados
d
en
la ordenación del Plan General de Ordenación Urbanística que,
situándose en parcelas edificables, no se ajusten a la ordenación
establecida, podrán acceder a la situación de asimilado al régimen
de fuera de ordenación si sobre las mismas ya no se pueden
adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística y de
restablecimiento del orden jurídico infringido.
EN SU APARTADO
DECLARAR AFO:
5
5,
NOS
DICE
COMO
ACTUAR
PARA
5. El procedimiento para el reconocimiento de la situación de
asimilado al régimen de fuera de ordenación de las edificaciones a
que se hace referencia en los apartados
q
p
3 y 4 anteriores,, será el
establecido en la Sección 3.ª del Capítulo II y se concederá
conforme a las condiciones establecidas por el Plan General de
Ordenación Urbanística para dichos asentamientos y a lo dispuesto
en este Decreto.
SECCIÓN 3ª. CAPÍTULO II
Procedimiento para el reconocimiento de la situación
ó de asimilado
al régimen de fuera de ordenación
Artículos 9, 10, 11 y 12.
Reseñar que la remisión a partir del Art.
Art 9,
9 hace que no se tengan
en cuenta las consideraciones de otro artículo muy importante
como es en este caso:
Artículo 8. Edificaciones en situación de asimilado al régimen de
fuera de ordenación.
2. No procederá el reconocimiento de la situación de asimilado al
g
de fuera de ordenación en los siguientes
g
supuestos:
p
régimen
a) Edificaciones ubicadas en suelo no urbanizable de especial
protección por normativa específica,
específica territorial o urbanística,
urbanística en
terrenos de la Zona de Influencia del litoral, en suelos destinados a
dotaciones públicas, o en suelos con riesgos ciertos de erosión,
desprendimientos corrimientos,
desprendimientos,
corrimientos inundaciones u otros riesgos
naturales, tecnológicos o de otra procedencia, excepto en el
supuesto previsto en el artículo 3.2.b).
Todo lo anterior es importante para construir el concepto “parcela
parcela
edificable” y “ordenación establecida”, presentes en el Art. 20.3
3. Las edificaciones incluidas en los asentamientos integrados en
l ordenación
la
d
ió del
d l Plan
Pl
G
General
l de
d Ordenación
Od
ió Urbanística
U b í ti
que,
situándose en parcelas edificables, no se ajusten a la ordenación
establecida, podrán acceder a la situación de asimilado al régimen
de fuera de ordenación si sobre las mismas ya no se pueden
adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística y de
restablecimiento del orden jjurídico infringido.
g
¿Qué es PARCELA EDIFICABLE a estos efectos?
Es un concepto que no aparece en la LOUA, y que se habrá de
interpretar en este caso.
caso Se abren distintas posibilidades.
posibilidades
OPCIÓN 1:
Parcela edificable es aquella parcela donde se puede
edificar
difi
d d ell punto
desde
t de
d vista
i t urbanístico.
b í ti
Es decir, una parcela incluida en un suelo urbanizable no
sectorizado, o un suelo urbanizable ordenado, o un suelo
urbano no consolidado, para que se pueda considerar
que es lo mismo en la q
que se p
pueda
edificable,, o lo q
solicitar Licencia de Obras, resulta necesario que sobre el
ámbito al que pertenece, no sólo esté aprobada la
ordenación pormenorizada,
pormenorizada sino que además cuente con
Proyecto de Reparcelación y Proyecto de Urbanización
aprobados definitivamente, para que en ese momento y
teóricamente se pudiera solicitar una Licencia de Obras si
teóricamente,
se solicitase la simultaneidad de Obras de Edificación y
Urbanización.
Parcela edificable = PP aprobado =
p
= Proyecto
y
de Urbanización
Reparcelación
Proyecto
de
OPCIÓN 1:
Ventajas:
El procedimiento de AFO, se pospone a un momento en el que
tenemos un suelo altamente desarrollado urbanísticamente
p
un mecanismo q
que supuestamente
p
hablando. El AFO supone
favorece el impulso para el desarrollo urbanístico.
Desde el punto de vista del Registro de la Propiedad, al
condicionar el AFO a este punto y dado que contamos con
Proyecto de Reparcelación, se supone que las posibles
resoluciones de AFO podrán acceder al Registro de la Propiedad
sin problemas achacables a la titularidad de la parcela sobre la
que se asienta la edificación.
No obstante,
N
b
h
hemos
d tener en cuenta que ell acceso all Registro
de
R i
de la Propiedad
de una Resolución de AFO, aunque es
altamente recomendable no es el fin último de todo el proceso.
D hecho,
De
h h la
l inscripción
i
i ió registral
i t l de
d la
l resolución
l ió del
d l AFO es una
opción, que de no producirse por rechazo del Registro o voluntad
del interesado, no deshace los efectos concedidos por la
Administración en la tramitación de dicha resolución.
resolución
OPCIÓN 1:
Inconvenientes:
Aunque sólo resta ejecutar la urbanización prevista por el
Proyecto de Urbanización, sin embargo el otorgamiento de
resoluciones de AFO según el Art. 20.5 lleva al procedimiento
egu ado e
en los
os Arts.
ts 9, 10,
0, 11 y 12,, lo
o que s
significa
g ca que co
con
regulado
independencia de la ejecución de dichas obras de Urbanización,
se ha de garantizar los servicios básicos, los cuales serán de
forma autónoma y sostenible o,, en su caso,, mediante el acceso a
servicios básicos a través de la autorización de la acometida a las
redes de abastecimiento de agua, saneamiento y energía
eléctrica, siempre que estos estén accesibles y la compañía
suministradora acredite la viabilidad de la acometida.
Esta interpretación entraría en contradicción con el Art. 53 del
Reglamento de Disciplina Urbanística, el cual no distingue para el
AFO ni clase de suelo alguna, y ni mucho menos grado de
desarrollo urbanístico del mismo. Tampoco guardaría coherencia
con la
l Disp.
Di
T
Transitoria
it i Segunda
S
d del
d l Decreto
D
t 2/2012,
2/2012 la
l cuall
condiciona el AFO en los asentamientos urbanísticos, a la mera
incorporación efectiva de los mismos en el planeamiento general,
sin necesidad de desarrollo alguno de estos sectores.
sectores Donde la
Ley no distingue…
OPCIÓN 2:
El Decreto en su Art. 8. Edificaciones en situación de
asimilado
i il d all régimen
é i
d fuera
de
f
d ordenación,
de
d
ió
en su
apartado 2, regula que no procederá el reconocimiento de
la situación de asimilado al régimen de fuera de
ordenación en los siguientes supuestos de edificaciones
situadas obviamente en suelo no urbanizable:
a) Edificaciones ubicadas en suelo no urbanizable de
especial protección por normativa específica,
específica territorial o
urbanística, en terrenos de la Zona de Influencia del litoral,
en suelos destinados a dotaciones públicas, o en suelos
con riesgos ciertos de erosión,
erosión
desprendimientos
desprendimientos,
corrimientos, inundaciones u otros riesgos naturales,
tecnológicos o de otra procedencia, excepto en el
supuesto previsto en el artículo
í
3.2.b).
OPCIÓN 2:
Aunque se den todas las circunstancias objetivas para
estar en una situación de asimilado al régimen de fuera de
orde ció además:
ordenación,
de ás
Para que la edificación puede ser usada en las
circunstancias adecuadas, la parcela en sí misma no ha
de suponer un riesgo para las personas por estar en
suelos con riesgos
g
ciertos de erosión,, desprendimientos,
p
,
corrimientos, inundaciones u otros riesgos naturales,
tecnológicos o de otra procedencia
Como es natural, estas contingencias no sólo son propias
del suelo no urbanizable, sino que en realidad son
extensibles a cualquier tipo de suelo,
suelo incluido lógicamente
el urbanizable.
Sin embargo,
Si
b
ell Art.
A
20 5 te remite
20.5
i
para acceder
d
a la
l
resolución de AFO, al procedimiento previsto en los Arts.
9, 10, 11 y 12 del Decreto, y esta condición relativa a la
parcela se expresa en el Art. 8.
OPCIÓN 2:
Cuando se habla de “parcela edificable”, ha de
entenderse que se refiere al terreno genérico en el que
con independencia de su situación urbanística,
urbanística por sus
propias características o por los condicionantes que le
afectan, es susceptible de acoger una edificación sin
suponer un riesgo añadido para el uso al que se destina,
destina
ya que no se trata de suelos con riesgos ciertos de
erosión, desprendimientos, corrimientos, inundaciones u
otros riesgos naturales, tecnológicos o de otra
procedencia, o bien porque no se trate de un suelo
destinado a dotación pública.
p
En relación a la expresión “no se ajusten a la ordenación
establecida”, ha de entenderse simplemente como una
establecida
reiteración
más
de
la
condición
inherente
al
reconocimiento de cualquier AFO, y es que como no
podría ser de otra forma,
forma este se caracteriza por su falta
de ajuste a la ordenación establecida en el momento del
reconocimiento. Es decir, que en el momento del
reconocimiento,
i i t
no es posible
ibl tramitar
t
it
un Proyecto
P
t de
d
Legalización de esa edificación ante el Ayuntamiento.
OPCIÓN 1:
Ventajas:
p
no vincula el otorgamiento
g
Como se observa,, esta interpretación
de resoluciones de AFO a un momento concreto del desarrollo
urbanístico del ámbito de que se trate. Tan sólo basta que sea
suelo urbanizable sectorizado, suelo urbanizable ordenado o
suelo urbano no consolidado.
Este aspecto es coherente con el Art. 20.5, el cual al remitir al
procedimiento regulado en los Arts. 9, 10, 11 y 12, hace que los
servicios básicos se han de garantizar en atención a las
condiciones existente en el momento del otorgamiento de la
resolución
l ió de
d AFO,
AFO con independencia
i d
d
i del
d l desarrollo
d
ll urbanístico
b í ti
del sector.
Se encuentra en coherencia conceptual con el Art.
Art 53 del
Reglamento de Disciplina Urbanística, el cual no distingue para el
AFO ni clase de suelo alguna, y ni mucho menos grado de
desarrollo urbanístico del mismo.
mismo También guarda coherencia
con la Disp. Transitoria Segunda del Decreto 2/2012, la cual
condiciona el AFO en los asentamientos urbanísticos, a la mera
incorporación efectiva de los mismos en el planeamiento general,
general
sin necesidad de desarrollo alguno de estos sectores.
OPCIÓN 2:
Inconvenientes:
El procedimiento de AFO, al no vincular su aplicación a la
consecución de ningún hito urbanístico del sector en el que se
englobe,
l b
no supone ningún
i ú aliciente
li i t que contribuya
t ib
all normall
desarrollo urbanístico del sector.
Desde el punto de vista del Registro de la Propiedad,
Propiedad al no
condicionar el AFO a la consecución del Proyecto de
Reparcelación, puede que haya Resoluciones de AFO que sufran
rechazo en su acceso por causas imputables a la parcela que
soporta la edificación.
No obstante,
obstante hemos de tener en cuenta que el acceso al Registro
de la Propiedad
de una Resolución de AFO, aunque es
altamente recomendable no es el fin último de todo el proceso.
p
registral
g
de la resolución del AFO es una
De hecho,, la inscripción
opción, que de no producirse por rechazo del Registro o voluntad
del interesado, no deshace los efectos concedidos por la
Administración en la tramitación de dicha resolución.
CONCLUSIÓN:
Ó
p
del Decreto 2/2012,
/
, el Art. 53 del
Si en aplicación
Reglamento de Disciplina, y lo dispuesto en la LOUA, es
posible otorgar Resoluciones de AFO en aquellos
Asentamientos Integrados por el PGOU,
PGOU es decir,
decir en Suelo
Urbanizable No Sectorizado, Suelo Urbanizable Ordenado
y Suelo Urbano No Consolidado,
Esto es tanto como afirmar que con carácter general, se
está permitiendo el AFO en estas categorías de suelo, con
independencia de que provengan o no de un
asentamiento urbanístico integrado.
CONCLUSIÓN:
Con independencia del momento urbanístico para poder
hacerlo (de las dos opciones expuestas,
expuestas entiendo que la
opción 2 es más correcta), la aplicación de Resoluciones
de AFO en estos suelos supondría como mayor
consecuencia
i a tener
t
en cuenta,
t que se estaría
t í dando
d d una
solución paliativa al grave deterioro medio ambiental que
generan estas situaciones, además de velar desde la
Administración por el cumplimiento de una mínimas
condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad para
personas q
que actualmente habitan esas edificaciones.
las p
Además,, estas Resoluciones de AFO en ningún
g
caso
eximen a sus propietarios de los deberes y cargas que
supone la ejecución del Planeamiento en el que se
encuentran insertos.
insertos Igualmente,
Igualmente dado que el AFO no
legaliza la edificación, tampoco suponen derechos
indemnizatorios, ni tampoco suponen un estatus jurídico
inmutable que blinde la edificación.
edificación