INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN, A . C .

.-tML
if-73
•fOTOTO 1 H M U M K Q
INSTITUTOTECNOLÓGICO DE
LA CONSTRUCCIÓN,A.C.
DIVISIÓN DE ESTUDIOS DE POSTGRADO
M A E S T R Í A EN A D M I N I S T R A C I Ó N
DE LA C O N S T R U C C I Ó N
ESTUDIOSDERECONOCIMIENTO DEVALIDEZOFICIAL PORLA
SECRETARIA DE EDUCACIÓN PÚBLICA, CONFORME AL
ACUERDO No. 00954061 DE FECHA 7 DE MARZO DE 1995
T E S I S
" FACTIBILIDAD TÉCNICO - ECONÓMICA PARA
UN DESARROLLO DE VIVIENDA DE INTERÉS
SOCIAL EN LA CIUDAD DE PACHUCA, HGO. "
QUE PARA OBTENER EL GRADO DE
MAESTRO ENADMINISTRACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN
P R E S E N T A :
ARQ. BLANCA ESTHELA HERNÁNDEZ CRUZ
Pachuca, Hgo.
Mayo 2004
" FACTIBILIDAD TÉCNICO - ECONÓMICA PARA
UN DESARROLLODE VIVIENDA DE INTERÉS
SOCIAL EN LA CIUDADDE PACHUCA, HGO. "
BAJOLADIRECCIÓNDE
DR.ARTUROPERLASCALOBATO
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DEINTERÉS SOCIAL
CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN
Gracias Señor... Gracias por losdías de
solylos nublados tristes . . .
Gracias por las noches tranquilas y por
las intranquilas noches yobscuras . . .
Gracias por lasalud ylaenfermedad,por
las penasy lasalegría . . . porlasflores y
lasestrellas, la existencia de los niños y
de lasalmas buenas . . .
Gracias Señor por lasonrisa amable y
la mano amiga . . .
Gracias por lasoledad,por lostrabajos,
por lasdificultades ylas lágrimas ...
portodo loqueTú sabes que meacerca aTi
más íntimamente . . . .
Muchas Gracias
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LACONSTRUCCIÓN, A C .
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DEINTERÉS SOCIAL
A MI MADRE: por su eterno
apoyo, por su gran cariño, sus
consejos, por los desvelos y las
angustias compartidas
A TI...: que has sido lo más maravilloso
que me ha dado Diosy me has impulsado
para enfrentar este nuevo reto, porque
deseo que me encuentres al final del
camino,aunque ... nolo andemos juntos.
A MI BEBE: por tu comprensión
y tolerancia, por que Gracias a
Dios haspodido estar conmigo al
final de estey nuevos retos que
¡untosempezaremos.
AL DESTINO: por que ahora se
que tomada de la mano de Dios
eres sólo una circunstancia, por
que en el camino la que ha
andado hesidoyo ...¿ono..?
INSTITUTOTECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN,A.C.
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DEINTERÉS SOCIAL
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
RESUMEN
Este estudio de investigación aborda la problemática que frecuentemente tienen el
constructor o inversionista en realizar construcciones y/o negocios sin un método
estructurado que le dé certeza o incertidumbre a su inversión pues comúnmente lo
hacen deforma empírica loquefinalmente resulta en un mal negocio.
El principal objetivo de esta investigación es el de establecer la factibilidad técnica y
económica para el desarrollo de vivienda de interés social en la Ciudad de Pachuca,
Hidalgo.
Para establecer las bases del análisis, este trabajo sefundamenta en lateoría general
de evaluación de proyectos en particular en los indicadores económicos, sus
expresiones matemáticas y significado, así como la importancia del valor del dinero a
través deltiempo en una inversión.
Esta investigación de tipo descriptivo documental postula la hipótesis H1.- "El
desarrollo de vivienda de interés social en Pachuca, Hgo, tiene factibilidad técnica y
económica".
Para establecer la factibilidad técnica, se procederá a hacer la descripción del
desarrollo devivienda de interés social que contara de laconstrucción de40viviendas,
su ubicación ytodos losaspectos del proceso constructivo.
Como resultado de la factibilidad económica, el presupuesto del desarrollo asciende a
$9'674,320.00 del año del2004.
Se establece un programa de obra de construcción a 15 meses, obteniendo elflujo de
inversión, se determina la estrategia de comercialización decidiendo poner algunas
casas en prevenía, haciendo publicidad y promoción obteniendo elflujo de efectivo por
gastos de promoción yventa.
INSTITUTOTECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN,A.C.
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DEINTERÉS SOCIAL
Sedetermina una estrategia de ingresos por prevenías yventas decasas terminadas
hastaelmes21, loquecomponeelflujodeefectivodeingresosyventas.
Delaaplicacióndelosindicadoreseconómicos,seobtienenque:
•
Valor presente de inversiones
VPI:
9.067 MDP
•
Valor presentede beneficiosVPB:
12.31
Q
Relación Beneficio- Costo:
1.35
Q
Valor presente netoVPN:
3.24
•
Tasa Interna de Retorno TIR:
0.39%
O
Recuperación de lainversión:
20 mes
Comoconclusión del presente estudio sedetermina queeste proyecto deviviendade
interés social en la Ciudad de Pachuca, Hgo,tienen factibilidad técnica yeconómica,
porloquelahipótesispostuladasecomprueba.
INSTITUTOTECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN,A.C.
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
^ II c
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
B I Ü L I O T E C A
ÍNDICE
HojaNo.
CAPITULO I
1.1.
1.1.1.
1.2.
INTRODUCCIÓN
Problema de Investigación
5
Esquema del Problema de investigación
9
Justificación
1.2.1.
Económica -
10
1.2.2.
Social
14
1.3.
Alcance
17
1.4.
Objetivos
1.4.1.
Objetivo Genérico
18
1.4.2.
Específicos
18
CAPITULO II
MARCO TEÓRICO
METODOLOGÍAS DE EVALUACIÓN DE
PROYECTOS
20
2.1.
Introducción
2.2.
Factores que deben considerarse entoda evaluación
2.3.
Elementos del análisis de inversiones
27
2.4.
Periodo de Pago (PP)
30
2.5.
Pago Periódico Equivalente (PPE)
31
2.6.
índicede Rentabilidad de la Inversión (IRI)
32
2.7.
Tasa de Rentabilidad Inmediata (TRI)
32
2.8.
Tasa de Rentabilidad Equivalente (TRE)—
33
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN,A.C.
26
PÁGINA 1
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
HojaNo.
2.9.
Métodos para evaluar proyectos de inversión
34
2.10.
Método delValor Presente Neto (VPN)
36
2.11.
Método de laTasa Interna de Retorno (TIR)
40
2.12.
Método de la Relación Beneficio- Costo (B/C)
43
2.13.
Método delTiempo de Recuperación de Capital (TRC)
44
2.14.
Factoresde incertidumbre yde riesgoen la evaluación
de proyectos
2.15.
Criterios paraaceptar o rechazar un proyecto de Inversión
2.16.
Portafolio de Inversión
45
47
48
CAPITULO III MÉTODO
3.1.
Tipo de Estudio
51
3.2.
Hipótesis
3.3.
Modelo Operacional de lasVariables
51
3.4.
Descripción de laVariables
52
3.5.
Diseño de la Investigación
53
51
CAPITULO IV FACTIBILIDADTÉCNICA
DEL DESARROLLO DEVIVIENDA SOCIAL DE
LA CIUDAD DE PACHUCA, HGO.
4.1.
Descripción del Desarrollo deVivienda de
55
Interés Social
4.2.
Ubicación
4.3.
Diseñoyespacios Arquitectónicos
4.4.
Proceso Constructivo
62
4.5.
Casatipo
69
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN,A.C.
56
59
PÁGINA 2
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELACONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DEINTERÉS SOCIAL
HojaNo.
CAPITULO IV
FACTIBILIDAD ECONÓMICA
5.1.
Presupuesto
73
5.2.
Programa deObra
75
5.3.
Estrategia de comercialización
76
5.4.
Ingresos porpreventa yventa
5.5.
Indicadores económicos
82
5.6.
Tabla de resultados
83
5.7.
Interpretación de Resultados
85
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
86
80
BIBLIOGRAFÍA
91
ANEXOS
94
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 3
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
CAPITULOI:
INTRODUCCIÓN
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 4
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELACONSTRUCCIÓN
.—.
_—_
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLP DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
f) I i c———-—BIBLIOTECA
CAPITULO I:
1.1.
INTRODUCCIÓN
PROBLEMADEINVESTIGACIÓN
Los proyectos deben estar concebidos dentro del marco de referencia global alque están
integrados, pues son parte de la programación empresarial y surgen de la necesidad de
analizar diferentes alternativas de inversión y de las demás variables en el que se
fundamentan.
Al hacer cualquier análisis económico proyectado al futuro, siempre hay un elemento de
incertidumbre asociado a las alternativas que se estudian yes precisamente esafalta de
certeza loque hace que latoma dedecisiones sea bastantedifícil.
La realización de un estudio para medir la rentabilidad de un proyecto, no debe verse
como un requisito impuesto por una institución financiera para prestar recursos
financieros, sino principalmente como un instrumento que provee una importante
información alos inversionistas respecto asu propiaconveniencia de llevarlo acabo.
Está claro que el resultado de un estudio de viabilidad constituye un antecedente más
para ayudar al inversionista a tomar la decisión de llevar a cabo una determinada
iniciativa deinversión.
La investigación de factibilidad en un proyecto consiste en descubrir cuales son los
objetivos de la organización, luego determinar si el proyecto es útil para que la empresa
logre susobjetivos.
INSTITUTOTECNOLÓGICO DE LACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 5
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELACONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DEINTERÉS SOCIAL
El problema que tenemos con los proyectos de inversión es que precisamente, vamos a
destinar o invertir recursos recursos ahora, y la recuperación va a ocurrir después. En
realidad nos encontramos ante una decisión en la cual lo que suceda en el futuro juega
un papel muy importante; vamos a invertir recursos ahora para recuperarlos después, a
plazo más o menos largo, y esto implica que la parte más difícil en toda evaluación de
proyectos, es precisamente que se trabaja con datos que estimamos ocurrirán en el
futuro.
Como observamos, el problema fundamental es medir los beneficios que vamos a
obtener del proyecto a evaluarse, en relación al costo de los fondos necesarios que
debemos invertir, ya que estosfondos tienen unvalor para la empresa yjustificaremos la
selección de una alternativa precisamente con base en esta comparación de inversión,
con recuperación.
Para la evaluación de proyectos de inversión en la actualidad y al analizar la bibliografía
específica existente sobre eltema comprobamos que en líneas generales responde a las
siguientes características:
a Pese a las adecuaciones realizadas, provienen de esquemas originados en los
años 70/ 80's.
o Está orientada a especialistas, o a quienes desean iniciarse en esa área de
estudio;
a En general, plantean modelos sustentados en métodos, herramientas e
informaciones que sólo están al alcance de las grandes empresas,
especialmente en loque respecta a lagestión posterior al proyecto;
o Ha influido de tal manera en los profesionales que, por adecuarse a dichos
modelos, terminan con un resultado consabido: el producto informativo que
sólo escomprendido por los especialistas.
El empresario encara la formulación de proyectos de inversión muchas veces porque se
lo exigen. "Proyectos perfectamente factibles fracasan en la fase de implementación
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 6
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
porque el empresario no aprovecha la información contenida en el proyecto o porque
formula políticas erradas en lafase mencionada".
El proceso de formulación y evaluación de proyectos de inversión, para que sea
abarcativo en la mayoría de las situaciones posibles, este proceso origina un importante
cúmulo de información, especialmente sobre la demanda, la oferta, la estructura
económica y competitiva del mercado, flujo de fondos, que concluye en lo que
denominamos "evaluación del proyecto".
En síntesis, compartimos mayoritariamente que se evalúa un proyecto de inversión para
asegurar suviabilidad económica,técnica yoperativa;esdecir, el proyectotiene su razón
de ser en la medida en que permite una aproximación, en una determinación apriorística,
al"éxito"en la puesta en marcha yenelfuncionamiento de la ¡deaoriginal.
Esa evaluación debe ser realizada prioritariamente por el empresario, que es el
responsable de la inversión y de la gestión posterior, y al cual, destinatario de nuestro
trabajo, debemos ofrecerle un producto informativo que sea cabalmente comprendido y
usado por él. Al no sistematizarle adecuadamente la información a su realidad,se impide
que sea una herramienta para latoma dedecisiones yjustifica que solamente opte por la
formulación de un proyecto de inversióncuando seloexigen.
Reconociendo absolutamente la validez de métodos y técnicas utilizadas, consideramos
que los productos informativos que se brindan actualmente no le sirven al empresario
para efectuar su propia evaluación, que está orientada, no a estimar la rentabilidad (que
es tarea del especialista) sino a una determinación global, entre cuyos aspectos
sobresalen, además de la viabilidad económica, la gestión posterior, las modificaciones
que debe producir en su empresa, los riesgos no económicos-financieros que asume
(comerciales, sociales,etc.)yotros componentes psicológicos.
Deduciendo, con el planteamiento del problema del mercado en relación aldesarrollo de
vivienda de interés social en la ciudad de Pachuca, Hgo; las actividades emprendidas en
INSTITUTOTECNOLÓGICO DE LACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 7
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELACONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
los últimos dos años han buscado satisfacer, en todo momento, una de las necesidades
básicas e inaplazables de la población trabajadora de México: la adquisición de una
vivienda cómoda e higiénica.
Su consecución es fundamental no sólo porque la vivienda es base del bienestar y
seguridad de las familias, sino porque constituye, además, un detonante clave del
crecimiento económico por sufuerte impacto en la inversiónyelempleo.
La falta de vivienda es la principal causa que ha generado la expansión física de la
Ciudad de Pachuca hacia las zonas o áreas próximas a la Ciudad de México que, en la
actualidad, se encuentran conformadas por los municipios conurbanos asentados en el
Estado de Hidalgo.
El llamado problema habitacional involucra las condiciones precarias de habitación de
una población: hacinamiento, ausencia de servicios urbanos básicos, viviendas
deterioradas yconstruidas con materiales poco duraderos.
Sin embargo, un proceso interno que ha aparecido en la Ciudad de Pachuca y ha
contribuido a su expansión física es el relacionado con la "expulsión" de población del
Estado de México
Por lo que reiteramos que, la realización de un estudio para medir la rentabilidad de un
proyecto, no como un requisito impuesto por alguna institución financiera, es
principalmente un instrumento que provee una importante información alos inversionistas
respecto asu propia conveniencia de llevarlo acabo.
INSTITUTOTECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 8
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN
1.1.1.
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DEINTERÉS SOCIAL
ESQUEMA DEL PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN
Desconocimientodel constructordeaplicación
deindicadoreseconómicosparadeterminarla
factibilidadeconómica de laconstrucción
I
Desconocimientopor partedelconstructor
devivienda de Métodos de Evaluación
solucionessatisfactorias
desarrolloes económicamentefactible
Falta dePlaneación
empresarial
Confianza en los procedimientos
establecidos
Desarrolloineficiente
Falta deempleodelanálisis
Costo-Beneficio
Rendimientos
decrecientes
disposicio
aarriesgarse
Temorparatomar
decisiones
Oferta,
demanday
precios
Noexiste
optimización
Riesgo
Renuncia
Responsabilidad
"Al nocontar con una metodología para determinar lafactibilidad en una inversión se
maximiza el riesgo yla incertidumbre"
INSTITUTOTECNOLÓGICO DE LACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 9
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
<? I I c
INJUSTIFICACIÓN
1.2.1
B I B L I O T E C A
ECONÓMICA
Una buena evaluación de un proyecto no es más que la visualización de lo que va a
ocurrir una vez hecha la inversión, los beneficios que obtiene la empresa al hacer la
inversión, la posible cuantificación de estos beneficios y la comparación de nuestra
inversión inicial con la corriente constantes o por lo menos periódica, de beneficios que
recibirá laempresa durante ciertotiempo.
A lo largo de las últimas décadas, Hidalgo ha registrado cambios significativos y avances
importantes en materia económica y social. Sin embargo, los beneficios del desarrollo no
han sido homogéneos en las diferentes localidades y regiones de la entidad, ni para los
diferentes sectores de su economía y de su población. Ello ha generado desequilibrios
importantes entre las regiones,sectores yactividades de laeconomía hidalguense.
Dichos contrastes se manifiestan en la cobertura, calidad y localización de la
infraestructura productiva y social; en la ubicación y en las características de las
actividades económicas yen ladistribución de la población ysus niveles de bienestar.
De este modo, la ciudad central tiene como base una economía terciarizada,
acompañada de "despoblamiento", y la periferia suburbana ofrece la posibilidad de
"restituir" la pérdida devivienda que hasido sustituida porestablecimientos comerciales o
poroficinas.
Esto puede interpretarse como la aparición probable de nuevos asentamientos urbanos
que han promovido tanto las inmobiliarias para satisfacer la demanda solvente como
quienes lucran con laocupación "irregular" de predios.
Lavivienda en nuestro país es uno de los principales satisfactores sociales que incide en
el desarrollo económico y humano, así como en la seguridad de las familias. En lo
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN,AC
PÁGINA 10
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
económico, la construcción de vivienda representa la oportunidad de generar demanda
de bienes y servicios de origen nacional y, por su efecto multiplicador, constituye un
detonador de la actividad económica y lageneración de empleo.
Además, se ha dado una creciente participación de la vivienda informal en la oferta total
del mercado, lo que ha propiciado que el parque habitacional presente deficiencias
estructurales que requiere decostos adicionales paradotarlo de losservicios esenciales.
El conjunto de esos factores plantea al país un reto de enormes dimensiones en materia
habitacional, que hace necesaria la instrumentación de nuevas estrategias
gubernamentales que permitan fondear recursos frescos para dinamizar el sector de la
vivienda.
De esta manera, durante los últimos años se llevaron a cabo cambios y reformas
orientados a incrementar la capacidad de otorgamiento de créditos, fortalecer las
finanzas, ampliar la cobertura de atención, mejorar la eficiencia operativa y elevar la
productividad ycalidad de losservicios.
Para preparar un proyecto de inversión se deben pasar por las distintas etapas: idea,
preinversión, inversión y operación. A su vez la etapa de preinversión implica seguir los
pasos sucesivos de estudios de nivel perfil, prefactibilidad y factibilidad. Para llevar a
cabo un proyecto de inversión, son necesarios varios estudios: de mercado, técnico,
organizacional, legal y financiero. Precisamente es en este último en donde se resume
toda la información obtenida através de los otros estudios, que sirve para elaborar flujos
defondos sobre loscuales secalcularán losdistintos indicadores de su rentabilidad.
Al hacer cualquier análisis económico proyectado al futuro, siempre hay un elemento de
incertidumbre asociado a las alternativas que se estudian y es precisamente esafalta de
certeza loque hace que latoma dedecisiones sea bastantedifícil.
INSTITUTOTECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 11
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDADTÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
Los proyectos deben estar concebidos dentro del marco de referencia global alque están
integrados, pues son parte de la programación empresarial y surgen de la necesidad de
analizar diferentes alternativas de inversión y de las demás variables en el que se
fundamentan.
Las matemáticas financieras son una herramienta fundamental en el análisis y en la
gestión financiera, la claridad en sus conceptos le permite al administrador financiero
tomar decisiones deforma rápida yacertada.
La metodología del Periodo de Recuperación (PR), es otro índice utilizado para medir la
viabilidad de un proyecto, que ha venido en cuestionamiento o en baja. La medición y
análisis de este le puede dar a las empresas el punto de partida para cambiar sus
estrategias de inversión frente alVPN ya laTIR.
Las entidades crediticias internacionales acostumbran a evaluar proyectos y es casi una
exigencia que un proyecto con financiación del exterior sea evaluado con el método del
Beneficio/ Costo.
Engeneral elestudio sobre el proyecto persigue lossiguientes objetivos:
a Verificar que existe un mercado insatisfecho yque esviable,desde el punto
devista operativo, introducir enese mercado el producto objeto deestudio.
a Demostrar que tecnológicamente es posible producirlo, una vez que se
verificó que noexiste impedimento alguno enelabastecimiento detodos los
insumos necesarios para su producción.
• Demostrar que eseconómicamente rentable llevar acabo surealización.
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 12
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
FACTIBIUDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
El análisis de la proyección de la demanda ocupa un lugar relevante en la evaluación de
un proyecto, máxime teniendo en cuenta que, la variable de mayor incidencia en el
rechazo de solicitudes de otorgamiento de créditos por los bancos, parafinanciar nuevas
iniciativas de inversión, la constituye la poca confianza que estos tienen respecto a las
posibilidades efectivas de éxito en los nivelesdeventas propuestos.
La evaluación de proyectos por medio de métodos matemáticos- Financieros es una
herramienta de gran utilidad para latoma de decisiones por parte de los administradores
financieros, ya que un análisis que se anticipe al futuro puede evitar posibles
desviaciones y problemas enel largo plazo.
La aceptación o rechazo de un proyecto en el cual una empresa piense en invertir,
depende de la utilidad que este brinde en el futuro frente a los ingresos y a las tasas de
interés con lasque seevalúe.
Todas las organizaciones, empresas, grupos o personas necesitan en algún momento
obtener fondos para financiarse, estos fondos comúnmente son muy difíciles de
conseguir y cuando se logran alcanzar, las entidades o personas que realizan estos
prestamos cobran una retribución por el tiempo que el dinero está en manos de sus
deudores.
INSTITUTOTECNOLÓGICO DE LACONSTRUCCIÓN, A C .
PÁGINA 13
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELACONSTRUCCIÓN
1.2.2
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
SOCIAL
Está claro que el resultado de un estudio de viabilidad constituye un antecedente más
para ayudar al inversionista a tomar la decisión de llevar a cabo una determinada
iniciativa de inversión. Su carácter anticipado determina incluso, que su resultado pueda
estar totalmente equivocado, puesto que éste depende del comportamiento de las
variables que condicionan el proyecto. Decualquier manera laevaluación sigue una serie
de fases que tienen el objetivo primordial de garantizar una reducción de la
incertidumbre, intentando convertirla en un riesgo medido.
Susventajas están en elsiguienteorden:
a Permite descubrir oportunidades comerciales.
a Permite satisfacer en mayor medida las necesidades de los consumidores.
o Las empresas obtendrán mayores ingresos como consecuencia de un
mayorvolumen deventas,o mayores beneficios.
Uno de los pilares fundamentales de la política social lo constituye el impulso del
desarrollo urbano, sustentado en el ordenamiento territorial de las actividades
económicas y de la población de acuerdo al potencial productivo de las regiones; el
crecimiento ordenado de las ciudades con pleno respeto al entorno ecológico; y el
fortalecimiento de laoferta yequipamiento devivienda.
Con el propósito de remontar los obstáculos que para el desarrollo de esta actividad
representan la escasez de créditos, la insuficiente capacidad económica de los
demandantes potenciales y el crecimiento de la cartera hipotecaria vencida, en 1996 han
suscrito mecanismos de coordinación entre los tres niveles de gobierno, y las cámaras,
asociaciones ycolegios de profesionistas relacionados con el sector.
INSTITUTOTECNOLÓGICO DE LACONSTRUCCIÓN, A C .
PÁGINA 14
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELACONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
Se trata de promover las condiciones másfavorables para la edificación,financiamiento,
comercialización,distribución de materiales yadquisición devivienda.
Entérminos sociales, lavivienda brinda tranquilidad ymotiva lasuperación personal para
mejorar el patrimonio familiar.
Eneste sentido, se perseveró en la adecuación de criterios, normas,esquemas y montos
de financiamiento, al tiempo que se promovió una mayor participación de la banca de
desarrollo en programas de vivienda de interés social y popular. Al respecto, sobresalen
lassiguientes acciones:
a En el INFONAVIT se adecuó su estatuto orgánico de acuerdo a sus nuevas
necesidades normativas de control, evaluación y desconcentración de funciones;
asimismo, se reformaron las reglas de subastas de Financiamiento para la
Construcción de Conjuntos Habitacionales, con objeto de mejorar la atención a
derechohabientes de menores ingresos y los procesos de comercialización y
adjudicación de lasviviendas.
a El FOVISSSTE emitió un dictamen para su reestructuración organizacional y
funcional, por medio del cual se promueve su consolidación y transformación en
un ente eminentemente financiero, quefortalezca sus programas ygenere ahorros
presupuéstales.
a FONHAPO avanzó en su proceso de descentralización, mediante el
fortalecimiento de los mecanismos de coordinación con los institutos estatales de
vivienda.
Las acciones de autoconstrucción y mejoramiento de la vivienda, siguieron
representando una alternativa importante para la generación de empleos, y la obtención
decréditosy materiales a bajocosto.
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN,AC
PÁGINA 15
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELACONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
Eldesarrollo social en Hidalgo ha merecido especial cuidado yalrespecto se han logrado
metas satisfactorias en losúltimos años.Se hadado unfuerte impulso alaconstrucción y
otorgamiento de crédito para vivienda; han mejorado los servicios públicos de agua,
drenaje yelectricidad, entre otros,yse haavanzado en políticas y acciones para mejorar
y preservar lacalidad del medio ambiente.
En materia de vivienda, lademanda estatal asciende a 14,000 unidades en promedio por
año, si se toma en cuenta el índice de crecimiento poblacional, la cifra y el reto se
incrementan. En el corto plazo será necesario construir y mejorar el número de viviendas
para superar la insuficiencia actual ylademanda potencial de lapoblación.
El desarrollo social es un requisito para mejorar las condiciones de vida de los
hidalguenses, su impulso requiere de acciones que permitan proporcionar a lapoblación,
más y mejores servicios básicos; mayores oportunidades de contar con vivienda digna;
mejores servicios desalud,educación,cultura ydeporte y, mayores opciones de atención
integral a los problemas de los grupos indígenas, jóvenes, mujeres, personas de la
tercera edad y discapacitados.
A lo anterior, se debe agregar que en los últimos 30 años, la dinámica demográfica del
país registró cambios importantes en la estructura por edad de los grupos de la
población. Específicamente, el grupo de 20 a 44 años, que es donde se concentra la
mayor demanda de vivienda, incrementó su participación en el total de la población al
pasar de29.8%a 39.9%y, para elaño 2006,se estima que aumentará al40.4%.
En este contexto, es previsible que durante los próximos años lastasas de nupcialidad y
de jóvenes que decidan independizarse se incrementen notablemente, por lo que se
espera un elevado crecimiento de la demanda de vivienda en el país con la consiguiente
necesidad de mayores recursos para satisfacerla. Asimismo, es importante considerar
que una alta proporción de los trabajadores mexicanos percibe ingresos que limitan sus
posibilidades de poder acceder aunfinanciamiento para laadquisición de unavivienda.
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN,AC
PÁGINA 16
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN
1.2.
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
ALCANCE
La dinámica de cambio de la sociedad hidalguense actual, ha puesto de manifiesto la
ineficacia de laaplicación de políticas homogéneas que buscancorregir los desequilibrios
estructurales que afectan el bienestar de la población, al mismo tiempo que señala la
necesidad de avanzar en un enfoque que atienda en forma diferenciada las principales
carencias de las diversas regiones del estado e impulse el aprovechamiento de sus
potencialidades en beneficio desus habitantes.
Para efectos del planteamiento, la presente investigación se enfoca en la Ciudad de
Pachuca, Estado de Hidalgo, definida como la Región I dentro de la administración del
gobiernoestatal:
I.
Pachuca
La cual, inmersa en la influencia del proceso de globalización y por su cercanía con la
Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCM), havivido en los años recientes una
creciente dinamización de su industria,su agricultura, sucomercio ysus servicios.
Lo anterior ha ido aparejado con un importante crecimiento de la infraestructura urbana y
los servicios básicos que, sin embargo, no han sido suficientes para hacer frente al
notable crecimiento poblacional que ha desembocado en un crecimiento urbano
desordenado.
Asociado a ello, no ha sido posible avanzar satisfactoriamente en el bienestar de las
zonas más pobladas, por los asentamientos humanos irregulares que limitan la
factibilidad deotorgar servicios básicos indispensables, porelcrecimiento del subempleo,
la falta de vivienda, carencia de reservas territoriales y de plantas de tratamiento de
aguas negras, entre otros. Situaciones que en su conjunto reducen las posibilidades de
ordenar elfuturo crecimiento de la ciudad yconsecuentemente de alcanzar un desarrollo
regional armónico yequilibrado.
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 17
CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
1.3.
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DEINTERÉS SOCIAL
OBJETIVOS
1.3.1.OBJETIVO GENÉRICO
o Establecer la factibilidad técnico - económica para un desarrollo de vivienda de
interés social en laciudad de Pachuca, Hidalgo
1.3.2.ESPECÍFICOS
a Describir las metodologías aplicables en laevaluación de proyecto de inversión
• Establecer un estudio descriptivo de la situación de lavivienda de interés social en
laciudad de Pachuca, Hidalgo.
o Describir eldesarrollo devivienda de interés social
a Establecer conclusiones de las bondades de la inversión a través de los
indicadores económicos.
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 18
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELACONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
CAPITULOII:
MARCO TEÓRICO
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 19
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELACONSTRUCCIÓN
= _ _
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
=
<< l i o
CAPITULOTT.- MARCOT&liScA
2.
METODOLOGÍAS DEEVALUACIÓN DEPROYECTOS
2.1. INTRODUCCIÓN
El hecho de que a lo largo de nuestra vida debemos tomar un sinnúmero de decisiones,
podría hacernos pensar que el dirigir esfuerzos a estudiar algo que todo mundo hace,es
perder el tiempo. Sin embargo, la mayor parte de las decisiones que tomamos son
triviales, esto significa de que no se requiere de ningún procedimiento formal o
estructurado para tomarlas.
Además, cuando las decisiones son triviales, las consecuencias de no tomar la mejor
decisión son despreciables. Por el contrario, cuando tenemos que tomar una decisión1
importante, no debemos proceder de igual manera, es decir, no debemos tomar la
decisión de una manera intuitiva,si noquedebemos establecer un procedimiento general
que nos ayude a seleccionar la decisión que producirá los mejores resultados para
nosotros.
• IDENTIFICACIÓN DE ALTERNATIVAS.- Cuando nos enfrentamos a una
decisión, lo primero que tenemos que hacer es determinar los posibles cursos de
acción que se pueden seguir. Cuando sólo se tiene una sola alternativa de
decisión, noes necesario perder eltiempo en analizar pordónde proceder.
El paso de identificación de alternativas del proceso de toma de decisiones
requiere que se generen todas las alternativas disponibles. Lo anterior significa
que sedebetener mucho cuidado entratar de incluirtodas las alternativas.
1
HaroldKoontzyHeinzWelhrich,"AnálisisdeDecisiones",EditorialMeGrwHill
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LACONSTRUCCIÓN,A.C.
PAGINA 20
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DEINTERÉS SOCIAL
Para estodebemos estar capacitados de manera que reconozcamos cuándoyase
han agotado los diferentes cursos de acción a través de los cuales una decisión
puede sertomada.
Esto no significa que siempre estaremos generando nuevas alternativas y
postergando, por consiguiente, la decisión sino, por el contrario, vale la pena
preguntarnos cuándo vamos a dejar de generar alternativas y a empezar a
analizar las disponibles. La respuesta a la pregunta anterior es clave, ya que de
otra manera el proceso detoma dedecisiones sería demasiado lento.
• CONSECUENCIAS CUANTIFICABLES.- El siguiente paso es determinar las
consecuencias cuantificables de cada alternativa, es decir, es necesario evaluar
todo aquello que seafactible de cuantificar. Siaplicamos estas ideas generales en
la evaluación de proyectos de inversión, entonces, después de generar las
alternativas con las cuales se puede realizar el proyecto, se debe tratar de
expresar entérminos monetarios lasconsecuencias de cada cursodeacción.
• CONSECUENCIAS NO CUANTIFICABLES.- Al analizar lasdiferentes alternativas
disponibles, es muy común encontrar factores que son importantes pero que nose
pueden medir monetariamente, aún así éstos deben ser considerados en el
análisis antes de tomar la decisión. Normalmente lo que se hace es seleccionar
aquellas alternativas que presenten las mayores ventajas monetarias, a menos de
que los factores imponderables pesen más que los que se pueden evaluar
objetivamente.
a ANÁLISIS DEALTERNATIVAS.- Unavez que las alternativas han sido generadas
y sus consecuencias cuantificables evaluadas, el siguiente paso es utilizar algún
procedimiento general que ayude aseleccionar la mejor deellas.
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 21
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DEINTERÉS SOCIAL
El usar métodos cuantitativos en lugar de empíricos nos lleva a ser más
consistentes en nuestras decisiones, porque siempre se usaría la misma lógica
para arribar a la decisión recomendada, además, es de esperarse que el usar
procedimientos lógicos, basados en cálculos matemáticos, nos ayudará
consistentemente atomar mejores decisiones.
Esconveniente decir algunas ideas sobre lo que es una buena decisión. Debemos
distinguir entre una buena decisión y un buen resultado. Para la mayoría de las
personas esta distinción noesfácil de hacer.
Una buena decisión es una basada en la información disponible ytomada después
de un análisis lógico que considere todas las consecuencias de las diferentes
alternativas. Sin embargo, una buena decisión no necesariamente producirá
buenos resultados, y una mala decisión puede producir buenos resultados, esto
es, nadie espera que una persona obtenga buenos resultados detodasycada una
de las decisiones que tome, sin embargo, si una persona toma consistentemente
buenas decisiones, entonces,tendrá unalto porcentaje de buenos resultados.
• CONTROL DE LA ALTERNATIVA SELECCIONADA.- Los procedimientos para
seguir y controlar las propuestas de inversión seleccionadas aseguran el logro de
las metas fijadas por la organización y permiten mejorar el proceso de planeación
al eliminar aquellas estrategias que conducen a la organización hacia un objetivo
no planeadoy nodeseado.
Mediante procedimientos de seguimiento y control de la alternativa del proyecto
seleccionado, es posible comparar la inversión actual, los ingresos netos
obtenidos, y el rendimiento real obtenido, con las estimaciones de inversión,
ingresos netosy rendimiento esperado del proyecto.
INSTITUTOTECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 22
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELACONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
Estos procedimientos de seguimiento y control de las inversiones2 es muy
recomendable que sean implementadas en toda organización3, pues permite
comparar los resultados obtenidos con los planeados.
Se recomienda emitir reportes periódicos durante la vida de la inversión de forma
que se pueda cambiar de dirección o establecer medidas correctivas que
encaucen odirijan alaorganización hacia losobjetivos planteados.
A continuación se presenta una breve descripción de los conceptos más comunes en el
análisis de proyectos de inversión4. Los conceptos están ordenados de forma que,
apegándose aesta metodología seconsiga tomar lasdecisiones menos arriesgadas.
a VALOR DEL DINERO ATRAVÉS DELTIEMPO:
Puesto que el dinero puede ganar un cierto interés cuando se invierte por un
cierto período de tiempo, es importante reconocer que un peso que se reciba
enelfuturo valdrá menos que un peso que setenga actualmente.
Es precisamente esta relación entre interés y tiempo lo que conduce al
concepto del valor del dinero através del tiempo, por ejemplo, un peso que se
tenga actualmente, puede acumular intereses durante un año, mientras un
peso que se reciba dentro de un año no nos producirá ningún rendimiento, lo
que significa que cantidades ¡guales de dinero no tienen el mismo valor, si se
encuentran en puntos diferentes en el tiempo y si la tasa de interés es mayor
quecero.
2
JL Pappas, Ef Brigham,"Fundamentos de Economía yAdministración", Editorial MeGraw Hill
3
Ámbito Financiero,"Empresas chicas sonfuturodeeconomías", EditorialAnfin,Buenos Aires
4
Sapag Chain nySapag Chain R., "Preparación yEvaluación de Proyectos".
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN,AC
PÁGINA 23
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
a TASA DE INTERÉS:
La palabra interés significa la renta que se paga por utilizar dinero ajeno,o bien
la renta que se paga al invertir nuestro dinero. Puesto que estas dos
situaciones se presentan en innumerables formas, es conveniente desarrollar
una serie defórmulas de equivalencia para determinar el rendimiento obtenido
en una determinada inversión,o el costo real que representa una determinada
fuente de financiamiento.
a TEORÍA DEL INTERÉS:
Los movimientos económicos existentes en la sociedad en general han creado
desde hace muchotiempo elconcepto de préstamo o"mutuo". Un préstamo es
lafacilitación que una persona con excedentes de recursos económicos hacea
otra para quien esos recursos son escasos, a cambio de la reintegración de
ese mismo recurso económico más un"interés"en un momento posterior.
El "interés" es la cantidad o cuantía monetaria que se debe pagar, en el
momento establecido, por el uso del recurso económico ajeno referido, sin
menoscabo de su reintegración a quien lo prestó. A este recurso económico
prestado se ledenomina "suerte principal".
Con base a lo explicado, es posible realizar un esquema con los conceptos
planteados de tasas efectivas referidas a los subperiodos, periodos y plazo de
la operación, así como las cuantías de valor involucradas en cada punto de la
barra del tiempo como se esquematiza en la figura siguiente, donde " i ' " es la
tasa efectiva del subperiodo y servirá como base para determinar el valor de
" i " , misma que es la tasa efectiva del periodo y que se empleará para
determinar a " i " , que es latasa efectiva del plazo.
INSTITUTOTECNOLÓGICO DE LACONSTRUCCIÓN,AC
PÁGINA 24
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
r
r r i
r i
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
i i
Periodo
Subperiodo
Plazo
Esquematización delconcepto deplazo,periodoy subperiodo
Estas tres tasas están relacionadas entre sí mediante las siguientes expresiones
matemáticas:
i=
i'=
i*=
INSTITUTOTECNOLÓGICO DE LACONSTRUCCIÓN,AC
(1+i')m - 1
(1+i)n - 1
(1+i')mn - 1
PÁGINA 25
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELACONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DEINTERÉS SOCIAL
2.2.FACTORESQUEDEBENCONSIDERARSE
ENTODAEVALUACIÓN
Losfactores fundamentales quedeben considerarse entoda evaluación son:
a Planes ypolítica de laempresa a largo plazo
• Aspectos tecnológicos
a Análisis financiero o económico
a Factores de riesgo
a Factores intangibles o indeterminables
Cualquier método de análisis de daros financieros tendrá tan buenos resultados como
buenos fueron los datos que se utilizaron como base. Si las estimaciones son
equivocadas ofalsas, laevaluación novaldrá niel papel enque estáescrita.
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 26
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDADTÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
2.3.ELEMENTOSDELANÁLISISDEINVERSIONES
Es sabido que el objetivo preciso de un inversionista es incrementar su patrimonio, y por
eso necesita una base sólida sobre la cual fundamente la toma de una buena decisión
respectode quéalternativa elegir contalefecto;esdecir, elinversionista debe determinar
y comparar parámetros e indicadores que le permitan eliminar de inmediato las
alternativas noviables según la rentabilidad que cada alternativa le aporteaél.
Para lograr este objetivo, es conveniente y necesario seguir los lineamientos de un
proceso estructurado, enelcual sedistinguen cuatro etapas fundamentales:
1) Identificación de la necesidad de una decisión o de una oportunidad de
inversión.
2) Formulación de alternativas de acción para satisfacer la necesidad, o bien
para aprovechar laoportunidad que se presenta (proyectos de inversión).
3) Evaluación de lasalternativas de inversión entérminos desu contribución
para elalcance de las metas.
4) Selección de unaovarias alternativas de inversión para suimplantación.
Habiendo identificado una necesidad de inversión, el paso a seguir es la formulación de
alternativas de acción,yen ese sentido debe señalarse que para tomar la mejor decisión
es fundamental tratar de agotar las diferentes alternativas que "a priori"5cumplen con las
restricciones establecidas para cada caso específico; es decir, se definirá el mejor
esquema preoperativo y operativo para el diseño, desarrollo y comercialización del
proyecto o negocio, conformando un plan de ventas y estrategias de comercialización
adecuadas, que otorguen el mejordesempeño financiero del mismo.
5
"a priori",Subjetiva,que notiene sustento
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN,A.C.
PAGINA 27
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDADTÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
Unavezdeterminados los"proyectos de inversión"6se procederá en consecuencia
a la evaluación determinística (condiciones de certidumbre) yjerarquización de los
mismos para determinar la contribución o utilidad de cada uno de ellos ai logro de
las metas establecidas por el inversionista. Generalmente la contribución de los
proyectos se expresa en términos de retornos monetarios como base de
comparación entre cada acción a emprender.
Con base en los resultados obtenidos en la evaluación y considerando que la pretensión
es maximizar la utilidad susceptible de ser generada,se seleccionará la mejor alternativa
de inversión, y para ello se deberá seleccionar el, o los subconjuntos de proyectos que
maximicen la utilidad global respectiva, toda vez que cumplan con las restricciones de
tipotecnológico, económico ydefinanciamiento que ensucasoprocedan.
Suponiendo la certeza de las características cuantitativas de un proyecto, se presentan
tres criterios que permiten clasificar las inversiones en favorables (rentables) o
desfavorables (no rentables) entérminos delcrecimiento patrimonial del inversionista.
Para efectos de laexposición deestoscriterios,la notación7utilizada paraladefinición de
un proyecto será elsiguiente:
C0
Inversión inicial requerida.
Bt
Beneficio generado porel proyecto durante el período "t".
Ct
Costocausado por el proyecto enel período "t".
FENt
Flujo de Efectivo Neto del periodo "t".
n
Horizonte de la inversión dividido en periodos.
José Arturo hinojosa, Héctor Alfaro, "Evaluación económico - financiera de proyectos de
Inversión", EditorialTrillas 1 aEdición
7
JL Pappas, Ef Brigham,"Fundamentos de Economía yAdministración", Editorial MeGrw Hill
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 28
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
Debe señalarse que el Flujo de Efectivo Neto del periodo "t" (FENt) será determinado
calculando la diferencia que exista entre los ingresos generados menos las erogaciones
causadas en el mismo periodo; pero cuando a esta diferencia le corresponda un signo
negativo, el Flujo de Efectivo Neto será entendido como el "déficit" o costo neto incurrido
en el punto "t"del tiempo (Ct), mientras que si su signo es positivo será referido como un
"superávit" o beneficio neto (Bt) a favor del proyecto o negocio en marcha, según sea el
caso.
En este contexto, para efectos de egresos monetarios se utilizarán las estimaciones de
las inversiones, costos de operación, comisiones, infraestructura general considerada,
etc.,y porotra parte,se hará lo propio para elcálculo de los ingresos con base entarifas,
demanda ybeneficios generales detipofinanciero.
Con estos elementos descritos serán calculados los indicadores8 con los cuales se
establecerá la conveniencia o inconveniencia de realizar una inversión, o bien, en caso
de analizar un conjunto de alternativas de inversión9cuáles son las más adecuadas para
incrementar el patrimonio del inversionista, y cuáles no. Dichos indicadores son los
siguientes:
1. Periodo de Pago (PP),
2. Pago Periódico Equivalente (PPE)
3. índice de Rentabilidad de la Inversión (IRI),
4. Tasa de Rentabilidad Inmediata (TRI),
5. Tasa de Rentabilidad Equivalente (TRE).
6. Valor Presente Neto(VPN),
7. Tasa Interna de Retorno (TIR),
8. Relación Beneficio/Costo (B/C),
9. Tiempo de Recuperación del Capital (TRC)
8
Silvestre Méndez,"Fundamentos de Economía", Editorial Trillas
9
"Guía para lapreparación de Proyectos", Editorial SigloXXI Editores, México
INSTITUTOTECNOLÓGICO DE LACONSTRUCCIÓN,AC
PÁGINA 29
CÁMARAMEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDADTÉCNICO- ECONÓMICAPARAUN
DESARROLLODEVIVIENDADE INTERÉSSOCIAL
2.4.PERIODODEPAGO(PP)
Este método consiste en cuantificar el período en que será recuperada la inversión inicial
"Co", tomando como parámetro principal el costo total del proyecto (inversión total),
respecto de los ingresos obtenidos anualmente durante el horizonte de inversión del
mismo.
El periodo de recuperación de una inversión puede serdefinido como eltiempo requerido
para que el flujo de ingresos producido por una inversión sea igual al desembolso
original; con lo cual es posible medir la liquidez del proyecto, la recuperación de su
aportación decapital ysuganancia outilidad.
Para determinar el periodo de pago de una inversión se debe establecer la siguiente
ecuación:
PP
YíFENt{l+iV=C0
t=\
donde elvalor de "t" será variado desde unoy hasta elvalor del periodo de recuperación
de la inversión, mismo que es la incógnita a resolver mediante tanteos, por
aproximaciones sucesivas o mediante la aplicación de un método numérico.
Para calcular este indicador es recomendable acumular en cada periodo los Flujos de
Efectivo Neto de manera deflactada, es decir, el Flujo de Efectivo Neto Acumulado
Deflactado en cualquier periodo será igual a su Flujo de Efectivo Neto referido en valor
presente más el Flujo de Efectivo Neto Acumulado Deflactado del periodo inmediato
anterior, encontrándose el Periodo de Pago (PP)entre losdos periodos que presenten un
cambio designoensus Flujosde Efectivo NetoAcumulados Deflactados.
INSTITUTOTECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN,AC
PÁGINA 30
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
Bajo el criterio del Periodo de Pago se considerará que una inversión es rentable si el
periodo de recuperación de la misma es menor o igual que el horizonte o plazo de
ejecución del proyecto o periodo devida del negocio en marcha;es decir:
PP
mn
yserá considerada como no rentable encaso que esto noocurra.
Es importante decir que este método es conocido también con el nombre de "periodo de
recuperación de la inversión"o "periodo de recuperación actualizado".
2.5. PAGOPERIÓDICO EQUIVALENTE(PPE)
Con el método del Pago Periódico Equivalente (PPE), todos los ingresos y gastos que
ocurran dentrodeltiempo analizado sonconvertidos aunacantidad periódica equivalente
(uniforme). Cuando dicha cantidad periódica es positiva,el proyecto generará utilidades y
esconveniente llevarlo acabo;sies negativo ocurre lo inverso.
El Pago Periódico Equivalente (PPE) será determinado con la expresión siguiente y con
base en el número de intervalos uniformes en el que será dividido el horizonte de
inversión analizado ("mn"), mismos que constituirán los periodos dedistribución delValor
Presente Neto (VPN):
PAEl=VPNl(i)/l-(l
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LACONSTRUCCIÓN,A.C.
+i) ,-mn
PÁGINA 31
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DEINTERÉS SOCIAL
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
2.6.ÍNDICEDERENTABILIDAD DELAINVERSIÓN(IRI)
Este índice será calculado con lasiguiente ecuación:
IRI..=VPN, I
c 0 +£c ( o+ir
t=\
Se considerará como rentable un proyecto cuyo índice de Rentabilidad de Inversión sea
positivo;ycomo no rentable elcaso negativo.
2.7.TASADERENTABILIDAD INMEDIATA(TRI)
Habrá que considerar únicamente el Flujo de Efectivo Neto del primer año en que éste
sea positivo, determinándose esta tasa a través del cociente que resulte de dividir dicho
Flujo de Efectivo Neto positivo entre la sumatoria del valor presente de cada uno de los
Costos (Flujos de Efectivo Neto negativos) del proyecto,estoes:
-k
TRIx=Bk{\ + iyi
c0+£c((i+i)í=l
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN,AC
PÁGINA 32
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
2.8.TASADERENTABILIDAD EQUIVALENTE(TRE)
Habiendo calculado el Pago Periódico Equivalente (PPE), se hará la suposición que éste
es el valor presente de una renta periódica, la cual es generada por la inversión en el
proyecto de los Flujos de Efectivo Neto negativos (Costos) en Valor Presente, por lo que
elcálculo de estatasa se realizará de lasiguiente manera:
n
TREl =PAE, I
c0+£c ( (i+0
t=\
Establecemos este marco conceptual de manera breve para entrar de lleno al contenido
del trabajo, en donde se exponen lo que llamamos "métodos" de análisis y que son, en
realidad, explicaciones concisas a las ecuaciones matemáticas más frecuentemente
usadas en laevaluación de proyectos de inversión.
sucinta
Son estas ecuaciones las que ayudan al decisor a inclinarse por uno uotro proyecto10,a
sabiendas deque sus preferencias personales ogrupales serán las definitorias.
10
Sidney M.Levy,"Administración de Proyectos deConstrucción", Editorial MeGraw Hill
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 33
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELACONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
2.9.MÉTODOSPARAEVALUAR PROYECTOS DEINVERSIÓN
Para poder aplicar los métodos que nos permitirán seleccionar la más recomendable
entre varias alternativas de inversión, y además, rechazar las que no satisfacen los
objetivos de rendimiento de la empresa, necesitamos antes puntualizar algunos
conceptos fundamentales para poder lograr resultados correctos.
Estos son los siguientes:
o La evaluación financiera debe hacerse independientemente de su forma de
financiación.
a Elcostodelcapital para laempresa.
• El rendimiento mínimo aceptable.
• Los beneficios,costos ygastos sedeben considerar siempre desde el punto
de vista "flujo de fondos", o sea movimientos reales de entrada y salida de
efectivo.
a Eldinero tiene unvalor que aumenta con eltiempo.
Para una evaluación financiera de un proyecto, se presentan a continuación algunos
métodos utilizados:
Q TIEMPO O PERIODO DE RECUPERACIÓN: es decir, el número de años
que se necesita para recuperar lainversión.
a VALOR NETO ACTUAL O PRESENTE: el valor actual de las entradas de
fondos, descontados al rendimiento mínimo aceptable, menos el valor
actualde lassalidas defondos.
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 34
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELACONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
• EL ÍNDICE DE CONVENIENCIA: es la razón beneficio / costo, descontados
al rendimiento mínimo aceptable.
a TASA INTERNA DE RENDIMIENTO: la tasa que iguala las entradas de
fondos con las salidas,considerando elfactor tiempo.
Para poder aplicar estos métodos se necesitan determinar lossiguientes datos:
• Inversión inicial requerida.
a Laextensión de lavida útildel proyecto.
a Elvalor del rescateo salvamento.
• Variaciones en el movimiento defondos.
• Momento en que ocurrirán lasvariaciones.
o Latasa de rendimiento mínimo aceptable en laempresa.
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN,AC
PÁGINA 35
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
2.10.MÉTODODEVALORPRESENTENETO(VPN)
NETPRESENTVALUE(NPV)
El método del valor presente neto es uno de los criterios mas ampliamente utilizados en
laevaluación de proyectos de inversión.
Consiste en determinar el valor del dinero en el año cero de los flujos de efectivo de
inversión, descontando el valor presente de los flujos de efectivo de las erogaciones,
durante lavida útildel proyecto aunatasa determinada.
VPN=¿ (BrIj)(l +ir
j=l
Donde
VPN =Valor Presenta Neto.
I
=Flujode Inversiones del período j .
B =Flujo de beneficios del periodo j .
n
=Número de periodos devida del proyecto.
i
=Tasa de recuperación mínima atractiva.
VPN .
Interés
Cabe hacer notar que setrata de unafunción monótona decreciente, ya que al aumentar
latasa de interés elvalor presente neto decrece.
INSTITUTOTECNOLÓGICO DE LACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 36
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
FACTIBIUDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
Para entender su conceptualization; y también posteriormente el de Tasa Interna de
Retorno, consideremos el siguiente esquema mostrado en lafigura que recibe el nombre
de Diagrama de Flujo de Efectivo, en el cual se representan, como su nombre lo indica,
losflujos deefectivo para una inversión.
En la figura anterior, la inversión inicial es denotada con la sigla "Co" y se representa
gráficamente con una flecha hacia abajo de la línea de tiempo, lo cual significa que es
una erogación de efectivo. Los flujos de efectivo "FEN-i" y "FEN4" también son hacia
abajo en la línea de tiempo y representan flujos de efectivo negativos, es decir, son
erogaciones proyectadas.
Los flujos positivos son representados con flechas hacia arriba y representan ingresos o
beneficios que el proyecto leaporta al inversionista.
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LACONSTRUCCIÓN,AC
PÁGINA 37
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
El valor presente neto se calcula sumando la inversión inicial al valor actualizado de los
Flujos de Efectivo Neto futuros; es decir, a la inversión inicial (representada por un flujo
de efectivo negativo) se le suman algebraicamente los Flujos de Efectivo Neto traídos a
valor presente mediante una "tasa"11 con la aplicación de lateoría del interés,tratada ya
anteriormente.
Dicha tasa será conocida como Tasa de Rendimiento MínimaAceptable (TREMA).
LaTasa de Rendimiento MínimaAceptable (TREMA) es unatasa de interés que indica el
rendimiento mínimo queseesperatenga el proyectoo negocio en marcha.
En resumen,el método delValor Presente Neto (VPN) consiste en actualizar losflujos de
efectivo através de unatasa de interés ycompararlos con la inversión inicial mediante la
siguiente relación:
VPN. = C O + ¿ F ^ ( I + 0 "
Se considerará que la inversión es rentable si el Valor Presente Neto tiene un valor
positivo, y en caso contrario será no rentable; por lo que se deduce entonces que el
resultado que seobtiene refleja sielproyecto será capazdegenerar utilidades o pérdidas
respectivamente.
11
SilvestreMéndez,"FundamentosdeEconomía",EditorialMeGrawHill
INSTITUTOTECNOLÓGICO DE LACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 38
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
Este métodotiene lasventajas queacontinuación senumeran:
1. Considera el valor del dinero en eltiempo mediante la aplicación de la teoría
del interés.
2. Existeverdadera facilidad para calcularlo.
3. Tiene solución única por cada tasa de interés que seaplique.
Sin embargo, la desventaja es que el resultado obtenido depende de la tasa de interés
paradeflactación que sea utilizada.
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN,AC
PÁGINA 39
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
2.11. MÉTODODELATASAINTERNADERETORNO(TIR)
INTERNALINVESTEMENT RETURN(MR)
Es un indicador económico ampliamente aceptado para establecer la rentabilidad de un
proyecto. Sedefine como aquéllatasa de interés que iguala acero elvalor actual netode
losflujos deefectivo del proyecto
TIR
n
X (B j -/,)(l +i*)-j = 0
Donde:
=Aquella tasa que hace que elvalor presente neto sea cero
= Flujo de Inversiones del período j .
B
= Flujode beneficios del periodo j .
n
= Número de periodos devida del proyecto.
VPN
Área de Inversión
•Interés
Area de noinversión.
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 40
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
Consideraciones:
Existen proyectos con varias tasas de retorno, esto porque en elflujo se presentan tanto
beneficios como inversiones de manera alternada (esto hace que la función presente
cambios de signos) yse recomienda utilizar otro método deevaluación.
La TIR considera que los intereses obtenidos en los distintos periodos, se reinvierten en
el mismo proyecto,situación que en la realidad es muy poco probable que se presente.
Por loanterior este métodotienefuertes limitantes a considerar.
LaTasa Interna de Retorno (TIR),considerada también comotasa internade rendimiento
financiero, se define como la tasa de interés de deflactación que hace que el Valor
Presente Netodetodos los Flujos de Efectivo Netode una inversión o proyecto,sea igual
a cero,satisfaciendo lasiguienteecuación:
f(TIR)= C0+¿ FENt(l+TIR)"' =0
t=\
donde la Tasa Interna de Retorno (TIR) es la solución o raíz de dicha ecuación. Es
necesario observar que la ecuación anterior representa el desarrollo de un polinomio de
grado T .
Este método tiene una desventaja, la cual radica en el hecho que, la anterior es una
ecuación degrado "t",como ya se menciono, la cualtendrá hasta "t" raíces o soluciones;
una o más comprendidas en el campo de los números reales, y el resto existirán, por
pares conjugados, enelcampo de los números complejos.
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LACONSTRUCCIÓN,AC
PÁGINA 41
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
Lo anterior significa que, cuando existe uno o más Flujos de Efectivo Neto negativos,
pueden traer como resultado la obtención de "Tasas Internas de Retorno"12 múltiples; en
otras palabras, cuando tratamos casos con características no típicas, pueden obtenerse
varias soluciones (Tasas Internas de Retorno) que hacen que elValor Presente Neto de
una inversión sea igual acero.
Las soluciones o raíces del polinomio que representa el comportamiento del Valor
Presente Neto, pueden encontrarse mediante la aplicación de algún método numérico,
como puede ser el "Método de Newton"13. Para resolver la ecuación representativa del
Valor Presente Neto, el Método de Newton resulta ser eficaz y eficiente, siempre y
cuando existan soluciones pertenecientes al campo de los números reales, portal razón
es uno de los métodos numéricos más ampliamente utilizados para resolver polinomios,
de hecho, es un método que converge más rápidamente que cualquiera otro (de manera
cuadrática entérminos del error obtenido encada paso).
Este método es de aproximaciones sucesivas, es decir, se obtendrá una mejor solución
mientras más iteraciones se realicen.Se aplicará comenzando a partir de una estimación
inicial que esté cercana a la raíz, extrapolando a lo largo de latangente del polinomio en
cuestión hasta su intersección con eleje de las abscisas yse letomará aesevalor como
la siguiente aproximación, continuando así hasta que losvalores sucesivos de la solución
que se esté buscando se encuentren lo suficientemente cercanos entre ellos, o bien, el
valor de lafunción sea losuficientemente próximo acero.
12
"Guía parala preparación de Proyectos", Editorial SigloXXI Editores, México
13
Gitman, Lawrences, "Principios de la Administración Financiera", Editorial Addison Wesley
Logman
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN,AC
PÁGINA 42
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DEINTERÉS SOCIAL
CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
2.12.MÉTODODELARELACIÓNBENEFICIOCOSTO(B/C)
Este método equivalente consiste en dividir el valor presente neto de los flujos de
efectivo de los beneficios generados por el proyecto entre el valor presente de los flujos
de efectivo de las inversiones,este indicador nos muestra sitenemos mas beneficios que
costos en la inversión deeste proyecto.
j
£#(i+o~
7=1
Donde
B/C
I
B
n
i
=Relación Beneficio Costo.
=Flujo de Inversiones del período j .
=Flujode beneficios del periodo j .
=Número de periodos devida del proyecto.
=Tasa de recuperación mínima atractiva.
Por lo tanto, para que el proyecto sea atractivo utilizando este método, la relación debe
ser mayor auno.
Este indicador se define como la relación entre los Beneficios (Flujos de Efectivo Neto
positivos) y los Costos (Flujos de Efectivo Neto negativos) de un proyecto a valores
actuales (Valor Presente). Si la relación B/C>1 el proyecto deberá aceptarse pues indica
que sus beneficios son mayores que sus costos, y por lo tanto es conveniente para el o
los inversionistas (inversión rentable). Si por el contrario, B/C < 1, se debe rechazar el
proyecto pues indica que sus costos son mayores a sus beneficios y por lo tanto el
proyecto noes rentable.14
14
José Arturo Hinojosa, Héctor Alfar, "Evaluación económico - financiera de Proyectos de
Inversión", Editorial Trillas
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN,AC
PÁGINA 43
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
2.13.MÉTODODELTIEMPO DERECUPERACIÓN DECAPITAL(TRC)
Este indicador nos muestra el tiempo en el que recuperaremos la inversión realizada en
el proyecto y se define como el punto en eltiempo donde se igualan losflujos de efectivo
actualizados tanto de los beneficios como losde las inversiones.
TRC
¿ B (1 +o " = ¿ I (1 +o '
j=l
j=l
Donde
TRC =Tiempo de Recuperación deCapital.
I
=Flujo de Inversiones del período j .
B
=Flujode beneficios del periodo j .
i
=Tasa de recuperación mínima atractiva.
t*
=tiempo en el que los beneficios y los gastos actualizados (VPN) son igual a
cero.
B
TRC
Tiempo
INSTITUTOTECNOLÓGICO DE LACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 44
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
2.14. FACTORESDEINCERTIDUMBREYDE
RIESGO ENLAEVALUACIÓN DEPROYECTOS
Como ha quedado mencionado, la parte más importante y difícil de una evaluación es
determinar losdatos queserviránde base para la misma;esdecir,fijarlasventajasdeun
proyecto,entérminos deflujos defondo,cuando sea posible.
Tratándose de hechos que deben ocurrir en el futuro, existen dos factores importantes
que afectan lasestimaciones: la incertidumbre yelriesgo.
• INCERTIDUMBRE: eseldesconocimiento de eventos futuros.
a RIESGO: es la probabilidad de que los acontecimientos del futuro no sean
como se ha supuesto.
Para obviar éste problema, se puede tratar de objetivizar, hasta donde es factible, los
impactos de estos factores en la evaluación del protecto. A esto se le ha determinado
"análisis del riesgo"y"sensibilidad"o "reacción"del proyecto.
Una primera aproximación al problema es estudiar los datos básicos que se toman en
cuenta para evaluar el proyecto, y determinar aunque sea subjetivamente, las
posibilidades de que sucedan las cosas tal como se han estimado para clasificar el
proyecto en alguno de los 3siguientes grupos:
a Demucho riesgo
a De riesgo regular
• Depoco riesgo
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 45
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELACONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
Por lo general, cuando los beneficios se van a lograr reduciendo costos y gastos, se
puede estimar que el proyecto es de "poco riesgo", ya que los costos que se podrán
eliminar sondatos realesyconocidos.
Este no es el caso de proyectos que permitirán operar a un mayor volumen,
incrementando metas y eventualmente utilidades, ya que intervienen factores difíciles de
estimar con precisión, como por ejemplo, ventas en volumen y precio, costos,
contribuciones marginales, etc., y por lo tanto quizá se trate de proyectos de "mucho
riesgo",encuanto a las probabilidades de que se logre el rendimiento esperado.
Complementando lo anterior, se puede juzgar a los proyectos de "mucho riesgo" con
base en una tasa de rendimiento mínimo aceptable más elevado, por ejemplo de 25%,
cuando losde poco riesgo se acepten con un rendimiento interno del 155.
Otra manera de tratar el problema, es considerar una vida útil del proyecto más corto,
acercando así el horizonte paraefectos de una evaluación conservadora.
Finalmente, se puede analizar la "reacción" del proyecto ante variaciones en los datos
que servirán de base para la evaluación, midiendo el efecto de cada variación
directamente en latasa interna de rendimiento del proyecto.
INSTITUTOTECNOLÓGICO DE LACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 46
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DEINTERÉS SOCIAL
2.15.CRITERIOS PARAACEPTARORECHAZARUN
PROYECTO DEINVERSIÓN
De los cuatro métodos de evaluación15 que se mencionan anteriormente, se resume a
continuación los puntos más relevantes a considerar para cada uno de ellos en su
aplicacióntratándose de proyectos independientes.
PROYECTOS DE INVERSIÓN
INDEPENDIENTES
3
TACI0N
RECHAZO
INDIFERE
VALOR PRESENTE NETO
>0
<0
=0
VALOR FUTURO
>0
<0
=0
TASA INTERNA DE RETORNO
>n
<m
=m
RELACIÓN BENEFICIO COSTO
>1
<1
=1
TIEMPO DE RECUPERACIÓN
<H
>H
=H
DE LA INVERSIÓN
Donde
n
=Número de periodos.
m
=Tasa de recuperación mínima atractiva.
h
=Horizonte detiempo en elque sedesea recuperar lainversión.
15
Sapag Chain NySapag Chain R., "Preparación y Evaluación de Proyectos"
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 47
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
2.16.PORTAFOLIO DEINVERSIÓN
Cuando se tienen que tomar decisiones de inversión con restricciones de capital como
frecuentemente sucede en la realidad, bajo una gran diversidad de alternativas, se debe
seleccionar aquellas que tengan la mayor viabilidad económica y de esta forma ir
agotando los recursos en un orden de mayor a menor atractividad de nuestro portafolio
de proyectos.
En la siguiente tabla se ejemplificará un portafolio de inversión con restricción de capital,
utilizándolos criterios de evaluación anteriormente descritos.
Capital disponible para invertir enel portafolio: $ 1'300,000.00
Tasa de interés 6%
P O R T A F O L I O DE
Tiempo
0
1
2
3
4
A
-150,000
110,000
55,000
VPN
B/C
TIR
2.72
1.02
7.5
PROYECTOS
B
-50,000
10,000
10,000
10,000
30.000
0.49
1.01
6.4
C
-950,000
50,000
50,000
1050,000
17.27
1.02
6.9
D
-100,000
125,000
-0.99
0.99
0.4
Secuencia de ladecisión de inversión en el portafolio:
Proyecto C: 950,000
Proyecto A: 150,000
Proyecto B:
50,000
Proyecto D: nada
INSTITUTOTECNOLÓGICO DE LACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 48
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DEINTERÉS SOCIAL
La mayor tasa de retorno la proporciona el proyecto A con un 7.5%, sin embargo el
proyecto que maximiza el patrimonio de losaccionistas esel proyecto Ccon unVPNde
17.27,esto nosllevaareflexionar queelcriteriodelaTIRnosiempreeseldeterminante
en ladecisión de inversión en un portafolio dealternativas ypor lotanto los recursosse
agotaránenlasecuenciaquemuestralatablaanterior.
Considerando como criterios de decisión para evaluar un portafolio de inversión de
alternativas atravésdelROATyelRNCCsetieneqfüecuandosepresenta unportafolio
de inversiones en empresas cuya base de información sean sus estados financieros,
tenemos laopción de poder evaluar la oportunidad de inversión atravésdelas razones
derentabilidad,sinolvidarelcriteriodelsectoralquepertenezcadichaempresa.
Generalmente los recursos de capital se enfocarán aquella empresa del portafolio que
presenteelmejorrendimientosobresusactivos.
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 49
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DEINTERÉS SOCIAL
CAPITULOIII:
MÉTODO
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 50
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
I O
cSpfruLoy: 'Mi^oEbA
3.1. TIPO DE ESTUDIO
El presente estudio es de tipo descriptivo documental (Dankie 1980)16 ya que identifica,
establece y mide las variables económicas que inciden en que el proyecto de desarrollo
de vivienda de interés social tenga una factibilidad económica con lo que el constructor
puedatener elementos de una buena toma dedecisión.
3.2. HIPÓTESIS
H1:
El desarrollo de vivienda de interés social de Pachuca, Hgo; tiene factibilidad
técnico- económica.
3.3. MODELO OPERACIONAL DE LAS VARIABLES
Xi
Factibilidad
Técnica
X2
Yi
Desarrollo devivienda de
interés social enla
Ciudad de Pachuca,Hgo.
Factibilidad
Económica
VARIABLE
INDEPENDIENTE
16
VARIABLE
DEPENDIENTE
Lourdes Münch,ErnestoÁngeles,"Métodos yTécnicas de Investigación", Editorial Trillas
INSTITUTOTECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN,AC
PÁGINA 51
CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
3.4. DESCRIPCIÓN DELASVARIABLES
Xi;
FACTIBILIDAD TÉCNICA: se refiere a la factibilidad física de realización del
proyecto de vivienda de interés social, esto es que existan
permisos, disposición y uso de suelo, servicios, materiales,
diseño arquitectónico y procesos constructivos factibles para su
realización.
X2:
FACTIBILIDAD ECONÓMICA: se determina por lafactibilidad de los indicadores
económicos a que se somete el desarrollo de vivienda los cuales
son:
a Tasa de interés
a Valor Presente Neto
a Relación Beneficio- Costo
a TIR (Tasa Interna de Retomo)
a TRI (Tiempo de Recuperación de la Inversión)
Yi:
DESARROLLO DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL EN LA CIUDAD DE
PACHUCA, HGO: conjunto habitacional se constituye de 40
viviendas unifamiliares de una sola planta con opción a
ampliación en un segundo nivel, cada una de las viviendas se
asentará en un lote de 7.00 x 15.00 m, un frente y tres
colindancias, contando con 70 m2deconstrucción.
Los 40 lotes se ubican en un conjunto habitacional de 500
viviendas de interés social las cuales serán construidas por
distintas inmobiliarias.
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN,A.C
PÁGINA 52
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
3.5. DISEÑODELAINVESTIGACIÓN
Elpresenteestudioestadadobajoelesquema noexperimental,yaqueselepresentaal
investigador impedimentos serios para la manipulación de las variables que intervienen
enelprocesoconstructivodeldesarrolloysuevaluacióneconómica.
Porlotantoesteestudioserealizaencontextonatural.
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 53
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
CAPITULO IV:
FACTIBILIDADTÉCNICA
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 54
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELACONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DEINTERÉS SOCIAL
CAPITULO IV:FACTIBILIDADTÉCNICA
DEL DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
DE LA CIUDAD DE PACHUCA, HGO.
4.1. DESCRIPCIÓN DEL DESARROLLO DE VIVIENDA DE INTERÉS
SOCIAL
Podemos clasificar nuestro proyecto en el Sistema General de Equipamiento yVivienda,
lo que pasa es que debemos distinguir entre el hombre y su vivienda, y los servicios
generales que necesita paravivir ensociedad.
Elequipamiento pues,debedividirse entres grandes grupos:
1. Edificios de servicio individual o particular que prácticamente se reducen a la
vivienda unifamiliar entodos sus niveles,laque puede ser:
•
Rural
•
Urbana
2. Edificios de servicio colectivo o de interés social, que en la actualidad están
contemplados dentro del Sistema General de Equipamiento y Vivienda de la
Subsecretaría deasentamientos humanos.
3. Edificios de uso colectivo o fraccionamientos (que pueden ser de interés social),y
que la mayoría de lasveces sonconstruidas por la iniciativa privada.
Es éste, el tercer grupo en el que clasificamos nuestro proyecto: "vivienda de interés
social"; la cual tendrá un desarrollo de 40 viviendas unifamiliares de una sola planta
construida con opción a ampliación en un segundo nivel, cada una de las viviendas se
asentará en unterreno de7.00 mx 15.00 m,con una superficie de 105.00 m2,unfrentey
tres colindancias, contando con 70 m2de construcción.
INSTITUTOTECNOLÓGICO DE LACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 55
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
4.2.UBICACIÓN
Larevisióndefactibilidadtécnica- económicadeldesarrollodeviviendadeinteréssocial
se llevara a cabo dentro del Estado de Hidalgo, más específicamente en la Ciudad de
PachucadeSoto.
LaciudaddePachucaestaalpiédelavertientemeridionaldeunacadenadeeminencias
quelacircundan,alnorteelcerroLaRabiayElVentoso;aloesteeldeSanCristóbalyal
sureste el de Coronas, el nombre de Pachuca parece que es "pachoa mexicano" que
significa "apertura o estrechez", otros dicen que Pachuca es el nombre Pachoacan que
significa"lugardegobiernooregimiento".
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LACONSTRUCCIÓN AC
PÁGINA 56
FACTIBILIDAD TÉCNICO - ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
El conjuntohabitacionala proyectarse encuentralocalizadoal orientede la ciudadde
Pachuca, Estado de Hidalgo y lo conforman los Fraccionamientos "Magisterio",
"Tulipanes" y"Forjadores".
I
C' t i l
T"-1!—r-r"]
Í3
díte
f*
''•—"^''T*'''^—r-]
;
i J—i_ai¡",
r— y
,•"•i •
•i . i •. . ^ n f
INSTITUTOTECNOLÓGICO DE LACONSTRUCCIÓN,A C
*í!f 1
11f I l * —
r
PÁGINA 57
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DEINTERÉS SOCIAL
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
CMLLt
~£X
f^á
Wm sX.
¿j?
IB
W&
** L L C
*™
fe»
ft»
¡mm.
O Ü L | L ¿ Í L 1 .//
/ /
fo
Los40 lotesseubicanenunconjuntohabitacionalde500viviendasdeinteréssociallas
cualesseránconstruidaspordistintasinmobiliarias.
Encuantoalainfraestructuraexistentesecuentaconlossiguientesservicios:
O
Agua potable
Q
Transportación
Q
Alcantarillado
Q
Seguridad pública
•
•
Pavimentación
Q
Jardines
Electrificación
a
Centros de abastecimiento
Q
Alumbrado público
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LACONSTRUCCIÓN,AC
PÁGINA 58
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDADEINTERÉS SOCIAL
4.3.DISEÑOYESPACIOSARQUITECTÓNICOS
Al arquitecto le corresponde dar las soluciones adecuadas para satisfacer ampliamente
los aspectos de utilidad y estética, por lo que se refiere a iluminación tanto natural como
artificial,de losespacios arquitectónicos queel hombre habitayde acuerdo asuuso.
Las habitaciones destinadas adormitorios,alcobas,salasoestanciastendrán iluminación
yventilación naturales por mediodevanos quedan directamente aespacios abiertos.
Losespacios con los que contará cada unade lasviviendas de interés socialserán:
• RECAMARA: dentro de la casa - habitación la función dormir se resuelve en la
recámara o alcoba, aún cuando hay ocasiones en que puede verificarse en la
estancia. Laorientación ideal para estos lugares eselsur- este.
a ESTANCIA: como consecuencia de la necesidad que tiene el hombre para
satisfacer ciertas necesidades, como son las de descansar, estudiar, celebrar
reuniones familiares, recibir visitas, se han creado locales especiales para su
desarrollo yseconsideran como zona de recepción. Suorientación mas adecuada
es hacia elsur-este.
• COMEDOR: la parte de la casa - habitación destinada para consumir en ella los
alimentos es elcomedor, o sea la zona cuyo propósito fundamental es atender las
necesidades fisiológicas de nutrición del hombre,sedebe orientar als u r - este.
o COCINA: desde el punto devista constructivo, nosiempre se le hadado la misma
importancia, a pesar de ser el lugar donde se desarrolla una de las necesidades
mas apremiantes de lavida doméstica.
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 59
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
: ^ ^ ^ ^
+> — i
ÍI-»
í
I,-
- i
r
* . -- | , *
K;:2i:..,,npxa I»J * -
i "
-inr
!
1T-)
K-
K-l
*-=*
p
!
\
K-l
CT-1
CT 2
K-,
fr.
M^ti»,
K-t
1
L,l~l
C »-)
• * § ! * "(Jg** 1 —*
r*1•*#* —
-T" -
^ - I-
-
¥
CI-1
K-'
CT 1 ,|
I
-T-1
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LACONSTRUCCIÓN AC
tr-
-f
PÁGINA 60
CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
a BAÑO:
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DEINTERÉS SOCIAL
dentro de la casa - habitación y en la zona llamada íntima, se debe
de localizar el baño, que es el lugar indicado para que sus habitantes desarrollen
las funciones de aseo y de eliminación. Dichas funciones pueden verificarse en
locales separados. Su orientación óptima sería proyectarlo hacia el norte o al
noroeste.
a PATIO DE SERVICIO: en todo tipo de casa - habitación que se proyecte, debe
tomarse muyencuenta que para ellavado de la ropa serequiere unlugar especial
para desempeñar dicha función con las mayores facilidades, ahorrando pasos y
tiempo, y en consecuencia logrando fluidez para la recolección de ropa sucia y
repartición de ropa limpia. La orientación mas adecuada para su proyección es
evitando losvientos dominantes, esdecir hacia eleste.
INSTITUTOTECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 61
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
4.4.PROCESO CONSTRUCTIVO
Construcción de 40 casas - habitación de interés social, el desarrollo habitacional se
ubica enel Fraccionamiento "Forjadores, en esta ciudad de Pachuca, Estado de Hidalgo.
La dimensión del lote es de 7.00 metros de frente y 15.00 metros de fondo; con una
superficie total de 105.00 m 2 .
Para fines de venta cada vivienda contará originalmente de 70.00 m 2de un solo frente y
tres colindancias.
La cimentación serán a base de zapata corrida de concreto asentada en una plantilla de
concreto pobreydala dedesplante deconcreto armado.
Los elementos estructurales de ésta primera planta son a base de castillos armados de
varillas de 3/8" de diámetro, los muros son a base de tabique rojo recocido de 7 x 14 x
28 cm asentado con mortero cemento - arena en proporción 1:5, espesor promedio dela
junta 1.5 cm; con acabados en aplanado de yeso en el interior y de mortero cemento arena enelexterior; con un promedio deespesor de2cm.
Las cadenas de cerramiento serán a base de concreto armado con un f'c=150 kg/cm2
con una dimensión propuesta de 15x20cm.
Las trabes necesarias, de igual modo, serán de concreto armado con unf'c=150 kg/cm2
armadas deacuerdo al resultado del calculo.
La losa de azotea será de concreto armado con unf'c=150 kg/cm2con un espesor de 10
cm; cuenta con instalación hidra-sanitaria e instalación eléctrica, tendrá una ligera
pendiente que contará con un entortado de 1.5 cm de espesor e impermeabilizante
integral para concreto.
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LACONSTRUCCIÓN,AC
PÁGINA 62
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DEINTERÉS SOCIAL
La construcción consiste en proyectar: dos recámaras, estudio o alcoba, estancia,
comedor, cocina,baño completo ypatio deservicio.
El pretil será a base de tabique rojo recocido de 7 x 14 x 28 cm asentado con mortero
cemento- arena en proporción 1:5.
Para la fachada principal, se diseñaron ventanas que resaltarán en la verticalidad de los
muros, combinados con elementos curvos que rematan la forma predominantemente
recta de los elementos arquitectónicos que lacomponen.
Algunos aspectos aconsiderar son:
a Limpieza del terreno: primero que nada, hay que limpiar el terreno, se quitan las
hierbas desde sus raíces, piedras y los cúmulos de tierra, hay que retirar
totalmente losescombros delárea.
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 63
CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DELACONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DEINTERÉS SOCIAL
o Trazo y nivelación:consiste en medir perfectamente el lotey marcar sus limitesy
cruces. Este trazo señala en donde se colocan los cimientos y muros de la
construcción. Todas las casas deben tener una misma alineación y ninguna de
ellas puede estar fuera del límite, además de marcar los límites o líneas del
terrenodondeselevantarán lascasas,serecomiendatrazarloslugaresdondese
instalaránlatomadeaguayelsitiodesalidadeldrenaje.
a Cimientos: una vez hechos los trazos del terreno, se hace la excavación de las
zanjas donde seconstruirán los cimientos. La profundidad yel ancho de lazanja
dependen de la calidad del suelo, que puede ser duro o blando. Antes de
comenzar aconstruir los cimientos de la casa,es necesario hacer eltrazo delas
líneasdondevanapasarlostubosdeldrenaje;esdecirsedejaránlospasospara
eldrenajeylatuberíamarcandolossitiosdondevanaestarlosregistros.
INSTITUTOTECNOLÓGICO DE LACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 64
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELACONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDADTÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DEINTERÉS SOCIAL
a Sielterrenoesduro,elcimientosehacedepiedrabrazaomampostería;ysiel
terrenoesblandoseconstruyeunazapatadeconcretoarmado:
f .J> Vi
:
' i: " : L
Q Posteriormente secolocaunacadenadeconcretoarmadoconvarillasquereparte
elpesodelosmuros.
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 65
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
a MUROS: los murosdividen elespacio de lacasa,su impermeabilización puede ser
a partir de la cadena de desplante o cubriendo el muro desde la segunda hilada,
es importante rectificar la verticalidad del muro con un plomada y en los lugares
donde haya castillo se recortan los tabiques en forma despuntada, para que la
mezcla deconcreto sefusione bienal muro.
a LOSAS: las losas de concreto armado se apoyan sobre muros o trabes, en las
orillas de todas las varillas se hace un doblez de 45°, llamado columpio, después
de colocar las varillas cortas y largas con sus columpios, se ponen los bastones,
que son pedazos devarilla intercalados entre lasvarillas rectas largas ycortas:
INSTITUTOTECNOLÓGICO DE LACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 66
CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
a Antesdecolar, lacimbraseaceita;lasvarillas secalzancon piedraopedazosde
tabiqueparaqueentrebienelconcreto.
a Instalación Eléctrica: las cajas cuadradas u octagonales se colocan sobre la
cimbradelalosantesdecolar:
r
SB5^SSESL?^xKd
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LACONSTRUCCIÓN, A C .
PÁGINA 67
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
• Para colocar las ventanas, el contramarco se fija al muro con anclas o pijas que
vienen soldadas en el marcode lasventanas,elcontramarco sefija al muro:
a ACABADOS: los pisos serán de a base de firmes de concreto con recubrimiento
de loseta,aplanados de mortero rústicoen muros,ydeyeso rústicoen plafones,el
baño se recubrirá una parte deazulejo:
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LACONSTRUCCIÓN,AC
PÁGINA 68
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
4.5.CASATIPO
-Á
'ÍJ>
<br
-i
<í>
i % - *^
i * ' , - *¡
.*
fcr
'2'-
t
\ < \ í , i ' .
W''-k^^-±J^
r:
•l-
it
Cerra»** 1
. < * * " •
&*s„.ui*f ét*J
I
r
4>~
i
f
tn7'*"
fe
*
if
_™
* . '
-
•* * % VV I
I
..» ,
„*, ,
F&wfff
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN,AC
rfel
IJJ
1
& ~
\
T
PÁGINA 69
CÁMARA MEXICANA DELAINDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
i
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
pi
i fin
,t,^j¡L.
H
JlJií»
11
i,
*•
VJ»f
otrttmIT
rti1l^iiriWii1ffi-i1trtlrf'hffl*ii«liiiliiihiiiiaiiliitiii¡mmiB¿W^^
FACHADA PRINCIPAL
' ' ""X
ÍB
\D
^
Mm '*£•
i
3CC
*n
l
JSL
CORTE X-X '
INSTITUTOTECNOLÓGICODE LACONSTRUCCIÓN AC
PÁGINA 70
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
•0-
-&<$^ 0 -0
-3> <f>
==
=N
CORTE
INSTITUTOTECNOLÓGICO DE LACONSTRUCCIÓN AC
--Í
y-y
PÁGINA 71
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
CAPITULOV:
FACTIBILIDAD ECONÓMICA
INSTITUTOTECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 72
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
CAPITULOV :FACTIBILIDAD ECONÓMICA
5.1.PRESUPUESTO
No. CASAS
40.00
40.00
40.00
P.U
10,500.00
2,000.00
500.00
IMPORTE
420,000.00
80,000.00
20,000.00
B.-) CIMENTACIÓN
Excavaciónamanode70x70Cm
Plantilladeconcretof'c= 100kg/cm2
Mamposteria depiedrabraza
Zapata paracastillo
Excavacióndecepasparadrenaje
Excavacióndecepaspara registro
Tendidoyjunteodealbañal
Construcciónderegistros
Rellenodecepas
Acarreodetierradeexcavación
Rellenodematerial mejoradotepetate
Cadenadedesplantede20x30cm
Impermeabilización cadenasdedesplante
40.00
40.00
40.00
40.00
40.00
40.00
40.00
40.00
40.00
40.00
40.00
40.00
40.00
1,015.00
2,695.00
8,200.00
92.00
13.00
43.00
604.00
1,944.00
388.00
291.00
1,041.00
4,200.00
1,390.00
40,600.00
107,800.00
328,000.00
3,680.00
520.00
1,720.00
24,160.00
77,760.00
15,520.00
11,640.00
41,640.00
168,000.00
55,600.00
C-) ESTRUCTURA
Castillodeconcretoarmado
Murosdetabique rojo recocido
Cadenadecerramiento
Firmedeconcreto
Trabesdeconcreto
Lozadeazoteadef'c= 200kg/cm2
Chaflánde 10x 10cm
Impermeabilización integral paralosas
Basedeconcreto pararecibirtinaco
40.00
40.00
40.00
40.00
40.00
40.00
40.00
40.00
40.00
1,924.00
25,143.00
32,250.00
3,064.00
1,658.00
36,070.00
213.00
112.00
90.00
76,960.00
1,005,720.00
1,290,000.00
122,560.00
66,320.00
1,442,800.00
8,520.00
4,480.00
3,600.00
D.-) APLANADOS
Yesorustico paraplafones
Mortero rusticocemento-arena
Mortero rusticocemento-arena paramuros
Emboquilladodeyesorustico paraplafones
Emboquilladodemorterorusticocem-aremuros
40.00
40.00
40.00
40.00
40.00
4,300.00
1,788.00
3,200.00
429.00
724.00
172,000.00
71,520.00
128,000.00
17,160.00
28,960.00
A.-) PREELIMINARES
Adquisición deterreno
Limpiezadelterreno
Trazoy nivelacióndelterreno
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 73
CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
E.-) RECUBRIMIENTOS
Tirol cerogrueso plafond
Texturizado en pasta muros
Recubrimiento deAzulejo baño
Recubrimiento de piso
Recubrimiento de alfombra
Tirol planchado para muros
Recubrimiento de pintura
40.00
40.00
40.00
40.00
40.00
40.00
40.00
2,208.00
14,587.00
1,352.00
22,000.00
6,380.00
968.00
4,905.00
88,320.00
583,480.00
54,080.00
880,000.00
255,200.00
38,720.00
196,200.00
F.-) COLOCACIONES
Suministro y colocación de lavadero
Suministro y colocacióon detraja
Suministro y colocación de calentador
Suministroy colocación de tinaco
Suministro ycolocación detanque degas
Colocación deaccesorios de bañoy cancel
Instalación hidrosanitaria de inodoro
Instalación hidrosanitaria de lavabo
Instalación hidrosanitaria de regadera
Instalación hidrosanitaria de calentador
Instalación hidrosanitaria de tinaco
Instalación eléctrica (interruptor)
Instalación eléctrica (apagador sencillo)
Instalación eléctrica (contacto)
Instalación eléctrica (centrode carga)
Instalación eléctrica (timbre)
Instalación eléctrica (lampara incandecente)
Instalación degas
40.00
40.00
40.00
40.00
40.00
40.00
40.00
40.00
40.00
40.00
40.00
40.00
40.00
40.00
40.00
40.00
40.00
40.00
422.00
1,545.00
1,548.00
920.00
4,607.00
3,132.00
680.00
616.00
324.00
569.00
894.00
240.00
1,200.00
1,200.00
256.00
211.00
810.00
620.00
16,880.00
61,800.00
61,920.00
36,800.00
184,280.00
125,280.00
27,200.00
24,640.00
12,960.00
22,760.00
35,760.00
9,600.00
48,000.00
48,000.00
10,240.00
8,440.00
32,400.00
24,800.00
G.-) CANCELERÍA
Suministro y colocación de puerta
Ventanas de cancel de aluminio
40.00
40.00
952.00
9,400.00
38,080.00
376,000.00
H.-) VIDRIERÍA
Suministro ycolocación de vidrio
Suministro y colocación devidrio esmerilado
Suministro y colocación de espejo
40.00
40.00
40.00
2,000.00
113.00
98.00
80,000.00
4,520.00
3,920.00
I.-) CARPINTERÍA
Suministro ycolocación de puerta de tambor
Suministro y colocación de closet
40.00
40.00
3,858.00
5,922.00
154,320.00
236,880.00
J.-) LIMPIEZA GENERAL
Limpieza general interior
Limpieza general exterior
40.00
40.00
320.00
320.00
12,800.00
12,800.00
K.-) PROMOCIÓN Y VENTAS
Promoción y ventas
40.00
800.00
32,000.00
241,858.00
9,674,320.00
TOTAL
INSTITUTOTECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 74
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
5.3.ESTRATEGIADECOMERCIALIZACIÓN:
En épocas recientes, elfinanciamiento a lavivienda detipo social,medio y residencial ha
resultado insuficiente en muchos casos elcrédito bancario hasido inaccesible.
Hidalgo se inserta dinámicamente en estas complejas transformaciones. Hace un
balance de lo que significa su economía tradicional y de lo que es capaz de ser y hacer
ante las nuevas tendencias productivas, evalúa susfortalezas, delimita sus debilidades y
perfila losdestinos de lossectores de laeconomía.
La estrategia de comercialización a emplear se basará principalmente en la promoción
directa de la casa muestra a partir de trípticos, spots radiofónicos, desplegados de
promoción en periódicos de mayor circulación de laciudad.
El punto de partida para definir los proyectos, lo constituye el marketing estratégico, que
tiene su fundamento en el análisis de las necesidades de los individuos y de las
organizaciones.
Su función consiste en seguir la evolución del mercado de referencia e identificar los
diferentes productos-mercados y segmentos actuales o potenciales, sobre la base del
análisis de ladiversidad de las necesidades a encontrar.
Al identificar una oportunidad de mercado es preciso evaluar su atractivo, este se mide
en términos cuantitativos por el tamaño del mercado potencial,y en términos dinámicos
porsu duración económica locual se representa en suciclo devida.
El atractivo de un producto depende de su competitividad, esto es la capacidad que
posee de atraer mejor que los competidores la demanda de los compradores, esta
competitividad estará dada por la ventaja competitiva que ofrezca ese producto ante la
percepción de los consumidores, dada porsudiferenciación.
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 76
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELACONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DEINTERÉS SOCIAL
Es decir lo que lo diferencia de los demás, que satisfacen la misma necesidad en el
mercadoentérminosdeatributosdelproducto,oporsumenorcosto.
Así los pasos a seguir son:segmentación del mercado,el arte de dividir el mercado en
gruposdiferentesdeconsumidoresquereaccionandeformasimilarantelosestímulosde
marketing, utilizando para ello diferentes variables, el segundo paso es ladefinición del
blanco del mercado, lo que requiere definir medidas para valorar el atractivo de cada
grupoyseleccionar aquel blancooblancosdel mercado alosquese piensa conquistar,
el tercer paso consiste en el posicionamiento del producto o acto de establecer la
posicióncompetitivadelproducto.
Elobjetivo de la segmentación de mercados consiste en lograr segmentos demercados
diferenciadosalosqueesposibledirigirunaofertadeproductosespecífica,detalforma,
que exista un producto que ocupe en cada segmento una posición privilegiada, al
adaptarse en mayor medida a las necesidades de los consumidores, con lo que se
obtendrán mayoresbeneficios.
Lanecesariacompatibilizaciónquedebelograrseentrelosobjetivosdebeneficiosquese
proponelaempresaylasatisfacción delas necesidades apartirdelascualessepodría
dividir de manera infinita un mercado, impone un límite aeste procesoquevendrádado
por igual tamaño del segmento, cuyo volumen justifique desde el punto de vista
económico un tratamiento diferenciado, ya que de otra forma la segmentación sería
ineficiente.
La función del marketing estratégico, es pues, orientar la empresa hacia las
oportunidades económicas atractivas para ella,es decir completamente adaptada asus
recursos y a su saber hacer, su objeto es precisar la misión de la empresa, definir sus
objetivos, elaborar una estrategia de desarrollo y velar por mantener una estrategia
equilibradadelacarteradeproductos.
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 77
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DEINTERÉS SOCIAL
Sediferencia sustancialmente del marketing operacional, puesto que estees una gestión
de conquista de los mercados existentes,enel medianoycorto plazo,sobre la base dela
definición delasvariables controlables, producto,precio,distribución ycomunicación,que
constituyen los medios tácticos.
Su acción se concreta en objetivos de cuotas de mercado a alcanzar y en presupuestos
de marketing autorizados para realizar estos objetivos.
La función fundamental del marketing operacional consiste en vender, utilizando los
medios más eficaces que permitan alcanzar altos resultados disminuyendo los costos de
ventas.
De manera que siguiendo la lógica del proceso,de la misión,objetivos yestrategias dela
empresa se derivará la misión, objetivos y estrategias de la unidad estratégica de
negocios, ésta a su vez condicionará los objetivos y estrategias de marketing para el
lanzamiento del producto quese hadefinido enel proyecto
Se ha hablado anteriormente que el primer paso para decidirse a lanzar un nuevo
producto, consiste en identificar claramente las oportunidades del mercado, para ello es
necesario seleccionar el mercado meta.
Hoy día las empresas dirigen su atención al marketing centrado en el público objetivo, lo
cual permite desarrollar la oferta, en correspondencia con las necesidades y deseos de
este mercado en particular.
INSTITUTOTECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 78
CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
Por loanterior, analizaremos si nuestro proyecto de inversión cuenta con lafactibilidad de
ser viable para ayudar al inversionista a tomar la decisión de llevar a cabo una
determinada iniciativa deinversión.
Considerando:
Q
Casas a construir:
40 casas- habitación
•
Costo de construcción porcasa:
$241,858.00
Q
Costototalde lainversión:
$9'674,318.00
•
Inversión inicial:
$665,912.00
•
Periodo deejecución:
15 meses
•
Ingreso porprevenía decasas:
$1725,000.00
•
Ingresos porventa decasas:
$12775,000.00
a Total de ingresos.
$14'500,000.00
•
$ 4'825,682.00
Total de ingresos netos:
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 79
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
5.4. INGRESOSPORPREVENTAYVENTA:
De acuerdo a la estrategia de comercialización, el flujo de ingresos es de la siguiente
manera:
INGRESOS POR PREVENTA: 5 de las 40 casas - habitación se venderán a partir del
15% de anticipo al iniciar el proceso constructivo yel pago total se hará un mes antes de
entregar cada unade las casa,estoes:
• Valor de lacasa alaventa:
$345,000.00
• No.Casas en prevenía:
5casas
a Porcentaje deanticipo:
15%
a Importe del anticipo por casa:
• Total de ingresos al inicio de laconstrucción:
o Total de ingresos a laentrega de lacasa:
$51,750.00
$258,750.00
$1'466,250.00
INGRESOS POR VENTA: 35 de las 40 casas - habitación se venderán a partir de la
terminación d el proceso constructivo y el pago se hará através de créditos otorgados al
derechohabientes del INFONAVIT, FOVISSSTE Y FONHAPO.
a Valor de lacasa acrédito:
$365,000.00
a No.Casas enventa:
35 casas
a No.Casas vendidas mensualmente:
5 casas
o Ingreso mensual alfinal de laconstrucción:
$1'825,000.00
o Total de ingresos alfinal de la construcción:
$12775,000.00
Con lo descrito anteriormente, podemos calcular el flujo de inversión mensual, así como
el monto de ingresos en latabla que acontinuación se presenta:
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 80
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
FactibilidadTécnico-Económica
Ingresos por prevenía yventa
MES
INVERSION
GASTOS DE
PROMOCIÓN Y
VENTA
INGRESOS Y
PREVENTAS
1
665,912
711
258,750
-407,873
2
740,579
1,422
0
-742,001
3
635,011
1,422
0
-636,433
4
784,856
2,133
0
-786,989
5
991,241
1,422
0
-992,663
6
886,384
2,133
0
-888,517
7
794,940
0
0
-794,940
8
688,205
2,844
0
-691,049
9
846,557
2,844
10
818,605
2,844
0
-821,449
11
505,099
2,844
0
-507,943
12
892,843
2,844
0
-895,687
13
210,621
2,844
0
-213,465
14
210,621
2,844
1,466,250
1,252,785
15
2,844
2,844
1,825,000
1,819,312
16
1,825,000
1,825,000
17
1,825,000
1,825,000
18
1,825,000
1,825,000
19
1,825,000
1,825,000
20
1,825,000
1,825,000
21
1,825,000
1,825,000
TOTAL
9,674,318
INSTITUTOTECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN,A.C.
31,995
INGRESO NETO
MENSUAL
-849,401
14,500,000
4,793,687
PÁGINA 81
CÁMARA MEXICANADELA INDUSTRIADELACONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDADTÉCNICO- ECONÓMICAPARAUN
DESARROLLODEVIVIENDADEINTERÉSSOCIAL
5.5.INDICADORES ECONÓMICOS:
DESARROLLODEVIVIENDADEINTERÉSSOCIAL
FactibilidadTécnico-Económica
IndicadoresEconómicos
Preciosdel 2004
MES
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
Inversión
Oper&mto
Total
erogaciones
Beneficios
Diferencia
(b-i)
Valor
actualizado
Valor
acumulado
(millones$)
(millones$)
(millones$)
(millones$)
(millones$)
(millones$)
(millones$)
0.000000
0.665912
0.740579
0.635011
0.784856
0.991241
0.886384
0.794940
0.688205
0.846557
0.818605
0.505099
0.892843
0.210621
0.210621
0.002844
0.000000
0.000000
0.000000
0.000000
0.000000
0.000000
0.000000
0.258750
0.000000
0.000000
0.000000
0.000000
0.000000
0.000000
0.000000
0.000000
0.000000
0.000000
0.000000
0.000000
0.000000
1.466250
1.825000
1.825000
1.825000
1.825000
1.825000
1.825000
1.825000
0.000000
0.259
- 0.666
- 0.741
- 0.635
- 0.785
- 0.991
- 0.886
- 0.795
- 0.688
- 0.847
- 0.819
- 0.505
- 0.893
- 0.211
1.256
1.822
1.825
1.825
1.825
1.825
1.825
1.825
0.000
0.259
- 0.660
- 0.728
- 0.619
- 0.759
- 0.951
- 0.843
- 0.750
- 0.644
- 0.786
- 0.753
- 0.461
- 0.808
- 0.189
1.118
1.609
1.598
1.585
1.572
1.559
1.546
1.533
0.000
0.259
- 0.402
- 1.130
- 1.749
- 2.509
- 3.460
- 4.303
- 5.053
- 5.697
- 6.483
- 7.236
- 7.697
- 8.506
- 8.695
- 7.577
- 5.968
- 4.370
- 2.785
- 1.213
0.346
1.892
3.425
3.425
0.000000
0.665912
0.740579
0.635011
0.784856
0.991241
0.886384
0.794940
0.688205
0.846557
0.818605
0.505099
0.892843
0.210621
0.210621
0.002844
0.000000
0.000000
0.000000
0.000000
0.000000
0.000000
0.000000
0.000
0.000
0.000
0.000
0.000
0.000
0.000
0.000
0.000
0.000
0.000
0.000
0.000
0.000
0.000
0.000
0.000
0.000
0.000
0.000
0.000
0.000
0.000
INSTITUTOTECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN, A.C.
PÁGINA 82
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
5.6TABLADERESULTADOS:
DATOS
0.00833
Tasade descuento:
15
No. Mesesdeinversión:
RESULTADOS
Valor Presente de InversionesVPI:
9.067849
Valor Presente de BeneficiosVPB:
12.310030
Relación beneficio/costo:
1.357547
Valor Presente NetoVPN:
3.242181
ValorAnual EquivalenteVAE:
0.079548
Mesde Recuperación del CapitalARC:
Tasa Interna de RetornoTIR:
19.777936
0.395326
El objetivo principal de una empresa es obtener un rendimiento sobre sus inversiones
aceptable para sus accionistas. Por eso es tan importante hacer una evaluación
adecuada para cada empresa, tratando de tomar las mejores decisiones posibles sobre
la inversión de recursos activos fijos decarácter permanente.
Por lotanto, con una inversión inicial de $665,912.00 ydespués de realizar la evaluación
de nuestro proyecto tenemos que; a valor presente la inversión total es de $9.06 mdp,
logrando una relación de beneficio de 1.35 que se traduce en $4.82 mdp, por lo que el
proyecto es aceptable debido a que la relación B/C es > 1, lo cual indica que sus
beneficios son mayores que suscostos.
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 83
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
RECUPERACIÓN DE LAINVERSION:
Pruebaparaelmes de
recuperación
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
Añode recuperaciónexacto
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
19.77793597
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
c—mes de recuperación
0
0
0
En este indicador se aprecia eltiempo en el que recuperamos la inversión realizada enel
proyecto, misma que se define como el punto en eltiempo donde se igualan losflujos de
efectivo actualizados tanto de los beneficios como losde las inversiones.
De éste modo, el total de la inversión se recupera en el mes 20 (19.77) contando el
proyecto con unatasa interna de retorno del39%.
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 84
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DEINTERÉS SOCIAL
5.7.INTERPRETACIÓNDERESULTADOS:
WCUXSfomXPinvaWEPCD
6000-i
*-
f",<
4.000
§
•r.
• s%.
l \
lf
*t
x
*.> '** !V
,*
'» *
m
í*--
. '# ' 31,
/ 21
1 *y
•i-;'
*,
•s
s '^m*f
.#.,
• -
:
i
i
-aooo
-1Q00O-
ft\
$,•'
f
o 2000
•a
. § QOOO
re
3-2000
re
5 -4.000
re
> -aooo
"
&.*•'
it t
i f i ¡
^
"5
í
$
^
* i
.' " '
^
j
/
,
í
Mes
Esta representación gráfica muestra elflujo de inversión durante 15meses de acuerdo al
calendario de ejecución para la construcción de las 40 viviendas de interés social, cuya
inversión empieza a recuperarse en el mes 14 por el ingreso del pago del finiquito de las
primeras 5casasvendidas alcontado.
La recuperación total de la inversión se da en el mes 19.77, logrando una ganancia de
$4'825,680.00 lo cual se representa con la relación de B/ C = 1.35 que avalor presente
neto es de 3.24 resultado de determinar elvalor del dinero en elaño cerode losflujos de
efectivo de inversión (12.31), descontando el valor presente de los flujos de efectivo de
las erogaciones (9.06),durante lavida útildel proyecto con unatasa del 8.33%
INSTITUTOTECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 85
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO - ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
CONCLUSIONESY
RECOMENDACIONES
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 86
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO - ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
CONCLUSIONESY RECOMENDACIONES
La realización de un estudio para medir la rentabilidad de un proyecto, no debe verse
como un requisito impuesto por una institución financiera para prestar recursos
financieros, sino principalmente como un instrumento que provee una importante
información a los inversionistas respecto asu propia conveniencia de llevarlo acabo.
Está claro que el resultado de un estudio de viabilidad constituye un antecedente más
para ayudar al inversionista a tomar la decisión de llevar a cabo una determinada
iniciativa deinversión.
Por lo que, al preparar un proyecto de inversión pasando por las distintas etapas: idea,
preinversión, inversión y operación nos conlleva a resumir toda la información obtenida
que sirve para elaborar flujos de fondos sobre los cuales se calcularán los distintos
indicadores desu rentabilidad.
El riesgo y la incertidumbre hacen parte inexcluible del análisis financiero de proyectos,
porello es necesario conocer las herramientas ylos instrumentos que sedesarrollan para
facilitar latoma de decisiones.
Reiterando que al hacer cualquier análisis económico proyectado al futuro, siempre hay
un elemento de incertidumbre asociado a las alternativas que se estudian y es
precisamente esa falta de certeza lo que hace que la toma de decisiones sea bastante
difícil.
Algunas de las metodologías utilizadas como indicadores para la evaluación de un
proyecto son: el Método de valor presente neto VPN, Método de la tasa interna de
retorno TIR, Método de la relación beneficio - consto B / C, y el Método del tiempo de
recuperación delcapitalTRC.
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN,A.C.
PAGINA 87
CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LACONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
Por lo tanto, en nuestra opinión, primeramente debemos redefinir los propósitos y fines
de un proyecto de inversión,que podrían determinarse según lasiguiente propuesta:
a Propósitos del proyecto de inversión que el empresario realice su propia
evaluación.
• Obtener la información necesaria para la estructuración del plan integral de
negocios
• La conformación de un tablero de comando, guía de la gestión posterior a la
formulación
del
proyecto. A
los
evaluadores
externos
(entidades
gubernamentales y bancarias) estimamos que esta redefinición les permitiría
coadyuvar más eficientemente al logro de sus objetivos, al obtener mayores
posibilidades de éxito la gestión de las inversiones y ellos poder realizar un
permanente monitoreo de la misma.
Consecuentemente, a esa caja de herramientas que componíamos anteriormente,
debemos agregarle un conjunto tal que le permita al empresario no sólo evaluar el
proyecto elaborado separadamente de su empresa, entonces, el proyecto debe brindar,
además, untablero de comando base yguía de la gestión posterior para asegurar que la
viabilidad seatal.
• Producción-venta mínima rentable (según la rentabilidad deseada por el
empresario.
a Análisis marginal del proyecto (sila empresa está en funcionamiento)
a Flujos de caja proyectados (pero debidamente desagregados y sensibilizados
porel método decotas o intervalos)
• Balances yCuadros de Resultados proyectados
a Proyección de los servicios de ladeuda (especialmente de moneda extranjera)
a Participaciones proyectadas en los mercados yotros indicadores de marketing
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN,A.C.
PAGINA 88
CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
• Productividad y eficiencia totales y por áreas, (fundamentalmente las que
conforman las fuerzas impulsoras y que originan las ventajas competitivas
defendibles)
a Indicadores promedios del sector
La realización de un estudio para medir la rentabilidad de un proyecto, debe verse
principalmente como un instrumento que provee una importante información a los
inversionistas respecto a su propia conveniencia de llevarlo acabo.
Está claro que el resultado de un estudio de viabilidad constituye un antecedente más
para ayudar al inversionista a tomar la decisión de llevar a cabo una determinada
iniciativa de inversión. Su carácter anticipado determina incluso, que su resultado pueda
estar totalmente equivocado, puesto que éste depende del comportamiento de las
variables que condicionan el proyecto.
De cualquier manera la evaluación sigue una serie de fases que tienen el objetivo
primordial de garantizar una reducción de la incertidumbre, intentando convertirla en un
riesgo medido.
Latoma dedecisiones sobre cada unodeestos elementos cuando sedefine la estrategia
de marketing, influye de forma determinante en la rentabilidad del proyecto que se
evalúe.
Delo anterior podemos precisar:
• Ante el problema de obtener un buen rendimiento a largo plazo para los
accionistas, lo más importante es cuidar que lo invertido en los activos de la
empresa sejustifique en todo momento en cuanto a su monto,destino yduración,
envista de losobjetivos de la propia empresa.
• Las decisiones en el área de inversión permanentemente son básicas para el
bienestar a largo plazo de laempresa.
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 89
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DEINTERÉS SOCIAL
o La estimación correcta de los ahorros o de los beneficios que se lograrán, es la
parte más importante de una buena evaluación. A la vez es la que presenta la
mayordificultad,yaquees precisovisualizar loqueocurrirá enelfuturo.
a Las técnicas de evaluación financiera son una ayuda para la selección de
alternativas de inversión.
a Mediante el análisis del riesgo y el estudio de una "reacción" del proyecto a
cambios en los datos estimados, se facilita tomar la mejor decisión, al
considerarse en forma más objetiva, el efecto de éstos en el rendimiento
esperado.
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LACONSTRUCCIÓN,AC
PÁGINA 90
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
BIBLIOGRAFÍA
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 91
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELACONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DEINTERÉS SOCIAL
BIBLIOGRAFÍA
• Alfaro Héctor; Hinojosa José Arturo
EVALUACIÓN ECONÓMICO - FINANCIERA DE PROYECTOS DE INVERSIÓN
EditorialTrillas 1 a . Edición
a Ámbito Financiero
"EMPRESAS CHICAS SON FUTURO DE ECONOMÍAS"
10/07/98 pág.12
EditorialAnfin,Buenos Aires
a Baena Paz, Guillermina
METODOLOGÍA DE LA INVESTIGACIÓN
• Chain N.SapagyChain R. Sapag
PREPARACIÓN Y EVALUACIÓN DE PROYECTOS
• Gitman, Lawrences
PRINCIPIOS DE LAADMINISTRACIÓN FINANCIERA
8a. Edición abreviada
EditorialAddison Wesley Logman,México 2000
• GUÍA PARA LA PREPARACIÓN DE PROYECTOS
Editorial SigloXXI Editores, México
• JL Pappas, Ef Brigham
FUNDAMENTOS DE ECONOMÍA Y ADMINISTRACIÓN
Editorial MeGraw Hill
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 92
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
a Méndez Morales,José Silvestre
ECONOMÍA Y LA EMPRESA
Editorial MeGraw Hill4ta. Edición
a Méndez, Silvestre
FUNDAMENTOS DE ECONOMÍA
Editorial Trillas
• Münch Lourdes,Angeles Ernesto
MÉTODOS YTÉCNICAS DE INVESTIGACIÓN
Editorial Trillas
a Sidney M. Levy
ADMINISTRACIÓN DE PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN
Editorial MeGraw Hill4ta.
Traducción Rosa María Rosas Sánchez
• Woodheab, Antill
MÉTODO DE LA RUTA CRITICA YSUSAPLICACIONES A LA CONSTRUCCIÓN
Editorial Limusa
REFERENCIASELECTRÓNICAS
•
http://www.gestiopolis.com.mx
a http://www.banxico.com.mx
a http://www.finanzas
•
http://www.cmic.com
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 93
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
DESARROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
ANEXOS
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 94
CÁMARA MEXICANA DELA INDUSTRIA DELA CONSTRUCCIÓN
1
r i i (*
FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA PARA UN
RROLLO DEVIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
BIBLIOTECAGLOSARIO
B/C
Relación Beneficio - Costo
Bt
Beneficio generado por el proyecto durante el período "t"
Monto
Co
Suerte principal/ Inversión inicial requerida
ct
Costo causado porel proyecto enel periodo
FENt
Flujo de Efectivo Neto del periodo
Tasa Efectiva de interés del subperiodo
Tasa Efectiva de interés del periodo
Tasa Efectiva de interés del plazo
r
I
I*
Interés aplicado en cada subperiodo
Interésdel periodo
Interés del plazo
¡m
Tasa Nominal Anual
IRI
índice de rentabilidad de la Inversión
mn
Número de subperiodos en el plazo
mn
Número desubperiodos en cada periodo
n
Número de periodos en cada plazo
n
Horizonte de la inversión dividido en periodos
PPE
Pago Periódico Equivalente
PPE
Período de pago
PR
Período de Recuperación
t
Periodo
TIR
Tasa Interna de Retorno
TRC
Tiempo de Recuperación de Capital
TRE
Tasa de Rentabilidad Equivalente
TRI
Tasa de Rentabilidad Inmediata
VPB
Valor Presente de Beneficios
VPI
Valor Presente de Inversiones
VPN
Valor Presente Neto
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LACONSTRUCCIÓN,A.C.
PÁGINA 95