Locales de negocio - Gobierno

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RAFAEL RU!Z .D E LA CUESTA CASCAJARES
Magistrado
LOCALES DE NEGOCIO: LAS
OBRAS. EL CIERRE Y EL CAMBIO
DE DESTINO. DOCTRINA Y
JURISPRUDENCIA DE LA
AUDIENCIA TERRITORIAL DE
PAMPLONA l (1985-1989)
SUMARIO
1. Introducción: Importancia de la jurispruedencia en la evolución interpretativa de
las causas de resolución arrendaticia urbana: incidencia de tal interpretación por
impulsos de la aplicación directa o indirecta (influjo en las normas) de la Constitu­
ción vigente.
2. Causas de la resolución contractual a tratar, y la determinación de las mismas en
orden al principio de respeto a la integridad de la propiedad de la cosa por el
arrendador, y de la estimación económica (valor negocia!) y social del objeto
arrendado.
3. A. Obras que modifican la configuración del local : evolución jurisprudencial al
respecto. B. Consentimiento a su realización , dado por el arrendador: consenti­
miento tácito o presupuesto: irrepetibilidad del mismo : íd. en relación con local
traspasado. C. Obras necesarias impuestas al arrendador.
4. Obras que causan daños dolosos en la finca: debilitamiento de la naturaleza y
resistencia de los materiales empleados en la construcción.
5. Resolución por cierre, abandono o no uso del local: período de tiempo para que el
cierre se estime como falto de protección legal: especial mención de los arrenda­
mientos de almacenes y depositos: dependencia para con la actividad principal.
6. Cambio de destino: cambio de mera actividad (relación con las obras de adecua­
ción): adquisición por taspaso legal (art. 32-2.° LAU): cambio de local a almacen o
depósito y viceversa: no resolución por los casos de cambio de actividad, y sí por el
de cambio de destino (no uso, o no apertura al público).
7. Algunos casos de los temas estudiados, en su examen por la doctrina de los
1. E l pr esente tr ab aj o corresponde , con un a pequ eñ a reform a de actua lización, a la pon en cia
redactad a por el auto r par a e l "Se mina rio sob re arrendamiento s de local de negocio e industria» , o frecido
por la «Cá mara O ficia l del Co me rcio e Indu stria de Navarra», e n Pa mp lona. los días 20 y 21de Noviem bre
de 1989 , e n e l qu e intervini e ron vari os aut ores. y siendo aqué l expuesto e l dí a 20. bajo el tem a: «TI I.
Prob lemát ica de la reso lució n co ntra ctual».
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11 RAFAEL RUIZ DE LA CUESTA CASCAJARES
Tribunales, con especial referencia a la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial
de Pamplona -años 1985-1989-, dado su escaso actual alcance en la jurisprudencia
del Tribunal Supremo.
1. INTRODUCCION: IMPORTANCIA DE LA JURISPRUDENCIA EN LA EVOLU­
CION INTERPRETATIVA DE LAS CAUSAS DE RESOLUCION ARRENDATICIA:
INCIDENCIA DE TAL INTERPRETACION POR IMPULSOS DE LA APLlCACION
(DIRECTA O INDIRECTA) DE LA CONSTITUCION VIGENTE
Aunque en los casos de resolución contractual, de los que aquí vamos a tratar ,
la actual casuistica legal parece suficiente al fin de su regulación normativa, hay
que tener e n cuenta que muchas de las modificaciones que se han ido introducien­
do en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) , hasta llegar al vigente texto
legal, vinieron dadas por precisiones jurisprudencia les sobre determinados su­
puestos , insuficientemente desarrollados en los textos anteriores de la misma .
Aun incluso configurados esos textos legales en su actual redacción , las
determinaciones sobre lo qué se considera «cie rr e» , «abando no» o «no uso» del
local , son j urisprudenciales también , así como la explicación del porqué de la
resolución contractual en estos casos , y los fin es , unos particulares y otros de
índole soci al, que cumple el arrendamiento urbano en relación con la propiedad
del loc al , para considerar la resolución procedente : así, el concepto de lo qué deba
entenderse por «ape rtu ra al público ». También es de creación jurisprudencial todo
lo rel ativo a qué obras «modifican la configuración del local », cuáles so n los
«e le me ntos estructurales» del mismo , a los que les afecten los «da ños dolosos» ,
etc .
Recientement e, la jurisprudencia , un poco estatificada ya en estos qu ehace­
res , ha ido evolucionando también en este campo , yen otros , como consecuencia
de la influencia (directa o indirecta) de la aplicación de la vigente Constitución
Española , sobre todo bajo el prisma de aplicación , en cualquiera de las formas
dichas , del principio de «J usticia efectiva» , de su art o24-1. Así , últimamente ya no
se conside ran causas «modificativas de la configuración física del local » las peque­
ñas obras (superposición de su elos, ca mbi o de puertas o sanitarios , etc.), y se va
configurando la aplicación del Código civil a casos no previstos en la LA U , a
efectos resolutorios, como el cambio de destino-actividad , en cuanto lo permite el
juego de los derechos renuncia bies por el arrendatario (art. 6 LA U).
Todavía debe añadirse a lo a nte rio r que la jurisprudencia que pueda reseñar­
se, como emanada de la Sala 1." del Tribunal Supremo, única que en esta materia
tiene rango de tal, se refiere casi en su totalidad a los años 1950-60, pues, dadas las
reformas procesales del recurso de casación civil , vigentes en el momento actual ,
principalmente en lo referente a la limitación, por razón de la cuantía , del mismo,
son ya muy pocos los asuntos que llegan a tal recurso , por lo que ahora debe
examinarse la doctrin a judicial que emana de las Audiencias de la s di stintas
Comunidades Autónomas, que van perfilando, sobre las ya escasas decisiones
jurisprudenciales, ese movimiento de evolución interpretativa de las normas ,
doctrina importante, por lo tanto , que debe ser conocida por los estudiosos y
profesionales de estos temas. En el presente caso, ofreceremos, al final del traba­
jo, la doctrina judicial, afectante a los distintos aspectos de que aquí se trata,
emanada en el período comprendido entre 1985 a 1989, en que ha desaparecido la
misma , de la Sala de lo Social de la Audiencia Territorial de Pamplona, por ser el
período más re ciente , y afectar a la Comunidad Foral de Navarra, a la que va
dirigido este estudio , aunque en esa época, la referida Sala sentenci aba también
los asuntos procedentes de Guip úzcoa, algunos de los que se recogen también, en
cuanto son bastante interesantes .
NOTAS Y COMENTARIOS
El
2. CAUSAS DE RESOLUCION CONTRACTUAL A TRATAR, Y LA DETERMINA­
CION DE LAS MISMAS EN ORDEN AL PRINCIPIO DE RESPETO A LA INTEGRI­
DAD DE LA PROPIEDAD DEL ARRENDADOR Y DE LA ESTIMACION ECONOMI­
CA (VALOR NEGOCIAL) y SOCIAL DEL OBJETO ARRENDADO
Una de las constantes jurisprudenciales en los casos objeto de este comentario ,
es la de mantener los derechos del propietario a que la situación física (distribución,
etc., y su conservación) del local se mantenga, ya que, a pesar de la función social de
la LAU en orden a la protección del arrendatario-ocupante, se le estima como mero
usuario de la cosa, sin facultad de disponer física y jurídicamente de ella. Por esto , la
causa 7." del art. 114 LAU, determinante de la resolución por «daños dolosos» y por
«o bras que modifican la configuración », va pasando, en la interpretación jurispruden­
cial, de estar sancionadas hasta las mínimas, como antes se ha adelantado (superposi­
ción de «linóleum» , «parquet », etc.), a un criterio más flexible, por el que sólo deban
serlo las más graves (cambio de distribución interior en forma sustancial , supresión de
módulos habitables o ampliación de ellos, etc.).
En los supuestos de «no uso» o «cierr e», causa 11." del art. 114 LAU, por
aplicación de la denegación a la prórroga forzosa , del art. 62-3.", se ha introducido en
la Ley la asimilación a los «locales de negocio » propios, de los «almacenes» y
«depósitos» (art. 5-2-2.") . El fin social, o en favor de la propiedad, en que se basa esta
causa resolutoria «<apertura al público» de los locales, no permisión de su conversión
en «almacenes» o «depósitos» por esa falta de relación pública) también ha sido
resaltado y pormenorizado por la Jurisprudencia y la doctrina judicial de que se ha
hecho mérito.
3. A. OBRAS QUE «MODIFICAN LA CONFIGURACION " DEL LOCAL : EVOLU­
CION JURISPRUDENCIAL AL RESPECTO
Art. 14-7." LA U: Es causa de resolución contractual, entre otras, la de que «el
arrendatario lleve a cabo, sin el consentimiento del arrendador, obras que modifi­
quen la configuración ... del local arrendado ».
El propio precepto , en los apartados siguientes de la misma causa resolutoria,
excepciona a la misma , qué obras, de las realizadas por el arrendatario, no dan lugar a
la resolución entendida como general. Así, y en su ap . 2.", y refiriéndose sólo a los
alquileres de viviendas (inquilinato), determina como excepcionadas aquéllas cuya
cuantía no exceda del importe de 3 mensualidades de renta, si este importe se pone a
disposición del arrendador, en la cantidad necesaria para que éste pueda devolver la
vivienda a su primitivo estado, y si ello 10 realiza el arrendatario antes de iniciar las
obras, exigiéndose también como requisito de la tal excepción , que las referidas obras
pretendidas no debiliten la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la
construcción de la finca . Asimismo , se excepcionan a la regla general resolutoria, y ya
con referencia concreta a los arrendamientos de locales de negocio , la realización por
el arrendatario de obras de mejora de instalaciones o servicios del local, para
adaptarlo a las necesidades de su negocio: si no obtiene al efecto, el mismo, el
consentimiento del arrendador, podrá ser autorizado judicialmente para llevarlas a
cabo, si prueba que las obras proyectadas no debilitan la naturaleza y resistencia de
los materiales empleados en la construcción de la finca, y que las mismas no afecta­
rán, una vez realizadas , al uso de ésta por los demás ocupantes , estando además
obligado el arrendatario que así obrare a pagar el aumento de renta que el Juez
determine, si lo pide el arrendador y aquéllo estima justo (aps. 3.", 4." , S." y 6.",
extendiendo este último dicha excepción, sólo prevista , en principio, como se ha
dicho, a locales de negocio, también a las viviendas , pero cuando el arrendatario se
proponga realizar en éstas por su cuenta, obras para establecer o mejorar las instala­
ciones o servicios) . Aquellas obras quedarán en beneficio de la finca, y el arrendata­
rio estará obligado, respecto a las que no supongan mejora del inmueble, a reponer el
local al estado anterior, si lo exigiere el arrendador a la finalización del arriendo ,
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RAFAEL RUIZ DE LA CUESTA CASCAJARES
debi end o afian zar , tam bién a petición del mismo , esta o bligac ió n, e n la form a y
cuantía que det ermine e l Juez. Si las obras vien en ex presa me nte impuest as po r
decisión admin istr ativ a , se p re sum irá , salvo prue ba e n co ntrario , la nec esidad de su
re alización.
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Vo lvie ndo ya a la regla gen eral del precepto, en cua nto regul ador de la ca usa
resolutori a expr esada a l pr incipio , el co ncepto «co nfigurac ió n», en cuanto referido a l
local arre nda do de qu e se tr at e , no está de finid o e n la ind icad a norm a , ni en o tra
algun a , cu ya ex te nsió n int erpretat iva fuera ap lica ble , pero la ha ido determin and o la
jurisp rudenci a , y por ésta se ha dich o , a l respecto , qu e «ha brán de tene rse en cue nta
las circu nsta ncias q ue e n é l (loca l) con curran para determinar , si dada la naturaleza
de la cosa arre nda da , y sus es peciales ca racterísticas , es ta co nfigu ración (su modifica­
ción ) ha llegado a producir se o no » (T S , S. de 17-12-51). «La co nfig urac ió n de un a
cos a es la disposición de cada un a de sus pa rtes componentes e n relaci ón co n las
demás: la co nfigura ción de un lo cal , es tá det ermin ad a po r su distribución » (S. de
6-12-52). «La co nfig uració n de un a cosa es la dispos ició n de las parte s que la co nstitu­
yen y su especia l figur a» (S . de 25-9-54) . «E l que la d istribuci ón sea más O men os
ben efi ciosa para un fin det ermin ado y perjud icial para ot ro, no afec ta a la configura­
ció n» (S . 6-12-52) . «Para qu e las obras alt e ren las con dicion es del edi ficio , no es
indi spen sabl e qu e sean de tal naturaleza qu e imposi bilite n el servicio norm al de la
viviend a (o local ) o la hagan inadaptable para s u utilización esen cial , sino qu e basta
co n qu e las ob ras modi fiqu en la form a o estru ctura de la cos a arrend ad a , la d istribu­
ció n de s us disti nt as partes , el aspe cto pecul ia r de la mism a , o en ge ne ra l, produzcan
un cambi o no me ramente acc ide nta l y de det alle , sino esencia l y se nsi ble e n la mism a»
(S.S . de 11-1-54 y 20-5-55) . «La co nfigur ació n de un local se ref iere a la forma del
espacio o reci nto co mp re ndido dent ro de las par ed es y tec ho qu e lim itan su exte nsión ,
tanto en se ntido vert ical como horizont al , y tod o cam bio e n el dispositivo de es tos
element os qu e le dan asp ect o o presentación física, co nstituye mod ificación en la
figur a» (S. de 30-1-56) .
La pr ecedente rese ña jur isprudencia l co nsti tuye , por sus fech as y po r co noc ida,
la re fe rencia clásica al tem a abo rdado, en cu anto de te rmina do ra de con cept os legales ,
si bien s u aplicac i ón prá ct ica , a partir de ahí, e n e l de sarr ollo de los mism os , es la qu e
ha variado, pu es ricien tem ente se pu ed e de cir qu e la jurispruden cia ha efectu ado un
vuel co de int erpret ación , ya que, si en un prin cipio se conside rab a qu e el cam bio de
ele me nto s sanitar ios, de coc ina , etc ., podría co nstituir modificación de la config ura­
ción, y luego la supe rposició n de par ed es. suel os o te ch os , tambi én , a men os de que
es tos e leme ntos supe rpuestos fueran se pa ra ble s del elem ento ori gin al , sin detrimento
de és te (as í. la superposició n de «linó leum» o parquelita , y hast a las de falsos tec hos o
de pan eles en par amentos, se con sideraron cau sas resolturios), ac tua lme nte se co nsi­
dera qu e estas pe q ueñas ob ras no afecta n a la co nfiguració n (no la a lteran).
B. CONSENTIMIENTO A SU REALlZACION : CONSENTIMIENTO TACITO O
PRESUPUESTO : IRREPETIBILlDAD DEL MISMO : ID. EN RELACION CON LO­
CAL TRASPASADO
E l ap . 1," de la causa 7." estud iada , del ar t. 114 LA U , exige , par a no pen alizar ,
có mo motivo resolutori o , las o bras de esa índ ole realizad as por el ar re nda tario , que
«med ie co nse ntimie nto del arrenda dor». Este , pu ede se r «e xpreso» y cla ro , en cuyo
caso no se ofrece duda algun a so bre la legalid ad de las o bras; puede ser expreso , pe ro
no clar o , enco nt rá ndonos entonces co n un probl em a so bre interpretación de las
ex presio nes de las partes, sob re tod o si éstas so n escritas, e n cuyo caso se apl icará la
norm at iva del Có digo civil (a rts. 1.281 a 1.289 , inclu sives) so bre inter pr et ac ión de la
volunt ad de las partes , si bien , según la juris prude ncia, y par a este sup uesto co ncre to,
se aplicará un a int erpret ación restrictiv a , en el se ntido de que est as auto rizaciones
deben entenderse e n form a limitad a y no extensiva , corr ie ndo la carga de la prueb a ,
por lo ranto (a rt. 1.214 del C ic.) , sob re su posibl e exte nsió n , más a llá de los estricto s
NOTAS Y COMENTARIOS
términos de las palabras en que obre la concesión, para el arrendatario, qu e la
alegará .
El supuesto de autorización de obras más difícil de interpretar , y digno por ello
de un examen más pormenorizado , es del del consentimiento «tácito» o «presupues ­
to». El TS ha venido a decir que, aunque no const e nada al respecto en el contrato de
arrendamiento, y fuera de los casos de prohibición expresa en él, se entiende
otorgado ese consentimiento en el momento de 1(1 realización del contrato, o cuando
éste se inicia (comienzo del «Ite r» arrendaticio) , al fin de poder adecuar el local al uso
o actividad para el qu e va a ser desti nado (obras de «adecu aci ón» ) , sobre todo si este
destino aparece expresamente constatado en el contrato , o es conocido suficiente­
mente por el arrendador , y consentido o no prohibido , en el caso de que se suceda a
otro arrendamiento anterior, de uso distinto. También dice la jurisprudencia que este
consentimiento presupuesto debe ser cumplimentado por el arrendatario en un plazo
de tiempo escaso o razonable, próximo al inicio del contrato, pues si pasa el tiempo
de este término razonable, hay que entender que el local entregado, tal como estaba,
se adecuaba a las necesidades del nuevo arrendatario , y asimismo , que las variaciones
extemporáneas son obras caprichosas, o no consentidas, y por lo tanto, ilegales , a la
luz y efectos de [a causa de resolución contractual que se estudia .
Dentro de este tema del consentimiento inicial presunto. para obras de adecua­
ción del local a las necesidades de la actividad que el nuevo arrendatario va a
desarrollar en él, se plantea el problema de la finalización de las mismas , y el de su
repetibilidad . Las obras, según esa jurisprudencia, deben realizarse en término
razonable , pues otra cosa supone abuso del consentimiento dado o presumido, y ello
no lo permite la Ley , en cuanto caerían fuera de los términos de la autorización
contractual o legal. Ello quiere decir , a su vez, que no se pueden repetir ya , durante la
vigencia del contrato, a menos de que medie un nuevo consentimiento (esta vez ,
expreso y claro) del arrendatario. Dentro, a su vez, de este aspecto del tema , debe
igualmente decirse que un consentimiento expreso inicial, no limitado en cuanto al
tiempo , debe ceñirse a las obras de adecuación iniciales ; y un consentimiento expreso
posterior (que suele ir normalmente acompañado de una modificación del contrato
inicial, sobre todo en cuanto al importe de la renta, como contraprestación para el
arrendador), debe ser interpretado re strictivamente , en el sentido de que, si no se
expresa claramente otra cosa, sólo servirá para una vez, y realizable en un corto
espacio de tiempo . Otro aspecto del mismo tema , que no está tratado muy expresa­
mente por la jurisprudencia, es el de ese consentimiento presunto para obras de
adecuación iniciales, pero puesto ahora en relación con el nuevo arrendatario de local
traspasado legalmente . Está claro, en el n." 2 del art. 32 LAU, que el adquirente por
traspaso debe destinar el local, durante un año, como mínimo, «a negocio de la
misma clase (igual actividad o destino) al que venía ejerciendo el arrendatario» , por
lo que , iniciado el uso del local por el nuevo arrendatario o traspasado , y durante ese
primer año , éste no puede realizar obras de adecuación a otro destino o actividad,
que aún no puede desempeñar o ejercer, por prohibición legal temporal. El tema ya
se complica a partir del transcurso de ese primer año , si cambia, por estarle ya
permitido , la actividad del arrendatario , bien por ser la suya usual anterior (en otro
local, o en uno principal o en otro que pas a a sucursal, etc.) , por elegirla de nuevo, o
por haberlo manifestado al concertar el traspaso: en este último caso , y siendo el
traspaso legal y aceptado por el arrendador , al no ejercitar , en su caso , los derechos
de tanteo o retracto que le correspondían, y cobrar , sin protesta, su parte en el precio
del mismo (art. 39 LA U), pudiera entenderse que podría realizar esas obras de
adaptaci ón :' en los demás casos , y fuera de los supuestos excepcionales de la autoriza­
ción expresa judicial o de la imposición administrativa , de los aps. 3." y S." de la causa
7." del art . 114 LAU, antes explicados , y si no media, fuera de ellos , el consentimiento
del arrendador, parece difícil entender que esté el arrendatario legitimado para
realizar esas obras, y men os aún si se ha opuesto a ellas el arrendador , con más fuerza
incluso cuando éste se ha opuesto incluso al traspaso .
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El
RAFAEL RUIZ DE LA CUESTA CASCAJARES
Fuera del caso de la autorización judicial de las obras , en los supuestos y con las
limitaciones conte nidas en los ap s. 3.° y 4 ." de la causa resolutoria 7." (mejora de
instalaciones o se rvicios , adaptándolos a las necesidades del nuevo negocio , siempre
que las obras proyect adas no debiliten la naturaleza y resistencia de los materiales
empleados en la co nstrucción de la finca) , quizá el caso excepcional que más interés
práctico ofrezca, lo sea el de la exigencia de las obras por la Autoridad Administrat i­
va, así, la Municipal , e n los supuestos, p . ej. , de licencias de apertura en actividades
sujetas a expedientes MINP, con obligación de ciertas correcciones al fin de obtener
aquélla: también pueden imponer las obras las Autoridades Sanitarias, en materias
relativas a la guarda, exposición y venta de alimentos, a servicios sanitarios del local ,
nuevas Ordenanzas sobre prevención de incendios , etc.
C.
OBRAS NECESARIAS, IMPUESTAS AL ARRENDADOR
Aparte de las que se acaban de explicar , tendremos que acudir también a los arts.
107 a 113 LAU , que tratan de las obras de reparación y mejora , que pueden imponer­
se al arrendador , en cuanto la cosa o local arrendado debe servir para el uso
convenido , y que son, en este supuesto , a cargo del arrendado r , el que puede
compensarse de su coste, mediante un aumento proporcional de la renta , en la forma
determinada en el art. 108. El arto 110, por su parte , establece la forma en que debe
ser requerido el arre ndado r para la real ización de las obras necesarias y regula su
realización sustitutoria por el arrendatario , en e l caso de no ejecución por aquél , o en
el de que la misma sea urgente , pudiendo repercutir su coste en el arrendador , y éste
en la renta , como se dijo antes . Se exceptúan las obras de reparación provinientes de
daños dolosos o negligentes producidos por e l arrendatario o los con él convivientes,
que se rá n de su cargo, sin perjuicio de la acción re solutoria del cont rato , que contra él
se pueda ejercitar (art. 111) . El art. 112 trata de las obras de mejora , que sigue n el
criterio de las nec esarias, cuando se realicen con la aquiescencia del arrendatario o de
los tres quintos de éstos, si son comunes .
4. OBRAS QUE CAUSEN DAÑOS DOLOSOS EN LA FINCA: DEBILITAMIENTO
DE LA NATURALEZA Y RESISTENCIA DE LOS MATERIALES EMPLEADOS EN
LA CONSTRUCCION
Son dos clases de obras las enunciadas , y son las «demás», exceptuad a la más
general antes estudiada, a que se refiere la causa resolutoria 7." del art. 114 LAV .
Los «daños dolosos», deben revestir una cierta importancia , en orden a la propia
co nse rvació n del local , y deben probarse por el arrendador su entidad y el dolo del
arrendatario al producirlos, o en los co nvivie ntes con éste mismo . Habrá que relacio­
nar esta parte de la causa 7.;¡, con el art. 111, si bien en éste se hace referencia,
diferenciándolas , a las reparaciones por daños dolosos o por daños negligentes, tanto
provinientes del arrendatario como de los convivientes con él, y aquel precepto limita
la resolución contractual posible a los daños dolosos. Habrá que distinguir, a su vez,
e n los daños producidos por dolo directo o por falta de reparación o mantenimiento
de la cosa , atribuible al arrendatario : la mayor parte de estas faltas de actuación (por
o misió n) deberán atribuirse a negligencia , lo que no será sancionable con la resolu­
ción ; pero , cuando sean de tal importancia , que su resultado afect e seriamente a la
co nse rvació n de la cosa, podrá llegarse a atribu irlas a dolo . En esto , la casu ística y la
determinación de cada caso, nos dirán si estamos ante un supuesto de negligencia o
ante un actuar doloso , conductas a mbas de contornos difíciles en su diferenciación,
sobre todo en el ámbito del Derecho Civ il.
El final del ap. 1." de la causa 7." estudiada , se refiere , al calificarlas de ilegítimas
también, a efectos de la resolución contractual, a las obras reali zadas por el arrenda­
tario , que «debilite n la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la
construcción », las que podría amparar el arrendatario como legítimas , por contra ,
como las que modifican la configuració n , en el consentimiento del arrendador ,
NOTAS Y COMENTARIOS
consentimiento que no se exige, para su legitimación, como es lógico , en los «daños
dolosos », de anterior referencia . Es claro que estas obras , con sideradas ilegítimas en
el aspecto de la relación contractual protegible , deben afectar , para tener la categoría
pretendida en el precepto qu e se estudia , a partes o elementos estructurales del
edificio o local , como a las vigas o pilares sustentadores, paredes maestras, a la
consistencia del sue lo o techo , etc . , debiendo se r objeto de dictamen pericial , en
orden al grado de ruina qu e provoquen e n un elemento de éstos. Hay partes
accesorias de la construcción (coc ina, sanitarios , tuberías no generales, e tc.), a los
que parece qu e, e n principio , no sería aplicable este precepto .
5. RESOLUCION POR CIERRE , ABANDONO O NO USO DEL LOCAL :
PERIODO DE TIEMPO A TRANSCURRIR PARA QUE EL CIERRE SE ESTIME
COMO FALTO DE PROTECCION LEGAL : ESPECIAL MENCION DE LOS
ARRENDAMIENTOS DE ALMACENES Y DEPOSITOS : DEPENDENCIA PARA
CON LA ACTIVIDAD PRINCIPAL
Esta caus a de resolución se incluye en la LAV , en el art. 114, en su n." 11, si bien
no en form a directa , sino por refer encia a una ca usa de denegación a la pr órroga
forzosa del contrato , la 3. a del art. 62, relativa a la no ocupación del local de negocio ,
mientras éste perm anezca , o en cua nto haya permanecido cerrado , «d urante más de
se is meses en el curso de un año », si bien ello , a ña de este precepto , «a meno s de que
la desocupación o cierre obedezca a justa causa».
Un primer aná lisis hecho a esta causa resolutoria por la jurisprudencia , vino a
determinar, sin mayor discusión do ctrinal posterior , que los seis meses de un año , en
la inactividad negocia 1, no deben computarse en un año natural del calendario oficial,
sino que deben referirse a un pe ríodo anual co mple to , coja és te uno o dos de esos
años , con tal de que, en ese cómputo anual, o de doce meses seguidos , se haya dado la
desocupación, bien en forma partida o continuada, de seis meses y un día, o más .
Et fundamento de la norma , es la pérdida de valor (económico , comercial ) que el
cierre supo ne para e l arrendador o propietari o y par a la sociedad en general , interesa­
da, en bien de la comundiad , en el tráfico de bienes y de actividad negocial en
general. La jurisprudencia del TS así lo viene reiterando desde hace tiempo : vid . , S .
de 5 de Abril de 1961, la qu e recuerda la «triple finalidad que se incumple con el
cierre , con st ituida por el de stino pactado, el interés social del servicio al públi co y el
propio int erés patrimon ial del arrendado r» (S. S . de 11 de Febrero y 11 de Ma rzo de
1969, también ), «la primera de las cuales, inherente a la naturale za del co ntra to,
obliga al arrendatario a cumplir co n la ded icación del local a la actividad por é l mismo
se ñalada con la celebración del contrato, obli gación que se qu ebrant a cuando aun sin
producir un cese absoluto del uso del local, un cierre físico en e l más riguroso sentido
de la expresión , por alcanzar la totalidad en el tiempo y en el espacio , se disminuye o
altera el fin pactado mediante un a apariencia de dedicación que resulta en definitiva
co nta r ía a ese fin , produciendo un a anormalidad en tal uso , por la escasez de género,
por el no func ionamiento durante la jornada normal laboral» (S .S. de 29-9-69 y
23-2-70) , «que permiten deducir el cierre, porqu e éste resulta perfectamente compati­
ble con el desarrollo de una actividad esporádica o circunstancial» (S.S . de 18-12-71 y
26-10-73), «sie ndo también de ten er en cuenta la finalidad que en su manifestación de
interés social , de se rvicio al públ ico , se quebranta , al no poder contar con ese se rvicio
de m anera directa y normal , bien por la interrupción de que sea objeto , o por sus
irr egul aridades o por su completo cese » (vid . , S. del TS , com o las anteriores, de
14-12-74). '
Cierre, ab andono o no uso , significan , a efectos de la norm a estudiada, lo mismo
falta de ap ertura física, total y permanente (abandono) , que clau sura importante , con
dedicación residu al , que no uso , total o parcial , con pérdida de ac tivida d (infrautiliza­
ción) , en período superior a seis meses en un añ o. La demostración del cierre corre de
cue nta del arrendador , qu e pida la resolución co ntractual por esta causa , y la pru eb a
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RAFAEL RUIZ DE LA CUESTA CASCAJARES
más usual en el proceso judi cial , si a é l se di ere lugar , y así a pa rece constantemente
co nstatada por lo s T rib una les e n sus Senten cias, pu ede ser dad a por vía direct a
(rec o nocimie nto judicial o acta notarial de presencia , norm alm ente e n el cierre
físico ), o indirec ta (as í, la documental, sobre falt a o insufici en cia de gasto en los
se rv icios norm ales d el local-luz , ag ua, teléfo no , basuras- , o disminución notabl e del
mismo , en rel ación co n lo qu e se pr eci se pa ra la ac tivida d desarroll ada ) , e incluso
todo e llo pued e con st at ar se asi mismo a tr avés de la prueb a referenci al , co mo la
testifical (en cu yo caso, debe p onderar se la cal id ad de los testi gos , sie n do norm al el
en te n de r com o no valorables lo s testimonios de los familiares, allega dos y empl ead os
de la E mp resa arre n da tar ia , si no han sido p re viam ente tach ados , y sí so n valorable s,
por e l contrari o , los de l porte ro de la finca, ca rte ro , Policía Municip al y com erciantes
y clientes de la zon a) , y la más d e las vec es, es tas pru eb as va n e ntre mezcladas, ye l
res ulta do de un a d e e llas (la de los re cib os de gastos, com o m ás normal y mejor
va lo rada ) , pu ede se r contrapuest o p or las dem ás .
Se considera , jurisprudenci alm ente , pues, «cie rre» o «no uso » , co mo se ac ab a de
de cir , no sól o la fa lta de activid ad co me rcial, norm almente referid a a la pactada o a la
qu e se ha ya prestado (e n cu an to sup o nga a pertura al público o rel aci ón co n la
clie nte la) , s ino tambi én la di smin ución not abl e de la misma (in fra utiliza ció n), sie ndo
el sup uesto más norm al e n est a tr ayec toria e l de la co nve rsió n del «local de nego cio>,
en esa consid eración a mp lia , e n «a lmacé n» o «de pósito», e n cua nto és tos s upo ne n, e n
sí m ismos, es a pé rd ida de actividad o de relaci ón co n e l público . La act ua l LAU , en su
ar t o 5-2-2°, co n fier e la calid ad tambi én de «loca l de negocio», pe ro por extensión
legal del pr opi ame nt e tal, y a efectos de la re gul ac ión legal procedente , a los lo cales
destina dos a «almace nes» o «d e pósitos», e xpresion es qu e d en ot an , en un a primera
acepta ció n de las mism as, ac tivida d residual o sec unda ria , resp ec to a un ne goci o o
local princip al , co n fa lta de re lación, e n aq ué llos, más o men os to tal co n el públi co .
En un primer aná lisis legal de es tos «locales» , pa ra el Estado , la Igle sia Cató lica , la
Pro vincia , el Mu nicipio y dem ás E nti da des asimil abl es (Comunid ad es Aut ónomas,
po r e je mplo) o se ñalad as e n el a rt. 4-2 de la L AU , la con versi ón de un lo cal
a rrend ado a las mism as , de «negocio » a «a lma cé n» o «depós ito », supo nd ría, en todo
caso , la resolu ción co n tract ua l ex a rt o114-6. " LA U (co nve rsió n de la vivie n da en local ,
o vice ve rsa), ya que el arrendamiento de loc ales a los mism os , se ca lifica e n la Ley
co mo de «vivie n da » (art. 4-2) , mientras que si lo es-de «a lmacé n» o «d ep ósito» , su
ca lificació n es co mo de «local d e negocio», contrar io a «vivie n da » e n es te caso (a rt
5-2-2.°) .
Co n to do , el «a lmacé n» , sig ni fica , tan to gra ma ticalme n te , co mo en e l uso
vu lga r d e la ex p resió n, y más e n térm in o s co mpara tivos , m a yor ac tiv ida d d e
a pe rt ura o de rel ac ión con e l públ ico que el «depós ito» , qu e está re firi énd o se a
loc al totalmen te ce rra d o, y qu e no re q u ie re, e n la ge n e r alidad d e los cas os, co mo
aq ué l, dependen cia o relación p ar a con un negoc io principal. Lo cierto es qu e un
lo cal pu ede se r ar rend ado de sd e e l in icio de la rel ación contra ctu al , co mo «alma­
cé n » o «d e pó s ito », pe ro de se r prece de n te me n te «lo ca l de ne gocio » , su degrada­
ció n e n el uso , hacia «a lmacé n» o «depó si to» , vie ne a indi car , o bi en , si el
a rr e n da ta rio disp on e d e n eg o cio pr in cipal en o tro local o la trasl ad a a é l, ac tiv idad
re si du al en aq ué l o secu nd a ria res pe cto a és te, o b ien , si aqu él ca re ce de otr a
act ivi d ad, cesación d el negoci o e n sí. En ambo s ca so s se pr odu ce la re soluci ón
co n t ractua l, según la j u r isp ru de nc ia, pu es e l ces e tot al o en form a impo rta n te de la
ac tiv ida d y de la re lac ió n con el públi co es lo qu e su po ne e l cierr e legal, sa ncion ado
por la L AU co n la resolución arre nda t icia , com o se ha di cho .
NOTAS Y COMENTARIOS
6. CAMBIO DE DESTINO : CAMBIO DE MERA ACTIV IDAD (RELACION CON
LAS OBRAS DE ADECUACION). ADQUISICION POR TRASPASO (ART. 32-2.°
LAU). CAMBIO DE «LOCA L" A «A LMACEN" O «DEPOSITO" Y VICEVERSA. NO
RESOLUCION POR LOS SUPUESTOS DE CAMBIO DE ACTIVIDAD, Y SI POR EL
DE DES:I:mO (NO USO O APERTURA AL P~BLlCO )
,'
1
•
"
.
En p rincip io , el' «ca m b io de d estin o », en sí, no es causa de re solución co nt ra e­
tu al. por no es t a r incluido com o t al e n e l art . 114 L AU (qu e recoge , t ambi én e n
principio , un criterio de «n úme rus cla us us» e n su r egul aci ón d e la re solución co nt rac­
tual) . Só lo re co ge este precept o , como incluible en di ch as causa s r e solutori as , en la
7. ", co mo ya se ha adelan tado a ntes , el cambio de de st in o (o transformación) de
«vivie nda» a «lo ca l de negocio», y a l re vés , lo qu e afec ta rá legalmente , como
as im ismo ya se ha indicad o , a la Igle sia , al E stad o y dem ás entes del art. 4-2 , e n
cu ant o modifiquen e l destino de un «loca l de ne gocio » a «almacén. o «de pósito ».
La di ficultad pu ed e pl ante a rse re spe ct o a lo s a rrenda mien tos llam ad o s m ixto s ,
de «lo ca l-vivie nd a» (casa-h abit ación ) o vice versa, e n lo s qu e , según la juri sprud enci a ,
prim a . p ar a su calificaci ón ju rídica , d entro de ese o rde n d e conceptos , la mayo r
imp ortan cia en el destin o o de dicaci ón , a local o a vivienda. U n caso de a rre nda m ie n­
to mixt o , e s el del a r t . 4-1, inquil inato con ej ercicio por e l a rre n data rio (o p ar ient e s
hast a el tercer grado) d e un a p rofesió n (Abogado, M édico , D enti st a , etc.) , f unc ió n
pú bli ca (Notar io , R egistrado r , Corre do r de C om ercio , e tc ., sob re todo en peque ñ as
lo calid ad e s) o pequ eñ a ind us t ria domé stic a (h o sp ed aj e , p ro fe sorado , sa st re- mod is ta.
pequ eño taller, e tc .) , a u nq ue sea o bjeto de tri butación . E s claro que , e n caso de
«vivie nda» . co mo d e stin o pr incipal , si e l inq ui lino va ocupa ndo la s dependencia s de la
mism a p ar a un m ayor d esar roll o de la actividad negoci al , d e modo que aq ué lla d eje
d e se r e l de st ino princip al , se pro d ucirá la resolución o fin del contra to , y a sí lo tiene
res ue lto la ju risp rude ncia , y lo m ismo o cu rr irá de producirse la situació n co nt ra ria
«<loca l-vivie nd a», e n e l q ue la h a bitabilidad va ya s upera ndo, e n fo rma impo rt an te, a l
d e st ino negocio-comercio ) .
Otro su pue sto, no con t e m pla do en la LA U , pero que ha brá qu e e n te nde r lo
co mo si m ila r al anteri o r , es e l de los arrendami ento s «urba nos» con «finca rús tica »
residual (e xce pció n a l su p ues to d e ex clu si ón de la LA U . d el art. 2-4 d e és ta ). Puede
d arse la situa ció n de loc al d e negoc io -viviend a, prim an do a q ué l, y a ctivida d re sidu al
rús tica, e n lech erías y esta bleci m ie n to s sim ila res , co n p ar cela an eja (den tro del
p erímetro d e la fin ca tot al o mu y pró xim a a In fin ca urb an a ) par a un ga na do escaso:
es tos su pue sto s su el en darse en zonas en prin cip io ca lificad as com o zo nas rú sti cas o
n o urbanas. que, medi an te un cre cim ie n to o expa ns ió n del sue lo urban o , y de la
población en suma , se an e xionen caseríos , m asías u otras fincas con es ta dedi ca ción .
La arnplicación, e n e stos s u pue sto s , de la actividad rústica, en detrim ent o d e la
urb an a (a b a nd o no del nego cio d e venta o expedición de productos agra rio-pecu ario s ,
y d e la casa- ha bitació n co mo tal ) , haría salir a es te arrend amiento de la protec c ión d e
la LAU , qu e no podría ya re gul ar un a activid ad me ra o pred ominantemente r ús tica.
A l no estar e ste supu e st o ini cialm ente incardin ad o ta m poco e n la Le y de Arrend a ­
mi ent o s Rú sti cos o LAR (a rt. 7-1, 1." Y 2.") , sería a p lica b le a esta situ aci ón e l Cód igo
civil, y pro ced e ría e l de sahucio del a rr e ndata rio, po r va riació n d el uso p a ctad o , d e
que lue go se h ablar á. Po r lo tanto , habrá qu e d ist ing uir e n e l o rde n de cosas del te ma
aho ra tratado , «destino » (v r úst icov -e u rbano» . «vivie nda--e loc a l de ne g oc io », y com o
su bclas e d e és te, ta mbi én «alm acén » y «dep ósi to» ), de «activid a d» ne go cial (t ie nda
de tejido s-librería , e tc .) . N orm almente, e l de stin o-actividad no se pact a e n lo s co nt ra ­
tos, y puede va r ia r du rante la vida o «í te r. d el arrendamiento, por ne ce sid ad e s del
a rre nda ta rio. sin qu e e llo pu ed a supo ne r, si n m á s , la reso luc ió n co ntractual , co nte m ­
pl ad a por sí so la esa situació n . Ah o ra bien, si se p act a e n concreto un d estin o­
act ivid ad , y a é l se some te n la s parte s , un a cie rta ju risp rud encia , o do ct r in a jud icial
repe t id a m ás bien , a p lica actua lme nte e l Có d igo civ il: a r t. 1.555-2 .", qu e co nt ie ne la
obli ga ción para e l a rr e nda tario de usar debid am ente d e la cosa , «des ti ná ndo la a l uso
pactado » ; pu e st o e llo en rel ación con el a r t. 1.569-4 .'\ proc ederá e t d esahuci o judi cia l
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RAFAEL RUIZ DE LA CUESTA CASCAJARES
del arrendatario, cuando éste «destine la cosa arrendada a usos o servICIOS no
pactados que la hagan desmerecer , o no sujetarse en su uso a lo que se ordena en el
n." 2." del arto 1.555». Según esa doctrina judicial , deberá entenderse que se produce
la resolución- desahucio en estos casos, por el cambio de ese destino pactado
expresamente, ya que ello supone para el arrendatario la renuncia a un derecho
renunciable, el de cambio de actividad: art. 6-3 LAU.
En Derecho Foral navarro , el Fuero Nuevo regula, en su Ley 596, el arrenda­
miento de establecimientos mercantiles o industriales y otras explotaciones en ella
relacionadas (arrendamientos de industria o Empresa, exceptuados de la LAU,
aplicable en Navarra ; sustituyendo aquélla la aplicación del Código civil en estos
casos) . Pues bien, dicha Ley foral, como el texto civil común, antes reseñado ,
determina , entre las reglas aplicables a estos contratos , salvo pacto en contrario, la
siguiente : «1. Sin consentimiento del arrendador, los bienes arrendados no podrán
destinarse a actividad distinta de la pactada o de aquella a que se dedicaban con
anterioridad al contrato».
Un supuesto de «cambio de destino», como causa resolutoria, sí contemplado en
la LAU, art. 114-6.", parte final, es el del local traspasado legalmente, pues si el arto
32-2." obliga al arrendatario-traspasado a destinar el local durante el tiempo mínimo
de «un año», a «negocio de la misma clase (actividad) al que venía ejerciendo el
arrendatario», el incumplimiento de esta obligación , es causa de resolución contrac­
tual, conforme a aquella norma (<<incumplimiento por el adquirente en traspaso de la
obligación que le impone el apartado 2.° del art. 32>,).
En estos supuestos, de mantenimiento de actividad por el traspasado , pueden
darse también situaciones conflictivas, en relación con cuál sea la actividad o destino
del local por el traspasan te , pues pueden ser varios con uno predominante, y el
mantenimiento de todos, sobre todo de los accesorios , puede ser muy gravoso para el
arrendatario, y entendemos que la obligación de mantenimiento se refiere sólo al
principal, en cuanto los demás sólo hayan podido tener existencia en contemplación
al mismo, si bien ello podría suponer, en algún caso , una aminoración de actividad,
que creemos no está contemplada en el precepto . También puede suceder, y esto será
lo más normal (caso, por ejemplo , de Banco adquirente en traspaso de un local
destinado a frutería), que la actividad anterior no sea rentable para el traspasado, o
que , por una u otra circunstancia, éste no esté capacitado para ejercerla, por su alta
tecnificación , enorme gasto de actividades en desuso . En estos casos , y aunque el
traspasado no podrá ejercer esa actividad por medio de terceros, como el anterior
arrendatario (art. 114, causas 2.ay S."). habrá que resolver el conflicto en forma
racional, y no sancionar una aminoración de la actividad precedente (que podría ser
sancionada en otro caso), por tratarse de una ocupación con destino temporal y
residual. Sí habría que sancionar, por el contrario, actuaciones de las partes en el
traspaso (traspasante y traspasado), que supongan abuso de derecho o fraude de Ley,
o vayan contra la buena fe (art. 9 LAU) , como la de cambio precedente de actividad
en el traspasante, antes de formalizar el traspaso o de comunicarlo, a efectos de
tanteo, al arrendador: esto no podrá ocurrir, por prohibición legal , según la interpre­
tación que al «cambio de destino», como sancionable, antes se ha dado, cuando en el
contrato se haya establecido un concreto destino-actividad, y ello suponga la prohibi­
ción de otros; más difícil es el caso de que esa concreción no exista , o se haya
permitido en el contrato, o en el actuar de las partes, el cambio de destino : si esta
permisión es total, no cabe duda de que ese cambio, a la siguiente actividad del
traspasado, puede hacerlo el traspasante en cualquier momento anterior al traspaso
en sí, pero si el cambio está autorizado sólo muy limitadamente , habrá que atenerse a
esas condiciones en que deba autorizarse, yen cualquier caso, para valorar la buena o
mala fe de las partes, si nunca se ha producido un cambio, y no hay nada pactado al
respecto , al tiempo en que el traspasan te efectúe el tal cambio , pues si es muy
próximo al momento del traspaso, pudiera entenderse como fraudulento , o carente
de buena fe , o efectuado en abuso de derecho.
NOTAS Y COMENTARIOS
En lo demás, habrá que relacionar el cambio de «destino» con las «obras de
adecuación» del local. Se dijo antes, que se presume el consentimiento del arrenda­
dor para la realización de obras al inicio de la relación contractual, no después , a
menos de que haya pacto expreso al efecto. El cambio de actividad en el arrendatario,
que no requiere, en principio, de conformidad del arrendador, no le dá derecho a
aquél, por tanto , si no hay nuevo pacto en ello, a que él mismo realice obras de
adaptación al nuevo destino, y si las realiza, incurriendo en el art o114-7.", por ahí
podrá venir la resolución sancionadora .
En caso de cambio de actividad por el grado de uso, esto es, transformación del
«local de negocio» en «almacén» O «depósito», será sancionable el cambio , no por ese
nuevo destino, sino por el cierre al público . Un supuesto difícil, que ya hemos
iniciado antes en su análisis, será el del traspaso del local, realizado legalmente, lo
cual supone conformidad del arrendatario al mismo, efectuada expresamente o
impuesta . Una vez transcurrido el año de continuación en el destino-actividad o uso
anterior (art. 32-2."), parece claro que la LA U autoriza al traspasado a cambiar el
destino o clase de negocio realizado hasta entonces en el local, y el problema puede
plantearse en el aspecto relativo a si él mismo puede o no realizar obras de adaptación
al nuevo destino. Si se considera el traspaso como nuevo contrato en sí, con la
limitación del uso en el primer año, cabrían tales obras sin consentimiento del
arrendador. Pero si se estima que el nuevo arrendatario trae su causa del anterior , y
que se trata de un mismo contrato, con novación meramente subjetiva, o subrogación
en la persona del arrendatario, con unas formalidades para ello exigidas en la LAU ,
es claro que no cabrían tales obras de adecuación. De todas formas , la solución a ello,
dependerá de cuál sea el punto de vista que deba adoptarse, sobre la continuación del
contrato anterior, o el nacimiento de uno nuevo, desligado de aquél, como se acaba
de indicar. De todas formas, lo normal, en la práctica, suele ser que el arrendador ,
vuelva a concertar nuevo contrato con el traspasado, y esto es lo aconsejable, y que
en el mismo, mediando un aumento de renta , u otros cambios respecto al contrato
anterior , que supongan una contraprestación suficiente para el arrendador, se autori­
ce el cambio de actividad , y la realización de las oportunas obras de adaptación a la
nueva clase o tipo de negocio.
7. ALGUNOS CASOS DE LOS TEMAS ESTUDIADOS, EN SU EXAMEN POR LA
DOCTRINA DE LOS TRIBUNALES, CON ESPECIAL REFERENCIA A LA SALA
DE LO CIVIL DE LA AUDIENCIA TERRITORIAL DE PAMPLONA - AÑOS 1985­
1989- , DADO SU ESCASO ACTUAL ALCANCE EN LA JURISPRUDENCIA DEL
TRIBUNAL SUPREMO
e
Aportamos, a continuación, como casos prácticos, que sirven para una mejor
comprensión de los supuestos estudiados , algunas Sentencias judiciales recientes,
principalmente de la Sala correspondiente de la extinguida Audiencia de Pamplona,
que puedan servir de pauta a los estudiosos o interesados por el tema . La jurispruden­
cia del Tribunal Supremo, cada vez más escasa en la materia, está siendo sustituida,
en los Manuales o Compendios de estos arrendamientos , y en las referencias foren­
ses , por esa otra doctrina judicial, y aquélla, por ser ya clásica , se ha recogido en lo
fundamental anteriormente, no siendo precisas , a juicio del autor de este trabajo , por
ser harto conocidas , otras citas de ellas, y sí, en cambio, las decisiones judiciales más
recientes, que sí van conformando esta materia en sus nuevas dimensiones. Aquí, y
por los destinatarios de este trabajo, merece mención, casi exclusiva, esa doctrina del
Tribunal de Apelación de Navarra.
Dividiremos, en esta parte del trabajo, dichas Resoluciones, por grupos, de
acuerdo con el siguiente cuadro:
A) LAS OBRAS EN EL ARRENDAMIENTO :
a) Obras de reparación necesarias (grave incomodidad).
b) Obras inconsentidas que modifican la configuración .
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11 RAFAEL RUIZ DE LA CUESTA CASCAJARES
c)
B)
Daños dolosos, causados en la finca.
CIERRE DEL LOCAL.
No uso, durante e l término legal.
C) CAMBIO DE DESTINO DEL LOCAL.
A) Las obras en el arrendamiento:
a)
Obras de reparación necesarias (grave incomodidad):
S. A.T. de Pamplona, de 30-Y-85, n." 196/85.
Rollo de apelación n." 519/84.
Juzgado de procedencia: 1." Instancia S. - Sebastian , n ." 2 .
Objeto arrendado: locales en planta baja y oficina en la 1." planta , en calle
céntrica de San Sebasti án,
Demandantes : seis arrendatarios.
Demandado : el propietario.
Acción ejercitada: Reclamación de cantidad, en Ju icio especial de la LAU , por
OBRAS DE REPARACION NECESARIAS , por grave incomodidad.
En primera instancia , se desestima la demanda por el Juzgado , y la Sala la revoca
en apelación, dando lugar a la demanda , previa desestimación de e xcepciones proce­
sales, y se declara el derecho de los arrendatarios «a realizar , en ejecución sustituto­
ria , por falta de actuación del arrendador demandado en plazo legal desde el requeri­
miento fehaciente realizado, en la acometida de agua potable del servicio municipal
de San Sebastián , al edificio n." 12 de la calle . .. , de dicha Capital, en el que aquéllos
tienen ubicados, como arrendatarios , sus locales de negocio y oficina, las reparacio­
nes urgentes por grave incomodidad, cuyo coste, que los demandantes han abonado,
ha supuesto la suma de .. . ptas ... » , condenando al demandado a pagarles, en
proporción a sus rentas, a los arrendatarios, dicha cantidad , más intereses legales
desde la reclamación fehaciente.
Como base de dicha condena , se dice que , <d a acción de ejecución sustitutoria
por reparaciones necesarias que producen incomodidad grave, y amparada en el arto
110 de la LAU , sería el n. " 2." del mismo el aplicable, dada la necesidad urgente de la
obra , pues la falta de suministro de agua potable, suficientemente probad a en autos,
era de inmediata reparación , al producir en las tiendas y oficina (no sólo como
elemento de trabajo necesario en alguna de ellas -laboratorio fotográfico- , sino
también como de necesidad vital - se rvicios sanitarios y limpieza-) una incomodidad
grave ; pero, si se entendiera que el apartado aplicable era el supuesto n ." 1 del propio
precepto , lo cierto es que su exigibilídad también se da, ya que intervino la Autoridad
Municipal por medio de sus Servicios Técnicos competentes ... , que determinó la
reali zación de las obras, y éstas fueron las de cambio de tubería de acometida de
agua , como mínimo imprescindible, y el dueúo de la casa fue requerido fehaciente­
mente a realizarlas, y al no hacerlo en el plazo prescrito en el precepto, ello habilitaba
a los arrendatarios a efectuarlas sustitutoriamente , y a cargo de aquél ; por lo que ,
probada la realización adecuada de la obra, y su coste , que es el reclamado en
demanda, corresponde al propietario pagar su importe, con indemnización accesoria
de intereses ».
b) . Obras inconsentidas, que modifican la configuración.
1) S.A.T. de Pamplona, n ." 204/88: de 30-5-88 .
Rollo de apelación n." 26/88.
Juzgado de procedencia : La Instancia S.S . n ." l.
Objeto arrendad o : local de negocio en planta baja , en calle de Irún, al que va
NOTAS Y COMENTARIOS.
anej o el water n." 2 de los construidos en tal planta , y estuvo arrendad o a ntes de 1982
para Gestoría (o A sesoría Laboral), quedando el mismo con grandes desperfectos
cuando los titulares del negocio lo abandonaron , cortando incluso los cables eléctri­
cos.
Demandante : el propietario del local.
Demandado : e l arrendatario a partir de 1982, y los traspasados.
Acción ejercitada : Resolución de contrato , en juicio de la LAU , por REALIZA­
CION DE OBRAS INCONSENTIDAS , que modifican la configuración .
En primera inst ancia , se dicta Sentencia por e l Ju zgad o , por la qu e se dese stima
la demanda del arrendador frente al arrendatario princip al y los a rr enda ta rios traspa­
sado s, y la Sala confirma dicho Fallo en ap elaci ón .
Es fund am ento de dicha Sentencia , entre otr os , el siguie nte: «e) ade más , con sta
asimismo probado que , en ningún mom ento se pr et endi ó un arr e nda miento para
almacén, sino qu e el uso o de stino (el actua l, antes indicado) fue sie mpre e l mismo ,
pues no dicen aquello los testigos propuestos por el propio acto r, e inclu so un o de
e llos habla de que se intentó establecer un negocio común , con parti cip ación o
comi siones para el propietario , y sí lo dicen (que el local ha es ta do siempre abierto al
públ ico para venta y degustación del café) lo s te sti gos del arrendatario , uno de ellos
con un esta blecimie nto contiguo y los otros do s qu e parti cip aron en las o bras de
adecuación realizadas , alguno de los que vuelve por e[ local como con sumid or ; d) es
doctrin a jurisprudencia} , harto conocida y rep etid a , la de qu e, a l arrendarse un loc al
para de stinarlo a un determinado uso, se so bree ntie nde, sin ne cesidad de otorgarlo
ex presa mente , que el arrendador consiente en la reali zaci ón de determinadas o bra s
de adecuació n , en relación con dich o uso , las que deben de realizarse en tiempo
próximo al del inicio del arr endamie nto , y en el presente caso hay que e nte nde r ese
consentimiento , y qu e las obras se reali zaron entonces y tuvi eron esa finalidad , pues
así lo reconocen los testigo s que al efe cto han depuesto so bre estos extre mos, ya que
anteriormente , el local había estado de stinado a Gestorí a (o Asesoría Laboral) , ya la
finalización de este uso, el mismo qu ed ó en deplor ables condiciones; además , no está
probado en concreto cuál de las obras realizad as altera la co nfigur ació n del local,
co mo exige la cau sa resoluto ria ejercitad a, except o la pared de separación y la
distribución de los aseos , que pudi eron ser necesar ias , e impuest as al reabrir el local,
ya que las demás obras denunciad as , un as no ap ar ecen probadas ni reconocidas
(modificación de escaparates al exte rio r, excepto e n ele me ntos movibles o exposito­
res), otras , sobre las qu e no se ha pr acti cado prueba de su posible adherencia al
inmueble , suelen ser sobrepuestas (los dos mostradores), y la otra (pegado de un
sobresuelo de parquelita ) , si no es má s que la reposición de un elemento de sgastado ,
no supone tampoco alteración ilegal; y f) por últim o , y si bien el art. 29 de la LA U , en
su último inciso , dice qu e el cesion ar io por tr asp aso del local queda subrogado, no
sólo en los derecho s, sino tambi én e n las obligaciones nacid as del contrato de
arrendamiento , es tambi én cierto que una concreta jurisprudencia , recogida en la
Sentencia «a qua », dice que , co nsuma do el traspaso legalmente , no quedan subrog a­
dos [os cesionarios e n las conse cue ncias de ciertas infraccciones que pudo cometer el
arr endatario traspasante , y e n el pre sente caso hay que ten er muy en cuenta qu e si el
establecimiento está abie rto al público , como negocio simil ar a cafetería, en la ciudad
de Irún , y próx imo a é l vive , o re a liza su actividad de trabajo, e l arrendador , éste no
pudo ign orar, durante 5 años, la realización de las obras de adecuación , y no pu ed e
arre meter contra los cesion a rios, qu e , fiado s en ese destino, hecho a la luz pública, se
subroga n en el contrat o , destino qu e se les obliga a mantener durante, al menos , un
a ño , co nfo rme al art. 32-2.<l de la LAU».
2) S. A .T. Pam plon a , n." 171/89: de 24-5-89.
Roll o de a pe lació n n." 520/88 .
Ju zgado de pr oced encia : 1." In st anci a de Tafalla.
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -- - -�!�!!��­
11I
RAFAEL RUIZ DE LA' CUESTA CASCAJARES
Objeto arrendado: local de negocio en planta baja , en calle céntrica de Tafalla,
dedicado a negocio de churrería , y traspasado para Bar-churrería .
Demandante: la propietaria-arrendadora , hija de los primitivos arrendadores.
Demandados : el arrendatario, viudo y jubilado , y los presuntos subarrendata­
rios, hijas del mismo.
Acción ejercitada : Resolución contractual , en juicio de la LAU , por OBRAS
INCONSENTIDAS, que modifican la configuración del local. A esta acción , se
acumula en demanda , otra, también resolutoria, por cesión, traspaso o subarriendo
incons entidos .
Antecedentes: En primera instancia, se dicta Sentencia por el Juzgado, por la
que se desestima la demanda, e n cuanto a las dos accion es ejercitadas, y apelada por
, la arrendadora , la Sala da lugar al Recurso , sólo en cuanto a la resolución por obras
inconsentidas, confirmándola en cuanto a la desestimación de la otra acción , y en
definitiva declara resuelto el contrato de arrendamiento que unía a la arrendadora y
al arrendatario , absolviendo a las hijas de éste, y condenando a aquél al desalojo del
local.
Como fundamento de dicho Fallo condenatorio, se dice en la misma , entre otras
cosas: «1.0 la 'autorización de obras' al arrendatario , del documento de 25 de Febrero
de 1964 (folio 9 de los autos, y aportado como n. ? 3 a la demanda), no puede tener el
carácter amplio que se pretende por el arrendatario, en cuanto su motivación (ade­
cuación del local , adquirido por traspaso , al nuevo destino , autorizado, y su contra­
prestación , de aum ento de la renta) sólo consta para el momento en que se firmó , y
estas autorizaciones , como limitativas del derecho preponderante , en orden a la
disposición de la cosa , del arrendador, no pueden interpretarse extensivamente , por
lo que deben limitarse a la adecuación del local al nuevo destino, sólo en la fecha en
que se conceden, pues si no, darían un poder omnímodo , en este aspecto importante ,
al arrendatario , y no aparece probado que así se quisiera por las partes ; 2.0 por lo
tanto, no pudiéndose amparar en ese documento, limitado en el tiempo, las obras
realizadas, como se pretende por el arrendatario , queda ahora por determinar si tales
obras tienen la importancia y consistencia que la jurisprudencia exige para la aplica­
ción del precepto resolutorio indicado (caus a 7" del art. 114 LA U) , Y como en el
presente caso, a petición de ninguna de las partes, se han practicado pruebas más
definitivas al respecto , como las de reconocimiento judicial y pericial , que concreta­
ran el haberse traspasado o no ese límite legal , siendo las aportadas no mu y concreta­
doras a tal fin, hay que partir del hecho de que la clandestinidad de obras interiores, y
su realización a espaldas del propietario , que debe saber qué se hace en su local ,
traspasan también la carga de la prueba, sobre la licitud o ilicitud de las obras, al
arrendatario , que las ha mandado realizar; y 3. 0 frente a la afirmación de éste , de que
se trata de obras de adecentamiento y decoración , habiendo aportado determinadas
facturas de las mismas (no consta si son todas , y si existen o no otras obras no
reflejadas en ellas), se puede deducir, apreciándolas en conjunto, y de acuerdo
también con la prueba testifical al efecto practicada , que son obras importantes, que
han supuesto un gasto de unas 1.500.000 ptas. se ha cambiado totalmente el baño o
servicio, sin constar si había o no necesidad de ellas , ha habido obra de albañilería,
pues se ha sacado escombro , se han cambiado suelos y la carpintería, y se ha sustraído
el alcan ce de todo esto a un conocimiento claro y efectivo».
c)
Daños dolosos, causados en la finca.
S. A .T. Pamplona n." 409/85: de 18-11-85 .
Rollo de apelación n. " 215/85.
Juzgado de procedencia : 1.' Instancia de Pamplona n." 2.
Objeto arrendado: Nave industrial , en Berrioplano (Cendea de Anso áin), com­
puesta de dos cuerpos , arrendada en 1971 a la Empresa demandada , fabricante de
·NOTAS y COMENTARIOS
pastillas de café y leche, autorizándose en el contrado a la realización de obras para la
adecuación del local a su referido uso industrial, las que se llevaron a cabo , comparti­
mentando los locales y bajando los techos con escayola, y cubriendo algunos suelos
con moqueta, llegando un momento en que las oficinas, que formaban un cuerpo
pequeño de las naves, se convirtieron en almacén, y debido al uso ya las humedades,
procedentes del tejado, y a la falta de un adecuado mantenimiento, hoy en día los
locales están en deficiente estado de conservación, habiéndose desprendido algunas
planchas de los falsos techos, roto azulejos , mal estado de la moqueta , suciedad en
paredes y techos, rotura de cristales de ventanas y similares , y en la pared Sur, el agua
sale al terreno posterior por un agujero practicado en la pared , y la de los servicios
por una tubería, actualmente rota, que da al mismo terreno, sin conexión con red
sanitaria, lo que provoca el encharcamiento del terreno y la afectación de la pared,
cuyos cimientos han sufrido un determinado hundimiento, y se han abierto grietas y
desconchados en la misma , que debe ser reparada .
Demandante: la propietaria-arrendadora.
Demandada: la Compañía Mercantil arrendataria.
Acción ejercitada: Resolución contractual, por DAÑOS DOLOSOS, causados
en la finca .
Antecedentes: En primer grado , el Juzgado dicta Sentencia, desestimando la
demanda, por entender que no se habían producido dolosamente los daños, y
absuelve de aquélla a la demandada, y apelada la misma por la arrendadora , la Sala
desestima el Recurso y confirma el Fallo de instancia.
Se recogen, como fundamentos jurídicos, en Jo importante, de esta última
Resolución, los siguientes : «a) la mayor parte de los daños o desperfectos , constata­
dos en los autos, se refieren más bien al uso y adecuación de la cosa , en su momento ,
a su destino, al no ser el resultado de aquél debidamente reparado , como reconoce la
arrendataria en confesión, por tener previsto su traslado a otro lugar, pero que, no
cabe duda, no obedecen a mala intención , sino a descuido, y que podrán ser satis­
fechos en su día, por el cauce del art. 111 de la LAU, pero sin que quepa la acción
resolutoria ahora interpuesta, como muy bien razona la Sentencia «a qua», ya que no
puede asimilarse el descuido a dolo o mala fe; b) sólo, como dice la aludida Sentencia ,
merece especial atención el tema de la evacuación de aguas industriales y sanitarias al
exterior , sin conexión al colector general, ya que las mismas, por su estancamiento
junto a la pared de cierre correspondiente, han deteriorado en parte su cimentación y
la propia pared, lo que requiere de una reparación urgente, y la parte apelante estima
que aquí sí existe mala fe, al omitirse voluntariamente tales reparaciones, con la
continuación del daño, pero debe mantenerse el criterio de la Resolución de instan­
cia, ya que no se ha probado ese «deliberado propósito de causar daño», que exige la
jurisprudencia para la aplicación de la causa 7" del art. 114 de la LAU, aparte de que
tal evacuación fue acordada entre las partes en el año 1977, mediante la elevación de
la renta, y los Organismos Oficiales Sanitarios son los que deben exigir la corrección
de tal deficiencia , que la parte afectada por ella (propietaria, colindantes, etc .) ,
puede denunciar, debiendo , en su momento , y también por la vía del art. 111 de la Ley
expresada , indemnizar la arrendataria a la arrendadora, del importe de tales daños,
en su caso ».
B)
Cierre del local: No uso, durante el término legal.
S. A.T.
ramplona n.O 304/85, de 25-IX-85.
,
Rollo de apelación n.o 5/85.
Juzgado de procedencia : 1: Instancia Pamplona, n.? 2.
1.
Objeto arrendado : cuatro pisos de una casa, en una calle céntrica de Pamplona,
que el arrendatario, al estar cedidos en un arrendamiento único, bajo un solo fin y
una sola renta, los destinó a la explotación de un Hostal , Hotel-Restaurante.
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -- -
.......
liiiI RAFAEL RUIZ DE LA CUESTA CASCA'JARES
Demandante: la arrendadora .
Demandados: los tres hermanos arrend atarios .
Acción ejercitada : Resolución de contrato , en juicio especial de la LAU , por
CIERRE o NO USO durante el término legal.
El Juzgado dio lugar a la resolución contractual pedida, condenando a los
arrendatarios al desalojo de los locales ocupados, y apelada dicha Sentencia por los
mismos , la Sala la confirma , y desestima el Recuerso.
Son base fundamental de dicho Fallo , las siguientes consideraciones jurídicas,
como más importantes: «a) porque la colocación, por los dueños del negocio , de un
cartel visible en el portal del local, de «ce rr ado por vacaciones», aparte del cierre de
la propia puerta, supone una voluntad acorde en los mismos tendente a interrumpir
toda relación con el público en cuanto pueda suponer el uso por el mismo en general
del negocio de hospedaje, contradiciendo la posible utilización del timbre o llamador
allí existente , con la indicación «hostal»; pues su única utilidad estribaría entonces en
que e n é l tienen su propia vivienda los arrendatarios ; b) está suficientemente probado
en autos, por otro lado, y por una parte, por el reconocimiento de los interesados, y
por otra, por la declaración de Jos operarios que trabajaron en reparaciones en eI4 ."
piso , no arrendado, que , al menos, durante los tres últimos meses del año 1983, el
local estuvo efectivamente cerrado y sin uso como negocio de hospedaje; e) el
mantenimiento de la voluntad de cierre frente al público , que denotaba la existencia
de tal cartel, fue cierto, y no mero descuido en la continuidad del mismo, pues fue
sustituido, en Abril de 1984, por otro , de «cierre por traspaso », que supone la
continuación deliberada en la propia situación anterior; d) esta persistencia de tal
situación de no uso , viene corroborada por los informes de la Jefatura Superior de
Policía , de Pamplona , y de la Jefatura Provincial de Turismo, que demuestran el no
movimiento de viajeros durante el período dicho , y al menos hasta Junio de 1984, y la
declaración de voluntad de los interesdos ante la última de persistir en el cierre al
público hasta finales del último mes indicado; e) ello no es óbice al gasto , durante el
propio período, de agua, luz , calefacción y teléfono , a la vista de que los tres
arrendatarios viven en el propio local, y el gasto es uniforme , aunque los recibos del
suministro eléctrico vayan divididos en escalera-portal, ascensor, piso particular y
resto , pues denotan éstos escaso gasto en alguno de tales servicios, y el gasto está
demostrado en el período de Octubre a Diciembre de 1983, estando probado por
contra el cierre total durante el mismo; f) no prueba nada, en contra de lo dicho , la
existencia de algún pequeño movimiento de clientes habituales (<<compromisos», les
llama la parte interesada), y no en la cantidad que pretende la misma, que ha podido
confeccionar el rellenado privado del Libro de entradas del Hotel (dato, por eso, no
fiable) , por contra de los datos oficiales de inexistencia de aquél , ante los Organismos
que vigilan el mismo, ya que tal movimiento no empece a la falta de relación con el
público, que es 10 que supone propiamente el cierre sancionable, como viene reite­
rando insistentemente esta Sala, así, en S. de 15 de Febrero de 1983, que recoge la del
Supremo de 5 de Abril de 1961, que recuerda la 'triple finalidad que se incumple con
el cierre, constituida por el destino pactado, el interés social del servicio al público y
el propio interés patrimonial del arrendador'» .
2.
S. A.T. Pamplona n." 364/86 , de 26-IX-86 .
Rollo de apelación n." 132/86 .
Juzgado de procedencia: 1." Instancia Pamplona , n. " 1.
Objeto arr endado : Local en planta baja, antigua cuadra o gallinero, adosado al
resto del inmueble lateralmente, que estuvo destinado a Licorera, y en 1977 fue
arrendad o al matrimonio demandado , que instaló en él un Taller de Cerrajería
artística y de Persianería metálica , trasladando éstos su negocio, en 1981 , a un bajo de
una calle del Barrio próximo, llevando asimismo a éste el teléfono existente en aquél,
mediante una extensión del mismo entre ambos locales.
NOTAS Y COMENTARIOS
11I
Demandante: la comunidad de propietarios, por la que acciona uno de sus
miembros, hermanos entre sí.
Demandados : el matrimonio arrendatario .
Acción ejercitada: Resolución de contrato, en proceso de la LAU, por CIERRE
o NO USO, en término legal.
Antecedentes: El Juzgado, desestima la demanda , en su Sentencia de primer
grado, absolviendo de aquélla a los arrendatarios, y recurrida ésta por el arrendador ,
la Sala dicta otra, por la que estima el Recurso y la demanda , y declara la resolución
del contrato, por la causa alegada, condenando a los demandados al desalojo del
local.
Fundamentos principales del Fallo de apelación : «se deduce el prolongado cierre
del local arrendado, por los siguientes motivos: 1) incluso el demandado, en confesión
judicial , está reconociendo que, al menos en parte, el local lo está ocupando como
almacén, yen requerimiento notarial que presenta, parte de considerarlo afecto, más
que como a taller de cerrajería y persianería, al de confección de cabinas de seguridad
de gasolineras; 2) aparte de que eso supone el reconocimiento de un cierto cierre , es
fundamental, como sucede en estos casos, determinar la utilización y cuantificación
de los servicios afectantes al local, como télefono (ya examinado) , agua y luz, y está
claro en autos que el consumo de aquélla no se lee desde 1981 a 1985, y se usa la
procedente de local próximo , yen cuanto a energía eléctrica , de la que la certificación
de «F.E.N.S.A. », negativa en cierto sentido , aunque no clara , debería ser comple­
mentada con los recibos de consumo a cargo del arrendatario , lo que no hace ; 3) son
signos que evidencian, además de los anteriores, el prolongado no uso , la falta de
pago de la renta (que dio lugar a un juicio de desahucio, por tal causa , desistido al
enervarse la acción con el pago) , unido a la falta de pago también de las contribucio­
nes municipales del negocio ; 4) los testigos imparciales, vecinos de la zona, atestiguan
suficientemente el cierre prolongado del local, suficiente a los fines resolutorios
prentendidos, no siendo de atender, en cambio, los de la parte demandada, por ser
dependientes de ésta , .. . ; 6) tampoco puede ampararse la tesis de los arrendatarios en
la presentación de extractos bancarios remitidos al local de autos, en los que se
constatan el movimiento comercial y los consumos por servicios , pues ello no supone
que todo esto se encuentre afectando al local , y, por otro lado, la correspondencia
comercial, en relación también con lo anterior , en cuanto se domicilia en el propio
local de autos , tampoco supone el desarrollo de actividad en éste» .
3.
S. A.T . Pamplona n." 443/86, de S-XI-86.
Rollo de apelación n." 253/86 .
Ju zgado de procedencia: 1." Instancia S.S. , n." 1.
Objeto arrendado: local sito en planta baja, en una calle de Rentería, arrendado
a una Asociación gremial , sin constar destino.
Demandante : la arrendadora , siendo el local propiedad de su matrimonio.
Acción ejercitada: Resolución contratual, en proceso de la LAU , por «cierre o
no uso, durante el término legal».
Antecedentes : El Juzgado estima la demanda , y declara la resolución del contra­
to de arrendamiento entre las partes, por la causa alegada, y condena a la demandada
al desalojo del local, y por ésta se plantea Apelación ante la Sala, que desestima el
Recurso y confirma el Fallo de instancia.
Fundamentos de la Sentencia de apelación : «a) si bien no se ha probado cuál sea
la finalidad del contrato, si la de celebrar en el local reuniones y guardar cierta
documentación, respecto a la demandada, según defiende ésta en su oposición a la
demanda, o se trata de un almacén o de un local comercial abierto al público, lo cierto
es que, aunque se admitiera el primer supuesto, no parece deducirse que, a pesar de
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RAFAEL: RUIZ DE LA CUESTA CASCAJARES
ello, y a través de la prueba practicada , en el local arrendado se llevara a cabo
actividad alguna , para un escaso grupo de personas, tres o cuatro, por lo que, según
se puso de manifiesto en el acta notarial levantada ya en 1980, yen la que testificaron
unos vecinos, no se aprecia señal alguna de que en el local se desarrolle la más mínima
actividad , por pequeña que ésta fuera; b) la prueba de reconocimiento judicial
practicada, conduce a la misma solución , ya que se apreció un local con escaso
mobiliario y sin apenas documentación, y con puertas y ventanas con síntomas de
falta prolongada de uso; e) otro hecho sintomático es el de que, desde hace unos años,
la persona contratada para trabajar, o llevar a cabo la actividad que en un tiempo se
tuviera en tal local , y tras su jubilación, no ha sido sustituida por otra ; d) asimismo, se
llega a igual conclusión a través de la falta de lectura del consumo de electricidad en el
local , durante los años 1984 y 1985, que no se explica sino por la falta de actividad en
él durante ese período».
4.
S. A .T. Pamplona n ." 444/86, de 6-XI-86 .
Rollo de apelación n. o 235/86.
Juzgado de procedencia; L a Instancia de Tudela, n." 2.
Objeto arrendado: Finca urbana, sita en un cruce de calles , en Ribaforada ,
tr atándose de una cuadra, que se arrendó en 1964 y se acomodó para explotación de
un Bar-Cafetería, autorizándose a la realización de obras de adecuación, y compro­
metiéndose el arrendatario a dotar a la expresada finca de agua y tubería de sanea­
miento, quedando todas las obras en beneficio de la propiedad .
Demandante: el arrendatario.
Demandada : la viuda del propietario arrendador , que a su vez es reconviniente .
Acción ejercitada: en demanda , realización de OBRAS DE CONSERVACION
e indemnización de daños y perjuicios . En reconvención, Resolución de contrato , por
«ruina» y por «no uso, durante el término legal».
Antecedentes: El Juzgado, desestima la demanda, por «inadecuación de procedi­
miento», al no ser el especial de la LAU para el resarcimiento de daños y perjuicios, y
en cuanto a las obras de reparación , por ser todas las obras a cargo de arrendatario,
según el contrato ; y estima la reconvención de la parte arrendadora, y declara la
resolución del contrato, por superar las obras en su costo el 50% del valor del
inmueble . Recurre en apelación el arrendatario, pidiendo se estime la demanda y se
desestime la reconvención . La Sala desestima el Recurso y confirma el Fallo de
primer grado.
Fundamentos de la Sentencia apelada, en cuanto al «cierre» del local: «tal
acogimiento (de la Reconvención , en este punto) procede, oO' , porque , con indepen­
dencia del hundimiento de la viga o del peligro de tal, ocurrido en 1979, según los
testigos que han depuesto a dicho fin, desde varios años antes a tal fecha, ya el
arrendatario sólo abría el local por las Fiestas patronales de la Villa, y así lo
demuestra el escaso gasto de agua, en relación con el que suelen tener establecimien­
tos similares (folio 88, en relación con el 122), y la falta de consumo de electricidad
(folio 100)>> .
5.
S. A .T . Pamplona n.? 486/86, de 28-Xl-86 .
Rollo de apelación n .? 237/86.
Juzgado de procedencia: 1." Instancia S.S. , n." 2.
Objeto arrendado : local en planta baja de casa sita en Plaza céntrica de San
Sebastián, destinado, según lo acordado , a la venta y distribución de productos
capilares, fabricados por la arrendataria y por otras Sociedades de su grupo, pudiendo
darse en el local demostraciones, conferencias , estudios técnicos, cursilos, etc.,
relacionados con la utilización de tales productos, lo que podían realizar también las
NOTAS Y COMENTARIOS
11
Empresas que formaban el grupo, entrando el contrato en vigor en Diciembre de
1961 , y en Febrero de 1985, la arrendataria trasladó sus actividades a otro local en la
misma Ciudad, comunicando notarialmente a los propietarios su intención de traspa­
sarlo, lo que no llevó a efecto .
Demandantes: los arrendadores, el matrimonio propietario.
Demandada : la Sociedad arrendataria.
Acción ejercitada: En juicio especial de la LAU, resolución de contrato , por
CIERRE o NO USO, en término legal.
Antecedentes : El Juzgado , da lugar a la demanda, y declara resuelto el contrato
por la causa alegada, condenando a la arrendataria al desalojo del local. Esta ,
interpone Recurso de apelación, contra dicho Fallo , que es desestimado por la Sala ,
que confirma la Sentencia de primer grado .
Es fundamento jurídico básico de esta última Resolución: «d) la conversión en
mero almacén, sin relación abierta con el público , es causa también de resolución
contractual, según reiterada jurisprudencia , y ello si se entendiera que en el presente
caso se había dado esta situaci ón , que no la permite sin más el contrato firmado entre
las partes , pues según el mismo , ya relacionado , en su clausulado fundamental al
respecto , al principio, la actividad a desarrollar en él, de cara al público , iba a ser
variad a: fabricación o manipulado, almacenaje, ventas directas y demostraciones
comerciales, siendo fundamental en él el ejercicio de las «funcio nes propias de todo
comerciante» (cláusula 4."), Y el anuncio al público mediante rótulo o anuncio
exterior (cláusula 5."), sin perjuicio de que la fabricación y almacenaje de productos
también estaban contemplados (cláusulas 3." y 7."), pero sin exclusividad y en concu­
rrencia con las demás actividades dichas , con fundamento en la comunicaci ón con el
público; e) de la prueba de reconocimiento judicial practicada , ... se deduce que una
parte del local arrendado .. . ha sido traspasado, desapareciendo así la parte destinada
a recepción a clientes y pruebas de productos, proyección de películas, etc. , quedan­
do además, incomunicada, en el resto, la planta baja con la entreplanta ... yen lo que
queda, no aparecen signos de un evidente tráfico comercial en el recibidor destinado
a ventas (a pesar del rótulo exterior de la marca comercializada ... ), y lo demás
aparece como mero depósito en parte, pues cuanto más al fondo se llega, se muestra
desocupado y desaprovechado ».
6.
S. A .T . Pamplona n." 171/86: de 28-4-86.
Rollo de apelación n.? 479/85.
Juzgado de procedencia: La Instancia Pamplona , n ." 2.
Objeto arrendado : local comercial en planta baja en calle del Casco Viejo de
Pamplona , no apareciendo documento relativo al contrato, ni constando la fecha en
que el arrendamiento se inició , yen el mismo , el arrendatario desarrolla una actividad
profesional artesana , de Restaurador y Dorador de Imágenes (Santero), no ayudán­
dole persona alguna, y habiéndose jubil ado en Diciembre de 1981, percibiendo
pensión por ello.
Demandantes: los arrendadores , dos hermanos propietarios del local.
Demandado: el arrendatario .
Acción ejercitada: Resolución de contrato, por CIERRE o NO USO , en término
legal.
Antecedentes: El Juzgado dictó Sentencia , estimando la demanda , y declarando
la resolución contractual por la causa esgrimida , condenando al arrendatario al
desalojo del local. Recurrida por éste en Apelación , la Sala desestima el Recurso y
confirma la Sentencia.
Fundamentos de Derecho: «a) Se ejercita en demanda , y se acoge en Sentencia ,
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RAFAEL RUIZ DE LA CUESTA CASCAJARES
la causa resolutoria 11 ." del arto 114 de la LAU, ... , y si bien la jubilación laboral del
arrendatario que está al frente del negocio que en el local arrendado se ejercita, no
supone sin má s el cese en el mismo , ya que aquélla tiene un alcance meramente
relacionado con la actividad laboral en el marco de las prestaciones de la Seguridad
Social, e incluso la legislación que regula , a los fines de la misma, tal contingencia ,
autoriza la continuación en la titularidad del negocio y la realización de actividades
relativas a la misma (titularidad) , es claro que tal hecho no es concluyente, a los
efectos de poder derivar del mismo una falta de uso, pero sí es un dato a tener en
cuenta , a los mismos fines, en relación con otros que hayan sido objeto de prueba ; b)
tampoco cabe duda de que en la realidad práctica se producirán casos en el límite de
aplicación de la norma , pues , tras una jubilación del titular, y trabajador único en una
actividad desarrollada en un local comercial, no cabe duda de que esa actividad, si no
cesa totalm ente, se irá reduciendo a límites «resid uales», que no suponen el «cie rre»
físico del local, pero sí el legal, ya que no puede ampararse el mantenimiento de una
relación arrendaticia, pues ello no lo quiere la LAU , a través de la interpretación del
precepto cuya aplicación se pide , y que haga perder o casi desaparecer la función
social , de relación con el público, que la apertura normal del local propicia ; c) en el
presente caso , y durante los años 1983 y 1984, después de la jubilación del apelante , y
de acuerdo con la prueba practicada en autos, se deduce de ella que la actividad que
e l mismo ha desarrollado en el local , según se desprende de su propia confesión , ha
sido meramente «residual», pues aparte de la escasa apertura de la tienda al público y
de la asistencia a la misma del interesado (hay escaso gasto de luz eléctrica en una
planta baja sita en una calle muy estrecha , en la parte menos abierta de la misma; y no
se aportan recibos o facturas de encargos), lo único probado es que en ese período , ha
realizado dos trabajos de restauraciones, de un retablo o capilla de una Iglesia de
Pamplona y de un Paso procesional, de la Semana Santa en esta Ciudad , únicos que
constan, pero que los ha llevado a cabo fuera del local arrendado .. . , y estimando que
esa infra-utilización del local de negocio es sinónima o equivalente a su falta de uso
durante el tiempo legal exigido para la prórroga».
7.
S. A.T. Pamplona n." 185/87: 11-5-87.
Rollo de apelación : n." 526/86.
Juzgado de procedencia : 1.a Instancia S. S ., n.o 3.
Objeto arrendado: Planta baja de una casa sita en calle principal, de Fuenterra­
bía , arrendada por los tr es hermanos propietarios , residentes en Cartagena y Madrid ,
al arrendatario primero , que estableció en ella un negocio de cestería, objetos de
regalo y «so uve nirs» , el que lo traspasó en 1972 al matrimonio demandado , renun­
ciando al tanteo, previamente notificados , los arrendadores; la admini str adora de
éstos , formalizó nuevo contrato de arrendamiento con los traspasados, autorizándo­
les a realizar las obras de adaptación pertinentes , sin hacerse constar el destino del
local, utilizándolo desde el principio los arrendatarios a depósito de papel de envolver
y de bolsas de plástico de su negocio de carnicería y tocinería, que tenían en el otro
local próximo e independiente, permaneciendo aquél cerrado.
Demandante : la nueva propietaria, adquirente del local de los arrendadores , en
1985.
Demandados: el matrimonio arrendatario.
Acción ejercitada: Resolución contractual, por CIERRE o NO USO , durante el
término legal.
Antecedentes: El Juzgado dicta Sentencia , dando lugar a la demanda, y decla­
rando la resolución del contrato por la causa alegada, condenando a los demandados
al desalojo del loca\. Apelada por éstos, la Sala la confirma, desestimando el Recur­
so .
Fundamentos de Derecho de la Sentencia de la Sala : «a) la falta de uso , o cierre
NOTAS Y COMENTARIOS
al público, durante el término legal, está reconocida sin duda por la parte demanda­
da, si bien alega, como excusa, haber estado concertada la conversión del local en
almacén o depósito auxiliar de su negocio, para papel de envolver, bolsas y accesorios
de su carnicería y tocinería, sitas en otros locales , pues así lo lleva aquél convertido en
tal carácter auxiliar desde la iniciación del contrato; b) no obstante, no puede
aceptarse que, pese a tal uso , ese fuera el destino convenido, ya que, a pesar de que el
impreso utilizado para el contrato pudiera ser intranscedente a tal fin , por poder
conducir a error , al utilizarse el referido a arrendamientos de locales de negocio
propios y al no rellenarse el espacio res ervado en él para el de stino del local, hay que
acudir a otros datos para deducir conclusiones más certeras acerca de cuál fue la
voluntad de las partes en este punto, y así, del contrato de traspaso con el anterior
arrendatario, se deduce que lo que éste traspasó, no fue un simple local vacío, apto
para cualquier destino, sino un local negocial abierto al público, susceptible de ser
inmediatamente utilizado en el mismo destino u otro similar, ya que se transmitieron
también muebles , inst alaciones y enseres del anterior, lo que no sería preciso, dado el
fin a que se de stinó , para el que bastaba un local v ácuo , sin más instalación que unas
estanterías, o sin ninguna , y dado qu e, de un precio de tra spaso de 650.000 ptas. ,
150.000 del año 1971 se destinan a pagar dichas instalaciones ; c) a su vez, del propio
contrato de «n ue vo» arrendamiento , concertado en su momento entre la entonces
propiedad y los actuales arrendatarios, se deduce que lo arrendado no fue un local
vacío sin destino frente al público, sino un propio local de negocio abierto, ya que,
ante la falta de cl áusula impresa sobre el traspaso del arrendamiento , se añade t al
derecho al final , lo que le condicion a como local comercial, ya que los depósitos y
almacenes carecen del mismo , a tenor del art. 30 de la LA U , en relación con el
5.°_2.", ap . 2 de la misma , y además , en e l mismo contrato se adiciona la cláusula de
autorización de ej ecución de obras de adecuación al nuevo destino , que no serían
precisas para almacén o depósito , en la forma en que éstos han sido objeto de
destino» .
8.
S . A.T. Pamplona n." 381/87: de 3-11-87.
Rollo de a pe lació n: n .() 238/87.
Juzgado de procedencia: 1." Instancia S . S., n." 1.
Objeto arrendado: Local en só ta no, o bodega, con bajada por el portal de la
casa, sita en call e céntrica de San Sebastián , arrendado hace unos setenta años , y cuyo
local luego se comunicó con otra bodega paralela, de la calle perpendicular , entrán­
dose a esta última por la segunda calle, a través de local, encima de ésta , a la altura de
la mencionada calle, por el que hoy en día se accedía a los dos sótanos, y dedicándose
todo el conjunto a la venta y e xpo sició n de cristalería, grifería y sanitarios , y los
sótanos a almacén-depósito de tales artículos , puestos en baldas o estanterías , y a
cuyos locales , e n sótano, no accede normalmente el público; hoy en día , la arrendata­
ria posee otros locales en la pr óxima Villa de Usúrbil , y aquéllos , en conjunto , los
dedica , además de a depósito de materiales, a exposición y encargo de los mismos . El
primer só ta no , objeto del arrend amiento, se encuentra en muy malas condiciones de
conservación, debido a las numerosas inundaciones que ha sufrido, por el cambio de
nivel freático de las aguas del río Urumea, en su desembocadura al mar , próximo al
mismo , e incluso ha incidido en el deterioro el salitre del agua marina, por Jo que su
uso se ha descuidado much o tiempo , estando estro pe ad a la instalación el éctrica .
D emandante: la arrendadora -propietaria , heredera de los anteriores arrendadore s.
Demandada: la Sociedad mercantil arrendat aria .
Acción ejercitada: Resolución de contrato de arre nd a m ie nt o de local de negocio
(almacén) , por NO USO, durante el término legal.
Antecedentes : El Juzgado, en su Sentencia, da lugar a la demanda, declara
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11
RAFAEL RUIZ DE LA CUESTA CASCAJARES
resuelto el contrato por la causa esgrimida, y condena a la arrendataria al desalojo del
local, la que apela ante la Sala. y ésta rechaza el Recurso y confirma aquel Fallo.
Fundamentos jurídicos de la 2." Sentencia : «ejercitada en demanda la causa de
resolución contractual , motivada en la denegación a la prórroga forzosa , por «no uso
del local » durante más de la mitad de un año, causa que tiene su motivo en que no
debe concederse tal prórroga o protección legal al arrendatario que cumple un fin
antisocial, contrario a dicha legislación excepcional , y es el de no utilización o
utilización ínfima de la cosa , y este supuesto , lo mismo se da en locales abiertos al
público, cuando se cierran a dicho contacto, como en almacenes y depósitos , en los
que, por definición o naturaleza, aquella apertura no existe, pero sí la relación de
dependencia o ayuda del local principal , y se da en este caso , si se pierde esa relación
por falta de utilización en grado suficiente al fin de su destino; no cabe duda , en el
presente caso, de que se dio el supuesto legal contemplado , ya que la prueba legal
practicada es conforme y abrumadora a tal fin (portera o limpiadora del portal del
inmueble , administrador de la finca y diversos empleados -fontaneros , albañiles,
ascensoristas , etc.- que han acudido, por su trabajo de reparación , al local , por
contra de los testigos opuestos, que son empleados de la arrendataria), ya que se ha
observado que, durante largo tiempo el local ha carecido de iluminación o alumbra­
do, ha permanecido inundado y deteriorado (diligencia de reconocimiento judicial),
mientras el de al lado ha sido reparado, y sólo últimamente, al darse la reclamación
de demanda, se ha procurado su instalación momentánea , careciendo de interés para
la demandada, dado que vende grifería y otros objetos metálicos que pueden deterio­
rarse por la humedad, su utilización , ya que tiene otros locales suficientes para su
actividad , y ha desplazado parte de ésta a Us úrbil»,
9.
S. A.T. de Pamplona n." 9/88: de 16-1-88.
Rollo de apelación: n." 406/87.
Juzgado de procedencia : La Instancia de Azpeitia.
Objeto arrendado: local en planta baja, de calle céntrica, en Casco Antiguo,
junto al Ensanche , de Zarautz, arrendado hace muchos años por los causantes de los
actuales propietarios, y dedicándolo en principio la arrendataria al negocio de frute­
ría, pero al obtener la misma, hace 25 años , un puesto de «banco-co rrido» para venta
de frutas y verduras, en el próximo Mercado Municipal de la villa, la misma destinó
aquél para recibir pedidos y preparar y limpiar los productos, y desde 1982 práctica­
mente lo abandonó , trasladando el teléfono que en él tenía a su domicilio particular, y
no existiendo en él casi gastos de luz y de agua.
Demandante : uno de los actuales arrendadores-propietarios, actuando en bene­
ficio de los demás .
Demandada: la arrendataria.
Acción ejercitada : Resolución de contrato de local de negocio , por NO USO,
durante el término legal.
Antecedentes : El Juzgado dictó Sentencia en primer grado , estimatoria de la
demanda , y declarando la resolución contractual por la causa pedida, condenando a
la demandada a que desocupara el local en plazo legal , dejándolo a disposición de los
propietarios. La Sala de la Audiencia, rechazó el Recurso de Apelación de la
arrendataria, y confirmó aquel Fallo.
Fundamentos de la Sentencia de Apelación: «basada la resolución contractual en
la causa 11." del art. 114 .de la LAU, en relación con el art. 62-3." de la misma, que
considera causa de denegación a la prórroga forzosa del contrato, entre otras, la del
no uso del local durante 6 meses, al menos , en el término de un año , sin justa causa ,
es claro que sólo la comodidad de la arrendataria, titular O adjudicataria de un puesto
de «banco-cor rido» , para venta de frutas y verduras, en el Mercado Municipal de
Zarautz, convirtió dicho local , de tienda abierta al público, con la misma finalidad, en
NOTAS Y COMENTARIOS
local de guarda de las mercancías , preparación y limpieza de ellas y recepción de
encargos, el cual utilizaron asimismo otros vendedores del Mercado, para al final
dejar de utilizarlo , quitando el teléfono en él existente , para trasladarlo al propio
domicilio, y eliminando todo o casi todo el gasto de agua y luz, contraviniendo así el
fin social que ampara la prórroga forzosa del contrato e incurriendo en la sanción
legal ya apuntada , de resolución contractual».
10. S. A.T. de Pamplona n. " 57/88 : de 12-2-88 .
Rollo de apelación n." 589/87.
Juzgado de procedencia : 1." Instancia Pamplona , n." 2.
Objeto arrendado: Sobre una casa de una Calle del Ensanche de Pamplona, se
constituyó una Agrupación de Copropietarios, hoy Comunidad de los mismos confor­
me a la Ley de Propiedad Horizontal, como propietarios de los diversos pisos o
viviendas en que se divide, siendo de la propiedad de la Comunidad un bajo comer­
cial, el que, mediante documento privado, de fecha 4 de Mayo de 1962, fue arrenda­
do, por una determinada renta, al Gobierno de Navarra (entonces, Excma. Diputa­
ción Foral), y en aquél se hizo constar expresamente, cláusula 3.", que «el arrendata­
rio no podrá destinar el local que se le arrienda mas que para servicios médicos» ,
añadiendo después que no se podría variar la industria o establecer instalaciones sin
autorización escrita de la propiedad. La Diputación había subvencionado la construc­
ción de dicho edificio, para viviendas de sus funcionarios, reservándose el uso
permanente del mencionado local, y había cambiado unilateralmente su destino , para
el Servicio de Publicaciones del Departamento de Presidencia, si bien desde hacía
unos dos años, el mismo permanecía cerrado al público, y desde Octubre de 1984 no
se había efectuado consumo de agua ni de luz .
Demandante: la Comunidad de Propietarios, arrendadora-propietaria.
Demandado : el Gobierno de Navarra, arrendatario .
Antecedentes: El Juzgado, en su Sentencia, da lugar a la demanda, y declara la
resolución contractual, por la causa alegada, condenando al Ente Público al desalojo
del loca!. La Sala, la confirma, en Apelación , desestimando el Recurso del Gobierno
Autonómico.
Acción ejercitada: Resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio ,
por NO USO, durante el término legal:
Fundamentos jurídicos de la Sentencia de Apelación : «a) ... Ha quedado sufi­
cientemente probado en autos , por declaraciones testificales (incluida la del portero o
vigilante del inmueble), reconocimiento judicial (el local , no se mostró ante la visita
judicial) y falta de consumo de luz yagua en unos dos años, que el local permanece
cerrado durante bastante más tiempo que el exigido en dicho precepto (art. 62-3.° de
la LA U), por lo que procede la resolución contractual, en principio; b) la arrendata­
ria alega, frente a ello, autorización tácita por parte de los arrendadores para la
conversión del local, de abierto al público, en simple almacén o depósito, por el
simple hecho de no haber ejercitado la acción de resolución en casi tres años , lo que
debe ser desestimado, como carente de fuerza enervante al efecto, ya que según tiene
repetido la jurisprudencia, el simple transcurso del tiempo, mientras no prescriba la
acción resolutoria (15 años), no es causa suficiente, sin más , para entender renuncia­
do un derecho; y e) por último, el Ente público arrendatario, alega en su defensa que
el edificio fue construido con sus subvenciones para sus Funcionarios, reservándose el
uso permanente del local para sus necesidades, cualquiera que fuese la actividad que
en él fuera a desarrollar, con independencia de haber rellenado un impreso oficial de
contrato de arrendamiento, por lo que entiende, conforme a los arts. 9 de la LAU y 7
del C. civil, que falta la otra parte a la buena fe, por el hecho de haberse cambiado de
actividad en el local, y basar en ello su acción resolutoria , razonamiento que es
también desechable, ya que, por un lado, no se ha probado nada de lo que se dice ... ,
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RAFAEL RUIZ DE LA CUESTA CASCAJARES
y por el otro, e l contrato firma do prueba todo lo contrario , ya qu e , no ob stante
haber se e mpleado por las partes, para concret ar su relación jurídic a so bre el local, un
imp reso oficia l, la cláu sula de que se trata fue re llena da expresam ente , concretand o
la activ idad a desarroll ar en el local , como únicamente de servicio médi co , es decir ,
abierto al público, lo que excluye totalmente ac tivida des de cie rr e mayor o men or ,
como pa ra alm acén o dep ósito , y este cambio de destino es clar o qu e influye en la
denegaci ón a la pr órroga del co ntra to ».
11.
S. A .T. de Pamplon a , n." 354/88: de 27-10-88.
Roll o de ape lació n n." 206/88.
Juzgad o de procedencia: 1." Instancia de S . S., n." 2 .
Obj et o arre ndado : Lo cal en plant a baja , tr asera 11 ." 3 . en el Barrio Larreaund i, u
Olaberría. de Ir ún, y en un a casa de un a de sus ca lles, arrenda do en 1971 por la
Inmobiliari a propi et aria a dos pintor es , par a de st inarl o a «ta ller de pintura», según el
co ntra to de a rre nda mie nto . Po r liqu idación de la So cieda d inmob iliaria, e l local pasó
a se r prop ied ad de dos person as , y en 1981 un o de los arre nda tarios a bando nó el local ,
cediendo sus derechos como tal al otro, sin qu e con ste permiso escrito de la propie­
dad , y ya en 1980 se habían dejado de pa gar las rentas, tr amit ánd ose Juicio de
Desahucio por tal ca usa , e n el qu e se ene rvó la acción, co nsigná ndose las re nta s de 76
men sualidades, ade uda das, y sin qu e el arre nda tario que que dó abo ne Licen cia Fisca l
a l Ay untamie nto de Ir ún, perm an eciendo e l local ce rra do, sin activida d alguna en él.
Acción e jerci ta da: Re soluci ón de contrat o de arre nda mient o de local de negoci o ,
po r NO US O, durante e l térm ino legal. A est a acció n , se acumu la en demanda , la
tamb ién reso luto ria , por «traspaso subarr ie ndo, incon sentidos».
°
D em andant es: Los adq uirentes de la pr opi ed ad , hoy arr e nda do res .
D em andados: los dos arrend atarios, si bien no compar ec e el qu e se ause ntó del
local , ced iend o sus der echos de tal al o tro .
Antecedentes: L a Sentencia del Ju zgado , rech aza la resoluci ón co ntrac t ua l por el
alega do subarr ie ndo o traspaso , y la ad mite por el no uso , condenando a los deman­
dad os a desaloj ar el local. Apelada por el arrendatario qu e permanecía en e l local , y
adherida al Recurs o la parte dem and ant e , para mantener la causa desest im ad a , la
Audiencia , en su Fallo, aco ge la adh esión a l Recurso y manti ene la cau sa reso luto ria
admitid a por aqu él , cuya Sentencia co nfirma en definitiva , rechazando el Recurso
prin cipal , y conden ánd ose al dem and ado oc upan te a l desalojo del local , a disp osición
de los prop iet ari os.
Fundamentación jurídica, en cuanto a la segunda cau sa , de la Sentenc ia de la
Sa la : «a) la determ inación de si el arrendamiento se refiri ó a un local para almacé n,
dep ósito o abierto al público, en rel ación co n la asim ilación que de aq ué llos se hace a
éstos en el art. 5-2-2 . a de la LAU , no es fundame ntalmente discutible e n es te proceso ,
pues en el co ntra to se hace referen cia , e n cuanto a su dedicación , a que ésta se ría la
de «ta ller de pintura » , frase qu e tien e más ampli o significado que e l de simpl e
dep ósito de mat eri ale s de pintura o para pintores , pu es «ta lle r» impl ica , en una
acepción usual , que se hace o se trabaj a en algo, aunqu e no sea e n form a perm an ente ,
pero den ota la ocu pación, laborando , más o menos continua , del local ; b) e n el
mism o co ntr ato de arrenda mie nto , a un sie ndo imp reso, se rellenan ciertos espacios ,
lo qu e den ot a un a vo lunta d más co mpleta qu e la de simple adhes ió n al ta l impreso , y
en un o de e llos , e n la cláusul a 7.", se o bliga al a rrendat ari o a pagar , por su cuenta ,
en tr e otros se rvicios , los de agua y luz o e lectricidad, lo que significa la ex istencia de
és tos, y se co rro bo ra e n la pru eba, por su perman en cia hasta que un o fue dado de
baj a , y ade más , tambi é n se debe pagar la recogid a de basur as, lo qu e supo ne una
cie rta perma ne ncia en actividad con co nsum o de productos; e) la en tre ga de un local
con esos servicios supo ne también qu e va a existi r en é l una cierta activida d , y lo
ciert o es qu e últim am ente , no ha existido és ta e n a bso luto, y no pu ed e mant enerse ,
NOTAS Y COMENTARIOS
como pretende el apelante en su prueba de confesión, que deba permanecer el
arrendamiento como depósito , por el simple hecho de acudir al local una vez cada do s
o tres meses, a sacar o meter una escalera ; d) la baja en el servicio de electricidad , por
adeudar varias mensualidades, y la no lectura del gasto de agua en largo tiempo ,
denot an también total o casi total ausencia de él, y no puede mantenerse , como antes
se dice , para la sola utilidad de guardar una escalera o poco más ; y e ) el administrador
o cobrador de las rentas , que ha declarado como testigo de la parte actora, también
dice que para poder cobras las mismas, tenía que tratar de localizar al arrendatario
por diversos lugares , por perm anecer el local cerrado , yeso está en relación con el
impago seguido de 76 men su alidades , que dio lugar al ju icio de desahucio anteri or , y
qu e supo ne también un a dej ación grave por parte del arrendatario ».
12.
S. A.T. de Pamplon a, n." 59/89: de 18-2-89 .
Rollo de apelaci ón : n." 442/88.
Ju zgado de procedenci a : 1." Instancia de San Sebasti án , n. " 1.
Objeto arrendado : Loc al de negocio, en planta baja, en casa de un a calle , en
R entería, arrendado en Marzo de 1951 por el Administrador de la propiedad al padre
del actual arrendatari o , que se surogó en sus derech os a su fallecimiento , siend o el
objeto del contrato, según su cláu sula 2.", escrit a, el de «almacén de fruta s y patatas,
sin que pueda dedicarse a otra clase de indu stria sin la autorización del propi etario»;
el actual arrendatario es G erente de una Sociedad dedicada a la ven ta al por mayor de
fruta, sita en Oy arzun , Barrio de Arragua, en la que se dio de alt a e n la Licencia
Fiscal en 1984, teniendo otro «a lmacén de frutas» e n Ir ún, y e n estos do s últ imos
locales se había dado de alt a, a su propi o nombre, en e l servicio telefónico, sin es tar
dado de alta para tal Licencia en el almacén de Rentería , al que tien e un a exte nsión
del teléfono de su propia casa, habiéndose disminuido la actividad en el local
arrendado en los dos últimos años .
Acción ejercitad a : Re solución contractual de arrendamiento de local de negocio
(almacé n), por NO USO o CIERRE , durante e l término legal.
Demandante : la arr endadora-p ropieta ria .
Demandado : el arrendatario .
Antecedentes: Por el Juzgado , se dict ó Sentencia , estim atoria de la demanda ,
por la que declaró la resolución del contrato , y condenó al demandado a desocupar el
local en provech o de su dueña. Apelad a la misma por el arrendatario, la Audiencia
rechazó el Recurso , y confirmó aquélla.
Fund amentos jurídicos de [a última Sent encia: «3) no cabe la menor duda de que
el local fue arrendado para «a lmacé n de frut as y patatas», y que en él , según defiende
e l propio arrend at ario , y pr et end e a través de los testigos que propone , ha existido
una determinada actividad , al menos de tra sieg o de productos, con una cierta apertu­
ra, pues la activid ad del mism o iba de stin ada a proveer de ellos a otros com er ciantes
(si no se vendían también al público, a l por menor) , y para esto se disp onía del local
amplio, con of icina s' y servicios , y prim ero una cá ma ra frigorífica (necesaria e n estos
casos) y luego dos, y la prueba demu estra , sin posible demostración de lo co ntrario ,
que en los dos últimos años, anteriores a la demanda , no ha existido gast o de agua , e n
ab soluto , y de e lectricidad (necesaria, por otro lado), casi nul o (la mayor parte del
tiempo no se han podido efectuar lecturas del contador, por estar cerrado e l local , yal
acum ularse tale s lecturas , a períodos más amplios , cuando se hici eron , el gasto era
«r id ícu lo» ) ', por lo que , de esta prueb a o bje tiva se deduce el cierre del local , o no uso .
para e l fin al que es taba destinad o , aunque se tratara de un «almacén» , pues una
activida d , aunque fuera interna , era exigibl e ; b) aunque la prueba testifical de ambas
part es pueda contradecirse , hay que resaltar , en orden a la ex iste ncia de ese cierre ,
por un lad o , que , desde 1984, en qu e el arrendatario , en o tra Empresa similar, qu e
administra , inició la gestión de ésta , limitó su actividad en el local de a utos, clausuran ­
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RAFAEL RUIZ DE LA CUESTA CASCAJARES
do un teléfono de él , y estando el otro empalm ado a su propio domicilio , con una
extensión o prolongación de la línea , y al final el uso casi no ha existido , como lo
prueban el act a notarial de presencia (presunción de abandono , por los vestigios, y
toma de datos testificales , en orden a tal abandono , en forma espontánea), el informe
de la Guardia Municipal de Rentería, y el propio reconocimiento judicial, en el
proceso, del Juzgador «a qua», que deduce el tal abandono o «vaciado » del local; y c)
no está, por otro lado, mal fundamentada la Sentencia de instancia, como se pretende
en el Recurso, por el hecho de que deduzca la causa de resolución contractual , no del
cierre absoluto, o «stricto sensu », sino de la «infr autilizació n» del mismo, quizá
ocasionada esta «ratio decidendi » por la prueba te stifical del demandado , ya que ,
aparte de que existe o tra prueba , antes contemplada , sobre esa falt a de uso legal , el
pr ecepto aplicable , aun tratándose de «a lm acenes» , que exigen menor uso frente al
público (pero uso , más interno que externo, al fin y al cabo) , es perfectamente
int erpretable en el sent ido decidido , de la funci ón social de un uso exigido, para basar
a partir de él la protección legal, de la prórrog a forzosa, ya que el abandono paulatino
del local, aunque se ocupe muy residualmente , supone el cierre, al menos en este
caso, sancionado por la ley ».
13.
S. A.T. de Pamplona n ." 128/89 : de 19-4-89.
Rollo de apelaci ón n. " 493/88.
Ju zgado de procedencia : l." Instancia San Sebasti án, n. " 2.
Objeto arrendado : Piso 1.0 izda., destinado a oficina , de casa e n calle céntrica de
San Sebastián, arrendado en Madrid, en 1 de Enero de 1975, por la madre de la actual
arrendadora , a «Standard Eléctrica, S.A. » (denominada hoy, o sucedida por la
arrenda taria actual , «A lcatel-Standard Eléctrica, S.A .», también denominada sólo ,
«A lcate l- en el giro comercial) , a fin de su dedicación a oficina de la misma en la
Capit al guipuzcoana , según contrato, el que añadía que el arrendatario no podrá
hacer un uso del local distinto del pactado , ni re alizar obras que modifiquen su
estructura , estableciéndose la prohibición expresa de tra spasarlo , cederlo su ba rren­
darlo . A mediados de 1984, la arrendataria realizó obras en el local , in stalando en él
un sistema de contestador automático , para asistencia al cliente, en el que recibe las
llamadas de los usuarios de [a red telefónica , para reparaciones, y contesta só lo con el
nombre de «A lca te l», permaneciendo cerrada la puerta al público , no acudiendo
prácticamente personal a dicha oficina , en la que , si no es en la forma indicad a , no se
presta o tra atención al público , y siendo trasladadas las llamadas , a su través , a otra
central, sita en distinto lugar, habi éndose quitado de la puerta de entrada el rótulo de
«pase sin llaman>, y se ha guardado en el local algún material, pero en lo demás,
permanece casi vacío , y no existe con sumo de agua , y el de luz es muy escaso .
Acción ejercitada: Resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio
(oficina), por no uso, durante el término legal. Se adiciona a ella, en demanda, la
igualm ente resolutoria, por cesión, subarriendo o traspaso, inconsentidos .
Demandante: como sucesor de la arrendadora propietaria , un hijo, en ben eficio
de la comunidad de propietarios del local.
Demandada : «Sta ndard El éctri ca , S.A .», arrendataria , compareciendo por ella ,
como su cesora de la mism a , «A lcate l-Sta ndard El éctri ca, S.A .».
Antecedentes: Por el Juzgado , se dicta Sentencia, estimatoria de la demanda , no
por la causa de cesión o traspaso, que desestima, sino por la de cierre o no uso ,
declara resuelto el contrato entre las partes y condena a la demandada a abandonar e l
local, a disposición de los propietarios. Recurrida en Apelación, la misma, por la
arrendataria , es confirmada por otra de la Sala de la Audiencia , en cuanto al úni co
motivo objeto de la apelación , el del cierre , por no haber existido adhesión al recurso
por la parte arrendadora, respecto a la ca usa denegada .
Fundamentos de Derecho de la segunda Sentencia : «a) aunque el local , en piso
NOTAS Y COMENTARIOS
alto , se arrendó para un fin determinado , de oficina abierta al público , el propio
contrato prevé o establece la proh ibición de aplicarle otro dest ino, por lo que debe
prevalecer, a los efe ctos de la norma resolutoria indicada (ar t. 114-11, en relación con
el 62-3." de la LAU) ; la ape rtura del mismo al público, no pudiéndose , pu es , destinar
a almacén o depósito de material es u otros obj et os, lo que supond ría, según la
jurisprudencia int erpretadora de la norma , e l cierre del mismo al públ ico , con fin
antisocial y en perjuicio del arrendador, lo que haría impedir, com o sanción , la
protecc ión de la LA U en favor del arrendatario ; b) en el presente caso , se ha probado
suficiente me nte (testifical de emplead os y vecinos, y reconocim iento judicial) qu e el
local no cumple la función estipulada, de oficina abiert a al público, por mucho que se
haya conseguido , por medi o de avances tecnológicos (cont estador automático y
receptor de llam ad as, con remisión de dat os a una terminal ubic ada fuera del local ),
la atenci ón al público, pues esa no es, com o se dice , la determinaci ón del fin del
contrato, ni el cumplimiento de la protección legal , y sin que , según declaran los
empleados de la demandad a , hay a podido tampoco convertirse el mismo en mero
almacén de material eléctrico , lo qu e supone asim ismo el cierre al público ; c) de [a
expresad a prueba practicad a , y de la restante (escaso consumo de energía eléctrica,
falta de lectura de contado res por no apertura del local, y falta de suministro de
ag ua), se deduce , asimismo, que, aparte de la programa ción de llamadas de clien tes y
su trasv ase automático a otras oficinas, el local car ece propiamente de uso, se han
quitado las placas qu e autorizan la entrada en él, y la presen cia notarial , durante
varios períodos, ha con stat ado hasta la falt a de mínim o personal de la dem andada en
el local , e, igualmente, la presencia judicial ha permitido también apreciar el «vacia­
do » del local, y su falta total de uso , excepto en el com etido técnico ant es seña lado».
C)
Cambio de destino :
Siendo interesante, y actual, este último tema del presente estudio , y no habién­
dose pronunciado sobre él la Sala de lo Civil de Pamplona , traem os a colación
doctrina judicial de otras Audienci as:
1. S. A .T . Burgos , de 4-5-87, dictad a en un supuesto de transform ación del
local arre ndado para custodia de vehículos de una E mpresa de transporte del arren­
datario , en custodia de vehículos particulares :
«E l contrato de arre ndamiento que liga a las partes contendientes fue ca lificado ,
en pro cedimiento judicial ante rior, co mo de local de neg ocio, so bre la base de que su
destino fue el de garaje par a la custodia de los vehículos qu e el arrendatario tenía y
utilizada para su industria de transportes, es decir , se estimaba como un dep ósito o
almacé n de aqu ella industri a de transp orte , ye n tal sentido, conforme al n." 2 del ap .
2 del art o5 de Ia LA U, e l contrato no pierde su carácter de local de neg ocio; sobre tal
base cierta , la circunstancia confesada por los propios arrend at arios, de que ese local
de stinado a negocio , desde hace vario s años se utiliza sólo para en cerrar los veh ículo s
«particulares» de (os actu ales ocupantes, sin conexión alguna con la industria de
transportes en la que se cesó ya hace también varios años, ni en conexión con alguna
otra ind ustria , es claro que se ha producido absolu tamente el no uso del objeto
arr endado, como tal local de nego cio» (tomada de la «Revista General de Derecho»,
Octubre-Noviem br e 1988, pág. 6.264).
2.
S. A .T. de Sevilla , de 9-6-87:
Sob re un supuesto de conv ersión del local , en sede de asistentes sanitarios , dice:
«La conver sión del local litigioso, de sede del Col egio Ofici al de Asi stentes Sanita­
rios, Sección de Practicantes, al qu e fue arrendado, en mer o local auxiliar del ya
Colegi o Oficial de Ayudant es Técnicos Sanitarios y Diplomados de Enfermería , con
sede e n distinto local , desde el mes de Nov iembre de 1981, ha de entenderse equiva­
lent e a l cese en su uso no rmal para fines co legiales, sustituido por el espo rádico y
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RAFAEL RUIZ DE LA CUESTA CASCAJARES
circunstancial a esos fines, traducido en mera ocupación; situación encuadrable en el
n." 3." del arto 62 de la antes citada LAV, que lleva aparejada la sanción resolutoria a
tenor del arto 114-11.(1 de la propia Ley, por rebasar el módulo de tiempo establecido
en el anterior citado, y queda indemostrado obedezca a justa causa , ya que distan de
constituirla las obras de ignorado alcance que se realicen en la nueva sede» (de la
«Revista General de Derecho» , 1988, pág. 4.889),
3.
S. A.T. de Burgos, de 23-3-87:
En el contrato de arrendamientos se establece que el local arrendado se destinará
al negocio de venta de bicicletas , motocicletas, máquinas de coser, automóviles y sus
accesorios , con prohibición expresa de destinar el local a otros fines distintos, y la
parte arrendataria lo ha destinado , incumpliendo dicha cláusula prohibitiva, al nego ­
cio de las llamadas «máquinas recreativas» . Fundamenta en Derecho su Fallo la
aludida Sentencia , en las siguientes consideraciones: «normalmente , es decir, fuera
de los supuestos como el presente, en el que expresamente se determina el uso del
local y se prohíbe cualquier otro , ' el arrendatario de la cosa está facultado para
proceder al cambio de destino ; quiere decirse que cuando nada se establece al
respecto , es derecho del arrendatario destinar el local a uno u otros usos ; por eso
precisamente, entre las causas de resolución del arrendamiento a instancia del arren­
dador , tal como se especifican en el art. 114 de la LAU , no figura el cambio de
destino; ahora bien ese derecho del arrendatario a cambiar el destino del local es
perfectamente renunciable conforme al art o 6." de la propia Ley , y de tal renuncia
surge, indudablemente, la facultad del arrendador de desahuciar al arrendatario
incumplidor; no puede ser otra la sanción de dicho incumplimiento cuando claramen­
te consta, y así se acepta libremente, que el local sólo se quiere arrendar y sólo se
quiere recibir en arriendo para un determinado uso ; en tales supuestos, destinar el
local a otros usos distintos del pactado por parte del arrendatario y sin consentimiento
del arrendador, entraña un contrato no querido por consentimiento mutuo, de ahí el
indudable derecho del arrendador, al no tratarse de norma de Derecho necesario que
haya de sobreponerse a la voluntad de las partes , a desahuciar al arrendatario, y no
sólo a virtud de lo establecido en el art. 1.549-3." del C. civil (si así fuera , el
procedimiento seguido no sería el adecuado), sino , y fundamentalmente, en virtud de
lo convenido, ley fundamental del contrato , cuando tal convenio aparece expresa­
mente autorizado por el art. 6 de la Ley especial arrendaticia, que entraña una
renuncia clara del arrendatario a un derecho perfectamente renunciable » (De
«R.G .D .», 1988, p . 6.263).
4.
S. A.T. Madrid , de 17-10-1986:
I
(
«Una de las obligaciones principales de los arrendatarios , puesta de manifiesto
en el n ." 2 del art. 1.555 del Código civil, es la de destinar la cosa arrendada al uso
pactado, por lo tanto, sin perjuicio de la facultad que implícitamente se reconoce en
la LAU a los arrendatarios a destinar el local a negocio distinto al que venían
ejerciendo, siempre que se cumplan determinados requisitos, según se desprende del
n." 2 del art. 32 y n." 10 del art. 99 de la citada Ley , esa facultad sería renunciable en
virtud del pacto expreso a tenor de lo dispuesto en el art. 6-1.0 de la LAU, renuncia
válida porque no lleva necesariamente a la denegación de la prórroga, pero sí a la
obligación del arrendatario a destinarlo a frutería, y condenarle a que cese en la
actividad de panadería».