ÍNDICE TITULO PRIMERO EL ARRENDAMIENTO

ÍNDICE
TITULO PRIMERO
EL ARRENDAMIENTO -ASPECTOS GENERALES.
CONSTITUCIONALIDADCAPITULO I
EL ARRENDAMIENTO Y EL DESAHUCIO
EN LA HISTORIA
I.- SÍNTESIS HISTÓRICA ............................................................................ 3
1.-En el Derecho antiguo y moderno .......................................................... 3
2.-En Costa Rica ........................................................................................... 5
a.- El Código General de Carrillo de 1841 .................................... 5
b.- El CPC de 1887 ......................................................................... 6
c.- El Código Civil de 1888............................................................ 8
d.- Las reformas de 1933 y 1937 al CPC .................................... 10
e.- La Ley de Inquilinato de 1942 ................................................ 14
f.- La Ley de Inquilinato de 1988................................................. 21
g.- El Código Procesal Civil de 1989 .......................................... 26
h.- La Ley de Arrendamientos de 1995 ....................................... 29
CAPITULO II
LA INTERPRETACIÓN CONSTITUCIONAL EN
MATERIA DE ARRENDAMIENTOS
I.- INTERPRETACIÓN A LA LEY DE 1942.......................................... 35
1.-Arrendamiento no limita derecho de propiedad................................... 35
2.-Prórroga automática no trasgrede derecho de propiedad y de
libertad de contratación .............................................................................. 36
3.-Limitación a pedir la vivienda para uso familiar no infringe el
derecho de propiedad.................................................................................. 37
II.- INTERPRETACIÓN A LA LEY DE 1988 (N° 7101) ...................... 38
1.-Retroactividad y no apelación de renta provisional ............................ 39
2.-Inconstitucionalidad de toda la Ley por no haberse aprobado
por mayoría calificada ................................................................................ 40
455
3.-Sentencia de casación sobre los efectos de la inconstitucionalidad
de la Ley 7101en situaciones consolidadas .............................................. 45
III.- INTERPRETACIÓN AL CPC DE 1887........................................... 52
1.-Desahucio contra ex-trabajador, no se infringe el derecho de
propiedad..................................................................................................... 52
IV.- INTERPRETACIÓN AL CPC DE 1990........................................... 53
1.-Desalojo administrativo, opción de venta de acciones y
administración de un hotel ......................................................................... 53
2.-No puede limitarse el derecho a la prueba por no depositar
alquileres atrasados –inconstitucionalidad-............................................... 55
3.-Plazo de apelación de sentencias en desahucio –tres días-.................. 57
V.- INTERPRETACIÓN A LA LEY VIGENTE DE 1995 ................... 59
1.-La notificación del artículo 19 LGAU se refiere a comunicaciones privadas no judiciales...................................................................... 60
2.-Visita del arrendador a la casa, límites, necesidad de que
existan daños anteriores.............................................................................. 61
3.-Despenalización, contravenciones, corte de servicios públicos .......... 64
4.-Reducción de plazo para revisión de precio de renta de
cinco a un año ............................................................................................. 65
5.-Procedencia de apelación de resolución que fija renta provisional ........................................................................................................ 68
6.-Reajuste automático de renta en viviendas, para contratos
anteriores a la vigencia de la ley ................................................................ 71
7.-Desahucio administrativo. Poseedores con más de un año
o con litigio pendiente ................................................................................ 72
8.-Desahucio administrativo poseedor con título diverso y con
más de un año ............................................................................................. 75
9.-Facultad de fijar renta provisional, parámetros .................................... 82
10.-No pago de renta provisional, causal de desahucio; en
nuevo juicio................................................................................................. 83
11.-Arrendamiento de empresa mercantil, derecho de llave,
aplicación de LGAU .................................................................................. 84
12.- Derecho de retención de bienes. Rechazo de la acción,
no hay asunto pendiente ............................................................................. 91
13.- Sentencia de reajuste de renta, retroactiva a partir de la notifi456
cación de demanda ..................................................................................... 93
14.-La renta provisional rige a partir del mes siguiente de la
notificación de la demanda ........................................................................ 95
15.-Desahucio administrativo, fundamento; limitaciones,
proceso judicial pendiente.......................................................................... 95
16.-Retención de bienes de inquilino, rechazo de la acción,
por no ser medio razonable ........................................................................ 98
17.-Vencimiento de plazo, derecho de llave, rechazo
por no haberse cumplido tres años de la ley ........................................... 100
18.- Casas de interés social, requisito de desalojo; vencimiento
del plazo ....................................................................................................101
19.-Desalojo administrativo basado en vivienda compartida
-no existe amenaza de desalojo................................................................ 102
20.-Pago en tractos de renta definitiva, solo se aplica a viviendas ........ 106
21.-Indicar el domicilio del propietario en depósito judicial
del pago ..................................................................................................... 107
22.-Reajuste automático del precio de renta en viviendas,
diferencia con otros destinos .................................................................... 108
23.-Mora automática por no consignar el precio. Enervación
de desahucio en viviendas de interés social, rechazo ............................ 111
24.-Enervación de desahucio por falta de pago, sólo se aplica
a viviendas de interés social ..................................................................... 112
25.-Depósito dentro del sétimo día –validez- ......................................... 115
26.- Aplicación retroactiva de la Ley a contratos preexistentes ............ 116
27.-Pago de mejoras, plazo de caducidad ............................................... 119
28.- Competencia juzgados de menor cuantía,
materia inquilinato .................................................................................... 121
29.-Fijación convencional del precio,no desproporcionado .................. 125
30.- Avalúo pericial para desahucio, puede hacerlo cualquier
profesional –inconstitucional-.................................................................. 126
31.-Aumento de ley en renta de viviendas y no en locales .................... 128
32.- Alquiler, crédito privilegiado en quiebra o concurso...................... 129
TITULO II
DESAHUCIO CIVIL Y AGRARIO
(Cuestiones excluidas de la LGAU)
CAPITULO III
457
DESAHUCIOS BASADOS EN EL CÓDIGO CIVIL
I.- CÓDIGO CIVIL -APLICACIÓN-...................................................... 134
1.-Arrendamientos excluidos de la LGAU ............................................. 134
2.-Supuestos excluidos del Código Civil ................................................ 137
a.- Por aplicación de la LGAU ................................................... 137
b.- Por aplicación del Derecho Agrario ..................................... 137
c.- Arrendamiento del establecimiento mercantil ..................... 138
d.- Arrendamientos civiles..........................................................140
II.- CAUSALES DE DESAHUCIO EN ARRENDAMIENTOS
CIVILES .................................................................................................. 141
1.-Vicios, defectos que impidan o desmejoren el uso de la cosa........... 141
2.-Cambio de destino del bien; variación de la forma; construcciones no autorizadas ......................................................................... 143
3.-Daños a la propiedad por el arrendatario o su familia ....................... 146
4.-Goce abusivo del bien.......................................................................... 151
5.-Pérdida total de la cosa; demolición e inhabitabilidad....................... 153
6.-Incumplimiento de una obligación positiva o negativa ..................... 157
7.-La quiebra o concurso.......................................................................... 161
8.-Rescisión o anulación del título de arrendamiento ........................... 165
9.-Cambio de propietario a título oneroso............................................... 169
10.-El no pago de la renta......................................................................... 171
11.-Cesión y subarriendo no permitidos ................................................ 174
12.-Solicitud anticipada del dueño .......................................................... 184
13.- Vencimiento del plazo ...................................................................... 187
14.-Causales pactadas por las partes y resolución de pleno................... 189
a.- Resolución de pleno derecho ................................................ 190
b.- Jurisprudencia ........................................................................ 191
CAPITULO IV
DESAHUCIOS BASADOS EN EL DERECHO AGRARIO
I.- DESAHUCIOS REGIDOS POR EL DERECHO AGRARIO:
COMPETENCIA..................................................................................... 195
1.-Regulación normativa .......................................................................... 195
458
2.-Criterios determinantes de un arrendamiento agrario ........................ 197
a.- Contenido ............................................................................... 197
b.- Criterios jurisprudenciales..................................................... 198
c.- Naturaleza productiva del bien ............................................. 198
d.- Características y elementos ................................................... 200
e.- Extensión del terreno ............................................................. 203
II.- CAUSALES DE DESAHUCIO EN MATERIA AGRARIA:
LEY APLICABLE................................................................................. 206
1.-Aplicación de las causales previstas en el Código Civil.................... 206
2.-Desahucio en ocupación por mera tolerancia..................................... 207
3.-Aplicación de las causales de la LGAU ............................................. 208
III.- REGLAS ESPECIALES PARA EL DESAHUCIO EN
MATERIA AGRARIA ........................................................................ 210
1.-Contrato de esquilmo, improcedencia de la vía sumaria
de desahucio.............................................................................................. 211
2.-Casos en que el I.D.A debe ser parte en el proceso ........................... 212
3.-Conflicto en precario, inexistencia, ocupación por tolerancia,
innecesario agotar vía administrativa ...................................................... 212
4.-Monto de honorarios profesionales: reglas especiales....................... 213
5.-Depósito judicial del pago debe cumplirse con la oferta real
de pago y consignación judicial............................................................... 215
CAPITULO V
EL PROCESO DE DESAHUCIO
(En arrendamientos agrarios y civiles)
I.- VÍA PROCESAL DE DESAHUCIO EN CONTRATOS
AGRARIOS Y DEL CÓDIGO CIVIL ................................................ 217
II.- LA LEGITIMACIÓN Y LA CAPACIDAD .................................... 219
1.-La legitimación..................................................................................... 219
2.-Diferencia entre capacidad procesal y legitimación .......................... 219
3.-Legitimación activa y pasiva en el desahucio .................................... 222
459
a.- Legitimación activa ............................................................... 222
b.- Legitimación pasiva .............................................................. 224
III.- REQUISITOS FORMALES DE LA DEMANDA .......................226
1.-Identificación de las partes................................................................... 226
2.-Los hechos ............................................................................................ 227
3.-La prueba .............................................................................................. 227
4.-El fundamento de derecho ................................................................... 228
5.-La petitoria ............................................................................................ 229
6-.Estimación ............................................................................................ 230
7.-Los timbres de ley ................................................................................ 231
8.-La individualización de la causal ........................................................ 231
9.-Certificación del valor del inmueble ................................................... 232
10.-Intimación previa ............................................................................... 233
11.-Forma de la demanda......................................................................... 234
12.-Lugar o medio para oír notificaciones .............................................. 234
13.-Autenticación por un abogado .......................................................... 234
IV.- ADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA Y NOTIFICACIÓN.... 235
1.-Prevención de inadmisibilidad ............................................................ 235
2-.Traslado (contenido) ............................................................................ 236
3.-Notificación (forma) ............................................................................ 236
V.- CONTESTACIÓN Y EXCEPCIONES A LA DEMANDA ......... 237
1.-Excepciones previas............................................................................. 237
a.- Forma de oposición y tramitación ........................................ 237
b.- Excepción previa de incompetencia..................................... 238
c.- Falta de capacidad.................................................................. 238
d.- Defectuosa representación .................................................... 239
e.- Indebida acumulación de pretensiones................................. 240
f.- Prescripción ............................................................................ 249
g.- Caducidad .............................................................................. 256
h.- Cosa juzgada .......................................................................... 258
i.- Litisconsorcio necesario ......................................................... 263
j.- Litis pendencia ........................................................................ 264
2.-Contestación (requisitos) ..................................................................... 264
3.-Excepciones de fondo oponibles......................................................... 265
460
a.- Pago ........................................................................................ 265
b.- Falta de derecho ..................................................................... 265
c.- Falta de legitimación.............................................................. 267
d.- Excepciones improcedentes: falta de acción y sine
actione agit .................................................................................. 269
4.-Réplica a la contestación y contraprueba............................................ 271
5.-Allanamiento, rebeldía, no oposición del demandado....................... 271
VI.- SENTENCIA Y RECURSOS............................................................ 272
1.-Resoluciones definitivas ......................................................................272
a.- Requisitos ...............................................................................272
b.- Tipos de resoluciones finales ................................................ 272
2.-Recursos................................................................................................ 274
a.- Improcedencia de la revocatoria ........................................... 274
b.- El recurso de apelación ......................................................... 275
c.- Improcedencia del recurso de casación ................................ 280
d.- Improcedencia del recurso de revisión................................. 282
e.- Recurso de casación por prescripción ..................................282
TITULO III
DESAHUCIO ADMINISTRATIVO
(Supuestos y procedimiento)
CAPITULO VI
SUPUESTOS DE DESAHUCIO ADMINISTRATIVO
I.-EXCLUSIONES CONTENIDAS EN LA LGAU ............................. 287
II.-ACLARACIÓN: DESALOJO O DESAHUCIO
ADMINISTRATIVO .................................................................................. 288
III.- POSEEDOR EN PRECARIO........................................................... 289
1.-Regulación ............................................................................................ 289
2-.Origen etimológico e histórico ............................................................ 291
461
3.-Definición ............................................................................................. 291
4.-Caracteres del precario......................................................................... 293
5.-La distinción con otras figuras............................................................. 295
a.- Con la posesión agraria en precario ...................................... 296
b.- Con el comodato.................................................................... 297
c.- Con la ocupación por pura tolerancia ................................... 297
6.-Jurisprudencia sobre poseedor precario .............................................. 298
a.- Posesión precaria, sin título para ocupar local ..................... 299
b.- Posesión en precario, falta de demostración, improcedencia ........................................................................................... 299
c.- Posesión como dueño, diferencia con mera tolerancia,
falta de consentimiento ............................................................... 300
d. Desalojo administrativo, contra precaristas, innecesario
plazo de desalojo ......................................................................... 300
IV.- POSEEDOR POR MERA TOLERANCIA .................................. 301
1.-Regulación y antecedentes .................................................................. 301
2.-Concepto ............................................................................................... 303
3.-Características....................................................................................... 305
4.-Diferencia con otras figuras................................................................. 308
5.-Relaciones complejas y mera tolerancia (opción, leasing,
usufructo, etc.)........................................................................................... 310
6.- Jurisprudencia sobre poseedor por mera tolerancia .......................... 313
a.- Pura tolerancia por dejar de pagar renta, desahucio ........... 313
b.- Posesión con animus domini, no es tolerancia .................... 314
c.- Tolerancia, no inquilinato, documentos no aptos ................ 315
d.- Tolerancia, concepto y contenido......................................... 316
e.- Discusión sobre accesión, improcedencia de tolerancia ..... 317
f.- Tolerancia, procedencia, anterior dueño no entrega
el bien........................................................................................... 320
g.- Tolerancia, discusión sobre posesión y construcciones,
juicios anteriores.......................................................................... 321
V.- EL COMODATO .................................................................................. 322
1.-Regulación ............................................................................................ 322
2.-Concepto y caracteres .......................................................................... 323
3.-Elementos ............................................................................................. 325
4.-Causas de extinción y terminación unilateral ..................................... 328
462
5.-Diferencia con otras figuras................................................................. 332
6.-Jurisprudencia sobre comodato ........................................................... 337
a.- Comodato, inexistencia, mejor derecho de posesión .......... 337
b.- Comodato, inexistencia, relación comercial ........................ 337
c.- Comodato. Ad edificandum. Legislación aplicable ............. 337
d.- Explotación agrícola y casa, rechazo de desahucio............. 338
e.- Préstamo gratuito, otorgamiento de plazo contractual
para desalojar............................................................................... 340
f.- Contrato ad meliorandum, construcción como parte
de alquiler, no accesión............................................................... 341
VI.- EMPLEADOS, FUNCIONARIOS O ENCARGADOS DE
CASAS O FINCAS ............................................................................... 342
1.-Regulación ............................................................................................ 342
2.-Análisis ................................................................................................. 343
3.-Jurisprudencia de desalojo contra empleados .................................... 346
a.- Ex-trabajadores, inexistencia de posesión precaria ............. 346
b.- Amparo – desalojo de vivienda, maestra de Escuela
pública.......................................................................................... 346
c.- Plazo de trabajador lo concede el patrono o el
Ministerio, no la Sala .................................................................. 348
d.- Desalojo de vivienda, dada a conserje de escuela
pública.......................................................................................... 348
e.- Ex-trabajadora, innecesaria audiencia previa...................... 352
VII.- HOSPEDAJES OCASIONALES (HOTELES, INTERNADOS Y SIMILARES) ............................................................................ 354
1.-Regulación ............................................................................................ 354
2.-Análisis ................................................................................................. 354
3-.Jurisprudencia sobre hospedajes ocasionales ..................................... 356
a.- Desalojo de huésped, elección del desahucio judicial
o administrativa ........................................................................... 356
b.- Huésped por años, se convierte en arrendamiento,
reajuste de renta en vía judicial .................................................. 356
VIII.- VIVIENDAS O LOCALES CON FINES TURÍSTICOS ........ 357
1.-Regulación ............................................................................................ 357
2.-Análisis ................................................................................................. 357
463
IX.- ESPACIOS TEMPORALES DE MERCADOS Y FERIAS....... 358
1.-Regulación ............................................................................................ 358
2.-Análisis ................................................................................................. 358
X.- ESPACIO DE ESTACIONAMIENTO O PARQUEO ................. 360
1.-Regulación ............................................................................................ 360
2.-Análisis ................................................................................................. 360
XI.- ESPACIOS PUBLICITARIOS......................................................... 363
1.-Regulación ............................................................................................ 363
2.-Análisis ................................................................................................. 363
XII.- LOCALES O DEPARTAMENTOS EN VIVIENDA DEL
PROPIETARIO .....................................................................................364
1.-Regulación ............................................................................................ 364
2.-Análisis ................................................................................................. 365
3.-Constitucionalidad del desahucio de departamentos en
el mismo inmueble del propietario. ......................................................... 366
XIII.- DESALOJO POR RAZONES DE SALUBRIDAD O
SEGURIDAD......................................................................................... 370
1.-Regulación ............................................................................................370
2.-Análisis ................................................................................................. 370
CAPITULO VII
ASPECTOS PROCESALES DEL
DESALOJO ADMINISTRATIVO
I.- ANTECEDENTES Y REGULACIÓN ACTUAL ........................... 373
1.-El Código Civil de 1887 ...................................................................... 374
2.-La Ley Nº 50 de enero de 1933 y la Ley N° 8 de noviembre de 1937 ................................................................................................ 375
3.-La Ley N° 7130 de 1989 ..................................................................... 376
4.-La Ley vigente (Causales: remisión) ................................................. 377
II.- VÍAS DE TUTELA DEL DESAHUCIO ADMINISTRATIVO . 377
1.-La vía administrativa -desjudicialización- .......................................... 377
464
a.-Características y diferencias de la sede administrativa......... 378
b.- Constitucionalidad de la vía: condiciones............................ 381
2.-La sede judicial ¿es procedente? ......................................................... 392
III.- ÓRGANOS COMPETENTES PARA DECRETAR EL
DESAHUCIO ADMINISTRATIVO ................................................ 395
1.-El Ministerio de Seguridad Pública .................................................... 395
a.- Regulación..............................................................................395
b.-Jurisprudencia: Competencia del Ministerio ........................ 396
2.- El Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo: regulación
y jurisprudencia.........................................................................................397
3.- El Ministerio de Salud ........................................................................ 402
IV.- LEGITIMACIÓN................................................................................ 403
V.- REQUISITOS DE LA SOLICITUD INICIAL ...............................404
1.-Nombre, apellidos y demás calidades del promovente
y del promovido ........................................................................................ 405
2.-La pretensión ........................................................................................ 406
3.-Los motivos o fundamentos de hecho ................................................ 406
4.-Las pruebas ...........................................................................................406
5.-Plazo de ocupación............................................................................... 407
6.- Firma y autenticación..........................................................................407
VI.- TRAMITACIÓN; RESOLUCIÓN Y LANZAMIENTO...........408
1.-Audiencia o averiguación previa........................................................ 408
2.-Jurisprudencia constitucional ............................................................. 409
a.-Desalojo administrativo. Averiguación en sitio,
innecesario proceso ....................................................................409
b.-Desahucio administrativo, innecesaria audiencia
previa de desalojo....................................................................... 412
c.- Desalojo administrativo, necesidad de audiencia
y averiguación previa ................................................................ 413
3.-Resolución Administrativa: forma y contenido ................................ 415
4.-Lanzamiento, efectos y jurisprudencia .............................................. 417
VII.- IMPUGNACIÓN DE LA RESOLUCIÓN ADMINISTRATIVA ....................................................................................................... 418
465
1.-Recursos administrativos .................................................................... 418
2.-El recurso de amparo constitucional .................................................. 420
3.- La vía judicial: civil, agraria y contenciosa-administrativo ............. 426
4.- Suspensión de la orden de lanzamiento ............................................ 428
5.- Jurisprudencia constitucional sobre orden de lanzamiento ............. 428
a.- Improcedencia de amparo si se suspendió orden
de lanzamiento ........................................................................... 429
b.- Desalojo ejecutado, no procede amparo, recurso anterior . 429
5.- Obligación del Ministerio de restituir al desalojado ........................ 430
a.- Efectos de la sentencia jurisdiccional estimatoria............... 430
b.- Jurisprudencia: restitución posesión, amparo con lugar..... 431
VIII.-IMPROCEDENCIA DEL DESALOJO ADMINISTRATIVO EN RELACIONES COMPLEJAS .......................................... 432
1.- Improcedencia de desalojo administrativo, cuando hay
pendiente proceso ordinario por accesión o copropiedad ...................... 433
2.-Improcedencia de desalojo administrativo, local arrendado con opción de compraventa ............................................................ 433
3.- Bien rematado, innecesario desalojo administrativo
contra ex-deudor hipotecario ................................................................... 434
4.- Improcedencia del desalojo administrativo si el poseedor
había titulado como vivienda campesina ................................................ 434
5.- Desahucio administrativo, no procede para poner en
posesión acreedor hipotecario..................................................................435
6.- Improcedencia del desahucio administrativo, con contrato
de participación, arrendamiento o consignación .................................... 437
7.- Improcedencia del desalojo administrativo si el ocupante
por tolerancia hizo construcción (accesión) ............................................ 440
8.- Desahucio administrativo, fundamento, normativa aplicable, proceso judicial pendiente.................................................................442
9.- No se puede reconocer en sede constitucional “mejor derecho” de propiedad ..................................................................................... 445
BIBLIOGRAFÍA ......................................................................................... 447
466